Phân tích và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại văn phòng và nhà ở tại khu đô thị mới ngã năm sân bay cát bi tp hải phòng

bộ giáo dục đào tạo Tr-ờng đại học bách khoa hà nội Luận văn thạc sĩ khoa học Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu t- xây dựng tổ hợp Dịch Vụ Th-ơng Mại-văn phòng nhà khu đô thị ngà năm - sân bay cát bi - TP Hải Phòng Tr-ơng trung dũng Hà nội - 2005 giáo dục đào tạo Tr-ờng đại học bách khoa hà nội Luận văn thạc sĩ khoa học Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu t- xây dựng tổ hợp Dịch vụ th-ơng mại-văn phòng nhà khu đô thị ngà năm - sân bay cát bi- TP Hải Phòng Ngành: Quản trị kinh doanh Mà sè : Tr-¬ng trung dịng Ng-êi h-íng dÉn khoa häc: PGS.TS Ngun Minh D Hµ néi - 2005 Mơc lơc Trang Phần mở đầu: Ch-ơng 1: Cơ sở lý thuyết phân tích kinh tế dự án đầu t- 1.1- Khái niệm chung đầu t- dự án đầu t- 1.2- Các loại phân tích kinh tế dự án đầu t- 16 1.3- Phân tích hiệu dự án đầu t- có tính đến rủi ro 22 Tóm tắt ch-ơng 29 Ch-ơng 2: Đặc điểm dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn 30 phòng nhà khu đô thị - Cát Bi - TP Hải Phòng 2.1- Thực trạng đầu t- xây dựng khu đô thị ë mét sè tØnh vµ thµnh 30 n-íc………………………………………………………… 2.2- Giới thiệu dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM - văn phòng nhà 35 khu đô thị Ngà Năm - sân bay Cát Bi Tóm tắt ch-ơng 50 Ch-ơng 3: Phân tích hiệu dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn 51 phòng nhà khu đô thị Ngà Năm - Sân bay Cát Bi- TP Hải Phòng 3.1- áp dụng lý thuyết phân tích hiệu dự án đầu t- khu đô thị 3.2- Phân tích hiệu kinh tế tài dự án xây dựng tổ hợp DVTM-văn 51 62 phòng nhà Khu đô thị Ngà Năm - Sân bay Cát Bi - TP Hải Phòng 3.3- Phân tích hiệu dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng nhà 85 Khu đô thị - Cát Bi - TP Hải Phòng có tính đến rủi ro 3.4- Đánh giá hiệu kinh tế xà hội dự án 91 Tóm tắt ch-ơng 93 Phần kết luận đề đài 94 Tài liệu tham khảo Phụ lục Tài liệu tham khảo PGS.TS Nguyễn Minh Duệ (2003) - Bài giảng Phân tích quản lý dự án đầu t- TS Đặng Minh Trang (2002), Tính toán dự án đầu t- - NXB Thống kê TS Đặng Minh Trang (2001), Quản trị dự án đầu t- (H-ớng dẫn tập) NXB Giáo dục Tr-ờng Đại học Bách Khoa thành phố Hồ Chí Minh (2000), Phân tích lựa chọn dự án đầu t- Quy hoạch khu khu đô thị vùng ven đô thành phố Hải Phòng giai đoạn 2003-2020 - UBND thành phố Hải Phòng Ch-ơng trình phát triển nhà thành phố Hải Phòng đến năm 2005 Định h-ớng phát triển đến năm 2010 - 2020 - UBND thành phố Hải Phòng Quyết định số 654/QĐ - UB ngày 31/03/2003 - UBND thành phố Hải Phòng ban hành Quy định, quản lý quy hoạch, chế sách -u đÃi đầu t- xây dựng phát triển công trình thuộc dự án đầu t- phát triển hạ tầng kỹ thuật Khu đô thị Ngà Năm - Sân bay Cát Bi Ban quản lý khu đô thị Ngà Năm Sân bay Cát Bi thành phố Hải Phòng - Tài liệu l-u trữ Một số vấn đề quy hoạch phát triển khu đô thị mởi Việt Nam (báo cáo tổng hợp) - Vụ QLKT Bộ Xây dựng 1997 10 Một số vấn đề quy hoạch phát triển khu đô thị Việt Nam Vụ quản lý kiến trúc quy hoạch - Hµ Néi 1998 - 1999 11 Lt doanh nghiƯp Ban hành Chính phủ phê duyệt, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 12 Quy chế quản lý đầu t- xây dựng ban hành theo Nghị định số 52/1999/NĐ - CP ban hành ngày 08/07/1999 Nghị định số 07/2003/NĐ - CP ban hành ngày 30/01/2003 Phần phụ lục Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Lớp CH QTKD 2003-2005 Phần mở đầu Tính cấp thiết đề tài: Trong xu thÕ më cưa vµ héi nhËp, nỊn kinh tÕ ViƯt Nam đà phát triển mạnh mẽ bền vững Đời sống vật chất tinh thần tầng lớp nhân dân đ-ợc cải thiện nâng cao râ rƯt Thùc hiƯn ®-êng lèi ®ỉi míi cđa Đảng Nhà n-ớc Việt Nam, ngành kinh tế đạt mức tăng tr-ởng cao, sở sản xuất công nghiệp, th-ơng mại, du lịch - dịch vụđ-ợc mở rộng phát triển mạnh mẽ, thành phố lớn n-ớc Cùng với phát triển mạnh mẽ ngành nghề sản xuất kinh doanh, tăng tr-ởng kinh tế kéo theo gia tăng nhu cầu phát triển