3.2.1. Hoàn thiện chính sách phát triển thị trường BĐS.
Tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế, chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị
trường Nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung. Việc ban hành chính sách phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm năng của BĐS tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Để thực hiện được mục tiêu trên cần thực hiện các giải pháp cụ thể sau:
Một là, Luật đăng ký bất động sản cần được nghiên cứu, ban hành. Lý luận, kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam chỉ ra rằng, bất động sản cần phải được đăng ký. Thực trạng đăng ký BĐS ở nước ta hiện nay không có một cơ quan thống nhất thực hiện mà phân tán nhiều cơ quan khác nhau đảm nhiệm. Điều này không chỉ gây khó khăn cho người dân trong việc đăng ký BĐS mà còn không đảm bảo sự quản lý tập trung, thống nhất của Nhà nước. Hậu quả không khuyến khích được người dân tự giác thực hiện việc đăng ký BĐS. Việc xây dựng Luật đăng kí BĐS phải đáp ứng được các mục tiêu cơ bản sau:
- Tạo thuận lợi tối đa cho người dân khi yêu cầu đăng kí và tìm hiểu thông tin về BĐS thông qua việc cải cách thủ tục hành chính, xây dựng quy trình đăng kí đảm bảo công khai, minh bạch, thuận tiện.
- Xây dựng hồ sơ pháp lý thể hiện đầy đủ quá trình biến động về BĐS, về chủ sở hữu, và chủ sử dụng BĐS đó. Từ đó đảm bảo các thông tin được công khai, phục vụ thị trường BĐS và thuận tiện cho việc tìm hiểu thông tin của mọi tổ chức, cá nhân.
- Tạo điều kiện để nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS, lập lại trật tự các giao dịch về BĐS, tránh tình trạng giao dịch ngầm. Đồng thời thông qua Luật đăng ký bất động sản thực hiện đổi mới về quản lý nhà nước và cơ quan đăng ký theo các yêu cầu của cải cách hành chính.
Để đạt được những mục tiêu trên cần thực hiện các giải pháp cụ thể sau:
- Rà soát, đánh giá các quy định hiện hành về đăng ký bất động sản nhằm phát hiện những mâu thuẫn, chồng chéo, để sửa chữa, bổ sung các quy định mới tạo ra sự thống nhất trong Luật đăng ký bất động sản.
- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký bất động sản nhằm chỉ ra những hạn chế, tồn tại để sửa đổi, khắc phục.
- Nghiên cứu, tham khảo pháp luật của các nước về đăng ký bất động sản nhằm tìm ra những bài học kinh nghiệm phù hợp với tình hình cụ thể của Việt Nam.
- Xây dựng nội dung Luật đăng ký bất động sản đặt trong sự so sánh, đối chiếu với các đạo luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng… tạo nên sự thống nhất cho cả hệ thống pháp luật.
Hai là, Nghiên cứu ban hành các văn bản pháp lý liên quan đến tài chính tiền tệ bất động sản. Nghiên cứu, ban hành luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là một văn bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó là cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp bất động sản tạo ra. Nghiên cứu, ban hành luật về quỹ tiết kiệm bất động sản. Hiện tại, đã có một số hoạt động đơn lẻ hướng tới loại hình tài chính này. Tuy nhiên, do chưa có khung pháp lý điều cụ thể nên loại hình tài chính này chưa có được thực hiện. Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư bất động sản. Nghiên cứu, ban hành luật về quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Hiện tại Việt Nam cần thời gian để hình thành và phát triển những quỹ đầu tư tín thác bất động sản này. Tuy nhiên đã có những quỹ tín thác đầu tiên được hình thành. Nghiên cứu, ban hành văn bản pháp lý về trái phiếu bất động sản. Việc phát hành trái phiếu bất động sản đã manh nha tại Việt Nam. Tuy nhiên, vẫn do chưa có khung pháp lý cụ thể nên việc mở rộng diện và đối tượng chưa thể triển khai. Nghiên cứu mở rộng tỷ lệ được đầu tư vào thị trường BĐS của các công ty tài chính được thành lập theo luật các tổ chức tín dụng và Nghị định 79/2002/ NĐ-CP về tổ chức và hoạt động công ty tài chính và Nghị định 81/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 79/2002. Đây là một khâu quan trọng để tạo nguồn vốn tài chính cho thị trường BĐS. Mặt khác, Giảm thuế cho các giao dịch đầu tư vào thị trường BĐS (bỏ thuế thu nhập cá nhân trên hợp đồng góp vốn, hoặc chỉ thu bằng với mức thuế thu nhập của thuế chuyển nhượng vốn là 0,2% giá trị giao dịch) thúc đẩy sức mua trên thị trường.
