K t l un ch ng 2
3.2.1.2 .V phía ngân hàng
NH c n xem xét c th đ i v i các d án đ u t phát tri n B S thi t y u cho dân sinh và phát tri n kinh t , các d án đang th c hi n d dang và c n g p rút hoàn thi n. Bên c nh đó, NH c n ti p t c th c hi n và đ y m nh các ch ng trình cho vay xây d ng nhà xã h i cho sinh viên, nhà cho công nhân khu công nghi p và nhà cho ng i có thu nh p th p đ gi i quy t khó kh n v nhà cho ng i dân, c n n i r ng cho vay mua nhà chung c bình dân và nhà xã h i cho dân nghèo thành th .
Các NH c n h n ch cho vay b i th ng, gi i phóng m t b ng, các d án m i, các d án xây d ng ch ng c cao c p, B S du l ch ngh d ng, h n ch cho nh ng ng i vay đ mua đi bán l i B S ki m l i làm méo mó th tr ng.
NHNN c n t ng c ng ki m tra, giám sát tình hình c p tín d ng c a các TCTD, phát hi n k p th i các kho n n quá h n, n x u nh h ng đ n ch t l ng tín d ng; ki m soát hi n t ng đ u t n i b c a các NH vào B S (d án B S th ng là c a các c đông l n NH) đ dòng ti n đ n đúng n i, đ c s d ng đúng m c đích; NHNN c n ti p t c theo dõi sát di n bi n tình hình th tr ng đ k p th i
đi u ch nh gi m lãi su t huy đ ng, lãi su t tái c p v n và lãi su t qua đêm theo l trình đã đnh, đ ng th i ch đ o các NHTM kh n tr ng h lãi su t cho vay đ gi m chi phí đ u t và kích c u tín d ng cho B S.
T ng c ng huy đ ng v n trung và dài h n c a các NH k t h p v i nâng t l s d ng v n ng n h n đ cho vay trung và dài h n. ng th i, c n ph i thi t l p
và nâng cao ch t l ng các kênh thông tin v th tr ng B S đ làm c s cho các NH th m đnh d án, đánh giá kh n ng chi tr c a các C T.
+ Ti p t c h tr các gói vay lãi su t th p, gi m lãi su t cho vay
B ng cách ti t ki m chi phí ho t đ ng, NH có th gi m lãi su t cho vay, h tr t i đa cho ng i mua nhà v lãi su t, ph ng th c thanh toán linh ho t… đ
kích c u tiêu th s n ph m B S. C NH và DN ph i cùng nhau đnh giá l i các tài s n, d án nào có ng i mua đ tính ti p xem có đ u t hay không và ch nh ng d án có th tr ng m i có th t n t i.
+ Mua bán n gi a các ngân hàng
Nhi u NHTM th a ch tiêu t ng tr ng tín d ng l nh v c này nh ng l i thi u v n, trong khi nhi u NH khác th a v n nh ng l i thi u ch tiêu t ng tr ng tín d ng. Vi c này bu c các DN B S ph i bán b t B S đ t t toán các kho n vay cho NHTM. Tuy nhiên, n u các NHTM có th trao đ i v i nhau tình tr ng th a thi u thì m i vi c s tr nên d dàng h n.
Trong b i c nh hi n t i, nhi u NHTM nh ph i vay v n t phía các NHTM l n trên th tr ng liên NH. Nh ng NHTM nh th ng ph i th ch p các tài s n đ
có th vay v n t các NHTM l n. tránh tình tr ng bán tháo B S nh m m c đích tr n di n ra, các NHTM nh có th s ph i s d ng các h s tín d ng B S c a khách hàng làm tài s n đ m b o cho các NHTM l n đ vay ti n trên th tr ng liên NH. Trong tr ng h p các NHTM nh không th tr đ c các kho n vay trên th tr ng liên NH đúng h n, h s bu c bán l i các kho n n c a khách hàng cho NHTM l n.
Nói cách khác, vi c mua bán n gi a các NHTM s khi n cho m t s NHTM nh m t khách hàng, tuy nhiên th tr ng l i đ t đ c hai m c tiêu. ó là các NHTM có th gi m t l d n B S v m c c n thi t, và do v y, v n có th tài tr cho các DN B S, trong khi các DN B S không ph i bán tài s n c a mình đ tr n các NHTM.
3.2.1.3. V phía nhà n c:
+ Tháo g v ng m c trong cho vay c a ngân hàng đ i v i ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n
Trong b i c nh th tr ng tài chính n c ta hi n nay, tín d ng NH v n s là kênh cung c p v n ch y u cho các DN kinh doanh B S. Tuy nhiên, đ vi c huy
đ ng v n theo kênh này hi u qu h n thì c n ph i t ng c ng huy đ ng v n trung và dài h n c a các NH k t h p v i nâng t l s d ng v n ng n h n đ cho vay trung và dài h n. ng th i, c n ph i thi t l p và nâng cao ch t l ng các kênh thông tin v th tr ng B S đ làm c s cho các NH th m đnh d án, đánh giá kh n ng chi tr c a các C T.
