K t l un ch ng1
2.4.1. Nh ng thành t u
+ Th tr ng B S phát tri n đã góp ph n hình thành m t đ i ng DN đ u t kinh doanh B S l n d n qua các n m. Các DN kinh doanh B S trong n c, các
đ n v t v n thi t k , DN xây l p c a ngành xây d ng ngày càng l n m nh, nhi u DN đ n ng l c v chuyên môn và tài chính đ th c hi n các d án có quy mô l n ngang t m khu v c, nhi u DN đã và đang đ u t xây d ng các công trình cao t ng hi n đ i 30, 40 và trên 60 t ng.
+ Do s v n t có không nhi u, DN B S c n có s h tr t các ngu n v n khác nh : v n vay NH, nh n ti n ng tr c c a khách hàng, phát hành TP... i v i nh ng DN không đ đi u ki n phát hành CP, TP, liên doanh, liên k t ...thì ngu n v n vay t NH v n là ch đ o.
+ S d ng v n vay NH có u đi m là NH s gi i ngân s ti n cho vay theo ti n đ c a d án, th t c vay v n nhanh, ngoài ra NH c ng là nhà t v n, cung c p d ch v thanh toán, góp v n đ u t cùng v i DN kinh doanh B S. Tr c đ ng thái si t ch t tín d ng c a NHNN n m 2011, ngu n v n NH dành cho B S b sut gi m
đáng k . Sang n m 2012, NHNN đã có nh ng đ ng thái tích c c nh n i l ng tín d ng cho B S, gi m lãi su t vay, giãn n cho DN B S...khi n ngu n v n tín d ng dành cho DN B S đ c c i thi n h n.
+ Vi c s d ng v n ng tr c c a khách hàng giúp DN B S v a ti t ki m chi phí tr lãi, v a có th huy đ ng v n theo t ng giai đo n xây d ng c a d án. Ngoài ra, khách hàng có th mua s n ph m B S v i giá u đãi. Trong các n m qua, hình th c huy đ ng v n này đ c áp d ng t ng đ i thành công đ i v i các d án chung c và c n h cao c p.
+ Ph ng th c huy đ ng v n t phát hành TP có nhi u u th nh : huy đ ng v n dài h n t nhi u đ i t ng khác nhau; có th áp d ng các lo i lãi su t linh ho t, th m chí th p h n lãi su t c a các NHTM cho vay; linh đ ng trong vi c tr lãi và g c; ch đ ng h n trong vi c qu n tr tài chính, mua đi bán l i TP c a chính mình trên th tr ng th c p. vay v n tín d ng NH thì DN c n có các đi u ki n v tài s n th ch p, ho c ph i có s b o lãnh, tín ch p, v hi u qu c a ph ng án s n xu t kinh doanh, v đ tín nhi m c a DN đ i v i NH… , còn phát hành TP thì ch y u d a trên uy tín c a DN. Qua kênh TP, DN huy đ ng đ c m t l ng v n l n v i giá ph i ch ng, l i tiêu th t t s n ph m nên h n ch đ c r i ro. T ng t , khách hàng đ c đáp ng đúng và đ nhu c u v nhà , đ c b o v v pháp lý vì TP có giá tr th c t h n m t h p đ ng h a mua bán c n h nh hi n nay.
2.4.2. Nh ng v n đ còn t n t i:
+ S h n ch v v n là m t trong nh ng y u đi m l n nh t c a các DN VN nói chung và c a các DN kinh doanh B S nói riêng. Nhìn chung, các DN B S ch a có th c l c v tài chính, t tr ng v n t có quá nh so v i nhu c u v n đ u t quá l n. Nhi u d án có t l cho vay lên t i 70 - 80% t ng v n đ u t , v i th i h n 10 - 15 n m, đi u đó đã làm nh h ng t i ti n đ đ u t và kh n ng thanh toán khi DN không bán đ c s n ph m.
+ Hi n nay, l ng hàng t n kho c a các DN B S đang m c cao, h u h t các DN đ u khan hi m ti n m t và ch u s c ép tr n ngày m t l n, tình tr ng thi u v n ngày càng tr m tr ng h n.
+ Vi c phát hành CP ph thu c vào s phát tri n c a TTCK. Hi n nay, nhi u DN B S không th huy đ ng v n t kênh phát hành CP, nhi u CP còn r t xu ng d i m nh giá.
+ Ch có nh ng CTCP m i đ c phát hành CP, nh ng lo i hình DN B S còn l i không th ti p c n ngu n v n này.
+ Do ph thu c nhi u vào ngu n v n vay NH nên khi vi c ti p c n ngu n v n này g p khó kh n thì DN s không tri n khai d án đ c. Th c t cho th y, dù NHNN đã n i l ng tín d ng cho B S, song tín d ng cho B S không t ng mà l i gi m.
+ Trong th i gian qua, ngu n v n mà NH dành cho các C T vay không nhi u, ch y u là NH h tr cho ng i mua nhà, gi i quy t đ u ra cho th tr ng B S, h n là tr c ti p cung c p v n cho C T th c hi n d án.
