Khía cạnh kinh tế Xã hội dự án tổ hợp dịch vụ thương mai - dịch vụ nhà ở cao tâng cho thuê

MỤC LỤC CHƯƠNG I: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 3 1. Tình hình phát triển quỹ nhà cho thuê ở Hà Nội 3 2. Mục tiêu đầu tư 4

MỤC LỤC

CHƯƠNG I: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 3

1 Tình hình phát triển quỹ nhà cho thuê ở Hà Nội 3

2 Mục tiêu đầu tư 4

3 Sự cần thiết phải đầu tư 4

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU MÔI TRƯỜNG KINH TẾ VĨ MÔ: 6

1 Môi trường kinh tế vĩ mô: 6

2 Môi trường pháp lý : 7

3 Môi trường văn hóa xã hội : 8

4 Môi trường tự nhiên-tài nguyên thiên nhiên: 8

5 Nghiên cứu các quy hoạch,các kế hoạch phát triển kinh tế xã hội,ngành vùng có liên quan đến dự án: 10

6 Tổng hợp đánh giá: 10

CHƯƠNG III: NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH THỊ TRƯỜNG VỀ SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN 11

1 Phân tích, đánh giá kết quả cung cầu thị trường tổng thể về sản phẩm của dự án: 11

2 Phân đoạn thị trường, xác định thị trường mục tiêu 15

3 Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường về sản phẩm của dự án 20

CHƯƠNG IV NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN 23

1 Mô tả sản phẩm của dự án 23

2 Lựa chọn hình thức đầu tư 23

3 Qui mô đầu tư 24

4 Lựa chọn loại hình doanh nghiệp và phương thức kinh doanh 25

5 Xác định công suất của dự án 27

6 Lựa chọn công nghệ kỹ thuật cho dự án 27

7 Lựa chọn cơ sở hạ tầng phục vụ cho việc sản xuất ra sản phẩm 30

8 Lựa chọn địa điểm dự án 32

9 Giải pháp xây dựng công trình dự án 36

10 Phân tích đánh giá tác động môi trường 61

11 Lịch trình thực hiện dự án 62

CHƯƠNG V: NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ 63

1 Tổ chức quản lý dự án trong giai đoạn đầu tư: 63

2 Tổ chức quản lý dự án trong quá trình vận hành khai thác 64

CHƯƠNG VI: NGUỒN VỐN, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN, PHƯƠNG ÁN THU HỒI VỐN, HIỆU QUẢ DỰ ÁN 65

1 Nguồn vốn, kế hoạch sử dụng vốn 65

2 Phương án thu hồi vốn, phân tích hiệu quả dự án đầu tư 68

3 Phân tích hiệu quả kinh tế tài chính dự án : 70

CHƯƠNG VII: KHÍA CẠNH KINH TẾ XÃ HỘI DỰ ÁN TỔ HỢP DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI -DỊCH VỤ NHÀ Ở CAO TẦNG CHO THUÊ 79

CHƯƠNG VIII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ: 81

8.1- Kết luận: 81

8.2- Kiến nghị: 81

CHƯƠNG I: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

1 Tình hình phát triển quỹ nhà cho thuê ở Hà Nội

Ở Hà Nội, nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn là giấc mơ xa vời!Thực tế, có rất nhiều dự án khu đô thị mới mọc lên, nhiều nhà chung tư caotang xuất hiện ở nhiều đô thị lớn nhưng đó là nhà ở cho người có thu nhập cao

vì giá của mỗi căn hộ thấp nhất cũng gần bạc tỷ, chính vì vậy mà nhiều đốitượng hiện đang gặp rất nhiều khó khăn về nhà ở

Qua khảo sát cho thấy: đối với cán bộ công chức nhà nước, khả năng chicho nhà ở từ lương tối đa đạt trên 11% Tỷ lệ này rất thấp so với tiền nhà ởthực tế hiện nay Tình trạng của công nhân lao động lại còn khó hơn nữa, họphải chi từ 12 – 15% trong số thu nhập ít ỏi hàng tháng để chi trả tiền nhà thì

cơ hội để mua nhà càng vô vọng hơn Nếu không có sách nhà ở phù hợp củanhà nước, tình trạng này không thể được giải quyết mà còn trầm trọng hơn.Theo cục quản lý nhà (bộ xây dưng), tại khu vực đô thị hiện nay vẫn cònhàng vạn hộ gia đình thuộc diện thu nhập thấp đang phải sống trong điều kiệnchỗ ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu Trên 30% các hộ gia đình thuộckhu vực đô thị có diện tích nhà ở dưới 36m2 Chỉ có 25% hộ gia đình có nhà

ở kiên cố và 19% sống trong những căn hộ tạm bợ

Mặc dù đã dạt được một số kết quả nhất định trong thực hiện chính sáchnhà ở Tuy nhiên nhu cầu nhà ở tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các địaphương khác vẫn đang là một bức xúc hiện nay đặc biệt là nguồn cung về nhà

ở cho thuê

Các số liệu điều tra đã cho thấy với mức thu nhập trung bình và khả năngtích lũy hiện nay, đại bộ phận những người lao động bao gồm cả đối tượnghưởng lương từ ngân sách và những đối tượng làm việc trong các thành phầnkinh tế khác rất khó có điều kiện để sở hữu về nhà ở

2 Mục tiêu đầu tư

Đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng cho thuê để tạo quỹ nhà ở cho thuê, đápứng nhu cầu về nhà ở của các đối tương đang làm việc ở Hà Nội, tăng cườngquỹ nhà của thành phố với 165 căn hộ

Giải quyết vấn đề về kiến trúc và cảnh quan đô thị để hòa nhập và hoànchỉnh kiến trúc hai bên đường Láng Hạ - Thanh Xuân theo quy hoach đã đượcphê duyệt

Đối với các mục tiêu kinh doanh chung cư căn hộ cho thuê là một hìnhthức là mới ở Việt Nam Hiện nay, Việt Nam chưa quen với loại hình thuênhà dài hạn, tuy nhiên đây là một hình thức văn minh và sẽ rất phổ biến trongtương lai Do vậy đây là một trong những dự án đi đầu trong hoạt đông kinhdoanh nhà ở cho thuê, dự án này sẽ thu hút được số lượng khách hàng lớn vàđạt được hiệu quả kinh tế

3 Sự cần thiết phải đầu tư

Ngày 06/08/2002, UBND Thành phố Hà Nội đã có quyết định số112/2002/QĐ-UB về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tuyến phố Láng Hạ -Thanh Xuân , thuộc phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân và phường TrungHòa, quận Cầu Giấy Tuyến phố Láng Hạ - Thanh Xuân được nghiên cứu trêntổng diện tích hơn 94ha với quy mô dự kiến khoảng 27.000 người Tuyếnđường này là đường khu vực với mặt cắt ngang rộng từ 40 – 53m, đã và đangtập trung xây dựng đồng bộ gồm đường, hạ tầng kỹ thuật và công trình kiếntrúc 2 bên đường tạo thành tuyến phố văn minh và hiện đại

Theo quy hoạch 2 bên đường sẽ được xây dựng công trình nhà ở và côngtrình công cộng cao tầng, công trình hỗn hợp…cao từ 10 tầng trở lên Cáccông trình trên đã được giao cho các tổng công ty để lập dự án đầu tư

Ngày 21/05/2006, UBTP Hà Nội đã có văn bản số 3153/QĐ-UB về việcphê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư dự án thí điểm xây dựng nhà ở cao tầng

cho thuê tuyến đường Láng Hạ - Thanh Xuân bằng nguồn vốn tự huy độngcủa các chủ đầu tư

Việc đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại và Nhà ở cao tầng chothuê tại lô đất 4.5-NƠ tuyến đường Láng Hạ - Thanh Xuân là một việc làm rấtđúng đắn và cấp bách trong giai đoạn hiện nay Dự án sẽ bổ sung vào quỹ nhà

ở với 165 căn hộ ( có diện tích khoảng từ 60-100m2), đáp ứng được nhu cầu

về nhà ở cho thuê của thành phố,góp phần hoàn chỉnh các dãy nhà cao tầng 2bên tuyến phố theo quy hoạch

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU MÔI TRƯỜNG

KINH TẾ VĨ MÔ:

1 Môi trường kinh tế vĩ mô:

1.1 Tình hình phát triển kinh tế xã hội chung của đất nước:

Từ năm 2000 đến nay,nên kinh tế Việt Nam đang trên đà tăng trưởng vàphát triển mạnh mẽ

Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực,đặc biệt tỷ trọng côngnghiệp-xây dựng tăng mạnh trong những năm gần đây.Cùng với quá trìnhcông nghiệp hóa hiện đại hóa,rất cần thiết nâng cao cơ sở vật chất hạ tầng.Đó

là những dấu hiệu tích cực tạo môi trường thuận lợi cho việc thực hiện dự án.Với tốc độ tăng trưởng đạt 8%/năm,cao và khá ổn định trong thời giandài tạo tiền đề cho việc thực hiện thuần lợi,giảm rủi ro cho những dự

án ,mang tính chất dài hạn

Lãi suất là một yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn vàsau đó là hiệu quả đầu tư.Dự án này nguồn vốn huy động dựa chủ yếu vàovốn vay.Nên yếu tố lãi suất có tác động rất lớn đến chi phí và hiệu quả của dựán.Hiện nay lãi suất đang ở mức cao nhưng đó chỉ là giá trị trong ngắn hạn,lãisuất đang dần đi vào ổn định.Hứa hẹn cho dự án nhiều khả năng thành công.Lạm phát đang là mối lo ngại của các nhà đầu tư.Khi tỷ lệ làm phát tăngcàng ngày càng nhanh và càng cao trong quá trình thực hiện dự án thì sẽ ảnhảnh hưởng đến việc thu hồi vốn cho các chủ đầu tư và đội chi phí của dự ánlên cao quá mức dự kiến

1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội:

Kinh tế xã hội của Hà Nội tiếp tục phát triển và tăng trưởng so cùng kỳnăm trước: Tổng sản phẩm nội địa (GDP) tăng 10,7%, giá trị sản xuất công

và doanh thu dịch vụ tiêu dùng xã hội tăng 27,5%, kim ngạch xuất khẩu tăng24,9%… tình hình an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội được ổn định, đờisống của nhân dân được đảm bảo.

