MỤC LỤC 1 A. ĐẶT VẤN ĐỀ. 3 B. NỘI DUNG CHÍNH 4 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BĐS 4 1.1. Khái niệm sàn giao dịch kinh doanh bất động sản. 4 1.2. Đặc điểm của sàn giao dịch kinh doanh bất động sản. 4 1.3. Vai trò của sàn giao dịch BĐS: 5 2. PHÁP LUẬT THỰC ĐỊNH VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY. 6 2.1. Khái quát chung về pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản. 6 2.1.1. Khái niệm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản 6 2.1.2. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản 7 2.2. Những nội dung cụ thể của pháp luật Việt Nam hiện hành về sàn giao dịch bất động sản 9 2.2.1. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 9 2.2.2. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 12 2.2.3. Nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS 14 2.2.4. Quyền và nghĩa vụ của người điều hành quản lý, người tham gia sàn giao dịch kinh doanh bất động sản 14 2.3. Thực tiễn hoạt động và những tồn tại vướng mắc phát sinh trong thực tiễn hoạt động của sàn giao dịch BĐS 17 2.3.1. Thực tiễn hoạt động, tồn tại vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng pháp luật vào hoạt động thực tế của sàn giao dịch bất động sản trong thời gian qua 17 2.3.2. Nguyên nhân của những tồn tại và bất cập trên 25 2.4. Hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản tại Việt Nam 26 2.4.1. Sàn giao dịch bất động sản ACBR 26 2.4.2. Sàn giao dịch bất động sản Sacomreal 27 2.4.3. Các mặt hạn chế của hai sàn giao dịch BĐS trên 28 3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 28 3.1. Nhu cầu nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sàn giao dịch BĐS 28 3.2. Giải pháp hoàn thiện về pháp luật về sàn giao dịch BĐS 30 3.2.1. Hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp chứng chỉ, quản lý, thu hồi chứng chỉ hành nghề 30 3.2.2. Xây dựng hệ thống cơ quan quản lý sàn giao dịch BĐS thống nhất, tập trung 31 3.2.3. Hoàn thiện các chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch vi phạm quy định pháp luật 32 3.2.4. Xác định tiêu chí và quy trình hoạt động của sàn giao dịch chuẩn 32 3.3. Giải pháp hoàn thiện nguồn nhân lực cho sàn giao dịch BĐS 33 3.4. Đề xuất mô hình tổ chức hoạt động sàn giao dịch BĐS 35 3.4.1. Hoạt động môi giới tại sàn kinh doanh BĐS 35 3.4.2. Tổ chức không gian và trang thiết bị cho sàn giao dịch 41 3.4.3. Tổ chức quản lý, điều hành sàn giao dịch. 43 4. KINH NGHIỆM TỔ CHỨC SÀN GIAO DỊCH BĐS CỦA SINGAPORE VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 44 4.1. Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch BĐS của Singapore 44 4.2. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam 45 C. KẾT LUẬN 46 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: 48 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: 1. Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013; 2. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 2962006; 3. Luật Đất đai năm 2013, được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29112013; 4. Bộ luật Dân sự năm 2005 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 1462005; 5. Luật Doanh nghiệp năm 2005 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29112005; 6. Nghị định số 1532007NĐCP ngày 15102007, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; 7. Nghị định số 232009NĐCP ngày 2722009, về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở; 8. Thông tư số 132008TTBXD ngày 2152005 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 1532007NĐCP ngày 15102007; 9. TS. Doãn Hồng Nhung (chủ biên), “Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, 2009; 10. Nguyễn Thị Huyền Trang, Khoá luận “Thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam: Thực trạng và triển vọng trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế”, Trường Đại học Ngoại thương Hà Nội, Hà Nội, 2007; 11. Văn Thị Anh, “Sàn giao dịch bất động sản – một trong những nội dung quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản”, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2009.
Trang 1MỤC LỤC
Trang 2A ĐẶT VẤN ĐỀ.
Sàn giao dịch bất động sản (BĐS) ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càngphức tạp trong các giao dịch BĐS của thị trường cũng như đáp ứng nhu cầu ngàycàng cao, sự cẩn trọng và khó tính của khách hàng, các nhà đầu tư Hoạt động củasàn giao dịch BĐS cũng nhằm khẳng định đẳng cấp, thương hiệu của chủ đầu tư,đảm trách vai trò tiếp thị và phân phối các dự án BĐS Có thể nhận thấy hoạt độngkinh doanh BĐS thông qua sàn có ý nghĩa to lớn đối với các nhà đầu tư Vậy hoạtđộng của sàn giao dịch BĐS trong thời gian qua như thế nào? Hiệu quả ra sao? Vàlàm sao để nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sàn giao dịch kinh doanh BĐS,đặc biệt trong thời buổi hội nhập kinh tế quốc tế như hiện nay? Vấn đề sẽ đượctrình bày trong bài tập tập của nhóm 4: “Nâng cao hiệu quả kinh doanh thông quasàn giao dịch kinh doanh BĐS”
Bài tập còn nhiều thiếu sót, chưa sâu sắc nên nhóm rất mong cô và các bạnđóng góp ý kiến để nhóm hoàn thiện bài của mình
Nhóm 4 xin chân thành cảm ơn!
Trang 3B NỘI DUNG CHÍNH
1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BĐS
1.1. Khái niệm sàn giao dịch kinh doanh bất động sản.
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hổ trợ kinh doanh bấtđộng sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản,định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bấtđộng sản, quảng cáo bất động sản và quản lí bất động sản
Theo khoản 5 điều 4 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản năm 2006, “Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS” Sàn giao dịch BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp, các chủ thể
tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanhgọn chuyên nghiệp và khép kín Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rấthữu hiệu cho công việc quản lý và điều tiết của nhà nước Sàn giao dịch BĐSchính là nơi gặp gỡ giữa người mua và người bán, giữa người cung cấp dịch vụ vàngười có nhu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh doanh BĐS
Giao dịch bất động sản qua sàn ở Việt Nam hiện nay là một lĩnh vực khámới mẻ, trong quá trình thực hiện sẽ không tránh khỏi được những vấn đề phátsinh có tác động đến hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Vì vậy vai trò quản
lí, điều tiết thị trường bất động sản của nhà nước là rất quan trọng, nhất là điềuchỉnh quan hệ cung - cầu về bất động sản và có giải pháp ổn định thị trường bấtđộng sản, hạn chế đầu cơ sinh cầu giả
1.2. Đặc điểm của sàn giao dịch kinh doanh bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng chính của mình là giao dịch
và môi giới Khi giao dịch qua sàn thì người mua hàng hoá không phải mất nhiềuthời gian như các giao dịch thường không qua sàn, bởi chỉ có những hàng hoá đủtiêu chuẩn thì mới được đưa lên sàn giao dịch
Các thủ tục pháp lí diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro Đặc biệt
là mọi giao dịch sẽ được nhà nước kiểm soát Chức năng môi giới được đội ngũ
Trang 4chuyên gia thực hiện tư vấn giúp cho khách hàng có thể yên tâm khi đưa ra quyếtđịnh của mình.
