Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng và giải pháp hoàn thiện

Trong nền kinh tế thị trường, nếu lượng cầu hàng hóa cao hơn lượng cung, thì giá cả hàng hóa sẽ tăng lên, mức lợi nhuận cũng tăng khuyến khích người sản xuất tăng lượng cung, thúc đẩy thị trường hàng hóa phát triển

1 MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong kinh tế thị trường, lượng cầu hàng hóa cao lượng cung, giá hàng hóa tăng lên, mức lợi nhuận tăng khuyến khích người sản xuất tăng lượng cung, thúc đẩy thị trường hàng hóa phát triển Nhà góc độ loại hàng hóa khơng nằm ngồi quy luật Hiện nay, Việt Nam nước đơng dân thứ khu vực Đông Nam Á đứng thứ 13 nước đông dân giới Do đó, nhu cầu nhà người dân cao Trong diện tích đất đai hạn chế, kinh tế cịn chậm phát triển, thu nhập bình qn đầu người thấp, khả tự tạo lập nhà cịn vấn đề khó khăn với nhiều hộ gia đình, cá nhân Do vậy, giá nhà ngày tăng cao Hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà khuyến khích phát triển Thúc đẩy thị trường nhà phát triển Trong thời gian qua Đảng Nhà nước ban hành nhiều sách, văn pháp luật nhằm định hướng tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà Trong đó, phải kể đến Luật Đất đai 2003; Luật Nhà năm 2005; Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006… văn hướng dẫn thi hành khác Tuy nhiên, thực tế cho thấy văn pháp luật nêu chưa phát huy đầy đủ tác dụng mong muốn, hiệu điều chỉnh, hiệu lực thực tế thấp Các quy định pháp luật bộc lộ nhiều hạn chế Hệ thống văn pháp luật chưa đồng bộ, thống Nhà nước chưa có chính sách cụ thể về việc cung cấp thông tin liên quan lĩnh vực bất động sản thông tin về quy hoạch, chính sách, các dự án, thông tin về giá cả nên các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua bán, cho thuê nhà ở gặp khó khăn hoạt động đầu tư, kinh doanh Nhà chưa khai thác, sử dụng có hiệu quả, cịn lãng phí, thất Thị trường nhà phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu nhà bị cân đối, đặc biệt nhà cho người cho thu nhập thấp chưa đáp ứng yêu cầu thực tế Để góp phần tháo gỡ bất cập đó, góp phần thúc đẩy thị trường nhà phát triển lành mạnh bền vững, việc nghiên cứu: “Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng giải pháp hoàn thiện” cần thiết phương diện lý luận thực tiễn TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI Ở Việt Nam, phạm vi mức độ khác có nhiều cơng trình nghiên cứu đề cập trực tiếp hay gián tiếp đến pháp luật kinh doanh nhà như: Đề tài nghiên cứu “ Những giải pháp pháp lý góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản Hà nội”do Sở khoa học công nghệ Hà nội, Trung tâm nghiên cứu pháp luật sách phát triển bền vững nghiên cứu; Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất PGS.TSKH Lê Đình Thắng (Nxb Chính trị Quốc gia); Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Thị Nga: “Pháp luật thị trường Bất động sản, thực trạng giải pháp hoàn thiện” Trên sở cơng trình nghiên cứu, viết có, tác giả mong muốn nghiên cúu hoàn thiện cơng trình nhằm khái qt tồn diện mặt lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN Mục tiêu nghiên cứu luận văn làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung nhà ở, kinh doanh nhà pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà Tìm hiểu thực trạng pháp luật thị trường nhà nước ta nay, qua sâu nghiên cứu vấn đề tồn tại, gây cản trở hoạt động kinh doanh nhà Từ đề xuất, đưa số định hướng, giải pháp để khắc phục tình trạng thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh nhà Việt Nam cách hoàn thiện phổ biến PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà có nội dung rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực khác Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ, tác giả giới hạn nghiên cứu nội dung pháp luật liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh nhà Cụ thể quy định pháp luật đầu tư tạo lập nhà ỏ quy định giao dịch kinh doanh nhà thực tiễn áp dụng quy định PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Để đạt mục đích mà đề tài đề ra, trình nghiên cứu luận văn có sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác- Lênin; - Bên cạch đó, Luận văn cịn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: (i) Phương pháp đối chiếu, so sánh luật học, phương pháp tổng hợp, phương pháp lịch sử sủ dụng Chương nghiên cứu vấn đề lý luận kinh doanh nhà pháp luật kinh doanh nhà (ii) Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp bình luật sử dụng Chương nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà (iii) Phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải, sử dụng Chương nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà KẾT CẤU LUẬN VĂN Luận văn bao gồm phần: Mở đầu, Nội dung, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo Trong Nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận kinh doanh nhà pháp luật kinh doanh nhà Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà Chương NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở 1.1 Tổng quan vấn đề nhà kinh doanh nhà 1.1.1 Tổng quan vấn đề nhà 