Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng và giải pháp hoàn thiện

Lời cảm ơn Em xin chân thành cảm ơn thầy Trần Quang Huy tận tình hướng dẫn giúp đỡ em thời gian thực hoàn thành luận văn Đồng thời em xin gửi lời cảm ơn đến thầy cô tổ môn Luật đất đai thầy cô giáo giảng dạy trường Đại học Luật Hà Nội DANH MỤC TÀI TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân BĐS Bất động sản BXD Bộ xây dựng NHNN Ngân hàng nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở 1.1 Tổng quan vấn đề nhà kinh doanh nhà .5 1.1.1 Tổng quan vấn đề nhà 1.1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà 1.1.1.2 Chính sách nhà Việt Nam qua thời kì .11 1.1.1.3 Thực trạng vấn đề nhà nước ta 12 1.1.2 Tổng quan vấn đề kinh doanh nhà 16 1.1.2.1 Khái niệm chung kinh doanh 16 1.1.2.2 Khái niệm kinh doanh nhà 17 1.2 Tổng quan pháp luật kinh doanh nhà 18 1.2.1 Khái niệm pháp luật kinh doanh nhà .18 1.2.2 Lịch sử phát triển pháp luật kinh doanh nhà 19 1.2.3 Điều chỉnh pháp luật kinh doanh nhà 21 1.2.3.1 Các quy định chung pháp luật kinh doanh nhà 21 1.2.3.2 Các quy định pháp luật đầu tư tạo lập nhà 22 1.2.3.3 Các quy định pháp luật giao dịch nhà với tính cách giao dịch kinh doanh nhà .23 1.2.4 Kinh nghiệm nước ngồi sách pháp luật nhà .24 1.2.4.1 Chính sách nhà Trung Quốc .24 1.2.4.2 Chính sách phát triển nhà Indonesia 26 1.2.4.3 Chính sách phát triển nhà Mỹ 26 1.2.4.4 Chính sách nhà Hà Lan 27 1.2.4.5 Chính sách nhà Thụy Điển 27 Chương 28 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở 28 2.1 Thực trạng pháp luật đầu tư tạo lập nhà .28 2.1.1 Vấn đề huy động vốn 29 2.1.1.1 Nguồn vốn huy động 29 2.1.1.2 Thời điểm huy động vốn 31 2.1.1.3 Hình thức huy động vốn .31 2.1.2 Về sách đất đai 34 2.1.3 Về sách thuế: 35 2.2 Giao dịch kinh doanh nhà 37 2.2.1 Hoạt động mua bán nhà 37 2.2.2.Hoạt động cho thuê nhà 44 2.2.3 Hoạt động cho thuê mua nhà 48 2.2.4 Giao dịch nhà người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước Việt Nam 51 Chương 53 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT .53 KINH DOANH NHÀ Ở 53 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà .53 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải dựa quan điểm đường lối, sách Đảng Nhà nước 53 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà phải phù hợp với xu hội nhập quốc tế 55 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hướng tới mục tiêu xây dựng thị trường nhà nói riêng thị trường bất động sản nói chung phát triển lành mạnh, cơng khai, minh bạch 57 3.2 Một số giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật kinh doanh nhà 61 3.2.1 Hồn thiện sách phát triển thị trường BĐS 61 3.2.2 Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường 64 3.2.3 Kiến nghị tăng cường lực thành tố thị trường BĐS 65 3.2.4 Kiến nghị nâng cao cấp độ phát triển thị trường .65 KẾT LUẬN 67 MỞ ĐẦU TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong kinh tế thị trường, lượng cầu hàng hóa cao lượng cung, giá hàng hóa tăng lên, mức lợi nhuận tăng khuyến khích người sản xuất tăng lượng cung, thúc đẩy thị trường hàng hóa phát triển Nhà góc độ loại hàng hóa khơng nằm ngồi quy luật Hiện nay, Việt Nam nước đông dân thứ khu vực Đông Nam Á đứng thứ 13 nước đông dân giới Do đó, nhu cầu nhà người dân cao Trong diện tích đất đai hạn chế, kinh tế chậm phát triển, thu nhập bình qn đầu người cịn thấp, khả tự tạo lập nhà cịn vấn đề khó khăn với nhiều hộ gia đình, cá nhân Do vậy, giá nhà ngày tăng cao Hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà khuyến khích phát triển Thúc đẩy thị trường nhà phát triển Trong thời gian qua Đảng Nhà nước ban hành nhiều sách, văn pháp luật nhằm định hướng tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà Trong đó, phải kể đến Luật Đất đai 2003; Luật Nhà năm 2005; Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006… văn hướng dẫn thi hành khác Tuy nhiên, thực tế cho thấy văn pháp luật nêu chưa phát huy đầy đủ tác dụng mong muốn, hiệu điều chỉnh, hiệu lực thực tế thấp Các quy định pháp luật bộc lộ nhiều hạn chế Hệ thống văn pháp luật chưa đồng bộ, thống Nhà nước chưa có sách cụ thể việc cung cấp thông tin liên quan lĩnh vực bất động sản thơng tin quy hoạch, sách, dự án, thông tin giá nên doanh nghiệp, nhà đầu tư người mua bán, cho thuê nhà gặp khó khăn hoạt động đầu tư, kinh doanh Nhà chưa khai thác, sử dụng có hiệu quả, cịn lãng phí, thất Thị trường nhà phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu nhà bị cân đối, đặc biệt nhà cho người cho thu nhập thấp chưa đáp ứng yêu cầu thực tế Để góp phần tháo gỡ bất cập đó, góp phần thúc đẩy thị trường nhà phát triển lành mạnh bền vững, việc nghiên cứu: “Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng giải pháp hoàn thiện” cần thiết phương diện lý luận thực tiễn TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI Ở Việt Nam, phạm vi mức độ khác có nhiều cơng trình nghiên cứu đề cập trực tiếp hay gián tiếp đến pháp luật kinh doanh nhà như: Đề tài nghiên cứu “ Những giải pháp pháp lý góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản Hà nội”do Sở khoa học công nghệ Hà nội, Trung tâm nghiên cứu pháp luật sách phát triển bền vững nghiên cứu; Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất PGS.TSKH Lê Đình Thắng (Nxb Chính trị Quốc gia); Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Thị Nga: “Pháp luật thị trường Bất động sản, thực trạng giải pháp hoàn thiện” Trên sở cơng trình nghiên cứu, viết có, tác giả mong muốn nghiên cúu hồn thiện cơng trình nhằm khái qt toàn diện mặt lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN Mục tiêu nghiên cứu luận văn làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung nhà ở, kinh doanh nhà pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà Tìm hiểu thực trạng pháp luật thị trường nhà nước ta nay, qua sâu nghiên cứu vấn đề cịn tồn tại, gây cản trở hoạt động kinh doanh nhà Từ đề xuất, đưa số định hướng, giải pháp để khắc phục tình trạng thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh nhà Việt Nam cách hoàn thiện phổ biến PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà có nội dung rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực khác Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ, tác giả giới hạn nghiên cứu nội dung pháp luật liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh nhà Cụ thể quy định pháp luật đầu tư tạo lập nhà ỏ quy định giao dịch kinh doanh nhà thực tiễn áp dụng quy định PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Để đạt mục đích mà đề tài đề ra, trình nghiên cứu luận văn có sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác- Lênin; - Bên cạch đó, Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: (i) Phương pháp đối chiếu, so sánh luật học, phương pháp tổng hợp, phương pháp lịch sử sủ dụng Chương nghiên cứu vấn đề lý luận kinh doanh nhà pháp luật kinh doanh nhà (ii) Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp bình luật sử dụng Chương nghiên cứu thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà (iii) Phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải, sử dụng Chương nghiên cứu giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà KẾT CẤU LUẬN VĂN Luận văn bao gồm phần: Mở đầu, Nội dung, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo Trong Nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận kinh doanh nhà pháp luật kinh doanh nhà Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà Chương NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở 1.1 Tổng quan vấn đề nhà kinh doanh nhà 1.1.1 Tổng quan vấn đề nhà 1.1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà a, Khái niệm nhà Nhà nhu cầu thiết yếu đáng đời sống người Ở khơng chỗ mà nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi tái tạo sức lao động thực tổ ấm gia đình Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu khác nhau, nhà đưa khái niệm: - Dưới góc độ xây dựng: Nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên ngăn cách với mơi trường bên ngồi dùng để - Dưới góc độ pháp luật nhà ở: Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân - Dưới góc độ kinh doanh thương mại: Nhà tài sản có giá trị Là hàng hóa hoạt đồng đầu tư kinh doanh Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, khái niệm nhà hiểu góc độ kinh doanh thương mại b, Đặc điểm nhà Theo quy định Điều 174 Bộ luật dân (BLDS) 2005 Nhà loại bất động sản nhà mang đầy đủ đặc điểm bất động sản Thứ nhất, tính cố định Đây đặc trưng khác biệt hàng hố nhà so với hàng hóa khác Các hàng hố khác, người bán, người mua dễ dàng đem hàng hoá nơi tuỳ ý với nhà khơng thể di dời Chủ nhân phải chuyển đến nơi có Nhà Hàng hố nhà khơng thể đem thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày loại hàng hố khác mà phải giới thiệu thơng qua mơ tả mơ hình, hình ảnh, vẽ mơ tả khác Tính cố định cịn tạo hàng hố nhà mang “tính địa điểm” “tính địa phương” cao Cùng loại nhà địa điểm khác có giá trị khác Thứ hai, tính bền vững, lâu dài Nhà gắn liền với trường tồn đất đai Đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Nhà xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Thứ ba, tính cá biệt Đặc điểm nhà xuất phát từ tính cá biệt tính khan đất đai Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời đất đai nên hàng hố nhà có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai nhà cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường nhà khó tồn hai nhà hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay tồ cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng thoả mãn sở thích cá nhân v.v