“Trái phiếu bất động sản” được gọi với ý nghĩa là việc phát trái phiếu để đầu tư vào bất động sản hoặc người mua trái phiếu được kèm thêm quyền mua bất động sản - nhà ở hoặc trái phiếu có bảo đảm bằng bất động sản. Hiện tại, khung pháp lý của Việt Nam về trái phiếu mới chỉ dừng lại ở việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp chung chung, chứ chưa có quy định cụ thể về việc phát hành trái phiếu kèm theo quyền mua bất động sản cũng như trái phiếu có đảm bảo bằng bất động sản.
Ngoài ra, theo một số chuyên gia việc phát hành trái phiếu bất động sản đã vi phạm Luật nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản bằng cách phát hành trái phiếu - một cách huy động vốn. Trong đó, Điều 39 của Luật Nhà ở quy định rằng các nhà đầu tư chỉ có thể huy động vốn từ khách hàng hoặc người cho thuê khi hoàn tất xây dựng nền móng của cao ốc. Và Nghị định 153 ban hành trong năm 2007, hướng dẫn thực thi Luật Kinh doanh bất động sản, quy định rằng các nhà đầu tư có thể tiến hành huy động vốn lần đầu tiên chỉ khi dự án bước vào giai đoạn cơ sở hạ tầng kĩ thuật. Theo lý luận, việc phát hành trái phiếu bất động sản không vi phạm Luật Nhà ở vì khách hàng có quyền quyết định có mua căn hộ hay không, nếu khách hàng không muốn mua căn hộ, họ sẽ lấy lại tiền khi đến kỳ hạn thanh toán trái phiếu. Nếu họ muốn mua, 2 bên sẽ ký hợp đồng mua và bán căn hộ - khi nền móng dự án được xây dựng hoàn tất.
Mặc dù vậy, sự không thống nhất giữa Luật Chứng khoán và Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản đang là rào cản để các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu kèm theo quyền mua bất động sản.
2.3.4.2. Nhận thức về chứng khoán và đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp còn hạn chế.
Theo kết quả khảo sát, trong số 72 doanh nghiệp có phiếu trả lời đạt tiêu chuẩn chỉ có 19% doanh nghiệp hiểu rõ về bản chất và cách thức phát hành trái phiếu, cho thấy mức độ hiểu biết của doanh nghiệp về trái phiếu còn thấp. Để thực
hiện rộng rãi hình thức phát hành trái phiếu để huy động vốn, các doanh nghiệp cần nâng cao hiểu biết về trái phiếu doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, trong các loại trái phiếu doanh nghiệp, các doanh nghiệp bất động sản hiểu biết nhất về trái phiếu có lãi suất cố định, còn trái phiếu có tài sản đảm bảo và trái phiếu kèm theo quyền mua bất động sản các doanh nghiệp có hiểu biết ít nhất.
Việc các doanh nghiệp ít hiểu biết về trái phiếu doanh nghiệp sẽ khiến doanh nghiệp ngại sử dụng hình thức này để huy động vốn, là rào cản lớn trong việc nâng cao hiệu quả huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu.