Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản lấy ví dụ Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm Hà Đông Hà Nội

Trong giai đoạn hiện nay, với sự phát triển mạnh mẽ của đô thị hoá. áp lực dân số ngày một gia tăng đang là một câu hỏi cần được giải đáp không chỉ đối với nhân dân Thủ đô nói riêng mà còn là vấn đề của đất nước ta hiện nay. Trước vấn đề bức thiết này, chính quyền thành phố đã có những giải pháp phù hợp với quy hoạch phát triển chung của đô thị cũng như nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Một trong những giải pháp đó là việc xây dựng các khu chung cư cao tầng ven nội đô như khu chung cư hồ Linh Đàm, khu chung cư Định Công và hàng loạt các chung cư tại các đô thị mới phía Tây, Đông và Bắc thành phố.Hiện nay, dưới sự cho phép và chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội, công ty trách nhiệm hữu hạn Lam Sơn đã lập dự án xây dựng Tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm, Hà Đông, thành phố Hà Nội. Dự án dự kiến sẽ được bắt đầu đi vào xây dựng vào cuối năm 2011. Dự án thể hiện sự tự tin và tính sáng tạo trong việc phát huy nội lực của công ty, khẳng định khả năng kinh doanh, góp phần giải quyết nhu cầu ở trong khu vực và góp phần tăng hiệu quả về kinh tế xã hội trên địa bàn quận Hà Đông.Tuy nhiên, dự án này có thực hiện và thực hiện có hiệu quả hay không. Điều đó còn tuỳ thuộc vào kết quả của phân tích tài chính dự án, công tác thẩm định tính khả thi của dự án và đặc biệt là thẩm định công tác phân tích tài chính. Dù chỉ một vài sai lầm hay sơ suất nhỏ trong thẩm định cũng có thể dẫn đến những quyết định sai lầm của công ty và kết quả đáng tiếc là không thể tránh khỏi.

DANH MỤC CÁC BẢNG

TÓM TẮT LUẬN VĂN

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 4

1 KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Dự án đầu tư bất động sản 4

1.1.1 Khái niệm 4

1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản 5

1.2 Phân tích tài chính Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 6

1.2.1 Khái niệm 6

1.2.2 Vai trò của phân tích tài chính 7

1.2.3 Yêu cầu của phân tích tài chính 8

1.2.4 Cơ sở tính toán trong phân tích tài chính 8

1.2.5 Nội dung phân tích tài chính: 13

2 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐÔNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 32

2.1 Nhân tố chủ quan 32

2.2 Nhân tố khách quan 34

2.3 Kinh nghiệm 35

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LẤY VÍ DỤ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỔ HỢP DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI, VĂN PHÒNG VÀ CĂN HỘ CAO CẤP TẠI PHÚ LÃM-HÀ ĐÔNG - HÀ NỘI 37

2.1 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY 37

2.1.3 Mục tiêu của dự án 40

2.2 GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN 40

2.2.1 Vị trí giới hạn của khu đất 40

2.2.2 Quy mô Dự án 41

2.2.3 Hình thức đầu tư Dự án 42

2.3 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 42

2.3.1 Tổng vốn đầu tư của dự án 42

2.3.2 Cơ cấu nguồn vốn 47

2.3.3 Lập báo cáo tài chính cho từng giai đoạn hoạt động của dự án 49

2.3.4 Lập báo cáo tài chính cho từng giai đoạn hoạt động của dự án 53

2.3.5 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư 55

2.4 NHẬN XÉT NHỮNG MẶT ĐÃ LÀM ĐƯỢC VÀ NHỮNG MẶT CÒN HẠN CHẾ NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 67

2.4.1 Nhận xét 67

2.4.2 Nguyên nhân 70

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 71

3.1 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ NÂNG CAO PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 71

3.1.1 Giải pháp hoàn thiện thu thập thông tin cho phân tích tài chính 71

3.1.2 Giải pháp cho nguồn nhân lực 72

3.1.3 Nâng cao năng lực quản lý 72

3.1.4 Giải pháp phòng ngừa rủi ro 72

KẾT LUẬN 82

DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83

Bảng 2.1 Quy hoạch diện tích đất sử dụng 41

Bảng 2.2 Tính toán tổng mức đầu tư của Dự án 44

Bảng 2.3 Tổng hợp nhu cầu vốn đầu tư dự án theo tiến độ (đơn vị tính 1000 đồng)46 Bảng 2.4 Kế hoạch huy động vốn mua căn hộ 48

Bảng 2.5 Tổng hợp nguồn vốn cho dự án 49

Bảng 2.6 Tổng hợp nhu cầu vốn từng năm (không kể lãi vay) 50

Bảng 2.7 Kế hoạch sử dụng vốn đầu tư (nghìn đồng) 51

Bảng 2.8 Lãi vay trong quá trình đầu tư (nghìn đồng) 54

Bảng 2.9 Doanh thu bán căn hộ dùng bù đắp lãi vay 56

Bảng 2.10 Tính giá trị khấu hao 57

Bảng 2.11 Vốn đầu tư tính về thời điểm gốc tính toán (cuối năm 2011) 60

Bảng 2.12 Doanh thu trong thời gian đầu tư tính về thời điểm gốc tính toán (cuối năm 2011) 60

Bảng 2.13 Tính thu nhập từ thuê văn phòng của dự án 61

Bảng 2.14 Tính về đầu kỳ từng kỳ thuê văn phòng 62

Bảng 2.15 Lợi nhuận quy về đầu kỳ (cuối năm 2011) 62

Bảng 2.16 Tổng hợp số liệu tính NPV của dự án 63

Bảng 2.17 Tính thu nhập từ thuê văn phòng của dự án 64

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết

Trong giai đoạn hiện nay, với sự phát triển mạnh mẽ của đô thị hoá áplực dân số ngày một gia tăng đang là một câu hỏi cần được giải đáp không chỉđối với nhân dân Thủ đô nói riêng mà còn là vấn đề của đất nước ta hiện nay.Trước vấn đề bức thiết này, chính quyền thành phố đã có những giải pháp phùhợp với quy hoạch phát triển chung của đô thị cũng như nâng cao đời sốngvật chất tinh thần của nhân dân Một trong những giải pháp đó là việc xâydựng các khu chung cư cao tầng ven nội đô như khu chung cư hồ Linh Đàm,khu chung cư Định Công và hàng loạt các chung cư tại các đô thị mới phíaTây, Đông và Bắc thành phố

Hiện nay, dưới sự cho phép và chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội,công ty trách nhiệm hữu hạn Lam Sơn đã lập dự án xây dựng Tổ hợp dịch vụthương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm, Hà Đông, thành phố

Hà Nội Dự án dự kiến sẽ được bắt đầu đi vào xây dựng vào cuối năm 2011

Dự án thể hiện sự tự tin và tính sáng tạo trong việc phát huy nội lực của công

ty, khẳng định khả năng kinh doanh, góp phần giải quyết nhu cầu ở trong khuvực và góp phần tăng hiệu quả về kinh tế xã hội trên địa bàn quận Hà Đông.Tuy nhiên, dự án này có thực hiện và thực hiện có hiệu quả hay không.Điều đó còn tuỳ thuộc vào kết quả của phân tích tài chính dự án, công tácthẩm định tính khả thi của dự án và đặc biệt là thẩm định công tác phân tíchtài chính Dù chỉ một vài sai lầm hay sơ suất nhỏ trong thẩm định cũng có thểdẫn đến những quyết định sai lầm của công ty và kết quả đáng tiếc là khôngthể tránh khỏi

Do vậy, trong quá trình học tập, với ý thức về tính phức tạp của thịtrường bất động sản cũng như tầm quan trọng trong công tác phân tích tàichính dự án, em đã quyết định lựa chọn đề tài:

“Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản lấy ví dụ Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm-Hà Đông-Hà Nội”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu về phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụthương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm-Hà Đông-Hà Nội tậptrung vào giải quyết các mục tiêu cơ bản sau đây:

- Hệ thống, khái quát hóa và tổng hợp những vấn đề lý luận về phân tíchtài chính dự án bất động sản và những vấn đề liên quan đặc biệt là các tiêuchuẩn trong quá trình phân tích tài chính dự án bất động sản

- Phân tích, đánh giá thực trạng, làm sáng tỏ những hạn chế, bất cập vànguyên nhân gây ra những vấn đề đó trong việc lập, phân tích tài chính tạimột dự án cụ thể là dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, vănphòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm-Hà Đông-Hà Nội dưới góc độ kháchquan nhất theo hệ thống pháp lý hiện hành, xem xét các mặt đạt được và chưađạt được của một dự án cụ thể

- Đề xuất định hướng, giải pháp nhằm giải quyết những bất cập góp phầnhoàn thiện nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản, qua đócủng cố, nắm vững và hoàn thiện những kiến thức đã học

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

- Những vấn đề lý luận cơ bản về dự án đầu tư và phân tích tài chính dự án đầu tư

- Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản lấy ví dụ Dự ánđầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tạiPhú Lãm-Hà Đông-Hà Nội

- Định hướng trong công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động

sản lấy ví dụ Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng vàcăn hộ cao cấp tại Phú Lãm-Hà Đông-Hà Nội

- Phân tích một dự án cụ thể dưới góc độ chủ đầu tư để đánh giá phân tích

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp được vận dụng chủ yếu trong nghiên cứu đề tài là phươngpháp so sánh, phân tích, tổng hợp và xem xét cụ thể thực trạng phân tích tàichính dự án ở dự án này Bên cạnh đó, sử dụng phép duy vật biện chứng làmnền tảng nghiên cứu, kết hợp nghiên cứu kinh nghiệm ở những dự án tương tự

đã vận hành tốt Từ đó đề xuất giải pháp phù hợp để ngày càng nâng cao vàhoàn thiện nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

Chương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản qua

công trình Xây dựng tổ hợp dịch vụ, thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp tại Phú Lãm-Hà Đông-Hà Nội

Chương III: Định hướng, giải pháp hoàn thiện phân tích tài chính

Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006: Hoạt động kinh doanh BĐS gồmcó: kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS Kinh doanh BĐS là việc bỏvốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS vàthị trường BĐS.

Việc đưa ra khái niệm dự án đầu tư bất động sản được xem xét dướinhiều góc độ khác nhau [1]:

-Về hình thức: Cũng như quy định chung về dự án, dự án đầu tư kinhdoanh bất động sản là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết, hệthống các hoạt động và chi phí theo một kế hoach nhằm đạt dược những kếtquả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

- Về quản lý: Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một công cụ quản

lý, việc sử dụng vốn, đất đai, lao động để tạo ra các kết quả tài chính trongkinh tế xã hội trong một thời gian dài

- Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một tổngthể các hoạt động và chi phí cần thiết được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽvới thời gian và địa điểm xác định để tạo mới,mở rộng hoặc cải tạo những cơ

sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai

Dự án bao gồm bốn nội dung cơ bản:

- Mục tiêu của dự án gồm: mục tiêu mang tính chất tổng quát vĩ mô nhưkinh tế, xã hội,…,và mục tiêu cụ thể là mục tiêu mà nó thể hiện sản phẩmcuối cùng của dự án và thường mang lại lợi ích cho nhà đầu tư

- Kết quả mang lại của dự án : đây sẽ là cơ sở để đạt được mục tiêu đặt ra

- Hoạt động triển khai là: Chỉ ra những công việc cần phải thực hiện, xácđịnh trách nhiệm những người thực hiện cũng như là tiến độ, thời gian bắt đầu

và kết thúc, xác định được nguồn lực bao gồm nguồn lực về tài chính, kĩ thuật(máy móc, thiết bị công nghệ, trình độ, lao động……)

1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản

- Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đấtđai Các công trình bất động sản được xây dựng trên đất để kinh doanh nhằmmang lại lợi ích cho chủ đầu tư Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia,nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đất đai đều phải được phân tích kỹ lưỡng

để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh các chi phí cơhội của đất đai đó Vì vậy, mọi dự án đầu tư bất động sản đều phải phân tíchtrên hai khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội

- Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời giandài, do đó sẽ có rất nhiều rủi ro (ảnh hưởng của lạm phát, trượt giá; ảnhhưởng của tự nhiên như thiên tai, lũ lụt;…) Vì vậy, trong phân tích tài chính,cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có cácphương án hành động để dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; vàđặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị thời gian củacác dòng tiền

- Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phântích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn

sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặpkhó khăn, đảm bảo tiến độ thi công của dự án

1.2 Phân tích tài chính Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

1.2.1 Khái niệm

Xem xét khái niệm tài chính dự án đầu tư, tài chính dự án đầu tư là: “Tất

cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một dự án đầu tư Bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi, phân phối” [2]

Phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một nội dungkinh tế quan trọng trong quá trình soạn thảo dự án; Phân tích tài chính nhằmđánh giá tính khả thi của dự án bất động sản về mặt tài chính thông qua việc:Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thựchiện có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, cơ cấu các loại vốn,các nguồn tài trợ cho dự án)

Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án trêngóp độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án Có nghĩa là xem xétnhững chi phí sẽ phải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc dự án,xem xét những lợi ích mà đơn vị thực hiện dự án sẽ thu được do thực hiện dự

án Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án.Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư, được thể hiệnqua:[3]

- An toàn về nguồn vốn huy động;

- An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn vàkhả năng trả nợ;

- An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xéttính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án khi các yếu tốkhách quan tác động theo hướng bất lợi

Việc tính toán đánh giá các chỉ tiêu tài chính ở khía cạnh định lượngcũng cần phải lưu ý là ngoài những chỉ tiêu nội dung phân tích chung như các

dự án thì dự án đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản còn có những đặcđiểm riêng biệt ảnh hưởng đến phân tích tài chính: do đặc điểm của công trìnhbất động sản, thị trường bất động sản và ảnh hưởng kinh tế xã hội to lớn củabất động sản mang lại

1.2.2 Vai trò của phân tích tài chính

Phân tích tài chính có vai trò quan trọng của dự án đầu tư kinh doanh bấtđộng sản Việc phân tích tài chính chính là xương sống xuyên suốt quá trìnhđầu tư của dự án:

- Phân tích tài chính cuả dự án cung cấp các thông tin cần thiết để chủđầu tư đưa ra quyết định có nên đầu tư hay không Vì mục tiêu của các tổchức cá nhân đầu tư là việc lựa chọn đầu tư vào đâu để đem lại lợi nhuậnthích đáng nhất

Ngay cả đối với các tổ chức kinh doanh phi lợi nhuận, phân tích tàichính cũng là một trong các nội dung được quan tâm, các tổ chức này cũngmuốn chọn những giải pháp thuận lợi dựa trên cơ sở chi phí tài chính rẻ nhấtnhằm đạt được mục tiêu cơ bản của mình

- Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh xã hội:

Cả hai nội dung phân tích trên đều phải dựa trên việc so sánh lợi ích thuđược và khoản chi phí phải bỏ ra Song phân tích tài chính chỉ tính đến chi phí

và những lợi ích sát thực đối với những cá nhân và các tổ chức đầu tư

Còn phân tích kinh tế xã hội các khoản lợi ích và chi phí được xem xéttrên giác độ lợi ích kinh tế - xã hội Do đó dựa trên những chi phí và lợi íchtrong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũngnhư những lợi ích của nền kinh tế - xã hội phải bỏ ra hay thu được

1.2.3 Yêu cầu của phân tích tài chính

Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính

dự án cần phải có được những yêu cầu sau: [4]

- Nguồn số liệu sử dụng phân tích cần phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậycao đáp ứng được mục tiêu phân tích

- Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu

để phản ảnh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án (căn cứ vào những chỉtiêu chung tối thiểu và căn cứ vào đặc điểm của sản phẩm bất động sản cụ thể

để bổ sung hoặc loại bớt những chỉ tiêu cần thiết)

- Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu.Kết quả phân tích này là căn cứ để quyết định đầu tư, hay để thẩm định

dự án đầu tư và đánh giá hiệu quả đầu tư tùy từng góc độ nghiên cứu

1.2.4 Cơ sở tính toán trong phân tích tài chính

1.2.4.1 Gía trị thời gian của tiền

Tiền có giá trị về mặt thời gian do ảnh hưởng của các yếu tố sau:

- Do ảnh hưởng của yếu tố lạm phát : cùng một lượng tiền nhưng lượnghàng hóa cùng loại mua được ở giai đoạn này nhỏ hơn giai đoạn trước Điềunày biểu thị sự thay đổi giá trị của tiền theo thời gian ( giá trị của tiền giảm )

- Do ảnh hưởng của các yếu tố ngẫu nhiên : giá trị thời gian của tiền biểuhiện ở giá trị gia tăng hoặc giảm đi theo thời gian do ảnh hưởng của các yếu

tố ngẫu nhiên ( may mắn hoặc rủi ro)

Vd: Trong nông nghiệp giá trị tiền dùng để sản xuất lương thực trongnhững năm thời tiết thuận lợi cao hơn những năm thiên tai;

Trong kinh doanh bất động sản thời gian gần đây các yếu tố vĩ mô lãisuất, lạm phát, tỷ giá, giá đất các khu vực điều chỉnh cũng tác động đến giá trịthời gian của tiền

- Do thuộc tính vận động và khả năng sinh lời của tiền trong nền kinh tếthị trường đồng vốn luôn luôn được sử dụng dưới mọi hình thức để đem lạilợi ích cho người chủ sở hữu và không để vốn chết Ngay cả khi nhàn rỗi tiềncủa nhà đầu tư cũng được gửi vào ngân hàng và vẫn sinh lời Như vậy nếuchúng ta có một khoản tiền đem đầu tư kinh doanh hoặc gửi ngân hàng thìthời gian sau chúng ta sẽ có một khoản tiền lớn hơn số vốn ban đầu như vậygiá trị của tiền được biểu hiện thông qua lãi tức Lãi tức được xác định bằngtổng số vốn đã tích lũy được trừ vốn ban đầu.

Lãi suất = lãi tức trong một đơn vị thời gian * 100%

Vốn đầu tư ban đầu

a Công thức tính chuyển các khoản tiền phát sinh

Trong các thời đoạn của thời kỳ phân tích về cùng một mặt bằng thời gian

ở hiện tại hoặc tương lai ( đầu thời kỳ phân tích hay cuối thời kì phân tích )

- Trường hợp tính chuyển một khoản tiền phát sinh trong thời kì phântích về mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương lai :

FV = PV( 1 + r )n

PV = FV * 1 / ( 1+ r )n

Trong đó : ( 1+r )n : hệ số tính kép hoặc hệ số tương lai hóa giá trị tiền tệdùng để chuyển một khoản tiện từ giá trị hiện tại về tương lai

1/ (1+r)n : hệ số chiết khấu hoặc hiện tại hóa giá trị từ tương lai về hiện tại

r : tỷ suất chiết khấu

n : thời gian ( năm , tháng , quý )

- Trường hợp chuyển các khoản tiền phát sinh trong từng thời đoạn củathời kì phân tích về cùng một mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương lai

- Nếu các khoản tiền phát sinh vào đầu thời kì phân tích khi đó tổng củachúng được tính chuyển về cùng mặt bằng thời gian ở tương lai hoặc hiện tại

1 )

1 (

1

) 1 (

PV = A1(1/ (1+r)1 + A2(1/(1+r)2) +………+ An*1/(1+r)n

- Trường hợp các khoản tiền phát sinh từng thời đoạn hơn kém nhau một

tỉ lệ phần trăm không đổi so với khoản tiền phát sinh ở thời đoạn kế trước đó:

án đầu tư Bởi vậy xác định r của dự án có ý nghĩa rất quan trọng đối với việcđánh giá dự án đầu tư

Để xác định r phải xuất phát từ điều kiện cụ thể của từng dự án Tỷ suất rđược xác định dựa vào chi phí sử dụng vốn Mỗi nguồn vốn có giá trị sử dụngriêng đó là suất thu lời tối thiểu do người cung cấp nguồn vốn yêu cầu, bởivậy chi phí sử dụng vốn phụ thuộc vào cơ cấu các nguồn vốn huy động

-Nếu vay vốn để đầu tư thì r là lãi suất vay

-Nếu vay từ nhiều nguồn vốn với r khác nhau:

k

Ivk

Rk Ivk

1

1

*

Trong đó :

Ivk : số vốn vay từ nguồn k

Rk : lãi suất vay từ nguồn k

m : số nguồn vay

- Lãi suất danh nghĩa và lãi suất thực tế

Tất cả các công thức chuyển các khoản tiền phát sinh của thời kì phântích về cùng một mặt bằng thời gian đã nêu ở phần trên đều dựa trên cơ sở r làlãi suất thực

Lãi suất danh nghĩa là lãi suất mà thời đoạn phát biểu mức lãi khôngtrùng với thời đoạn ghép lãi

Lãi suất thực là lãi suất mà thời đoạn phát biểu mức lãi trùng với thờiđoạn ghép lãi

Công thức: r = (1+ rd/m1)m2 – 1

Trong đó :

r là lãi suất thực trong thời đoạn tính toán

rd là lãi suất danh nghĩa trong thời đoạn phát biểu

m1 là số thời đoạn ghép lãi trong thời đoạn phát biểu

m2 là số thời đoạn ghép lãi trong thời đoạn tính toán

- Chọn thời điểm tính toán

Do tiền có giá trị về mặt thời gian nên việc chọn thời điểm tính toán đểđánh giá mặt tài chính của dự án có quy mô không lớn thời gian thực hiện đầu

tư không dài thì thời điểm được chọn để phân tích là thời điểm bắt đầu thựchiện đầu tư Đối với dự án có quy mô lớn thời gian thực hiện đầu tư dài thìthời điểm được chọn để phân tích là thời điểm của dự án bắt đầu được đi vào

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể cảthiết bị công nghệ cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuyển giaocông nghệ; chi phí lắp đặt và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị; chi phí vậnchuyển, bảo hiểm thiết bị; thuế, phí và các chi phí có liên quan khác.

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thườngnhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí bồi thường khác; cáckhoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí thực hiện tái định cư có liênquan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồithường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng;chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư

- Chi phí quản lý dự án: là các chi phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chứcquản lý việc thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự

án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao, đưa công trình

vào khai thác sử dụng, bao gồm:

+ Chi phí tổ chức lập báo cáo đầu tư, chi phí tổ chức lập dự án đầu tưhoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật;

+ Chi phí tổ chức thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc hoặc lựa chọnphương án thiết kế kiến trúc;

+ Chi phí tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cưthuộc trách nhiệm của chủ đầu tư;

+ Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật;+ Chi phí tổ chức lập, thẩm định hoặc thẩm tra, phê duyệt thiết kế kỹthuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán công trình;

+ Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;

+ Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng;+ Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường của công trình;+ Chi phí tổ chức lập định mức, đơn giá xây dựng công trình;

+ Chi phí tổ chức kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượngcông trình theo yêu cầu của chủ đầu tư;

+ Chi phí tổ chức kiểm tra chứng nhận đủ điều kiện bảo đảm an toànchịu lực và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình;

+ Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanhtoán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình;

+ Chi phí tổ chức giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình;+ Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;

+ Chi phí khởi công, khánh thành, tuyên truyền quảng cáo;

+ Chi phí tổ chức thực hiện các công việc quản lý khác

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm:

+ Chi phí lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng;

+ Chi phí khảo sát xây dựng;

+ Chi phí lập báo cáo đầu tư, lập dự án hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật;+ Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án;

+ Chi phí thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc;

+ Chi phí thiết kế xây dựng công trình;

+ Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, chi phíthẩm tra tổng mức đầu tư, dự toán công trình;

+ Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chiphí phân tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựachọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;

+ Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng, giámsát lắp đặt thiết bị;

+ Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường;

+ Chi phí lập định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình;

+ Chi phí kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình;

+ Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toáncông trình, định mức xây dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng tronghoạt động xây dựng,

+ Chi phí tư vấn quản lý dự án (trường hợp thuê tư vấn);

+ Chi phí thí nghiệm chuyên ngành;

+ Chi phí kiểm tra chất lượng vật liệu, kiểm định chất lượng công trìnhtheo yêu cầu của chủ đầu tư;

+ Chi phí kiểm tra chứng nhận đủ điều kiện bảo đảm an toàn chịu lực vàchứng nhận sự phù hợp về chất lượng công trình;

+ Chi phí giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (trường

hợp thuê tư vấn);

+ Chi phí quy đổi chi phí đầu tư xây dựng công trình về thời điểm bàngiao, đưa vào khai thác sử dụng;

+ Chi phí thực hiện các công việc tư vấn khác

- Chi phí khác: là những chi phí không thuộc các nội dung quy định tạiđiểm nêu trên nhưng cần thiết để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình,bao gồm:

+ Chi phí rà phá bom mìn, vật nổ;

+ Chi phí bảo hiểm công trình;

+ Chi phí di chuyển thiết bị thi công và lực lượng lao động đến công trường;+ Chi phí đăng kiểm chất lượng quốc tế, quan trắc biến dạng công trình;+ Chi phí đảm bảo an toàn giao thông phục vụ thi công các công trình;+ Chi phí hoàn trả hạ tầng kỹ thuật bị ảnh hưởng khi thi công công trình;+ Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;

+ Chi phí nghiên cứu khoa học công nghệ liên quan đến dự án; vốn lưuđộng ban đầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh,lãi vay trong thời gian xây dựng; chi phí cho quá trình chạy thử không tải và cótải theo quy trình công nghệ trước khi bàn giao trừ giá trị sản phẩm thu hồiđược;

+ Các khoản phí và lệ phí theo quy định;

+ Một số khoản mục chi phí khác

- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượngcông việc phát sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòngcho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án

- Vốn lưu động ban đầu :

- Gồm các chi phí để tạo ra các tài sản lưu động ban đầu ( cho một chu kì

sản xuất kinh doanh hay trong vòng một năm ) đảm bảo cho dự án đi vào hoạtđộng theo các điều kiện kinh tế - kĩ thuật đã dự tính.

- Tài sản lưu động sản xuất ( vốn sản xuất ) gồm những tài sản dự trữcho quá trình sản xuất ( nguyên, nhiên, vật liệu, công cụ, dụng cụ…đang dựtrữ trong kho ) và tài sản trong sản xuất ( giá trị sản phẩm dở dang )

- Tài sản lưu động lưu thông ( vốn lưu thông ): tài sản dự trữ cho quátrình lưu thông ( thành phẩm hàng hóa dự trữ trong kho hay đang gửi bán ) vàtài sản trong quá trình lưu thông ( vốn bằng tiền, các khoản phải thu )

- Vốn dự phòng :

Chi phí dự phòng cho các khoản chi phí phát sinh không dự kiến trước được

b Phương pháp xác định tổng mức đầu tư:

Đây là nội dung quan trọng đầu tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích tàichính dự án Tính toán chính xác tổng mức đầu tư có ý nghĩa quan trọng trongviệc xác định tính khả thi của dự án

- Phương pháp cộng chi phí : nội dung phương pháp này là căn cứ vàocác khoản chi phí dự tính theo từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu tư rồitổng hợp thành tổng mức đầu tư Theo đó, tổng mức đầu tư được xác định dựatrên việc xem xét chi phí dự tính cho từng công việc theo thiết kế cơ sở của

dự án trong phần phân tích kĩ thuật [6]

- Chi phí xây dựng được tính theo những khối lượng chủ yếu từ thiết kế

cơ sở, các khối lượng khác dự tính và đơng giá xây dựng phù hợp

- Chi phí thiết bị được tính theo số lượng, chủng loại, giá trị từng loạithiết bị hoặc giá trị toàn bộ dây truyền công nghệ theo giá thị trường ở thờiđiểm lập dự án hoặc theo báo giá của nhà cung cấp và dự tính các chi phí vậnchuyển, bảo quản, lắp đặt thiết bị này và chi phí đào tạo chuyển giao côngnghệ ( nếu có )

- Chi phí quản lý dự án và chi phí khác ( các khoản chi phí trước vậnhành ) tùy theo từng khoản mục, căn cứ theo quy định quản lý đầu tư xâydựng của Nhà nước để xác định tỉ lệ phần trăm hoặc bằng cách lập dự toán.Vd: Chi phí lập, thẩm định dự án được tính bằng tỉ lệ phần trăm so vớichi phí thiết bị và xây lắp; chi phí thiết kế, thẩm định thiết kế kĩ thuật, tổngmức dự toán dược tính bằn tỉ lệ phần trăm so với chi phí xây dựng; chi phíquảng cáo dự án, chi phí khởi công đền bù giải phóng mặt bằng ; chi phí đàotạo bồi dưỡng được tính bằn cách lập dự toán Riêng đối với chi phíĐBGPMB được tính theo khối lượng đền bù của dự án và theo quy định hiệnhành của Nhà nước về giá đền bù và chính sách tái định cư tại địa phương nơitiến hành dự án.

- Ph ươ ng pháp định mức vốn : căn cứ vào định mức phí vốn đầu tư / mộtđơn vị sản phẩm ( suất vốn đầu tư ) theo từng loại công trình để xác định tổngmức vốn đầu tư (suất vốn đầu tư) Nó được xác định [7] :

Iv = QDA* SVDT *K

Trong đó : Iv : vốn đầu tư của dự án

Qda : công suất thiết kế của công trình dự án

Svdt : suất vốn đầu tư

dự án đầu tư xây dựng

Viện kinh tế xây dựng đã tiến hành nghiên cứu, biên soạn và ban hànhtập chỉ tiêu về suất vốn đầu tư theo tiêu chuẩn xây dựng ( TCXD) và các tiêuchuẩn nhà ở TCVN Trong cuốn này có đầy đủ và cụ thể các mức suất vốnđầu tư cho các loại công trình xây dựng, những công trình xây dựng mangtính kinh doanh Nhưng để sát thực tế thì cần thiết tính toán trên cơ sở suấtđầu tư của các công trình tương tự trong khu vực xét đến yếu tố biến thiêntheo thời gian.

Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở gồm các chi phí cần thiết đểxây dựng ngôi nhà tính trên 1m2 diện tích sàn, trong đó chi phí thiết bị baogồm chi phí mua sắm, lắp đặt thang máy và các thiết bị phục vụ vận hànhthang máy, máy bơm nước Nó không bao gồm các chi phí xây dựng côngtrình hạ tầng kĩ thuật và chi phí làm ngoại thất bên ngoài công trình

1.2.5.2 Xác định cơ cấu và nguồn vốn tài trợ cho dự án:

Cơ cấu nguồn vốn bao gồm :

1.2.5.3 Dự tính doanh thu, kế hoạch trả nợ, dự trù lỗ lãi và tính toán các luồng tiền của dự án.

- Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án:

Doanh thu là một chỉ tiêu rất quan trọng trong việc phân tích tài chính ,

nó là cơ sở quan trọng cho việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính như :

IRR, NPV, tỉ lệ lợi ích – chi phí, thời gian thu hồi vốn, bảng cân đối thu chi,bảng dự trù lỗ lãi, bảng cân đối kế toán, dòng tiền ….

Doanh thu hàng năm của dự án là toàn bộ giá trị hàng hóa được bántrong một năm Doanh thu của dự án được tính cho từng năm hoạt động dựavào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm của dự án Kế hoạch sản xuất vàtiêu thụ hàng năm được lập trong quá trình nghiên cứu, phân tích về thịtrường và phân tích về mặt kĩ thuật của dự án Việc phân tích khía cạnh thịtrường của dự án sẽ cho phép chúng ta được tính số lượng sản phẩm của dự

án sản xuất có thể tiêu thụ hàng năm Phân tích kĩ thuật cho ta biết khối lượngsản phẩm tối đa mà dự án có thể sản xuất được hàng năm Doanh thu hàngnăm được xác định bằng cách lấy khối lượng sản phẩm tiêu thụ được của năm

đó nhân với giá bán một sản phẩm

- Dự tính chi phí sản xuất ( dịch vụ ):

Chỉ tiêu này cũng được tính cho từng năm trong suốt cả đời dự án Khácvới việc tính doanh thu hàng năm việc tính chi phí hàng năm ngoài việc liênquan đến kế hoạch sản xuất và kế hoạch tiêu thụ hàng năm còn liên quan đến

cả kế hoạch khấu hao và kế hoạch chung của dự án Trong đó, khấu hao là mộtyếu tố của chi phí sản xuất do vậy mức khấu hao có ảnh hưởng đến lợi nhuận,đến mức thuế thu nhập hàng năm phải nộp của doanh nghiệp Nếu khấu haotăng, lợi nhuận giảm và do đó thuế thu nhập doanh nghiệp giảm và ngược lại.Xác định mức khấu hao có ý nghĩa quan trọng trong việc phân tích tài chính

- Dự tính mức lỗ lãi của dự án :

Trên cơ sở số liệu dự tính về tổng doanh thu, chi phí từng năm tiến hành

dự tính mức lỗ lãi hàng năm của dự án

Thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất khẩu phải nộp

3 Doanh thu thuần (1-2)

4

Tổng chi phí sản xuất, dịch vụ ( chưa có lãi

vay)

5 Lãi vay

6 Thu nhập chịu thuế ( 3-4-5)

7 Thuế thu nhập doanh nghiệp

8 Lợi nhuận thuần sau thuế ( 6-7)

9 Phân phối lợi nhuận thuần

Các tỉ lệ tài chính

1 Quay vòng vốn lưu đông

2 Llợi nhuận thuần / doanh thu thuần

3 Lợi nhuận thuần / vốn chủ sở hữu

4 Lợi nhuận thuần / tổng mức đầu tư

- Xác định dòng tiền của dự án

Là dòng chi phí và lợi ích ( doanh thu ) của dự án trong suốt quá trìnhhoạt động Nó là mức chênh lệch giữa khoản thu và khoản chi tại thời điểmxem xét Dòng tiền của dự án bao gồm :

Dòng chi phí: bao gồm tất cả các khoản chi phí bỏ ra trong suốt quá trình

kề từ khi bắt đầu bỏ vốn cho đến khi kết thúc dự án, gồm có:

+ Dòng chi phí vốn của dự án ( vốn cố định và vốn lưu động ): dòng chiphí này diễn ra trong những năm của quá trình thực hiện xây dựng công trình

và những chi phí để tạo ra tài sản lưu động ban đầu

+ Thay đổi vốn lưu động ròng của dự án: trong quá trình vận hành khaithác dự án vốn lưu động có thể tăng hoặc giảm

+ Dòng chi phí vận hành hàng năm: chi phí nguyên vật liệu, năng lượng,tiền lương, tiền công nhân viên, bảo dưỡng máy móc thiết bị …không baogồm khấu hao vì khấu hao đã xác định trong chi phí vốn của dự án Phần lãivay phải trả hàng năm cũng không xác định vào đây vì đã được chiết khấu chiphí và doanh thu của dự án.

Dòng lợi ích : là doanh thu của dự án từ công việc kinh doanh

Xác định dòng tiền của dự án Năm

9 lợi nhuận sau thuế

10 Tăng giảm vốn lưu động

11 dòng tiền sau thuế

1.2.5.4 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư [8]

Các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực tài chính của doanh nghiệp:

-Hệ số vốn tự có so với vốn vay : hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1.đối với dự án có triển vọng, hiệu quả là rõ ràng thì hệ số này có thể lớn hơn 1vào khoảng 2/3 thi dự án thuận lợi

-Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50% Đối với các dự án thuận lợi thì tỉ lệ này có thể là 40%

-Tỷ lệ tổng thu của lợi nhuận thuần cộng khấu hao so với nợ đến hạnphải trả lớn hơn 1 thì khả năng trả nợ của dự án được đảm bảo.

Chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án :

-Lợi nhuận thuần : là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án, chỉ tiêu lợinhuận thuần được tính cho từng năm hoặc từng giai đoạnh hoạt động của đời

dự án Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt động của dự án và

để tính chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình quân năm của cảđời dự án

Lợi nhuận thuần từng năm được tính theo công thức :

Wi = Oi - CiTrong đó :

Oi : doanh thu thuần năm thứ i

Ci : chi phí năm thứ I, bao gồm tất cả các khoản chi phí liên quan đếnsản xuất, kinh doanh năm thứ i: chi phí sản xuất, chi phí tiêu thụ sản phẩm,chi phí quản lý hành chính, chi phí khấu hao, chi phí trả lãi vốn vay, thuế thunhập doanh nghiệp và chi phí khác

Wi : lợi nhuận thuần năm thứ i

Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án theo mặt bằng hiện tại xác địnhnhư sau :

PV(W) = 



n i

và tổng các khoản chi của cả đời dự án đã được đưa về thời điểm đó Bởi vậy,chỉ tiêu này bao gồm không chỉ tổng lợi nhuận thuần từng năm của cả đời dự

án mà còn bao gồm cả các khoản thu khác không trực tiếp do hoạt động sảnxuất kinh doanh mang lại như: giá trị thu hồi thanh lý tài sản cố định ở cuốiđời dự án, thu hồi vốn lưu động…thu nhập thuần của dự án tính chuyển về

thời điểm hiện tại kí hiệu là NPV Tính về thời điểm tương lai là NFV, trênthực tế thường tính chuyển về hiện tại Đây được xem như một chỉ tiêu quantrọng để đánh giá dự án đầu tư Dự án được chấp nhận khi NPV>=0 khi đótổng các khoản thu của dự án lớn hơn hoặc bằng tổng các khoản chi phí saukhi đã đưa về mặt bằng hiện tại hoặc tương lai Chỉ tiêu này được sử dụngnhư tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự án loại trừ lẫn nhau.

NPV chuyển về mặt bằng hiện tại được tính theo công thức :

Ivo là vốn đầu tư ban đầu

Wi là thu nhập ròng của dự án đã trừ đi chi phí nhưng chưa trừ khấu haonhận được vào năm thứ i

Chỉ tiêu NPV có tính đến giá trị theo thời gian của tiền, tính đến yếu tốtrượt giá, lạm phát, thông qua việc điều chỉnh W và r Tuy nhiên chỉ tiêu nàyphụ thuộc nhiều vào tỉ suất chiết khấu, do đó cần xác định tỉ suất chiết khấucho phù hợp

Dự án được chấp nhận khi NPV > 0 khi đó tổng các khoản thu của dự

án lớn hơn tổng các khoản chi của dự án tính theo mặt bằng hiện tại

Khi NPV < 0 dự án không được chấp nhận khi đó tổng các khoản thucủa dự án nhỏ hơn tổng các khoản chi tính theo mặt bằng hiện tại

Hệ số hoàn vốn (RR) hay tỉ suất lợi nhuận vốn đầu tư :

Hệ số này nói lên mức độ thu hồi vốn đầu tư ban đầu từ lợi nhuận thuầnthu được hàng năm Nói cách khác, nó phản ánh mức lợi nhuận đát được tínhtrên một đơn vị vốn đầu tư trong năm Được tính như sau :

-Nếu tính cho từng năm hoạt động : RR

-Nếu tính bình quân năm cả đời dự án : RR

RR=

Ivo Wpv

Trong đó :

Wi là lợi nhuận thu được năm thứ i tính theo mặt bằng hiện tại

Ivo là tổng vốn đầu tư tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động

Tỉ số lợi ích – chi phí

Tỉ số này kí hiệu là B/C được xác định bằng tỉ số giữa lợi ích thu được

và chi phí bỏ ra Chi phí và lợi ích của dự án có thể được tính tại mặt bằngthời điểm hiện tại hoặc tương lai Tính theo công thức:

N I

i r Ci

i r Bi

) 1 ( 1

) 1 (

1 1

Trong đó : Bi : doanh thu năm thứ i

Ci : chi phí năm thứ i

PV(B) : giá trị hiện tại của các khoản thubao gồm doanh thu ở các nămcủa đời dự án

PV( C) : giá trị hiện tại của các khoản chi phí

Thời gian thu hồi vốn đầu tư ( T ):

Thời gian thu hồi vốn đầu tư là số thời gian cần thiết để dự án hoạt độngthu hồi đủ số vốn đầu tư đã bỏ ra Nó chính là khoảng thời gian để hoàn vốnđầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần vàkhấu hao thu hồi hàng năm Thời gian thu hồi vốn đầu tư có thể được xácđịnh khi chưa tính đến yếu tố thời gian của tiền gọi là thời gian thu hồi vốngiản đơn và thời gian thu hồi vốn đầu tư có tính >

Phương pháp xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư có tinh đến yếu tố

thời gian của tiền cũng tuân theo phương pháp chung : cộng dồn và từ dần+ Phương pháp cộng dồn : được tính như sau :







T i

ipv D W

1

) (  >=Ivo+ Phương pháp trừ dần : Thời gian thu hồi vốn đầu tư tính theo phươngpháp trừ dần như sau :

Nếu Ivi là vốn đầu tư phải thu hồi ở năm thứ i

(W+ D) là lợi nhuận thuần vá khấu hao năm thứ i

i = Ivi – (W + D) là số vốn đầu tư còn lại chưa thu hồi được của năm i,phải chuyển sang năm thứ (i + 1) để thu hồi tiếp

Ta có : I vi+1 = i * ( 1+r ) khi i 0 thì i -> T

Thời gian thu hồi vốn đầu tư có tính đến yếu tố thời gian của tiền cũng

có thể được xác định thời gian thu hồi vốn đầu tư tính theo tình hình hoạtđộng từng năm tính theo công thức :

Ti = ( W Ivo D)ipvChỉ tiêu này cho biết thời gian thu hồi vốn nếu chỉ dựa vào khoản thu hồilợi nhuận thuần và khấu hao của năm i

+ Thời gian thu hồi vốn đầu tư tính theo tình hình hoạt động bình quânnăm của cả đời dự án

T =( W Ivo D)pvChỉ tiêu nay cho biết thời gian thu hồi vốn đầu tư nếu chỉ dựa vào khoảnthu hồi bình quân năm của cả đời dự án

Hệ số hoàn vốn nội bộ ( IRR) :

IRR là mức lãi suất nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu, chuyển các khoảnthu chi của dự án về mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu bằng tổng chi.IRR cho ta thấy mức sinh lời của dự án hay tỉ suất lợi nhuận của dự án

có NPV2 < 0 IRR cần tìm ứng với NPV = 0 sẽ nằm giữa hai tỉ suất chiêtkhấu trên được thực hiện theo công thức :

1 2

1

r r NPV NPV

NPV



Trong đó : h theo tình hình hoạt động của từng năm hoặc bình quân nămcủa cả đời dự án Thời gian

Điểm hòa vốn được biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật (sản lượng tại điểmhòa vốn) và chỉ tiêu giá trị ( doanh thu tại điểm hòa vốn ) Nếu sản lượng hoặcdoanh thu của cả đời dự án lớn hơn sản lượng hoặc doanh thu tại điểm hòavốn thì dự án có lãi và ngược lại Do đó chỉ tiêu điểm hòa vốn càng nhỏ càngtốt, mức độ an toàn của dự án càng cao, thời hạn thu hồi vốn càng ngắn

Có hai phương pháp xác định điểm hòa vốn :

-Phương pháp đại số:

x = p f v

Đây là công thức xác định điểm hòa vốn tính bằng đơn vị hiện vật

trong đó :

x : lượng sản phẩm bán ra được tại điểm hòa vốn

p : giá một đơn vị sản phẩm

v : chi phí khả biến tính cho một sản phẩm

f : tổng định phí cả đời dự án hay một năm: bao gồm các chi phí cho bộmáy gián tiếp, lãi vay, khấu hao tài sản cố định, chi phí bảo dưỡng, bảo hiểm,thuế cố định hàng năm

doanh thu hòa vốn ( điểm hòa vốn tính bằng dơn vị giá trị)

vi f

1

1

) 1 (

-Phương pháp đồ thị : lập một hệ trục tọa độ, trục hoành biểu thị số lượngsản phẩm, trục tung biểu thị chi phí cho sản phẩm hoặc doanh thu do bán sảnphẩm Điểm hòa vốn là giao của đường biểu diễn doanh thu và chi phí

Đồ thị minh họa

Chọn thời điểm tính toán:

Trong phân tích tài chính, lựa chọn thời điểm để tính toán tùy thuộc vàoquy mô dự án:

- Dự án có quy mô nhỏ, thời gian thực hiện dự án không dài thì thờiđiểm tính toán là thời điểm bắt đầu thực hiện đầu tư dự án

- Dự án quy mô lớn, thời gian thực hiện dự án là kéo dài thì thời điểmlựa chọn tính toán có thể là ở hiện tại – khi bắt đầu dự án hoặc là thời điểmkết thức giai đoạn thi công, xây dựng công trình – thời điểm dự án bắt đầu đivào khai thác

1.2.5.5 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư

Độ an toàn về mặt tài chính dự án là một nội dung cần thiết phải xem xét trong quá trình phân tích tài chính dự án đầu tư Nó là căn cứ quan trọng để đánh giá để đánh tính khả thi về mặt tài chính của dự án đầu tư Độ an toàn

về mặt tài chính dự án đầu tư được được thể hiện qua các mặt sau: an toàn

về nguồn vốn, an toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và

M

lai

lo

khả năng trả nợ

An toàn về nguồn vốn :

-Các nguồn vốn huy động phải được đảm bảo không chỉ đủ về số lượng

mà còn phải phù hợp về tiến độ cần bỏ vốn

- Đảm bảo về pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động

- Xem xét các điều kiện cho vay vốn , hình thức thanh toán và trả nợ vốn

An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ

Nó được thể hiện qua việc xem xét các chỉ tiêu : Tỉ lệ giữa tài sản lưuđộng so với nợ ngắn hạn gọi là khả năng thanh toán hiện hành

Khả năng thanh toán hiện hành = TS lưu động >=1

Nợ ngắn hạn

Tỉ số khả năng trả nợ = nguồn trả nợ hàng năm của dự án

Nợ phải trả hàng năm( gốc và lãi)

Tỷ số này được so sánh với mức quy định chuẩn tùy theo từng ngànhnghề Dự án được đánh giá có khả năng trả nợ khi tỉ số này đạt được mứcchuẩn quy định

1.2.5.6 Phân tích độ nhạy của dự án

Mục tiêu: Tìm ra các yếu tố nhạy cảm với dự án để từ đó dự kiến các yếu

tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính để lựa chọn phương án tối ưu.Phương pháp thực hiện :

-Cho các yếu tố đầu vào thay đổi cùng một tỉ lệ tính lại chỉ tiêu hiệuquả tài chính, đo lường tỷ lệ phần trăm sự thay đổi của các yếu tố rồi đưa rakết luận về độ nhạy cảm của dự án đối với các yếu tố

-Cho các yếu tố thay đổi trong giới hạn của thị trường Mỗi sự thay đổi

ta có một phương án

-Sử dụng độ lệch chuẩn, phương pháp biến thiên.

Phân tích độ nhạy của dự án: là xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệuquả tài chính dự án (lợi nhuận, thu nhập thuần, hệ số hoàn vốn nội bộ ) khicác yếu tố liên quan tới chỉ tiêu này thay đổi Phân tích độ nhạy nhằm xem xétmức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố liên quan Phân tích độ nhạy nhằm giúp chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm vớinhững yếu tố nào, yếu tố nào gây ra sự thay đổi nhiều nhất chỉ các chỉ tiêu, từ

đó đưa ra biện pháp quản lý trong quá trình thực hiện dự án Mặt khác phântích độ nhạy còn cho phép lựa chọn được những dự án có độ an toàn cao hơn.(Dự án có độ an toàn cao là dự án vẫn đạt được hiệu quả khi những yếu tố tácđộng đến nó thay đổi theo những chiều hướng không có lợi)

Phân tích độ nhạy được thực hiện theo các phương pháp sau:

Phương pháp 1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ

tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉtiêu hiệu quả xem xét Phương pháp này được tiến hành như sau: [18]

+ Xét các biến chủ yếu - những yếu tố liên quan ảnh hưởng tới chỉ tiêuhiệu quả tài chính xem xét của dự án

+ Tăng giảm mỗi yếu tố đó theo cùng một tỉ lệ % nào đó

+ Tính lại chỉ tiêu hiệu quả xem xét

+ Đo lường tỉ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sự thay đổicủa các yêu tố Yếu tố nào làm cho chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi lớn thì

dự án nhạy cảm với yếu tố đó Yếu tố này cần phải được nghiên cứu và quản

lý trong quá trình thực hiện dự án để hạn chế các tác động xấu của yếu tố nàytới hiệu quả của dự án

Từ thực tế một số dự án đã phân tích độ nhạy, thấy rằng IRR nhạy cảmnhiều nhất với giá cả của sản phẩm rồi đến chi phí khả biến Vì vậy, trong quản

lý dự án phải đặc biệt quan tâm đến 2 yếu tố này Cần phải có biện pháp giảmchi phí khả biến và tăng giá cả của sản phẩm lên

Phương pháp 2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố đến chỉ

tiêu hiệu quả tài chính để xem xét độ an toàn của dự án

Để phân tích độ nhạy ngoài 2 phương pháp sử dụng phổ biến như trên.Tathường sử dụng thêm một số phương pháp khác như: sử dụng độ lệch chuẩn,

hệ số biến thiên để phân tích…

2 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐÔNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Nhân tố chủ quan

Nhân tố chủ quan là những nhân tố bên trong doanh nghiệp trong phạm

vi nghiên cứu chỉ xem xét các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động phân tích tàichính bao gồm: cơ chế hoạt động, trình độ nhân viên phân tích tài chính , hệthống thông tin của doanh nghiệp, trang thiết bị cơ sở vật chất kĩ thuật

a Cơ chế hoạt động:

Cơ chế hoạt động có ảnh hưởng rất lớn tới công tác phân tích tàichính Sự khác biệt về hình thức pháp lý tổ chức doanh nghiệp, đặc điểmkinh tế kĩ thuật của ngành sẽ ảnh hưởng lớn tới công tác phân tích tàichính của doanh nghiệp

Tính chất ngành nghề kinh doanh ảnh hưởng tới thành phần cơ cấu vốnkinh doanh của doanh nghiệp, ảnh hưởng đến quy mô vốn sản xuất kinhdoanh cũng như tỉ lệ thích ứng để hình thành và sử dụng chúng Do đó ảnhhưởng tới tốc độ luân chuyển vốn, cách thức đầu tư và thanh toán chi trả

Tính thời vụ của chu kỳ sản xuất lại ảnh hưởng trước hết đến nhu cầuvốn sử dụng và doanh thu tiêu thụ sản phẩm Trong doanh nghiệp đầu tư kinhdoanh bất động sản có chu kì sản xuất lâu dài nên nhu cầu vốn lưu động giữacác thời kì thường có biến động lớn vì vậy cần phải đảm bảo cân đối nguồn

vốn của doanh nghiệp.

b Nhận thức của lãnh đạo doanh nghiệp về hoạt động phân tích tài chínhPhân tích tài chính của các doanh nghiệp nhằm thực hiện nhiều mục tiêu

và một trong nhiều mục tiêu quan trọng là phục vụ cho công tác điều hành sảnxuất kinh doanh của các doanh nghiệp khoa học hơn, các quyết định của lãnhđạo doanh nghiệp phù hợp với thực tiễn

Là người ra quyết định, lãnh đạo doanh nghiệp cần nhận thức đầy đủ vềtầm quan trọng của phân tích tài chính, sử dụng các kết quả phân tích trongquá trình quản lý, điều hành sản xuất kinh doanh Tuy nhiên do ảnh hưởngcủa cơ chế quản lý cũ trong thời gian dài nên tuy đã có nhiều đổi mới nhưngtại nhiều doanh nghiệp nhát là doanh nghiệp Nhà nước tư duy điều hành sảnxuất và quản lý còn theo cảm tính chủ quan chưa xuất phát từ cơ sở khoa học.điều này xuất phát từ hạn chế về kiến thức năng lực quản lý và nhận thức từngười lãnh đạo doanh nghiệp

Vì vậy nhận thức đúng đắn của người lãnh đạo là rất quan trọng, nếu họnhận thức đúng đắn sẽ giúp cho doanh nghiệp phát triển và ngược lai nếu họnhận thức sai thì sẽ làm cho hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệpgặp khó khăn

Đây là nhân tố quan trọng, con người ở đây là đề cập đến bộ máy quản

lý và lực lượng lãnh đạo của doanh nghiệp mà trước hết là giám đốc giámđốc là người toàn quyền quản lý và sử dụng tài sản và nguồn vốn của doanhnghiệp, là người chịu trách nhiệm về mọi tà chính của doanh nghiệp nếugiám đốc cõ xu hướng phát triển đúng đắn thì sẽ giúp cho kinh doanh có lãi

c Trình độ và số lượng nhân viên thực hiện phân tích tài chính:

Đội ngũ cán bộ quản lý của doanh nghiệp cũng ảnh hưởng rất lớn đếnhiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp Nếu đội ngũ cán bộ

có trình độ chuyên môn vững vàng, năng động, sáng tạo, thu thập thông tin

số liệu kịp thời chính xác thì sẽ giúp cho giám đốc có quyết định kịp thời

đúng đắn.

Trong việc phân tích tài chính thường do các chuyên gia về tài chínhđảm nhiệm trình độ chuyên môn nghiệp vụ và kinh nghiệm công tác của họảnh hưởng rất lớn đến kết quả công tác phân tích tài chính Phân tích đòi hỏihiểu biết sâu rộng về tài chính kế toán và các kiến thức tổng hợp như : hiểubiết về sản phẩm dịch vụ, thị trường, chính sách đầu tư….vì vậy doanh nghiệpcần quan tâm đầu tư chiều sâu cho đội ngũ cán bộ phân tích tài chính, cóchính sách đào tạo thường xuyên cho họ

d Nhân tố khác

Các nhân tố khác như trang thiết bị, cơ sở vật chất kĩ thuật, hệ thống máytính, phần mềm hỗ trợ cũng góp phần thúc đẩy công tác phân tích tài chínhcủa doanh nghiệp phát triển

Môi trường kinh tế là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đếnhoạt động phân tích tài chính của doanh nghiệp Nền kinh tế thị trường là môitrường ra đời và phát triển công tác phân tích tài chính đặc biệt là những nước

có thị trường chứng khoán

* Môi trường kinh tế tác động tới phân tích tài chính dưới các góc độ sau:

-Sự ổn định của nền kinh tế : Ảnh hưởng trực tiếp tới doanh thu của doanhnghiệp, ảnh hưởng tới nhu cầu về vốn kinh doanh Những biến động của nềnkinh tế gây nên những rủi ro trong kinh doanh mà các nhà phân tích tài chínhphải dự báo trước nó ảnh hưởng đến chi phí đầu tư, máy móc ,trả lãi vay…

-Ảnh hưởng của giá cả thị trường,lãi suất, thuế :

Giá cả thị trường ảnh hưởng lớn tới doanh thu, do đó cũng ảnh hưởngđến lợi nhuận của doanh nghiệp Sự tăng giảm của lãi suất và giá cổ phiếucũng ảnh hưởng tới sự tăng giảm chi phí tài chính và sự hấp dẫn của các hìnhthức tài trợ khác nhau Sự tăng giảm thuế cũng ảnh hưởng tới tình hình kinhdoanh khả năng tiếp tục đầu tư hay rút khỏi đầu tư

Tất cả các yếu tố trên được nhà phân tích tài chính để phân tích các hìnhthức tài trợ xác định thời gian tìm kiếm nguồn vốn trên thị trường

-Sự cạnh tranh về thị trường và tiến bộ công nghệ kĩ thuật và cạnh tranh

về sản phẩm đang sản xuất và sản phẩm tương lai giữa các doanh nghiệp ảnhhưởng đến kinh tế tài chính của doanh nghiệp và các liên quan chặt chẽ tớikhả năng tài trợ để doanh nghiệp tồn tại và phát triển

-Đòi hỏi phải ra sức cải tiến bộ máy kĩ thuật, xem xet và đánh giá lạitoàn bộ tình hình tài chính, khả năng thích ứng với thị trường từ đó đề ranhững chính sách thích hợp cho doanh nghiệp

* Chính sách của nhà nước trong lĩnh vực tài chính kế toán : Tác độngrất lớn đến phân tích tài chính của doanh nghiệp Nếu các chính sách này ổnđịnh và mang tính tiên tiến thì sẽ thúc đẩy việc xác định và tính toán chínhxác các chỉ tiêu tài chính doanh nghiệp chú trọng và hoàn thiện ban hành các

bộ luật về kế toán, thống kê, tài chính, thuế, nhà nước sẽ tạo điều kiện thuậnlợi cho công tác phân tích tài chính của doanh nghiệp

2.3 Kinh nghiệm

Việc phân tích tài chính cho một dự án đầu tư kinh doanh nói chung và

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng là rất phức tạp và khó khăn

Nó đòi hỏi người làm công tác phân tích tài chính phải có đủ năng lực và trình

độ, phải có kiến thức tổng hợp trong quá trình phân tích, yêu cầu cao về kiếnthức tài chính dự án, kiến thức kinh nghiệm về thị trường bất động sản, kiến

thức tổng hợp về cách thu nhận thông tin và xử lý, sử dụng thông tin làm yếu

tố đầu vào của quá trình phân tích tài chính dự án bất động sản Vì vậy, đểnâng cao hiệu quả công tác phân tích tài chính thì nhà đầu tư càn phải thuthập, phân tích đánh giá tất cả các yếu tố bên trong và bên ngoài ảnh hưởngđến dự án đầu tư của doanh nghiệp Đồng thời nhà đầu tư cần phải nghiên cứuthị trường nơi có dự án để từ đó có những biện pháp đầu tư phù hơp, xác địnhđược những thế mạnh của khu vực để tư đó có những biện pháp trong thu chi

để cân đối nguồn vốn cho phù hợp

Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một dự án đầu tư kinh doanhđòi hỏi thời gian đầu tư tương đối dài, lượng vốn lớn, vì vậy nhà đầu tư cầnphải xác định được mục tiêu của dự án, quy mô của dự án để từ đó phân bổnguồn vốn một cách tập trung hay phân tán theo các giai đoạn, và tiến độ thicông của từng hạng mục, và cả công trình

Thông thường thực hiện một phân tích tài chính gồm 4 bước cơ bản+ Đánh giá nguồn vốn với các luồng tiền mặt (các luồng vào và cácluồng ra)

+ Ước tính độ lớn của các luồng tiền mặt

+ Lập biểu đồ các luồng tiền mặt :sau khi ước tính tất cả các độ lớn củaluồng tiền mặt có thể tạo một sơ đồ luồng tiền mặt

+ Tính toán luồng tiền mặt ròng dùng một tỉ lệ chiết khấu đã thỏa thuận.Bởi giá trị của một đôla tương lai sẽ ít hơn giá trị của một đôla hôm nay, nêngiá trị của luồng tiền mặt tương lai phải được chiết khấu

CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN LẤY VÍ DỤ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỔ HỢP DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI, VĂN PHÒNG VÀ CĂN HỘ CAO CẤP

TẠI PHÚ LÃM-HÀ ĐÔNG - HÀ NỘI

2.1 SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY

2.1.1 Giới thiệu về công ty

Công ty TNHH Lam Sơn được thành lập ngày 24/2/2007 chủ trì thànhlập liên danh với Công ty cổ phần đầu tư xây dựng 18, công ty Cổ phân giaothông Hồng Hà (thực hiện liên danh thực hiện dự án thông qua hợp đồng liêndanh có phân chia trách nhiệm, quyền lợi cụ thể thông qua hợp đồng này).Trụ sở của Liên danh thực hiện dự án đặt tại trụ sở của công ty Lam Sơn tạiPhú Lãm, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội, thống nhất sử dụng con dấutrong các văn bản của liên danh là con dấu của Công ty TNHH Lam Sơn vàCông ty TNHH Lam Sơn là đại diện của liên danh, đại diện của liên danh sẽ

tổ chức thành lập Ban quản lý dự án, thành lập bộ phận kinh doanh và các bộphận liên quan trong quá trình thực hiện dự án Tổng vốn điều lệ của liêndanh là 120 tỷ đồng

Theo nhận xét và đánh giá tại dự án đầu tư Công ty TNHH Lam Sơn cóđội ngũ cán bộ chuyên môn giàu kình nghiệm và nhiệt huyết, luôn nỗ lực họchỏi hoàn thành tốt công việc Trong đó có nhiều cán bộ có kinh nghiệm quản

lý, triển khai các dự án đầu tư khu đô thị, nhà ở và các dự án đầu tư xây dựngcông trình Bên cạnh đó Công ty cổ phần đầu tư xây dựng 18 và Công ty cổphần giao thông Hồng Hà là những doanh nghiệp xây lắp đã có kinh nghiệmthi công nhiều công trình dân dụng và giao thông (căn cứ vào bản năng lực,kinh nghiệm kèm theo dự án)