3.1.1. Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở phải dựa trên quan điểm đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước.
Xây dựng và hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở phải thể chế hoá đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Hiến pháp, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá; phải quán triệt các quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản ở nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất, có sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà theo hướng dẫn và quản lý của nhà nước; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Những định hướng trên được ghi nhận trong các văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX, lần thứ X và các nghị quyết hội nghị ban chấp hành Trung ương khóa IX, khóa X. cụ thể:
Thứ nhất, phát triển vững chắc thị trường BĐS có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo. [2]
Thứ hai, chủ động xây dựng và phát triển thị trường BĐS trong đó có thị trường nhà ở trước hết ở các đô thị và ở các vùng quy hoạch sẽ phát triển đô thị.
Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp chống các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế tham gia thị trường BĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá BĐS. Ban hành các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng tạo ra mà do đô thị hóa, do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung hoặc xây dựng chương trình nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà ở để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng khác nhau trong xã hội. Đồng thời với việc phát triển quỹ nhà kinh doanh, chú trọng phát triển nhà cho các đối tượng chính sách và người nghèo thông qua các chính sách ưu đãi về giá, thuế, vây lãi suất
thấp, mua nhà trả góp…[ 3] Thứ ba, Phát triển thị trường BĐS trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Hoàn thiện việc phân loại đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận QSDĐ, làm cho QSDĐ chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển. Giá BĐS được hình thành theo nguyên tắc thị trường, Nhà nước tác động đến giá đất trên thị trường bằng các chính sách kinh tế vĩ mô trên cơ sở quan hệ cung cầu về đất đai. Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ thống đăng kí, thông tin BĐS. Phát triển nhanh thị trường BĐS [4]
Thứ tư, Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để các quyền về BĐS được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất, kinh doanh. Xác định rõ quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, được định giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước. Ban hành các chính sách định giá bảo đảm hài hòa quyền lợi của người sử dụng đất, của nhà đầu tư và của Nhà nước trong quá trình giải tỏa, thu hồi đất. Khuyến khích những tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất tham gia góp vốn vào các dự án đầu tư, kinh doanh. Có chính sách giải quyết tốt vấn đề đất ở, nhà ở, việc làm cho người bị thu hồi đất. Đưa giá trị quyền sử dụng đất vào danh mục tài sản của mọi tổ chức, cá nhân được giao quyền sử dụng đất, kể cả các cơ quan nhà nước. Tạo quỹ đất của Nhà nước phục vụ mục tiêu công ích, thực hiện chính sách xã hội và hỗ trợ điều tiết thị trường đất đai, thị trường tái định cư trong quá trình giải phóng mặt bằng. Nhà nước chủ động tham gia thị trường BĐS với tư cách chủ sở hữu đất đai.
Hoàn thiện chính sách thuế với hoạt động kinh doanh BĐS, thu hồi đất được giao nhưng không đưa vào sử dụng theo cam kết và các trường hợp sở hữu, sử dụng nhà, đất vượt quá hạn mức quy định, ngăn chặn những cơn sốt giá do đầu cơ BĐS, đặc biệt là đất đai. Nhà nước khuyến khích đầu tư xây dựng quỹ đất phục vụ di dân tái định cư, quỹ nhà ở xã hội để bán hoặc cho thuê theo quy định của pháp luật. Có chính sách giải quyết vấn đề nhà ở lâu dài cho lao động ở các khu, cụm công nghiệp, khu kinh tế. Kiểm soát chặt chẽ và áp dụng cơ chế thị trường đối với
việc chuyển đổi đất công và tài sản công trên đất thành hàng hóa BĐS. Hiện đại hóa hệ thống quản lý hồ sơ địa chính, BĐS. Phát triển đồng bộ các dịch vụ tư vấn pháp luật, công chứng, thẩm định, đấu giá, đăng kí giao dịch …tạo môi trường thuận lợi, an toàn cho các giao dịch trên thị trường bất động sản. Xây dựng cơ chế tài phán để giải quyết những khiếu nại liên quan đến đất đai. Xây dựng, công khai hóa và tổ chức thực hiện nghiêm túc quy hoạch sử dung đất, quy hoạch xây dựng đã được phê chuẩn[5]
3.1.2. Hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở phải phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế.