Cung cấp thông tin và dịch vụ ngay tại sàn giao dịch Cung cấp thông tin tạisàn giao dịch kinh doanh bất động sản là cung cấp thông tin hai chiều cho một bên
là nhà nước nhằm hỗ trợ khả năng kiểm soát quản lí, hạn chế tình trạng đầu cơ,minh bạch thuế, giá trong giao dịch và một bên là khách hàng có nhu cầu về BĐS,các nhà đầu tư BĐS tìm kiếm lợi nhuận.1
1.3. Vai trò của sàn giao dịch BĐS:
- Tất cả các giao dịch bất động sản qua sàn sẽ giúp cho nhà nước quản lý được cácgiao dịch bất động sản từ đó nhà nước có những chính sách kịp thời và chính xác
để điều tiết thị trường
- Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bênngoài
- Sàn giao dịch bất động sản cung cấp các thông tin chính xác cho các doanh nghiệp
sẽ có ý nghĩa trong việc nắm bắt xu hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để
từ đó có chiến lược cung cấp sản phẩm đúng đắn và hợp lí tạo nên hiệu quả kinhdoanh to lớn, đồng thời cung cấp các thông tin cho việc chọn mua hàng hóa bấtđộng sản của khách hàng, tránh hiện tượng phải giao dịch với giá cao so với thực
tế của khách hàng Bên cạnh đó, sàn giao dịch sẽ là nơi cung cấp phục vụ tất cảdịch vụ của ngân hàng, kho bạc công chứng để cho công việc giao dịch giữa ngườimua và người bán diễn ra nhanh chóng, gọn nhẹ, không phiền hà.2
- Giảm đáng kể số lượng bất động sản và tần suất bất động sản tham gia giao dịch từ
đó giá cả sẽ bình ổn hơn Vì khi một bất động sản được giao dịch nhiều lần sẽ đẩygiá lên rất ca, người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm nay sẽ hạn chế rất nhiều do giá
cả bình ổn, họ thấy không có lời và sẽ không đầu tư trục lợi
- Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khanhiếm thị trường tạo cơn sốt Cơn sốt bất động sản làm cho mọi người dân phải tìmmọi cách để đầu tư kiếm lợi và làm cho thị trường càng sốt hơn, giá cả ngấtngưỡng Một khi giao dịch được qua sàn người đầu tư chịu một khoản thuế chênhlệch giữa giá bán và giá mua lên tới 25%, phải chi phí khoản hoa hồng, chi phíchuyển nhượng, lãi xuất vay… và từ đó họ cảm thấy không có hiệu quả so với số
1 http://luatdongtay.com/vi/tu-van-luat/Tu-van-luat-bat-dong-san/San-giao-dich-bat-daong-san-la-gi-164/ Sàn giao dịch bất động sản 16:03:13 ngày 31/07/2014
2 http://luatdongtay.com/vi/tu-van-luat/Tu-van-luat-bat-dong-san/San-giao-dich-bat-daong-san-la-gi-164/ Sàn giao dịch bất động sản 16:03:13 ngày 31/07/2014
Trang 5vốn bỏ ra chưa kể rủi ro nên sẽ hạn chế tham gia và giá cả sẽ bình ổn với giá trịthực của thị trường.
- Một khi giao dịch được qua sàn giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩm đượcgiới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch
từ đó làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản
- Về vĩ mô sàn giao dịch bất động sản cũng đóng vai trò quan trong trong việc pháttriển kinh tế xã hội nói chung và phát triển hoạt động bất động sản nói riêng Vìnếu giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi người, mọithành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản kiếm lời và sao lãng hoạtđộng kinh doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo ra sản phẩmcho xã hội Giá bất động sản cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao vàgiá thành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng Giá bất động sản cao làm mất lợi thếcạnh tranh, thu hút đầu tư nước ngoài giảm do giá bất động sản cao
- Vai trò của sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển hoạt động của thịtrường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệphơn tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập
dự án, thiết kế sản phẩm,dịch dụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất độngsản Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản đang bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạtđộng như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất cảdịch vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thặng dư cho xã hội vàlợi ích cho chủ đầu tư và người đầu tư
ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY.