1.1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà a, Khái niệm nhà Nhà nhu cầu thiết yếu đáng đời sống người Ở khơng chỗ mà cịn nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi tái tạo sức lao động thực tổ ấm gia đình Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu khác nhau, nhà đưa khái niệm: - Dưới góc độ xây dựng: Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để - Dưới góc độ pháp luật nhà ở: Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân - Dưới góc độ kinh doanh thương mại: Nhà tài sản có giá trị Là hàng hóa hoạt đồng đầu tư kinh doanh Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, khái niệm nhà hiểu góc độ kinh doanh thương mại b, Đặc điểm nhà Theo quy định Điều 174 Bộ luật dân (BLDS) 2005 Nhà loại bất động sản nhà mang đầy đủ đặc điểm bất động sản Thứ nhất, tính cố định Đây đặc trưng khác biệt hàng hoá nhà so với hàng hóa khác Các hàng hố khác, người bán, người mua dễ dàng đem hàng hoá nơi tuỳ ý với nhà khơng thể di dời Chủ nhân phải chuyển đến nơi có Nhà Hàng hố nhà đem thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả mô hình, hình ảnh, vẽ mơ tả khác Tính cố định cịn tạo hàng hố nhà mang “tính địa điểm” “tính địa phương” cao Cùng loại nhà địa điểm khác có giá trị khác Thứ hai, tính bền vững, lâu dài Nhà gắn liền với trường tồn đất đai Đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Nhà xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Thứ ba, tính cá biệt Đặc điểm nhà xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hố nhà có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai nhà cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường nhà khó tồn hai nhà hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v Thứ tư, tính đa dạng phong phú Chính tính chất lâu bền hàng hố nhà ở, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá nhà phong phú đa dạng số lượng chất lượng Thứ năm, loại hàng hóa mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Hàng hóa nhà chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hóa thơng thường khác Nhu cầu nhà vùng, mội khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh….chi phối nhu cầu hình thức nhà Thứ sáu, hàng hóa nhà chịu chi phối mạnh mẽ sách pháp luật Chính sách pháp luật đất đai; sách pháp luật kinh doanh bất động sản; sách pháp luật nhà ở, xây dựng; sách pháp luật doanh nghiệp, đầu tư…có ảnh hưởng, tác động mạnh tới giá hàng hóa nhà c, Phân loại nhà Tùy thuộc vào tiêu chí khác nhau, nhà phân loại đa dạng phong phú c1, Căn vào khu vực xã hội phân loại nhà thành: - Nhà nơng thơn: Đây loại nhà gia đình dành riêng cho người lao động nông nghiệp, thường gắn với đồng ruộng - Nhà xây dựng thị: Hình thức tổ chức nhà theo dạng tập trung dân cư thành khu (thường gọi chung cư nhà riêng lẻ), có hệ thống kỹ thuật hạ tầng thị hồn chỉnh cấp, thoát nước; cấp điện; cấp lượng; thơng tin liên lạc; truyền truyền hình; hệ thống đường giao thông; môi trường hệ thống công trình dịch vụ-phục vụ nhu cầu sống vật chất văn hoá, tinh thần người c2 Căn vào đặc trưng nhà phân chia nhà thành: - Nhà biệt thự: Là nhà xây dựng khuôn viên sân vườn riêng biệt, biệt thự có phịng khách lớn, nhiều phịng ngủ, có phịng nghe chơi nhạc, thư viện, có nhà ăn lớn tụ tập hàng trăm khách Biệt thự kết tinh khoa học xây dựng trang trí nội ngoại thất Thường biệt thự có tên riêng ln nhắc tới lịch sử Biệt thự thường xây diện tích lớn, thung lũng, đồi, ven suối hay thị trấn, thành phố Nhà biệt thự dành cho gia đình có điều kiện thu nhập kinh tế cao, người có điều kiện sống cao quan chức cao cấp, thương nhân giàu hay trí thức lớn, có tiềm trang bị tiện dụng gia đình khơng hạn chế - Nhà liền kề: Đây loại nhà mà đặt cạnh nhau, xếp thành dãy xây dựng hàng loạt khai thác không gian từ mặt đất trở lên, lô đất hẹp ghép sát khiến ngơi nhà khối ghép liền khả tạo sân vườn trước mặt sau lưng Loại nhà gọi nhà khối ghép, nhà hàng phố, nhà kiểu dãy, kiểu băng Đây loại nhà gần biệt thự đơn lập, song lập với tiêu chuẩn thấp biệt thự thường gặp xây dựng ngoại vi thành phố lớn, đặc biệt thành phố nhỏ vừa phát triển Xây dựng nhà khối ghép đô thị xem thích hợp hơn, kinh tế so với loại nhà xây dựng riêng biệt có đủ sân vườn, cổng ngõ riêng rẻ nhiều Đây loại nhà gồm đặt cạnh xếp thành dãy, cho phép xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất xây dựng Loại nhà khối ghép này, nhà thường có hai hướng, có lối vào phía trước phía sau, có hai mặt tương tiếp xúc chung với hai bên cạnh - Nhà kiểu khách sạn: Đây loại nhà bao gồm hộ nhỏ (chủ yếu từ 1-2 phòng ở) Khu phụ hộ nhà kiểu khách sạn tương đối đơn giản chung cư trang thiết bị phục vụ cho gia đình nhân (chỉ có hai vợ chồng khơng có có con, người độc thân, cặp vợ chồng trẻ chưa có con) Nội dung nhà kiểu nằm hai loại hình nhà chung cư khách sạn Các gia đình thường quy mơ nhỏ, sống phải sử dụng chung hành lang cầu thang chung cư lại có phận dịch vụ kiểu khách sạn - Nhà ký túc xá; Thành phần tạo nên nhà buồng tập thể cho cá nhân (người độc thân) bố trí giường ngủ chủ yếu, với phịng bố trí 1-3 giường giường tầng hay 6-8 giường giường hai tầng Các khu vực vệ sinh, bếp tập trung để phục vụ cho loại phòng Các phòng sang trang bị vịi tắm bơng sen, vịi rửa mặt cho tập thể từ ba đến sáu phòng - Nhà nhiều hộ (nhà chung cư) Các chung cư nhiều tầng loại nhà phục vụ nhiều gia đình với số tầng từ bốn tầng trở lên Nhà nhiều hộ loại nhà phổ biến thành phố xây dựng với khối lượng tương đối lớn, loại gồm số kiểu hộ định tương ứng với kiểu gia đình khác nhau, hộ tổ hợp phịng chính, phịng phụ hộ Loại nhà thiết lập dự tế bào nhà Mỗi nhà chuỗi tập hợp khơng gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép kín gia đình c3,Căn vào chất lượng nhà kết cấu xây dựng Trên sở pháp lý thông tư liên số 07/LB-TT ngày 30/09/1991 Bộ xây dựng - Tài - Ủy ban vật giá Nhà nước tổng cục quản lý ruộng đất hướng dẫn phân loại hạng nhà, hạng đất định giá tính thuế nhà, đất The đó, Nhà phân thành : Biệt thự; Nhà cấp I; Nhà cấpII; Nhà cấp III; Nhà cấp IV nhà tạm c4, Căn vào đối tượng sử dụng phân chia nhà thành: - Nhà dành cho người có thu nhập thấp: chung cư giá rẻ, nhà cấp IV - Nhà dành cho người có thu nhập khá, trung bình: Nhà liền kề, chung cư - Nhà dành cho người có thu nhập cao: thường biệt thự, chung cư cao cấp c.5 Căn vào chủ thể xây dựng mục đích sử dụng nhà Có thể phân nhà thành loại sau: - Nhà tự tạo lập: Đây loại nhà hộ gia đình, cá nhân xây dựng với mục đích để - Nhà thương mại nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu chế thị trường - Nhà xã hội nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho đối tượng (là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đối tượng khác theo quy định Chính phủ) mua, thuê thuê mua theo chế Nhà nước quy định - Nhà công vụ nhà Nhà nước đầu tư xây dựng cho đối tượng (Cán bộ, công chức thuộc quan Đảng, Nhà nước, tổ chức trị - xã hội điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà thuộc sở hữu địa phương nơi đến công tác; Sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, an ninh; Cán lãnh đạo Đảng, Nhà nước thuộc diện nhà công vụ thời gian đảm nhận chức vụ) thuê thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định Luật Nhà 2005 1.1.1.2 Chính sách nhà Việt Nam qua thời kì a, Thời kì trước đổi (1954 - 1985) Đây thời kì mà kinh tế quản lý chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp Nhà nước trở thành trung tâm huy trực tiếp quản lý, điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh phân phối sản phẩm xã hội Nhà nước đóng vai trị người sản xuất phân phối trực tiếp nhà cho phận dân cư Một chương trình nhà quốc gia nhằm mục tiêu xây dựng cung cấp nhà cho người làm việc khu vực kinh tế Nhà nước đô thị triển khai Việc xây dựng khu nhà đưa vào kế hoạch năm hàng năm phủ Nhà nước ban hành nhiều sách nhà phần giải nhu cầu nhà Tuy nhiên, thực tế cân đối cung cầu nhà lớn Nhu cầu nhà cao song quỹ nhà hạn hẹp Cùng với cách sản xuất phân phối kéo dài phức tạp tạo nhiều bất công xã hội Việc bao cấp nhà làm cho người dân trở nên thụ động, tính sang tạo, tất hồn tồn trơng chờ vào Nhà nước Trong thời kì này, có hai hình thức sở hữu nhà chủ yếu: sở hữu nhà nước sở hữu cá nhân Các giao dịch nhà chủ yếu giao dịch thuê lại chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu nhà nước; hay giao dịch mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân b, Thời kì sau đổi (1986 - ) Việc thực sách đổi mới, xóa bỏ bao cấp, phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần từ năm 1986 đến nay, lĩnh vực nhà có chuyển biến rõ rệt Nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp nhà ở, cho phép tạo điều kiện để người dân phát triển nhà Việc chuyển quỹ nhà Nhà nước quản lý 10 sang hình thức kinh doanh triển khai Nhà nước quan tâm tạo điều kiện bố trí quỹ đất phát triển nhà Ngồi bố trí hàng vạn hecta đất cho phát triển nhà thương mại để kinh doanh thông qua dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở… Nhà nước dành quỹ đất để xây dựng nhà cho công nhân khu công nghiệp, học sinh sinh viên, người có thu nhập thấp khu vực thị, người có cơng với cách mạng, thực cấp đất giúp đồng bào dân tộc thiểu số có điều kiện xây dựng nhà Với đời hàng loạt văn pháp luật như: Pháp lệnh nhà ban hành ngày 6/4/1991; Hiến pháp 1992; Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 mua bán kinh doanh nhà ở; Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001; Luật Đất đai 2003; Luật Nhà 2005; Luật Kinh doanh bất động sản 2006 số văn pháp quy khác, khẳng định sách mới, sách đứng đắn Đảng Nhà nước việc phát triển nhà cho người dân 1.1.1.3 Thực trạng vấn đề nhà nước ta a, Những thành tựu đạt Bằng hàng loạt các chế, chính sách đã ban hành, thu hút nhiều nhà đầu tư nước nước tham gia phát triển nhà tạo điều kiện để người dân có điều kiện tạo lập chỗ ở, góp phần xây dựng cuộc sống văn minh, hiện đại khu vực đô thị nông thôn Tại khu vực đô thị, nhiều dự án nhà ở được xây dựng với sự đồng về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, nhiều khu nhà khang trang thay khu nhà cũ bị xuống cấp, hư hỏng, thay thế các khu nhà ở chuột, chật chội, mất vệ sinh Nhà phát triển đa dạng kiểu dáng, không gian kiến trúc chất lượng nội ngoại thất Bên cạnh việc phát triển loại nhà biệt thự, nhà vườn, nhà liên kế, số thành phố lớn bắt đầu quan tâm khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp cấu hộ hợp lý Đối với người dân khu vực nông thôn, chính sách đổi mới nông nghiệp, đời sống, thu nhập của nông dân được nâng cao nên nhà ở của người dân cũng được cải thiện đáng kể, nhà ở không chỉ được mở rộng về quy mô, tăng về diện tích mà chất lượng cũng được tăng lên, 44 nhận quyền sở hữu nhà phải đảm bảo thời gian tối thiểu 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng thuê mua nhà Theo tác giả, nội dung hạn chế quyền người mua Dù đối tượng hợp đồng thuê mua nhà xã hội đặc biệt chất hợp đồng thuê mua hợp đồng mang tính chất thương mại Sau cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà người mua trở thành chủ sở hữu có tồn quyền sử dụng, định đoạt ngơi nhà Với quy định đảm bảo thời gian tối thiểu 10 năm kể từ ký hợp đồng bất hợp lý 2.2.4 Giao dịch nhà người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước Việt Nam Các quy định hành đầu tư kinh doanh BĐS hạn chế nhà đầu tư nước kinh doanh BĐS Việt Nam Theo luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai, đối tượng người Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam mà chỉ: “1 Người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng sau quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép cư trú Việt Nam từ ba tháng trở lên có quyền sở hữu nhà để thân thành viên gia đình sinh sống Việt Nam: a, Người có quốc tịch Việt Nam; b, Người gốc Việt Nam thuộc diện người đầu tư trực tiếp Việt Nam theo pháp luật đầu tư; người có cơng đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ đặc biệt mà quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu đâng làm việc Việt Nam; người có vợ chồng công dân Việt Nam sinh sống nước Người gốc Việt Nam không thuộc đối tượng quy định điểm b khoản Điều quan có thẩm quyền Việt Nam cấp giấy miễn thị thực phép cư Việt Nam từ ba tháng trở lên có quyền sở hữu nhà 45 riêng lẻ hộ chung cư Việt Nam để thân thành viên gia đình sinh sống Việt Nam” Tương tự, Nghị số 19/2008/NQ-QH12 Quốc hội ngày 03/06/2008 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam quy định: “ Tổ chức, cá nhân nước thuộc đối tượng sau mua sở hữu nhà Việt Nam: Cá nhân nước ngồi có đầu tư trực tiếp Việt Nam theo quy định pháp luật đầu tư doanh nghiệp hoạt động Việt Nam theo quy định pháp luật doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp nhà nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuê giữ chức danh quản lý doanh nghiệp đó; Cá nhân nước ngồi có cơng đóng góp cho Việt Nam Chủ tịch nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng huân chương, huy chương; cá nhân nước ngồi có cơng đóng góp đặc biệt cho Việt Nam thủ tướng phủ định; Cá nhân nước làm việc lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học tương đương trở lên người có kiến thức, kỹ đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; Cá nhân nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước hoạt động Việt Nam theo pháp luật đầu tư khơng có chức kinh dianh bất động sản, có nhu cầu nhà cho người làm việc doanh nghiệp đó” Điều làm cho thị trường BĐS hạn chế thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư nước vào lĩnh vực Chương PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà 46 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải dựa quan điểm đường lối, sách Đảng Nhà nước Xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải thể chế hoá đường lối, chủ trương, sách Đảng, Hiến pháp, đáp ứng yêu cầu đổi toàn diện đất nước theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố; phải qn triệt quan điểm Đảng phát triển thị trường bất động sản nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững thị trường bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất, có tham gia nhiều thành phần kinh tế; chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý nhà nước; bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư Những định hướng ghi nhận văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX, lần thứ X nghị hội nghị ban chấp hành Trung ương khóa IX, khóa X cụ thể: Thứ nhất, phát triển vững thị trường BĐS có quản lý điều tiết Nhà nước, với tham gia nhiều thành phần kinh tế, kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo [2] Thứ hai, chủ động xây dựng phát triển thị trường BĐS có thị trường nhà trước hết đô thị vùng quy hoạch phát triển đô thị Nhà nước định hướng, điều tiết kiểm soát thị trường, có biện pháp chống hành vi đầu BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS, phát huy vai trò chủ đạo kinh tế nhà nước kinh doanh bình ổn giá BĐS Ban hành sách tài để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không người sử dụng tạo mà thị hóa, Nhà nước đầu tư sở hạ tầng, quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung xây dựng chương trình nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà để bán cho thuê đối tượng khác xã hội Đồng thời với việc phát triển quỹ nhà kinh doanh, trọng phát triển nhà cho đối tượng sách người nghèo thơng qua sách ưu đãi giá, thuế, vây lãi suất 47 thấp, mua nhà trả góp…[ 3] Thứ ba, Phát triển thị trường BĐS sở thực Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Hoàn thiện việc phân loại đánh giá đất đai cấp giấy chứng nhận QSDĐ, làm cho QSDĐ chuyển thành hàng hóa cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển Giá BĐS hình thành theo nguyên tắc thị trường, Nhà nước tác động đến giá đất thị trường sách kinh tế vĩ mơ sở quan hệ cung cầu đất đai Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định pháp luật Xây dựng hệ thống đăng kí, thơng tin BĐS Phát triển nhanh thị trường BĐS [4] Thứ tư, Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế, sách để quyền BĐS vận động theo chế thị trường, trở thành nguồn vốn sản xuất, kinh doanh Xác định rõ quyền sử dụng đất loại hàng hóa đặc biệt, định giá theo chế thị trường có quản lý điều tiết Nhà nước Ban hành sách định giá bảo đảm hài hòa quyền lợi người sử dụng đất, nhà đầu tư Nhà nước trình giải tỏa, thu hồi đất Khuyến khích tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất tham gia góp vốn vào dự án đầu tư, kinh doanh Có sách giải tốt vấn đề đất ở, nhà ở, việc làm cho người bị thu hồi đất Đưa giá trị quyền sử dụng đất vào danh mục tài sản tổ chức, cá nhân giao quyền sử dụng đất, kể quan nhà nước Tạo quỹ đất Nhà nước phục vụ mục tiêu cơng ích, thực sách xã hội hỗ trợ điều tiết thị trường đất đai, thị trường tái định cư q trình giải phóng mặt Nhà nước chủ động tham gia thị trường BĐS với tư cách chủ sở hữu đất đai Hồn thiện sách thuế với hoạt động kinh doanh BĐS, thu hồi đất giao không đưa vào sử dụng theo cam kết trường hợp sở hữu, sử dụng nhà, đất vượt hạn mức quy định, ngăn chặn sốt giá đầu BĐS, đặc biệt đất đai Nhà nước khuyến khích đầu tư xây dựng quỹ đất phục vụ di dân tái định cư, quỹ nhà xã hội để bán cho thuê theo quy định pháp luật Có sách giải vấn đề nhà lâu dài cho lao động khu, cụm cơng nghiệp, khu kinh tế Kiểm sốt chặt chẽ áp dụng chế thị trường 48 việc chuyển đổi đất công tài sản cơng đất thành hàng hóa BĐS Hiện đại hóa hệ thống quản lý hồ sơ địa chính, BĐS Phát triển đồng dịch vụ tư vấn pháp luật, cơng chứng, thẩm định, đấu giá, đăng kí giao dịch …tạo mơi trường thuận lợi, an tồn cho giao dịch thị trường bất động sản Xây dựng chế tài phán để giải khiếu nại liên quan đến đất đai Xây dựng, cơng khai hóa tổ chức thực nghiêm túc quy hoạch sử dung đất, quy hoạch xây dựng phê chuẩn[5] 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải phù hợp với xu hội nhập quốc tế Hội nhập quốc tế xu khách quan, lôi ngày nhiều nước tham gia, xu bị số nước phát triển tập đoàn kinh tế tư xuyên quốc gia chi phối, chứa đựng nhiều mâu thuẫn, vừa có mặt tích cực vừa có mặt tiêu cực, vừa có hợp tác vừa có đấu tranh, vừa tạo hội cho phát triển vừa có thách thức quốc gia, quốc gia trình độ phát triển Vì hội nhập xu thế, trình khách quan khơng thể đảo ngược Hội nhập quốc tế nói chung, mặt, tiếp nối, khẳng định hồn thiện khuynh hướng hình thành từ lâu lịch sử giới, mặt khác, tượng mới, bắt đầu hội nhập kinh tế, lơi theo tồn cầu hố số lĩnh vực văn hoá tác động mạnh mẽ đến trị Thật ra, khơng phải quốc gia tham gia vào trình hội nhập quốc tế với mức độ giống bình đẳng Khi tham gia hội nhập quốc tế, nước phát triển có nhiều lợi Phần cịn lại giới chịu thiệt thịi nhiều mặt gặp nhiều thách thức Tuy nhiên, điều kiện giới ngày nay, quốc gia khơng thể tẩy chay hồn tồn hội nhập quốc tế đứng ngồi q trình hội nhập quốc tế Vấn đề tất nước phát triển, đặc biệt nước phát triển, phải có chiến lược thích ứng khơn ngoan để vượt qua thách thức chớp lấy thời cơ, trình hội nhập giới, phải có ý thức giữ vững chủ quyền quốc gia, độc 49 lập dân tộc, bảo vệ toàn vẹn lãnh thổ để đưa quốc gia dân tộc đến chỗ phát triển phồn vinh Thực đường lối đổi mới, mở cửa, hội nhập quốc tế đặc biệt lĩnh vực kinh tế, thời gian qua, Chính phủ Việt Nam tiếp tục có nhiều nỗ lực việc cải cách kinh tế theo hướng sau: - Tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, cải thiện môi trường kinh doanh, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế, nâng cao hiệu sức cạnh tranh; phát huy mạnh mẽ tiềm khu vực kinh tế dân doanh theo hướng tạo lập môi trường hợp tác, cạnh tranh lành mạnh thành phần kinh tế, xóa bỏ phân biệt đối xử bất lợi cho kinh tế dân doanh, trước hết việc sử dụng đất tiếp cận nguồn vốn tín dụng nhà nước - Tạo bước tiến việc xếp, đổi nâng cao hiệu doanh nghiệp nhà nước, trọng tâm đẩy mạnh cổ phần hóa doanh nghiệp với phạm vi rộng hơn, bao gồm số Tổng Cơng ty, doanh nghiệp lớn làm ăn có hiệu - Tiếp tục đẩy mạnh phát triển loại thị trường, bao gồm thị trường vốn, bất động sản, dịch vụ, khoa học-công nghệ, lao động…, đồng thời với việc củng cố hệ thống tài chính, ngân hàng đổi công cụ quản lý kinh tế theo hướng cạnh tranh hội nhập với kinh tế giới - Đẩy mạnh thực Chương trình tổng thể cải cách hành nhà nước theo hướng kiện toàn tổ chức, nâng cao lực hoạt động quyền cấp; đổi chế quản lý đơn vị nghiệp công; cải cách tiền lương; chống quan liêu, tham nhũng, tiêu cực, siết chặt kỷ cương hành - Chủ động xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật quốc gia để bước phù hợp với thông lệ, tập quán quốc tế Các quy định hệ thống pháp luật quốc gia ngày phải hoàn thiện phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế Việt Nam, góp phần tạo mơi trường đầu tư thuận lợi, minh bạch bình đẳng cho doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế 50 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hướng tới mục tiêu xây dựng thị trường nhà nói riêng thị trường bất động sản nói chung phát triển lành mạnh, cơng khai, minh bạch Phát triển xây dựng thị trường nhà nói riêng thị trường bất động sản nói chung phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch cần thiết, lý sau đây: Thứ nhất, thị trường BĐS thành phần thiếu kinh tế thị trường, với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ tạo thành chu trình khép kín yếu tố đầu vào trình sản xuất kinh doanh Vì phát triển quản lý tốt thị trường BĐS nói chung thị trường nhà nói riêng góp phần vào việc hồn thiện đồng thể chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Thứ hai, thị trường vốn thị trường nhà có mối quan hệ gắn bó, chặt chẽ tác động qua lại với Phát triển quản lý có hiệu thị trường nhà góp phần thúc đẩy phát triển thị trường vốn, tạo điều kiện cho ngân hàng tổ chức tín dụng mở rộng địa bàn hoạt động, huy động thêm nhiều nguồn vốn nhàn rỗi xã hội để đầu tư vào hoạt động kinh doanh nhà Từ nâng cao lực tài cho kinh tế Thị trường nhà hoạt động công khai, minh bạch tạo niềm tin cho nhà đầu tư bỏ vốn vào kinh doanh Thứ ba, thực tế cho thấy tính cơng khai, minh bạch thị trường thấp làm nẩy sinh nạn đầu cơ, mua bán, chuyển nhượng nhà trái phép, vấn nạn tham nhũng, tiêu cực; ảnh hưởng xấu tới tăng trưởng kinh tế, ngân sách nhà nước bị thất thu; nảy sinh tình trạng bất cơng việc tiếp cận sử dụng nhà ở, gây bất bình dư luận Thứ tư, điều kiện nước ta chủ động hội nhập bước vững vào trình tồn cầu hóa kinh tế, bên cạnh thuận lợi, kinh tế nước ta đứng trước khơng khó khăn, thách thức Để đối phó với cạnh tranh gay gắt sản xuất tiêu thụ sản phẩm trường quốc tế, biện pháp nâng cao sức cạnh tranh kinh tế, huy động nguồn lực cho sản xuất 51 kinh doanh, phát triển quản lý thị trường nhà ở, thị trường bất động sản nói chung theo hướng cơng khai, minh bạch biện pháp cần thiết Thứ năm, xây dựng thị trường BĐS hoạt động công khai minh bạch đem lại lợi ích vơ to lớn nhiều phương diện trị, kinh tế, xã hội, pháp luật Cụ thể: - Thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch đảm bảo cho tài sản đầu tư pháp luật bảo hộ Mặt khác, thị trường BĐS hoạt động cơng khai minh bạch xác lập bình đẳng cho nhà đầu tư, giới kinh doanh ngồi nước Điều khuyến khích, thu hút nhà đầu tư nước bỏ vốn đầu tư sản xuất kinh doanh góp phần tăng cường tính hấp dẫn mơi trường đầu tư nước ta - Việc cơng khai hóa quyền tài sản BĐS tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngăn ngừa làm giảm nguy phát sinh tranh chấp dân phức tạp Hơn nữa, cơng khai hóa quyền tài sản BĐS giúp Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu chủ sử dụng giao dịch BĐS - Thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch triệt tiêu điều kiện tồn thị trường ngầm, thị trường khơng có tổ chức, ngăn ngừa rủi ro quyền lợi cho người dân Đồng thời xóa bỏ điều kiện cho hoạt động đầu “rửa tiền” thông qua đầu tư BĐS Để xây dựng thị trường BĐS nói chung thị trường nhà nói riêng hoạt động cơng khai, minh bạch địi hỏi Nhà nước phải xác lập đồng bộ, tổng thể giải pháp chế, sách, tài chính, quản lý, quy hoạch… khơng thể thiếu giải pháp pháp lý Việc xác lập giải pháp pháp lý đảm bảo tính minh bạch thị trường dựa sở chủ yếu sau đây: - Trong điều kiện xây dựng kinh tế thị trường nhiều thành phần vận hành theo chế thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng Xã hội chủ nghĩa, Nhà nước phải đảm bảo thực quyền tự kinh doanh công dân cững quyền lợi lợi ích hợp pháp nhà đầu tư có bỏ vốn đầu tư 52 kinh doanh BĐS Điều thực thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch Bởi lẽ, công khai, minh bạch tạo điều kiện cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận, tìm hiểu thơng tin BĐS chế, sách, pháp luật Nhà nước liên quan đến kinh doanh BĐS … sở nhà đầu tư cân nhắc có bỏ vốn đầu tư hay khơng Hơn nữa, thị trường công khai, minh bạch loại bỏ tồn hoạt động đầu cơ, tham nhũng, tiêu cưc… - Thị trường BĐS muốn hoạt động công khai, minh bạch đòi hỏi tổ chức trung gian làm nhiệm vụ hỗ trợ, thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh Nhà kinh doanh BĐS phải thành lập có giấy phép đăng kí kinh doanh phù hợp với pháp luật Hơn đội ngũ chuyên gia, tư vấn tổ chức cần trang bị đầy đủ kiến thức chuyên môn, có phong cách làm việc chuyên nghiệp có chứng hành nghề… Điều Nhà nước xác lập ban hành hệ thống khung pháp lý đồng nhằm điều chỉnh hoạt động thị trường BĐS vận hành theo quỹ đạo quản lý Nhà nước Mặt khác, tổ chức trung gian có nhiệm vụ hỗ trợ thúc đẩy phát triển thị trường BĐS tổ chức môi giới BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS thành lập vào hoạt động có quy chế pháp lý cụ thể, đồng Nhà nước ban hành nhằm xác lập sở pháp lý điều chỉnh quan hệ liên quan đến vận hành tổ chức - Thị trường BĐS Việt Nam có số cơng khai, minh bạch thấp việc thiếu giải pháp pháp lý nhằm nâng cao số rào cản lớn việc thu hút nhà đầu tư đặc biệt nhà đầu tư nước người dân tham gia kinh doanh Đây thách thức lớn nước ta trình thực thi cam kết gia nhập Tổ chức Thương mại giới WTO việc thực hiệp định thương mại song phương ký kết giữ Việt Nam với nước khác 3.2 Một số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà 3.2.1 Hoàn thiện sách phát triển thị trường BĐS Tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế, sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị 53 trường Nhà nói riêng thị trường BĐS nói chung Việc ban hành sách phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, quán, giảm tối đa can thiệp Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm BĐS tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế - xã hội Để thực mục tiêu cần thực giải pháp cụ thể sau: Một là, Luật đăng ký bất động sản cần nghiên cứu, ban hành Lý luận, kinh nghiệm quốc tế thực tiễn Việt Nam rằng, bất động sản cần phải đăng ký Thực trạng đăng ký BĐS nước ta khơng có quan thống thực mà phân tán nhiều quan khác đảm nhiệm Điều khơng gây khó khăn cho người dân việc đăng ký BĐS mà cịn khơng đảm bảo quản lý tập trung, thống Nhà nước Hậu khơng khuyến khích người dân tự giác thực việc đăng ký BĐS Việc xây dựng Luật đăng kí BĐS phải đáp ứng mục tiêu sau: - Tạo thuận lợi tối đa cho người dân yêu cầu đăng kí tìm hiểu thơng tin BĐS thơng qua việc cải cách thủ tục hành chính, xây dựng quy trình đăng kí đảm bảo cơng khai, minh bạch, thuận tiện - Xây dựng hồ sơ pháp lý thể đầy đủ trình biến động BĐS, chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS Từ đảm bảo thông tin công khai, phục vụ thị trường BĐS thuận tiện cho việc tìm hiểu thông tin tổ chức, cá nhân - Tạo điều kiện để nâng cao hiệu quản lý Nhà nước thị trường BĐS, lập lại trật tự giao dịch BĐS, tránh tình trạng giao dịch ngầm Đồng thời thông qua Luật đăng ký bất động sản thực đổi quản lý nhà nước quan đăng ký theo yêu cầu cải cách hành Để đạt mục tiêu cần thực giải pháp cụ thể sau: - Rà soát, đánh giá quy định hành đăng ký bất động sản nhằm phát mâu thuẫn, chồng chéo, để sửa chữa, bổ sung quy định tạo thống Luật đăng ký bất động sản 54 - Đánh giá thực trạng công tác đăng ký bất động sản nhằm hạn chế, tồn để sửa đổi, khắc phục - Nghiên cứu, tham khảo pháp luật nước đăng ký bất động sản nhằm tìm học kinh nghiệm phù hợp với tình hình cụ thể Việt Nam - Xây dựng nội dung Luật đăng ký bất động sản đặt so sánh, đối chiếu với đạo luật liên quan Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng… tạo nên thống cho hệ thống pháp luật Hai là, Nghiên cứu ban hành văn pháp lý liên quan đến tài tiền tệ bất động sản Nghiên cứu, ban hành luật thị trường chấp thứ cấp Đây văn pháp luật quan trọng cần thiết để từ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng tạo nguồn vốn trung dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn chấp bất động sản tạo Nghiên cứu, ban hành luật quỹ tiết kiệm bất động sản Hiện tại, có số hoạt động đơn lẻ hướng tới loại hình tài Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý điều cụ thể nên loại hình tài chưa có thực Nghiên cứu, ban hành Luật quỹ đầu tư bất động sản Nghiên cứu, ban hành luật quỹ đầu tư tín thác bất động sản Hiện Việt Nam cần thời gian để hình thành phát triển quỹ đầu tư tín thác bất động sản Tuy nhiên có quỹ tín thác hình thành Nghiên cứu, ban hành văn pháp lý trái phiếu bất động sản Việc phát hành trái phiếu bất động sản manh nha Việt Nam Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý cụ thể nên việc mở rộng diện đối tượng chưa thể triển khai Nghiên cứu mở rộng tỷ lệ đầu tư vào thị trường BĐS cơng ty tài thành lập theo luật tổ chức tín dụng Nghị định 79/2002/ NĐ-CP tổ chức hoạt động cơng ty tài Nghị định 81/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 79/2002 Đây khâu quan trọng để tạo nguồn vốn tài cho thị trường BĐS Mặt khác, Giảm thuế cho giao dịch đầu tư vào thị trường BĐS (bỏ thuế thu nhập cá nhân hợp đồng góp vốn, thu với mức thuế thu nhập thuế chuyển nhượng vốn 0,2% giá trị giao dịch) thúc đẩy sức mua thị trường 55 Ba là, Kiến nghị giải pháp sách khai thác giá trị bất động sản Nghiên cứu ban hành Luật quy hoạch Cần thống quy hoạch mối, phải đề cập đến quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất Bốn là, Tiếp tục đẩy mạnh tập trung nguồn lực cho chương trình nhà xã hội trọng điểm (nhà cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị; nhà cho học sinh, sinh viên; nhà cho hộ nghèo nông thôn) ; tiếp tục biện pháp tăng nguồn cung hàng hóa cho thị trường; đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS sớm đưa vào vận hành để hỗ trợ cho hoạt động thị trường BĐS Hồn thiện sách hướng dẫn cho đối tượng có nhu cầu mua nhà, đặc biệt với đối tượng người Việt Nam định cư nước ngồi Đây khơng giải pháp cải thiện môi trường đầu tư mà quan trọng hơn, tăng niềm tin tâm lý an tâm cho người dân, đồng thời tăng kích cầu kích cung cho thị trường BĐS Cải cách thủ tục hành chính, tăng tính khoản cho thị trường (thủ tục đầu tư, giao đất, hỗ trợ giải phóng mặt ) tiết kiệm thời gian, giảm đọng vốn cho dự án 3.2.2 Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường Một là, Phải minh bạch hóa thị trường BĐS Nghiên cứu, ban hành văn pháp luật có tính pháp lý cao xây dựng cung cấp thông tin bất động sản Cùng với việc phát triển hệ thống tin học phủ phát triển mạng internet Hai là, Hoàn thiện tổ chức quản lý thị trường nhà Nhà ở, bất động sản lĩnh vực có vai trò quan trọng kinh tế Vì vậy, nhiệm vụ tổ chức quản lý thị trường cần giao cho số sơ quan Nhà nước đồng thời phối hợp thực chức quản lý: Bộ Kế hoạch Đầu tư quản lý dự án doanh nghiệp; Bộ Xây dựng quản lý nhà, thị trường bất động sản; Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý đất đai; Ngân hàng Nhà nước quản lý tín dụng; Bộ Tài quản lý thuế, quỹ bất động sản…Tuy nhiên, để bao đảm tính tổng thể đồng cần có quan đầu mối quản lý cấp Nhà nước thị trường BĐS nói chung thị 56 trường nhà nói riêng Hiện Bộ Xây dựng xác định quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước thị trường BĐS Nhưng quan quản lý thực tế đăt đơn vị cấp cục ( Cục quản lý nhà thị trường bất động sản) Bên cạnh đó, Việt Nam có Ủy ban chứng khốn Nhà nước thuộc Bộ Tài để quản lý thị trường chứng khốn; có Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Tài ngun Mơi trường Vì vậy, cần có quan có vị quản lý thị trường bất động sản ngang tầm với yêu cầu quản lý thị trường BĐS thời gian tới 3.2.3 Kiến nghị tăng cường lực thành tố thị trường BĐS Một là, Tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường BĐS Thị trường BĐS có yêu cầu đa dạng nguồn nhân lực( nhà đầu tư, người môi giới, nhà tư vấn, nhà hoạch định sách…) Tuy nhiên, chưa có trường đại học có khoa độc lập đào tạo bất động sản thị trường bất động sản Hai là, phát triển hội, chi hội hiệp hội bất động sản Việt Nam Cần thành lập hiệp hội bất động sản tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, đặc biệt thành phố lớn Ba là, bước tiếp tục mở rộng đối tượng có yếu tố nước tham gia vào thị trường bất động sản theo lộ trình cam kết với WTO Đây nhiệm vụ quan trọng việc thu hút nguồn lực vào thị trường bất động sản Những nguồn lực không nguồn vốn, khơng cơng nghệ phát triển mà cịn trình độ quản lý, lực vận hành dự án lực cạnh tranh kinh tế Khi mà thành tố cần thiết hữu thị trường thị trường nhà nói riêng thị trường BĐs nói chung vào phát triển bền vững 3.2.4 Kiến nghị nâng cao cấp độ phát triển thị trường Cùng với việc hoàn thiện thể chế, tăng cường phát triển thành tố thị trường, cần tiếp tục thúc đẩy cấp độ phát triển thị trường BĐS 57 Tiếp tục thử nghiệm, đến hình thành quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm đầu tư bất động sản, quỹ tín thác đầu tư bất động sản… quỹ hình thành vào hoạt động thực tiễn, thị trường bất động sản có nguồn tài bền vững Hình thành phát triển hệ thống chấp thứ cấp để tài trợ cho thị trường bất động sản Đây việc làm có tính chất khai thông nguồn cho thị trường bất động sản đảm bảo cho thị trường có nguồn vốn trung dài hạn Huy động tối đa cac nguồn vốn dân thông qua kênh trái phiếu bất động sản, cổ phiếu bất động sản, tiết kiệm bất động sản Đảm bảo cho phát triển ổn định cho thị trường BĐS Những thành tố hạt nhân cấp độ tài hóa thị trường BĐS, tảng thị trường trưởng thành Nó với việc nghiên cứu ban hành văn pháp luật Đó biện pháp khơng thể thiếu q trình kiểm tra, giám sát cơng cụ tài để thị trường nhà nói riêng thị trường BĐS nói chung phát triển phát triển bền vững KẾT LUẬN Trong trình thực luân văn tác giả nghiên cứu vấn đề lý luận nhà ở, kinh doanh nhà pháp luật kinh doanh nhà Kết hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà Tác giả nhận thấy số vấn đề sau: Nhà nhu cấp thiết thực hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên, nhu cầu chưa đáp ứng đầy đủ Đảng nhà nước ban hành nhiều sách pháp luật, thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà phát triển, tăng lượng cung nhà thị trường nhằm đảm bảo an sinh xã hội cho người dân Bên cạnh 58 thành tựu đạt tồn bất cập Bất cập hệ thống pháp luật, khó khăn hoạt động áp dụng pháp luật thực tiễn Qua đó, tác giả đưa định hướng giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh nhà nhằm phát huy mặt tích cực hạn chế tiêu cực, bất cập tồn Với phạm vi luận văn thạc sỹ, tác giả mong muốn nghiên cứu vấn đề khát quát tồn diện Luận văn có tính áp dụng thực tế ... VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà 46 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải dựa quan điểm đường lối, sách Đảng Nhà. .. kinh doanh nhà Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà 4 Chương NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở VÀ... lang pháp lý cho thị trường nhà phát triển 1.2.3 Điều chỉnh pháp luật kinh doanh nhà Pháp luật kinh doanh nhà phận pháp luật nhà đồng thời phần pháp luật kinh doanh bất động sản Do vậy, kinh doanh