đô thị vùng, miền, địa ph-ơng n-ớc đặc biệt thành phố lớn, có thành phố Hải Phòng Bên cạnh định h-ớng chiến l-ợc quy hoạch phát triển đô thị quốc gia thành phố thay đổi theo h-ớng đa dạng hoá thành phần kinh tế nh- lực l-ợng lao động, gắn liền với nếp sống sinh hoạt theo kiểu đô thị ng-ời dân đà làm cho nhu cầu phát triển thêm khu đô thị thực vấn ®Ò mang tÝnh tÊt yÕu sù vËn ®éng ®i lên kinh tế xà hội nói chung nhằm đáp ứng nhu cầu mặt đời sống xà hội Bên cạnh tải, xuống cấp khu đô thị cũ gia tăng dân số đô thị nh- nhu cầu ng-ời dân việc nâng cao điều kiện sống, có nhu cầu nhà mức thu nhập ngày đ-ợc cải thiện, điều khẳng định tầm quan trọng mang tính chiến l-ợc lĩnh vực đầu t- Tuy nhiên, thành công lĩnh vực đầu t- xây dựng phát triển khu đô thị ngày lại phụ thụôc nhiều vào tính khả thi dự án Nếu dự án không đảm bảo tính hiệu không đem lại cho thành phố thay đổi tích cực mà ng-ợc lại làm ảnh h-ởng đến trực tiếp đến nhà đầu t-, ảnh h-ởng trực tiếp đến quy hoạch phát triển đô thị thành phố Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Lớp CH QTKD 2003-2005 Để đánh giá hiệu dự án đầu t- nói chung dự án đầu t- xây dựng khu đô thị nói riêng công việc quan trọng cần phải tiến hành phân tích, đánh giá hiệu kinh tế dự án Xuất phát từ nhận thức tầm quan trọng việc phân tích, đánh giá hiệu dự án đầu t-, nên đà chọn đề tài: " Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu t- xây dựng tổ hợp dịch vụ th-ơng mại (DVTM)-văn phòng nhà - Tại khu đô thị Ngà Năm - Sân bay Cát Bi - Thành phố Hải Phòng" Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Mục đích đề tài tập trung nghiên cứu số sở lý luận đầu t- dự án đầu t- áp dụng vấn đề lý luận ph-ơng pháp luận qúa trình nghiên cứu để phân tích đánh giá hiệu dự án đầu t- xây dựng khu đô thị từ trình bày ph-ơng pháp cụ thể để phân tích đầy đủ hiệu kinh tế dự án đầu t- xây dựng tổ hợp TMDV khu đô thị Ngà Năm - Sân bay Cát Bi - TP Hải Phòng Đối t-ợng, phạm vi nghiên cứu đề tài: Đối t-ợng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu tổng quát vấn đề hiệu dự án đầu t- sâu phân tích tiêu chuẩn đánh giá hiệu dự án đầu t- nhà đầu t- để từ đ-a nhận định tính khả thi dự án t-ơng lai Phạm vi nghiên cứu đề tài dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng nhà Công ty TNHH Thuỳ D-ơng khu đô thị Ngà Năm - Sân bay Cát Bi - Thành phố Hải Phòng Ph-ơng pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng ph-ơng pháp vật biện chứng làm tảng, đồng thời kết hợp với việc sử dụng ph-ơng pháp phân tích, so sánh điều tra thực tế để giải vấn đề đặt trình nghiên cứu Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Lớp CH QTKD 2003-2005 Những đóng góp đề tài: Một là: Làm rõ vấn đề lý luận đầu t-, dự án đầu t- ph-ơng pháp phân tích hiệu dự án đầu t- Hai là: Đánh giá thực trạng hiệu dự án đầu t- xây dựng khu đô thị mới, đồng thời đề cập khác biệt loại hình đầu t- giai đoạn Ba là: Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng nhà Công ty TNHH Thuỳ D-ơng khu đô thị Ngà Năm - Sân bay Cát Bi - TP Hải Phòng Kết cấu luận văn: Ngoài phần mở đầu kết luận, nội dung luận văn đ-ợc chia thành ch-ơng: Ch-ơng 1: Cơ sở lý thuyết phân tích kinh tế dự án đầu tCh-ơng 2: Đặc điểm dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng nhà khu đô thị - Cát Bi - TP Hải Phòng Ch-ơng 3: Phân tích hiệu kinh tế tài dự án đầu t- áp dụng với dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng nhà khu đô thị Ngà Năm - Sân bay Cát Bi- TP Hải Phòng Để có đ-ợc kết b-ớc nghiên cứu đắn thân may mắn nhận đ-ợc h-ớng dẫn tận tình PGS.TS Nguyễn Minh Duệ, giúp đỡ lÃnh đạo Ban quản lý dự án khu đô thị Ngà Năm Sân bay Cát Bi TP Hải Phòng nhà đầu t- Công ty TNHH Thuỳ D-ơng đà giúp hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn ! Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Lớp CH QTKD 2003-2005 Ch-ơng I: Cơ sở lý thuyết phân tích kinh tế dự án đầu t- 1.1- Khái niệm chung đầu t- dự án đầu t- 1.1.1- Khái niệm đầu t- Đầu t- hoạt động tất yếu khách quan thiếu trình sản xuất kinh doanh xà hội phát triển Trong kinh doanh, đầu t- đóng mét vai trß hÕt søc quan träng Cã thĨ nãi doanh nghiệp lại dự án đầu t- hấp dẫn, hội kinh doanh đầy triển vọng suốt trình hoạt động Với nhịp độ phát triển khoa học kỹ thuật, công nghệ đại nh- dự án đầu t- ngày nhiều hiệu đầu t- đạt ngày cao Vậy để đạt đ-ợc hiệu đầu t- ta phải hiểu cách sâu sắc vấn đề liên quan đến đầu t- dự án đầu t- Hiện có nhiều cách hiểu đầu t- dự án đầu t-, theo mục tiêu việc tiếp cận, hiểu đầu t- nh- sau: Đầu t- hoạt động sử dụng tài nguyên thời gian t-ơng đối dài nhằm thu lợi nhuận lợi ích kinh tế xà hội Nếu đầu t- vào nhà x-ởng, máy móc, vật t- đ-ợc gọi đầu t- đối t-ợng vật chất Nếu để mua cổ phiếu, trái phiếu cho vay lấy lÃi gọi đầu t- tài tài sản đầu t- sinh lợi dần thoả mÃn dần nhu cầu định cho ng-ời bỏ vốn nh- toàn xà hội thời gian định t-ơng lai Hoặc có vài cách hiểu đầu tnh- sau: Đầu t- sử dụng vốn nhằm tạo nên dự trữ tiềm tài sản để sinh lợi dần theo thời gian t-ơng lai hiểu danh từ dự trữ nhsau: Ví dụ, nhà máy công nghiệp đ-ợc xây dựng lên để sử dụng hết lúc mà phải khai thác vận hành nhiều năm, phần ch-a sử dụng hÕt cđa nã cã thĨ coi nh- mét dù tr÷ hay tiềm Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Lớp CH QTKD 2003-2005 Và theo cách hiểu khác đầu t- sử dụng khoản tiền tích luỹ đ-ợc xà hội, sở sản xuất kinh doanh hàng hoá dịch vụ, từ tiền tiết kiệm dân c- vào việc tái sản xuất xà hội nhằm tạo tiềm lực lớn mặt đời sống kinh tế xà hội Trong đó: - Tài nguyên: gồm vốn, vật t-, lao động, tài nguyên thiên nhiên (Trong thời gian t-ơng đối dài tài nguyên hữu hạn, quý giá phải sử dụng có hiệu quả) - Thời gian xây dựng t-ơng đối dài: Xây dựng nhà máy, cầu cống, đ-ờng xácần khoảng thời gian từ năm trở lên Có dự án thực thời gian nhiều năm, tuỳ thuộc vào qui mô dự ¸n Thêi gian thùc hiÖn khai th¸c dù ¸n ng-êi ta gọi tuổi thọ dự án - Tuổi thä cđa dù ¸n : TÝnh tõ dù ¸n vào khai thác đến kết thúc dự án; dự án khác có tuổi thọ khác nhau; ba tuổi thọ d-ới hết dự án kết thúc: Tuổi thọ mặt kỹ thuật Tuổi thọ mặt công nghệ Tuổi thọ mặt sản phẩm + Tuổi thọ mặt kỹ thuật: Tính từ bắt đầu sư dơng cho ®Õn hiƯu st cđa nã nhá hiệu suất cho phép + Tuổi thọ mặt công nghệ: Sự bắt đầu đ-a công nghệ vào sử dụng có công nghệ khác mang tính phổ biến đ-a vào sử dụng với tính v-ợt trội việc sử dụng công nghệ cũ với chi phí cao + Tuổi thọ mặt sản phẩm : Tính từ đời sản phẩm thị tr-ờng không chấp nhận - Thu đ-ợc lợi nhuận lợi ích xà hội: 81 Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Lớp CH QTKD 2003-2005 tiền dự án Các khoản ứng tr-ớc thu KH (Bt) (9) ThuÕ TNDN CFBT = Bt-Ct (IT) CFAT=CFBT-IT (28%) (10) HSCK {1/(1+10%)i} (15)=(13)x(14) Céng dån CFAT*HSCK (11)=(10) - (7) (12) (13)=(11)-(12) -5.548.440,60 0,0 -5.548.440,60 -5.548.440,60 -5.548.440,60 15.264.658,87 -567.188,19 0,0 -567.188,19 0,90909 -515.625,62 -6.064.066,22 35.094.697,27 18.918.343,78 2.632.149,74 16.286.194,04 0,8264 13.459.664,50 7.395.598,27 39.436.119,09 23.220.617,17 3.234.468,00 19.986.149,17 0,7513 15.015.889,69 22.411.487,96 41.425.171,82 25.475.879,67 7.100.409,52 18.375.470,15 0,683 12.550.693,36 34.962.181,32 41.425.171,82 26.047.447,54 7.260.448,53 18.786.999,01 0,6209 11.665.248,28 46.627.429,60 43.652.860,00 28.978.936,99 8.434.110,69 20.544.826,30 0,5645 11.597.018,84 58.224.448,44 43.652.860,00 29.550.504,86 8.594.149,70 20.956.355,16 0,5132 10.753.923,78 68.978.372,22 43.652.860,00 30.122.072,73 8.754.188,72 21.367.884,01 0,4665 9.968.275,59 78.946.647,81 43.652.860,00 30.693.640,60 9.399.611,23 21.294.029,37 0,4241 9.030.747,14 87.977.394,95 43.652.860,00 31.265.208,47 9.559.650,21 21.705.558,26 0,3855 8.368.432,33 96.345.827,28 43.652.860,00 37.183.529,10 9.719.689,22 27.463.839,88 0,3505 9.625.908,33 105.971.735,62 43.652.860,00 37.183.529,10 9.719.689,22 27.463.839,88 0,3186 8.750.825,76 114.722.561,38 43.652.860,00 37.183.529,10 9.719.689,22 27.463.839,88 0,2897 7.955.296,14 122.677.857,52 43.652.860,00 37.183.529,10 9.719.689,22 27.463.839,88 0,2633 7.232.087,40 129.909.944,92 43.652.860,00 37.183.529,10 9.719.689,22 27.463.839,88 0,2394 6.574.624,91 136.484.569,84 43.953.769,09 37.484.438,19 10.495.642,69 26.988.795,50 0,2176 5.873.548,24 142.358.118,08 43.953.769,09 37.484.438,19 10.495.642,69 26.988.795,50 0,1978 5.339.589,31 147.697.707,39 43.953.769,09 37.484.438,19 10.495.642,69 26.988.795,50 0,1799 4.854.172,10 152.551.879,49 43.953.769,09 37.484.438,19 10.495.642,69 26.988.795,50 0,1635 4.412.883,73 156.964.763,21 43.953.769,09 37.484.438,19 10.495.642,69 26.988.795,50 0,1486 4.011.712,48 160.976.475,69 35.645.018,4 35.645.018,40 (14) CFAT* HSCK (16) NPV = 160.976.475,69 ngàn đồng Học viên: Tr-ơng Trung Dũng 82 Lớp CH QTKD 2003-2005 Sau tính toán toàn kế hoạch kinh doanh dự án tổng hợp tiêu phân tích bảng dòng tiền ta sử dụng tiêu chuẩn phân tích hiệu tài dự án để đánh giá tính khả thi dự án * NPV dự án : Căn vào kết tính bảng dòng tiền công thức tÝnh NPV ( c«ng thøc (1)) ta céng dån cét CFAT*HSCK bảng dòng tiền dự án cho ta giá trị NPV đời dự án: NPV = +160.976.475,69 > * HƯ sè hoµn vèn néi (IRR) dự án : Sử dụng tiêu CFAT bảng dòng tiền công thức tính IRR (công thức (2)) kết hợp với bảng tính excel máy vi tính ta tính đ-ợc hệ số hoàn vốn nội dự án IRR = 1,11 Nh- IRR dự án lớn nhiều so với lÃi suất vay vốn dự án 10,69% * Thêi gian thu håi vèn cđa dù ¸n (Thv) : Thông qua bảng dòng tiền ta xác định đ-ợc đến hết năm thứ thời gian khai thác, dự án thiếu 6.064.066,22 ngàn đồng thu hồi đủ vốn Và để xác định khoảng thời gian đem lại cho dự án 6.064.066,22 ngàn đồng thiếu ta phải lấy từ dòng lÃi năm thứ với giá trị năm thứ 13.459.664,50 ngàn đồng Và để thu 6.064.066,22 ngàn đồng năm thứ dự án cần có thêm: 6.064.066,22 13.459.664,50 0,5 năm Nh- thời gian hoàn vốn dự án khoảng 1,5 năm Học viên: Tr-ơng Trung Dũng 83 Lớp CH QTKD 2003-2005 * Xác định tỷ số B/C (Benifit and Cost) dự án: Năm Ctx1/(1+10%)n Btx1/(1+10%)n 41.193.459,00 Céng dån Ctx1/(1+10%)n Btx1/(1+10%)n 35.645.018,40 41.193.459,00 35.645.018,40 19.359.885,51 13.876.962,61 55.586.047,24 49.521.981,01 17.884.611,98 29.003.882,04 68.954.934,42 78.525.863,06 16.288.150,95 29.628.939,96 81.137.881,01 108.154.803,02 14.625.585,10 28.293.949,74 92.031.462,16 136.448.752,76 12.941.087,78 25.721.772,49 101.579.819,06 162.170.525,25 10.656.019,64 24.640.901,44 109.862.866,05 186.811.426,70 9.393.985,89 22.400.819,49 117.099.604,08 209.212.246,19 8.273.346,54 20.364.381,36 123.411.816,20 229.576.627,55 6.543.645,03 18.513.073,96 128.907.790,28 248.089.701,51 10 5.728.404,06 16.830.067,24 133.683.766,20 264.919.768,75 11 3.133.304,78 15.300.061,12 135.951.227,22 280.219.829,87 12 2.848.458,89 13.909.146,48 138.012.555,41 294.128.976,35 13 2.589.508,08 12.644.678,62 139.886.490,13 306.773.654,96 14 2.354.098,25 11.495.162,38 141.590.067,16 318.268.817,34 15 2.140.089,32 10.450.147,62 143.138.773,54 328.718.964,96 16 1.407.914,89 9.565.620,78 144.546.688,43 338.284.585,74 17 1.279.922,63 8.696.018,89 145.826.611,06 346.980.604,63 18 1.163.566,03 7.905.471,72 146.990.177,09 354.886.076,35 19 1.057.787,30 7.186.792,47 148.047.964,38 362.072.868,83 20 961.624,82 6.533.447,70 149.009.589,20 368.606.316,53 Căn kết bảng tính áp dụng công thức tính tiêu B/C (công thức (3)) ta có: B/C = 368.606.316,53 149.009.589,2 = 2.47 Học viên: Tr-ơng Trung Dũng 84 Líp CH QTKD 2003-2005 3.2.5- KÕt ln vỊ mỈt tài dự án xây dựng tổ hợp dịch vụ th-ơng mại-văn phòng nhà - Tại khu đô thị Ngà Năm Sân bay Cát Bi Qua việc tính toán tiêu chuẩn đánh giá hiệu tài dự án đầu t- xây dựng tổ hợp dịch vụ th-ơng mại-văn phòng nhà Công ty TNHH Thuỳ D-ơng-Tại khu đô thị thành phố Hải Phòng ta thấy dự án có tính khả thi cao mặt kinh tế tài chính: Với giá trị NPV = + 160.976.475,69 ngàn đồng Tỷ suất sinh lời nội IRR = 1,11 (111%) Thời gian hoàn vốn = 1,5 năm Tỷ số B/C = 2,47 Các kết cho thấy dự án có triển vọng với nhà đầu t- đem lại cho nhà đầu t- lợi nhuận lớn, thời gian thu hồi vốn nhanh víi tû st sinh lêi néi t¹i rÊt cao sÏ sở quan trọng giúp nhà đầu t- giảm thiểu đến mức tối đa rủi ro trình sử dụng vốn thể đ-ợc lợi mà sách -u đÃi thành phố (theo định 654/QĐUB ngày 31/03/2003) đem lại cho dự án nói riêng số dự án khác Khu đô thị Ngà Năm Sân bay Cát Bi TP Hải Phòng nói chung Bên cạnh đó, dự án nằm quy hoạch tổng thể khu đô thị Ngà Năm Sân bay Cát Bi TP Hải Phòng đà đ-ợc Chính phủ phê duyệt nằm định h-ớng phát triển kinh tế xà hội thành phố đến năm 2010 dự án đà đ-ợc h-ởng lợi lớn mặt kinh tế tài kinh tế xà hội Ngoài việc đ-ợc h-ởng -u đÃi nh- đ-ợc miễm giảm 100% tiền sử dụng đất, tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tiền đầu t- sở hạ tầng theo Quyết định 654 - QĐ/UB UBND thành phố Hải Phòng dự án đ-ợc miễn thuế thu nhập năm khai thác đ-ợc giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp hai năm Đây yếu tố quan trọng làm Học viên: Tr-ơng Trung Dũng 85 Lớp CH QTKD 2003-2005 cho kết tiêu đánh giá hiệu kinh tế tài dự án đạt mức cao Và t-ơng lai với dự án khác đà đ-ợc hình thành, dự án đầu t- xây dựng tổ hợp dịch vụ th-ơng mại Công ty TNHH Thuỳ D-ơng góp phần hoàn chỉnh phát triển quy hoạch chung khu đô thị Cát Bi nói riêng thành phố Hải Phòng nói chung đóng góp phần tích cực vào việc tạo không gian kiến trúc có sức sống mới, tạo điểm nhấn kiến trúc trục lộ với quy mô công trình xứng đáng môt khu trung tâm đa chức với đầy đủ trang thiết bị đại phục vụ cho nhu cầu nhà ở, diện tích kinh doanh, th-ơng mại văn phòng Thành phố, tạo môi tr-ờng sống làm việc tốt cho cán công nhân viên công ty Tuy nhiên, để đạt đ-ợc tiêu nh- mong đợi nhà đầu t- cần có ph-ơng pháp nh- biện quản lý hoạt động đầu t- tốt để phát huy đ-ợc khả sinh lời vốn đầu t- nh- đảm bảo tính hiệu dự án nh- đà tính toán báo cáo bên cạnh cần có ph-ơng pháp đánh giá, kiểm soát mức độ rủi ro xảy hoạt động đầu t- 3.3- Phân tích hiệu dự án đầu t- xây dựng tổ hợp dvtm-văn phòng nhà khu đô thị Cát Bi Hải Phòng có tính đến rủi ro Nhìn chung dự án đầu t- xây dựng th-ờng có quy mô vốn lớn, thời gian đầu t- dài trình hoạt động th-ờng có rủi ro để lại thiệt không nhỏ kinh tế cho chủ đầu t- nh- với xà hội Trong số rủi ro xảy dự án đầu t- xây dựng, có rủi ro mà ta l-ờng tr-ớc đ-ợc với dự đầu t- xây dựng tổ hợp dịch vụ th-ơng mại-văn phòng nhà khu đô thị Cát Bi - Hải Phòng Một số rủi ro xảy dự án đầu t- kể nh- sau: * Rủi ro vốn đầu t-: Khi nói tới rủi ro vốn đầu t- tức việc vốn đầu t- tăng lên không theo kế hoạch đà định Điều yếu tố môi Học viên: Tr-ơng Trung Dũng 86 Lớp CH QTKD 2003-2005 tr-ờng xung quan tác động nh- số giá tiêu dùng tăng lên làm tăng chi phí đầu vào dự án hay vấn đề huy động vốn vay không kịp thời làm ảnh h-ởng đến tiến độ thời gian hoàn thành dự án Tuy nhiên, với dự án đầu t- xây dựng tổ hợp dịch vụ th-ơng mại-văn phòng nhà khu đô thị Cát Bi Hải Phòng rủi ro vốn đầu t- thời gian xây dựng dự án không dài (2năm) * Rủi ro lÃi suất: Trong tổng vốn đầu t- dự án có 60% vốn chủ đầu t- vay ngân hàng th-ơng mại n-ớc Điều có rủi ro xảy lÃi suất biến động khả vay ngân hàng không theo nh- kÕ ho¹ch bëi thêi gian vay cđa dù án đ-ợc chia giai đoạn: thời gian xây dựng (2năm) trình khai thác (10 năm) * Rủi ro giá bán giá cho thuê hạng mục dự án (gồm nhà chung c-, văn phòng khách sạn) Đây nguồn thu chủ yếu dự án, giá bán giá cho thuê hạng mục ảnh h-ởng mạnh đến kết kinh doanh dự án Và khoản thu có thu từ bán nhà chung c- có tính ổn định cao khách hàng đà ứng tr-ớc theo hợp đồng ký kết khách hàng chủ đầu t- 40% trả số lại sau dự án thức hoàn thành, doanh thu từ cho thuê văn phòng kinh doanh khách sạn không ổn định Điều t-ơng lai rủi ro xuất yếu tố cạnh tranh thị tr-ờng làm cầu khách sạn văn phòng giảm ảnh h-ởng trực tiếp đến giá cho thuê kinh doanh nhà đầu t- từ làm giảm doanh thu dự án Để đánh giá đ-ợc mức độ rủi ro độ sai lệch tiêu chuẩn đánh giá hiệu kinh tế dự án đầu t- có rủi ro sử dụng ph-ơng pháp phân tích tính toán rủi ro dự án độc lập để tính toán lại tiêu chuẩn đánh giá hiệu kinh tế dự án 87 Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Lớp CH QTKD 2003-2005 3.3.1- Ph-ơng pháp rút ngắn tuổi thọ dự án Rút ngắn tuổi thọ dự án ph-ơng pháp làm giảm dòng đời dự án để hạn chế rủi ro thời gian đầu t- kéo dài, biến động bất th-ờng môi tr-ờng kinh tếcó thể tác động làm sai lệch tiêu chuẩn đánh giá hiệu dự án từ làm ảnh h-ởng tiêu cực đến định nhà đầu t- Giả sử thời gian dự tính rút ngắn tuổi thọ dự án a năm, dòng đời dự án ch-a rút ngắn n giá trị NPV dự án đ-ợc tính năm thứ n-a công thức tÝnh nh- sau: na NPVna   ( Bt  Ct )(1  i)t  NPVn t 0 Víi thêi gian dự tính rút ngắn dự án a=10 năm dòng lÃi dự án đ-ợc tính toán 20 - 10 = 10 năm, ta cã: 10 NPV10 = ∑ (Bt - Ct) x (1+i)-t + SVx (1+i)-10 - C0 t=1 Căn vào bảng dòng tiền dự án (trang 80,81) ta tính đ-ợc NPV năm thứ 10 +96.345.827,28 ngàn đồng Nh- vậy, sau đà rút ngắn tuổi thọ dự án xuống 10 năm dự án có tiêu NPV > tiêu chuẩn quan trọng khẳng định dự án đ-ợc chấp nhận Ngoài việc sử dụng ph-ơng pháp rút ngắn ti thä cđa dù ¸n chóng ta cịng cã thĨ sử dụng ph-ơng pháp tính toán gần khác để hạn chế rủi ro trình đánh giá hiệu kinh tế tài dự án ph-ơng pháp tăng hệ số chiết khấu dự án 3.3.2- Ph-ơng pháp tăng hệ số chiết khấu dự án Ph-ơng pháp đòi hỏi trình tính toán tiêu chuẩn đánh giá hiệu kinh tế tài dự án ta phải lựa chọn mét hƯ sè chiÕt khÊu míi (i') cho i' phải cao hệ số chiết khấu mà dự án đà đ-a 88 Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Líp CH QTKD 2003-2005 Víi hƯ sè chiÕt khÊu cđa dự án i=10% ta lựa chọn i' = 20% (i' > i) tính toán lại tiêu chuẩn NPV dự án đầu t- với mức chiết khấu Bảng 3.13 : Bảng dòng tiền dự án với hệ số chiết khấu i'=20% Năm CFAT= CFBT-IT (1) (2) -5.548.440,6 -6.031.215,19 HSCK {1/(1+20%)t} (3) CFAT*HSCK Céng dån CFAT*HSCK (4)=(2)x(3) (5) -5.548.440,6 -5.548.440,60 0,833333 -5.026.012,66 -6.021.097,42 10.822.167,04 0,694444 7.515.393,78 5.288.759,55 14.522.122,17 0,578704 8.404.005,89 16.854.818,10 12.911.443,15 0,482253 6.226.583,31 25.716.445,29 13.322.972,01 0,401878 5.354.203,64 33.266.518,84 16.340.960,50 0,334898 5.472.554,61 40.146.939,60 16.752.489,36 0,279082 4.675.312,33 45.995.473,72 17.164.018,21 0,232568 3.991.802,06 50.964.960,61 18.823.676,07 0,193807 3.648.154,53 55.091.886,16 10 19.235.204,96 0,161506 3.106.592,99 58.597.455,00 11 24.993.486,58 0,134588 3.363.823,02 62.293.757,89 12 24.993.486,58 0,112157 2.803.185,85 65.374.010,29 13 24.993.486,58 0,093464 2.335.988,21 67.940.887,30 14 24.993.486,58 0,077887 1.946.656,84 70.079.951,47 15 24.993.486,58 0,064905 1.622.214,03 71.862.504,95 16 26.988.795,50 0,054088 1.459.767,08 73.322.272,03 17 26.988.795,50 0,045073 1.216.472,57 74.538.744,60 18 26.988.795,50 0,037561 1.013.727,14 75.552.471,74 19 26.988.795,50 0,031301 844.772,62 76.397.244,36 20 26.988.795,50 0,026084 703 977,18 77.101.221,54 Sau tăng hệ số chiết khấu dự án 20% ta tính đ-ợc NPV dự án mức chiết khấu NPV = +77.101.221,54 ngàn đồng > , nh- dự án đ-ợc chấp nhận 89 Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Lớp CH QTKD 2003-2005 3.3.3- Ph-ơng pháp phân tích độ nhậy dự án Phân tích độ nhạy ph-ơng pháp phổ dụng việc đánh giá rủi ro dự án thực tế Ph-ơng pháp phân tích độ nhậy giúp ta loại bớt số biến bất định có độ nhậy thấp ảnh h-ởng đến tiêu đánh giá hiệu kinh tế dự án Đối với dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng nhà Công ty TNHH Thuỳ D-ơng nhân tố có ảnh h-ởng tới tiêu đánh giá hiệu dự án gây rủi ro gồm có: lÃi suất vay vốn, thay đổi dòng lÃi biến động chi tiêu kết sản xuất kinh doanh Để đánh giá mức độ ảnh h-ởng nhân tố tới tiêu hiệu ta phân tích lần l-ợt ảnh h-ởng yếu tố - Sự ảnh h-ởng nhân tè l·i st vay vèn tíi chØ tiªu NPV cđa dự án: Để đánh giá ảnh h-ởng lÃi st tíi NPV ta lùa chän c¸c møc l·i st gồm: 10%, 15%, 20%, 22% sử dụng công thức tính NPV (công thức (1)) kết hợp với bảng tính excel máy vi tính ta tính đ-ợc: + NPV10% = 160.976.475,69 + NPV15% = 108.299.824,15(ngàn đồng) (ngàn đồng) + NPV20% = 77.101.221,54(ngàn đồng) + NPV22% = 68.184.711,64(ngàn đồng) NPV 108.299.824,15 10% 15% 20% NPV22% 77.101.221,54 68.184.711,64 NPV20% NPV15% NPV10% 160.976.475,69 22% LÃi suất (i) 90 Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Lớp CH QTKD 2003-2005 Căn vào kết tính toán ta thấy lÃi suất vay vốn tăng lên làm cho tiêu NPV dự án giảm đi, nhiên với dự án NPV dù ¸n ë møc l·i suÊt 22% vÉn cã gi¸ trị d-ơng t-ơng đối cao, chứng tỏ lÃi suất vay vốn có tầm ảnh h-ởng không lớn tới NPV dự án - ảnh h-ởng thay đổi dòng lÃi dự án Sự thay đổi dòng lÃi dự án nhân tố làm ảnh h-ởng đến tiêu đánh giá hiệu dự án đầu t- để phân tích thay đổi dòng lÃi dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM-văn phòng nhà Công ty TNHH Thuỳ D-ơng ta sử dụng việc đánh giá xu h-ớng thay đổi NPV thông qua biĨu ®å sau: NPV NPV - 5% - 2% +2% 169.025.299,5 164.196.005,2 157.756.946,2 152.927.651,9 160.976.475,7 +5% Sù thay ®ỉi dòng lÃi Qua biểu đồ ta thấy dòng lÃi dự án giảm 5% (NPV =152.927.651,9 ) hay 2% (NPV =157.756.946,2) giá trị dự án mang giá trị d-ơng chứng tỏ thay đổi dòng lÃi dự án ảnh h-ởng tới tiêu đánh giá hiệu 91 Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Lớp CH QTKD 2003-2005 3.4- Đánh giá hiệu kinh tế xà hội dự án Bên cạnh tính khả thi mặt tài chính, dự án đầu t- xây dựng tổ hợp dịch vụ th-ơng mại - văn phòng nhà Công ty TNHH Thuỳ D-ơng chủ đầu t- sau kết thúc giai đoạn tác nghiệp dự án vào hoạt động góp phần vào việc tạo nên mặt kiến trúc cảnh quan Khu đô thị Ngà Năm _ Sân bay Cát Bi - TP Hải Phòng thêm đại, đồng hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể khu đô thị Ngoài việc đem lại lợi nhuận cho doanh nghiệp, phát triển mặt đô thị thành phố dự án đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách Thành phố thông qua việc nộp thuế GTGT thuế thu nhập doanh nghiệp Bảng 3.14- Nép th VAT vµ Th thu nhËp doanh nghiƯp Năm 10 4365286 4365286 4365286 4365286 4365286 ChØ tiªu 1.ThuÕ VAT 2.ThuÕ TNDN 5090967.73 3509469.73 3943611.91 4142517.18 4142517.18 2632149.74 3234468.00 7100409.52 7260448.53 8434110.69 8594149.70 8754188.72 9399611.23 9559650.21 Tæng céng 5090967.73 6141619.47 7178079.91 11242926.70 11402965.71 12799396.69 12959435.70 13119474.72 13764897.23 13924936.21 Năm 11 12 13 14 15 4365286 4365286 4365286 4365286 4365286 16 17 18 19 20 ChØ tiªu 1.ThuÕ VAT 4395376.91 4395376.91 4395376.91 4395376.91 4395376.91 2.ThuÕ TNDN 9719689.22 9719689.22 9719689.22 9719689.22 9719689.22 10495642.69 10495642.69 10495642.69 10495642.69 10495642.69 Tæng céng 14084975.22 14084975.22 14084975.22 14084975.22 14084975.22 14891019.60 14891019.60 14891019.60 14891019.60 14891019.60 Häc viªn: Tr-ơng Trung Dũng 92 Lớp CH QTKD 2003-2005 Trong trình xây dựng dự án nh- suốt 20 năm khai thác, dự án đầu t- xây dựng khu đô thị tạo nguồn việc làm cho số không nhỏ lao động vùng lân cận Bên cạnh dự án tổ hợp dịch vụ th-ơng mạivăn phòng nhà giải chỗ với giá thành hạ cho cán công nhân viên khối quan, văn phòng ng-ời lao động, góp phần không nhỏ vào chiến l-ợc bình ổn nhu cầu chỗ cho ng-ời dân thành phố cảng Khi dự án đ-ợc hoàn thành với dự án khác khu đô thị Cát Bi góp phần thiết thực vào chiến l-ợc phát triển thành phố Hải Phòng xứng tầm với đô thị trung tâm, đô thị loại cấp quốc gia, đô thị vốn có tiềm mạnh nh-ng ch-a thực phát huy hết tiềm lực 93 Học viên: Tr-ơng Trung Dũng Lớp CH QTKD 2003-2005 Tóm tắt ch-ơng Ch-ơng sâu đề cập đến nội dung phân tích đánh giá hiệu kinh tế tài dự án đầu t- xây dựng tổ hợp dịch vụ th-ơng mại-văn phòng nhà - Tại khu đô thị thành phố Hải Phòng Từ việc nghiên cứu sở lý thuyết việc phân tích hiệu kinh tế tài dự án đầu t- t- đ-a ph-ơng pháp nh- tiêu chuẩn đánh giá áp dụng cho dự án nh-: Giá trị thời gian tiền, tiêu chuẩn phân tích hiệu kinh tế tài (NPV, IRR, Thv, B/C) Trong bảng tính tiêu ch-ơng tác giả có sử dụng ch-ơng trình excel máy vi tính để tính toán kiểm tra tính xác kết kết đ-ợc minh hoạ cụ thể bảng dòng tiền dự án Qua giúp cho việc phân tích đánh giá hiệu dự án đầu txây dựng tổ hợp dịch vụ th-ơng mại-văn phòng nhà Khu đô thị TP Hải Phòng đ-ợc dễ dàng Thông qua nội dung ch-ơng ta thấy dự án đầu t- có tính khả thi cao, với NPV=+160.976.475,69 ngàn đồng, tỷ suất sinh lời nội đạt 111% gần 1,5 năm dự án thu hồi đủ vốn Ngoài ra, dự án đem lại lợi ích kinh tế xà hội to lớn thành phố Hải phòng nói riêng với xà hội nói chung Học viên: Tr-ơng Trung Dịng 94 Líp CH QTKD 2003-2005 KÕt ln Qua việc nghiên cứu phân tích hiệu kinh tế dự án đầu t- tác giả thấy đề tài có tính khoa học thực tiễn, đáp ứng đ-ợc đòi hỏi lĩnh vực đầu t- phát triển thời gian Và với xu h-ớng công nghiệp hoáhiện đại hoá kinh tế, mức sống ng-ời dân đ-ợc nâng cao ngày dự án đầu t- xây dựng khu ở, khu văn phòng, trung tâm giao dịch thực cần thiết thực tế giai đoạn đ-ợc xà hội quan tâm Nó giải nhu cầu sinh hoạt ng-ời dân, tạo sở cho đơn vị kinh doanh mà giúp cho mặt đô thị vùng, địa ph-ơng trở nên đại, mức sống ng-ời dân nhờ đ-ợc nâng cao-và điểm nhấn để giúp cho kinh tế đ-ợc phát triển Trong thực tế để dự án đầu t- phát huy đ-ợc hiệu cần phải tiến hành phân tích đánh giá hiệu kinh tế chúng Và để giúp cho trình phân tích đ-ợc xác, đem lại kết mong muốn đòi hỏi trình nghiên cứu phải biết kết hợp vấn đề lý luận ph-ơng pháp luận liên quan đến đầu t- dự án đầu t- với thực tiễn Bên cạnh đó, cần sử dụng tiêu chuẩn phân tích đ-ợc quy định để tính toán đánh giá tính hiệu dự án đầu t- Ngày với phát triển mạnh mẽ khoa học kỹ thuật, đặc biệt trợ giúp đắc lực máy vi tính việc tính toán tiêu chuẩn, tiêu dự án đầu t- đà trở nên đơn giản dễ dàng Trong luận văn tác giả đà sử dụng tối -u trợ giúp máy vi tính trình tính toán phân tích đề tài, điều làm cho kết tính để tài có độ xác cao tạo tiền đề thuận lợi để đ-a đánh giá sau Qua nghiên cứu, luận văn đà đề cập đ-ợc vấn đề nh-: - Những vấn đề lý luận ph-ơng pháp luận đầu t- nh- dự án đầu t- nh-: khái niệm; phân loại đầu t- dự án đầu t-; giai đoạn thực đầu tcũng nh- ph-ơng pháp phân tích dự án đầu t- Học viên: Tr-ơng Trung Dũng 95 Lớp CH QTKD 2003-2005 - Đặc điểm dự án đầu t- khu khu đô thị số tỉnh, thành n-ớc sâu đề cập đến đặc điểm dự án đầu t- xây dựng tổ hợp dịch vụ th-ơng mại-văn phòng nhà khu đô thị thành phố Hải Phòng, nội dung nghiên cứu đề tài - Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu t- bao gồm: phân tích mặt hiệu kinh tế tài đánh giá hiệu mặt kinh tế xà hội dự án - Căn vào việc nghiên cứu tiêu chuẩn đánh giá hiệu kinh tế dự án đầu t- trình học tập áp dụng cho đề tài để phân tích đánh giá hiệu kinh tế dự án đầu t- xây dựng tổ hợp dịch vụ th-ơng mại-văn phòng nhà Công ty TNHH Thuỳ D-ơng Khu đô thị TP Hải Phòng Tuy nhiên, hạn chế trình độ nhận thức thân, hạn chế thời gian nghiên cứu, luận văn ch-a đề cập đ-ợc toàn vấn đề liên quan đến dự án đầu t- mà tập trung đánh giá, phân tích nội dung liên quan đến việc phân tích đánh hiệu kinh tế dự án đầu t- Bên cạnh đó, số vấn đề đ-ợc đề cập luận văn nh-ng ch-a đầy đủ, tác giả mong nhận đ-ợc bảo nh- ý kiến đóng góp quý báu thầy cô giáo, bạn đồng nghiệp bạn đọc / ... việc phân tích, đánh giá hiệu dự án đầu t-, nên đà chọn đề tài: " Phân tích đánh giá hiệu dự án đầu t- xây dựng tổ hợp dịch vụ th-ơng mại (DVTM) -văn phòng nhà - Tại khu đô thị Ngà Năm - Sân bay Cát. .. ¸n đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM - văn phòng nhà 35 khu đô thị Ngà Năm - sân bay Cát Bi Tóm tắt ch-ơng 50 Ch-ơng 3: Phân tích hiệu dự án đầu t- xây dựng tổ hợp DVTM -văn 51 phòng nhà khu đô thị NgÃ... phân tích đánh giá hiệu dự án đầu t- xây dựng khu đô thị từ trình bày ph-ơng pháp cụ thể để phân tích đầy đủ hiệu kinh tế dự án đầu t- xây dựng tổ hợp TMDV khu đô thị Ngà Năm - Sân bay Cát Bi - TP