Sàn niêm y t V n đi u l không đ t chu n Có l l y k ROE < 5% Sàn TP.HCM 30 DN 26 DN 90 DN Sàn Hà N i 56 DN 72 DN 144 DN Ngu n: CafeF.
TTCK s thu hút đ c nhi u ng i tham gia, th c hi n đ c vai trò kênh d n v n n u th tr ng t ng tr ng. Nh ng hi n t i, TTCK đang khó kh n, th tr ng B S l i thi u thanh kho n, cùng v i nh ng quy đnh ch t ch c a pháp lu t khi n ngu n v n huy đ ng qua th tr ng này ngày m t ít đi.
+ Do đ tr c a chính sách, nên dù NHNN đã n i l ng tín d ng đ i v i B S nh gi m lãi su t cho vay, giãn n ... song th tr ng B S v n ch a th h p thu và h i ph c ngay đ c.
+ NHNN h lãi su t đã kéo theo lu ng ti n g i vào h th ng NH gi m đi. H qu là l ng tín d ng dành cho B S s b đi u ch nh tr c khi có th t ng.
+ DN mu n vay ti p thì ph i tr n c cho NH, nh ng đ u ra ách tách càng khi n DN không có ngu n ti n tr n , c ng không còn tài s n đ th ch p.
+ Các NH c ng đang trong quá trình tái c c u, và đang ph i gánh m t l ng n x u B S, cho nên NH c ng ch n l c đ i t ng đ cho vay v i nh ng đi u ki n kh t khe h n.
+ Do ch a có m t quy đnh chu n v các h p đ ng góp v n, h p đ ng mua bán nên các thua thi t luôn thu c v khách hàng, còn C T trong tr ng h p c tình làm sai c ng không có đi u kho n gì b t l i đ c h .
+ Cho đ n nay c quan qu n lý nhà n c v th tr ng B S v n ch a có bi n pháp h u hi u nào đ x lý nh ng hành vi huy đ ng v n trái pháp lu t.
+ Khi th tr ng B S đóng b ng thì các N T l t sóng s không còn n a và dành ch cho nh ng ng i có nhu c u th t s mua nhà đ , tuy nhiên đ i t ng này c ng ch ch p nh n m t m c giá h p lý. Bên c nh đó, khi n n kinh t đang g p khó kh n thì kh n ng mua nhà c a ng i dân c ng gi m, và l thu c vào ngu n v n vay NH. Dù lãi su t NH đã gi m và có nhi u u đãi, song v n còn cao đ i v i nh ng ng i có m c thu nh p trung bình, và nh ng r i ro v m c lãi su t sau này
đ i v i nh ng kho n vay mua nhà trong dài h n. Th nên, đ ng thái c a ng i mua nhà lúc này là ch đ i m c lãi su t đi xu ng h n n a, giá B S gi m th p h n n a.
+ Cho t i nay, th tr ng TPDN c a VN h u nh ch a đnh hình, đi u ki n phát hành TP khá kh t khe d n đ n kênh huy đ ng v n trên ch y u dành cho nh ng DN Nhà n c l n, CTCP có v n đi u l l n.
+ DN ph i h i đ các y u t b t bu c nh có th ng hi u trên th tr ng, có d án kh thi kèm theo, có t ch c tín d ng uy tín b o lãnh…
+ TP c a DN B S r i ro h n TP c a NH và ni m tin c a N T ph thu c vào ti n đ kh thi c a d án B S.
+ ích nh m đ n khi N T b v n mua TP là nh ng u đãi cho trái ch khi mua B S d án. Quy n mua c n h , bi t th là m t quy n gia t ng dành cho ng i mua TP. Vào th i đi m TP đáo h n, th tr ng không thu n l i thì trái ch có th nh n ti n m t và kho n lãi su t t ng ng. Còn khi B S t ng giá, rõ ràng quy n mua c n h là kho n đ u t có l i. Tuy nhiên, theo N 71/2010/ N -CP thì “ bên mua TP không đ c quy n u tiên mua ho c u tiên đ ng ký mua nhà ”. Quy đnh này đã làm gi m b t đ h p d n c a lo i hình TPDN B S.
+ DN ch còn cách s d ng m c lãi su t cao đ h p d n ng i mua. Tuy nhiên, huy đ ng v i lãi su t cao thì kh n ng mang v t su t l i nhu n cao cho DN là vô cùng khó kh n. Thêm vào đó, th i đi m đ n h n c a TP, DN càng khó kh n h n do trái ch ch mu n nh n ti n m t.
+ Vi c phát hành TP c a DN B S còn ch u nh h ng c a TTCK, tình hình th tr ng B S và nhóm CP B S.
+ Nh n th c v TP c a DN và ng i dân còn h n ch . DN ch quan tâm đ n phát hành CP do th ng d v n h n là phát hành TP, ch khi TTCK g p khó kh n thì DN m i quan tâm đ n hình th c huy đ ng v n này.
+ TPDN B S th ng có giá tr l n, 100 tri u đ ng/TP, có khi lên đ n 1 t
đ ng/ TP, và đ i t ng mua ch y u là NH mà ch a có s tham gia c a các qu đ u t , công ty tài chính, công ty b o hi m, các t ng l p dân c ...
