GIẢI PHÁP NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM.PDF

B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP.HCM NG TH ÁNH THI GII PHÁP NGUN VN CHO DOANH NGHIP KINH DOANH BT NG SN TI THÀNH PH H CHÍ MINH LUN VN THC S KINH T TP. H Chí Minh – Nm 2012 B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP.HCM NG TH ÁNH THI GII PHÁP NGUN VN CHO DOANH NGHIP KINH DOANH BT NG SN TI THÀNH PH H CHÍ MINH Chuyên ngành : Kinh t tài chính – Ngân hàng Mã s : 60.31.12 LUN VN THC S KINH T NGI HNG DN KHOA HC: PGS.TS: BÙI KIM YN TP. H Chí Minh – Nm 2012 LI CM N Trong thi gian 3 nm (2009-2012) hc tp chng trình Cao hc Kinh t - ngành Ngân hàng ti Trng i hc Kinh t TP.HCM, em đã đc các Quý Thy- Cô nhit tình ging dy, truyn đt nhng kin thc, kinh nghim quý báu, giúp em có thêm nhiu kin thc chuyên môn b ích, góp phn nâng cao trình đ, và là hành trang đ em tip bc trong quá trình hc tp, nghiên cu ca bn thân, phc v cho công vic và cuc sng. Nhân đây, em cng xin gi li cm n chân thành và sâu sc ti PGS.TS Bùi Kim Yn. Trong thi gian em thc hin lun vn, Cô đã tn tình hng dn em t đ cng chi tit đn hình thc lun vn; ch bo, góp ý v kt cu, ni dung đ em có th hoàn thin đ tài nghiên cu ca mình. Mt ln na, em xin gi li cm n ti Quý Thy, Cô. Em kính chúc Quý Thy, Cô và gia đình có nhiu sc khe, đ tip tc truyn đt nhng kin thc, kinh nghim b ích cho các th h hc viên tip theo. Trân trng. NG TH ÁNH THI HC VIÊN CAO HC KHÓA 19 MC LC Trang DANH MC CÁC BNG DANH MC CÁC HÌNH DANH MC CH VIT TT PHN M U 1. Tính cp thit ca đ tài 2. Mc tiêu nghiên cu 3. i tng và phm vi nghiên cu 4. Phng pháp nghiên cu 5. Ý ngha khoa hc và thc tin ca đ tài nghiên cu 6. Kt cu ca lun vn CHNG 1:TNG QUAN V TH TRNG BT NG SN VÀ NGUN VN TÀI TR CHO DOANH NGHIP KINH DOANH BT NG SN . 1 1.1. Tng quan v th trng bt đng sn 1 1.1.1.Khái nim bt đng sn và th trng bt đng sn 1 1.1.1.1. Khái nim bt đng sn 1 1.1.1.2. Khái nim v th trng bt đng sn 1 1.1.2.c đim ca bt đng sn và th trng bt đng sn 1 1.1.2.1. c đim ca bt đng sn 1 1.1.2.2. c đim ca th trng bt đng sn 2 1.1.3. Vai trò ca th trng bt đng sn đi vi phát trin kinh t-xã hi 4 1.1.4. Phân loi th trng bt đng sn 6 1.1.4.1. Cn c vào hình thái vt cht ca đi tng trao đi 6 1.1.4.2. Cn c theo công dng ca bt đng sn 6 1.1.4.3. Cn c theo hot đng trên th trng bt đng sn 6 1.1.4.4. Cn c theo th t thi gian bt đng sn tham gia th trng 7 1.1.5. Các ch th tham gia th trng 7 1.1.5.1. Ngi mua 7 1.1.5.2. Ngi bán 7 1.1.5.3. Các t chc dch v h tr th trng bt đng sn 8 1.1.5.4. Ngi qun lý th trng bt đng sn (nhà nc) 9 1.2. Các hot đng kinh doanh bt đng sn 9 1.3. Tng quan v vn tài tr cho doanh nghip kinh doanh bt đng sn 10 1.3.1. Khái nim 10 1.3.2. c trng 10 1.3.3. Phân loi các ngun vn tài tr doanh nghip kinh doanh bt đng sn10 1.3.3.1. Ngun vn ch s hu 10 1.3.3.2. Ngun vn vay 11 1.4. Kinh nghim thu hút vn cho doanh nghip kinh doanh bt đng sn 11 1.4.1. Chng khoán hóa th chp bt đng sn thng mi 11 1.4.2. Qu tín thác BS ca ài Loan 13 1.4.3. Quyn chn mua BS ca Singapore 13 Kt lun chng 1 14 CHNG 2: THC TRNG V NGUN VN TÀI TR CHO DOANH NGHIP KINH DOANH BT NG SN TI TP.H CHÍ MINH 15 2.1. Các vn bn pháp quy v tín dng bt đng sn 15 2.2. Tình hình kinh doanh bt đng sn ti TP.HCM trong thi gian qua 18 2.2.1. T trc nm 2011 18 2.2.2. T nm 2011 đn nay 19 2.2.2.1. Th trng vn phòng cho thuê 19 2.2.2.2. Th trng cn h 21 2.2.2.3. Mt bng bán l 23 2.2.2.4. Th trng đt nn và bit th 24 2.3. Thc trng ngun vn tài tr cho doanh nghip kinh doanh bt đng sn ti TP.HCM 27 2.3.1. Ngun vn ch s hu 27 2.3.1.1. Vn ch s hu 27 2.3.1.2. Vn t phát hành c phiu 30 2.3.2. Ngun vn vay 34 2.3.2.1. Vn vay ngân hàng 34 2.3.2.2. Vn huy đng t các khách hàng mua nhà 37 2.3.2.3. Vn t phát hành trái phiu 41 2.4. ánh giá ngun vn tài tr cho doanh nghip kinh doanh bt đng sn ti TP.HCM trong thi gian qua 44 2.4.1. Nhng thành tu 44 2.4.2. Nhng vn đ còn tn ti 46 2.4.3. Nguyên nhân 47 Kt lun chng 2 51 CHNG 3: GII PHÁP NGUN VN CHO DOANH NGHIP KINH DOANH BT NG SN TI TP.H CHÍ MINH 53 3.1. i vi ngun vn ch s hu 53 3.1.1. Vn ch s hu 53 3.1.1.1. Gii quyt đu ra cho các sn phm tn kho bng cách gim giá bán, chuyn công nng 53 3.1.1.2. y mnh liên doanh, liên kt gia các doanh nghip trong nc54 3.1.1.3. Tham gia chng trình nhà  xã hi, nhà cho thuê 54 3.1.1.4. Chuyn hng kinh doanh 55 3.1.1.5. Chin lc kinh doanh linh hot, hp lý, hiu qu 56 3.1.1.6. Xây các cn h theo tiêu chí nh - r - xanh 56 3.1.2. Vn huy đng t phát hành c phiu 57 3.1.2.1. Nâng cao uy tín, hình nh ca doanh nghip 57 3.1.2.2. Phát hành chng ch BS 57 3.2. i vi ngun vn vay 59 3.2.1. Ngun vn vay ngân hàng 59 3.2.1.1. V phía doanh nghip 59 3.2.1.2. V phía ngân hàng 59 3.2.1.3. V phía nhà nc 61 3.2.2. i vi ngun vn huy đng t khách hàng 63 3.2.2.1. Nhà nc có chính sách bo v quyn li ca khách hàng 63 3.2.2.2. Ngân hàng tham gia cùng vi ch đu t và khách hàng mua nhà63 3.2.2.3. Áp dng mô hình quyn chn mua ca Singapore 63 3.2.3. Vn huy đng t phát hành trái phiu 64 3.2.3.1. i vi nhà phát hành 64 3.2.3.2. V phía Nhà nc 65 3.3. Gii pháp khác 68 3.3.1. H tr vn cho doanh nghip và kích cu th trng bt đng sn, to nim tin cho ngi mua nhà 68 3.3.2. Hp tác công- t gia nhà nc vi doanh nghip bt đng sn 68 3.3.3. Rà soát, mua li qu nhà  thng mi đ phc v nhu cu nhà  xã hi, nhà  tái đnh c 69 3.3.4. Cho phép xây dng, công nhn cn h chung c có din tích nh 70 3.3.5. Mua li sn phm bt đng sn có giá c hp lý đ lp qu nhà cho thuê70 3.3.6. Giám sát quá trình thc hin đu t, gii ngân vn 70 Kt lun chng 3 71 PHN KT LUN TÀI LIU THAM KHO DANH MC CÁC BNG Trang Bng 2.1 : Th trng vn phòng cho thuê ti TP.HCM Quý 2/2012 20 Bng 2.2: Th trng cn h đ bán ti TP.HCM Quý 2/2012 22 Bng 2.3 : Th trng mt bng bán l ti TP.HCM Quý 2/2012 24 Bng 2.4 : Th trng bit th ti TP.HCM Quý 2/2012 25 Bng 2.5: S lng DN kinh doanh BS ti TP.HCM giai đon 2007-2011 27 Bng 2.6 : D n tín dng BS ti thi đim 30/9/2011 34 B ng 2.7: Tiêu chun niêm yt trên Sàn giao dch chng khoán 48 Bng 2.8: S DN không đt chun niêm yt theo N 58/2012/ N-CP 48 DANH MC CÁC HÌNH Hình 2.1: Quy mô vn ca DN BS ti TP.HCM nm 2011 27 Hình 2.2: Bin đng giá ca mt s ngành và VN-Index t đu nm 2012 đn ngày 10/4/2012 32 DANH MC CH VIT TT BS : Bt đng sn CT : Ch đu t CP : C phiu CTCP : Công ty c phn DN : Doanh nghip FDI : Vn đu t trc tip nc ngoài ( Foreign Direct Investment) M&A : Mua bán và sáp nhp (Mergers and Acquisitions) N : Ngh đnh NT : Nhà đu t NH : Ngân hàng NHNN : Ngân hàng nhà nc NHTM : Ngân hàng thng mi ROE : Li nhun trên vn ch s hu (Return on Equity) TNHH : Trách nhim hu hn TMCP : Thng