Tổng sản phẩm nội địa (GDP): Tổng sản phẩm nội địa (GDP) trên địabàn thành phố Hà Nội quý I năm 2008 tăng 10,7% so cùng kỳ năm trước (làmức tăng khá nhất trong 5 năm gần đây) Ngành công nghiệp - xây dựng vẫnduy trì mức tăng khá với giá trị tăng thêm tăng 11,9% (đóng góp 5,7% vàomức tăng chung), các ngành dịch vụ có giá trị tăng thêm tăng 9,9% (đóng góp5,0% vào mức tăng chung), ngành nông-lâm-thuỷ sản có giá trị tăng thêmtăng 0,4% (đóng góp 0,01% vào mức tăng chung)

Về lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản: Thực hiện vốn đầu tư xây dựng cơbản ngân sách Nhà nước địa phương: 3 tháng đầu năm đạt 1480,3 tỷ đồng đạt22,8% kế hoạch năm

Đầu tư trực tiếp nước ngoài: Dự kiến quý I năm 2008, Hà Nội thu hútđược 72 dự án (cả cấp mới và tăng vốn) với tổng số vốn đăng ký là 584,8triệu đô la Mỹ, trong đó cấp mới là 67 dự án với vốn đầu tư đăng ký 542 triệu

đô la Mỹ So với cùng kỳ năm trước, số dự án thu hút bằng nhau, số vốn đầu

tư tăng 162%

Tổng vốn đầu tư xã hội trên địa bàn Hà Nội quý I năm 2008 dự kiến đạt8.340 tỷ đồng tăng 15,2% so cùng kỳ năm trước, trong đó vốn trong nước đạt6.440 tỷ đồng tăng 12,2%, chiếm 77,2% tổng vốn đầu tư Trong tổng số vốntrong nước vốn đầu tư của Nhà nước tăng 22,2%, doanh nghiệp Nhà nước tựđầu tư tăng 5,6%, các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước đầu tư tăng 14%,vốn của dân tự đầu tư tăng 7,9% Vốn nước ngoài là 1.900 tỷ đồng tăng26,7%, chiếm 22,8% tổng vốn đầu tư

2 Môi trường pháp lý :

Sự ổn định về chính trị cũng như đảm bảo về mặt pháp lý liên quan đếnquyền sở hữu và tài sản có ý nghĩa quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến ý định

và hành vi của nhà đầu tư Hiện nay nhà nước ta đã cải cách , cải thiện hệthống luật pháp tạo điều kiện cho việc thực hiện và hoàn thiện về mằt pháp lýcủa dự án Tuy nhiên do đây là 1 dự án vốn lớn , có thời gian đầu tư dài nêncác thủ tục pháp lý rườm rà , phức tạp Hiện nay với chính sách tiền tệ thắtchặt , giảm cung tiền , tăng lãi xuất gây ra 1 số khó khăn ban đầu cho dự án Tuy nhiên nhà nước có chính sách khuyến khích đầu tư đối với lĩnh vựcnhà cho thuê bởi nhà ở đang là vấn đề nan giải của TPHN nói riêng và cảnước nói chung Điều này tạo điều khoản ưu đãi thuận lợi cho dự án

3 Môi trường văn hóa xã hội :

Việt Nam là 1 quốc gia có tình hình chính trị ổn định tạo sự an toàn vềnhân lực và thực hiện dự án Mặt khác sự ổn định về chính trị cũng góp phầnlàm cho dự án được thực hiện và khai thác 1 cách liền mạch , không đứtquãng tạo hiệu quả cho dự án

Việt Nam là quốc gia có dân số đông , tình hình đô thị hóa khiến cho dân

cư tập trung ở các đô thị lớn ngày càng nhiều , mặt khác tập quán muốn cónhà ở cố định tạo điều kiện cho sinh sống và làm việc tốt hơn

Nhưng hiện tại vấn đề nhà ở đang thực sự bức xúc và tình hình nhà ở ổnđịnh cho người co thu nhập thấp đang thực sự khó khăn

Khi thực hiện cơ cấu hạ tầng cho dự án,thông qua đấu thầu công ty xâydựng thì vấn đề nhân công được đảm bảo với trình độ lao động và năng suấtlao động cao(nhà đầu tư có thể xác định được thông qua đấu thầu)

4 Môi trường tự nhiên-tài nguyên thiên nhiên:

Khí hậu tại địa điểm dự kiến xây dựng thuộc khí hậu Hà Nội nói riêng vàĐồng bằng Bắc Bộ nói chung:

-Nhiệt độ:

+ Nhiệt độ trung bình năm: 23độC – 25độC

-Nắng: số giờ nắng trung bình là 1640h/năm.

-Bão: xuất hiện nhiều nhất vào tháng 7 và tháng 8,cấp gió từ cấp 6 đếncấp 8

-Điều kiện địa hình địa chất:

+ Địa hình:đây là khu đất của một trong những dự án nằm ở hai bênđường Láng Hạ-Thanh Xuân.Theo khảo sát hiện trạng,khu đất đầu tư xâydựng có địa hình tương đối bằng phẳng,rất thuận lợi cho việc thi công saunày

+ Địa chất:căn cứ vào kết quả khảo sát địa chất do trung tâm nghiên cứuđịa kĩ thuật_trường đại học mỏ địa chất lập tại lô đất 4.5 NƠ,địa tầng khu đất

là bình thường

-Điều kiện thủy văn:

Khu vực khảo sát tồn tại cả hai loại nước mặt và nước dưới đất

+ Nước mặt:có trong hệ thống rãnh thoát nước trong khu vực khảosát.Nguồn nước chính là nước mưa và sinh hoạt của con người

+ Nước dưới đất: Nền công trình có một tầng nước ngầm,nước dưới đấttàng trữ trong lớp cát nhỏ đến trung lớp 7 nhưng chủ yếu là cuội sỏi cát lớp9.Nguồn bổ cấp là nước mưa ngấm thẳng xuống và có thể liên quan đến nước

từ sông Hồng.Mực nước ổn định trong khu vực khảo sát khoảng 21m

Qua thí nghiệm các mẫu nước,nước ngầm ở đây không ăn mòm đối với

bê tông

5 Nghiên cứu các quy hoạch,các kế hoạch phát triển kinh tế xã hội,ngành vùng có liên quan đến dự án:

Mối liên hệ của dự án với các dự án liên quan:

Khu đất để đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầngcho thuê tại lô đât 4.5-NƠ đường Láng Hạ -Thanh Xuân là một trong những

dự án nằm hai bên đường Láng Hạ - Thanh Xuân nên việc đấu nối hạ tầng kĩthuật là thuận lợi.Mặt khác,dự án nằm trên lô đất riêng biệt nên không ảnhhưởng tới tiến độ của các dự án khác.Dự án sẽ đóng góp một cụm công trìnhkiến trúc mới trên tại ven đường Láng Hạ Thanh Xuân

6 Tổng hợp đánh giá:

Qua phân tích tình hình hiện trạng với những yếu tố về đặc điểm cụ thểcủa hiện trạng cho phép thấy điều kiện thực hiện dự án tốt.Các điều kiện vềcấp điện,cấp nước,thoát nước,địa chất,thông tin,xã hội hết sức thuận lợi choviệc đầu tư xây dựng dự án tổ hợp dịch vu thương msị và nhà ở cao tầng chothuê tại lô đất 4.5 NƠ Láng Hạ - Thanh Xuân

CHƯƠNG III: NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH THỊ TRƯỜNG

VỀ SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN

1 Phân tích, đánh giá kết quả cung cầu thị trường tổng thể về sản phẩm của dự án:

1.1 Phân tích đánh giá cung cầu:

+ Về nguồn cung : Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung : chung cư

cho thuê rất ít, là 1 hình thức mới, triển vọng, văn minh, là 1 xu hướng pháttriển hiện đại và sẽ còn phát triển trong tương lai

Hiện nay có : chỉ có 1 số ít khu chung cư cho thuê, hầu hết là đi thuê

nhà ngắn hạn, các nhà trọ, Một số khu chung cư xây lên cho thuê thì giá khácao ( chủ yếu là người nước ngoài định cư dài hạn trung hạn thuê),

 nguồn cung hạn chế

+ Về cầu: nhu cầu nhà ở tại Hà nội còn rất cao, với giá đất hiện nay:

trung bình 12 triệu đồng / m2 thì để có thể sở hữu đc 1 căn nhà có diện tích

tương đối là khó đối với những người thu nhập trung bình

* Khảo sát cho thấy : đối với cán bộ công chức nhà nước, khả năng chicho nhà ở từ lương tối đa đạt khoảng trên 11% Tỷ lệ này là rất thấp so vớichi phí tiền nhà ở hiện nay Tình trạng của công nhân lao động còn khó khănhơn ( chiếm 12- 15%) Nên cơ hội mua nhà với đối tượng này là ít

* Theo cục Quản lý nhà , tại khu vực đô thị hiện nay vẫn còn hàng vạn

hộ gia đình thuộc diện thu nhập trung bình đang phải sống trong điều kiện chỗ

ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu:

Trên 30%các hộ gia đình có diện tích nhà ở < 36%

19% là sống trong căn hộ tạm bợ

Chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố

Điều tra về nhà ở tại Hà Nội: Đối với cán bộ công nhân viên chức:

- 25% hộ có nhà ở kiên cố

- 19% hộ sống trong nhà tạm

- 31% hộ ( hộ gia đình trẻ ) chưa có nhà ở phải ở ghép hộ, nhà tạm hoặc

ở nhờ

- 32% hộ có nhu cầu cải thiện điều kiện nhà ở

Theo điều tra của Tổng liên đoàn lao động: nhu cầu nhà ở với các đốitượng chính sách: trong năm 2010 :

hưởng lương

CNVC các thànhphần kinh tế

CNVCcácKCNtậptrung

Số căn Diện tích Số căn Diện

tích

Diệntích

Nhận xét : ở Hà Nội trong giai đoạn 2006-1010 : cần thêm 110.000 căn

hộ cho các đối tượng thu nhập thấp và trung bình Bên cạnh đó các doanhnghiệp e ngại trong việc đầu tư vào lĩnh vực này vì lãi suất thấp và rủi ro cao,thời gian hoàn vốn khá dài

- Quyết định đầu tư vì đây là 1 khoảng trống lớn trên thị trường

Xác định thị phần của dự án : sẽ bổ sung vào quỹ nhà của Thành phố với

165 căn hộ, tức đáp ứng khoảng gần 0,2 % nhu cầu.

Do đặc điểm của sản phẩm là : căn hộ cho thuê: thời gian thu hồi vốn

khá lâu ( theo dự tính là 15 năm) nên quy mô đầu tư là cung cấp 0,2%.

1.2 Mức tiêu thụ sản phẩm của dự án :

Mức tiêu thị sản phẩm của dự án phản ánh chính xác cầu của thị trường.Như đã phân tích ở trên , với cầu đang thiếu hụt trầm trọng như hiện nay thìmức tiêu thụ sản phẩm của dự án là rất lớn Có thể đạt đến 90%

1.3 phân tích nguồn cung cấp các sản phẩm trên thị trường:

Đây là sản phẩm dịch vụ nhà cho thuê tại Hà Nội nên đối thủ chủ yếu làcác công ty xây dựng nhà tại Hà Nội

Các dịch vụ cung cấp của dự án: chủ yếu là căn hộ cho thuê ( diện tích:12.639m2) , bên cạnh đó có khu Văn Phòng và siêu thị cho thuê

* Về nguồn cung căn hộ cho thuê:

+ Hiện nay có rất ít các căn hộ cho thuê đang xây dựng tại Hà Nội nên

có thể đảm bảo quá trình huy động vốn ban đầu và sau khi dự án hoàn thành

sẽ hầu như không có đối thủ cạnh tranh cùng loại Tuy nhiên trong thời gianhuy động vốn góp trước sẽ phải có những hình thức tiếp thị, ưu đãi, để thuhút nhà đầu tư cũng như khách hàng

+ Còn các dự án xây chung cư để bán thì hiện nay rất nhiều, nhất là khiđược mở rộng về phía Hà Tây Đầu tiên, các dự án đó thường là đc xây dựng

ở phía ngoài Hà Nội, ở các phần được mở rộng: Mỹ Đình, Văn khuê, DịchVọng, Mễ Trì … Thứ hai nữa : đây là các chung cư để bán, nên khách hàngcần có 1 khoản tiền rất lớn, có thể lên đến hàng tỷ đồng Dự án tận dụngnhững điểm mạnh của mình: nằm khá trung tâm thành phố : ở Đường Láng,

và số tiền trả trước cũng ít hơn rất nhiều

٭ Về nguồn cung Văn Phòng cho thuê và siêu thị: Tại Hà Nội hiện nay

thì nguồn cung này khá nhiều, đã đáp ứng được 1 lượng lớn, nhưng cung vẫnchưa đủ cầu Chủ yếu tập trung ở: Mỹ Đình, Dịch Vọng, Hà Đông, các phốnhư Khuất Duy Tiến,Trần Duy Hưng, và các trung tâm Thương Mại lớn,…

Dự án chỉ cung cấp 1 số lượng ít về khu Văn phòng ( diện tích : 4.415m2 ) vàvới lợi thế địa điểm trung tâm thành phố, Dự án sẽ có mức tiêu thụ cao nhất

1.4 Đánh giá khái quát mức độ thỏa mãn cung cầu trên thị trường về sản phẩm của dự án

Như đã phân tích ở phần cung cầu, với khoảng trống lớn trên thị trườngnhư vậy thì khả năng thâm nhập thị trường của dự án là rất lớn, mức tiêu thụsản phẩm cao Mặc dầu là dự án đã cung cấp 1 số lượng lớn căn hộ, nhưngcũng chỉ chiếm 0,2% lượng cầu

-Thông qua phỏng vấn 1 số chuyên gia,người tiêu dùng :

+ ý kiến của Ông Richard Leed - Giám đốc chi nhánh Hà Nội Công ty bất động sản CBRE nhận xét, ở các nước phát triển, người dân càng nhiều tiền càng thích ở chung cư cao tầng ,triển vọng thị trường căn hộ cho thuê của Hà Nội vẫn rất khả quan vì số lượng người nước ngoài làm việc tại Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trong giai đoạn trung hạn và dài hạn.

+ Anh Mai Văn Viết - Học Viện Chính trị quốc gia cho biết: chung cư cho thuê là 1 hình thức mới, đáp ứng tốt được nhu cầu về nhà ở của nhiều người chưa có khả năng mưa nhà.

+ Chị Lê Hải Minh - Công ty Đại Bắc (Hà Nội) nhìn nhận: Chung cư được xây dựng ở vị trí đẹp thuận tiện giao thông; có giá thuê nhà từ 1,5 đến 4 triệu đồng/tháng của Hacinco là mức độ tôi có thể lựa chọn được Thu nhập của tôi và chồng tôi (làm việc ở một công ty TNHH) ở mức khá, hàng tháng còn phải đóng thuế thu nhập, song để bỏ ra một khoản tiền lớn hơn tỷ đồng

để mua một căn hộ chung cư là điều chúng tôi phải suy tính Hiện nay giá căn hộ chung cư loại khá, có diện tích đáp ứng được sinh hoạt, giá cũng khá cao và chất lượng nhà cũng làm điều tôi chưa cảm thấy yên tâm Chúng tôi tính đến chuyện đi thuê nhà ở tạm, dành tiền vốn cho việc đầu tư kinh doanh của hai vợ chồng Một năm tiền thuê nhà cỡ 20 triệu đồng, những bù lại chúng tôi có vốn để kinh doanh sinh lãi Nên tìm thuê nhà sẽ là giải pháp tình thế của tôi…

2 Phân đoạn thị trường, xác định thị trường mục tiêu

2.1 Phân loại thị trường

Phân tích ban đầu: những dự án chung cư chủ yếu là xây để bán, hình

thức xây cho thuê còn khá mới lạ, ít chủ đầu tư mạnh dạn bỏ vốn vì rủi ro khácao Cho nên tính cạnh tranh của dự án là khá thấp

Căn cứ vào sản phẩm của dự án là căn hộ cho thuê, liên quan mật thiếtđến tổng thu nhập của gia đình nên dự án phân loại sản phẩm theo thu nhập:+ hộ gia đình có thu nhập cao ( > 1000USD/ 1 tháng)

+ hộ gia đình có thu nhập trung bình (400USD – 1000USD)

+ hộ gđ có thu nhập thấp ( < 400USD )

2.2 Xác định thị trường mục tiêu:

tiền thuê nhà hàng tháng sẽ từ 150 $- 300$ nên dự án xác định thị trường mục

tiêu là “ hộ gia đình có thu nhập trung bình”

Như ta nhận thấy rằng nhu cầu nhà ở cao , tâm lý người dân: an cư lạcnghiệp Với nhiều đoạn thị trường thì dự án ko thể đáp ứng hết tất cả đoạn thịtrường, cộng thêm đặc tính của sản phẩm nên dự án chọn ra nhóm khách hàngkhá dễ tính và đang có nhu cầu cao nhất về nhà ở với lối sống văn minh, ổnđịnh lâu dài Nhóm khách hàng này có nguồn thu nhập ổn định, đồng thời cóthể đáp ứng được số tiền đặt cọc ban đầu

2.3 Xác địnhh thị trường mục tiêu dựa trên các tiêu chuẩn

2.3.1 Quy mô và mức tăng trưởng của đoạn thị trường:

Dân số: Dân số trung bình Hà Nội năm 2007: 3.289.300 người

Tỷ suất sinh năm 2007 tăng 0,8% so với năm 2006

GDP ở Hà Nội trong những năm gần đây đạt gần 10%, năm 2007 đạt11,5 % :

Bên cạnh đó, Hà Nội đang mở rộng về phía Tây Nam, các chính sách thuhút các các nhà đầu tư trong và ngoài nước , các khu công nghiệp nên dân sốcủa Hà nội sẽ còn tăng.

2.3.2 Mức độ hấp dẫn về cơ cấu thị trường:

Đoạn thị trường mục tiêu của dự án chiếm khá lớn trên tổng thị trường,bên cạnh đó thì các đối thủ cạnh tranh cùng loại sản phẩm thì không nhiều.Còn sản phẩm được đánh giá là “ rẻ “ hơn so với căn hộ đc bán

2.3.3 Căn cứ vào nguồn lực của dự án:

+Về nguồn nhân lực : dự án tổ chức bộ phận nhân lực hết sức chặtchẽ,các bộ phận với các nhiệm vụ riêng biệt nhằm đảm bảo đúng tiến độ vàchất lượng dự án.Gồm các bộ phận: tài chính, thiết kế kỹ thuật, thi công, muasắm máy móc thiết bị, đào tạo

+Về công nghệ: Dự án đưa vào ứng dụng các công nghệ tiên tiến trongxây dựng (trong giai đoạn thi công xây dựng công trình) và lắp đặt các thiết bị

an toàn, hiện đại cao như hệ thống thang máy, hệ thống cung cấp nước, hệthống phòng cháy chữa cháy,…

+Về tài chính: Tuy với số vốn đầu tư ban đầu chỉ là 4% so với tổng mứcđầu tư, nhưng dự án thu hút được khá nhiều khách hàng góp vốn và sự ủng hộcủa Nhà nước cũng như các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước

đó thu hút đc nhà đầu tư cũng như khách hàng

Là 1 sản phẩm khá mới lạ, và với đặc điểm là 1 sản phẩm của thị trườngbất động sản nên cần đc chú trọng phần marketing, tiếp thị.

Công trình là 3 tòa nhà cao tầng(kể cả tầng thượng), mỗi tòa nhà gồm 15tâng (kể cả tầng thượng)

Cơ cấu mỗi tòa nhà gồm:

+ tầng 1, tầng 2 , tầng 3 ( tổng diện tích : 2.790 m2 ) bao gồm sảnh và cácvăn phòng ngăn chia linh hoạt tùy theo nhu cầu thuê của từng đối tượng + tầng 4-14: bố trí các căn hộ cho thuê độc lập khép kín.Các căn hộ liên

hệ với nhau và với thang giao thông bằng cụm giao thông sảnh,liên hệ với cáctầng bằng hệ thống thang trục đứng( 2 thang máy+1 thang bộ+1 thang thoáthiểm) Tổng diện tích sàn Xây Dựng các tầng căn hộ 445 m2 x 11 tầng = 4895

m2 Mỗi khối có 5 loại căn hộ với cơ cấu:

- Loại căn hộ A1: gồm 11 căn hộ có diện tích sàn 92 m2

- Loại căn hộ A2: gồm 11 căn hộ có diện tích sàn 95m2

- Căn hộ loại B gồm 11 căn hộ có diện tích sàn 64m2

- Căn hộ loại C ( C1,C2) : gồm 22 căn hộ có diện tích sàn : 66m2

2.4 Dự báo cung cầu về sản phẩm của dự án

2.4.1 Dự báo cầu thị trường về sản phẩm của dự án

Dự án sử dụng phương pháp ngoại suy thống kê:

Với dãy số là cầu về nhà ở trong những năm gần đây:

Với yt là cầu về nhà ở,t là thời gian.

2.4.2. Dự báo cung thị trường về sản phẩm của dự án:

Với đặc điểm sản phẩm là căn hộ cho thuê nên sau khi xây xong, sốlượng sản phẩm có hạn, việc mở rộng, phát triển là hầu như không có , nên dự

án rất coi trọng việc tiêu thụ sản phẩm một cách nhanh chóng, từ đó mới cóthể thu hồi vốn nhanh Nên việc dự báo cũng sản phẩm được dự án nghiêncứu, phân tích một cách kỹ lưỡng

Sau đây là biểu đồ về nguồn cung dự kiến của căn hộ cho thuê tại HàNội trong một số năm gần đây:

2.5 Nghiên cứu lựa chọn các phản ánh, tổ chức hệ thống phân phối sản phẩm

- Dự án là sản phẩm về nhà cho thuê nên việc giới thiệu, quảng cáo, tiếpthị để người tiêu dùng có nhu cầu sẽ nhanh chóng tìm được và nhận biết vềdịch vụ

- Dự án lựa chọn việc giới thiệu về sản phẩm chủ yếu thông qua trangweb của công ty Đồng thời có trụ sở chính để tiện việc phân phối,giao dịchvới khách hàng

2.5.1 Lựa chọn phương thức thanh toán:

Nhằm đẩy mạnh sức mua thì việc linh hoạt trong phương thức thanh toán

là rất cần thiết

+ Huy động vốn từ khách hàng:

Sau khi hoàn thành về mặt dự án đầu tư xây dựng và quyết định đầu tư,chủ đầu tư sẽ thông báo về việc cho thuê căn hộ Khách hàng đăng ký sẽ nộp5% giá thành căn hộ

Sau khi thi công xong phần móng Chủ đầu tư sẽ bắt đầu ký hợp đồng vớikhách hàng và thu trước 30% giá thành căn hộ

Thời gian thuê nhà và phương thức thanh toán tiền thuê nhà sẽ do chủđầu tư thỏa thuận với khách hàng ( nhằm linh hoạt cho từng đối tượng: trảtiền 1 năm/1 lần hoặc 5 năm/ 1 lần hau 10 năm / 1 lần.

+ Phần văn phòng và siêu thị sẽ cho thuê hoặc sử dụng đảm bảo thu hồivốn đầu tư và phù hợp với giá cả thị trường.Chủ đầu tư sẽ huy động vốn từKhách hàng muốn đăng ký thuê văn phòng , siêu thị Ký hợp đồng 05 năm/ 1lần và trả trước 5 năm đầu tiên

2.5.2 Bên cạnh đó thì những hình thức khuyến mãi về phương thức thanh

toán và loại căn hộ cho thuê sẽ được áp dụng với những khách hàng với thờigian thuê lâu dài, hay những khách hàng có góp vốn đầu tư ban đầu lớn cho

dự án

Hiện nay mặc dù là cung chưa đáp ứng đủ cầu khá lớn nhưng để tăngtính cạnh tranh và khả năng chiếm lĩnh thị trường cao nhất, dự án phân tíchcác chiến lược tiếp thị, marketing

Dự án sẽ vẫn sử dụng những hình thức tiếp thị cổ truyền như phát tờ rơiquảng cáo,báo chí , phim quảng cáo hay trên Internet,… bởi nó vẫn mang lạinhững hiệu quả rõ rệt, nhưng để tăng thêm sẽ có thêm những điểm nhấn : nhưhình thức khá mới nhưng thu đc nhiều hiệu quả mà gần đây 1 số dự án đãthực hiện đó là : in ấn những nội dung chính, nêu nổi bật những ưu điểm củasản phẩm trên bưu thiếp và gửi đến những khách hàng tiềm năng Công việcnày vừa không tốn kém vừa đưa đến tận tay với những đối tượng là kháchhàng mục tiêu

3 Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường về sản phẩm của dự án

Dự án dự định bổ sung vào quỹ nhà Hà Nội 165 căn hộ, đáp ứng 0,2%nhu cầu.Với tiềm lực tài chính, hoạt động thu hút vốn đầu tư,các hình thức sửdụng để quảng cáo, … dự án sẽ chứng tỏ được khả năng chiếm lĩnh thị

3.1 Nghiên cứu các nhà cạnh tranh chính với sản phẩm của dự án

- Như phần phân tích về nguồn cung của sản phẩm thì chúng ta thấyđược các dự án về căn hộ nhà cho thuê trong thành phố hiện đang rất ít, khảnăng cạnh tranh là không đáng kể Mặt khác, các hình thức sử dụng như thuhút vốn từ khách hàng, xây dựng thì các dự án đều áp dụng như nhau

- Còn các dự án xây dựng chung cư thì khá nhiều, đặc biệt là ở các khu

mở rộng của Hà Nội về phía Tây Nam và các dự án phía Tây Các dự án này

có đặc điểm chung là các căn hộ để bán Chính vì thế mà có rất nhiều điểmkhác so với dự án

- Các dự án xây dựng chung cư để bán thì thời gian thu hồi vốn nhanh,khả năng thu hút vốn lúc đang thi công xây dựng công trình lớn Tuy nhiênđối tượng khách hàng của các dự án này hướng đến là khách hàng có thu nhậpcao:

Nguồn vốn góp ban đầu của khách hàng cũng rất lớn Khách hàng có thểgóp vốn bất kỳ thời gian nào ( nếu còn căn hộ).Và giá cả cũng khác trongtừng khoảng thời gian Thông thường các khách hàng có nhu cầu sẽ góp vốnngay từ ban đầu, với một khoản tiền lớn

Với những đặc điểm trên thì điểm mạnh của những dự án này là về tiềmlực tài chính Nguồn vốn huy động từ khách hàng lớn nên không phải chịu lãivay, khả năng vay ngân hàng lớn ( do thời gian thu hồi vốn nhanh),từ đó tăngkhả năng đáp ứng đúng tiến độ về vốn, ít gây phát sinh thêm chi phí,…

Tuy nhiên, đối tượng khách hàng của dự án là những người có thu nhậpcao, khá khó tính, mà đoạn khách hàng này trong xã hội là không nhiều,màcác dự án chung cư xây bán là khá nhiều

3.2 Xác định chiến lược cạnh tranh:

*Cạnh tranh về giá: Với đoạn khách hàng có thu nhập trung bình nênlượng vốn góp ban đầu là 30% giá thành của căn hộ Đây là 1 lượng vốn gópban đầu ít so với những dự án khác Đồng thời, giá thuê căn hộ cũng khá rẻ:

bình quân là 27.000 Đồng/ 1m2 ( tùy vào số tầng mà hệ số nhân khác nhau) tức là 1 căn hộ loại A2 ( 95m2) là 2.565.000 Đồng Đây là giá quá rẻ so vớigiá thị trường cho thuê hiện hay Với giá này, những người thu nhập trungbình có thể dễ dàng chấp nhận được.

*Cạnh tranh về sản phẩm: Dự án cung cấp căn hộ cho thuê với đầy đủcác loại phòng( A1,A2,B1,B2,C1,C2) khách hàng có thể tùy theo nhu cầu sửdụng để lựa chọn

CHƯƠNG IV NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH KỸ THUẬT

CỦA DỰ ÁN

1 Mô tả sản phẩm của dự án

Dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5-NƠ đườngLáng Hạ - Thanh Xuân, quận Thanh Xuân, Hà Nội sau khi xây dựng xong sẽcung cấp 65 căn hộ gồm 3 nhà cao 15 tầng (kể cả tầng thượng) Góp phần tạoquỹ nhà ở cho thuê thành phố, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các CBCNV cóthu nhập trung bình hoặc các đối tượng gia đình trẻ chưa có đủ tiền để mua vàxây nhà, có hộ khẩu tại Hà Nội Từ đó thực hiện chương trình phát triển nhà

ở của Thành Phố, là một trong những vấn đề bức xúc hiện nay của Thành phố

Hà Nội Cụ thể:

+Có khu siêu thị và văn phòng cho thuê, phòng đa năng tại sảnh tầng 1của tòa nhà Toàn bộ không gian văn phòng được bố trí ở toàn bộ tầng 2 và 3được ngăn chia linh hoạt tùy theo nhu cầu thuê nhà của từng đối tượng

+ Tầng 4-14: Bố trí các căn hộ ở cho thuê độc lập khép kín Các căn hộliên hệ với nhau và với thang giao thông bằng cụm giao thông sảnh, liên hệvới các tầng bằng hệ thống thang trục đứng ( 02 thang máy + 1 thang bộ + 1thang thoát hiểm) Mỗi tầng của khối tháp có 5 loại căn hộ: loại A1: 33 phòng

; lọai A2: 33 phòng; loại B 33 phòng, loại C1 và C2 66 phòng với cơ cấu khácnhau, mỗi phòng đều được bố trí ngăn phòng hợp lí, khoa học đảm bảo thuậntiện sinh hoạt đáp ứng nhu cầu đa dạng của người thuê

2 Lựa chọn hình thức đầu tư

Đầu tư xây dựng mới Tổ hợp dịch vụ thương mại và Nhà ở cao tầng chothuê tại lô đất 4.5-NƠ đường Láng Hạ - Thanh Xuân có tổng diện tích đất xâydựng là 5.744m2 Bao gồm

* Xây dựng mới hoàn chỉnh đồng bộ mạng lưới kỹ thuật hạ tầng ngoàinhà: đường – hè nội bộ, sân vườn cảnh quan, cấp nước, thoát nước, cấp điện,thông tin, hệ thống PCCC hiện đại … và đấu nối với hạ tầng kỹ thuật khuvực.

* Xây dựng mới công trình Nhà ở cho thuê kết hợp không gian kinhdoanh thương mại và phục vụ chung cư với tổng diện tích sàn XD khoảng23.055m2

3 Qui mô đầu tư

Dự án đầu tư xây mới Nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5-NƠ đườngLáng Hạ - Thanh Xuân gồm 3 khối nhà cao 15 tầng với 165 căn hộ, tổng diệntích sàn là 23.055 m2 Trong đó bao gồm tổ hợp khối đế 3 tầng dịch vụ phục

vụ chung cư kết hợp dịch vụ kinh doanh thương mại, 11 tầng căn hộ cho thuê,

1 tầng kỹ thuật trên mái Với tổng mức vốn đầu tư dự tính cho dự án là211.820 triệu đồng

4 Lựa chọn loại hình doanh nghiệp và phương thức kinh doanh

4.1 - Chủ quản đầu tư: Tổng công ty xây dựng Miền Trung

4.2 - Chủ đầu tư: Công ty cổ phần phát triển Đầu tư Hà Nội theo giấy ủyquyền số 323 UQ/TCT – HĐQT ngày 03/8/2008 của Tổng Công ty Xây dựngMiền Trung Lựa chọn hình thức công ty cổ phần nhằm lơi dụng được lợi thế

về huy động nguồn vốn, công nghệ và quản lí

4.3 – Phương thức kinh doanh

Tùy theo từng hạng mục mà có hình thức kinh doanh phù hợp Cụ thể:Các chỉ tiêu Lô 4.5-NƠ

Tổng diện tích khu đất xây dựng

8,2 tầng

1/ Phần căn hộ:

+ Theo quyết định 173/2008/QĐ – UB ngày 16/8/2008, phần căn hộ chủđầu tư cho thuê với giá cho thuê do chủ đầu tư tự cân đối để đảm bảo thu hồivốn của dự án Thời gian cho thuê trong 50 năm Sau thời gian khai thác, chủđầu tư bàn giao công trình lại cho Thành phố Hà Nội quản lí

+ Sau khi hoàn thành dự án đầu tư xây dựng và quyết định đầu tư( dựkiến quí III 2010) chủ đầu tư sẽ thông báo rộng rãi việc cho thuê căn hộchung cư cao tầng Khách hang có thể đăng kí thuê căn hộ Đồng thời khikhách hang đồng ý thuê căn hộ sẽ phái nộp 5% giá thành căn hộ Giá thànhcăn hộ khác nhau tương ứng với chất lượng và diện tích của căn hộ cho thuê.+ Khi gia công xong phần móng Chủ đầu tư bắt đầu kí hợp đồng vớikhách hàng và thu trước 30% giá thành căn hộ

+ Thời gian thuê nhà và phương thức thanh toán tiền thuê nhà do chủđầu tư thoả thuận với khách hàng (Có thể trả tiền 01 năm/lần hoặc trả tiền 05năm/lần, hoặc 10 năm/lần)

2/ Phần văn phòng cho thuê và siêu thị:

+ Phần diện tích kinh doanh khu siêu thị chủ đầu tư sẽ cho thuê hoặc sửdụng đảm bảo thu hồi vốn đầu tư Giá cả cho thuê phù hợp với giá thị trường.+ Phần diện tích văn phòng chủ đầu tư sẽ cho thuê theo giá thị trườngđảm bảo thu hồi vốn dự án và có lãi

+ Thời gian khấu hao của khu kinh doanhh dịch vụ siêu thị và văn phòng

là 50 năm

+ Chủ đầu tư sẽ huy động vốn từ khách hàng muốn đăng ký thuê vănphòng và siêu thị ký hợp đồng 5 năm/lần và nộp tiền trước 05 năm đầu tiên.3/ Phần để xe tầng hầm:

+ đối với khu vực để xe ô tô và xe máy sẽ do ban quản lý chung cư quản

lý và khai thác, chỉ mang tính chất phục vụ và bù đắp đủ các chi phí.

5 Xác định công suất của dự án

Đây là công trình mà sản phẩm là các căn hộ cho thuê để ở và kinhdoanh siêu thị, văn phòng với năng lực phục vụ sau khi đưa vào hoạt độngkhai thác và sử dụng là 165 phòng từ tầng 4 đến tầng 14, tầng 1-3 dùng đểcho thuê văn phòng và siêu thị Do vậy công suất lý thuyết của dự án là100% Tuy nhiên trên thực tế công suất khả thi của dự án vào những năm đầukhi dự án mới đi vào hoạt động do ảnh hưởng của các yếu tố như: do mớihòan thành nên số hộ đến thuê chưa thể đạt tối đa khả năng phục vụ Cần saumột thời gian để mọi người biết đến và liên hệ thuê cũng như có sự biến độngkhi mà các hộ kết thúc hợp đồng và thay thế bằng những hộ mới Mặt khác,

do sự chưa ổn định về hình thức quản lí cũng như vận hành khai thác trongnhững năm đầu là không thể tránh khỏi mà công suất thực tế chỉ đạt:

+ Kinh doanh văn phòng cho thuê T2+3: công suất thực tế từ 60- 95%trong 13 năm đầu đi vào khai thác Sau đó đi vào hoạt động ổn định thì côngsuất luôn đạt ở mức hiệu suất tối đa đến cuối đời dự án

+ Kinh doanh siêu thị tầng 1 năm đầu tiên hiệu suất ước tính chỉ đạt60% Nhưng ngay năm kế tiếp sẽ đạt hiệu suất tối đa

+ Kinh doanh trông xe trong nhà tầng hầm: năm thứ 1 đạt 50%, năm thứ

2 -3 khoảng 85-95% Năm thứ 4 sẽ đạt mức khai thác tối đa

+ Phần căn hộ cho thuê: năm 1 đạt 60%, năm 2 đạt 90%, năm 3 trở đi đạtcông suất 100%