2.1. Khái quát chung về pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản.
2.1.1. Khái niệm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản
Pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản bao gồm nhiều nội dung,nhiều nhóm quy phạm điều chỉnh ở những khía cạnh khác nhau và mức độ khácnhau Có những nhóm quy phạm thể hiện sự can thiệp sâu sắc của Nhà nước, chiphối trực tiếp tới quá trình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; song cónhững nhóm quy phạm thể hiện sự định hướng, tạo quyền chủ động và linh hoạttrong quá trình tổ chức và hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản
Trang 6Nếu so sánh với pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản thì pháp luậtđiều chỉnh hoạt động của các thị trường dịch vụ bất động sản, trong đó có dịch vụsàn giao dịch bất động sản hình thành muộn hơn Sự ghi nhận việc hình thành vàtồn tại của loại hình này, có sự quản lý và kiểm soát của nhà nước mới chỉ bắt đầu
từ năm 2006 - khi có sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, cùngvới đó là: Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ, quyđịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006;Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ xây dựng, hướng dẫn thựchiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 củaChính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sảnnăm 2006; Bên cạnh đó, còn một số văn bản có liên quan như: Luật Đất đai năm
2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thihành Luật Đất đai năm 2003; Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định 71/2010/NĐ-CPngày 23/06/2010, của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhàở;…
Các văn bản pháp luật này ra đời là sự tuyên cáo chung đối với các loại hìnhmôi giới, quảng cáo, tư vấn, định giá… bất động sản trôi nổi trên thị trường Qua
đó, đã chính thức thừa nhận sự hoạt động của một số loại hình dịch vụ trung giantrên thị trường một cách hợp pháp, được pháp luật bảo vệ Pháp luật quy định sàngiao dịch bất động sản phải có cơ cấu tổ chức chặt chẽ, hoạt động trong khuôn khổcủa pháp luật
Thông qua đó, có thể hiểu: Pháp luật điều chỉnh về sàn giao dịch bất độngsản là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnhquá trình hình thành, tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên thịtrường bất động sản
2.1.2.Cơ cấu pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản
Các văn bản pháp luật hiện hành quy định về tổ chức và hoạt động của sàngiao dịch bất động sản được biểu hiện ở nhiều nội dung khác nhau, song tựu chunglại chúng gồm các nhóm quy phạm điều chỉnh những vấn đề cơ bản sau đây củasàn giao dịch bất động sản:
Nhóm quy phạm quy định về điều kiện của sàn giao dịch bất động sản hợppháp Nhóm quy phạm này chủ yếu đề cập đến tư cách chủ thể với điều kiện nào;tiêu chí ra sao và phải thực hiện thủ tục gì tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì
Trang 7mới được được Nhà nước thừa nhận sự tồn tại hợp pháp của sàn giao dịch bất độngsản Đây là nhóm quy phạm xác định sự ra đời và tồn tại của sàn giao dịch bấtđộng sản; cũng là cơ sở để Nhà nước quản lý, kiểm soát cũng như để Nhà nướcbảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình hoạt động.
Nhóm quy phạm quy định về những vấn đề mang tính nguyên tắc trong quátrình tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Đây là nhóm quy phạm thểhiện ý chí của Nhà nước trong việc yêu cầu các sàn giao dịch bất động sản khiđược thành lập phải hoạt động theo những tôn chỉ mục đích nhất định để đảm bảohài hòa lợi ích của Nhà nước, của các chủ thể tham gia thị trường và của chính sàngiao dịch bất động sản Nhóm quy phạm này hướng cho hoạt động của sàn giaodịch bất động sản tuân thủ đúng pháp luật, không vi phạm các quy định của Nhànước trong quá trình hoạt động của mình
Nhóm quy phạm quy định về phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất độngsản Theo đó, bằng các quy phạm cụ thể thể hiện phạm vi, nội dung hoạt động củasàn giao dịch bất động sản bao gồm những hoạt động nào? Giới hạn của các hoạtđộng đó ra sao? Hay nói cụ thể là: pháp luật cho phép sàn giao dịch bất động sảnđược thực hiện những hoạt động kinh doanh dịch vụ gì trên thị trường bất động sảnvới những yêu cầu, những điều kiện ràng buộc gì Nhóm quy phạm này là cần thiếtkhách quan để định hướng cho hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất độngsản Theo đó tùy từng điều kiện năng lực và thế mạnh, cũng như mục đích của mỗisàn giao dịch bất động sản khi ra đời sẽ lựa chọn cho mình những loại hình kinhdoanh dịch vụ nào cho phù hợp và có lợi nhất
