Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng và giải pháp hoàn thiện

Lời cảm ơn Em xin chân thành cảm ơn thầy Trần Quang Huy tận tình hướng dẫn giúp đỡ em thời gian thực hoàn thành luận văn Đồng thời em xin gửi lời cảm ơn đến thầy cô tổ môn Luật đất đai thầy cô giáo giảng dạy trường Đại học Luật Hà Nội DANH MỤC TÀI TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân BĐS Bất động sản BXD Bộ xây dựng NHNN Ngân hàng nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở 1.1 Tổng quan vấn đề nhà kinh doanh nhà .5 1.1.1 Tổng quan vấn đề nhà 1.1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà 1.1.1.2 Chính sách nhà Việt Nam qua thời kì .11 1.1.1.3 Thực trạng vấn đề nhà nước ta 12 1.1.2 Tổng quan vấn đề kinh doanh nhà 16 1.1.2.1 Khái niệm chung kinh doanh 16 1.1.2.2 Khái niệm kinh doanh nhà 17 1.2 Tổng quan pháp luật kinh doanh nhà 18 1.2.1 Khái niệm pháp luật kinh doanh nhà .18 1.2.2 Lịch sử phát triển pháp luật kinh doanh nhà 19 1.2.3 Điều chỉnh pháp luật kinh doanh nhà 21 1.2.3.1 Các quy định chung pháp luật kinh doanh nhà 21 1.2.3.2 Các quy định pháp luật đầu tư tạo lập nhà 22 1.2.3.3 Các quy định pháp luật giao dịch nhà với tính cách giao dịch kinh doanh nhà .23 1.2.4 Kinh nghiệm nước ngồi sách pháp luật nhà .24 1.2.4.1 Chính sách nhà Trung Quốc .24 1.2.4.2 Chính sách phát triển nhà Indonesia 26 1.2.4.3 Chính sách phát triển nhà Mỹ 26 1.2.4.4 Chính sách nhà Hà Lan 27 1.2.4.5 Chính sách nhà Thụy Điển 27 Chương 28 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở 28 2.1 Thực trạng pháp luật đầu tư tạo lập nhà .28 2.1.1 Vấn đề huy động vốn 29 2.1.1.1 Nguồn vốn huy động 29 2.1.1.2 Thời điểm huy động vốn 31 2.1.1.3 Hình thức huy động vốn .31 2.1.2 Về sách đất đai 34 2.1.3 Về sách thuế: 35 2.2 Giao dịch kinh doanh nhà 37 2.2.1 Hoạt động mua bán nhà 37 2.2.2.Hoạt động cho thuê nhà 44 2.2.3 Hoạt động cho thuê mua nhà 48 2.2.4 Giao dịch nhà người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước Việt Nam 51 Chương 53 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT .53 KINH DOANH NHÀ Ở 53 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà .53 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải dựa quan điểm đường lối, sách Đảng Nhà nước 53 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải phù hợp với xu hội nhập quốc tế 55 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hướng tới mục tiêu xây dựng thị trường nhà nói riêng thị trường bất động sản nói chung phát triển lành mạnh, cơng khai, minh bạch 57 3.2 Một số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà 61 3.2.1 Hoàn thiện sách phát triển thị trường BĐS 61 3.2.2 Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường 64 3.2.3 Kiến nghị tăng cường lực thành tố thị trường BĐS 65 3.2.4 Kiến nghị nâng cao cấp độ phát triển thị trường .65 KẾT LUẬN 67 MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong kinh tế thị trường, lượng cầu hàng hóa cao lượng cung, giá hàng hóa tăng lên, mức lợi nhuận tăng khuyến khích người sản xuất tăng lượng cung, thúc đẩy thị trường hàng hóa phát triển Nhà góc độ loại hàng hóa khơng nằm ngồi quy luật Hiện nay, Việt Nam nước đơng dân thứ khu vực Đông Nam Á đứng thứ 13 nước đông dân giới Do đó, nhu cầu nhà người dân cao Trong diện tích đất đai hạn chế, kinh tế chậm phát triển, thu nhập bình qn đầu người cịn thấp, khả tự tạo lập nhà cịn vấn đề khó khăn với nhiều hộ gia đình, cá nhân Do vậy, giá nhà ngày tăng cao Hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà khuyến khích phát triển Thúc đẩy thị trường nhà phát triển Trong thời gian qua Đảng Nhà nước ban hành nhiều sách, văn pháp luật nhằm định hướng tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà Trong đó, phải kể đến Luật Đất đai 2003; Luật Nhà năm 2005; Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006… văn hướng dẫn thi hành khác Tuy nhiên, thực tế cho thấy văn pháp luật nêu chưa phát huy đầy đủ tác dụng mong muốn, hiệu điều chỉnh, hiệu lực thực tế thấp Các quy định pháp luật bộc lộ nhiều hạn chế Hệ thống văn pháp luật chưa đồng bộ, thống Nhà nước chưa có chính sách cụ thể về việc cung cấp thông tin liên quan lĩnh vực bất động sản thông tin về quy hoạch, chính sách, các dự án, thông tin về giá cả nên các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua bán, cho thuê nhà ở gặp khó khăn hoạt động đầu tư, kinh doanh Nhà chưa khai thác, sử dụng có hiệu quả, cịn lãng phí, thất Thị trường nhà phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu nhà bị cân đối, đặc biệt nhà cho người cho thu nhập thấp chưa đáp ứng yêu cầu thực tế Để góp phần tháo gỡ bất cập đó, góp phần thúc đẩy thị trường nhà phát triển lành mạnh bền vững, việc nghiên cứu: “Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng giải pháp hoàn thiện” cần thiết phương diện lý luận thực tiễn TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI Ở Việt Nam, phạm vi mức độ khác có nhiều cơng trình nghiên cứu đề cập trực tiếp hay gián tiếp đến pháp luật kinh doanh nhà như: Đề tài nghiên cứu “ Những giải pháp pháp lý góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản Hà nội”do Sở khoa học công nghệ Hà nội, Trung tâm nghiên cứu pháp luật sách phát triển bền vững nghiên cứu; Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất PGS.TSKH Lê Đình Thắng (Nxb Chính trị Quốc gia); Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Thị Nga: “Pháp luật thị trường Bất động sản, thực trạng giải pháp hoàn thiện” Trên sở cơng trình nghiên cứu, viết có, tác giả mong muốn nghiên cúu hồn thiện cơng trình nhằm khái qt tồn diện mặt lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN Mục tiêu nghiên cứu luận văn làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung nhà ở, kinh doanh nhà pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà Tìm hiểu thực trạng pháp luật thị trường nhà nước ta nay, qua sâu nghiên cứu vấn đề tồn tại, gây cản trở hoạt động kinh doanh nhà Từ đề xuất, đưa số định hướng, giải pháp để khắc phục tình trạng thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh nhà Việt Nam cách hoàn thiện phổ biến PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà có nội dung rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực khác Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ, tác giả giới hạn nghiên cứu nội dung pháp luật liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh nhà Cụ thể quy định pháp luật đầu tư tạo lập nhà ỏ quy định giao dịch kinh doanh nhà thực tiễn áp dụng quy định PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Để đạt mục đích mà đề tài đề ra, trình nghiên cứu luận văn có sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác- Lênin; - Bên cạch đó, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: (i) Phương pháp đối chiếu, so sánh luật học, phương pháp tổng hợp, phương pháp lịch sử sủ dụng Chương nghiên cứu vấn đề lý luận kinh doanh nhà pháp luật kinh doanh nhà (ii) Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp bình luật sử dụng Chương nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà (iii) Phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải, sử dụng Chương nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà KẾT CẤU LUẬN VĂN Luận văn bao gồm phần: Mở đầu, Nội dung, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo Trong Nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận kinh doanh nhà pháp luật kinh doanh nhà Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà Chương NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở 1.1 Tổng quan vấn đề nhà kinh doanh nhà 1.1.1 Tổng quan vấn đề nhà 1.1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà a, Khái niệm nhà Nhà nhu cầu thiết yếu đáng đời sống người Ở khơng chỗ mà cịn nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi tái tạo sức lao động thực tổ ấm gia đình Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu khác nhau, nhà đưa khái niệm: - Dưới góc độ xây dựng: Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để - Dưới góc độ pháp luật nhà ở: Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân - Dưới góc độ kinh doanh thương mại: Nhà tài sản có giá trị Là hàng hóa hoạt đồng đầu tư kinh doanh Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, khái niệm nhà hiểu góc độ kinh doanh thương mại b, Đặc điểm nhà Theo quy định Điều 174 Bộ luật dân (BLDS) 2005 Nhà loại bất động sản nhà mang đầy đủ đặc điểm bất động sản Thứ nhất, tính cố định Đây đặc trưng khác biệt hàng hoá nhà so với hàng hóa khác Các hàng hố khác, người bán, người mua dễ dàng đem hàng hoá nơi tuỳ ý với nhà khơng thể di dời Chủ nhân phải chuyển đến nơi có Nhà Hàng hố nhà khơng thể đem thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày loại hàng hố khác mà phải giới thiệu thơng qua mơ tả mơ hình, hình ảnh, vẽ mơ tả khác Tính cố định cịn tạo hàng hố nhà mang “tính địa điểm” “tính địa phương” cao Cùng loại nhà địa điểm khác có giá trị khác Thứ hai, tính bền vững, lâu dài Nhà gắn liền với trường tồn đất đai Đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Nhà xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Thứ ba, tính cá biệt Đặc điểm nhà xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hố nhà có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai nhà cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường nhà khó tồn hai nhà hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v Thứ tư, tính đa dạng phong phú Chính tính chất lâu bền hàng hố nhà ở, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hố nhà phong phú đa dạng số lượng chất lượng Thứ năm, loại hàng hóa mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội Hàng hóa nhà chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hóa thơng thường khác Nhu cầu nhà vùng, mội khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh….chi phối nhu cầu hình thức nhà Thứ sáu, hàng hóa nhà chịu chi phối mạnh mẽ sách pháp luật Chính sách pháp luật đất đai; sách pháp luật kinh doanh bất động sản; sách pháp luật nhà ở, xây dựng; sách pháp luật doanh nghiệp, đầu tư…có ảnh hưởng, tác động mạnh tới giá hàng hóa nhà c, Phân loại nhà Tùy thuộc vào tiêu chí khác nhau, nhà phân loại đa dạng phong phú c1, Căn vào khu vực xã hội phân loại nhà thành: - Nhà nơng thơn: Đây loại nhà gia đình dành riêng cho người lao động nông nghiệp, thường gắn với đồng ruộng - Nhà xây dựng thị: Hình thức tổ chức nhà theo dạng tập trung dân cư thành khu (thường gọi chung cư nhà riêng lẻ), có hệ thống kỹ thuật hạ tầng thị hồn chỉnh cấp, nước; cấp điện; cấp lượng; thơng tin liên lạc; truyền truyền hình; hệ thống 1 đường giao thông; môi trường hệ thống cơng trình dịch vụ-phục vụ nhu cầu sống vật chất văn hoá, tinh thần người c2 Căn vào đặc trưng nhà phân chia nhà thành: - Nhà biệt thự: Là nhà xây dựng khn viên sân vườn riêng biệt, biệt thự có phịng khách lớn, nhiều phịng ngủ, có phịng nghe chơi nhạc, thư viện, có nhà ăn lớn tụ tập hàng trăm khách Biệt thự kết tinh khoa học xây dựng trang trí nội ngoại thất Thường biệt thự có tên riêng nhắc tới lịch sử Biệt thự thường xây diện tích lớn, thung lũng, đồi, ven suối hay thị trấn, thành phố Nhà biệt thự dành cho gia đình có điều kiện thu nhập kinh tế cao, người có điều kiện sống cao quan chức cao cấp, thương nhân giàu hay trí thức lớn, có tiềm trang bị tiện dụng gia đình khơng hạn chế - Nhà liền kề: Đây loại nhà mà đặt cạnh nhau, xếp thành dãy xây dựng hàng loạt khai thác khơng gian từ mặt đất trở lên, lô đất hẹp ghép sát khiến ngơi nhà khối ghép liền khả tạo sân vườn trước mặt sau lưng Loại nhà gọi nhà khối ghép, nhà hàng phố, nhà kiểu dãy, kiểu băng Đây loại nhà gần biệt thự đơn lập, song lập với tiêu chuẩn thấp biệt thự thường gặp xây dựng ngoại vi thành phố lớn, đặc biệt thành phố nhỏ vừa phát triển Xây dựng nhà khối ghép thị xem thích hợp hơn, kinh tế so với loại nhà xây dựng riêng biệt có đủ sân vườn, cổng ngõ riêng rẻ nhiều Đây loại nhà gồm đặt cạnh xếp thành dãy, cho phép xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất xây dựng Loại nhà khối ghép này, nhà thường có hai hướng, có lối vào phía trước phía sau, có hai mặt tương tiếp xúc chung với hai bên cạnh - Nhà kiểu khách sạn: Đây loại nhà bao gồm hộ nhỏ (chủ yếu từ 1-2 phòng ở) Khu phụ hộ nhà kiểu khách sạn tương đối đơn giản chung cư trang thiết bị phục vụ cho gia đình nhân (chỉ có hai vợ chồng khơng có có con, người độc thân, cặp vợ chồng trẻ chưa có con) Nội dung nhà kiểu nằm hai loại hình nhà chung cư khách sạn Các gia đình thường quy mơ nhỏ, sống phải sử dụng chung hành lang cầu thang chung cư lại có phận dịch vụ kiểu khách sạn - Nhà ký túc xá; Thành phần tạo nên nhà buồng tập thể cho cá nhân (người độc thân) bố trí giường ngủ chủ yếu, với phịng bố trí 1-3 giường giường tầng hay 6-8 giường giường hai tầng Các khu vực vệ sinh, bếp tập trung để phục vụ cho loại phòng Các phịng sang trang bị vịi tắm bơng sen, vòi rửa mặt cho tập thể từ ba đến sáu phòng - Nhà nhiều hộ (nhà chung cư) Các chung cư nhiều tầng loại nhà phục vụ nhiều gia đình với số tầng từ bốn tầng trở lên Nhà nhiều hộ loại nhà phổ biến thành phố xây dựng với khối lượng tương đối lớn, loại gồm số kiểu hộ định tương ứng với kiểu gia đình khác nhau, hộ tổ hợp phịng chính, phịng phụ hộ Loại nhà thiết lập dự tế bào nhà Mỗi nhà chuỗi tập hợp không gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép kín gia đình c3,Căn vào chất lượng nhà kết cấu xây dựng Trên sở pháp lý thông tư liên số 07/LB-TT ngày 30/09/1991 Bộ xây dựng - Tài - Ủy ban vật giá Nhà nước tổng cục quản lý ruộng đất hướng dẫn phân loại hạng nhà, hạng đất định giá tính thuế nhà, đất The đó, Nhà phân thành : Biệt thự; Nhà cấp I; Nhà cấpII; Nhà cấp III; Nhà cấp IV nhà tạm c4, Căn vào đối tượng sử dụng phân chia nhà thành: - Nhà dành cho người có thu nhập thấp: chung cư giá rẻ, nhà cấp IV - Nhà dành cho người có thu nhập khá, trung bình: Nhà liền kề, chung cư - Nhà dành cho người có thu nhập cao: thường biệt thự, chung cư cao cấp c.5 Căn vào chủ thể xây dựng mục đích sử dụng nhà Có thể phân nhà thành loại sau: - Nhà tự tạo lập: Đây loại nhà hộ gia đình, cá nhân xây dựng với mục đích để - Nhà thương mại nhà tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu chế thị trường - Nhà xã hội nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho đối tượng (là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đối tượng khác theo quy định Chính phủ) mua, thuê thuê mua theo chế Nhà nước quy định - Nhà công vụ nhà Nhà nước đầu tư xây dựng cho đối tượng (Cán bộ, công chức thuộc quan Đảng, Nhà nước, tổ chức trị - xã hội điều động, luân chuyển theo u cầu cơng tác mà chưa có nhà thuộc sở hữu địa phương nơi đến công tác; Sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, an ninh; Cán lãnh đạo Đảng, Nhà nước thuộc diện nhà công vụ thời gian đảm nhận chức vụ) thuê thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định Luật Nhà 2005 1.1.1.2 Chính sách nhà Việt Nam qua thời kì a, Thời kì trước đổi (1954 - 1985) Đây thời kì mà kinh tế quản lý chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp Nhà nước trở thành trung tâm huy trực tiếp quản lý, điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh phân phối sản phẩm xã hội Nhà nước đóng vai trị người sản xuất phân phối trực tiếp nhà cho phận dân cư Một chương trình nhà quốc gia nhằm mục tiêu xây dựng cung cấp nhà cho người làm việc khu vực kinh tế Nhà nước đô thị triển khai Việc xây dựng khu nhà đưa vào kế hoạch năm hàng năm phủ Nhà nước ban hành nhiều sách nhà phần giải nhu cầu nhà Tuy nhiên, thực tế cân đối cung cầu nhà lớn Nhu cầu nhà cao song quỹ nhà hạn hẹp Cùng với cách sản xuất phân phối kéo dài phức tạp tạo nhiều bất công xã hội Việc bao cấp nhà làm cho người dân trở nên thụ động, tính sang tạo, tất hồn tồn trơng chờ vào Nhà nước Trong thời kì này, có hai hình thức sở hữu nhà chủ yếu: sở hữu nhà nước sở hữu cá nhân Các giao dịch nhà chủ yếu giao dịch thuê lại chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu nhà nước; hay giao dịch mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân b, Thời kì sau đổi (1986 - ) Việc thực sách đổi mới, xóa bỏ bao cấp, phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần từ năm 1986 đến nay, lĩnh vực nhà có chuyển biến rõ rệt Nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp nhà ở, cho phép tạo điều kiện để người dân phát triển nhà Việc chuyển quỹ nhà Nhà nước quản lý sang hình thức kinh doanh triển khai Nhà nước quan tâm tạo điều kiện bố trí quỹ đất phát triển nhà Ngồi bố trí hàng vạn hecta đất cho phát triển nhà thương mại để kinh doanh thông qua dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở… Nhà nước dành quỹ đất để xây dựng nhà cho công nhân khu công nghiệp, học sinh sinh viên, người có thu nhập thấp khu vực thị, người có cơng với cách mạng, thực cấp đất giúp đồng bào dân tộc thiểu số có điều kiện xây dựng nhà Với đời hàng loạt văn pháp luật như: Pháp lệnh nhà ban hành ngày 6/4/1991; Hiến pháp 1992; Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 mua bán kinh doanh nhà ở; Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001; Luật Đất đai 2003; Luật Nhà 2005; Luật Kinh doanh bất động sản 2006 số văn pháp quy khác, khẳng định sách mới, sách đứng đắn Đảng Nhà nước việc phát triển nhà cho người dân 1.1.1.3 Thực trạng vấn đề nhà nước ta a, Những thành tựu đạt Bằng hàng loạt các chế, chính sách đã ban hành, thu hút nhiều nhà đầu tư nước nước tham gia phát triển nhà tạo điều kiện để người dân có điều kiện tạo lập chỗ ở, góp phần xây dựng cuộc sống văn minh, hiện đại khu vực đô thị nông thôn Tại khu vực đô thị, nhiều dự án nhà ở được xây dựng với sự đồng về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, nhiều khu nhà khang trang thay khu nhà cũ bị xuống cấp, hư hỏng, thay thế các khu nhà ở chuột, chật chội, mất vệ sinh Nhà phát triển đa dạng kiểu dáng, không gian kiến trúc chất lượng nội ngoại thất Bên cạnh việc phát triển loại nhà biệt thự, nhà vườn, nhà liên kế, số thành phố lớn bắt đầu quan tâm khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp cấu hộ hợp lý Đối với người dân khu vực nông thôn, chính sách đổi mới nông nghiệp, đời sống, thu nhập của nông dân được nâng cao nên nhà ở của người dân cũng được cải thiện đáng kể, nhà ở không chỉ được mở rộng về quy mô, tăng về diện tích mà chất lượng cũng được tăng lên, nhà ở kiên cố và bán kiên cố đã dần thay thế cho nhà ở đơn sơ, tạm bợ Số lượng hộ gia đình, đặc biệt là hộ gia đình nghèo, bà dân tộc vùng sâu, vùng xa, khu vực biên giới, người dân vùng ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long được Nhà nước quan tâm hỗ trợ, tạo điều kiện để cải thiện nhà ở cũng tăng đáng kể, từ đó góp phần từng bước giảm nhanh số lượng hộ nghèo không có nhà ở hoặc có nhà ở dột nát, tạm bợ Kết Tổng Điều tra Dân số Nhà 01/4/2009 cho thấy, điều kiện nhà nước có bước tiến vượt bậc 10 năm qua Số lượng hộ gia đình có nhà tăng từ 16.649.999 hộ năm 1999 lên 22.198.922 hộ gia đình; đó, số hộ gia đình có nhà ở 22.186.275 hộ (chiếm tỷ lệ 99,95%); số hộ gia đình không có nhà ở 12.647 hợ (chiếm tỷ lệ 0,05%); tổng diện tích nhà tăng từ 709 triệu m nhà ở năm 1999 lên 1.415triệu m2 (tăng thêm 706triệu m2); diện tích bình quân đầu người tăng từ 9,7m2 sử dụng/người lên 16,7m2 sàn/người; tỷ lệ nhà kiên cố tăng từ 12,8 % năm 1999 lên 46,77 % năm 2009; tỷ lệ nhà đơn sơ giảm từ 22,64% xuống 7,4%, có vùng nhà đơn sơ chiếm tỷ lệ thấp vùng Đồng sông Hồng 0,2% số nhà nhà đơn sơ [19] Đặc biệt, việc phát triển nhà xã hội để giải nhà cho đối tượng sách xã hội, đối tượng thuộc diện thu nhập thấp có khó khăn nhà ở, gồm: cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách Nhà nước; công nhân lao động khu công nghiệp đối tượng thu nhập thấp khác sinh sống khu vực đô thị Để triển khai nội dung này, ngày 20/4/2009, Chính phủ ban hành Nghị số 18/NQ-CP số chế, sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà cho học sinh, sinh viên sở đào tạo nhà cho công nhân lao động khu cơng nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp khu vực đô thị, với nhiều chế ưu đãi, tháo gỡ thu hút hưởng ứng tham gia nhiều doanh nghiệp Sau năm triển khai thực Nghị số 18/2009/NQ-CP Chính phủ, có nhiều dự án nhà sinh viên hoàn thành đưa vào sử dụng, nhiều dự án nhà công nhân, nhà thu nhập thấp khởi cơng Trong năm 2010 có 1.653 hộ hoàn thành phần xây dựng, bán cho hộ dân 728 hộ Có thể khẳng định rằng, thực trạng nhà Việt Nam qua năm qua có chuyển biến rõ nét số lượng chất lượng nhà ở, điều kiện môi trường sống người dân ngày cải thiện, mơ hình sống văn minh đại khu đô thị dần thay cho khu nhà ổ chuột, nhà tạm bợ, vệ sinh, hộ gia đình nghèo, đối tượng có khó khăn nhà bước Nhà nước hỗ trợ, tạo điều kiện để tạo lập chỗ ổn định Thị trường bất động sản nhà hình thành, phát triển ngày đóng vai trị chủ lực kinh tế, tảng cho tăng trưởng kinh tế, giải công ăn việc làm, xây dựng xã hội thịnh vượng công cụ hữu hiệu để ổn định kinh tế vĩ mơ, đồng thời góp phần quan trọng nỗ lực xóa đói giảm nghèo, đảm bảo an sinh xã hội b, Những cộm phát triển, quản lý sử dụng nhà Mặc dù lĩnh vực nhà đạt thành quan trọng, điều kiện nhà đại phận nhân dân cải thiện; nhiên, kết chưa đồng Những thách thức phát triển nhà nhiều Nhiều địa phương vẫn nhà xây dựng tự phát, tình trạng chia lô, bán nền để người dân tự xây dựng nhà ở khá phố biến Quy mô nhiều dự án vẫn còn nhỏ lẻ, chưa kết nối đồng bộ giữa các dự án và khu vực Kiến trúc công trình và nhà ở tại nhiều dự án thiếu nhất quán và không hợp lý, dẫn đến không bảo đảm hệ thống hạ tầng xã hội, hệ thống kết nối với hạ tầng chung Kết quả thống kê cho thấy, 2.500 dự án khu đô thị mới và dự án nhà ở đã và được triển khai thực hiện thì có 600 dự án có quy mô nhỏ dưới 20ha; số lượng dự án có quy mô lớn 500 chỉ chiếm tỷ lệ dưới 10% Bên cạnh đó, trở ngại từ nhà ở xây dựng trái quy hoạch, phát triển dọc theo các trục đường giao thông, các đê sông, kênh rạch diễn ở nhiều địa phương Hệ việc xây dựng nhà tự phát gây nhiều vấn đề phức tạp, phải tốn nhiều chi phí khắc phục được. Những thách thức phát triển nhà không khu vực đô thị, theo kết Tổng điều tra Dân số Nhà năm 2009 Tại khu vực nông thôn vẫn còn có gần 1,5 triệu nhà đơn sơ (chiếm tỷ lệ 9,52% tổng số hộ nhà ở nơng thơn), đó, có số vùng, nhà đơn sơ vẫn chiếm tỷ lệ cao như: vùng đồng sông Cửu Long có khoảng gần 839.000/3.285405 hộ (chiếm 25,54% tổng số nhà ở), vùng trung du và miền núi phía Bắc 299.249/2.214.770 hộ (chiếm 13,51%) [19] Mặt khác, giá nhà ở tăng cao, vượt quá khả về tài chính của một bộ phận lớn dân cư, đã dẫn đến sức ép về nhà ở đô thị ngày càng tăng, những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp khó khăn tạo lập nhà ở Trong đó, cấu loại nhà thị trường cân đối, thiếu loại nhà có diện tích giá trung bình, thiếu vắng loại hình nhà thuê Mặt khác, hệ thống tài nhà chưa hoàn thiện, thị trường nhà chủ yếu dựa vào nguồn tín dụng từ ngân hàng với lãi suất cao, làm khó khăn cho nỗ lực tạo lập nhà người làm công ăn lương, đặc biệt khó khăn người có thu nhập thấp Những người cơng nhân khu công nghiệp phải sinh sống khu nhà trọ, nơi phần lớn người dân tự phát lập ra, không đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường, điện, nước, ăn chật chội, làm ảnh hưởng đến sức khoẻ suất lao động, dễ xẩy tệ nạn xã hội Một phận lớn cán bộ, công chức, viên chức, quân nhân, sỹ quan chưa có nhà phải thuê nhà với giá cao so với đồng lương hàng tháng ( giá thuê khoảng từ 750.000đ đến 1.500.000đ/ tháng) th nhà giá có rẻ khơng đảm bảo điều kiện sinh hoạt tối thiểu, ảnh hưởng đến sức khoẻ khả tái tạo sức lao động; số cán điều chuyển, giáo viên vùng sâu, vùng xa nhà tạm bợ, nhà tranh tre đơn sơ, lụp xụp 1.1.2 Tổng quan vấn đề kinh doanh nhà 1.1.2.1 Khái niệm chung kinh doanh Một hoạt động thiếu người sản xuất hàng hóa, đặc biệt kinh tế thị trường hoạt động kinh doanh nhằm mục đích lợi nhuận - Theo từ điển tiếng Việt: Kinh doanh tổ chức việc sản xuất, buôn bán cho sinh lời [23] - Theo từ điển luật học: Kinh doanh hoạt động đầu tư, sản xuất, mua bán cung ứng dịch vụ chủ thể kinh doanh tiến hành cách độc lập thường xuyên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận [20] Ở Việt nam, thuật ngữ kinh doanh sử dụng Luật công ty Luật doanh nghiệp tư nhân năm 1990 - Theo Luật Doanh nghiệp 2005: “ Kinh doanh việc thực liên tục một, số tất công đoạn trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm cung ứng dịch vụ thị trường nhằm mục đích sinh lợi”( khoản Điều 4) Theo Luật Thương mại năm 2005: “ kinh doanh hoạt động chủ thể mua bán, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại hoạt động khác nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận khác” ( Điều 3) Như vậy, từ định nghĩa kinh doanh thấy kinh doanh nhận biết qua dấu hiệu sau: - Phải mang tính nghề nghiệp, nghĩa chúng tiến hành cách chuyên nghiệp, thường xuyên liên tục mang lại nguồn thu nhập cho chủ thể kinh doanh - Phải thực cách độc lập Các chủ thể nhân danh để tiến hành hoạt động kinh doanh Họ tự định vấn đề liên quan tự chịu trách nhiệm hoạt động - Kinh doanh chủ thể tiến hành với mục đích tìm kiếm lợi nhuận 1.1.2.2 Khái niệm kinh doanh nhà Nhà loại bất động sản Do đó, hoạt động kinh doanh nhà hình thức hoạt động kinh doanh bất động sản Theo quy định khoản Điều Luật kinh doanh bất động sản: “Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” Trên sở định nghĩa kinh doanh bất động sản nội dung quy định kinh doanh nhà quy định chương II Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Tác giả đưa khái niệm kinh doanh nhà sau: Kinh doanh nhà hoạt động tổ chức, cá nhân phép thực việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, thuê, thuê mua nhà để bán, cho thuê, tho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Từ định nghĩa trên, kinh doanh nhà mang đặc điểm sau: - Nhà nói riêng hay bất động sản nói chung liên quan đến nhiếu lĩnh vực pháp luật: pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật xây dựng, pháp luật đất đai vậy, hoạt động kinh doanh nhà chịu tác động điều chỉnh nhiều văn pháp luật thuộc lĩnh vực khác - Hoạt động kinh doanh nhà hoạt động mang tính phức tạp địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm trình độ việc tư vấn, mơi giới cho chủ thể kinh doanh, việc quản lý hoạt động kinh doanh phức tạp - Nhà tài sản có giá trị, nhu cầu nhà cao, dẫn đến tình trạng đầu cơ, giá nhà ngày tăng cao Hoạt động kinh doanh nhà mang lại lợi nhuận lớn, nhiên, thị trường nhà dễ biến động phụ thuộc vào nhiều yếu tố kinh tế, trị, xã hội Thị trường nhà dễ tăng nhiệt dễ đóng băng Điều cho thấy hoạt động kinh doanh nhà có tính rủi ro cao 1.2 Tổng quan pháp luật kinh doanh nhà 1.2.1 Khái niệm pháp luật kinh doanh nhà Trong trình xây dựng phát triển kinh tế, Nhà nước sử dụng nhiều công cụ khác để quản lý điều tiết kinh tế, pháp luật công cụ quan trọng nhất, thiếu có tác động lớn Pháp luật phương tiện để thể chế hóa chiến lược kế hoạch phát triển kinh tế đất nước giai đoạn cụ thể, Pháp luật phương tiện để Nhà nước quản lý mặt đời sống xã hội; phương tiện để nhân dân phát huy dân chủ quyền làm chủ, thực quyền nghĩa vụ Đối với hoạt động kinh doanh nhà ở, pháp luật nhân tố có vai trị quan trọng ảnh hưởng tới hình thành phát triển hoạt động kinh 2 doanh nhà Có thể nhận thấy tác động ảnh hưởng pháp luật tới hoạt động kinh doanh nhà qua điểm sau: - Thông qua pháp luật, đường lối, chủ trương, sách Đảng Nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung kinh doanh nhà nói riêng thể chế hóa, cụ thể hóa quy định cụ thể Từ định hướng cho hoạt động kinh doanh nhà hình thành phát triển theo hướng lành mạnh, thống bền vững - Pháp luật quy định đảm bảo quyền nghĩa vụ chủ thể kinh doanh nhà thực Từ đó, đảm bảo bình đẳng, cơng cho chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh nhà - Pháp luật công cụ để bắt buộc chủ thể kinh doanh nhà phải đóng góp nghĩa vụ tài định cho Nhà nước, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, kiểm soát diễn biến bất thường hoạt động kinh doanh nhà thị trường Như vậy, thông qua hệ thống pháp luật hoạt động kinh doanh nhà diễn thị trường hình thành phát triển hành lang pháp lý, trật tự ổn định, tạo thị trường kinh doanh nhà phát triển lành mạnh bền vững Từ tiếp cận vai trò pháp luật hoạt động kinh doanh nhà ở, tác giả đưa khái niệm pháp luật kinh doanh nhà tổng hợp quy phạm pháp luật nhà nước ban hành đảm bảo thực điều chỉnh quan hệ hoạt động kinh doanh nhà 1.2.2 Lịch sử phát triển pháp luật kinh doanh nhà Tại Việt Nam, nếu trước năm 1991, chưa hình thành thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản (BĐS) nói chung thì sau Nhà nước ban hành loạt văn như: Pháp lệnh số 51- LCT/HĐNN8 ngày 06/04/1991 nhà ở: Với quy định Điều Pháp lệnh: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà việc xây dựng, cải tạo nhà để bán cho thuê hoạt động kinh doanh nhà khác theo quy định pháp luật” Hiến pháp năm 1992 với quy định Điều 15: “Nhà nước thực quán sách phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần với hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh đa dạng dựa chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu tồn dân sở hữu tập thể tảng” và Luật Đất đai năm 1993, với quy định đất đai có giá, quyền sử dụng đất được coi là hàng hóa và được phép tham gia giao dịch, trao đổi thị trường thì thị trường nhà ở cũng bắt đầu hình thành và phát triển Hoạt động kinh doanh nhà bắt đầu diễn thị trường, với tham gia chủ thể kinh doanh thuộc thành phần kinh tế khác Đặc biệt, việc ban hành Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 mua bán kinh doanh nhà Với quy định Chương từ Điều 12 đến Điều 16, hoạt động kinh doanh nhà pháp luật điều chỉnh cụ thể Trong kinh doanh nhà việc thực một, số tất hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm: Cho thuê nhà ở; Mua bán nhà ở; Nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà để bán cho thuê, đầu tư xây dựng sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng nhà để chuyển quyền sử dụng đất; Dịch vụ mua bán, cho thuê nhà Chủ thể phép kinh doanh nhà bao gồm tổ chức nước, cá nhân công dân Việt Nam định cư Viêt Nam Giá kinh doanh nhà bao gồm: Giá bán; giá cho thuê; giá dịch vụ hoạt động mua bán, cho thuê giá thỏa thuận bên ghi hợp đồng Pháp luật kinh doanh nhà phận pháp luật nhà đồng thời phần pháp luật kinh doanh bất động sản Do vậy, với đời Luật Nhà năm 2005, tiếp đến Luật kinh doanh bất động sản ban hành năm 2006 Pháp luật kinh doanh nhà quy định cụ thể hoàn chỉnh hơn, góp phần tạo nên hành lang pháp lý cho thị trường nhà phát triển 1.2.3 Điều chỉnh pháp luật kinh doanh nhà Pháp luật kinh doanh nhà phận pháp luật nhà đồng thời phần pháp luật kinh doanh bất động sản Do vậy, kinh doanh nhà phải nhìn nhận góc độ pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật nhà 1.2.3.1 Các quy định chung pháp luật kinh doanh nhà a, Chủ thể kinh doanh nhà ở: Chủ thể phép kinh doanh nhà bao gồm: Tổ chức, cá nhân nước, tổ chức cá nhân nước người Việt Nam định cư nước Các chủ thể kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật quy định kinh doanh nhà phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật b, Nguyên tắc kinh doanh nhà Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh nhà bình đẳng trước pháp luật; tự thỏa thuận sở tơn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia hoạt động kinh doanh nhà thông qua hợp đồng, không trái với quy định pháp luật; Nhà đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định pháp luật; Hoạt động kinh doanh nhà phải công khai, minh bạch c, Phạm vi kinh doanh nhà Tổ chức, cá nhân nước kinh doanh nhà phạm vi sau đây: Đầu tư tạo lập nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; Mua nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà thuê lại Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước kinh doanh nhà phạm vi sau đây: Đầu tư tạo lập nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đầu tư cải tạo đất đầu tư công trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng d, Nhà phép đưa vào kinh doanh phải thuộc đối tượng phép kinh doanh; Phải bảo đảm chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng; Khơng có tranh chấp quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền; Khơng nằm khu vực cấm xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng; Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định pháp luật nhà, cơng trình xây dựng có sẵn; giấy phép xây dựng hồ sơ dự án thiết kế vẽ thi công phê duyệt nhà, cơng trình xây dựng; thiết kế vẽ thi công, hồ sơ hồn cơng biên nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng nhà, cơng trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng tiến độ xây dựng nhà, cơng trình xây dựng phê duyệt nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai 1.2.3.2 Các quy định pháp luật đầu tư tạo lập nhà Đầu tư tạo lập nhà việc chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà, đầu tư cải tạo sửa chữa nhà có sẵn để kinh doanh Hoạt động đầu tư để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch xây dựng quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, phải có dự án đầu tư Các dự án đầu tư phải đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp luật Việc lựa chọn chủ đầu tư, thẩm định, phê duyệt dự án chấp thuận đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, phải thực theo quy định pháp luật xây dựng pháp luật đấu thầu Ngoài quyền nghĩa vụ chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà pháp luật quy định cụ thể Các quyền nghĩa vụ xác lập không bảo đảm quyền lợi ích chủ đầu tư mà cịn đảm bảo hoạt động đầu tư kinh doanh nhà thực pháp luật 1.2.3.3 Các quy định pháp luật giao dịch nhà với tính cách giao dịch kinh doanh nhà Giao dịch nhà gồm hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, cho mượn, cho nhờ ủy quyền quản lý nhà Tuy nhiên, giao dịch với tính cách giao dịch kinh doanh nhà bao gồm hình thức mua bán, thuê thuê mua Điều xuất phát từ mục đích kiếm lợi nhuận chủ thể kinh doanh nhà Với hình thức tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, cho mượn, cho nhờ ủy quyền quản lý nhà không phát sinh lơi nhuận Trong mua bán, cho thuê, thuê mua hình thức sinh lời Khi giao dịch sinh lời tiến hành chủ thể kinh doanh giao dịch sinh lợi mang tính cách giao dịch kinh doanh nhà Với quy định nguyên tắc, quyền nghĩa vụ chủ thể tiến hành hoạt động mua bán, cho thuể thuê mua nhà Pháp luật kinh doanh nhà tạo hành lang pháp lý điều chỉnh cụ thể hoạt động mua bán, cho thuê, thuê mua; bảo đảm quyền lợi bên chủ thể Theo đó, hoạt động mua bán: Nhà mua bán bao gồm nhà có sẵn, xây dựng hình thành tương lai theo dự án, thiết kế tiến độ phê duyệt; Tổ chức, cá nhân kinh doanh phải bán nhà thông qua sàn giao dịch bất động sản; Việc bán nhà phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất; Bán nhà phải kèm theo hồ sơ nhà bao gồm loại giấy tờ việc tạo lập, quyền sở hữu, trình thay đổi tình trạng pháp lý nhà;Việc mua bán nhà phải lập thành hợp đồng theo quy định pháp luật trường hợp bán nhà hình thành tương lai bên phải thỏa thuận hợp đồng giá mua bán thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà Trong hoạt động cho thuê: Nhà cho thuê phải nhà có sẵn; Tổ chức, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà phải thực thông qua sàn giao dịch bất động sản; Nhà cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường dịch vụ cần thiết khác để nhà vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế thỏa thuận hợp đồng; Việc cho thuê nhà phải lập thành hợp đồng theo quy định pháp luật Trong hoạt động thuê mua: Nhà thuê mua phải nhà có sẵn; Nhà thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an tồn, vệ sinh mơi trường dịch vụ cần thiết khác để nhà vận hành, sử dụng bình thường theo cơng năng, thiết kế thỏa thuận hợp đồng; Tổ chức, cá nhân kinh doanh cho thuê mua nhà phải thực thông qua sàn giao dịch bất động sản; Việc thuê mua nhà, phải lập thành hợp đồng theo quy định pháp luật; Việc thuê mua nhà, phải gắn với quyền sử dụng đất kèm theo hồ sơ nhà; Các bên hợp đồng thuê mua nhà thỏa thuận rút ngắn thời hạn chuyển quyền sở hữu nhà cho bên thuê mua trước hết hạn thuê mua 1.2.4 Kinh nghiệm nước sách pháp luật nhà 1.2.4.1 Chính sách nhà Trung Quốc Năm 1998, Trung Quốc nêu sách nhằm cải cách chế độ nhà xây dựng nhà ở, bao gồm nét sau: - Điều chỉnh lại chế độ cung cấp nhà Tháng năm 1998, phương thức phân phối vật nhà hình thức phúc lợi xã hội chuyển thành phương thức đưa tiền nhà vào tiền lương Các chi phí mua nhà tốn tiền lương cơng chức, khoản trích lập nhà ở, khoản tiêu dùng cá nhân, khoản hỗ trợ mua nhà Đây phương thức mà Nhà nước, nơi làm việc cá nhân tham gia cách hợp lý Bên cạnh đó, phủ thiết lập thể chế cung cấp nhà thị dựa mức sống, theo người có thu nhập thấp mua nhà giá rẻ hỗ trợ nhà nước nơi làm việc Người thuộc tầng lớp trung lưu mua nhà tiện lợi kinh tế, người thu nhập cao bắt buộc phải mua nhà theo giá thị trường Đồng thời thực chế độ trích lập quỹ cộng đồng nhà Quỹ sử dụng chủ yếu vào xây dựng sửa chữa nhà cá nhân - Điều chỉnh cấu đầu tư nhà Đối với nhà kinh tế tiện dụng nhấn mạnh tới đặc trưng kinh tế tiện dụng tiêu chuẩn thiết kế, bảo đảm xây dựng không vượt tiêu chuẩn Tổ chức đấu giá sở cạnh tranh công để lựa chon công ty xây dựng thực việc xây nhà nhằm xóa chi phí bất hợp lý, hạ giá thành sản phẩm Từng bước đẩy mạnh quản lý chất lượng nhà ở, phủ đề chế độ cấp giấy chứng nhận chất lượng, chế độ bồi thường chất lượng cho trang thiết bị nhà Thực dịch vụ sau bán hàng; lập quỹ sửa chữa hoàn thiện chế độ giám sát việc quản lý sử dụng vốn khách hàng, có chế để phát triển mở rộng dịch vụ tài chính, cần thực hỗ trợ tài q trình biến nhà