2 Doanh thu trong năm sau
2.4.NHẬN XÉT NHỮNG MẶT ĐÃ LÀM ĐƯỢC VÀ NHỮNG MẶT CÒN HẠN CHẾ NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ PHÂN TÍCH TÀ
CHẾ NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
2.4.1. Nhận xét
STT
1 Vốn đầu tư 388.882.000
2 Doanh thu bán căn hộ 371.819.701
3 Doanh thu cho thuê văn phòng, đã trừ chi phí từng năm hoạt động
77.463.689
NPV (2+3-1) 60.401.390
Bảng lợi nhuận quy về đầu kỳ (cuối năm 2011) Năm Thu nhập sau
thuế TNDN/năm Tổng cộng tính về đầu kỳ Về đầu kỳ tính của dự án 2012 9.447.984 8.210.298 8.210.298 2013-2016 10.628.820 30.344.218 26.386.276
2.4.1.1. Những mặt đã đạt được
Dự án dự án thành phần nằm trong trục đô thị phía bắc thành phố Hà Đông – Hà Tây, có vị trí đặc biệt quan trọng trên trục đường Lê Văn Lương đã tạo một bước tiến mới trong quá trình phát triển quy hoạch Hà Nội. Việc thực hiện đầu tư xây dựng dự án đạt được nhiều hiệu quả đầu tư cao về mặt xã hội cũng như đối với nhà đầu tư.
- Chủ đầu tư đã tuân thủ tương đối đầy đủ các bước trong quá trình phân tích tài chính một dự án kinh doanh bất động sản, quy trình phân tích tài chính đã căn cứ vào các văn bản Pháp luật hiện hành do đó dự án được thực hiện đúng luật.
- Nhu cầu vốn cho từng năm là hợp lý, số lượng vốn mỗi năm không quá lớn, giúp chủ đầu tư dễ dàng huy động được, thực hiện được việc huy động vốn ngay trong quá trình xây dựng, khi xây dựng xong phần móng công trình.
- Chủ đầu tư đã rất linh hoạt trong việc huy động vốn, biết lựa chọn vốn huy động hợp lý. Trên thực tế, ngoài nguồn vốn tự có bằng việc tái đầu tư.
- Về kế hoạch trả nợ: ngân hàng cho phép bắt đầu trả gốc sau 3 năm vay, nhưng khi phân tích tiềm lực tài chính sẵn có của mình, chủ đầu tư bắt đầu trả nợ ngân hàng ngay từ năm thứ hai, điều này khiến dự án đã tiết kiệm được một khoản chi phí lãi vay khá lớn.
- Trong quá trình phân tích các chỉ tiêu tài chính: NPV, IRR, PI, PP, chủ đầu tư đã xem xét đến giá trị thời gian của tiền, khiến cho các chỉ tiêu đó có độ chính xác tương đối cao.
- Để tránh rủi ro về lạm phát, trượt giá ảnh hưởng đến dự án, chủ đầu tư đã tiến hành phân các yếu tố liên quan đến giá trị thời gian của tiền của dự án.
2.4.1.2. Những hạn chế
Bên cạnh những mặt đã đạt được vẫn còn những mặt chưa đạt của chủ đầu tư trong việc phân tích tài chính đó là :
động kéo dài 50 năm (kể cả thời gian đầu tư), nguồn vốn đầu tư lớn. Tuy vậy phân tích tài chính chưa thực sự rõ ràng, nội dung phân tích còn sơ sài đơn giản chưa phản ánh được tình hình tài chính của doanh nghiệp. Điều đó được thể hiện:
- Phương thức kinh doanh chủ đầu tư lựa chọn là hợp lý nhưng chưa phải là phương thức tối ưu. Để lựa chọn phương thức tối ưu, chủ đầu tư cần đưa ra nhiều phương thức kinh doanh, sau đó phân tích và lựa chọn dựa trên tiềm lực tài chính sẵn có. Xây dựng nhiều phương thức kinh doanh sẽ giúp chủ đầu tư giảm thiểu được rủi ro, có những phương án đầu tư phù hợp với sự thay đổi của các yếu tố thị trường.
- Đối với mỗi chỉ tiêu mới chỉ đạt được số liệu tính toán chưa có sự phân tích thuyết minh, tìm ra nguyên nhân và đề xuất giải pháp khắc phục.
- Kế hoạch huy động vốn cho các giai đoạn hoạt động của dự án chưa chi tiết cụ thể. Điều đó sẽ gây khó khăn trong việc xác định thời gian thu hồi vốn.
- Trong quá trình xác định nguồn vốn đầu tư, doanh nghiệp chưa xác định được kế hoạch huy động vốn tư khách hàng một cách chi tiết, cụ thể. Vì vậy, việc bán sản phẩm ngay trong quá trình thực hiện đầu tư thì nguồn vốn từ khách hàng sẽ được mọi người nghĩ rằng nó được tính vào phần doanh thu.
- Việc phân bổ vốn cho các giai đoạn hoạt động của dự án không cụ thể (giả sử ở giai đoạn một sử dụng bao nhiêu % vốn đầu tư, chi phí mỗi quý là bao nhiêu doanh nghiệp chưa đưa ra cụ thể trong dự án)
- Trong dự án đầu tư không phân tích độ nhạy cảm của dự án như đã đề cập ở chương I về sự cần thiết và tác dụng của việc phân tích độ nhạy cảm của dự án. Với bất kỳ dự án nào cũng chịu tác động của các yếu tố trên thị trường, chứa đựng không ít những rủi ro tiềm ẩn không lường trước được mà chúng ta cần dự đoán để có các biện pháp khắc phục, Trong thời gian dự án
hoạt động, giá thành luồng biến động cộng với chính sách thu hút đầu tư của khu vưc thành phố sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho đối thủ cạnh tranh tham gia vào thị trường sẽ dẫn đến việc tiêu thụ sản phẩm gặp khó khăn đặc biệt đối với sản phẩm có giá trị lớn như bất động sản. Vì vậy việc phân tích độ nhạy cảm sẽ giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với những yếu tố nào để có những biện pháp quản lý trong quá trình thực hiện dự án.
- Việc tính toán nặng về chủ quan chưa đánh giá nghiên cứu kỹ về thị trường bất động sản nói chung và trong khu vực nói riêng, tính toán công suất thuê văn phòng cao. Việc xác lập giá bán căn hộ cũng chưa làm rõ được thuyết minh cụ thể.
- Việc xác định tiền sử dụng đất chưa chính xác (không lấy theo quyết định đã được phê duyệt là tính toán một cách không căn cứ).
- Chưa có tính toán chi tiết chi phí trong thời gian hoạt động, thời gian đầu tư thay thế, chưa xác định được giá trị thanh lý tài sản cố định. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});