Nhóm quy phạm quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham giasàn giao dịch bất động sản Mỗi chủ thể tham gia tại sàn giao dịch bất động sản vớimục đích khác nhau và theo đó quyền và lợi ích được hưởng từ mỗi loại hình dịch
vụ cũng không giống nhau Vì vậy, pháp luật điều chỉnh về quyền và nghĩa vụ củacác bên nhằm hướng đến trước hết tạo ra sự bình đẳng và tôn trọng quyền và nghĩa
vụ lẫn nhau của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản Đó cũng chính làmục đích nhằm hài hòa hóa lợi ích giữa các chủ thể, lợi ích Nhà nước và của toàn
xã hội Đặc biệt, nhóm quy phạm này nhằm ràng buộc trách nhiệm của các bêntham gia giao dịch và là cơ sở để Nhà nước giải quyết những tranh chấp, bất bìnhnếu xảy ra
Nhóm quy phạm quy định về xử lý vi phạm đối với các sàn giao dịch hoạt
Trang 8ngừa các hành vi sai phạm, vừa có tác dụng “chế tài” nếu sàn giao dịch bất độngsản trong quá trình tổ chức, hoạt động trái với pháp luật và đạo đức xã hội Thôngqua nhóm quy phạm này cũng nhằm định hướng cho các sàn giao dịch bất độngsản ý thức tôn trọng và nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật Mặt khác, định hướngcho sàn giao dịch bất động sản hoạt động ngày càng chuyên nghiệp hơn, phù hợpvới xu thế chung của thế giới
Với cách phân loại như vậy, chúng ta sẽ có cái nhìn rõ ràng và cụ thể hơn vềcác quy phạm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản
Có thể thấy, sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể kinh doanh dịch vụbất động sản được pháp luật nước ta ghi nhận Hoạt động của sàn giao dịch bấtđộng sản góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy sự phát triểncủa thị trường Đây chính là công cụ để Nhà nước thông qua đó tiến hành việcquản lý thị trường bất động sản; đặc biệt, đối với thị trường bất động sản phát triểnphức tạp và đầy biến động như ở Việt Nam Vì vậy, pháp luật điều chỉnh về sàngiao dịch bất động sản là vấn đề cần được quan tâm thích đáng Từ đó, để sàn giaodịch bất động sản có thể thể hiện được đúng vai trò, chức năng, nhiệm vụ của nó
2.2. Những nội dung cụ thể của pháp luật Việt Nam hiện hành về sàn giao dịch bất động sản
2.2.1.Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, để thànhlập sàn giao dịch bất động sản, cần đảm bảo 4 điều kiện:
Đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 8 của Luật này: Cóquy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phùhợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; Có người quản lý, điềuhành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định
Thứ nhất, khoản 2, Điều 8 có quy định “tổ chức, cá nhân khi kinh doanhdịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinhdoanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật” Như vậy, để có thể kinhdoanh dịch vụ bất động sản (trừ trường hợp cá nhân kinh doanh môi giới bất độngsản độc lập) các tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã vàđặc biệt là phải đăng ký kinh doanh
Các tổ chức, cá nhân thành lập doanh nghiệp theo quy định tại Luật doanhnghiệp năm 2005, Luật hợp tác xã năm 2005 cần đáp ứng các yêu cầu về sáng lập
Trang 9viên, nguồn vốn, điều lệ công ty… Quy định như vậy nhằm đảm bảo năng lực củacác tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản đối với việc thực hiện dịch
vụ và chịu trách nhiệm trước khách hàng Khi đăng ký kinh doanh, doanh nghiệp
và hợp tác xã sẽ chịu sự quản lý của các cơ quan Nhà nước như: Sở kế hoạch &Đầu tư, Cơ quan thuế, cơ quan quản lý thị trường…Đó là các chủ thể có tên gọi,trụ sở, con dấu, đội ngũ nhân sự… chứ không phải chủ thể “ảo” nhằm trục lợi trênthị trường Tuy nhiên, không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào khi thành lập doanhnghiệp, hợp tác xã đều có thể kinh doanh dịch vụ bất động sản Đây là loại hìnhdịch vụ đặc thù, liên quan tới tài sản có giá trị lớn, có nhiều điều kiện trong việcthực hiện giao dịch Vì thế, để kinh doanh dịch vụ này, tổ chức, cá nhân cần đápứng yêu cầu về đội ngũ nhân sự “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môigiới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khikinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉđịnh giá bất động sản”