+ Dù lãi su t cho vay đã gi m, nh ng h u h t DN B S không th ti p c n ngu n v n vay ngân hàng.
+ Nh ng b t c p c a vi c huy đ ng ngu n v n này trong th i gian qua nh :
C T không th c hi n d án, 90% d án th c hi n ch m so v i ti n đ , d án không đ tiêu chu n huy đ ng v n nh ng v n huy đ ng… đã khi n cho khách hàng hoang mang, m t lòng tin vào uy tín c a m t s DN B S.
+ Hi n trong các h p đ ng góp v n đang giao d ch trên th tr ng, quy n l i c a ng i mua nhà ch a đ c đ m b o. Trong các h p đ ng góp v n, bao gi c ng có đi u kho n n u ng i mua nhà không th c hi n đúng ti n đ đóng ti n, thì bên đ u t d án có quy n h y b h p đ ng mà không có ngh a v ph i tr l i kho n v n đã góp, tuy nhiên l i không có đi u kho n n u C T không bàn giao nhà
đúng ti n đ thì ph i có trách nhi m th nào v i khách hàng.
+ Dù đã có nh ng h tr v lãi su t t ngân hàng và nhi u u đãi t các C T cho khách hàng mua nhà, song ng i mua v n còn dè d t v i vi c mua nhà trong th i đi m hi n nay.
+ Tình hình huy đ ng v n t phát hành TP trong n m 2011 h u nh không huy đ ng đ c, còn trong n m 2012 thì v n trì tr vì n x u và các công ty B S b h đi m x p h ng tín nhi m.
+ Vi c chuy n đ i TP thành CP, vi c phát hành TP trong n m 2012 c a m t s DN B S l n b th t b i.
+ Hình th c huy đ ng v n kèm theo quy n u tiên mua nhà v n h p d n trong th i gian tr c đây c ng đã b c m th c hi n t n m 2010.
2.4.3. Nguyên nhân:
+ Khi th tr ng B S còn đnh cao, nhi u DN không đ kh n ng tài chính và thi u kinh nghi m c ng tham gia đ u t B S d n đ n vi c đ u t dàn tr i, thi u t p trung làm th tr ng phát tri n m t cân đ i và không n đnh.
+ Nhi u DN đã ch y đua theo th tr ng, m c dù v n t có r t ít nh ng l i s d ng n vay nhi u đ đ u t hàng lo t d án, nh ng c c u s n ph m l i không phù h p v i nhu c u th c c a th tr ng. Khi th tr ng r i vào suy thoái thì đ u ra t c ngh n và không ít DN thi u v n kinh doanh tr m tr ng, thi u ti n m t, c ng thêm áp l c NH si t n đang đè n ng càng khi n h thêm khó kh n.
+ TTCK s t gi m c ng làm giá tr CP b s t gi m, N T tháo ch y kh i th tr ng, làm nh h ng giá tr v n th tr ng c a DN. M t khác, th tr ng B S
đang đóng b ng thì vi c phát hành CP không h p d n N T, d n t i các đ t phát hành s không thành công.
H n n a v i N s 58/2012/N -CP v a m i ban hành, chu n đ đ c niêm y t trên sàn c a các DN s đ c nâng cao h n, gây thêm khó kh n cho các DN v a và nh n u mu n lên sàn huy đ ng v n. Theo đi u 53 c a N , đ đ c niêm y t, DN ph i có nh ng tiêu chu n sau:
B ng 2.7: Tiêu chu n niêm y t trên Sàn giao d ch ch ng khoán
Vi c qui đnh t l ROE, không có n quá h n và 300 c đông đ c xem là khó kh n đ i v i DN. Nhi u công ty có c c u c đông đ n gi n, tính đ i chúng h p, CP t p trung vào tay các c đông l n. Không ít đ n v có n quá h n trên m t n m, bu c ph i c c u l i n , đ o n , nh t là kh i kinh doanh B S.
B ng 2.8: S DN không đ t chu n niêm y t theo N 58/2012/ N -CP
Sàn niêm y t V n đi u l không đ t chu n Có l l y k ROE < 5% Sàn TP.HCM 30 DN 26 DN 90 DN Sàn Hà N i 56 DN 72 DN 144 DN Ngu n: CafeF.
TTCK s thu hút đ c nhi u ng i tham gia, th c hi n đ c vai trò kênh d n v n n u th tr ng t ng tr ng. Nh ng hi n t i, TTCK đang khó kh n, th tr ng B S l i thi u thanh kho n, cùng v i nh ng quy đnh ch t ch c a pháp lu t khi n ngu n v n huy đ ng qua th tr ng này ngày m t ít đi.
+ Do đ tr c a chính sách, nên dù NHNN đã n i l ng tín d ng đ i v i B S nh gi m lãi su t cho vay, giãn n ... song th tr ng B S v n ch a th h p thu và h i ph c ngay đ c.
+ NHNN h lãi su t đã kéo theo lu ng ti n g i vào h th ng NH gi m đi. H qu là l ng tín d ng dành cho B S s b đi u ch nh tr c khi có th t ng.
+ DN mu n vay ti p thì ph i tr n c cho NH, nh ng đ u ra ách tách càng khi n DN không có ngu n ti n tr n , c ng không còn tài s n đ th ch p.
+ Các NH c ng đang trong quá trình tái c c u, và đang ph i gánh m t l ng n x u B S, cho nên NH c ng ch n l c đ i t ng đ cho vay v i nh ng đi u ki n kh t khe h n.
+ Do ch a có m t quy đnh chu n v các h p đ ng góp v n, h p đ ng mua bán nên các thua thi t luôn thu c v khách hàng, còn C T trong tr ng h p c tình làm sai c ng không có đi u kho n gì b t l i đ c h .
+ Cho đ n nay c quan qu n lý nhà n c v th tr ng B S v n ch a có bi n pháp h u hi u nào đ x lý nh ng hành vi huy đ ng v n trái pháp lu t.
+ Khi th tr ng B S đóng b ng thì các N T l t sóng s không còn n a và dành ch cho nh ng ng i có nhu c u th t s mua nhà đ , tuy nhiên đ i t ng này c ng ch ch p nh n m t m c giá h p lý. Bên c nh đó, khi n n kinh t đang g p khó kh n thì kh n ng mua nhà c a ng i dân c ng gi m, và l thu c vào ngu n v n vay NH. Dù lãi su t NH đã gi m và có nhi u u đãi, song v n còn cao đ i v i nh ng ng i có m c thu nh p trung bình, và nh ng r i ro v m c lãi su t sau này
đ i v i nh ng kho n vay mua nhà trong dài h n. Th nên, đ ng thái c a ng i mua nhà lúc này là ch đ i m c lãi su t đi xu ng h n n a, giá B S gi m th p h n n a.
+ Cho t i nay, th tr ng TPDN c a VN h u nh ch a đnh hình, đi u ki n phát hành TP khá kh t khe d n đ n kênh huy đ ng v n trên ch y u dành cho nh ng DN Nhà n c l n, CTCP có v n đi u l l n.
+ DN ph i h i đ các y u t b t bu c nh có th ng hi u trên th tr ng, có d án kh thi kèm theo, có t ch c tín d ng uy tín b o lãnh…
+ TP c a DN B S r i ro h n TP c a NH và ni m tin c a N T ph thu c vào ti n đ kh thi c a d án B S.
+ ích nh m đ n khi N T b v n mua TP là nh ng u đãi cho trái ch khi mua B S d án. Quy n mua c n h , bi t th là m t quy n gia t ng dành cho ng i mua TP. Vào th i đi m TP đáo h n, th tr ng không thu n l i thì trái ch có th nh n ti n m t và kho n lãi su t t ng ng. Còn khi B S t ng giá, rõ ràng quy n mua c n h là kho n đ u t có l i. Tuy nhiên, theo N 71/2010/ N -CP thì “ bên mua TP không đ c quy n u tiên mua ho c u tiên đ ng ký mua nhà ”. Quy đnh này đã làm gi m b t đ h p d n c a lo i hình TPDN B S.
+ DN ch còn cách s d ng m c lãi su t cao đ h p d n ng i mua. Tuy nhiên, huy đ ng v i lãi su t cao thì kh n ng mang v t su t l i nhu n cao cho DN là vô cùng khó kh n. Thêm vào đó, th i đi m đ n h n c a TP, DN càng khó kh n h n do trái ch ch mu n nh n ti n m t.
+ Vi c phát hành TP c a DN B S còn ch u nh h ng c a TTCK, tình hình th tr ng B S và nhóm CP B S.
+ Nh n th c v TP c a DN và ng i dân còn h n ch . DN ch quan tâm đ n phát hành CP do th ng d v n h n là phát hành TP, ch khi TTCK g p khó kh n thì DN m i quan tâm đ n hình th c huy đ ng v n này.
+ TPDN B S th ng có giá tr l n, 100 tri u đ ng/TP, có khi lên đ n 1 t
đ ng/ TP, và đ i t ng mua ch y u là NH mà ch a có s tham gia c a các qu đ u t , công ty tài chính, công ty b o hi m, các t ng l p dân c ...
+ VN hi n nay ch a có h th ng đnh m c tín nhi m nên r t nhi u đ t phát hành TP c a DN v n ch y u d a vào hình th c b o lãnh phát hành. Vi c phát hành
thông qua b o lãnh ch y u d a vào vi c xác đnh giá gi a DN phát hành và t ch c b o lãnh là chính, nh ng sau đó vi c TP giao d ch trên th tr ng th ng r t kém.
K t lu n ch ng 2
Sau đ ng thái si t ch t tín d ng c a NHNN vào đ u n m 2011, tình hình kinh doanh B S c a DN lâm vào tình tr ng c c k khó kh n, s n ph m t n kho t ng cao, các phân khúc đ u b tác đ ng. Th c t , nhu c u đ i v i phân khúc c n h bình dân v n còn, tuy nhiên, thu nh p bình quân c a ng i dân ch a cao, áp l c tr lãi l n nên ch a ti p c n đ c. Th tr ng B S l i đang s t gi m m nh nên tâm lý c a ng i mua ch y u là ch đ i giá nhà xu ng th p h n n a. Trong khi đó, C T