HUY ĐỘNG VỐN QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU CỦA CÁC DOANH GNHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN.PDF

B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRƯNG I HC KINH T TP. HCM TRN TH THÙY HƯƠNG HUY NG VN QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIU CA CÁC DOANH NGHIP BT NG SN. LUN VĂN THC SĨ KINH T TP. H Chí Minh – Năm 2011 B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRƯNG I HC KINH T TP. HCM TRN TH THÙY HƯƠNG HUY NG VN QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIU CA CÁC DOANH NGHIP BT NG SN. Chuyên ngành: Kinh t tài chính – Ngân hàng Mã s: 60.31.12 LUN VĂN THC SĨ KINH T NGƯI HƯNG DN KHOA HC: TS H THY TIÊN TP. H Chí Minh – Năm 2011 LI CAM OAN Tôi xin cam đoan luận văn “HUY NG VN QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIU CA CÁC DOANH NGHIP BT NG SN” là công trình nghiên cứu của bản thân, được đúc kết từ quá trình học tập và nghiên cứu thực tiễn trong thời gian qua, dưới sự hướng dẫn của TS Hồ Thủy Tiên. Tác giả luận văn Trn Th Thùy Hương LI CM ƠN Chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi học tập và nghiên cứu. Chân thành cảm ơn các Thầy Cô Khoa Sau đại học và toàn thể quý thầy cô giảng viên tại Trường Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh đã tham gia giảng dạy chương trình Cao học trong thời gian qua. Chân thành cảm ơn TS Hồ Thủy Tiên đã tận tình hướng dẫn, những ý kiến đóng góp quý báu của Cô đã giúp tôi hoàn thành luận văn này. Chân thành cảm ơn các bạn cùng lớp, bạn đồng nghiệp tại các công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, Sở giao dịch Chứng khoán đã hỗ trợ giúp đỡ tôi trong việc tìm kiếm tài liệu và dữ liệu về thị trường trái phiếu và thị trường chứng khoán Việt Nam. Xin chân thành cảm ơn. Tác giả luận văn Trn Th Thùy Hương 121 MC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, HÌNH MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN THÔNG QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN 1 1.1. Cơ sở luận về thị trường bất động sản 1 1.1.1. Bất động sản 1 1.1.2. Thị trường bất động sản 2 1.1.2.1. Khái niệm 2 1.1.2.2. Các chủ thể tham gia thị trường BĐS 2 1.1.2.3. Đặc điểm của thị trường Bất động sản (BĐS) 5 1.2. Cơ sở luận về hình thức huy động vốn của DN kinh doanh bất động sản thông qua phát hành trái phiếu 9 1.2.1. Các hình thức huy động vốn của các DN trong nền kinh tế thị trường 9 1.2.1.1. Huy động vốn thông qua các khoản vay 9 1.2.1.2. Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu 10 1.2.1.3. Huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu 10 1.2.1.4. So sánh hình thức Vay ngân hàng và Phát hành trái phiếu 11 1.2.1.5. So sánh hình thức Phát hành cổ phiếu và Phát hành trái phiếu 11 1.2.2. Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp 12 1.2.2.1. Khái niệm trái phiếu doanh nghiệp 12 1.2.2.2. Đặc điểm của trái phiếu 12 1.2.2.3. Lãi suất trái phiếu 15 1.2.2.4. Cấu trúc kỳ hạn của lãi suất 22 1.2.3. Các loại trái phiếu mà DN bất động sản phát hành 25 1.2.3.1. Đặc điểm của DN kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến hình thức huy động vốn 25 1.2.3.2. Các loại trái phiếu DN bất động sản phát hành 25 1.3. Kinh nghiệm huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu một số nước 27 1.3.1. Tình hình phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp của các nước 27 122 1.3.2. Một số bài học kinh nghiệm cho các DN bất động sản Việt Nam 31 Kết luận Chương 1 33 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN THÔNG QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2006 - 2010 34 2.1. Thực trạng thị trường bất động sản giai đoạn 2006 - 2010 34 2.1.1. Giai đoạn trước năm 2006: 34 2.1.2. Giai