thành hàng hóa theo lộ trình Từng bước hồn thiện chế độ chấp quyền sở hữu nhà bảo đảm an tồn tài Phát triển dịch vụ tài nhà mang tính sách tính thị trường Đặc biệt định hướng xây dựng nhà dựa khoa học kĩ thuật Cải cách khoa học kĩ thuật thiết kế sản xuất vật liệu xây dựng nhằm nâng cao chất lượng nhà thị trường 1.2.4.2 Chính sách phát triển nhà Indonesia Ở Indonesia, chương trình nhà xã hội thành công Để thu hút doanh nghiệp tham gia chương trình Chính phủ khơng thu tiền sủ dụng đất, miễn thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập doanh nghiệp thu mức tượng trưng Ngược lại Chính phủ kiểm sốt giá đầu tất doanh nghiệp cho mức lợi nhuận đủ sức hấp dẫn doanh nghiệp đồng thời không tạo gánh nặng cho người mua nhà Đối với người mua nhà, Chính phủ có sách riêng để hỗ trợ lãi suất theo mức khác tùy vào mức thu nhập nhóm đối tượng theo hướng khuyến khích người mua nhà trả nợ dứt điểm vịng năm 1.2.4.3 Chính sách phát triển nhà Mỹ Ở Mỹ, quyền tham gia xây dựng nhà từ năm 1930 sau khủng hoảng kinh tế 1929- 1933 số đông người thất nghiệp khơng có đủ khả trả tiền mua hay thuê nhà Sự can thiệp quyền liên bang thể việc tổ chức lại toàn hệ thống đầu tư xây dựng nhà tư nhân, luật bảo hiểm cho quan tín dụng cấp quỹ tín dụng để hoạt động hiệu Điều giúp cho người dân với nguồn tài có hạn th mua nơi Chương trình nhà quốc gia trọng đáp ứng nhu cầu nhà gia đình có thu nhập thấp với chương trình như: Hỗ trợ nhà ở; khuyến khích quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà khu dân cư ngoại thành; sách giảm giá thuê hộ Với biện pháp cụ thể là: Hỗ trợ tài thơng qua phát hành tín phiếu; hỗ trợ bù lỗ cho doanh nghiệp kinh doanh nhà phần chênh lệch giá cho thuê thực tế, giá thị trường giá ưu đãi cho gia đình nghèo trả tiền th khơng q 30% thu nhập; hỗ trợ sửa chưa, cải tạo nhà Lựa chọn gia đình đủ điều kiện nhà xã hội thuộc sở hữu Chính phủ, thơng qua việc xây dựng nhà xã hội 1.2.4.4 Chính sách nhà Hà Lan Luật nhà Hà Lan quy định nhà cho người nghèo trách nhiệm Nhà nước thông qua việc xây dựng nhà xã hội Thực chất Luật khẳng định quyền can thiệp Chính phủ vào việc xây dựng nhà ở, đồng thời xác định trách nhiệm nghĩa vụ tất lực lượng tham gia xây dựng nhà Từ đến quyền trung ương địa phương cấp đóng vai trị ngày lớn lĩnh vực xây dựng nhà Gần Hà Lan chuyển đổi phương sách quản lý nhà theo hướng tiến Theo Nhà nước thông báo việc cấp nhà để thị trường điều tiết theo quy luật cung cầu kiểm soát nhà nước 1.2.4.5 Chính sách nhà Thụy Điển Ở Thụy điển, người có thu nhập thấp muốn có nhà phải gia nhập hợp tác xã nhà Các hợp tác xã nhà đưa mục tiêu giải nhà cho xã viên mục tiêu hàng đầu khơng lợi nhuận Nhà hợp tác xã chiếm khoảng 18 đến 20% thị trường nhà góp phần đại hóa nhà Thụy điển Liên hiệp xây dựng tiết kiệm nhà Thụy Điển xây dựng 7% tổng số hộ Thụy Điển Mô hình hợp tác xã nhà Thụy Điển mang tính bền vững so với việc xây dựng nhà bán số nước khác Như vậy, kinh nghiệm phát triển nhà số nước vấn đề nhà xã hội sở quan trọng để tham khảo trình hoạch định chế, sách phát triển thị trường nhà cho phù hợp với quy luật phát triển, sát với tình hình thực tế nước ta Kinh nghiệm quốc tế lĩnh vưc giải nhà cho người có thu nhập thấp cho thấy có hai cịn đường lựa chọn bản: dựa vào Nhà nước; hai dựa vào thị trường Cần nhấn mạnh hỗ trợ Nhà nước cần thiết, vấn thay chế thị trường Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở Kinh doanh nhà hoạt động đầu tư Hoạt động tổ chức, cá nhân tự tạo lập sở nguồn vốn tự có để đầu tư xây dựng nhà nhằm mục đích để kinh doanh thông qua giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà với mục đích kiếm lời Do đó, phần thực trạng pháp luật, tác giả luận văn đánh giá theo hoạt động 2.1 Thực trạng pháp luật đầu tư tạo lập nhà Tạo lập nhà hoạt động phổ biến cá nhân, tổ chức xã hội Hoạt động nhằm đáp ứng nhu cầu nhà - nhu cầu thiết yếu người Tại Điều 62 Hiến pháp 1992 quy định: “ Cơng dân có quyền xây dựng nhà theo quy hoạch pháp luật”; Điều Luật Nhà năm 2005 quy định Quyền có chỗ quyền sở hữu nhà ở“Cơng dân có quyền có chỗ thông qua việc tạo lập nhà hợp pháp thông qua việc thuê, mượn, nhờ nhà theo quy định pháp luật Người tạo lập nhà hợp pháp có quyền sở hữu nhà đó” Như vậy, quyền xây dựng tạo lập nhà công dân Nhà nước ghi nhận bảo đảm Tuy nhiên, góp độ pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung kinh doanh nhà nói riêng, đầu tư tạo lập nhà hoạt động kinh doanh Các chủ thể kinh doanh bỏ vốn đầu tư, xây dựng nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua nhằm thu lợi nhuận Tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà đầu tư tạo lập nhà để kinh doanh theo hai hình thức: Đầu tư xây dựng nhà; Đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà Hiện nay, Nhà nước ban hành nhiều sách khuyến khích hoạt động đầu tư lĩnh vực kinh doanh nhà ở, nhằm tăng quỹ nhà đáp ứng nhu cầu cho người dân Có thể kể đến vài sách khuyến khích, ưu đãi Nhà nước dành cho hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở: Chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà để bán trả chậm, trả dần, cho th, cho th mua người có cơng, người nghèo, người có thu nhập thấp; Tổ chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư dự án xây dựng nhà th, cho th mua, bán cho người có cơng, người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên, cơng nhân làm việc khu công nghiệp, khu chế xuất Mặt khác, nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư tạo lập nhà để kinh doanh chủ thể đầu tư phát triển Nhà nước xác lập chế pháp lý bình đẳng cho chủ thể đầu tư, khơng phân biệt nhà đầu tư nước hay nước ngồi Điều góp phần lớn vào việc thu hút nhà đầu tư nước tham gia vào hoạt động đầu tư nhà Việt Nam, thúc đầy thị trường nhà Việt Nam phát triển Bên cạnh đó, cần loại bỏ điểm hạn chế, bất cập hệ thống pháp luật, quy định chưa phù hợp với thực tiễn sống, thiếu tính thống đồng để tháo gỡ khó khăn vướng mắc doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nhà Có thể nêu số vấn đề cộm sau: 2.1.1 Vấn đề huy động vốn 2.1.1.1 Nguồn vốn huy động Đối với dự án bất động sản, nguồn vốn vấn đề quan trọng hàng đầu doanh nghiệp Dự án triển khai, tốc độ thi công đảm bảo, dự án hoàn thành theo kế hoạch, tất vấn đề nảy sinh phụ thuộc lớn vào nguồn vốn dự án Hiện nay, hàng loạt văn pháp luật có liên quan đến lĩnh vực tài bất động sản ban hành nhằm tạo hành lang pháp lý thống nhất, rõ ràng, điều chỉnh hoạt động huy động vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, thực tế văn pháp luật cịn số bất cập, gây nhiều khó khăn cho doanh 3 nghiệp vấn đề huy động vốn Ví dụ, Thơng tư số 19/2010/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành ngày 27/9/2010 việc sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, quy định Điều tỷ lệ an toàn vốn riêng lẻ tổ chức tín dụng : “ 5.6 Tài sản có hệ số rủi ro 250% gồm: a) Các khoản cho vay để đầu tư chứng khoán; b) Các khoản cho vay cơng ty chứng khốn; c) Các khoản cho vay nhằm mục đích kinh doanh bất động sản.” Ngân hàng Nhà nước xếp loại tín dụng kinh doanh bất động sản nói chung hay kinh doanh nhà vào loại hình tín dụng có mức rủi ro cao, từ khơng khuyến khích cho vay kinh doanh nhà nâng lãi suất cho vay với hoạt động Chính sách dẫn đến ng̀n vốn cho thị trường nhà ở, đặc biệt là nguồn vốn trung hạn và dài hạn bị hạn chế Với doanh nghiệp phụ thuộc nguồn vốn lớn vào tín dụng ngân hàng, quy định khống chế tín dụng dành cho bất động sản ngân hàng vấn đề đáng quan ngại Một điều dễ hiểu là, cấu nguồn vốn từ dự án bất động sản chủ yếu từ vốn tự có doanh nghiệp, vốn góp khách hàng vốn vay tín dụng từ ngân hàng Việc thiếu nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở, hạn chế nguồn cung nhà ở cho thị trường, đẩy giá nhà ở tăng cao, vượt quá khả tài chính của phần lớn dân cư Mặt khác, với quy định khách hàng cá nhân muốn vay vốn để mua bất động sản bị ảnh hưởng trực tiếp, dẫn đến nhu cầu mua bất động sản khách hàng bị giảm xuống, khiến sức tiêu thụ, lượng giao dịch thị trường giảm đáng kể 2.1.1.2 Thời điểm huy động vốn Thời điểm huy động vốn chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà vấn đề mà nhiều doanh nghiệp phản ánh thời gian qua Theo quy định Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 3/6/2010 Chính phủ hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định, thời điểm chủ đầu tư phép huy động vốn sau xây dựng xong móng nhà, thay hồn thành hạ tầng trước Quy định dẫn đến hai khó khăn cho chủ đầu tư Thứ nhất, dự án chậm tiến độ, dự án khu thị có nhiều loại nhà diện tích đất khác nhau, nên có hàng chục đến hàng trăm vẽ khác nhau, thiết kế lại thay đổi theo nhu cầu xã hội, nên thời gian thi công để xong móng kéo dài Thứ hai, hầu hết doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản có vốn nhỏ, làm xong hạ tầng hết vốn Trước đây, vào lúc kiệt sức này, doanh nghiệp bán nhà để huy động vốn tiếp sức, xây, làm xong móng huy động vốn khách hàng Vì vậy, quy định buộc chủ đầu tư phải có lực tài dồi 2.1.1.3 Hình thức huy động vốn Điều NĐ 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà quy định huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà nêu rõ điều kiện để thực hình thức huy động vốn khác chủ đầu tư, đồng thời quy định việc phải thông báo trước 15 ngày việc huy động vốn cho quan quản lý Nhà nước Điều giúp minh bạch thị trường mua bán nhà trả trước vốn phức tạp tăng trách nhiệm việc sử dụng vốn huy động mục đích chủ đầu tư bán nhà hình thành tương lai Thị trường minh bạch tạo lòng tin cho người mua sức mua sản phẩm cải thiện.Tuy nhiên, Điều điểm chưa hợp lý: Tại Điểm a Khoản Điều huy động vốn theo hình thức: “ ký hợp đồng vay vốn tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư phát hành trái phiếu theo quy định pháp luật để huy động vốn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay bên mua trái phiếu không quyền ưu tiên mua ưu tiên đăng ký mua nhà ở” Điều làm giảm tính hấp dẫn trái phiếu, ảnh hưởng đến khả huy động vốn doanh nghiệp thị trường tài Bên cạnh lãi suất chứng quyền quan trọng cho tính hấp dẫn trái phiếu doanh nghiệp như: quyền mua nhà, quyền chuyển đổi cổ phiếu,.v.v Ở nước có thị trường trái phiếu phát triển chứng quyền đa dạng phong phú Điều khoản khơng giúp ích nhiều cho người mua nhà lại làm giảm tính hấp dẫn thị trường trái phiếu Thị trường BĐS, hạn chế liên thông hai thị trường này.Vậy nên, thực tế việc phát hành trái phiếu theo dự án chưa cụ thể hóa mặt pháp luật, điều làm thui chột thị trường Khi huy động vốn theo quy định điểm c khoản Điều 9, vấn đề huy động vốn góp người mua nhà có phần bị siết chặt Cụ thể, quy định nhận sản phẩm góp vốn, hợp tác đầu tư khoản Điều Thông tư số 06/2010/TT-BXD nêu: “Kể từ ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, phạm vi địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, hộ gia đình cá nhân tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm nhà lần với số lượng nhà (nhà biệt thự, nhà riêng lẻ hộ chung cư)” Nghĩa người góp vốn chia sản phẩm lần, cịn sau khơng góp vốn để chia sản phẩm nhà thuộc dự án khác Quy định không cần thiết Lý quy định hạn chế chuyện người mua nhiều nhà người góp vốn nhờ anh chị em hay bà dịng họ đứng tên Có thể hiểu là, nhà nước muốn hạn chế đầu Tuy nhiên ý muốn chủ quan quan quản lý, việc phân định đầu hay đầu tư khó phân biệt Nếu nhà nước muốn điều tiết thị trường nên tạo nhiều sản phẩm nhà chất lượng giá rẻ Lúc chủ đầu tư dự án thương mại bán sản phẩm bất động sản giá cao bị thị trường tẩy chay Cũng Nghị định 71/NĐ-CP, vấn đề khác thu hút ý giới đầu tư quy định cho phép chủ dự án huy động vốn không 20% tổng số lượng nhà dự án thông qua sàn giao dịch bất động sản Đương nhiên, tương tự quy định huy động vốn, chủ dự án phải thông báo với Sở Xây dựng thông tin liên quan tới quỹ nhà Tuy nhiên, dư luận băn khoăn việc quan chức giám sát mua bán 20% tổng quỹ nhà Không lẽ dựa vào đạo đức kinh doanh nhà đầu tư? Năng lực quản lý quan nhà nước tới đâu, liệu có đủ sức kiểm sốt, đảm bảo quỹ nhà 20% “lưu hành nội bộ” khơng bị tuồn ngồi thị trường? Chế tài đủ sức ràng buộc cấm nhà đầu tư thứ cấp âm thầm bán sản phẩm cho đối tác quen biết; chí, hộ cịn chuyển nhượng tiếp cho nhà đầu tư khác? Nếu lo ngại trở thành thực, hệ tất yếu người mua tiếp cận với giá bán gốc tình trạng nộp tiền chênh lệch mua suất tiếp tục diễn phổ biến Trước đây, quy định pháp luật buộc doanh nghiệp phải bán 100% sản phẩm qua sàn giao dịch khơng kiểm sốt thị trường Nay cho phép doanh nghiệp thức bán 20% quỹ nhà ngồi sàn khơng rõ tình hình cịn tới mức nào? Khi huy động vốn cho dự án để mua nhà tương lai theo quy định điểm đ khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP Người góp vốn khơng có quyền chuyển nhượng thức cho người tiếp theo, người mua lại vốn góp với giá cao công chứng thừa nhận người ủy quyền người nhận chuyển nhượng vốn Thị trường vốn trở nên thiếu động việc chuyển nhượng vốn góp coi khơng thức, vốn có nhân lên hay giảm không thừa nhận Việc cần làm có hành lang pháp lý thừa nhận giấy tờ có giá, chuyển nhượng hay khơng chuyển nhượng thức hóa cách đưa lên thị trường chứng khoán, phát triển theo hướng cổ phần dự án bất động sản để quyền chuyển nhượng Có thể chọn lựa hai hình thức, nay, thị trường vốn cho thị trường bất động sản cịn "khó khăn", chưa đủ sức mạnh chế để phát triển đầy đủ 2.1.2 Về sách đất đai Hiện nay, Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/08/2009 giá đất thu hồi đất quy định doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường thời điểm giao đất - Đây quy định bất hợp lý khơng có tính khả thi Đối với doanh nghiệp kinh doanh nhà tiền sử dụng đất nghĩa vụ tài mà doanh nghiệp phải đóng cho Nhà nước khoản chi phí đầu vào q trình sản xuất Hiện nay, Nhà nước ln có chủ trương ổn định giá ngun vật liệu sản xuất cho doanh nghiệp xăng, dầu, điện, nước… quy định Điều 11 tạo nên rủi ro lớn cho doanh nghiệp kinh doanh nhà việc xác định chi phí đầu vào, tính tốn giá thành lập kế hoạch kinh doanh Thời gian thực bị kéo dài mà thực tế có dự án khơng triển khai không thỏa thuận với số chủ sử dụng đất Quy định bồi thường đất theo giá thị trường cách chung chung dẫn đến nhầm lẫn giá thị trường nguyên liệu đầu vào giá thị trường sản phẩm đầu ra, tạo kẽ hở cho hành vi tùy tiện quản lý khơng minh bạch, thiếu bình đẳng doanh nghiệp Thời điểm xác định giá hoàn toàn bất hợp lý trình bồi thường doanh nghiệp kéo dài hàng năm lại nộp tiền thời điểm cuối giá đất tăng cao so với trình bồi thường Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhiều lần tổ chức hội thảo kiến nghị sửa đổi quy định hầu hết doanh nghiệp chưa thể đóng tiền sử dụng đất theo quy định Nghị định cần điều theo hướng thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường quan Nhà nước định giá định kỳ năm lần giá đất nguyên liệu; thu phần trăm giá thị trường đất (giá sản phẩm hồn thiện) Có doanh nghiệp ổn định an tâm sản xuất Trong dài hạn, Nhà nước cần xem xét mở rộng quyền sử dụng đất người dân doanh nghiệp để giúp thu hút đầu tư khai thác tối đa hiệu nguồn tài nguyên đất đai 2.1.3 Về sách thuế: Hiện sách thuế tập trung thu giao dịch, mua bán nhà hoạt động đầu tư xây dựng nhà, việc sử dụng nhà lại khơng phải chịu thuế Điều có nghĩa thu thuế hoạt động sản xuất, kinh doanh, lưu thơng hàng hóa lại khơng thu hoạt động tiêu thụ, sử dụng Như khơng hợp lý, khơng khuyến khích việc thu hút đầu tư sản xuất hàng hóa lại khuyến khích sử dụng, tiêu thụ Điều tất yếu nhà trở nên khan đắt đỏ, không đáp ứng nhu cầu nhà đại đa số người dân Chính sách thuế đại sách khuyến khích hoạt động đầu tư, sản xuất, lưu thơng hàng hóa thu hợp lý hoạt động sử dụng, khai thác, tiêu dùng Do sách thuế cần thay đổi theo hướng khuyến khích hoạt động đầu tư kinh doanh giảm hoạt động tiêu dùng, sử dụng lãng phí đất đai, nhà Hệ thống pháp luật về thuế liên quan đến thị trường nhà ở sách đất đai nhiều bất cập làm cho công cụ quản lý đất đai kinh tế bị tê liệt, tình trạng đầu cơ, tích trữ thị trường bất động sản thách thức với nhà quản lý Ngoài việc thiếu khung pháp lý cho ngân hàng tham gia vào quan hệ tay ba: Chủ đầu tư - Ngân hàng - Khách hàng để hỗ trợ tín dụng cho thị trường nhà ở; chưa có quy định giao dịch phải toán qua ngân hàng để quản lý thuế, giao dịch hạn chế rủi ro cho người dân thực hiện các giao dịch về nhà ở Từ ngày 01tháng năm 2009 Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực chi phối giao dịch BĐS Theo hướng dẫn Bộ Tài chính, thuế thu nhập cá nhân cho chuyển nhượng BĐS 2% theo giá đất hàng năm địa phương ban hành, đồng thời bãi bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất 4% trước Lệ phí trước bạ giảm từ 1% giá theo hợp đồng xuống 0,5% Như vậy, với mức thuế giao dịch BĐS có giấy tờ giảm chi phí Đối với BĐS hình thành tương lai chưa có quy định cụ thể Hiện giao dịch nhà hình thành tương lai giao kết thơng qua hợp đồng góp vốn Nếu giao dịch coi chuyển nhượng BĐS chịu thuế thu nhập mức 2% giá chuyển nhượng, coi chuyển nhượng phần vốn góp mức thuế 25% lợi nhuận thu Do hướng dẫn chưa có nên giao dịch gặp số khó khăn bên làm thủ tục sang nhượng 2.2 Giao dịch kinh doanh nhà Giao dịch kinh doanh nhà bao gồm hình thức mua bán, cho thuê cho thuê mua nhà 2.2.1 Hoạt động mua bán nhà Trước đây, việc chuyển nhượng nhà dự án dạng hợp đồng vốn góp dễ dàng Hầu hết công ty bất động sản lý hợp đồng góp vốn đầu tư cũ thay tên người mua lập phụ lục hợp đồng Người bán nộp cho cơng ty khoản phí giao dịch chủ đầu tư dự án quy định (thông thường 1% tổng giá trị giao dịch) thuế chuyển nhượng bất động sản Thời gian giao dịch nhà dự án dạng hợp đồng góp thực khoảng thời gian tuần Sự dễ dãi giao dịch dạng hợp đồng vốn góp khiến cho phân khúc thị trường có tính khoản cao loại hình giao dịch bất động sản Trong đó, để thực hợp đồng mua bán nhà có sổ hồng, nhà đầu tư phải tuần (thời gian thơng thường tuần) cho công chứng hợp đồng, nộp thuế đăng Tuy nhiên, kể từ ngày 8/8/2010, Nghị định 71/2010/NĐ-CP không cho phép việc chuyển nhượng nhà dự án dạng hợp đồng góp vốn dự án Do vậy, hợp đồng hợp tác không phép thực việc chuyển nhượng ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.Với chủ trương này, hội từ việc “lướt sóng” nhà trở nên khó khăn trước nhiều Tuy nhiên, liên quan đến nội dung nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chưa thực rõ ràng Việc xử lý giao dịch nhà trước ngày Nghị định có hiệu lực vướng mắc Hầu hết giao dịch góp vốn khơng phù hợp với quy định mới, hợp đồng góp vốn xử lý sao?, tiếp tục giao dịch nào? Mặt khác, việc quy định không cho phép giao dịch đất dự án góp vốn giải pháp tạm thời bối cảnh phủ mong muốn làm giảm đầu lũng đoạn thị trường bất động sản Một vấn đề cộm năm gần mua bán nhà tái định cư Hiện nay, có nhiều dự án đầu tư có nguồn vốn từ nước nước thực đầu tư vào nước ta nhiều lĩnh vực xây dựng như: xây dựng đường xá, cầu cống, khu công nghiệp, khu đô thị, trung tâm thương mại, nhà máy….Để dự án triển khai bước đầu thực tế khâu giải phóng mặt khu đông dân cư (đối với dự án chưa có mặt bằng) khâu quan trọng Thực tế cho thấy, việc giải phóng mặt dẫn tới việc phải di dời dân cư ảnh hưởng không nhỏ tới sống người dân Vì vậy, nhằm giúp gia đình bị di dời ổn định sống Nhà nước phải có sách tái định cư sau cấp bán với giá ưu đãi cho gia đình thuộc diện cấp mua nhà tái định cư Tuy nhiên, nhiều gia đình hưởng sách lại thấy khơng thích hợp tái định cư chung cư Hơn họ nhận thấy việc bán nhà tái định cư hay quyền mua nhà tái định cư thu số tiền chênh lệch lớn so với số tiền mà họ mua nhà tái định cư theo giá gốc.Vì vậy, đa phần họ bán nhà tái định cư nhà tái định cư họ có quyền ưu tiên mua sau lấy số tiền mưu sinh nơi khác Cho nên thời gian qua thị thường mua, bán nhà chung cư dự án, dự án hai thành phố lớn Hà Nội Hồ Chí Minh diễn sôi động từ tranh chấp, rủi ro pháp lý từ việc mua bán nhà tái định cư chung cư nảy sinh khơng Những tranh chấp, rủi ro bắt nguồn từ nguyên nhân sau: việc mua bán nhà tái định cư bên mua bán thường thơng qua hình thức viết giấy tay mà khơng có cơng chứng Mặc dù bên mua lường trước rủi ro mà họ gặp phải ham rẻ (vì nhà tái định cư thường rẻ nhiều so với loại nhà chung cư khu thị, lại phù hợp với túi tiền đa phần người có thu nhập trung bình xã hội) nên họ định mua Trong số người mua có khơng người mua với mục đích đầu để giá bán cho người khác Thực tế cho thấy, sau nhà tái định cư xây xong bàn giao cho người thuộc diện cấp ưu tiên mua phải từ đến năm họ cấp giấy hồng để xác lập quyền sở hữu nhà tái định cư cách thức đầy đủ mặt pháp lý Trong giao dịch mua bán lại nhà tái định cư thường diễn trước nhà tái định cư cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Theo quy định, hồ sơ đề nghị công chứng hợp đồng mua bán nhà phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Vì vậy, hợp đồng mua bán nhà tái định cư mà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu khơng cơng chứng Do hợp đồng mua bán nhà tái định cư bị vơ hiệu khơng tn thủ quy định mặt hình thức ( khoản Điều 124 Bộ luật dân 2005 quy định “trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân phải thể văn bản, phải có cơng chứng chứng thực, phải đăng ký xin phép phải tuân theo quy định đó”, Điều 134 Bộ luật Dân 2005 quy định: “trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch mà bên không tuân theo theo yêu cầu bên, tồ án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; thời hạn mà khơng thực giao dịch vô hiệu’’ Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp bên bán ‘lật kèo’ thấy giá trị nhà tái định cư quyền mua nhà tái định cư tăng lên sau bán đi, bên bán đổi ý không giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bên mua họ cấp, trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chưa cấp họ yêu cầu hủy hợp đồng mua bán viết tay khơng có cơng chứng Rõ ràng trường hợp rủi ro pháp lý xảy cho bên mua lớn, hợp đồng vơ hiệu hai bên phải hồn trả cho nhận Nhiều trường hợp, bên mua muốn làm thủ tục sang tên từ người bán thêm số tiền khơng nhỏ chủ cũ chịu ‘ký Có nhiều trường hợp hộ sang tay nhiều lần, người đứng tên nhà tái định cư nơi khác để sinh sống, nên không gặp để sang tay giấy tờ nhà Do vậy, chủ phải sống ngơi nhà mua mà khơng có giấy tờ sở hữu Để hạn chế rủi ro xảy trường hợp mua bán nhà tái định cư chưa hồn thiện cịn giai đoạn góp vốn cho chủ đầu tư hoàn thiện chưa bốc thăm để xác định hộ gia định tái định cư sở hữu xác nhà tái định cư bên lựa chọn giao kết hợp đồng mua bán nhà tái định cư thơng hình thức “Hợp đồng ủy quyền định đoạt” hộ tái định cư (bên ủy quyền định đoạt) với bên mua ( bên ủy quyền định đoạt) Hợp đồng ủy quyền định đoạt xác định người ủy quyền định đoạt có tất quyền bên ủy quyền trao cho, người ủy quyền hết quyền thời gian ủy quyền, thời hạn ủy quyền xác định vĩnh viễn Người ủy quyền định đoạt thay bên ủy quyền làm tất thủ tục từ giai đoạn đóng tiền trả góp, bốc thăm nhà tái định cư sở hữu đến giai đoạn làm thủ tục pháp lý cần thiết để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Sau cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, bên ủy quyền định đoạt tiếp tục có đầy đủ ba quyền người sở hữu chiếm hữu, sử dụng, định đoạt Tuy nhiên, việc lựa chọn giải pháp ký ‘hợp đồng ủy quyền định đoạt’ ẩn chứa nhiều rủi ro nguyên nhân sau: 4 Thứ nhất, chất ủy quyền bên ủy quyền đại diện cho bên ủy quyền xác lập thực giao dịch dân lợi ích bên ủy quyền phạm vi ủy quyền Vì trường hợp ủy quyền định đoạt mua bán nhà tái định cư bên ủy quyền định đoạt có đầy đủ quyền giống chủ sở hữu tài sản lại không sở hữu hay định đoạt cho quyền sở hữu nhà tái định cư mà mua thơng qua hợp đồng ủy quyền định đoạt Hợp đồng ủy quyền định đoạt công chứng thực chất giao dịch nhằm che dấu giao dịch mua bán nhà tái định cư bên mua bên bán Theo quy định Điều 129 BLDS : ‘‘ Khi bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch dịch khác giao dịch giả tạo vơ hiệu, cịn giao dịch bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vơ hiệu theo quy định luật ’’ Đối chiếu với trường hợp hợp đồng ủy quyền định đoạt (hợp đồng che giấu) lẫn hợp đồng mua bán nhà tái định cư (hợp đồng bị che giấu) vô hiệu hợp đồng bị che giấu không tuân thủ điều kiện hình thức hợp đồng Vì vậy, có tranh chấp xảy mà bên bán bên mua lý đổi ý yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà tái định cư thông qua việc bên ủy quyền định đoạt đưa chứng chứng minh việc ký hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà tái định cư nhằm che giấu hợp đồng mua bán nhà tái định cư Vì vậy, Tịa án vào Điều 129 BLDS để tuyên bố hợp đồng ủy quyền định đoạt vô hiệu Thực tế cho thấy, có trường hợp hợp đồng ủy quyền định đoạt bị Tòa án tuyên bố vô hiệu vào Điều 129 BLDS Hậu pháp lý hợp đồng vô hiêu “không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập Khi hợp đồng vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả lại cho nhận Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường’’ Như vậy, thời điểm bên yêu cầu hủy hợp đồng dẫn đến thiệt hại hai bên, giá trị nhà tái định cư tăng lên bên mua khoản tiền chênh lệch tăng lên mà họ bán họ hưởng, ngược lại bên bán hưởng khoản tiền chênh lệch từ việc giá trị nhà tái định cư tăng lên từ việc lấy lại nhà bán cho người khác Nếu giá trị ngơi nhà bị giảm sút bên bán bị thiệt, bên mua lời Thứ hai, Theo quy định Điều 588 BLDS 2005 đơn phương chấm dứt thực hợp đồng ủy quyền : ‘‘ Trong trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng lúc nào, phài trả thù lao cho bên ủy quyền ứng với công việc mà bên ủy quyền thực bồi thường thiệt hại ; ủy quyền khơng có thù lao bên ủy quyền chấm dứt thực hợp đồng lúc nào, phải báo trước cho bên ủy quyền thời gian hợp lý ’’ Trên thực tế, hợp động ủy quyền định đoạt nhà tái định cư khơng có thù lao, bên ủy quyền định đoạt (bên bán) lý mà đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền định đoạt thông báo trước thời gian hợp lý cho bên nhận ủy quyền, điều đồng nghĩa với việc ủy quyền định đoạt chấm dứt, đồng thời chấm dứt quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt người nhận ủy quyền Bất động sản trở lại thuộc quyền sở hữu bên ủy quyền định đoạt Tuy nhiên vấn đề pháp lý đặt cần làm rõ thời hạn thông báo trước coi ‘‘thời gian hợp lý’’ BLDS không quy định cụ thể, rõ ràng thời hạn báo trước ngày coi ‘‘thời gian hợp lý’’ Trong trường hợp Tòa án xác định thời gian hợp lý sở xem xét chứng cứ, tài liệu bên đưa để định chấm dứt hợp đồng ủy quyền định đoạt Nếu phát hợp đồng ủy quyền định đoạt giả tạo che giấu hợp đồng mua bán nhà Tịa án vào Điều 129 BLDS để tuyên bố hợp đồng vô hiệu Thứ ba, theo quy định Điều 589 BLDS, Hợp đồng bị đương nhiên chấm dứt xảy kiện pháp lý ‘‘bên ủy quyền bên ủy quyền chết, bị Tòa án tuyền bố lực hành vi dân sự, hạn chế lực hành vi dân sự, tích chết’’ Khi bên ủy quyền chết (thực chất bên bán) hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà tái định cư chấm dứt, nhà tái định cư trở thành tài sản thừa kế người có quyền thừa kế, bên nhận ủy quyền (thực chất bên mua) tất quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt Nếu bên nhận ủy quyền chết, hợp đồng ủy quyền định đoạt chấm dứt, nhà trở lại thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt người ủy quyền mà không trở thành tài sản thừa kế người có quyền thừa kế bên nhận ủy quyền Trường hợp bên ủy quyền bị Tòa án tuyên bố lực hành vi dân sự, hạn chế lực hành vi dân sư, tích hợp đồng ủy quyền định đoạt đương nhiên bị chấm dứt nhà tái định cư người đại diện người ủy quyền quản lý Nến bên nhận ủy quyền bị Tòa án tuyên bố lực hành vi dân sự, hạn chế lực hành vi dân sự, tích nhà tái định cư trở lại thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bên ủy quyền Tất trường hợp trên, có tranh chấp mà đưa Tịa án hồn tồn bị Tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền định đoạt (hợp đồng giả tạo) hợp đồng mua bán nhà tái định cư bị vơ hiệu Có thể thấy, chủ thể kinh doanh lợi nhuận bất chấp pháp luật, tìm cách, phương thức nhằm lách luật, số lượng giao dịch ngầm, giao dịch giả tạo tăng cao, tạo nên thị trường nhà khơng thống nhất, gây khó khăn cho quan quản lý người tiêu dùng Hệ thống pháp luật đồ sộ thiếu tính thống nhất, thiếu chế tài xử lý triệt để giao dịch ngầm, giao dịch giả tạo Còn vướng mắc nhiều thủ tục hành khơng cần thiết gây khó khăn cho chủ thể hoạt động mua bán nhà 2.2.2.Hoạt động cho thuê nhà Hiện nay, giá nhà đất đai vượt xa khả chi trả đại phận người dân Quỹ đất ngày hạn hẹp, số lượng người có nhu cầu nhà liên tục tăng Quá trình thị hóa ngày mạnh thành phố lớn… Nhu cầu nhà cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, học sinh sinh viên người di cư tới đô thị dự báo mức cao Theo quy hoạch phát triển khu công nghiệp Việt Nam đến năm 2015 định hướng đến năm 2020 (Quyết định 1107/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ): Giai đoạn đến năm 2015 tổng diện tích khu cơng nghiệp Việt Nam nâng lên khoảng 65.000 - 70.000ha; đến năm 2020, khu công nghiệp Việt Nam có tổng diện tích khoảng 80.000ha Như vậy, so với triệu lao động làm việc 254 khu cơng nghiệp với tổng diện tích gần 69.000 nhu cầu nhà cho cơng nhân khu công nghiệp lớn NHU CẦU NHÀ Ở CÔNG NHÂN CÁC KCN Năm 2008 2010 Số lượng KCN 194 254 Diện tích đất (ha) 46.600 Lao động dự kiến (90ng/ha) Lao động làm việc (Người ) Số lao động có nhu cầu chỗ Nhu cầu nhà (m2) 2015 2020 69.000 70.000 80.000 4.200.000 6.200.000 6.300.000 7.200.000 1.680.000 2.000.000 3.780.000 6.000.000 1.000.000 1.400.000 2.650.000 4.200.000 8.000.000 11.200.000 21.200.000 33.600.000 Nguồn : Bộ xây dựng Với nhu cầu nhà học sinh, sinh viên, theo thống kê Việt Nam có gần 400 trường đại học cao đẳng; khoảng 340 trường cao đẳng, trung cấp nghề, với gần triệu học sinh, sinh viên Quy hoạch mạng lưới trường đại học cao đẳng (được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quyết định 121/2007/QĐ-TTg), đến năm 2015 quy mô đào tạo đạt khoảng triệu người (chưa kể học sinh, sinh viên trường dạy nghề) đến năm 2020 4,5 triệu người Bên cạnh đó, theo Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ: Phấn đấu đến năm 2015 có 60% sinh viên có nhu cầu thuê nhà ký túc xá, đến năm 2020 có 70-80% sinh viên có nhu cầu thuê nhà ký túc xá NHU CẦU NHÀ Ở SINH VIÊN Năm Đơn vị Tổng số học sinh, sinh viên HS/SV Số HS, SV có nhu cầu KTX Diện tích sàn nhà bình qn HS,SV chỗ m2/HS Tổng diện tích m2 Số phòng phòng 2010 2015 2020 3.000.000 3.500.000 4.500.000 1.800.000 2.100.000 2.700.000 60% 60% 60% 9.000.000 12.600.000 18.900.000 225.000 262.500 340.000 Nguồn : Bộ Xây dựng Riêng nhu cầu nhà người thu nhập thấp, theo thống kê cho thấy, khu vực đô thị Việt Nam có khoảng 20% tương đương 1,35 triệu hộ có thu nhập thấp nhà chật hẹp (bình qn diện tích sàn nhà 10m2/người) Tuy nhiên, có đến 50% hộ gia đình thị loại II trở lên, tương đương khoảng 675.000 hộ thực khó khăn việc cải thiện chỗ (do giá nhà, đất đô thị cao so với thu nhập gia đình) Theo dự báo, từ đến năm 2020, khu vực đô thị Việt Nam cần thêm khoảng 6,74 triệu nhà ở, với đô thị loại II trở lên cần khoảng 3.37 triệu căn, đó, cần xây dựng khoảng 500.000 nhà để đáp ứng cho đối tượng thu nhập thấp Như vậy, tổng nhu cầu nhà đối tượng thu nhập thấp thực khó khăn để cải thiện chỗ khoảng 01 triệu CHỈ TIÊU NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Chỉ tiêu Đơn vị 2009 2015 2020 Dân số đô thị triệu người 25,43 35,0 43,2 Tỷ lệ thu nhập thấp % 20 20 15 Số người thu nhập thấp triệu người 5,86 7,0 6,48 người 3,7 3,4 3,2 m2/người 12 15 18 Bình qn nhân hộ gia đình Diện tích nhà bình quân                                                                                           Nguồn: Bộ xây dựng Như vậy, vấn đề đặt trước mắt lâu dài phải chọn loại nhà phù hợp với thu nhập điều kiện sống cho người nhập cư nói riêng người dân thị nói chung Loại hình nhà cho thuê hợp lý, vừa đáp ứng với nhu cầu cải thiện chỗ ở, vừa hợp túi tiền tầng lớp thu nhập trung bình thấp Tuy nhiên, đầu tư kinh doanh nhà cho thuê lại lĩnh vực kinh doanh khó khăn Mặc dù nhu cầu thuê nhà thành phố lớn, khu công nghiệp lớn có nhà đầu tư thực quan tâm tới lĩnh vực Cơ hội đầu tư thực dành cho nhà đầu tư nhỏ lẻ với điều kiện sẵn có Chẳng hạn dân cư xung quanh khu công nghiệp, trường học có nhiều đất tạm thời nhàn rỗi xây dựng nhà tạm với chất lượng thấp thuê với giá thấp phù hợp với khả chi trả người thuê Trong nhà đầu tư lớn chưa quan tâm đầu tư loại nhà cho thuê Mặt khác, chủ đầu tư tốn nhiều công sức với đủ công đoạn từ thủ tục đến giải phóng mặt bằng, thi cơng xây dựng, quản lý khai thác sau khó có khả thu hiệu từ hoạt động đầu tư Nguyên nhân tình trạng là: - Khả chi trả người có nhu cầu thuê nhà thường thấp, đối tượng chủ yếu người có thu nhập thấp sinh viên, công nhân, lao động nhập cư - Thói quen việc thuê nhà người dân chưa mang tính phổ biến Các nhà đầu tư chưa thực động việc nắm bắt nhu cầu người th nhà cung cầu khơng gặp - Chính sách nhà Việt Nam chưa xây dựng cách quán Chính sách khuyến khích doanh nghiệp, nhân tham gia đầu tư xây dựng loại nhà cho thuê chưa thuyết phục Bên cạnh đó, Nhà nước chưa có sách riêng đầu tư xây dựng nhà cho thuê nên chưa có quỹ phát triển loại nhà 2.2.3 Hoạt động cho thuê mua nhà           Thuê mua nhà hình thức hoạt động đầu tư bất động sản Quyền sở hữu bất động sản cuối chuyển giao cho bên thuê kết thúc hợp đồng thuê mua Là hình thức cho thuê bất động sản, thời gian thuê mua, bên cho thuê mua thu hồi vốn đầu tư với chi phí tài chính, chi phí quản lý liên quan đến bất động sản, thu lợi nhuận hợp lý Sau tuỳ theo thoả thuận bên hợp đồng thuê mua, bên cho thuê bán lại bất động sản cho bên thuê vào thời gian chậm kết thúc hợp đồng thuê mua Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định Điều khoản 12: “th mua nhà ở, cơng trình xây dựng hình thức kinh doanh bất động sản theo bên th mua trở thành chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng thuê mua sau trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua” Thuê mua nhà giải pháp giúp cho những  người dân, doanh nghiệp khơng đủ tiềm lực tài để mua nhà lúc sử dụng tài sản mua sau hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau thời gian kiếm tiền, tìm hội kinh doanh, sản suất mang lại hiệu tốt Đây giải pháp có tính an tồn cao, rủi ro cho bên tham gia hợp đồng thuê mua Bên cho thuê chủ sở hữu tài sản suốt thời hạn cho thuê Tiền cho thuê tài sản bên cho thuê hay tiền vốn lãi ngân hàng cho vay tiền thu  theo kỳ đặn Bên thuê tài sản sử dụng tài sản theo lựa chọn để sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh Thuê mua nhà hạn chế phản ứng người dân mua nhà trả góp vàng giá vàng khơng cịn ổn định thời gian trước, đồng thời tháo gỡ khó khăn quản lý nhà tái định cư cho quyền thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh… Các giao dịch lãnh thổ Việt Nam toán chủ yếu nội tệ, nên giá nhà được tính đồng Việt Nam lãi suất vay mua nhà để thuê mua tính lãi suất khơng kỳ hạn của ngân hàng thương mại cho khách hàng Hiện nay, vấn đề trở thành chủ đề giới kinh doanh địa ốc Việt Nam quan tâm nhiều tầng lớp dân chúng bình luận th mua nhà xã hội Nhà xã hội nhà Nhà nước tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế xây dựng cho đối tượng: cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đối tượng khác theo quy định Chính phủ mua, thuê, thuê mua theo chế nhà nước quy định Theo quy định Điều 105 Luật Nhà năm 2005 “Thuê mua nhà xã hội việc người thuê nhà quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu nhà thuê sau hoàn thành nghĩa vụ người thuê thời gian quy định” Nhà nước có số sách ưu đãi doanh nghiệp như: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đất xây dựng nhà xã hội; miễn, giảm khoản thuế liên quan theo quy định pháp luật nhằm khuyến khích nhà đầu tư tham gia xây dựng phát triển nhà xã hội Tuy nhiên, vấn đề xúc quỹ nhà xã hội hạn chế, chưa đáp ứng nhu cầu thực tế Nguyên nhân nguồn vốn ngân sách để đầu tư xây dựng nhà xã hội hạn chế; sách nhà xã hội ban hành nên địa phương chưa kịp triển khai Bên cạnh đó, phần cịn chế, sách ban hành chưa hấp dẫn để doanh nghiệp mặn mà việc xây dựng nhà cho công nhân (nhà xã hội) việc đơn vị xây dựng nhà cho công nhân chưa tính chi phí xây dựng nhà vào chi phí sản xuất kinh doanh để tính thuế thu nhập doanh nghiệp; chưa có hỗ trợ, giảm lãi suất vốn vay để xây dựng nhà cho công nhân… Một nội dung ghi nhận Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 vừa Chính phủ ban hành Theo đó, thuê mua nhà xã hội phép bán, cho thuê nhà sau trả hết tiền cho chủ đầu tư cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà phải đảm bảo thời gian tối thiểu 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng thuê mua nhà Theo tác giả, nội dung hạn chế quyền người mua Dù đối tượng hợp đồng thuê mua nhà xã hội đặc biệt chất hợp đồng thuê mua hợp đồng mang tính chất thương mại Sau cấp giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà người mua trở thành chủ sở hữu có tồn quyền sử dụng, định đoạt ngơi nhà Với quy định đảm bảo thời gian tối thiểu 10 năm kể từ ký hợp đồng bất hợp lý 2.2.4 Giao dịch nhà người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước Việt Nam Các quy định hành đầu tư kinh doanh BĐS hạn chế nhà đầu tư nước kinh doanh BĐS Việt Nam Theo luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai, đối tượng người Việt Nam định cư nước mua nhà Việt Nam mà chỉ: “1 Người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng sau quan có thẩm quyền Việt Nam cho phép cư trú Việt Nam từ ba tháng trở lên có quyền sở hữu nhà để thân thành viên gia đình sinh sống Việt Nam: a, Người có quốc tịch Việt Nam; b, Người gốc Việt Nam thuộc diện người đầu tư trực tiếp Việt Nam theo pháp luật đầu tư; người có cơng đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ đặc biệt mà quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu đâng làm việc Việt Nam; người có vợ chồng cơng dân Việt Nam sinh sống nước Người gốc Việt Nam không thuộc đối tượng quy định điểm b khoản Điều quan có thẩm quyền Việt Nam cấp giấy miễn thị thực phép cư Việt Nam từ ba tháng trở lên có quyền sở hữu nhà riêng lẻ hộ chung cư Việt Nam để thân thành viên gia đình sinh sống Việt Nam” Tương tự, Nghị số 19/2008/NQ-QH12 Quốc hội ngày 03/06/2008 việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam quy định: “ Tổ chức, cá nhân nước thuộc đối tượng sau mua sở hữu nhà Việt Nam: Cá nhân nước ngồi có đầu tư trực tiếp Việt Nam theo quy định pháp luật đầu tư doanh 5 nghiệp hoạt động Việt Nam theo quy định pháp luật doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp nhà nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi th giữ chức danh quản lý doanh nghiệp đó; Cá nhân nước ngồi có cơng đóng góp cho Việt Nam Chủ tịch nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng huân chương, huy chương; cá nhân nước ngồi có cơng đóng góp đặc biệt cho Việt Nam thủ tướng phủ định; Cá nhân nước làm việc lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học tương đương trở lên người có kiến thức, kỹ đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; Cá nhân nước ngồi kết với cơng dân Việt Nam; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước hoạt động Việt Nam theo pháp luật đầu tư khơng có chức kinh dianh bất động sản, có nhu cầu nhà cho người làm việc doanh nghiệp đó” Điều làm cho thị trường BĐS hạn chế thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư nước vào lĩnh vực Chương PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải dựa quan điểm đường lối, sách Đảng Nhà nước Xây dựng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải thể chế hoá đường lối, chủ trương, sách Đảng, Hiến pháp, đáp ứng yêu cầu đổi tồn diện đất nước theo hướng cơng nghiệp hoá, đại hoá; phải quán triệt quan điểm Đảng phát triển thị trường bất động sản nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững thị trường bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất, có tham gia nhiều thành phần kinh tế; chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý nhà nước; bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư Những định hướng ghi nhận văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX, lần thứ X nghị hội nghị ban chấp hành Trung ương khóa IX, khóa X cụ thể: Thứ nhất, phát triển vững thị trường BĐS có quản lý điều tiết Nhà nước, với tham gia nhiều thành phần kinh tế, kinh tế nhà nước giữ vai trị chủ đạo [2] Thứ hai, chủ động xây dựng phát triển thị trường BĐS có thị trường nhà trước hết đô thị vùng quy hoạch phát triển đô thị Nhà nước định hướng, điều tiết kiểm sốt thị trường, có biện pháp chống hành vi đầu BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS, phát huy vai trò chủ đạo kinh tế nhà nước kinh doanh bình ổn giá BĐS Ban hành sách tài để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không người sử dụng tạo mà thị hóa, Nhà nước đầu tư sở hạ tầng, quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung xây dựng chương trình nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà để bán cho thuê đối tượng khác xã hội Đồng thời với việc phát triển quỹ nhà kinh doanh, trọng phát triển nhà cho đối tượng sách người nghèo thơng qua sách ưu đãi giá, thuế, vây lãi suất thấp, mua nhà trả góp…[ 3] Thứ ba, Phát triển thị trường BĐS sở thực Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Hoàn thiện việc phân loại đánh giá đất đai cấp giấy chứng nhận QSDĐ, làm cho QSDĐ chuyển thành hàng hóa cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển Giá BĐS hình thành theo nguyên tắc thị trường, Nhà nước tác động đến giá đất thị trường sách kinh tế vĩ mô sở quan hệ cung cầu đất đai Tăng cường biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định pháp luật Xây dựng hệ thống đăng kí, thông tin BĐS Phát triển nhanh thị trường BĐS [4] Thứ tư, Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế, sách để quyền BĐS vận động theo chế thị trường, trở thành nguồn vốn sản xuất, kinh doanh Xác định rõ quyền sử dụng đất loại hàng hóa đặc biệt, định giá theo chế thị trường có quản lý điều tiết Nhà nước Ban hành sách định giá bảo đảm hài hịa quyền lợi người sử dụng đất, nhà đầu tư Nhà nước trình giải tỏa, thu hồi đất Khuyến khích tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất tham gia góp vốn vào dự án đầu tư, kinh doanh Có sách giải tốt vấn đề đất ở, nhà ở, việc làm cho người bị thu hồi đất Đưa giá trị quyền sử dụng đất vào danh mục tài sản tổ chức, cá nhân giao quyền sử dụng đất, kể quan nhà nước Tạo quỹ đất Nhà nước phục vụ mục tiêu công ích, thực sách xã hội hỗ trợ điều tiết thị trường đất đai, thị trường tái định cư q trình giải phóng mặt Nhà nước chủ động tham gia thị trường BĐS với tư cách chủ sở hữu đất đai Hồn thiện sách thuế với hoạt động kinh doanh BĐS, thu hồi đất giao không đưa vào sử dụng theo cam kết trường hợp sở hữu, sử dụng nhà, đất vượt hạn mức quy định, ngăn chặn sốt giá đầu BĐS, đặc biệt đất đai Nhà nước khuyến khích đầu tư xây dựng quỹ đất phục vụ di dân tái định cư, quỹ nhà xã hội để bán cho thuê theo quy định pháp luật Có sách giải vấn đề nhà lâu dài cho lao động khu, cụm cơng nghiệp, khu kinh tế Kiểm sốt chặt chẽ áp dụng chế thị trường việc chuyển đổi đất công tài sản công đất thành hàng hóa BĐS Hiện đại hóa hệ thống quản lý hồ sơ địa chính, BĐS Phát triển đồng dịch vụ tư vấn pháp luật, công chứng, thẩm định, đấu giá, đăng kí giao dịch …tạo mơi trường thuận lợi, an toàn cho giao dịch thị trường bất động sản Xây dựng chế tài phán để giải khiếu nại liên quan đến đất đai Xây dựng, cơng khai hóa tổ chức thực nghiêm túc quy hoạch sử dung đất, quy hoạch xây dựng phê chuẩn[5] 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải phù hợp với xu hội nhập quốc tế Hội nhập quốc tế xu khách quan, lôi ngày nhiều nước tham gia, xu bị số nước phát triển tập đoàn kinh tế tư xuyên quốc gia chi phối, chứa đựng nhiều mâu thuẫn, vừa có mặt tích cực vừa có mặt tiêu cực, vừa có hợp tác vừa có đấu tranh, vừa tạo hội cho phát triển vừa có thách thức quốc gia, quốc gia trình độ phát triển Vì hội nhập xu thế, trình khách quan khơng thể đảo ngược Hội nhập quốc tế nói chung, mặt, tiếp nối, khẳng định hồn thiện khuynh hướng hình thành từ lâu lịch sử giới, mặt khác, tượng mới, bắt đầu hội nhập kinh tế, lơi theo tồn cầu hố số lĩnh vực văn hoá tác động mạnh mẽ đến trị Thật ra, khơng phải quốc gia tham gia vào trình hội nhập quốc tế với mức độ giống bình đẳng Khi tham gia hội nhập quốc tế, nước phát triển có nhiều lợi Phần cịn lại giới chịu thiệt thịi nhiều mặt gặp nhiều thách thức Tuy nhiên, điều kiện giới ngày nay, quốc gia khơng thể tẩy chay hồn tồn hội nhập quốc tế đứng ngồi q trình hội nhập quốc tế Vấn đề tất nước phát triển, đặc biệt nước phát triển, phải có chiến lược thích ứng khơn ngoan để vượt qua thách thức chớp lấy thời cơ, trình hội nhập giới, phải có ý thức giữ vững chủ quyền quốc gia, độc lập dân tộc, bảo vệ toàn vẹn lãnh thổ để đưa quốc gia dân tộc đến chỗ phát triển phồn vinh Thực đường lối đổi mới, mở cửa, hội nhập quốc tế đặc biệt lĩnh vực kinh tế, thời gian qua, Chính phủ Việt Nam tiếp tục có nhiều nỗ lực việc cải cách kinh tế theo hướng sau: - Tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, cải thiện môi trường kinh doanh, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế, nâng cao hiệu sức cạnh tranh; phát huy mạnh mẽ tiềm khu vực kinh tế dân doanh theo hướng tạo lập môi trường hợp tác, cạnh tranh lành mạnh thành phần kinh tế, xóa bỏ phân biệt đối xử bất lợi cho kinh tế dân doanh, trước hết việc sử dụng đất tiếp cận nguồn vốn tín dụng nhà nước - Tạo bước tiến việc xếp, đổi nâng cao hiệu doanh nghiệp nhà nước, trọng tâm đẩy mạnh cổ phần hóa doanh nghiệp với phạm vi rộng hơn, bao gồm số Tổng Cơng ty, doanh nghiệp lớn làm ăn có hiệu - Tiếp tục đẩy mạnh phát triển loại thị trường, bao gồm thị trường vốn, bất động sản, dịch vụ, khoa học-công nghệ, lao động…, đồng thời với việc củng cố hệ thống tài chính, ngân hàng đổi công cụ quản lý kinh tế theo hướng cạnh tranh hội nhập với kinh tế giới - Đẩy mạnh thực Chương trình tổng thể cải cách hành nhà nước theo hướng kiện toàn tổ chức, nâng cao lực hoạt động quyền cấp; đổi chế quản lý đơn vị nghiệp công; cải cách tiền lương; chống quan liêu, tham nhũng, tiêu cực, siết chặt kỷ cương hành - Chủ động xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật quốc gia để bước phù hợp với thông lệ, tập quán quốc tế Các quy định hệ thống pháp luật quốc gia ngày phải hoàn thiện phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế Việt Nam, góp phần tạo mơi trường đầu tư thuận lợi, minh bạch bình đẳng cho doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hướng tới mục tiêu xây dựng thị trường nhà nói riêng thị trường bất động sản nói chung phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch Phát triển xây dựng thị trường nhà nói riêng thị trường bất động sản nói chung phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch cần thiết, lý sau đây: Thứ nhất, thị trường BĐS thành phần thiếu kinh tế thị trường, với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ tạo thành chu trình khép kín yếu tố đầu vào trình sản xuất kinh doanh Vì phát triển quản lý tốt thị trường BĐS nói chung thị trường nhà nói riêng góp phần vào việc hồn thiện đồng thể chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Thứ hai, thị trường vốn thị trường nhà có mối quan hệ gắn bó, chặt chẽ tác động qua lại với Phát triển quản lý có hiệu thị trường nhà góp phần thúc đẩy phát triển thị trường vốn, tạo điều kiện cho ngân hàng tổ chức tín dụng mở rộng địa bàn hoạt động, huy động thêm nhiều nguồn vốn nhàn rỗi xã hội để đầu tư vào hoạt động kinh doanh nhà Từ nâng cao lực tài cho kinh tế Thị trường nhà hoạt động công khai, minh bạch tạo niềm tin cho nhà đầu tư bỏ vốn vào kinh doanh Thứ ba, thực tế cho thấy tính cơng khai, minh bạch thị trường thấp làm nẩy sinh nạn đầu cơ, mua bán, chuyển nhượng nhà trái phép, vấn nạn tham nhũng, tiêu cực; ảnh hưởng xấu tới tăng trưởng kinh tế, ngân sách nhà nước bị thất thu; nảy sinh tình trạng bất cơng việc tiếp cận sử dụng nhà ở, gây bất bình dư luận Thứ tư, điều kiện nước ta chủ động hội nhập bước vững vào q trình tồn cầu hóa kinh tế, bên cạnh thuận lợi, kinh tế nước ta đứng trước khơng khó khăn, thách thức Để đối phó với cạnh tranh gay gắt sản xuất tiêu thụ sản phẩm trường quốc tế, biện pháp nâng cao sức cạnh tranh kinh tế, huy động nguồn lực cho sản xuất kinh doanh, phát triển quản lý thị trường nhà ở, thị trường bất động sản nói chung theo hướng cơng khai, minh bạch biện pháp cần thiết Thứ năm, xây dựng thị trường BĐS hoạt động công khai minh bạch đem lại lợi ích vơ to lớn nhiều phương diện trị, kinh tế, xã hội, pháp luật Cụ thể: - Thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch đảm bảo cho tài sản đầu tư pháp luật bảo hộ Mặt khác, thị trường BĐS hoạt động công khai minh bạch xác lập bình đẳng cho nhà đầu tư, giới kinh doanh ngồi nước Điều khuyến khích, thu hút nhà đầu tư nước bỏ vốn đầu tư sản xuất kinh doanh góp phần tăng cường tính hấp dẫn mơi trường đầu tư nước ta - Việc cơng khai hóa quyền tài sản BĐS tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngăn ngừa làm giảm nguy phát sinh tranh chấp dân phức tạp Hơn nữa, cơng khai hóa quyền tài sản BĐS giúp Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu chủ sử dụng giao dịch BĐS - Thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch triệt tiêu điều kiện tồn thị trường ngầm, thị trường khơng có tổ chức, ngăn ngừa rủi ro quyền lợi cho người dân Đồng thời xóa bỏ điều kiện cho hoạt động đầu “rửa tiền” thông qua đầu tư BĐS Để xây dựng thị trường BĐS nói chung thị trường nhà nói riêng hoạt động cơng khai, minh bạch địi hỏi Nhà nước phải xác lập đồng bộ, tổng thể giải pháp chế, sách, tài chính, quản lý, quy hoạch… khơng thể thiếu giải pháp pháp lý Việc xác lập giải pháp pháp lý đảm bảo tính minh bạch thị trường dựa sở chủ yếu sau đây: - Trong điều kiện xây dựng kinh tế thị trường nhiều thành phần vận hành theo chế thị trường có quản lý Nhà nước theo định hướng Xã hội chủ nghĩa, Nhà nước phải đảm bảo thực quyền tự kinh doanh công dân cững quyền lợi lợi ích hợp pháp nhà đầu tư có bỏ vốn đầu tư kinh doanh BĐS Điều thực thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch Bởi lẽ, công khai, minh bạch tạo điều kiện cho nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận, tìm hiểu thơng tin BĐS chế, sách, pháp luật Nhà nước liên quan đến kinh doanh BĐS … sở nhà đầu tư cân nhắc có bỏ vốn đầu tư hay không Hơn nữa, thị trường công khai, minh bạch loại bỏ tồn hoạt động đầu cơ, tham nhũng, tiêu cưc… - Thị trường BĐS muốn hoạt động cơng khai, minh bạch địi hỏi tổ chức trung gian làm nhiệm vụ hỗ trợ, thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh Nhà kinh doanh BĐS phải thành lập có giấy phép đăng kí kinh doanh phù hợp với pháp luật Hơn đội ngũ chuyên gia, tư vấn tổ chức cần trang bị đầy đủ kiến thức chun mơn, có phong cách làm việc chun nghiệp có chứng hành nghề… Điều Nhà nước xác lập ban hành hệ thống khung pháp lý đồng nhằm điều chỉnh hoạt động thị trường BĐS vận hành theo quỹ đạo quản lý Nhà nước Mặt khác, tổ chức trung gian có nhiệm vụ hỗ trợ thúc đẩy phát triển thị trường BĐS tổ chức môi giới BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS thành lập vào hoạt động có quy chế pháp lý cụ thể, đồng Nhà nước ban hành nhằm xác lập sở pháp lý điều chỉnh quan hệ liên quan đến vận hành tổ chức - Thị trường BĐS Việt Nam có số công khai, minh bạch thấp việc thiếu giải pháp pháp lý nhằm nâng cao số rào cản lớn việc thu hút nhà đầu tư đặc biệt nhà đầu tư nước người dân tham gia kinh doanh Đây thách thức lớn nước ta trình thực thi cam kết gia nhập Tổ chức Thương mại giới WTO việc thực hiệp định thương mại song phương ký kết giữ Việt Nam với nước khác 3.2 Một số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà 3.2.1 Hồn thiện sách phát triển thị trường BĐS Tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế, sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường Nhà nói riêng thị trường BĐS nói chung Việc ban hành sách phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, quán, giảm tối đa can thiệp Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm BĐS tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế - xã hội Để thực mục tiêu cần thực giải pháp cụ thể sau: Một là, Luật đăng ký bất động sản cần nghiên cứu, ban hành Lý luận, kinh nghiệm quốc tế thực tiễn Việt Nam rằng, bất động sản cần phải đăng ký Thực trạng đăng ký BĐS nước ta quan thống thực mà phân tán nhiều quan khác đảm nhiệm Điều khơng gây khó khăn cho người dân việc đăng ký BĐS mà cịn khơng đảm bảo quản lý tập trung, thống Nhà nước Hậu khơng khuyến khích người dân tự giác thực việc đăng ký BĐS Việc xây dựng Luật đăng kí BĐS phải đáp ứng mục tiêu sau: - Tạo thuận lợi tối đa cho người dân u cầu đăng kí tìm hiểu thơng tin BĐS thông qua việc cải cách thủ tục hành chính, xây dựng quy trình đăng kí đảm bảo cơng khai, minh bạch, thuận tiện - Xây dựng hồ sơ pháp lý thể đầy đủ trình biến động BĐS, chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS Từ đảm bảo thơng tin công khai, phục vụ thị trường BĐS thuận tiện cho việc tìm hiểu thơng tin tổ chức, cá nhân - Tạo điều kiện để nâng cao hiệu quản lý Nhà nước thị trường BĐS, lập lại trật tự giao dịch BĐS, tránh tình trạng giao dịch ngầm Đồng thời thông qua Luật đăng ký bất động sản thực đổi quản lý nhà nước quan đăng ký theo yêu cầu cải cách hành Để đạt mục tiêu cần thực giải pháp cụ thể sau: - Rà soát, đánh giá quy định hành đăng ký bất động sản nhằm phát mâu thuẫn, chồng chéo, để sửa chữa, bổ sung quy định tạo thống Luật đăng ký bất động sản - Đánh giá thực trạng công tác đăng ký bất động sản nhằm hạn chế, tồn để sửa đổi, khắc phục - Nghiên cứu, tham khảo pháp luật nước đăng ký bất động sản nhằm tìm học kinh nghiệm phù hợp với tình hình cụ thể Việt Nam - Xây dựng nội dung Luật đăng ký bất động sản đặt so sánh, đối chiếu với đạo luật liên quan Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng… tạo nên thống cho hệ thống pháp luật Hai là, Nghiên cứu ban hành văn pháp lý liên quan đến tài tiền tệ bất động sản Nghiên cứu, ban hành luật thị trường chấp thứ cấp Đây văn pháp luật quan trọng cần thiết để từ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng tạo nguồn vốn trung dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn chấp bất động sản tạo Nghiên cứu, ban hành luật quỹ tiết kiệm bất động sản Hiện tại, có số hoạt động đơn lẻ hướng tới loại hình tài Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý điều cụ thể nên loại hình tài chưa có thực Nghiên cứu, ban hành Luật quỹ đầu tư bất động sản Nghiên cứu, ban hành luật quỹ đầu tư tín thác bất động sản Hiện Việt Nam cần thời gian để hình thành phát triển 6 quỹ đầu tư tín thác bất động sản Tuy nhiên có quỹ tín thác hình thành Nghiên cứu, ban hành văn pháp lý trái phiếu bất động sản Việc phát hành trái phiếu bất động sản manh nha Việt Nam Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý cụ thể nên việc mở rộng diện đối tượng chưa thể triển khai Nghiên cứu mở rộng tỷ lệ đầu tư vào thị trường BĐS công ty tài thành lập theo luật tổ chức tín dụng Nghị định 79/2002/ NĐ-CP tổ chức hoạt động cơng ty tài Nghị định 81/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 79/2002 Đây khâu quan trọng để tạo nguồn vốn tài cho thị trường BĐS Mặt khác, Giảm thuế cho giao dịch đầu tư vào thị trường BĐS (bỏ thuế thu nhập cá nhân hợp đồng góp vốn, thu với mức thuế thu nhập thuế chuyển nhượng vốn 0,2% giá trị giao dịch) thúc đẩy sức mua thị trường Ba là, Kiến nghị giải pháp sách khai thác giá trị bất động sản Nghiên cứu ban hành Luật quy hoạch Cần thống quy hoạch mối, phải đề cập đến quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất Bốn là, Tiếp tục đẩy mạnh tập trung nguồn lực cho chương trình nhà xã hội trọng điểm (nhà cho công nhân khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị; nhà cho học sinh, sinh viên; nhà cho hộ nghèo nông thôn) ; tiếp tục biện pháp tăng nguồn cung hàng hóa cho thị trường; đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS sớm đưa vào vận hành để hỗ trợ cho hoạt động thị trường BĐS Hồn thiện sách hướng dẫn cho đối tượng có nhu cầu mua nhà, đặc biệt với đối tượng người Việt Nam định cư nước ngồi Đây khơng giải pháp cải thiện môi trường đầu tư mà quan trọng hơn, tăng niềm tin tâm lý an tâm cho người dân, đồng thời tăng kích cầu kích cung cho thị trường BĐS Cải cách thủ tục hành chính, tăng tính khoản cho thị trường (thủ tục đầu tư, giao đất, hỗ trợ giải phóng mặt ) tiết kiệm thời gian, giảm đọng vốn cho dự án 3.2.2 Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường Một là, Phải minh bạch hóa thị trường BĐS Nghiên cứu, ban hành văn pháp luật có tính pháp lý cao xây dựng cung cấp thông tin bất động sản Cùng với việc phát triển hệ thống tin học phủ phát triển mạng internet Hai là, Hoàn thiện tổ chức quản lý thị trường nhà Nhà ở, bất động sản lĩnh vực có vai trị quan trọng kinh tế Vì vậy, nhiệm vụ tổ chức quản lý thị trường cần giao cho số sơ quan Nhà nước đồng thời phối hợp thực chức quản lý: Bộ Kế hoạch Đầu tư quản lý dự án doanh nghiệp; Bộ Xây dựng quản lý nhà, thị trường bất động sản; Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý đất đai; Ngân hàng Nhà nước quản lý tín dụng; Bộ Tài quản lý thuế, quỹ bất động sản…Tuy nhiên, để bao đảm tính tổng thể đồng cần có quan đầu mối quản lý cấp Nhà nước thị trường BĐS nói chung thị trường nhà nói riêng Hiện Bộ Xây dựng xác định quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước thị trường BĐS Nhưng quan quản lý thực tế đăt đơn vị cấp cục ( Cục quản lý nhà thị trường bất động sản) Bên cạnh đó, Việt Nam có Ủy ban chứng khốn Nhà nước thuộc Bộ Tài để quản lý thị trường chứng khốn; có Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường Vì vậy, cần có quan có vị quản lý thị trường bất động sản ngang tầm với yêu cầu quản lý thị trường BĐS thời gian tới 3.2.3 Kiến nghị tăng cường lực thành tố thị trường BĐS Một là, Tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường BĐS Thị trường BĐS có yêu cầu đa dạng nguồn nhân lực( nhà đầu tư, người môi giới, nhà tư vấn, nhà hoạch định sách…) Tuy nhiên, chưa có trường đại học có khoa độc lập đào tạo bất động sản thị trường bất động sản Hai là, phát triển hội, chi hội hiệp hội bất động sản Việt Nam Cần thành lập hiệp hội bất động sản tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, đặc biệt thành phố lớn Ba là, bước tiếp tục mở rộng đối tượng có yếu tố nước ngồi tham gia vào thị trường bất động sản theo lộ trình cam kết với WTO Đây nhiệm vụ quan trọng việc thu hút nguồn lực vào thị trường bất động sản Những nguồn lực không nguồn vốn, không cơng nghệ phát triển mà cịn trình độ quản lý, lực vận hành dự án lực cạnh tranh kinh tế Khi mà thành tố cần thiết hữu thị trường thị trường nhà nói riêng thị trường BĐs nói chung vào phát triển bền vững 3.2.4 Kiến nghị nâng cao cấp độ phát triển thị trường Cùng với việc hoàn thiện thể chế, tăng cường phát triển thành tố thị trường, cần tiếp tục thúc đẩy cấp độ phát triển thị trường BĐS Tiếp tục thử nghiệm, đến hình thành quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm đầu tư bất động sản, quỹ tín thác đầu tư bất động sản… quỹ hình thành vào hoạt động thực tiễn, thị trường bất động sản có nguồn tài bền vững Hình thành phát triển hệ thống chấp thứ cấp để tài trợ cho thị trường bất động sản Đây việc làm có tính chất khai thơng nguồn cho thị trường bất động sản đảm bảo cho thị trường có nguồn vốn trung dài hạn Huy động tối đa cac nguồn vốn dân thông qua kênh trái phiếu bất động sản, cổ phiếu bất động sản, tiết kiệm bất động sản Đảm bảo cho phát triển ổn định cho thị trường BĐS Những thành tố hạt nhân cấp độ tài hóa thị trường BĐS, tảng thị trường trưởng thành Nó với việc nghiên cứu ban hành văn pháp luật Đó biện pháp khơng thể thiếu q trình kiểm tra, giám sát cơng cụ tài để thị trường nhà nói riêng thị trường BĐS nói chung phát triển phát triển bền vững KẾT LUẬN Trong trình thực luân văn tác giả nghiên cứu vấn đề lý luận nhà ở, kinh doanh nhà pháp luật kinh doanh nhà Kết hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà Tác giả nhận thấy số vấn đề sau: Nhà nhu cấp thiết thực hộ gia đình, cá nhân Tuy nhiên, nhu cầu chưa đáp ứng đầy đủ Đảng nhà nước ban hành nhiều sách pháp luật, thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà phát triển, tăng lượng cung nhà thị trường nhằm đảm bảo an sinh xã hội cho người dân Bên cạnh thành tựu đạt tồn bất cập Bất cập hệ thống pháp luật, khó khăn hoạt động áp dụng pháp luật thực tiễn Qua đó, tác giả đưa định hướng giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh nhà nhằm phát huy mặt tích cực hạn chế tiêu cực, bất cập tồn Với phạm vi luận văn thạc sỹ, tác giả mong muốn nghiên cứu vấn đề khát quát toàn diện Luận văn có tính áp dụng thực tế TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bộ luật dân 2005 [2] Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.324 [3] Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung ương khóa IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.75,76 [4] Đảng Cộng sản Việt Nam ( 2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 243 [5] Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Văn kiện Hội nghị lần thứ Ban chấp hành trung ương khóa X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr 149,150,151 [6] Hiến pháp 1992 [7] Luật Đất đai 2003 [8] Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 [9] Luật Nhà năm 2005 [10] Luật Doanh nghiệp 2005 [11] Luật Thương mại 2005 [12] Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản [13] Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà [14] Nghị định số 61/1994/NĐ-CP ngày 05/07/1994 mua bán kinh doanh nhà [15] Nghị số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/06/2008 thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà Việt Nam [16] Pháp lệnh số 51/LCT/HDDNN8 ngày 06/04/1991 nhà [17] Nguyễn Thị Nga(2003),Pháp luật thị trường Bất động sản, thực trạng giải pháp hoàn thiện, Luận văn Thạc Luật học, Trường đại học Luật Hà Nội, Hà Nội [18] Trung tâm nghiên cứu pháp luật sách phát triển bền vững(2009), Những giải pháp pháp lý góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản Hà nội, Báo cáo phúc trình, Hà Nội [19] Trọng Hà (2011), Chuyên đề nhà Việt Nam, Tạp chí Bất động sản, (85), tr.22, 43 [20] Trường Đại học Luật Hà nội (2000), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội [21] Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP [22] Thông tư số 19/2010/TT-NHNN ngày 27/09/2010 việc sửa đổi, bổ xung số điều thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20 tháng 05 năm 2010 tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng [23] Viện ngôn ngữ học ( 1997),Từ điển tiếng việt, Nxb Đà nẵng 7