Trong những tháng cuối năm 2007, đầu năm 2008, Việt Nam nói riêng và thế giới nói chung đối diện với tình trạng lạm phát nghiêm trọng. Chính phủ đã có nhiều biện pháp để thắt chặt tiền tệ nhằm rút bớt tiền đồng khỏi lưu thông như việc phát hành tín phiếu bắt buộc đối với các hệ thống ngân hàng thương mại, rút một số lượng vốn lớn VNĐ gửi tại các ngân hàng. Điều này đã làm cho trong ngắn hạn các ngân hàng thiếu tiền đồng và mặt bằng lãi suất huy động mới được thiết lập.
Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán sụt giảm liên tục khiến cho các doanh nghiệp thực sự khó khăn để tìm nguồn vốn cho đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản thường có tỷ lệ vay nợ cao. Trong tình hình đó, các doanh nghiệp buộc phải tự tìm phương án để tự chủ về tài chính.
Doanh nghiệp bất động sản là những nhà phát hành khá nhanh nhạy khi nhìn thấy thị trường bất động sản có dấu hiệu ấm lên, và được sự hỗ trợ từ thị trường chứng khoán, trong khi nguồn vốn vay từ ngân hàng vẫn còn khó khăn. Các doanh nghiệp bất động sản đã bắt đầu sử dụng hình thức phát hành trái phiếu để huy động
vốn và khá nhiều doanh nghiệp lớn thành công, như đợt phát hành tương đối lớn và khá thành công như Vincom (phát hành 100 triệu đô la Mỹ trái phiếu chuyển đổi quốc tế kỳ hạn năm năm, niêm yết trên thị trường chứng khoán Singapore), Hoàng Anh Gia Lai (1.450 tỉ đồng)…
Bảng 2.7: Thống kê doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu TT Tổ chức phát hành Thời gian Giá trị phát hành
Kỳ hạn Lãi suất Đối tượng Loại TP
1
HAG
Đợt 1 08/2010 1.100
tỷ đồng 1 năm
0% (Nếu không chuyển đổi trái phiếu, lãi suất sẽ được xác định bằng lãi suất tiền gửi +3%/năm (lãi suất tiền gửi được tính bằng trung bình cộng lãi suất tiền gửi tiết kiệm thời hạn 1 năm của ngân hàng ACB, Sacombank, Techcombank và Eximbank)
Phát hành riêng lẻ cho Tập đoàn Temasek
Trái phiếu chuyển đổi với giá 67.375đ/CP Đợt 2 31/12/2008 350 tỷ đồng Kỳ hạn 2 năm, đến hạn năm 2010
Lãi suất thả nổi, điều chỉnh 6 tháng 1 lần, xác định bằng 150% lãi suất cơ bản VNĐ/năm do NHNN công bố và có hiệu lực tại Ngày Xác Định Lãi suất trừ (-) biên độ 0,5%/năm, lãi suất áp dụng cho Kỳ tính lãi đầu tiên là 12,25%/năm;
Phát hành riêng lẻ Có đảm bảo bằng tài sản Kỳ hạn 3 năm, đến hạn năm 2011
Lãi suất thả nổi, điều chỉnh 6 tháng 1 lần, xác định bằng 150% lãi suất cơ bản VNĐ/năm do NHNN công bố và có hiệu lực tại Ngày Xác Định Lãi suất, lãi suất áp dụng cho Kỳ tính lãi đầu tiên là 12,75%/năm;
Phát hành riêng lẻ Có đảm bảo bằng tài sản
2 VIC 11/2009 100
triệu USD 5 năm 5-6%
Thị trường nước ngoài
TPCĐ, giá chuyển đổi cao hơn 5-10% giá tham chiếu vào ngày 16/11/2009 3 KBC 700 tỷ đồng 5 năm 11.50% Phát hành riêng lẻ Lãi suất cố định, trả sau hàng năm
11/8/2009 300 tỷ đồng 5 năm 12.50% Phát hành riêng lẻ Lãi suất cố định, trả sau hàng năm 11/9/2009 200 tỷ đồng 5 năm 12.50% Phát hành riêng lẻ Lãi suất cố định, trả sau hàng năm 30/11/2009 400 tỷ đồng 5 năm 12.00% Phát hành riêng lẻ Lãi suất cố định, trả sau hàng năm 24/12/2009 300 tỷ đồng 5 năm 12.00% Phát hành riêng lẻ Lãi suất cố định, trả sau hàng năm 28/12/2009 500 tỷ đồng 5 năm
13.8% (năm đầu), các năm tiếp theo được tính bằng trung bình cộng lãi suất tiết kiệm trả sau kỳ hạn 12 thàng của 4 ngân hàng là BIDV, Vietcombank, Vietinbank, Agribank tại ngày xác định lãi suất của từng kỳ trả lãi cộng 3,5%/năm. Phát hành riêng lẻ 200 triệu USD 6-6.2% Thị trường nước ngoài TPCĐ với giá, 30% cao hơn giá thị trường 4 TDH Đợt 1 Đang chào bán 378,75 tỷ đồng 3 năm
7% (Có quyền chuyển đổi 50% tổng số lượng trái phiếu vào ngày tròn 2 năm và 50% còn lại vào tròn năm thứ 3)
Cổ đông hiện hữu
TPCĐ với giá 60% giá thị trường bình quân 10 phiên gần nhất trước thời điểm phát hành và điều chỉnh theo quy định của điều khoản chống pha loãng
Đợt 2 221,25 tỷ đồng Nhà đầu tư lớn TPCĐ với giá không thấp hơn 130% giá chuyển đổi của trái phiếu đợt 1 5 DIG Kế hoạch năm 2010 1.500 tỷ đồng 3 năm Không chuyển đổi 6 STL Đợt 1 Dự kiến Q3/2010 500 tỷ đồng 3 năm
12,5%/năm, lãi suất các năm tiếp theo được xác định bằng bình quân lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng trả sau của 4 NHTM lớn (BIDV, Vietinbank, Agribank, Vietcombank) cộng thêm 4%. Phát hành riêng lẻ Đợt 2 Dự kiến Q4/2010 500 tỷ đồng 3 năm Nguồn: Tổng hợp
Phát hành trái phiếu kèm quyền mua bất động sản:
Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản đã sáng tạo trong trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đó là phát hành trái phiếu kèm theo quyền mua bất động sản. Công ty cổ phần Địa ốc Sacomreal là đơn vị tiên phong và cũng là duy nhất hiện nay phát hành trái phiếu nhà đất.
Tháng 1-2008, Sacomreal phát hành 100 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn 06 (sáu) tháng, lãi suất 8,8%/năm. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 500 triệu đồng kèm quyền ưu tiên mua căn hộ với ưu đãi 5% trên giá trị căn hộ. Việc phát hành trái phiếu này đã rất thành công.
Tiếp đến, tháng 3-2008 Sacomreal phát hành 500 trái phiếu với giá trị 750 tỷ đồng (mệnh giá 1,5 tỷ đồng/trái phiếu) để triển khai dự án căn hộ Phú Mỹ có diện tích 5,4 ha (quận 7, TP.HCM). Người sở hữu trái phiếu cũng được quyền mua căn hộ dự án Phú Mỹ, quận 7 với chính sách giảm giá 8% trên giá trị căn hộ. Chủ đầu tư công bố giá bán căn hộ dự kiến là 1.500 USD mỗi m2, tương đương 24 triệu đồng. Lần phát hành thứ hai này của Sacomreal cũng thành công.
Ngay khi Sacomreal phát hành trái phiếu dự án rộng rãi bán cho khách hàng đơn lẻ, các chuyên gia tài chính nhận định rằng, đây là giải pháp hiệu quả để doanh nghiệp khơi thông nguồn vốn.
Từ đầu năm, các ngân hàng thương mại đồng loạt tăng lãi suất và thắt chặt tín dụng, thị trường nhà đất trầm lại hẳn vì thiếu vốn, cả người bán lẫn người mua đều lui về tư thế chờ đợi. Nhiều chuyên gia cho rằng khi ngân hàng thắt chặt tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản cần mạnh dạn huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu kèm quyền mua bất động sản.
Qua kênh trái phiếu, doanh nghiệp huy động được một lượng vốn lớn với giá phải chăng, lại tiêu thụ tốt sản phẩm nên hạn chế được rủi ro. Tương tự, khách hàng được đáp ứng đúng và đủ nhu cầu về nhà ở, được bảo vệ về pháp lý vì trái phiếu có giá trị thực tế hơn một hợp đồng hứa mua bán căn hộ như hiện nay.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng, mức lãi suất và thời hạn trái phiếu, giá bất động sản cũng như quyền mua căn hộ cần phải phù hợp với tình hình tài chính trong suốt quá trình thực hiện dự án.
Hiện tại, đang có nhiều ý kiến trái ngược nhau về hành lang pháp lý đối với hình thức phát hành trái phiếu kèm theo quyền mua bất động sản. Tuy nhiên, đứng ở góc độ tài chính, khi doanh nghiệp hoàn trả gốc, khoản lãi và quyền ưu tiên sử dụng sản phẩm hoặc dịch vụ của chính doanh nghiệp thì không thể bị coi là vi phạm pháp luật. Ví dụ: công ty kinh doanh bất động sản đưa ra lựa chọn quyền mua bất động sản cho các nhà đầu tư (trái chủ); công ty kinh doanh các sản phẩm và dịch vụ khác thu hút nhà đầu tư bằng cách đưa ra đề nghị sử dụng sản phẩm hoặc dịch vụ của doanh nghiệp. Đây có thể coi là một quyền lợi cộng thêm cho các trái chủ, chứ không phải là một quy định bắt buộc. Vấn đề là ở chỗ, pháp luật hiện hành chỉ bảo hộ quyền lợi cộng thêm này vào những thời điểm và thỏa mãn những điều kiện nhất định với mục đích chính là để bảo vệ quyền lợi của những nhà đầu tư được coi là bên yếu thế trong những giao dịch kiểu như vậy.
Phát hành trái phiếu quốc tế:
Cuối năm 2009, Công ty Cổ phần Vincom (VIC) đã phát hành thành công 100 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế kỳ hạn 5 năm và trái phiếu này được niêm yết tại Sàn Giao dịch Chứng khoán Singapore ngay sau khi phát hành.
Đây là đợt phát hành trái phiếu chuyển đổi đầu tiên của Vincom và là đợt phát hành trái phiếu chuyển đổi đầu tiên của một doanh nghiệp Việt Nam ra thị trường quốc tế. Sự kiện này được xem như cột mốc quan trọng trong tiến trình Việt Nam hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu nói chung, và khẳng định vị thế của doanh nghiệp Việt Nam có đủ bản lĩnh và tầm vóc sánh vai với các doanh nghiệp hàng đầu của khu vực nói riêng.
Toàn bộ trái phiếu phát hành được Credit Suisse (Singapore) Limited (“Credit Suisse”) đặt mua. Credit Suisse là tổ chức bảo lãnh duy nhất và là tổ chức tư vấn chính cho đợt phát hành với Công ty Cổ phần Vincom.
Đây cũng là đợt phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế đầu tiên của Việt Nam phát hành thành công trên thị trường vốn quốc tế và được niêm yết trên Sàn giao dịch Chứng khoán Singapore. Sự kiện này cũng được đánh giá là sẽ góp phần thắt chặt mối quan hệ giữa Việt Nam và Singapore theo Hiệp định khung về kết nối Singapore - Việt Nam được ký kết năm 2005.
Đặc thù của đợt phát hành trái phiếu chuyển đổi này của Vincom là không có tài sản bảo đảm, với kỳ hạn 5 năm, được phát hành nhằm đa dạng hóa kênh huy động vốn và cung cấp nguồn vốn dài hạn cho Công ty. Mục đích của việc phát hành trái phiếu đợt này là nhằm huy động vốn phục vụ việc triển khai các dự án bất động sản lớn của Công ty, gồm các tổ hợp bất động sản cao cấp quy mô lớn tại Hà Nội là “Royal City” và “Eco City”. Trái phiếu này có thể được chuyển đổi thành cổ phần phổ thông của Vincom với mức giá chuyển đổi sẽ được tính toán trên cơ sở giá đóng cửa của cổ phiếu Vincom là 108.000 VND vào ngày phát hành. Trái phiếu được phát hành bằng đồng USD và sẽ hưởng lãi suất coupon hàng năm là 6%/năm, thanh toán 6 tháng một lần vào cuối kỳ.
Trái phiếu chuyển đổi của Vincom đã được chấp nhận để chính thức niêm yết trên Sàn Giao dịch Chứng khoán Singapore từ ngày 11/11/2009. Số cổ phiếu được phát hành thêm sau khi chuyển đổi từ trái phiếu sẽ được niêm yết tại Sở giao dịch Chứng khoán TP Hồ Chí Minh, nơi cổ phiếu của Vincom hiện đang được giao dịch.
Trái phiếu chuyển đổi là một sản phẩm tài chính phức tạp, do nó có đặc tính của cả trái phiếu và cổ phiếu. Việc phát hành thành công loại hình trái phiếu không có tài sản bảo đảm này, Vincom đã chứng tỏ được uy tín thương hiệu trên trường quốc tế; đồng thời sự kiện này cũng thể hiện được sức hấp dẫn và tiềm năng của lĩnh vực bất động sản của Việt Nam.
Có thể nói, việc trái phiếu chuyển đổi của Vincom được phát hành thành công và chính thức giao dịch trên Sàn Giao dịch Chứng khoán Singapore là một sự kiện có tính bước ngoặt không chỉ đối với riêng Công ty CP Vincom mà còn đối với các doanh nghiệp Việt Nam nói chung. Sự kiện này đã mở ra một hướng mới đối
với các công ty Việt Nam trong việc huy động vốn và chủ động hội nhập, tham gia vào các thị trường vốn quốc tế.
Trên thực tế, các doanh nghiệp vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc phát hành trái phiếu, đặc biệt là phát hành ra nước ngoài. Điều này xuất phát từ nguyên nhân là thị trường trái phiếu nội địa của chúng ta hiện nay vẫn chưa thực sự phát triển. Riêng khu vực trái phiếu doanh nghiệp đến thời điểm này cũng chỉ chiếm 23% tổng giá trị thị trường trái phiếu. Hơn nữa, trên thị trường trái phiếu nội địa, việc phát hành cũng chỉ mới tập trung ở một vài tập đoàn, doanh nghiệp lớn. Nói cách khác là các doanh nghiệp cũng mới chỉ đi những bước đi đầu tiên trong viêc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
2.3.2.3. Lãi suất trái phiếu bất động sản
Như đã đề cập ở phần cơ sở luận về trái phiếu, trái phiếu phát hành mới được định giá trên cơ sở lãi suất thị trường, đặc điểm của trái phiếu và mức độ tín nhiệm của tổ chức phát hành.
Năm 2008, lãi suất thị trường tăng mạnh do khủng hoảng tài chính toàn cầu và lạm phát trong nước. Vì vậy, trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản phát hành năm 2008 đều với mức lãi suất rất cao tử 16% - 21%, mặc dù các tổ chức phát hành đều là các doanh nghiệp có uy tín trên thị trường bất động sản.
Bảng 2.8: Tổng hợp lãi suất trái phiếu phát hành của một số DN BĐS
Tổ chức phát hành Năm Kỳ hạn Giá trị (mil. USD) Lãi suất Loại TP VIC 2008 5 122.63 16% L/s thả nổi VEC 2008 4 30.66 16% Coupon HAG 2008 2 39.86 20.5% L/s thả nổi HAG 2008 3 - 21.0% L/s thả nổi Nguồn: Tổng hợp
Đối với các trái phiếu chuyển đổi hoặc trái phiếu phát hành quốc tế thì mức lãi suất trái phiếu sẽ thấp hơn lãi suất thị trường rất nhiều. Ví dụ như đợt phát hành 1.100 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi của HAG vào tháng 08/2010 kỳ hạn 1 năm, phát hành riêng lẻ cho Tập đoàn Temasek, lãi suất 0%. Đến ngày đào hạn nếu nhà
đầu tư không chuyển đổi trái phiếu, lãi suất sẽ được xác định bằng lãi suất tiền gửi cộng với 3%/năm (lãi suất tiền gửi được tính bằng trung bình cộng lãi suất tiền gửi tiết kiệm thời hạn 1 năm của ngân hàng ACB, Sacombank, Techcombank và Eximbank); hoặc như đợt phát hành 100 triệu USD trái phiếu quốc tế chuyển đổi của Vincom kỳ hạn 5 năm, lãi suất 5 – 6%/năm, giá chuyển đổi cao hơn 5 – 10% giá tham chiếu vào ngày 16/11/2009.
Tuy nhiên, theo thống kê các doanh nghiệp bất động sản (đã niêm yết) phát hành trái phiếu trong thời gian gần đây, lãi suất phát hành phổ biến ở mức 12% - 14%/năm với kỳ hạn thường từ 3 – 5 năm. Mức lãi suất này tương đối cao so với lãi suất thị trường trong điều kiện nền kinh tế phát triển bình thường.
2.3.2.4. Phương thức phát hành
Có hai hình thức phát hành trái phiếu là: phát hành trái phiếu ra công chúng và phát hành trái phiếu riêng lẻ.
- Phát hành trái phiếu ra công chúng là việc chào bán trái phiếu cho từ 100 nhà đầu tư trở lên và được điều chỉnh bởi Luật Chứng khoán.
- Phát hành trái phiếu riêng lẻ là các trường hợp phát hành trái phiếu không phải phát hành ra công chúng theo quy định của pháp luật về chứng khoán và thị trường chứng khoán. Việc phát hành trái phiếu riêng lẻ được điều chỉnh bởi Nghị định 52/2006/NĐ-CP.
(Điều kiện phát hành trái phiếu được chi tiết tại Phụ lục 3: Điều kiện phát hành trái phiếu của luận văn).
Hiện nay, hầu hết các công ty đều phát hành trái phiếu thông qua một tổ chức làm đại lý phát hành. Đại lý phát hành được lựa chọn đảm nhận cung cấp dịch vụ tư vấn phát hành bao gồm bảo lãnh, phát hành và thanh toán theo lãi suất coupon hay theo mệnh giá.
Ví dụ như trái phiếu của Tổng Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) được Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank) bảo lãnh, nhà đầu tư có thể cầm cố, bán lại cho Vietinbank, thậm chí trong trường hợp KBC mất khả năng thanh toán, thì nhà đầu tư vẫn được Vietinbank cam kết thanh toán đầy đủ.
Trái phiếu chuyển đổi của Hoàng Anh Gia Lai được Công ty Chứng khoán Ngân