mi c phn TP : Trái phi u TPC : Trái phiu chuyn đi TPCP : Trái phiu Chính ph TPDN : Trái phiu doanh nghip TP.HCM : Thành ph H Chí Minh TTCK : Th trng chng khoán TTTM : Trung tâm thng mi UBND : y ban nhân dân USD : ô la M VN : Vit Nam VND : Vit Nam đng PHN M U 1. Tính cp thit ca đ tài Th trng BS đóng mt vai trò rt ln trong quá trình phát trin ca nn kinh t VN. Do đó, s phát trin ca th trng BS có tm quan trng và nh hng đn s phát trin ca quc gia, va đóng góp vào vic to ni an c cho ngi dân, va gii quyt đu ra cho các ngành liên quan nh xây dng, st thép, xi mng, to công n vic làm cho ngi lao đng… . Tuy nhiên, đ phát trin th trng này, ngoài nhng vn đ liên quan đn h thng pháp lý thì mt vn đ quan trng khác mà các c quan chc nng cng nh DN BS rt quan tâm, đó là ngun vn đ đu t phát trin BS. Thc t cho thy, các DN kinh doanh trong lnh vc này đòi hi phi có ngun vn ln và dài hn. Tuy nhiên, đi đa s các DN BS t i VN hin nay không đ tim lc tài chính đ t mình thc hin d án, do đó h đã huy đng bng nhiu cách khác nhau nh: vay NH, huy đng tin ng trc ca khách hàng, phát hành TPDN… ng trc bi cnh nn kinh t b lm phát, Nhà nc thc thi chính sách tht cht tin t đã làm cho th trng BS b nh hng và chuyn sang trng thái đóng bng. Và hin nay, mc dù tín dng cho BS phn nào đc ni lng, nhng DN BS vn khó tip cn ngun vn này. Thêm vào đó, mt lng ln sn phm ca DN vn còn tn đng và cha tiêu th đc nên các DN BS đang gp nhiu khó khn và không ít DN đã phi phá sn. Mc dù sn phm BS đã gim giá bán, song vn cha làm cho th trng đc hâm nóng tr li. Trong khi đó, đi b phn dân c lao đng thì vn phi  nhà thuê, tit kim chi tiêu cng ch đ mong có đc mt mái nhà. Hin nay, nhà nc cng đã vào cuc, va h tr, va tìm gii pháp nhm tháo g khó khn cho th trng này. Trc thc t đó, tôi đã chn đ tài “Gii pháp ngun vn cho doanh nghip kinh doanh BS ti TP.HCM ” cho lun vn ca mình. [...]... nh ng n i dung lý lu n và th c ti n v ngu n v n cho doanh nghi p kinh doanh B S t i TP.HCM, qua ó xu t m t s gi i pháp t o ngu n v n cho doanh nghi p kinh doanh B S t i TP.HCM Ph m vi nghiên c u: tài nghiên c u v ngu n v n cho doanh kinh nghi p doanh B S t i TP.HCM tài nghiên c u các v n liên quan n th tr ng B S và ngu n v n huy ng cho doanh nghi p kinh doanh B S… trong th i gian t n m 2007 n m 2012... th tr doanh nghi p kinh doanh b t B S, cùng v i các ng b t ng s n và ngu n v n tài tr cho ng s n” s trình bày khái ni m v B S, th tr c tr ng c a th tr ng này Bên c nh ó, ch ng ng này c ng gi i thi u v các ngu n tài tr cho doanh nghi p kinh doanh B S Ch b t ng 2 “Th c tr ng v ngu n v n tài tr cho doanh nghi p kinh doanh ng s n t i TP.HCM” Trong ch ng này c p t i th c tr ng kinh doanh B S c a các doanh. .. bi n pháp i u ti t c còn tham gia giao d ch trên th tr ng B S nh các ch th khác nh m áp ng nhu c u v B S trong vi c th c hi n các ch c n ng qu n lý nhà n 1.2 Các ho t - Ho t c ng kinh doanh b t ng s n ng kinh doanh B S bao g m kinh doanh B S và kinh doanh d ch v B S + Kinh doanh B S là vi c b v n thuê, thuê mua B S bán, chuy n nh u t t o l p, mua, nh n chuy n nh ng, ng, cho thuê, cho thuê l i, cho thuê... v n tài tr cho doanh nghi p kinh doanh B S và phân tích th c tr ng các ngu n v n tài tr cho doanh nghi p kinh doanh B S trong th i gian qua, tài