Hội nhập quốc tế là một xu thế khách quan, lôi cuốn ngày càng nhiều nước tham gia, xu thế này đang bị một số nước phát triển và các tập đoàn kinh tế tư bản xuyên quốc gia chi phối, chứa đựng nhiều mâu thuẫn, vừa có mặt tích cực vừa có mặt tiêu cực, vừa có hợp tác vừa có đấu tranh, vừa tạo ra những cơ hội cho sự phát triển nhưng cũng vừa có những thách thức đối với các quốc gia, nhất là các quốc gia đang ở trình độ kém phát triển. Vì hội nhập là một xu thế, một quá trình khách quan cho nên không thể đảo ngược. Hội nhập quốc tế nói chung, một mặt, là sự tiếp nối, sự khẳng định và hoàn thiện các khuynh hướng đã hình thành từ lâu trong lịch sử thế giới, mặt khác, nó cũng là một hiện tượng mới, bắt đầu hội nhập về kinh tế, rồi dần dần lôi cuốn theo toàn cầu hoá về một số lĩnh vực văn hoá và tác động mạnh mẽ đến chính trị. Thật ra, không phải mọi quốc gia đều tham gia vào quá trình hội nhập quốc tế với mức độ giống nhau và đều được bình đẳng như nhau. Khi tham gia hội nhập quốc tế, các nước phát triển có rất nhiều lợi thế. Phần còn lại của thế giới thì chịu thiệt thòi về nhiều mặt và gặp nhiều thách thức. Tuy nhiên, trong điều kiện thế giới ngày nay, các quốc gia không thể tẩy chay hoàn toàn hội nhập quốc tế hoặc đứng ngoài quá trình hội nhập quốc tế. Vấn đề đối với tất cả các nước đang phát triển, đặc biệt là các nước kém phát triển, là phải có chiến lược thích ứng và khôn ngoan để vượt qua thách thức và chớp lấy thời cơ, trong quá trình hội nhập thế giới, phải có ý thức giữ vững chủ quyền quốc gia, độc
lập dân tộc, bảo vệ toàn vẹn lãnh thổ để đưa quốc gia dân tộc mình đến chỗ phát triển và phồn vinh.
Thực hiện đường lối đổi mới, mở cửa, hội nhập quốc tế đặc biệt là trong lĩnh vực kinh tế, trong thời gian qua, Chính phủ Việt Nam tiếp tục có nhiều nỗ lực trong việc cải cách nền kinh tế theo những hướng cơ bản sau:
- Tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, cải thiện môi trường kinh doanh, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, nâng cao hiệu quả và sức cạnh tranh; phát huy mạnh mẽ tiềm năng của khu vực kinh tế dân doanh theo hướng tạo lập môi trường hợp tác, cạnh tranh lành mạnh giữa các thành phần kinh tế, xóa bỏ sự phân biệt đối xử bất lợi cho kinh tế dân doanh, trước hết là trong việc sử dụng đất và tiếp cận nguồn vốn tín dụng nhà nước.
- Tạo bước tiến mới trong việc sắp xếp, đổi mới và nâng cao hiệu quả của doanh nghiệp nhà nước, trọng tâm là đẩy mạnh cổ phần hóa các doanh nghiệp này với phạm vi rộng hơn, bao gồm cả một số Tổng Công ty, doanh nghiệp lớn làm ăn có hiệu quả.
- Tiếp tục đẩy mạnh phát triển các loại thị trường, bao gồm thị trường vốn, bất động sản, dịch vụ, khoa học-công nghệ, lao động…, đồng thời với việc củng cố hệ thống tài chính, ngân hàng và đổi mới các công cụ quản lý kinh tế theo hướng cạnh tranh và hội nhập với nền kinh tế thế giới.
- Đẩy mạnh thực hiện Chương trình tổng thể cải cách hành chính nhà nước theo hướng kiện toàn tổ chức, nâng cao năng lực hoạt động của chính quyền các cấp; đổi mới cơ chế quản lý các đơn vị sự nghiệp công; cải cách tiền lương; chống quan liêu, tham nhũng, tiêu cực, siết chặt kỷ cương hành chính.
- Chủ động xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật quốc gia để từng bước phù hợp với thông lệ, tập quán quốc tế. Các quy định của hệ thống pháp luật quốc gia ngày phải được hoàn thiện phù hợp với xu hướng hội nhập quốc tế của Việt Nam, góp phần tạo môi trường đầu tư thuận lợi, minh bạch và bình đẳng cho các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế.