Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản lấy ví dụ Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm Hà Đông Hà Nội

Trong giai đoạn hiện nay, với sự phát triển mạnh mẽ của đô thị hoá. áp lực dân số ngày một gia tăng đang là một câu hỏi cần được giải đáp không chỉ đối với nhân dân Thủ đô nói riêng mà còn là vấn đề của đất nước ta hiện nay. Trước vấn đề bức thiết này, chính quyền thành phố đã có những giải pháp phù hợp với quy hoạch phát triển chung của đô thị cũng như nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Một trong những giải pháp đó là việc xây dựng các khu chung cư cao tầng ven nội đô như khu chung cư hồ Linh Đàm, khu chung cư Định Công và hàng loạt các chung cư tại các đô thị mới phía Tây, Đông và Bắc thành phố.Hiện nay, dưới sự cho phép và chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội, công ty trách nhiệm hữu hạn Lam Sơn đã lập dự án xây dựng Tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm, Hà Đông, thành phố Hà Nội. Dự án dự kiến sẽ được bắt đầu đi vào xây dựng vào cuối năm 2011. Dự án thể hiện sự tự tin và tính sáng tạo trong việc phát huy nội lực của công ty, khẳng định khả năng kinh doanh, góp phần giải quyết nhu cầu ở trong khu vực và góp phần tăng hiệu quả về kinh tế xã hội trên địa bàn quận Hà Đông.Tuy nhiên, dự án này có thực hiện và thực hiện có hiệu quả hay không. Điều đó còn tuỳ thuộc vào kết quả của phân tích tài chính dự án, công tác thẩm định tính khả thi của dự án và đặc biệt là thẩm định công tác phân tích tài chính. Dù chỉ một vài sai lầm hay sơ suất nhỏ trong thẩm định cũng có thể dẫn đến những quyết định sai lầm của công ty và kết quả đáng tiếc là không thể tránh khỏi.

MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG TÓM TẮT LUẬN VĂN DANH MỤC CÁC BẢNG MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết Trong giai đoạn hiện nay, với sự phát triển mạnh mẽ của đô thị hoá. áp lực dân số ngày một gia tăng đang là một câu hỏi cần được giải đáp không chỉ đối với nhân dân Thủ đô nói riêng mà còn là vấn đề của đất nước ta hiện nay. Trước vấn đề bức thiết này, chính quyền thành phố đã có những giải pháp phù hợp với quy hoạch phát triển chung của đô thị cũng như nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Một trong những giải pháp đó là việc xây dựng các khu chung cư cao tầng ven nội đô như khu chung cư hồ Linh Đàm, khu chung cư Định Công và hàng loạt các chung cư tại các đô thị mới phía Tây, Đông và Bắc thành phố. Hiện nay, dưới sự cho phép và chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội, công ty trách nhiệm hữu hạn Lam Sơn đã lập dự án xây dựng Tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm, Hà Đông, thành phố Hà Nội. Dự án dự kiến sẽ được bắt đầu đi vào xây dựng vào cuối năm 2011. Dự án thể hiện sự tự tin và tính sáng tạo trong việc phát huy nội lực của công ty, khẳng định khả năng kinh doanh, góp phần giải quyết nhu cầu ở trong khu vực và góp phần tăng hiệu quả về kinh tế xã hội trên địa bàn quận Hà Đông. Tuy nhiên, dự án này có thực hiện và thực hiện có hiệu quả hay không. Điều đó còn tuỳ thuộc vào kết quả của phân tích tài chính dự án, công tác thẩm định tính khả thi của dự án và đặc biệt là thẩm định công tác phân tích tài chính. Dù chỉ một vài sai lầm hay sơ suất nhỏ trong thẩm định cũng có thể dẫn đến những quyết định sai lầm của công ty và kết quả đáng tiếc là không thể tránh khỏi. Do vậy, trong quá trình học tập, với ý thức về tính phức tạp của thị trường bất động sản cũng như tầm quan trọng trong công tác phân tích tài chính dự án, em đã quyết định lựa chọn đề tài: 1 “Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản lấy ví dụ Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm-Hà Đông-Hà Nội”. 2. Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu về phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm-Hà Đông-Hà Nội tập trung vào giải quyết các mục tiêu cơ bản sau đây: - Hệ thống, khái quát hóa và tổng hợp những vấn đề lý luận về phân tích tài chính dự án bất động sản và những vấn đề liên quan đặc biệt là các tiêu chuẩn trong quá trình phân tích tài chính dự án bất động sản. - Phân tích, đánh giá thực trạng, làm sáng tỏ những hạn chế, bất cập và nguyên nhân gây ra những vấn đề đó trong việc lập, phân tích tài chính tại một dự án cụ thể là dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm-Hà Đông-Hà Nội dưới góc độ khách quan nhất theo hệ thống pháp lý hiện hành, xem xét các mặt đạt được và chưa đạt được của một dự án cụ thể. - Đề xuất định hướng, giải pháp nhằm giải quyết những bất cập góp phần hoàn thiện nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản, qua đó củng cố, nắm vững và hoàn thiện những kiến thức đã học. 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu - Những vấn đề lý luận cơ bản về dự án đầu tư và phân tích tài chính dự án đầu tư. - Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản lấy ví dụ Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm-Hà Đông-Hà Nội. - Định hướng trong công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản lấy ví dụ Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm-Hà Đông-Hà Nội. - Phân tích một dự án cụ thể dưới góc độ chủ đầu tư để đánh giá phân tích. 2 4. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp được vận dụng chủ yếu trong nghiên cứu đề tài là phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp và xem xét cụ thể thực trạng phân tích tài chính dự án ở dự án này. Bên cạnh đó, sử dụng phép duy vật biện chứng làm nền tảng nghiên cứu, kết hợp nghiên cứu kinh nghiệm ở những dự án tương tự đã vận hành tốt. Từ đó đề xuất giải pháp phù hợp để ngày càng nâng cao và hoàn thiện nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản. 5. Kết cấu Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung luận văn được trình bày theo kết cấu ba chương như sau: Chương I: Cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản Chương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản qua công trình Xây dựng tổ hợp dịch vụ, thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm-Hà Đông-Hà Nội Chương III: Định hướng, giải pháp hoàn thiện phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản Do trình độ lý luận và nhận thức còn hạn chế nên bài viết của em khó có thể tránh khỏi những sai sót. Em rất mong nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên, Viện đào tạo sau đại học để bài viết của em hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! 3 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Dự án đầu tư bất động sản 1.1.1 Khái niệm Dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động đầu tư có liên quan và gắn kết với nhau được kế hoạch hóa nhằm từng bước tạo ra các sản phẩm của công trình bất động sản. Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006: Hoạt động kinh doanh BĐS gồm có: kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS. Việc đưa ra khái niệm dự án đầu tư bất động sản được xem xét dưới nhiều góc độ khác nhau [1]: -Về hình thức: Cũng như quy định chung về dự án, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết, hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoach nhằm đạt dược những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. - Về quản lý: Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một công cụ quản lý, việc sử dụng vốn, đất đai, lao động để tạo ra các kết quả tài chính trong kinh tế xã hội trong một thời gian dài. 4 - Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với thời gian và địa điểm xác định để tạo mới,mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai. Dự án bao gồm bốn nội dung cơ bản: - Mục tiêu của dự án gồm: mục tiêu mang tính chất tổng quát vĩ mô như kinh tế, xã hội,…,và mục tiêu cụ thể là mục tiêu mà nó thể hiện sản phẩm cuối cùng của dự án và thường mang lại lợi ích cho nhà đầu tư. - Kết quả mang lại của dự án : đây sẽ là cơ sở để đạt được mục tiêu đặt ra. - Hoạt động triển khai là: Chỉ ra những công việc cần phải thực hiện, xác định trách nhiệm những người thực hiện cũng như là tiến độ, thời gian bắt đầu và kết thúc, xác định được nguồn lực bao gồm nguồn lực về tài chính, kĩ thuật (máy móc, thiết bị công nghệ, trình độ, lao động……). 1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản - Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất đai. Các công trình bất động sản được xây dựng trên đất để kinh doanh nhằm mang lại lợi ích cho chủ đầu tư. Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đất đai đều phải được phân tích kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh các chi phí cơ hội của đất đai đó. Vì vậy, mọi dự án đầu tư bất động sản đều phải phân tích trên hai khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội. - Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời gian dài, do đó sẽ có rất nhiều rủi ro (ảnh hưởng của lạm phát, trượt giá; ảnh hưởng của tự nhiên như thiên tai, lũ lụt;…). Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động để dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền. 5 - Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công của dự án. 1.2 Phân tích tài chính Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2.1 Khái niệm Xem xét khái niệm tài chính dự án đầu tư, tài chính dự án đầu tư là: “Tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một dự án đầu tư. Bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi, phân phối”. [2] Phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá trình soạn thảo dự án; Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án bất động sản về mặt tài chính thông qua việc: Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, cơ cấu các loại vốn, các nguồn tài trợ cho dự án). Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án trên góp độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Có nghĩa là xem xét những chi phí sẽ phải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc dự án, xem xét những lợi ích mà đơn vị thực hiện dự án sẽ thu được do thực hiện dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án. Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư, được thể hiện qua:[3] - An toàn về nguồn vốn huy động; - An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ; - An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án khi các yếu tố khách quan tác động theo hướng bất lợi. 6 Việc tính toán đánh giá các chỉ tiêu tài chính ở khía cạnh định lượng cũng cần phải lưu ý là ngoài những chỉ tiêu nội dung phân tích chung như các dự án thì dự án đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản còn có những đặc điểm riêng biệt ảnh hưởng đến phân tích tài chính: do đặc điểm của công trình bất động sản, thị trường bất động sản và ảnh hưởng kinh tế xã hội to lớn của bất động sản mang lại. 1.2.2 Vai trò của phân tích tài chính Phân tích tài chính có vai trò quan trọng của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Việc phân tích tài chính chính là xương sống xuyên suốt quá trình đầu tư của dự án: - Phân tích tài chính cuả dự án cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra quyết định có nên đầu tư hay không. Vì mục tiêu của các tổ chức cá nhân đầu tư là việc lựa chọn đầu tư vào đâu để đem lại lợi nhuận thích đáng nhất. Ngay cả đối với các tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận, phân tích tài chính cũng là một trong các nội dung được quan tâm, các tổ chức này cũng muốn chọn những giải pháp thuận lợi dựa trên cơ sở chi phí tài chính rẻ nhất nhằm đạt được mục tiêu cơ bản của mình. - Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh xã hội: Cả hai nội dung phân tích trên đều phải dựa trên việc so sánh lợi ích thu được và khoản chi phí phải bỏ ra. Song phân tích tài chính chỉ tính đến chi phí và những lợi ích sát thực đối với những cá nhân và các tổ chức đầu tư Còn phân tích kinh tế xã hội các khoản lợi ích và chi phí được xem xét trên giác độ lợi ích kinh tế - xã hội. Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích trong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng như những lợi ích của nền kinh tế - xã hội phải bỏ ra hay thu được. 7 1.2.3 Yêu cầu của phân tích tài chính Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính dự án cần phải có được những yêu cầu sau: [4] - Nguồn số liệu sử dụng phân tích cần phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng được mục tiêu phân tích. - Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu để phản ảnh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án (căn cứ vào những chỉ tiêu chung tối thiểu và căn cứ vào đặc điểm của sản phẩm bất động sản cụ thể để bổ sung hoặc loại bớt những chỉ tiêu cần thiết). - Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu. Kết quả phân tích này là căn cứ để quyết định đầu tư, hay để thẩm định dự án đầu tư và đánh giá hiệu quả đầu tư tùy từng góc độ nghiên cứu. 1.2.4 Cơ sở tính toán trong phân tích tài chính 1.2.4.1 Gía trị thời gian của tiền Tiền có giá trị về mặt thời gian do ảnh hưởng của các yếu tố sau: - Do ảnh hưởng của yếu tố lạm phát : cùng một lượng tiền nhưng lượng hàng hóa cùng loại mua được ở giai đoạn này nhỏ hơn giai đoạn trước. Điều này biểu thị sự thay đổi giá trị của tiền theo thời gian ( giá trị của tiền giảm ). - Do ảnh hưởng của các yếu tố ngẫu nhiên : giá trị thời gian của tiền biểu hiện ở giá trị gia tăng hoặc giảm đi theo thời gian do ảnh hưởng của các yếu tố ngẫu nhiên ( may mắn hoặc rủi ro). Vd: Trong nông nghiệp giá trị tiền dùng để sản xuất lương thực trong những năm thời tiết thuận lợi cao hơn những năm thiên tai; Trong kinh doanh bất động sản thời gian gần đây các yếu tố vĩ mô lãi suất, lạm phát, tỷ giá, giá đất các khu vực điều chỉnh cũng tác động đến giá trị thời gian của tiền. 8 - Do thuộc tính vận động và khả năng sinh lời của tiền trong nền kinh tế thị trường đồng vốn luôn luôn được sử dụng dưới mọi hình thức để đem lại lợi ích cho người chủ sở hữu và không để vốn chết. Ngay cả khi nhàn rỗi tiền của nhà đầu tư cũng được gửi vào ngân hàng và vẫn sinh lời. Như vậy nếu chúng ta có một khoản tiền đem đầu tư kinh doanh hoặc gửi ngân hàng thì thời gian sau chúng ta sẽ có một khoản tiền lớn hơn số vốn ban đầu. như vậy giá trị của tiền được biểu hiện thông qua lãi tức. Lãi tức được xác định bằng tổng số vốn đã tích lũy được trừ vốn ban đầu. Lãi suất = lãi tức trong một đơn vị thời gian * 100% Vốn đầu tư ban đầu a. Công thức tính chuyển các khoản tiền phát sinh Trong các thời đoạn của thời kỳ phân tích về cùng một mặt bằng thời gian ở hiện tại hoặc tương lai ( đầu thời kỳ phân tích hay cuối thời kì phân tích ). - Trường hợp tính chuyển một khoản tiền phát sinh trong thời kì phân tích về mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương lai : FV = PV( 1 + r ) n PV = FV * 1 / ( 1+ r ) n Trong đó : ( 1+r ) n : hệ số tính kép hoặc hệ số tương lai hóa giá trị tiền tệ dùng để chuyển một khoản tiện từ giá trị hiện tại về tương lai 1/ (1+r) n : hệ số chiết khấu hoặc hiện tại hóa giá trị từ tương lai về hiện tại. r : tỷ suất chiết khấu n : thời gian ( năm , tháng , quý ) - Trường hợp chuyển các khoản tiền phát sinh trong từng thời đoạn của thời kì phân tích về cùng một mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương lai. - Nếu các khoản tiền phát sinh vào đầu thời kì phân tích khi đó tổng của chúng được tính chuyển về cùng mặt bằng thời gian ở tương lai hoặc hiện tại. 9 [...]... trong hoạt động xây dựng; + Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị; + Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường; + Chi phí lập định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình; + Chi phí kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình; + Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán công trình, định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công... điểm bắt đầu thực hiện đầu tư Đối với dự án có quy mô lớn thời gian thực hiện đầu tư dài thì 13 thời điểm được chọn để phân tích là thời điểm của dự án bắt đầu được đi vào hoạt động 1.2.5 Nội dung phân tích tài chính: 1.2.5.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư a Xác định tổng mức vốn đầu tư - Nội dung của tổng mức vốn đầu tư : Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm toàn bộ số vốn cần thiết để lập và đưa dự án váo... Suất vốn đầu tư xây dựng công trình là chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật tổng hợp quan trọng trong công tác quản lý, là công cụ trợ giúp cho các cơ quan quản lý, các chủ đầu tư, các nhà tư vấn lập dự án xác định tổng mức đầu tư xây dựng công trình làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả vốn đầu tư của dự án , thẩm định và đánh giá về hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư xây dựng 19... định tổng mức đầu tư: Đây là nội dung quan trọng đầu tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích tài chính dự án Tính toán chính xác tổng mức đầu tư có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định tính khả thi của dự án - Phương pháp cộng chi phí : nội dung phương pháp này là căn cứ vào các khoản chi phí dự tính theo từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu tư rồi tổng hợp thành tổng mức đầu tư Theo đó, tổng mức đầu. .. đầu tư dự án - Dự án quy mô lớn, thời gian thực hiện dự án là kéo dài thì thời điểm lựa chọn tính toán có thể là ở hiện tại – khi bắt đầu dự án hoặc là thời điểm kết thức giai đoạn thi công, xây dựng công trình – thời điểm dự án bắt đầu đi vào khai thác 1.2.5.5 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư Độ an toàn về mặt tài chính dự án là một nội dung cần thiết phải xem xét trong quá trình phân. .. việc xác định và tính toán chính xác các chỉ tiêu tài chính doanh nghiệp chú trọng và hoàn thiện ban hành các bộ luật về kế toán, thống kê, tài chính, thuế, nhà nước sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác phân tích tài chính của doanh nghiệp 2.3 Kinh nghiệm Việc phân tích tài chính cho một dự án đầu tư kinh doanh nói chung và dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng là rất phức tạp và khó khăn... trình; + Chi phí tổ chức giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình; + Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình; + Chi phí khởi công, khánh thành, tuyên truyền quảng cáo; + Chi phí tổ chức thực hiện các công việc quản lý khác - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: 15 + Chi phí lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng; + Chi phí khảo sát xây dựng; + Chi phí lập báo cáo đầu tư, lập dự án hoặc lập... xem xét trong quá trình phân tích tài chính dự án đầu tư Nó là căn cứ quan trọng để đánh giá để đánh tính khả thi về mặt tài chính của dự án đầu tư Độ an toàn về mặt tài chính dự án đầu tư được được thể hiện qua các mặt sau: an toàn về nguồn vốn, an toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và 30 khả năng trả nợ An toàn về nguồn vốn : - Các nguồn vốn huy động phải được đảm bảo không chỉ... lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án - Vốn lưu động ban đầu : 17 - Gồm các chi phí để tạo ra các tài sản lưu động ban đầu ( cho một chu kì sản xuất kinh doanh hay trong vòng một năm ) đảm bảo cho dự án đi vào hoạt động theo các điều kiện kinh tế - kĩ thuật đã dự tính - Tài sản lưu động sản xuất ( vốn sản xuất ) gồm những tài sản dự trữ cho quá trình sản. .. thời điểm tính toán trong phân tích tài chính dự án đầu tư - Xác định r: Tỷ suất r được sử dụng trong việc tính chuyển các khoản tiền phát sinh trong thời kì phân tích về cùng một một mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tư ng lai, đồng thời nó còn được dùng làm độ đo giới hạn để đánh giá các dự án đầu tư Bởi vậy xác định r của dự án có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc đánh giá dự án đầu tư Để xác định . chính dự án, em đã quyết định lựa chọn đề tài: 1 Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản lấy ví dụ Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú. phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản Chương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản qua công trình Xây dựng tổ hợp dịch vụ, thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú. án đầu tư bất động sản lấy ví dụ Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm-Hà Đông-Hà Nội. - Phân tích một dự án cụ thể dưới góc độ chủ đầu tư