+ VN hi n nay ch a có h th ng đnh m c tín nhi m nên r t nhi u đ t phát hành TP c a DN v n ch y u d a vào hình th c b o lãnh phát hành. Vi c phát hành
thông qua b o lãnh ch y u d a vào vi c xác đnh giá gi a DN phát hành và t ch c b o lãnh là chính, nh ng sau đó vi c TP giao d ch trên th tr ng th ng r t kém.
K t lu n ch ng 2
Sau đ ng thái si t ch t tín d ng c a NHNN vào đ u n m 2011, tình hình kinh doanh B S c a DN lâm vào tình tr ng c c k khó kh n, s n ph m t n kho t ng cao, các phân khúc đ u b tác đ ng. Th c t , nhu c u đ i v i phân khúc c n h bình dân v n còn, tuy nhiên, thu nh p bình quân c a ng i dân ch a cao, áp l c tr lãi l n nên ch a ti p c n đ c. Th tr ng B S l i đang s t gi m m nh nên tâm lý c a ng i mua ch y u là ch đ i giá nhà xu ng th p h n n a. Trong khi đó, C T các d án thì lao đao vì không bán đ c s n ph m, không có ngu n ti n tr n NH.
Khi NHNN n i l ng chính sách tín d ng v i B S thì th tr ng này c ng không h p thu ngay đ c, ph n vì đ tr c a chính sách, ph n vì tr c đây các ch d án đ u t tràn lan vào các phân khúc sinh l i l n, ph c v ch y u cho gi i đ u c , nên hi n nay, s n ph m d th a, giá c tuy đã gi m nh ng v n còn cao so v i thu nh p th c t c a đa s ng i lao đ ng. Tr c tình hình lao d c c a th tr ng, Nhà n c đã có r t nhi u h tr : n i l ng tín d ng, ch đ o các NHTM giãn n cho DN, h lãi su t…, nh ng xem ra, v n ch a giúp cho th tr ng h i ph c. B n thân các NH c ng đang ph i tái c c u và đ ng tr c nguy c n x u do cho vay B S trong th i gian qua. Tuy v y, NH đã m l i cánh c a cho vay h tr ng i mua nhà, ph i h p v i C T dành nhi u u đãi: u đãi lãi su t, th i h n thanh toán, gi m giá bán…v i mong mu n kích c u th tr ng, gián ti p thu h i l i ph n v n đã cho DN B S vay, gi m n x u NH. Ngu n v n t NH c ng đã tr l i v i C T, nh ng đi u ki n v n còn kh t khe, và quan tr ng là DN c ng không có kh n ng vay do ch a bán đ c hàng nên không có ti n tr lãi vay, và c ng không còn tài s n th ch p. Ngu n ti n huy đ ng đ c t khách hàng mua nhà c ng ngày m t ít đi, do vi c huy đ ng v n thi u minh b ch, không th c hi n d án đúng ti n đ , gây m t lòng tin cho các khách hàng ng ti n mua nhà... H n n a, tình hình kinh t khó kh n nên thu nh p c a ng i dân không đ đ đóng theo ti n đ c a d án, nhi u
d án xây xong mà ng i mua nhà xin trì hoãn th i gian nh n nhà do không có ti n
đ t t toán h p đ ng.
Tr c b i c nh đó, ph ng án phát hành CP và TP c a DN B S c ng không kh quan. TTCK đang m đ m, N T không m y m n mà v i vi c mua CP nói chung, và CP B S nói riêng, do tình hình th tr ng B S bi đát, k t qu kinh doanh c a DN thua l , kh n ng m t v n c a ng i s h u CP r t cao. Còn TPDN thì có giá tr l n, và ch m i có NH tham gia mua, trong khi đó, NH l i đang gánh n x u B S nên s gi m đ u t vào kênh này. TP kèm quy n mua B S v n h p d n các N T trong th i gian tr c, nh ng N 71 ra đ i không cho phép các DN B S phát hành lo i TP này.
CH NG 3
GI I PHÁP NGU N V N CHO DOANH NGHI P KINH
DOANH B T NG S N T I THÀNH PH H CHÍ MINH
Th i gian qua th tr ng B S b c l s phát tri n thi u lành m nh và không n đnh, h u qu là hi n nay tình tr ng gi m giá B S xu t hi n t t c các phân khúc, giao d ch m đ m. Ngu n v n ch y u đ tri n khai d án c a các DN B S ph thu c vào NH, nên khi NH th t ch t tín d ng thì các DN r i vào hoàn c nh khó kh n, thi u ti n tri n khai d án, b thua l và m t kh n ng thanh toán n . Vi c này
đã tác đ ng x u đ n thanh kho n c a h th ng NH, gây đình tr cho các DN s n xu t v t li u xây d ng và thi công xây l p, nh h ng đ n ngu n thu ngân sách và phát tri n kinh t . Tr c tình hình đó, c Chính ph , NH c ng đã vào cu c v i nhi u n l c phá b ng B S, làm m lên th tr ng.