nghiên c u u, nh ra các gi i pháp, ki n ngh c i m c a t ng ngu n tài tr nh m kh c ph c các nh a c i m hi n có, tìm ra ngu n tài tr thích h p trong giai o n hi n nay 3 it ng và ph m vi nghiên c u it ng nghiên c u: Ngu n v n cho doanh nghi p kinh doanh B S t... qua, và th c tr ng các ngu n v n tài tr cho ho t ng kinh doanh B S ánh giá nh ng thành t u, nh ng v n còn t n t i và tìm ra nguyên nhân c a nh ng t n t i ó Ch ng 3 “Gi i pháp ngu n v n cho doanh nghi p kinh doanh b t s n t i TP.HCM” Qua k t qu nghiên c u và phân tích ra các gi i pháp TP.HCM ch ng 1 và 2, tài s ng a kh i thông ngu n v n cho các doanh nghi p kinh doanh B S t i PH N K T LU N Th tr s d ng... n tài tr cho doanh nghi p kinh doanh B S - Nghiên c u th c tr ng th tr ng B S t i TP.HCM trong th i gian g n ây, c bi t là giai o n 2011-2012 - Nghiên c u các ngu n v n tài tr cho doanh nghi p kinh doanh B S t i TP.HCM trong th i gian qua ánh giá nh ng thành t u, nh ng v n còn t n t i và tìm ra nguyên nhân c a nh ng t n t i ó - xu t nh ng gi i pháp kh i thông ngu n v n cho doanh nghi p kinh doanh B... i + Kinh doanh d ch v B S là các ho t tr ng B S, bao g m các d ch v môi gi i B S, t v n B S, nh giá B S, sàn giao d ch B S, u giá B S, qu ng cáo B S, qu n lý B S - Giao d ch B S có liên quan nh ng h tr kinh doanh B S và th n kinh doanh B S là vi c mua bán, chuy n ng, thuê, thuê mua B S gi a t ch c, cá nhân không kinh doanh B S v i t ch c, cá nhân kinh doanh B S 10 1.3 T ng quan v v n tài tr cho doanh. .. i pháp nh m gi i quy t tình hình khó kh n hi n t i v ngu n v n cho các DN kinh doanh B S, và nh ng gi i pháp tr n khung pháp t qua DN áp d ng khi th c khó kh n, lúc ó DN ph i nâng cao n ng l c tài chính c a mình, s d ng các công c huy ng v n ngoài NH t ch trong ngu n v n s d ng, phù h p v i m c tiêu và chu k kinh doanh c a ngành B S Gi i pháp c n có s k t h p, n l c c a b n thân DN, các nh ch tài chính... ng là ng kinh t gia ình, nó còn là ngu n v n phát tri n ng th ch p ng B S phát tri n thì m t ngu n v n l n t i ch N u m t qu c gia có gi i pháp h u hi u b o ki n tr thành hàng hoá và c c nh ng m c tiêu c huy m cho các B S có ng i u nh giá khoa h c, chính th ng s t o cho n n kinh t c a qu c gia ó m t ti m n ng áng k v v n t c ra Vì v y, phát tri n t ó phát tri n kinh t - xã h i u t , kinh doanh B S... nghiên c u t tháng 02/2012 và k t thúc nghiên c u vào tháng 08/2012 4 Ph ng pháp nghiên c u - Nghiên c u nh tính các lý thuy t v B S, th tr ng B S, các ngu n tài tr cho doanh nghi p kinh doanh B S - Ph ng pháp th ng kê s li u: T các d li u t p chí, website…th ng kê thành nh ng s li u c n thi t - Ph ng pháp so sánh - Ph ng pháp phân tích - Tham kh o tài li u có liên quan 5 Ý ngh a khoa h c và th c . tài tr cho doanh nghip kinh doanh BS. Chng 2. “Thc trng v ngun vn tài tr cho doanh nghip kinh doanh b t đng sn ti TP.HCM”. Trong chng này đ cp ti thc trng kinh doanh BS. Trên c s lý lun v BS, các ngun vn tài tr cho doanh nghip kinh doanh BS và phân tích thc trng các ngun vn tài tr cho doanh nghip kinh doanh BS trong thi gian qua, đ tài nghiên. xut mt s gii pháp to ngun vn cho doanh nghip kinh doanh BS ti TP.HCM. Phm vi nghiên cu:  tài nghiên cu v ngun vn cho doanh kinh nghi p doanh BS ti TP.HCM.  tài nghiên