6 Lựa chọn công nghệ kỹ thuật cho dự án

Công trình Tổ hợp dịch vụ thương mại và Nhà ở cao tầng cho thuê tại lôđất 4.5-NƠ sử dụng các thiết bị kỹ thuật trong và ngoài nước Đối với nhữngthiết bị công nghệ mà thị trường trong nước có thể đáp ứng yêu cầu chấtlượng và số lượng cũng như cạnh tranh về giá cả chúng ta sẽ tận dụng nhằmtiết kiệm tối đa các chi phí Tuy nhiên đối với với những trang thiết bị hiện

đại mà trong nước chưa thể sản xuất được như thang máy sẽ tiến hành nhập từnước ngoài Cụ thể như sau:

- Hệ thống thang máy bao gồm: Thang máy bộ tải trọng 1000kg(3 bộ),tốc độ 90m/phút, thang máy bộ tải trọng 1600kg, tốc độ 90m/phút(3 bộ): đây

là công trình được sử dụng làm nhà chung cư đòi hỏi thang máy sử dụngtrong tòa nhà phải tiện lợi và dễ sử dụng, độ bền phải cao vì trong tòa nhà thìthang máy là một trong những thiết bị đắt tiền nhất, nên độ bền, độ ổn địnhcủa thang máy sẽ góp phần rất nhiều vào chất lượng của tòa nhà Hơn nữathang máy là thiết bị vĩnh cửu với tòa nhà, chất lượng và tuổi thọ của nó gắnvới tuổi thọ của tòa nhà, khác với những thiết bị khác nếu hỏng hóc có thểthay mới, nhưng với thang máy thì không thể xảy ra điều này Do đó quyếtđịnh lựa chọn thiết bị cần phải nghiên cứu và xem xét kỹ lưỡng từ đầu đểtránh trường hợp khấu hao sử dụng thang máy quá nhanh trong khi tuổi thọcủa tòa nhà còn rất dài

- Bơm Grundfos CR20 – 1; Q =24.2m3/h, H=104m, P=9,58KW (Bơmnước SH), Bơm Grundfos CH4-30; Q = 5m3/h, H=17m, P=820W(bơm tăng

áp T13,14), Bơm Grundfos KP250A1; Q=3.03m3/h, H=6.65, P=480W,E=13,9%(Bơm nước thải SH),

Bơm Grundfos AP12.40.08.A3; Q=8m3/h, H=11.6m, P=1,2KW,E=13,9%(Bơm tiêu nước tầng hầm)

Bơm dự trữ Diezen để cứu hỏa: RITZ 4505/8; Q=18m3/h, H=96,6

Bơm Grundfos CR15-9; Q=18m3/h; H=96,6m, P= 6,58KW, E = 72,1%(bơm cứu hỏa chạy điện)

Bơm Grundfos CR3-21; Q=3,2m3/h; H=96,8,4m; p=1,48KW, E=58,1%(bơm bù áp để dùng cứu hỏa)

- Thiết bị hố đổ rác

- Thiết bị điều hòa bán trung tâm

- Thiết bị phòng cháy chữa cháy: hệ thống chữa cháy lắp đặt cho côngtrình phải đảm bảo đáp ứng yêu cầu, tiêu chuẩn của Nhà nước đối với côngtác PCCC…Các thiết bị trong hệ thống phải có độ bền vững cao, phù hợp vớiđiều kiện khí hậu và môi trường Việt Nam, Mặt khác cần bảo đảm dễ dàng sửdụng và bảo quản cũng như sửa chữa thay thế khi cần thiết Bao gồm: Thiết

kế lắp đặt hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động cho các khu vực nguy hiểm

dễ cháy nổ tại không gian hành lang các tầng và không gian văn phòng tầng2,3, không gian kinh doanh, dịch vụ công cộng tầng 1và lắp đặt các họngchữa cháy ngoài nhà, kết hợp với các bình chữa cháy xách tay cho toàn bộcông trình đặt tại các vị trí các họng cứu hỏa tại các tầng

- Thiết bị hệ thống điện thoại, truyền hình:

* Hệ thống điện thoại: trong tòa nhà sẽ lắp đặt một mạng điện thoại nội

bộ với hệ thống mạng cáp nội bộ bao gồm các cáp 15x2x0,4 đi trong ống

nhựa PVC ø34, mạng cáp dẫn từ hộp cáp đến các thuê bao: sử dụng dây thuêbao 2x2x0,5 nối từ hộp cáp đến ổ cắm(Socket) Toàn bộ ổ cắm socket đều sửdụng jắc RJ45

* Hệ thống truyền hình: Với qui mô lắp đặt trong tòa nhà một hệ thốngtruyền hình sử dụng cáp đồng trục bao gồm: hệ thống anten thu tín hiệutruyền hình Việt Nam và các chương trình trong khu vực, lắp đặt hệ thốngkhuếch đại tín hiệu cao tần và các thiết bị phân phối tín hiệu truyền hình cộngvới hệ thống mạng cáp dẫn từ trung tâm truyền hình cáp qua khuếch đại vàcác bộ chia tới các ổ cắm ti vi trong các căn hộ và khu vực kinh doanh dịchvụ

Ăng ten truyền hình VHF/UHF là vật liệu không rỉ, được mạ đồng đểnâng cao độ tăng ích Tòan bộ hệ thống được lắp đặt trên mái bê tông cốtthép, được gia cố chắc chắn đảm bảo chịu được bão cấp 12 và có hệ thốngchống sét nối với hệ thống chống sét toàn tòa nhà

- Máy phát điện dự phòng ngoài nguồn điện lưới máy có công suất300KWA/ máy cấp điện cho hệ thống đèn + ổ cắm khu siêu thị, hệ thống đènchiếu sang chung, quạt thông gió, cho tram bơm nước và thang máy hoạtđộng đề phòng khi điện lưới có sự cố thông qua bộ đổi nguồn ATS

- Máy biến áp ki-ốt: 3 máy biến áp kiot hoạt động độc lập cho 2 trạmbiến áp No.1 và No.2

- Chống thấm công trình: sử dụng công nghệ:

+ Radcon # 7 của Australia, ứng dụng cho sàn mái, ban công và khu vực

WC (các hạng mục bê tong nổi của công trình)

+ Waterstop RX 101 của USA ứng dụng cho mạch dừng cấu trúc bêtông(ống xuyên sàn khu WC, ống thoát nước mưa )

+ Penetron của USA cho tường - sàn tầng hầm

7 Lựa chọn cơ sở hạ tầng phục vụ cho việc sản xuất ra sản phẩm.

7.1 Lựa chọn nguồn năng lượng cho việc thực hiện dự án.

Nguồn năng lượng chủ yếu của dự án là điện năng

Hiện tại cụm dân cư tại khu đất đang sử dụng nguồn điện của khu vực

Dự kiến trạm biến áp sẽ bố trí tại khu vực sân của công trình

Nhu cầu điện của dự án:

Khu thương mại dịch vụ: khoảng

Khu căn hộ cho thuê ở:

đường và hai bên đường Láng Hạ - Thanh Xuân do Tổng công ty Đầu tủ vàPhát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư.

Nhu cầu cung cấp nước là khá lớn.Nhu cầu cần đáp ứng:

- Lượng nước dùng cho sinh hoạt:

+ Khu căn hộ cho thuê: tiêu chuẩn 165m3 /người/ngày

+ Khu văn phòng và dịch vụ: 45m3/người/ngày

- Lượng nước dùng cho mục đích chữa cháy: 54m3

7.4 Hệ thống phòng cháy chữa cháy

Hệ thống được bố trí cho mọi hoạt động của dãy nhà Mỗi tầng của dãynhà sẽ có 1 hệ thống phòng cháy chữa cháy riêng Có khối báo động cho cáckhu vực nguy hiểm, hệ thống chữa chay tự động trong nhà

7.5 Hệ thống chống sét

Sử dụng hệ thống chống sét tia tiên đạo công nghệ mới GUARDIANCAT II-G

7.6 Hệ thống thông tin liên lạc

Hệ thống điện thoại thì được lắp đăt mạng cáp dẫn từ hộp kỹ thuật củatầng tới các ổ cắm điện thoại trong các căn hộ và khu vực kinh doanh dịch vụ

Hệ thống truyền hình:

+ Lắp đặt hệ thống anten thu tín hiệu truyền hình Việt Nam và cácchương trình trong khu vưc

+ Lắp đặt hệ thống khuếch đại tín hiệu cao tần và các thiết bị phân phốitín hiệu truyền hình.

7.7 Hệ thống thang máy

Đây là công trình được sử dụng làm nhà ở chung cư, đòi hỏi thang máy

sử dugnj trong tòa nhà phải rất tiện lợi và dễ sử dụng, độ bền phải cao, nhưnggiá thành đầu tư cho thang máy phải hợp lý

Đây là một trong các thiết bị đắt tiền nhất, nên độ bền, độ ổn định củathang máy sẽ góp phần rất nhiều vào chất lượng của tòa nhà, nó sẽ gắn liềnvới tuổi thọ của tòa nhà Vì vậy quyết định lựa chọn thiết bị thang máy nào thìcần phải nghiên cứu và xem xét kỹ để không ảnh hưởng đến hiệu quả của dựán

8 Lựa chọn địa điểm dự án

Tuyến phố Láng Hạ - Thanh Xuân được nghiên cứu trên tổng diện tíchđất hơn 94 ha với quy mô dân số dự kiến khoảng 32.000 người Phía ĐôngNam tuyến phố giáp khu vực dân cư phường Nhân Chính và phường ThanhXuân Bắc, quận Thanh Xuân, phía Tây Nam giáp đường Vành đai 3, phía TâyBắc giáp khu dân cư phường Trung Hòa và khu đất ruộng, quận Cầu Giấy,phía Đông Bắc giáp sông Tô Lịch và đường Vành đai 2

Tuyến đường này với mặt cắt ngang rộng, đang được tập trung xây dựngđồng bộ gồm đường, hạ tầng kỹ thuật và công trình kiến trúc 2 bên đường tạothành tuyến phố văn minh, hiện đại

Theo quy hoạch, hai bên đường sẽ xây dựng công trình nhà ở và côngcộng cao tầng, công trình hỗn hợp, tầng dưới kết hợp dịch vụ thương mại cònlại các tầng trên bố trí văn phòng hoặc căn hộ cho thuê Khu dân cư xóm làng

2 bên tuyến đường phía ngoài sẽ giảu tỏa mặt bằngdi dân tại chỗ để xây dựngnhà cao tầng tạo bộ mặt kiến trúc hiện đại, khu làng xóm phía trong sẽ chỉnhtrang theo quy hoạch, đồng thời mở rộng đường làng, ngõ xóm với mặt cắt

ngang rộng 5,5cm để đảm bảo giao thông đô thị Các tuyến đường nhánh củađường Láng Hạ - Thanh Xuân sẽ có mặt cắt ngang rộng 13.5 – 17.5m, cáctuyến đường nội bộ, ngõ có mặt cắt ngang rộng 5,5 – 11,5m.

Đây là một khu vực nằm ở vị trí trung tâm của thành phố Hà Nội, rấtthuận cho người dân đi lại ở mọi phương diện Và chính trị ở đây cũng tươngđối ổn định, an ninh trật tự tốt

Việc thực hiện dự án này tại đây là hoàn toàn phù hợp với quy hoach vàchủ trương phát triển nhà ở của Thành Phố

8.1 Điều kiện địa hình địa chất

8.1.1 Địa hình:

Đây là khu đất của một trong những dự án nằm ở hai bên đường Láng

Hạ - Thanh Xuân Theo khảo sát hiện trạng, khu đất đầu tư xây dựng có địahình tương đối bằng phẳng, rất thuận lợi cho việc thi công sau này

8.1.2 Địa chất:

Địa chất của khu vực này là rất ổn định,rất ít khi xảy ra động đất nên độ

an toàn của dãy nhà là rất cao Đó là điều kiện rất tốt cho thi công dự án vàbảo đảm tuổi thọ của dự án

Căn cứ vào kết quẩ khảo sát địa chất thì địa tầng khu đất gồm các lớpsau:

- Lớp 1: Lớp đất lấp có bề dày thay đổi từ 0,9 – 2,8m, hình thành do quátrình san lấp mặt bằng, có thành phần và trạng thái không đồng nhất

- Lớp 2: Lớp sét pha, xám nâu, dẻo cứng Đất có màu xám nâu, xámvàng Đặc trưng của lớp là trong thành phần còn có các kết vón ô xit, nhỏ, dễ

vỡ Đáy lớp kết thúc ở độ sâu khoảng từ 2,5m – 4,1m; có bề dày trung bình2,2m

- Lớp 3: Lớp sét pha dẻo mềm, dẻo chảy xen kẹp cát pha Đất có màuxám nâu đến xám ghi Đất có trạng thái dẻo mềm, dẻo chảy Đặc trưng của

lớp này là sét pha hay xen kẹp cát pha Mái lớp từ 2,5m – 4,1m và kết thúc ở

độ sâu từ 7,8m – 17,5m; Lớp có bề dày thay đổi từ 5,3 – 14,2m

- Lớp 4: Lớp có màu xám nâu, xám ghi Theo chỉ tiêu thành phần hạt, cátthuộc cát hạt bụi đến hạt nhỏ, thành phần chọn lọc kém, hay lẫn hữu cơ dạng

đã bị phân hủy gần hết, có vảy mi ca và thỉnh thoảng kẹp vỉa mỏng sét phahoặc cát pha Bề dày lớp thay đổi từ 1,1m – 3,8m

- Lớp 5: lớp sét pha nặng xám nâu,loang lổ đốm xám xanh, dẻo cứng.Đất có màu xám nâu, xám hồng loang lổ xám xanh Theo chỉ tiêu độ sệt, đất

có trạng thái dẻo cứng Diện phân bố không đồng đều Phía Bắc có nơi dày7,3m nhưng càng dịch chuyển về phía Nam bề dày mất dần

- Lớp 6: Lớp cát pha xen kẹp sét pha Về cơ bản từ lốp này trở đi, chỉgặp tại các hố khoan sâu vì mái lớp thường xuất hiện ở độ sâu từ 20, - 21m trởxuống, Đặc trưng của lớp là cát pha hay xen kẹp các vỉa mỏng sét pha không

có quy luật chung, Đất có màu xám nâu, xám vàng nhạt Theo chỉ tiêu độ dẻo

và độ sệt, đất thuộc loại cát pha dẻo Mái lớp xuất hiện từ độ sâu 19m đến21,3m và đấy lớp kết thúc ở độ sâu 26,7m – 28m Bề dày trung bình 7,0m

- Lớp 7: Lớp cát nhỏ đến cát trung lẫn sạn, chặt vừa đến rất chặt Diệnphân bố rất phổ biến, cát có mầu xám ghi, xám nâu Theo chỉ tiêu thành phầnhạt, cát thuộc loại cát nhỏ đến cát trung, ngoài ra, trong thành phần còn cóchứa một hàm lượng sạn sỏi thạch anh đáng kể màu xám trắng, đáy lợp kếtthúc ở độ sâu từ 36,7m – 37,8m Bề dày trung bình 9,5m

- Lớp 8: Lớp sét pha xám nâu, dẻo cứng Nằm kẹp giữa lớp cát rất chặt

và cuội sỏi là lớp sét pha năng màu xám nâu dẻo cứng, thỉnh thoảng kẹp các ổcát, có khi vỉa cát pha Bề dày lớp 4,0m Đáy lớp kêt thúc ở độ sâu 40,9m –42,5m

- Lớp 9: Lớp cuội sỏi lân cát, rất chặt Nằm dưới cùng của mặt cắt địachất công trình Đến độ sâu 54m chưa kết thúc lợp này Mái lớp là san sỏi lẫn

cát Thành phần chủ yếu là cuội sỏi lẫn ít sạn cát Đây là tầng chứa nước vàcấp nước ngầm cho các giếng khoan của Hà Nội, đồng thời cũng là tầng chịulực của móng cọc khoan nhồi cho các nhà cao tầng ở Hà Nội hiện nay.

8.2 Điều kiện thủy văn

Khu vực khảo sát tồn tại cả hai loại nước mặt và nước dưới đất

- Nước mặt: có trong hệ thống rãnh thoát nước trong khu vực khảo sát.Nguồn nước chính là nước mưa và sinh hoạt của con người

- Nước dưới đất: Nền công trình có một tầng nước ngầm, nước dưới đáttang trữ trong lớp cát nhỏ đến trung lớp 7 nhưng chủ yêu là cuội sỏi cát lớp 9.Nguồn bổ cấp là nước mưa ngấm thẳng xuống và có thể liên quan đến nước

từ sông Hồng Mực nước ổn định trong khu vực khảo sát khoảng 21m

Qua thí nghiệm các mẫu nước, nước ngầm ở đây không ăn mòn đối với

bê tông nên sẽ bảo đảm được mức an toàn của tuổi thọ của dự án

8.3 Điều kiện môi trường – Khí hậu

Khí hậu tại địa điểm dự kiến xây dựng thuộc khí hậu Hà Nội nói riêng vàĐồng Bằng Bắc Bộ nói chung,khí hậu có 4 mùa rõ rệt,nhưng nhiệt độ giữacác mùa không chênh nhau nhiều, ít khi có sự biến động về khí hậu sẽ thuậntiện cho việc thi công Thành Phố Hà Nội là một trong những khu vực Lượngmưa k lớn nên sẽ ít ảnh hưởng đến tiến độ thi công xây dựng công trình dựán

- Gió: Mùa hè gió Đông Nam là chủ đạo, mùa đông gió Đông Bắc là chủđạo.

- Độ ẩm: Cao nhất tháng 1 với chỉ số 98%

- Nắng: Số giờ nắng trung gian là 1640 h/năm

- Bão: Xuất hiện nhiều nhất vào tháng 7 và tháng 8, cấp gió từ cấp 6- 8

8.4 Điều kiện xã hội

Xung quanh khu đất là khu vực dân cư thuộc phường Nhân Chính, quậnThanh Xuân, vì vậy điều kiện xã hội tương đối ổn đính

Khu đất để đầu tư dự án xây dựng Tổ hợp dịch vụ thương mại và nhà ởcao tầng cho thuê tại lô đất 4.5- NƠ đường Láng Hạ - Thanh Xuân là mộttrong những dự án nằm hai bên đường Láng Hạ - Thanh Xuân nên việc đấunối hạ tầng kỹ thuật là thuận lợi, Mặt khác, dự án nằm trên lô đất riêng biệtnên không ảnh hưởng tới tiến độ của các dự án khác Dự án sẽ góp một cụmcông trình kiến trúc mới trên tại hai bên đường Láng Hạ - Thanh Xuân

8.5 Đánh giá

Qua phân tích tình hình hiện trạng với những yếu tố về đặc điểm cụ thểcủa hiện trạng cho phép thấy điều kiện thực hiện dự án tốt Các điều kiện vềcấp điện, nước, thoát nước, địa chất, thông tin, xã hội hết sức thuận lợi choviệc đầu tư xây dựng dự án xây dựng Tổ hợp dịch vụ thương mại và nhà ởcao tầng cho thuê tại lô đất 4.5-NƠ đường Láng Hạ - Thanh Xuân

9 Giải pháp xây dựng công trình dự án.

9.1 Giải pháp quy hoạch công trình

Khu đất để đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ và thương mại và nhà ở caotầng cho thuê tại lô đất 4.5-NƠ đường Láng Hạ - Thanh Xuân có diện tích5744m2

Bảng tổng hợp các chỉ tiêu kỹ thuật

Tổng diện tích khu vực xây dựng 5744m2

Công trình tổ hợp dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng cho thuê tại lô

đất 4.5-NƠ gồm 3 nhà cao tầng 15 tầng (kể cả tầng thượng) và được nối vớinhau bằng một khối đế 3 tầng, cùng 2 tầng hầm thong nhau tạo thành một tổhợp công trình lớn với một khối đế dài và 3 tháp cao bao gồm các tầng chứcnăng sau:

- Tầng hầm 2: (cốt -6.600) có đường dốc cho xe xuống tầng hầm tại trụcA-B Diện tích sàn xây dựng tầng 2 khoảng 3200m2 Chủ yếu là nơi để ô-tôkết hợp để xe máy Ngoài ra, còn có các phòng kỹ thuật chung và cụm thanggiao thong đứng (2 thang máy)

- Tầng hầm 1: (cốt -3.300) có đường dốc cho xe xuống tầng hầm tại trụcC-D Diện tích sàn xây dựng tầng 1 khoảng 3200m2 Chủ yếu là nơi để xemáy kết hợp để ô-tô tại một số vị trí Ngoài ra, còn có các phòng kỹ thuậtchung như phòng máy phát điện, phòng máy bơm, bể phốt, bể nước ngầm SH+ PCCC và cụm thang giao thong đứng (2 thang máy + các thang bộ)

- Tầng 1: Là liên kết của 3 khối tháp là một tổng thể với kích thước tổngthể là 13.94m x 20m Bố trí 3 lối vào sảnh chung cư tại ba trục giao thôngđứng của 3 khối tháp phía đường nội bộ và sảnh khối văn phòng cho thuê tại

mặt đường Láng Hạ - Thanh Xuân Không gian dịch vụ công cộng phía dướicác khối tháp có diện tích 90m2, có diện tích 550m2 tại vị trí các khối nối.Không gian sảnh chung cư lớn, có bố trí phòng đa năng 41m2, phòng quản lýchung cư kết hợp bảo vệ 19m2 và khu WC Diện tích sàn XD tầng 1:2,790m2

- Tầng 2,3: Bố trí toàn bộ không gian văn phòng ngăn chia linh hoạt tùytheo nhu cầu thuê của từng đối tượng Tổng diện tích sử dụng không gian vănphòng khoảng: m2: ngoài ra, có bố trí 3 cụm cầu thang giao thông trục đứng

và hộp kỹ thuật điện + nước Tổng diện tích sàn XD tầng 2, 3: 2790 x 2 =5.580m2

- Tầng kỹ thuật: Bố trí toàn bộ không gian để tổ chức các đường ống kỹthuật ở các tầng trên tập hợp vào hai hộp kỹ thuật tổng dẫn xuống hệ thốngthoát nước chung của tòa nhà Tổng diện tích sàn XD tầng kyc thuật: 1.335m2

- Tầng 4-14: Bố trí các căn hộ ở cho thê độc lập khép kín Các căn hộliên hệ với nhau và với thang giao thông bằng hệ thống thang truc đứng (2thang máy + 1 thang bộ + 1 thang thoát hiểm) Tổng diện tích sàn XD cáctầng căn hộ: 445 m2 x 3 khối x 11 tầng = 14.685 m2 Mỗi tầng của khối tháp

có 5 loại căn hộ vố cơ cấu như sau:

+ Loại căn hộ A1 (11 căn hộ x 3 khối = 33 căn) có diện tích sàn 92 m2.Loại căn hộ A1 bao gồm các căn phòng như 01 phòng khách không gian mở:22,4 m2; 01 bếp + ăn: 14,3 m2; 02 phòng ngủ: 11,4 m2; và 14,1 m2; 02 khuvực WC chung: 4m2 x 2; không gian logia để phơi quần áo: 4.9 m2 Cácphòng đều có thể mở cửa sổ trực tiêp với thiên nhiên

+ Loại căn hộ A2 (11 căn hộ x 3 khối = 33 căn) có diên tích sàn 95 m2.Loại căn hộ A2 bao gồm các căn phòng như 01 phòng khách không gian mở:22,4 m2; 01 bếp + ăn: 14,3 m2; 02 phòng ngủ: 11,4 m2; và 14,7 m2; 02 khuvực WC chung: 4m2 x 2; không gian logia để phơi quần áo: 4.9 m2 Cácphòng đều có thể mở cửa sổ trực tiêp với thiên nhiên

+ Loại căn hộ B (11 căn hộ x 3 khối = 33 căn) có diên tích sàn 64 m2.Loại căn hộ B bao gồm các căn phòng như 01 phòng khách không gian mở:16.5 m2; 01 bếp: 5.7 m2; 02 phòng ngủ: 10.8 m2; và 12.7 m2; 02 khu vực

WC chung: 4m2 x 2; không gian logia để phơi quần áo: 4 m2 Các phòng đều

có thể mở cửa sổ trực tiêp với thiên nhiên

+ Loại căn hộ C1 và C2 (22 căn hộ x 3 khối = 66 căn) có diên tích sàn 66m2 Loại căn hộ C1 và C2 bao gồm các căn phòng như 01 phòng SHC + 01bếp: 22,3 m2; 02 phòng ngủ: 12.2 m2; và 11.8 m2; 01 khu vực WC chung:4m2; không gian logia để phơi quần áo: 4 m2 Các phòng đều có thể mở cửa

sổ trực tiêp với thiên nhiên

- Tầng mái: Là không gian kỹ thuật thang máy, bể nước mái, các ốngthông hơi kỹ thuật và có 02 thang bộ đều có thể lên mái để thoát hiểm

9.2.2- Giải pháp mặt đứng

Tổng chiểu cao của công trình là 57,6 m tính đển đỉnh mái; chiều caocác tầng hầm là 3,3 m ( nổi trên mặt đát là 0.9m); chiểu cao tầng 1,2,3 là 4,5m; chiều cao các căn hộ 3,3 m Mặt đứng công trình có kiến trúc hài hòa, hiênđại, đặc trưng của kiến trúc nhà ở Sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nước cóhiệu quả trong kiến trúc

9.3- Giải pháp kết cấu công trình:

9.3.1- Phần nền mống:

9.3.1.1- Các tiêu chuẩn, quy phạm áp dụng:

-TCVN 2737 – 1995: Tiêu chuẩn thiết kế - tải trọng và tác động

- TCVN 5574 – 1991: Tiêu chuẩn thiết kế - Kết cấu bê tong cốt thép

- TCVN 557i5-1991: Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu thép

- TCXD 45-78: Tiêu chuẩn thiết kế nèn nhà và công trình

- TCXD 198-1997: Nhà cao tầng – hướng dẫn thiết kế kết cấu bê tongcốt thép toàn khối

- TCXD 205-1998: Móng cọc – Tiêu chuẩn thiết kế.

- TCXD 206 – 1998: Cọc khoan nhồi – Yêu cầu về chất lượng thi công

- TCXD 196 – 1997: Nhà cao tầng Công tác thử tĩnh và kiểm tra chấtlượng cọc khoan nhồi

Móng được thiết kế theo tài liệu địa chất do kết quả khảo sát địa chất doTrung tâm nghiên cứu địa kỹ thuật – Trường đại học mỏ địa chất lập tháng9/2005 tại lô đất 4,5-NƠ

9.3.1.2- Biện pháp và xử lý nền móng:

Móng được thi công bằng phương pháp cọc khoan nhồi cho các vị tríkhối cao tầng và cọc ép tĩnh cho vị trí khối thấp tầng Cọc nhồi được thi côngkhoan tạo lỗ trong đất, giữ thành hố khoan bằng dung dịch BENTONIT Sốlượng loại cọc chủ yếu như sau;

- Cọc đường kính D=800 với chiều dài 45md, số lượng cọc: 60 cọc

- Cọc đường kính D=1000 với chiều dài 45md, số lượng cọc:05 cọc

- Cọc đường kính D=1200 với chiều dài 45md, số lượng cọc :83 cọc

- Cọc ép tĩnh, tiết diện mỗi cọc là 300x300, số lượng cọc: 226 cọc Chiềudài cọc dự kiến là 20,4 m gồm 4 đoạn, áp dụng cho khối tháp tầng, ép âm6,1m;

- Cọc thép 1350 chống sàn, chiều dài 10m, số lượng cọc 119 cọc

Việc quyết định chiều dài cũng như sức chịu tải tính toán của cọc đượcxem xét sau khi có báo cáo kết quả nén thử tĩnh cọc tại hiện trường do thiết kếquy định trên bản thiết kế móng

9.3.1.3- Vật liệu xây dựng:

- Bê tong cọc M300 cho cọc ép tĩnh 300x300 và M350 cho cọc nhồi, bêtông đài, giằng móng M300, tường móng được xây bằng gạch đặc mác 75, bêtông lót móng mác 100