Hi n nay, Lu t t đai ch a quy đnh vi c x lý giá tr quy n s d ng đ t th ch p đ thu h i n , ch a có các quy đnh v c n c đ xác đ nh giao d ch B S đ
cho vay c ng nh nh ng quy đ nh v vi c xác đnh giá tr tài s n là quy n s d ng
đ t c a các DN nhà n c đ c giao đ t tr c đây nay chuy n sang thuê…đã khi n nhi u DN g p khó kh n trong vi c ti p c n ngu n v n t các NH. Do đó, c n ph i s m hoàn thi n, ch nh s a và b sung m t s quy đnh trong h th ng pháp lu t v
đ t đai, B S đ t o đi u ki n thu n l i cho các ho t đ ng cho vay đ u t , kinh doanh vào B S.
+ Hình thành th tr ng th ch p th c p
Xây d ng th tr ng th ch p th c p (tái th ch p) B S, có s h tr và ki m soát c a nhà n c đ t ng tính thanh kho n cho các NH, t o ngu n v n trung và dài h n t ngu n v n ng n h n do th ch p B S t o ra. th tr ng B S phát tri n b n v ng và h th ng NH có th tài tr m t cách lành m nh, th tr ng c n ph i có m t h th ng th ch p th c p phát tri n m nh và đ c qu n lý t t.
Gi i pháp t o ngu n v n lành m nh cho tín d ng B S là hình thành NH đ u t , NH phát tri n h ch toán đ c l p trong NHTM và/ho c liên k t v i NHTM đ
b o lãnh phát hành hay tr c ti p phát hành TP, ch ng ch B S, ho c ch ng khoán hóa ngu n v n cho th tr ng. Theo thông l qu c t , c ng nh theo tính ch t luân chuy n v n trung và dài h n nói chung và trên th tr ng B S nói riêng, ch nên
đáp ng tín d ng trung và dài h n b ng ngu n v n có đ dài t ng ng qua TTCK, ho c qua các đnh ch tài chính chuyên nghi p nh NH đ u t , NH phát tri n, công ty tài chính, qu đ u t … đ c l p ho c h ch toán đ c l p trong NHTM, mà không nên d a vào nh ng d ch v mang tính ng n h n c a NHTM. th c hi n đ c đi u này, c n ph i có c ch minh b ch cho phòng ng a, ki m soát r i ro. Ngay trong các NHTM l n nên thành l p các đ n v h ch toán đ c l p đ th c hi n các ho t
đ ng d ch v và t doanh chuyên nghi p v l nh v c B S, nh : thuê mua tài chính, b o hi m kho n vay, b o lãnh phát hành ch ng khoán B S, b o lãnh vay v n… đ
phát tri n đúng m c và gi m thi u r i ro tín d ng trên th tr ng B S…
+ Cho phép th ch p B S t i NHTM n c ngoài
Trong hoàn c nh hi n t i, khi th tr ng B S trong n c thi u v n mà các n c phát tri n v a thoát kh i cu c kh ng ho ng tài chính toàn c u thì gi i pháp v n quan tr ng nh t ph i đ c xác đnh là lu ng v n tín d ng t các NH n c ngoài. Pháp lu t n c ta hi n nay ch a cho phép th c hi n c ch th ch p này vì ch a th công nh n quy n s d ng đ t c a t ch c, cá nhân n c ngoài không ph i là N T vào VN.
Vi c th ch p thì không khó nh ng quan tr ng h n là gi i quy t B S th ch p th nào khi ng i vay ti n không có kh n ng tr đ c n đã vay. Vi c đ i m i pháp lu t này không ch c n thi t nh m t o v n m nh h n cho th tr ng B S mà còn đáp ng cho nhu c u m r ng TTCK n c ta hay m r ng c ch mua bán, sáp nh p DN cho các DN l n n c ngoài tham gia.
B n ch t c a v n đ là xây d ng đ c ch đ s d ng đ t đai t i VN đ i v i ng i s d ng đ t là t ch c, cá nhân n c ngoài. N u quá ch t, ng i n c ngoài s không mu n tham gia, n u quá l ng, có th d n t i h qu là t b n l n n c ngoài tham gia đ u c đ t t i VN. Xây d ng khung pháp lu t này là ph c t p nh ng dù s m hay mu n chúng ta v n ph i làm khi đ t n c ta đã tr thành thành viên chính th c c a T ch c Th ng m i Th gi i. Vi c đ i m i pháp lu t theo h ng này s gi i quy t s m bài toán v n cho th tr ng B S n c ta.
3.2.2. i v i ngu n v n huy đ ng t khách hàng
3.2.2.1. Nhà n c có chính sách b o v quy n l i c a khách hàng
Nhà n c có pháp lý bu c ch d án ph i huy đ ng minh b ch thông qua các công c , v t ch ng sao cho ng i góp v n đ c pháp lu t b o h , đó là các lo i gi y t xác nh n giao d ch đ m b o, gi y cam k t có công ch ng.