Ba là, Kiến nghị giải pháp chính sách khai thác giá trị bất động sản. Nghiên cứu ban hành Luật quy hoạch. Cần thống nhất quy hoạch về một mối, trong đó phải đề cập đến quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển đô thị, và quy hoạch sử dụng đất.
Bốn là, Tiếp tục đẩy mạnh tập trung nguồn lực cho các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm (nhà ở cho công nhân ở các khu công nghiệp, nhà cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; nhà ở cho học sinh, sinh viên; nhà ở cho các hộ nghèo ở nông thôn) ; tiếp tục các biện pháp tăng nguồn cung hàng hóa cho thị trường; đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống thông tin về thị trường BĐS và sớm đưa vào vận hành để hỗ trợ cho hoạt động của thị trường BĐS. Hoàn thiện chính sách và hướng dẫn cho mọi đối tượng có nhu cầu mua nhà, đặc biệt với đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đây không chỉ là giải pháp cải thiện môi trường đầu tư mà quan trọng hơn, tăng niềm tin và tâm lý an tâm cho người dân, đồng thời tăng kích cầu cũng như kích cung cho thị trường BĐS. Cải cách thủ tục hành chính, tăng tính thanh khoản cho thị trường (thủ tục đầu tư, giao đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng..) tiết kiệm thời gian, giảm đọng vốn cho dự án.
3.2.2. Hoàn thiện tổ chức quản lý phát triển thị trường.
Một là, Phải minh bạch hóa thị trường BĐS. Nghiên cứu, ban hành văn bản pháp luật có tính pháp lý cao về xây dựng và cung cấp thông tin bất động sản. Cùng với việc phát triển hệ thống tin học chính phủ và phát triển mạng internet.
Hai là, Hoàn thiện tổ chức quản lý thị trường nhà ở. Nhà ở, bất động sản là một lĩnh vực có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế. Vì vậy, nhiệm vụ tổ chức quản lý thị trường cần được giao cho một số sơ quan Nhà nước đồng thời phối hợp thực hiện chức năng quản lý: Bộ Kế hoạch và Đầu tư quản lý dự án và doanh nghiệp; Bộ Xây dựng quản lý nhà, thị trường bất động sản; Bộ Tài nguyên và Môi trường quản lý đất đai; Ngân hàng Nhà nước quản lý tín dụng; Bộ Tài chính quản lý thuế, quỹ bất động sản…Tuy nhiên, để bao đảm tính tổng thể và đồng bộ cần có một cơ quan đầu mối quản lý cấp Nhà nước về thị trường BĐS nói chung và thị
trường nhà ở nói riêng. Hiện Bộ Xây dựng được xác định là cơ quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về thị trường BĐS. Nhưng cơ quan quản lý thực tế chỉ mới đăt ở đơn vị cấp cục ( Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản). Bên cạnh đó, Việt Nam đã có Ủy ban chứng khoán Nhà nước thuộc Bộ Tài chính để quản lý thị trường chứng khoán; có Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường. Vì vậy, rất cần có một cơ quan có vị thế trong quản lý thị trường bất động sản ngang tầm với yêu cầu quản lý thị trường BĐS trong thời gian tới.
3.2.3. Kiến nghị tăng cường năng lực các thành tố thị trường BĐS
Một là, Tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường BĐS. Thị trường BĐS có yêu cầu rất đa dạng về nguồn nhân lực( những nhà đầu tư, người môi giới, nhà tư vấn, nhà hoạch định chính sách…) Tuy nhiên, cho đến nay chúng ta chưa có một trường đại học nào có một khoa độc lập đào tạo về bất động sản và thị trường bất động sản.
Hai là, phát triển các hội, chi hội của hiệp hội bất động sản Việt Nam. Cần thành lập các hiệp hội bất động sản tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, đặc biệt là tại các thành phố lớn.
Ba là, từng bước tiếp tục mở rộng các đối tượng có yếu tố nước ngoài được tham gia vào thị trường bất động sản theo lộ trình đã cam kết với WTO. Đây là một trong những nhiệm vụ quan trọng đối với việc thu hút các nguồn lực vào thị trường bất động sản. Những nguồn lực này không chỉ là nguồn vốn, không chỉ là công nghệ phát triển mà còn là trình độ quản lý, năng lực vận hành các dự án cũng như năng lực cạnh tranh của nền kinh tế. Khi mà các thành tố cần thiết đều đã hiện hữu trên thị trường thì khi đó thị trường nhà ở nói riêng và thị trường BĐs nói chung mới đi vào phát triển bền vững được.
3.2.4. Kiến nghị nâng cao cấp độ phát triển thị trường.
Cùng với việc hoàn thiện thể chế, tăng cường phát triển thành tố thị trường, cần tiếp tục thúc đẩy cấp độ phát triển của thị trường BĐS.
Tiếp tục thử nghiệm, đi đến hình thành các quỹ đầu tư bất động sản, các quỹ tiết kiệm đầu tư bất động sản, các quỹ tín thác đầu tư bất động sản… chỉ khi nào các quỹ này được hình thành và đi vào hoạt động trong thực tiễn, thị trường bất động sản mới có được nguồn tài chính bền vững.
Hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp để tài trợ cho thị trường bất động sản. Đây là một việc làm có tính chất khai thông nguồn cho thị trường bất động sản. đảm bảo cho thị trường có được nguồn vốn trung và dài hạn.
Huy động tối đa cac nguồn vốn trong dân thông qua các kênh trái phiếu bất động sản, cổ phiếu bất động sản, tiết kiệm bất động sản. Đảm bảo cho sự phát triển ổn định cho thị trường BĐS.
Những thành tố trên là hạt nhân của cấp độ tài chính hóa thị trường BĐS, nền tảng của một thị trường trưởng thành. Nó đi cùng với việc nghiên cứu ban hành các văn bản pháp luật. Đó là những biện pháp không thể thiếu trong quá trình kiểm tra, giám sát các công cụ tài chính để thị trường nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung có thể phát triển và phát triển bền vững.
KẾT LUẬN
Trong quá trình thực hiện luân văn tác giả đã nghiên cứu các vấn đề lý luận về nhà ở, kinh doanh nhà ở và pháp luật kinh doanh nhà ở. Kết hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở. Tác giả đã nhận thấy được một số vấn đề như sau:
Nhà ở là nhu cấp thiết thực của mọi hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, hiện nay nhu cầu đó vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. Đảng và nhà nước đã ban hành nhiều chính sách và pháp luật, thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà ở phát triển, tăng lượng cung nhà trên thị trường nhằm đảm bảo an sinh xã hội cho người dân. Bên cạnh
những thành tựu đạt được vẫn còn tồn tại những bất cập. Bất cập trong hệ thống pháp luật, khó khăn trong hoạt động áp dụng pháp luật trong thực tiễn.
Qua đó, tác giả đưa ra những định hướng và giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật kinh doanh nhà ở nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế những tiêu cực, bất cập còn tồn tại.
Với phạm vi luận văn thạc sỹ, tác giả mong muốn nghiên cứu vấn đề được khát quát nhất toàn diện nhất có thể. Luận văn có tính áp dụng trong thực tế.