TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
2.1 Nhân tố chủ quan
Nhân tố chủ quan là những nhân tố bên trong doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu chỉ xem xét các yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động phân tích tài chính bao gồm: cơ chế hoạt động, trình độ nhân viên phân tích tài chính , hệ thống thông tin của doanh nghiệp, trang thiết bị cơ sở vật chất kĩ thuật.
a. Cơ chế hoạt động:
Cơ chế hoạt động có ảnh hưởng rất lớn tới công tác phân tích tài chính. Sự khác biệt về hình thức pháp lý tổ chức doanh nghiệp, đặc điểm kinh tế kĩ thuật của ngành sẽ ảnh hưởng lớn tới công tác phân tích tài chính của doanh nghiệp.
Tính chất ngành nghề kinh doanh ảnh hưởng tới thành phần cơ cấu vốn kinh doanh của doanh nghiệp, ảnh hưởng đến quy mô vốn sản xuất kinh doanh cũng như tỉ lệ thích ứng để hình thành và sử dụng chúng. Do đó ảnh hưởng tới tốc độ luân chuyển vốn, cách thức đầu tư và thanh toán chi trả.
Tính thời vụ của chu kỳ sản xuất lại ảnh hưởng trước hết đến nhu cầu vốn sử dụng và doanh thu tiêu thụ sản phẩm. Trong doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản có chu kì sản xuất lâu dài nên nhu cầu vốn lưu động giữa các thời kì thường có biến động lớn. vì vậy cần phải đảm bảo cân đối nguồn
vốn của doanh nghiệp.
b. Nhận thức của lãnh đạo doanh nghiệp về hoạt động phân tích tài chính Phân tích tài chính của các doanh nghiệp nhằm thực hiện nhiều mục tiêu và một trong nhiều mục tiêu quan trọng là phục vụ cho công tác điều hành sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp khoa học hơn, các quyết định của lãnh đạo doanh nghiệp phù hợp với thực tiễn.
Là người ra quyết định, lãnh đạo doanh nghiệp cần nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của phân tích tài chính, sử dụng các kết quả phân tích trong quá trình quản lý, điều hành sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên do ảnh hưởng của cơ chế quản lý cũ trong thời gian dài nên tuy đã có nhiều đổi mới nhưng tại nhiều doanh nghiệp nhát là doanh nghiệp Nhà nước tư duy điều hành sản xuất và quản lý còn theo cảm tính chủ quan chưa xuất phát từ cơ sở khoa học. điều này xuất phát từ hạn chế về kiến thức năng lực quản lý và nhận thức từ người lãnh đạo doanh nghiệp.
Vì vậy nhận thức đúng đắn của người lãnh đạo là rất quan trọng, nếu họ nhận thức đúng đắn sẽ giúp cho doanh nghiệp phát triển và ngược lai nếu họ nhận thức sai thì sẽ làm cho hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp gặp khó khăn.
Đây là nhân tố quan trọng, con người ở đây là đề cập đến bộ máy quản lý và lực lượng lãnh đạo của doanh nghiệp mà trước hết là giám đốc. giám đốc là người toàn quyền quản lý và sử dụng tài sản và nguồn vốn của doanh nghiệp, là người chịu trách nhiệm về mọi tà chính của doanh nghiệp. nếu giám đốc cõ xu hướng phát triển đúng đắn thì sẽ giúp cho kinh doanh có lãi.
c. Trình độ và số lượng nhân viên thực hiện phân tích tài chính:
Đội ngũ cán bộ quản lý của doanh nghiệp cũng ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn vững vàng, năng động, sáng tạo, thu thập thông tin số liệu kịp thời chính xác .. thì sẽ giúp cho giám đốc có quyết định kịp thời
đúng đắn.
Trong việc phân tích tài chính thường do các chuyên gia về tài chính đảm nhiệm. trình độ chuyên môn nghiệp vụ và kinh nghiệm công tác của họ ảnh hưởng rất lớn đến kết quả công tác phân tích tài chính. Phân tích đòi hỏi hiểu biết sâu rộng về tài chính kế toán và các kiến thức tổng hợp như : hiểu biết về sản phẩm dịch vụ, thị trường, chính sách đầu tư….vì vậy doanh nghiệp cần quan tâm đầu tư chiều sâu cho đội ngũ cán bộ phân tích tài chính, có chính sách đào tạo thường xuyên cho họ.
d. Nhân tố khác
Các nhân tố khác như trang thiết bị, cơ sở vật chất kĩ thuật, hệ thống máy tính, phần mềm hỗ trợ .. cũng góp phần thúc đẩy công tác phân tích tài chính của doanh nghiệp phát triển
2.2. Nhân tố khách quan
Nhân tố khách quan là những nhân tố bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động phân tích tài chính của doanh nghiệp:
Môi trường kinh doanh là tổng thể những điều kiện nằm ngoài sự kiểm soát của doanh nghiệp có tác động tới hoạt động của doanh nghiệp nhưng không chịu sự điều khiển, chi phối trực tiếp của doanh nghiệp.
Môi trường kinh tế là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động phân tích tài chính của doanh nghiệp. Nền kinh tế thị trường là môi trường ra đời và phát triển công tác phân tích tài chính đặc biệt là những nước có thị trường chứng khoán.
* Môi trường kinh tế tác động tới phân tích tài chính dưới các góc độ sau:
-Sự ổn định của nền kinh tế : Ảnh hưởng trực tiếp tới doanh thu của doanh nghiệp, ảnh hưởng tới nhu cầu về vốn kinh doanh. Những biến động của nền kinh tế gây nên những rủi ro trong kinh doanh mà các nhà phân tích tài chính phải dự báo trước nó ảnh hưởng đến chi phí đầu tư, máy móc ,trả lãi vay…
-Ảnh hưởng của giá cả thị trường,lãi suất, thuế :
Giá cả thị trường ảnh hưởng lớn tới doanh thu, do đó cũng ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp. Sự tăng giảm của lãi suất và giá cổ phiếu cũng ảnh hưởng tới sự tăng giảm chi phí tài chính và sự hấp dẫn của các hình thức tài trợ khác nhau. Sự tăng giảm thuế cũng ảnh hưởng tới tình hình kinh doanh khả năng tiếp tục đầu tư hay rút khỏi đầu tư.
Tất cả các yếu tố trên được nhà phân tích tài chính để phân tích các hình thức tài trợ xác định thời gian tìm kiếm nguồn vốn trên thị trường.
-Sự cạnh tranh về thị trường và tiến bộ công nghệ kĩ thuật và cạnh tranh về sản phẩm đang sản xuất và sản phẩm tương lai giữa các doanh nghiệp ảnh hưởng đến kinh tế tài chính của doanh nghiệp và các liên quan chặt chẽ tới khả năng tài trợ để doanh nghiệp tồn tại và phát triển
-Đòi hỏi phải ra sức cải tiến bộ máy kĩ thuật, xem xet và đánh giá lại toàn bộ tình hình tài chính, khả năng thích ứng với thị trường từ đó đề ra những chính sách thích hợp cho doanh nghiệp.
* Chính sách của nhà nước trong lĩnh vực tài chính kế toán : Tác động rất lớn đến phân tích tài chính của doanh nghiệp. Nếu các chính sách này ổn định và mang tính tiên tiến thì sẽ thúc đẩy việc xác định và tính toán chính xác các chỉ tiêu tài chính doanh nghiệp. chú trọng và hoàn thiện ban hành các bộ luật về kế toán, thống kê, tài chính, thuế, nhà nước sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác phân tích tài chính của doanh nghiệp.
2.3. Kinh nghiệm
Việc phân tích tài chính cho một dự án đầu tư kinh doanh nói chung và dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng là rất phức tạp và khó khăn. Nó đòi hỏi người làm công tác phân tích tài chính phải có đủ năng lực và trình độ, phải có kiến thức tổng hợp trong quá trình phân tích, yêu cầu cao về kiến thức tài chính dự án, kiến thức kinh nghiệm về thị trường bất động sản, kiến
thức tổng hợp về cách thu nhận thông tin và xử lý, sử dụng thông tin làm yếu tố đầu vào của quá trình phân tích tài chính dự án bất động sản. Vì vậy, để nâng cao hiệu quả công tác phân tích tài chính thì nhà đầu tư càn phải thu thập, phân tích đánh giá tất cả các yếu tố bên trong và bên ngoài ảnh hưởng đến dự án đầu tư của doanh nghiệp. Đồng thời nhà đầu tư cần phải nghiên cứu thị trường nơi có dự án để từ đó có những biện pháp đầu tư phù hơp, xác định được những thế mạnh của khu vực để tư đó có những biện pháp trong thu chi để cân đối nguồn vốn cho phù hợp.
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một dự án đầu tư kinh doanh đòi hỏi thời gian đầu tư tương đối dài, lượng vốn lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải xác định được mục tiêu của dự án, quy mô của dự án để từ đó phân bổ nguồn vốn một cách tập trung hay phân tán theo các giai đoạn, và tiến độ thi công của từng hạng mục, và cả công trình.
Thông thường thực hiện một phân tích tài chính gồm 4 bước cơ bản
+ Đánh giá nguồn vốn với các luồng tiền mặt (các luồng vào và các luồng ra).
+ Ước tính độ lớn của các luồng tiền mặt.
+ Lập biểu đồ các luồng tiền mặt :sau khi ước tính tất cả các độ lớn của luồng tiền mặt có thể tạo một sơ đồ luồng tiền mặt.
+ Tính toán luồng tiền mặt ròng dùng một tỉ lệ chiết khấu đã thỏa thuận. Bởi giá trị của một đôla tương lai sẽ ít hơn giá trị của một đôla hôm nay, nên giá trị của luồng tiền mặt tương lai phải được chiết khấu.
CHƯƠNG 2