đoạn 2006 – 2010 36 2.1.3. Triển vọng và nhu cầu vốn của Doanh nghiệp BĐS 38 2.2. Các kênh huy động vốn của các Doanh nghiệp BĐS 40 2.2.1. Tín dụng cho các doanh nghiệp bất động sản 40 2.2.2. Phát hành cổ phiếu 41 2.2.3. Hợp tác, liên kết đầu tư với các đối tác nước ngoài trong việc đầu tư các dự án bất động sản. 44 2.2.4. Vốn góp hoặc ứng trước của người mua nhà 45 2.2.5. Phát hành trái phiếu 45 2.3. Thực trạng huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu của các DN Bất động sản Việt Nam 46 2.3.1. Sơ lược về trái phiếu doanh nghiệp của các DN Việt Nam 46 2.3.1.1. Cơ cấu thị trường trái phiếu Việt Nam 46 2.3.1.2. Số lượng doanh nghiệp và lượng vốn huy động từ thị trường trái phiếu 47 2.3.1.3. Doanh số phát hành 48 2.3.1.4. Kỳ hạn 49 2.3.1.5. Lãi suất 50 2.3.1.6. Tính thanh khoản của thị trường trái phiếu 53 2.3.2. Thực trạng huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu của các DN Bất động sản 55 2.3.2.1. Cơ sở pháp lý phát hành trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam 55 2.3.2.2. Tình hình phát hành trái phiếu của các DN BĐS 58 2.3.2.3. Thanh khoản của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản 68 2.3.3. Một số hạn chế trong phát hành trái phiếu DN BĐS 69 2.3.4. Các nguyên nhân 70 2.3.4.1. Khung pháp lý chưa được xây dựng hoàn chỉnh 70 123 2.3.4.2. Nhận thức về chứng khoán và đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp còn hạn chế. 70 2.3.4.3. Đường cong lãi suất vẫn chưa được xây dựng 71 2.3.4.4. Thiếu tổ chức định mức tín nhiệm chuyên nghiệp 72 2.3.4.5. Các trung gian tài chính quy mô nhỏ và thiếu kinh nghiệm 73 2.3.4.6. Hoạt động bảo lãnh phát hành còn nhiều hạn chế 73 2.3.4.7. Thiếu vắng các nhà tạo lập thị trường 74 Kết luận Chương 2. 76 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN THÔNG QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU 77 3.1. Hoàn thiện khung pháp lý và hệ thống quản lý 77 3.2. Nâng cao nhận thức cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư về chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp 80 3.3. Xây dựng và phát triển thị trường sơ cấp cho trái phiếu doanh nghiệp 82 3.3.1. Xây dựng đường cong lãi suất chuẩn cho thị trường 82 3.3.2. Xây dựng hệ thống định mức tín nhiệm 84 3.4. Phát triển thị trường thứ cấp cho trái phiếu doanh nghiệp 86 3.4.1. Xây dựng trung tâm giao dịch trái phiếu doanh nghiệp 86 3.4.2. Phát triển thị trường phi tập trung (OTC) 86 3.4.3. Phát triển những nhà tạo lập thị trường 87 3.4.4. Repos - Công cụ phòng ngừa rủi ro 88 3.5. Biện pháp bảo vệ nhà đầu tư trái phiếu 89 3.6. Các giải pháp đối với doanh nghiệp bất động sản 92 3.6.1. Minh bạch thông tin, tạo uy tín của doanh nghiệp trên thị trường 92 3.6.2. Nghiên cứu kỹ thị trường để lựa chọn thời điểm, phương án phát hành 93 3.6.3. Định giá lãi suất để đưa ra giá cả phát hành hợp lý 93 3.6.4. Sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp về tư vấn và quản lý, bảo lãnh phát hành. . 93 Kết luận Chương 3 95 KẾT LUẬN 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 PHỤ LỤC 99 Phụ lục 1: Số lượng và quy mô của các doanh nghiệp phát hành trái phiếu 99 124 Phụ lục 2: Cơ sở pháp lý phát hành trái phiếu doanh nghiệp 101 Phụ lục 3: Điều kiện phát hành trái phiếu 103 Phụ lục 4: Điều kiện về hồ sơ phát hành trái phiếu 104 Phụ lục 5: Hồ sơ chào bán ra công chúng đối với mỗi loại trái phiếu 105 Phụ lục 6: Phát hành trái phiếu thông qua Bảo lãnh phát hành 107 Phụ lục 7: Phát hành trái phiếu thông qua đại lý 108 Phụ lục 8: Phát hành trái phiếu không chuyển đổi ra công chúng 109 Phụ lục 9: Phát hành trái phiếu chuyển đổi ra công chúng 110 Phụ lục 10: Bảng câu hỏi khảo sát 111 Phụ lục 11: Kết quả xử lý Bảng câu hỏi khảo sát 116 125 DANH MỤC BẢNG, HÌNH Bảng: Bảng 1.1: Tiêu chí định mức trái phiếu: Các tỷ suất tài chính bình quân của 3 năm (1998 - 2000) được sử dụng làm cơ sở định mức trái phiếu 17 Bảng 1.2: Tóm tắt một số đặc điểm thị trường trái phiếu doanh nghiệp Mỹ 29 Bảng 1.3: Cơ cấu các loại trái phiếu lưu hành ở Hàn Quốc (nghìn tỷ KRW) 30 Bảng 2.1: Tình hình phát hành cổ phiếu tăng vốn của một số DN BĐS niêm yết 42 Bảng 2.2: Biểu đồ lãi suất trái phiếu 51 Bảng 2.3: Lãi suất phát hành trái phiếu thấp nhất 52 Bảng 2.4: Lãi suất phát hành trái phiếu cao nhất 53 Bảng 2.5: Các trái phiếu DN niêm yết tại Sở GDCK TP Hồ Chí Minh 54 Bảng 2.6: Các trái phiếu DN niêm yết tại Sở GDCK Hà Nội 55 Bảng 2.7: Thống kê doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu 60 Bảng 2.8: Tổng hợp lãi suất trái phiếu phát hành của một số DN BĐS 66 Bảng 2.9: Số lượng thành viên thị trường trái phiếu năm 2009 75 Hình: Hình 1.1: Đường cong lãi suất dạng thông thường 23 Hình 1.2: Đường cong lãi suất dạng dốc 23 Hình 1.3: Đường cong lãi suất dạng đảo ngược 24 Hình 1.4: Đường cong lãi suất dạng phẳng 24 Hình 1.5: Quy mô thị trường trái phiếu (tỷ lệ/GDP) năm 2009 so với các nước trong khu vực 31 Hình 1.6: Cấu trúc trung gian của thị trường tài chính 32 Hình 2.1: Đồ thị VN-Index giai đoạn tháng 10/2009 – tháng 10/2010 41 Hình 2.2: Đồ thị HNX-Index giai đoạn tháng 10/2009 – tháng 10/2010 42 Hình 2.3: Cơ cấu thị trường trái phiếu năm 2009 46 Hình 2.4: Tỷ lệ và cơ cấu các loại trái phiếu phát hành 2009 47 Hình 3.1: Mô hình góp vốn hình thành nên các tổ chức định mức tín nhiệm 85 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT AMEX American Stock Exchange ANZ Ngân hàng ANZ Việt Nam BĐS Bất động sản BIDV Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam BSC Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam CIC Credit Information Center - Trung tâm thông tin tín dụng D&B Dun and Bradstreet ĐMTN Định mức tín nhiệm DN Doanh nghiệp EIS Công ty CP Công nghệ thông tin EIS EVN Tập đoàn Điện lực Việt Nam FPTS Công ty cổ phần Chứng khoán FPT GDP Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội HBBS Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội HSBC Ngân hàng TNHH một thành viên HSBC (Việt Nam) IPO Initial public offering - Chào bán lần đầu ra Công chúng KTSG Kinh tế Sài Gòn NASDAQ National Association of Securities Dealers Automated Quotation System NHTM Ngân hàng thương mại NYSE New York Stock Exchange - Sở giao dịch Chứng khoán New York OTC Over the counter - Thị trường phi tập trung PVFC Tổng Công ty Tài Chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam REIT Real Estate Investment Trust - Quỹ tín thác bất động sản S&P Standard & Poor’s [...]... trường bất động sản và hình thức huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản Chương 2: Thực trạng huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam giai đoạn 2001 - 2010 Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả huy động vốn cho các doanh nghiệp Bất động sản thông qua phát hành trái phiếu 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG... động sản thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp Do đó, tôi chọn đề tài nghiên cứu: HUY ĐỘNG VỐN QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN” Mục đích nghiên cứu: Nghiên cứu lý luận chung về thị trường bất động sản, các phương thức huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản; lý luận về phát hành trái phiếu doanh nghiệp; Phân tích thực trạng phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp... phát hành trái phiếu doanh nghiệp là hình thức huy động vốn hiệu quả và phù hợp Đây là giai đoạn khởi đầu của phát hành trái phiếu doanh nghiệp, do đó còn tồn tại nhiều hạn chế cần được khắc phục Với phạm vi của luận văn, tôi xin nghiên cứu sâu về tình hình phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay để đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả huy động vốn của các doanh nghiệp bất động. .. lao động dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân 1.2 Cơ sở luận về hình thức huy động vốn của DN kinh doanh bất động sản thông qua phát hành trái phiếu 1.2.1 Các hình thức huy động vốn của các DN trong nền kinh tế thị trường 1.2.1.1 Huy động vốn thông qua các khoản vay Các khoản vay thương mại được các ngân hàng cung cấp Ngân hàng cho một doanh. .. doanh nghiệp Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng để đưa ra giải pháp huy động vốn dài hạn thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp: trái phiếu chuyển đổi, trái phiếu gắn quyền mua bất động sản, trái phiếu hưởng trái tức… Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản đã niêm yết hoặc chưa niêm yết trên các Sở Giao dịch Chứng khoán Phương... liên quan đến cơ hội ở thị trường nước ngoài bao gồm lượng vốn mà trái phiếu cần huy động và đặc điểm của hoạt động kinh doanh của công ty phát hành Xét về lượng vốn huy động, lượng vốn huy động càng lớn, sự cần thiết phải tiếp cận thị trường nước ngoài càng cao để có thể 15 huy động vốn từ các nhà đầu tư tổ chức lớn trên khắp thế giới Xét về đặc điểm của hoạt động kinh doanh của công ty phát hành, các. .. (nếu có), chi phí xúc tiến, quảng bá và các chi phí khác được đề cập trong Phương án Phát hành Trái phiếu 1.2.1.3 Huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu Huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu là việc công ty bán các cổ phần của mình cho các nhà đầu tư thông qua quy trình chào bán lần đầu ra công chúng (IPO), hoặc phát hành cho đối tác chiến lược, phát hành cho cổ đông hiện hữu Để đổi lại, nhà... trong một thời gian dài Các chi phí của một khoản vay gồm: Tiền lãi; chi phí hành chính như phí pháp lý, kế toán, đăng ký tài sản bảo đảm (nếu có) 1.2.1.2 Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu Một phương thức khác để huy động vốn vay là phát hành trái phiếu Trái phiếu là một loại chứng khoán nợ theo đó tổ chức phát hành (công ty có nhu cầu huy động vốn) nợ người sở hữu trái phiếu (một tổ chức hoặc... huy động Các doanh nghiệp có thể thu hút vốn trên thị trường cổ phiếu thông qua việc niêm yết trên các Sở Giao dịch chứng khoán hoặc huy động vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài, hình thành hệ thống tài chính bất động sản theo mô hình Quỹ tín thác bất động sản (REIT), phát hành trái phiếu doanh nghiệp… Qua phân tích tình hình thị trường bất động sản và thị trường tài chính Việt Nam hiện nay cho thấy phát. .. họ, nên tổng nguồn vốn cho vay của ngân hàng có thể bị giới hạn trong một tỷ lệ nào đó so với tổng giá trị tiền gửi Vì vậy, giá trị của một khoản vay có thể bị hạn chế Trong khi đó, giá trị trái phiếu không nhất thiết phải được giới hạn 1.2.1.5 So sánh hình thức Phát hành cổ phiếu và Phát hành trái phiếu Từ quan điểm của tổ chức phát hành, huy động vốn góp thông qua phát hành cổ phiếu ít gây rủi ro . hình thức huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản. Chương 2: Thực trạng huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản Việt. thị trường bất động sản, các phương thức huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản; lý luận về phát hành trái phiếu doanh nghiệp; Phân tích thực trạng phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp. quả huy động vốn cho các doanh nghiệp Bất động sản thông qua phát hành trái phiếu. 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN THÔNG QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU