Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa hiện nay thì việc xây dựng các khu công nghiệp ngày càng nhiều và chiếm 1 phần lớn diện tích đất trong đó diện tích nhà ở của người dân cũng bị giải tỏa để phục vụ cho việc xây dựng này. Trong khi đó quỹ đất thì hạn hẹp còn dân số thì ngày càng tăng nhanh. Thay vào đó hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao gồm các khu chung cư cao cấp, trung cấp và nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, áp lực sốt giá nhà ở do cung không đủ cầu đang bị đẩy lùi Thành phố Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực hiện chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư trên địa bàn. Tuy nhiên, kết quả mới dừng ở mức độ các mô hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là đối với người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức.
bộ giáo dục đào tạo TRƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN khoa môi tr ờng & đô thị CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Chuyên ngành: Kinh tế quản lý đô thi Đề tài: THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ CAO TẦNG : DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ”TỔ HỢP CƠNG TRÌNH ĐA NĂNG 28 TẦNG – LÀNG QUỐC TẾ THĂNG LONG” Sinh viên thực hiện : Đỗ Ngọc Hà Mã sinh viên : CQ520927 Lớp : Kinh tế và quản lý đô thi Khóa : 52 Hệ : Chính quy Giáo viên hướng dẫn : TS.Nguyễn Thanh Huyền Hà Nội; tháng năm 2014 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thanh Huyền LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo đã viết bản thân thực hiện; không chép; cắt ghép báo cáo hoặc luận văn của người khác; nếu sai phạm xin chịu kỷ luật với Nhà trường Hà Nội; ngày tháng năm 2014 Sinh viên Đỗ Ngọc Hà SV: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thanh Huyền LỜI CẢM ƠN Trong quá trình hoàn thành chuyên đề; em nhận giúp đỡ; chỉ bảo tận tình các thầy giáo Khoa Mơi trường và Đô thị các anh chị, cán bợ hướng dẫn Phịng phát triển dự án , Cơng ty CP Đầu tư phát triển nhà và Xây dựng Tây Hồ Trước hết em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS.Nguyễn Thanh Huyền người dành nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn em suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Lê Thu Hoa; TS Nguyễn Hữu Đoàn;TS Nguyễn Kim Hoàng, tập thể khoa Môi trường và Đô thị; bộ môn Kinh tế và Quản lý Đô thị và nhiều thầy cô khác trang bị cho em kiến thức quý báu để giúp em hoàn thành chuyên đề nghiên cứu này Em xin chân thành cảm ơn các cán bợ; nhân viên phịng phát triển dự án Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển nhà và xây dựng Tây Hồ Đặc biệt là Ông Nguyễn Quang Tuấn-Phó giám đốc Cơng ty Cổ phần Đầu tư Phát triển nhà và xây dựng Tây Hồ Nội tạo điều kiện thuận lợi cho em có hội làm việc; học tập việc tìm hiểu thực tế và thu thập số liệu có liên quan đến đề tài Em xin chân thành cảm ơn gia đình và toàn thể bạn bè quan tâm góp ý và giúp đỡ em hoàn thành đề tài này Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội; ngày tháng năm 2014 Sinh Viên Đỗ Ngọc Hà SV: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thanh Huyền MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ 1.1.Tổng quan bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm Bất động sản 1.1.2 Phân loại Bất động sản 1.1.3 Hàng hoá bất động sản 1.2 Khái niệm chung chung cư 1.3 Nhà chung cư cao tầng Hà Nội 1.3.1 Phân loại 1.3.1.1 Phân loại theo độ cao 1.3.1.2 Phân loại theo tính 10 1.3.1.3 Phân loại theo sở hữu 10 1.3.2 Đặc điểm chung cư cao tầng: 10 1.4 Vị trí chung cư việc phát triển thị đại 11 Hinh 1: Vị trí xây dưng toa nhà chung cư 28 tầng- làng quốc tế Thăng Long 13 2.1.2 Điều kiện tư nhiên 13 2.1.3 Cơ sở hạ tầng ki thuât 14 Hinh 2: Mặt chung cư làng quốc tế Thăng Long 14 19 TÀI LIỆU THAM KHẢO 50 SV: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thanh Huyền DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản GPMB Giải phóng mặt bằng CPXD Cấp phép xây dựng DAĐT Dự án đầu tư CSHT Cơ sở hạ tầng GTVT Giao thông vận tải UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa SV: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thanh Huyền DANH MỤC BẢNG; HÌNH I BẢNG LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ 1.1.Tổng quan bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm Bất động sản 1.1.2 Phân loại Bất động sản 1.1.3 Hàng hoá bất động sản 1.2 Khái niệm chung chung cư 1.3 Nhà chung cư cao tầng Hà Nội 1.3.1 Phân loại 1.3.1.1 Phân loại theo độ cao 1.3.1.2 Phân loại theo tính 10 1.3.1.3 Phân loại theo sở hữu 10 1.3.2 Đặc điểm chung cư cao tầng: 10 1.4 Vị trí chung cư việc phát triển thị đại 11 Hinh 1: Vị trí xây dưng toa nhà chung cư 28 tầng- làng quốc tế Thăng Long 13 2.1.2 Điều kiện tư nhiên 13 2.1.3 Cơ sở hạ tầng ki thuât 14 Hinh 2: Mặt chung cư làng quốc tế Thăng Long 14 19 TÀI LIỆU THAM KHẢO 50 SV: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thanh Huyền LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Trong trình cơng nghiệp hóa hiện đại hóa hiện việc xây dựng khu công nghiệp ngày nhiều chiếm phần lớn diện tích đất đó diện tích nhà ở của người dân bị giải tỏa để phục vụ cho việc xây dựng Trong đó quỹ đất hạn hẹp cịn dân số ngày tăng nhanh Thay vào đó hàng loạt dự án xây dựng nhà ở, bao gồm khu chung cư cao cấp, trung cấp nhà ở xã hội, nhà cho công nhân, áp lực sốt giá nhà ở cung không đủ cầu bị đẩy lùi Thành phố Hà Nội địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng thực hiện chương trình phát triển nhà ở để giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tượng dân cư địa bàn Tuy nhiên, kết quả mới dừng ở mức độ mơ hình thí điểm, Hà Nội thiếu nhà ở nghiêm trọng, đối với người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức Việc xây dựng khu chung cư vấn đề cấp thiết của khơng riêng quyền Hà Nội mà mối quan tâm của dân cư thành phố Sống chung cư trở thành trào lưu, với giới trẻ Hà Nội Giá cả hợp lý, thiết kế hiện đại môi trường sống thóang đãng khiến mặt hàng chung cư bán dù điều kiện thị trường nhà đất ảm đạm Trong khu chung cư xây dựng lên vấn đề đặt việc quản lý khu chung cư tiến hành thế nào, bởi lẽ tại Hà Nội nhiều thành phố khác vụ tai nạn ở chung cư thường xuyên xảy hỏa hoạn, xuống cấp gây sập nhà… vụ việc giải quyết thế trách nhiệm của bên liên quan đến người biết đến Quản lý sử dụng vận hành nhà chung cư cao tầng lĩnh vực nhạy cảm phức tạp.Thực trạng, hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở Trong đó lại có sở hữu riêng của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư Thế sở pháp lý để chứng minh, xác định rõ quyền sở hữu chung, sở hữu riêng quyền SVTH: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thanh Huyền sử dụng chung chưa rõ ràng Mặt khác, tại Luật Nhà ở, ban quản trị chủ sở hữu bầu, có trách nhiệm quyền hạn lớn thay mặt dân ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, bảo trì; thu quản lý kinh phí vận hành; bàn giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì Nhưng Ban quản trị lại khơng có tư cách pháp nhân nên không đủ thẩm quyền giải quyết vấn đề nảy sinh vận hành, vậy thực tế chưa có chủ đầu tư dự án áp dụng quy định Ngoài bất cập quy định có bất cập xuất phát từ thực tiễn Có thể thấy hầu hết nhà đầu tư dự báo sai hoặc không quan tâm xây dựng diện tích chung đủ đáp ứng nhu cầu của người dân, quan quản lý địa phương chưa hướng dẫn, giám sát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thiếu chỗ để xe, nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp Phương tiện lại, dừng đỗ tùy tiện sân chơi, vỉa hè mà không tổ chức quản lý Trong khu chung cư liên tục xây dựng lên để giải quyết vấn đề nhà ở việc tìm hiểu thực trạng quản lý đề giải pháp cho khu chung cư trở nên cấp thiết bao giờ hết Thời gian qua đã phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư việc giải quyết lúng túng, chủ yếu văn bản pháp luật chưa đầy đủ, chưa phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố Trong trình thực tập tại Công ty CP Đầu tư phát triển nhà Xây dựng Tây Hồ ,tôi thấy việc nghiên cứu ,đánh giá công tác quản lý nhà chung cư,qua đó nêu giải pháp cần thiết,giúp cho có nhìn rõ nét vấn đề chung cư Vì vậy tơi xin chọn đề tài:Thực trạng giải pháp quản lý nhà ở chung cư cao tầng : Dự án đầu tư xây dựng ”Tổ hợp cơng trình đa 28 tầng – Làng Quốc Tế Thăng Long” 2.Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu việc thực hiện công tác quản lý khu chung cư để đánh giá mặt tích cực mặt tồn tại - Trên sở của việc đánh giá đề xuất biện pháp để quản lý chung cư đạt hiệu quả cao SVTH: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thanh Huyền - Tìm hiểu quản lý chung cư đã vào thực tế thế nào? Từ đó rút nội dung chưa phù hợp hoặc chưa hoàn chỉnh 3.Phương pháp nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu Để hoàn thành đề tài, với góc độ của sinh viên khoa Môi trường-Đô thị, đã sử dụng phương pháp nghiên cứu đã học như: - Phương pháp điều tra thực tế - Phương pháp phân tích tổng hợp - Phương pháp quy nạp diễn giải - Phương pháp diễn dịch Ngồi cịn có phương pháp quan sát thực tế tại khu chung cư Phạm vi đối tượng nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu thực trạng quản lý dự án tại chung cư làng Quốc Tế Thăng Long từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý dự án có thể áp dụng cho dự án khác địa bàn Hà Nội 4.Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu kết luận; kết cấu đề tài có phần chính: Chương I: Cơ sở lý luận quản lý nhà ở chung cư Chương 2: Thực trạng công tác quản lý nhà chung cư dự án: “tổ hợp cơng trình đa 28 tầng – làng quốc tế Thăng Long” Chương 3: Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Quản Lý Nhà Chung Cư Em đã dành nhiều thời gian công sức với cố gắng cao để hoàn thành chuyên đề nhiên sự hạn chế việc thu thập số liệu; kinh nghiệm hiểu biết của bản thân nên không tránh khỏi thiếu sót Em mong sự nhận ý kiến đóng góp của thầy cô cán hướng dẫn để có thể tiếp tục bổ sung; hoàn thiện nghiên cứu với nội dung ngày tốt Em xin chân thành cảm ơn SVTH: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thanh Huyền CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ 1.1.Tổng quan về bất động sản Trước tìm hiểu chung cư cần phải có nhìn tổng quan Bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm Bất động sản Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đú; Cỏc tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” * Đặc điểm của bất động sản + Tính cá biệt tính khan hiếm Đặc điểm của BĐS xuất phát từ tính cá biệt tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai giới hạn diện tích đất đai của miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định không di dời của đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh có yếu tố không giống Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống có vị trí khơng gian khác kể cả hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế + Tính bền lâu Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng hoặc sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu Vì vậy, tính bền lâu của BĐS tuổi thọ của vật kiến trúc cơng trình xây dựng.Tính chất lâu bền của hàng hố BĐS đất đai khơng bị đi, không bị SVTH: Đỗ Ngọc Hà Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thanh Huyền NHẬN XÉT CỦA CÁN BỘ HƯỚNG DẪN THỰC TẬP - Họ và tên sinh viên: Đỗ Ngọc Hà - Lớp: Kinh tế quản lý đô thị; Khoá : 52 - Tên đề tài: Thực Trạng Và Giải Pháp Quản Lý Nhà Ở Chung Cư Cao Tầng : Dự Án Đầu Tư Xây Dựng ”Tổ Hợp Cơng Trình Đa Năng 28 Tầng – Làng Quốc Tế Thăng Long” Họ và tên cán hướng dẫn: : Phạm Quang Tuấn Cơ quan: Công ty CP Đầu tư phát triển nhà Xây dựng Tây Hồ Đia liên hệ (email; điện thoại): : (84-4) 37320010 Nội dung nhận xét: Hà Nội; ngày Xác nhận quan SVTH: Đỗ Ngọc Hà tháng năm 20… Cán hướng dẫn Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp SVTH: Đỗ Ngọc Hà GVHD: TS Nguyễn Thanh Huyền Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Thanh Huyền ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN Khoa Môi trường và Đô thi NHẬN XÉT CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP - Họ và tên sinh viên: Đỗ Ngọc Hà - Lớp: Kinh tế quản lý đô thị; Khoá: 52 - Tên đề tài: Thực Trạng Và Giải Pháp Quản Lý Nhà Ở Chung Cư Cao Tầng : Dự Án Đầu Tư Xây Dựng ”Tổ Hợp Cơng Trình Đa Năng 28 Tầng – Làng Quốc Tế Thăng Long” Nhận xét: - Kết luận và cho điểm : Giáo viên hướng dẫn Hà Nội; ngày SVTH: Đỗ Ngọc Hà tháng năm 2014 Lớp: Kinh tế & Quản lý Đô thị K52 ... TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ Ở CHUNG CƯ CAO TẦNG : DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ”TỔ HỢP CƠNG TRÌNH ĐA NĂNG 28 TẦNG – LÀNG QUỐC TẾ THĂNG LONG? ?? 2.1 Tổng Quan Về Dự Án Đầu Tư Xây Dựng ? ?Tổ Hợp Cơng Trình. .. Trình Đa Năng 28 Tầng – Làng Quốc Tế Thăng Long? ?? 2.1.1 Giới thiệu chung dự án đầu tư xây dựng ? ?tổ hợp cơng trình đa 28 tầng – làng quốc tế thăng long? ?? Dự án đầu tư xây dựng ? ?tổ hợp công. .. cư Chương 2: Thực trạng công tác quản lý nhà chung cư dự án: ? ?tổ hợp cơng trình đa 28 tầng – làng quốc tế Thăng Long? ?? Chương 3: Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Quản Lý Nhà Chung Cư Em đa? ?