Hi n t i, l ng s n ph m t n kho m c cao, nhu c u v s n ph m B S v n còn nh ng đa ph n ng i mua v n ch a có đ kh n ng tài chính đ ti p c n, h n n a, tâm lý chung hi n nay là ng i mua đang ch giá B S gi m sâu thêm. N u gi i quy t đ c đ u ra cho các s n ph m t n kho này, thì s có m t l ng ti n tr l i v i các DN B S, tháo g nh ng khó kh n tr c m t v v n cho các DN này.
3.1. i v i ngu n v n ch s h u 3.1.1. V n ch s h u
3.1.1.1. Gi i quy t đ u ra cho các s n ph m t n kho b ng cách gi m giá bán, chuy n công n ng bán, chuy n công n ng
- Hi n các DN B S c ng đang ph i h p v i NH h tr t i đa cho khách hàng vay mua nhà v i lãi su t u đãi, ph ng th c thanh toán linh ho t, tr d n trong nhi u n m, khuy n mãi, t ng quà r m r …. y m nh vi c bán hàng s giúp DN B S gi m b t l ng hàng t n kho l n và qua đó, gi m b t áp l c tr n và lãi vay NH. Giá bán có th gi m đ n 50%, DN có th ch p nh n l đ thu h i m t ph n v n, ch y u đ t n t i qua giai đo n khó kh n c a th tr ng. Tuy nhiên, vi c đ y m nh bán hàng thôi là ch a đ . DN B S c ng ph i tìm cách gi m m nh các kho n
ph i thu c a mình, nh ng d án bán giá th p th ng yêu c u ng i mua tr ti n luôn, nh v y, tình tr ng tài chính c a các DN m i gi m b t khó kh n.
- Tr c tình hình m, nhi u DN đã chuy n công n ng các s n ph m c a mình nh : v n phòng, khách s n xin chuy n công n ng sang làm c n h đ bán, nhi u d án c n h bán xin chuy n sang cho thuê, nhi u DN tr c đây ch chú tr ng
đ n xây c n h thì nay l y khu đ t chuy n sang phân lô bán n n. M c dù l i nhu n t phân lô bán n n không nhi u b ng chung c nh ng chuy n h ng là khôn ngoan, b i hi n nay th tr ng c n h g n nh đ ng im, trong khi đ t n n v n có giao d ch. Ngoài ra, tâm lý N T v n thích b ti n vào đ t h n khi mà giá tr c a đ t luôn t ng.
3.1.1.2. y m nh liên doanh, liên k t gi a các doanh nghi p trong n c
S DN đ ng ký kinh doanh B S tuy r t đông nh ng ph n l n đ u có quy mô v n nh , không phù h p v i yêu c u c a th tr ng nên b n thân các DN c n nhanh chóng thay đ i t p quán kinh doanh đ n l , phân tán, đ liên minh l i v i nhau m i mong có s c m nh đ i m t v i s c nh tranh ngày m t kh c nghi t h n t phía các
đ i th ngo i - nh ng ng i đã kh ng đnh đ c đ ng c p c a mình nh ng d án B S cao c p. DN nên m r ng h p tác v i nhi u đ i tác, sang nh ng d án l i cho nh ng đ i tác quan tâm t i d án c a mình, ho c m i h tham gia góp v n... Vi c liên k t v i nhi u đ i tác s mang l i ngu n l c l n h n v tài chính, qu đ t và kinh nghi m phong phú cho DN. Ví d : Cu i n m 2011, Công ty CP Phát tri n Nhà Th c (Thuduc House) cùng 3 DN khác là CTCP u t Ph c Long, T ng CTCP Phong Phú và CTCP B S D t may VN đã liên k t th c hi n d án nhà t i qu n 9, TP HCM.
3.1.1.3. Tham gia ch ng trình nhà xã h i, nhà cho thuê
Tham gia ch ng trình nhà xã h i, nhà cho thuê theo ph ng th c th ng m i, ví d nh :
+ Ch ng trình nhà An sinh xã h i BECAMEX , theo mô hình d án nhà 30m2 v i giá 90-120 tri u đ ng/c n t i Bình D ng. Trên c s hi u và n m đ c các nhu c u thi t y u nh t, c ng nh nh ng b t c p trong cu c s ng th ng nh t c a ng i công nhân, d án đ a ra m t mô hình tiêu chu n theo d ng các nhóm nhà
- c m dân c n m ngay trong các khu đô th -công nghi p hi n h u t i Bình D ng. T ng di n tích đ t: kho ng 130 ha (110 ha thu c qu đ t s n có c a T ng Công ty Becamex và 20 ha do UBND t nh Bình D ng giao đ t). M t n l c quan tr ng t phía công ty là không tính giá thành h t ng d án nhà xã h i vào chi phí c n h . Chi phí này đ c h ch toán vào chi phí h t ng chung c a toàn b t ng th khu đô th , công nghi p. Do đó chi phí đ t và chi phí đ u t c s h t ng bên ngoài, bên trong đ i v i nhà an sinh xã h i xem nh b ng không. i v i các khu đ t đ c T nh giao phát tri n thì chi phí h t ng bên trong m i khu nhà xã h i đ c tính vào