Giám sát vi c th c hi n nghiêm túc quy đnh v hình th c chia lô, bán n n, bán nhà xây thô trong các d án phát tri n nhà , ki m soát ch t ch ti n đ cam k t c a các C T, c a ng i mua nhà trong vi c xây d ng h t ng k thu t, h t ng xã h i đ ng b và hoàn thi n nhà .
3.2.2.2. Ngân hàng tham gia cùng v i ch đ u t và khách hàng mua nhà
ng i dân có th ki m soát ch t ch kho n ti n l n mà mình b ra, nên có NH tham gia đ qu n lý s ti n này. NH có th tham gia d i hai hình th c: M t là, NH tham gia h p đ ng mua bán nhà trong vai trò b o lãnh cho C T trong vi c huy đ ng v n. N u C T vi ph m không xây d ng ho c đ u t xây d ng không đúng ti n đ thì ng i mua c n h có quy n đ n ph ng ch m d t h p đ ng. Khi đó, NH b o lãnh có trách nhi m thay m t C T hoàn tr l i toàn b s ti n mua nhà đã góp và thanh toán ti n b i th ng thi t h i.
Hai là, NH tham gia v i vai trò trung gian. Toàn b s ti n góp v n mua nhà c a ng i mua nhà đ c thanh toán vào tài kho n m t i NH. NH trung gian có trách nhi m ki m tra và ch gi i ngân khi C T th c s ti n hành đ u t xây d ng và
đáp ng đúng ti n đ theo cam k t.
Tr c m t đ h n ch b t r i ro cho ng i mua nhà, nên chia nh các l n
đóng ti n xu ng thành 5 đ t, 40% ti n ph n cu i giá tr c n h s ch đ c đ a cho C T khi khách hàng nh n nhà, trong đó 10% khi ng i mua nhà đ c c m s đ .
3.2.2.3. Áp d ng mô hình quy n ch n mua c a Singapore
Singapore cho phép C T huy đ ng tr c khi xây d ng xong móng. Và đ
b o v ng i mua, pháp lu t Singapore có quy đnh v quy n ch n mua, đây là quy n mà ng i bán ( th ng là C T) ph i cung c p cho ng i mua.
Quy n ch n mua có hi u l c trong vòng 3 tu n tính t ngày trao gi y ch ng nh n quy n s h u và b n th o h p đ ng mua bán. Nh v y, theo quy n này, ngoài vi c đ c C T cung c p thông tin và v n b n liên quan đ n d án, ng i mua còn
đ c quy n cân nh c trong vòng 3 tu n xem có nên mua hay không và t t nhiên không ph i b i th ng trong th i gian quy n này ch a h t hi u l c.
3.2.3. V n huy đ ng t phát hành trái phi u
H th ng hành lang pháp lý đ i v i ho t đ ng phát hành TP c a DN đã đ c ban hành và đang d n hoàn thi n, giúp DN có c s pháp lý v ng ch c đ ti p c n ngu n v n trên TTCK. Các chính sách khuy n khích, h tr s phát tri n th tr ng c a Chính ph , trong đó n i b t là chính sách n đnh kinh t v mô hi n đang th c thi, đ c nhi u chuyên gia đánh giá cao và hy v ng đem l i hi u qu tích c c trong th i gian t i. Nhu c u n m gi đa d ng các s n ph m đ u t c a N T trên th tr ng ngày càng cao nh m gia t ng l i nhu n và h n ch r i ro. Các NHTM và công ty ch ng khoán cung c p các d ch v trung gian tài chính giúp phân ph i TP c a DN đ n tay N T m t cách hi u qu .
Ngoài ra, s tham gia tích c c c a Hi p h i th tr ng TP, các công ty t v n lu t và công ty đnh h ng tín nhi m, ... đang góp ph n vào s phát tri n đúng h ng c a th tr ng, t o c h i cho các DN ti p c n hi u qu th tr ng TP.
3.2.3.1. i v i nhà phát hành
+ Nhà phát hành c n đ t đ n m t chu n m c tài chính nh t đnh và t o l p
đ c uy tín trên th tr ng, ph i đ m b o đ c s minh b ch v tài chính và đ m b o đ trung th c, tin c y đúng ngh a c a báo cáo tài chính. Các ho t đ ng phát hành TP ph i đ m b o công khai, minh b ch, công b ng, b o v quy n và l i ích h p pháp c a các N T.
+ Các DN c n ph i cho các N T nhìn th y DN m t ti m n ng phát tri n l n và b n v ng trong t ng lai, s minh b ch trong ho t đ ng c a DN và s chuyên nghi p ngay t khi ti n hành công tác chu n b , l p h s cho đ n ho t đ ng ti p c n, gi i thi u, th ng th o v i các N T.
+ phát hành thành công, DN nên ph i h p v i đ n v t v n, b o lãnh đ
tri n khai và ch đ ng ti p c n, gi i thi u v DN v i các N T, đnh ch tài chính l n, cùng v i đó c ng ph i tranh th s giúp đ , ng h c a NHNN, y ban ch ng khoán, B Tài chính và các c quan ban ngành có liên quan.