Để thành lập sàn giao dịch bất động sản, các doanh nghiệp, hợp tác xã cần
phải đáp ứng những yêu cầu cao hơn: “Phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ định giá bất động sản” Quy định tổi thiểu là 2 người có chứng
chỉ phù hợp với nội dung kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản chỉ là quyđịnh bước đầu đối với các sàn giao dịch bất động sản- một mô hình còn khá mới ởViệt Nam Tuy nhiên, tùy theo tình hình hoạt động của từng sàn giao dịch bất độngsản thì số lượng nhân viên có chứng chỉ cần phải được điều chỉnh cho phù hợp.Các sàn giao dịch bất động sản trong quá trình tổ chức hoạt động, khi quy mô được
mở rộng, số lượng giao dịch tăng lên thì số lượng nhân viên có chứng chỉ cũng cầnđược tăng lên
Để được cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản các cá nhân cần phải
có chứng nhận về việc đã hoàn thiện các khóa học về chuyên môn và có hồ sơ xincấp chứng chỉ Theo quy định tại Điều 11, Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, “cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản cần phải được đào tạo, bồi dưỡng” về
môi giới, định giá bất động sản Điều 12, Điều 13 của nghị định này cũng có quyđịnh cụ thể các điều kiện và cách thức tổ chức đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡngkiến thức về môi giới, định giá bất động sản
Trang 10Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động Quy chế hoạtđộng của sàn giao dịch bất động sản là những nội dung ràng buộc đối với sàn giaodịch bất động sản và các chủ thể tham gia trên sàn giao dịch bất động sản Nộidung cơ bản của quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản được quy định cụthể tại tiểu mục 1.8, mục 1, phần IV, thông tư 13/2008/TT-BXD Theo đó, Quy chếhoạt động của sàn giao dịch bất động sản cần có những quy định cụ thể về chứcnăng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch bất động sản; quy định về tổ chức bộmáy và hoạt động của các bộ phận trên sàn giao dịch bất động sản; Chế độ quản lýtài chính; Quan hệ với khách hàng; Thông tin bất động sản đưa vào giao dịch vàchế độ quản lý, cung cấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bấtđộng sản Quy chế hoạt động được đặt ra nhằm phân định rõ mục đích hoạt động,
cơ cấu tổ chức, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể Căn cứ trên những quy định củapháp luật và điều kiện hoàn cảnh thực tế của từng sàn giao dịch bất động sản đểxây dựng quy chế hoạt động cho phù hợp
Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải được công khai đểtất cả các chủ thể tham gia hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản đều nắm rõ.Đây sẽ là cơ sở cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản và các dịch vụ bấtđộng sản Đồng thời, cũng là căn cứ để giải quyết tranh chấp nếu có Vì thế, xâydựng quy chế một cách rõ ràng, dễ hiểu và chặt chẽ sẽ giúp cho hoạt động của sàngiao dịch bất động sản thuận lợi
Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợpvới nội dung hoạt động Cơ sở vật chất là yếu tố tiền đề và hỗ trợ cần thiết cho hoạtđộng của sàn giao dịch bất động sản Nó sẽ có tác động nhất định tới hiệu quả hoạtđộng của các giao dịch và các dịch vụ bất động sản được cung cấp trên sàn giaodịch bất động sản Tiểu mục 1.4, 1.5, Mục 1, Phần IV, thông tư 13/2008/TT-BXD
đã có quy định khá cụ thể về điều kiện cơ sở vật chất của sàn giao dịch bất độngsản
Diện tích sử dụng để giao dịch của sàn giao dịch bất động sản tối thiểu là50m2 để phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20m2 cho mỗi hoạtđộng dịch vụ bổ sung và đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động.Trang thiết bị phù hợp ở đây có thể hiểu là hệ thống máy vi tính, máy chiếu, cácthiết bị văn phòng như: bàn, ghế, điện thoại, fax… Trong thực tế, các sàn giao dịchbất động sản nên tùy vào hoạt động của mình để sử dụng diện tích phù hợp, tạothuận lợi cho các giao dịch, dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản
Trang 11Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, biển hiệu và có địa chỉ giao dịch ổnđịnh tối thiểu trong thời hạn 1 năm Đây là quy định hợp lý nhằm đảm bảo tính lâudài cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, hạn chế hoạt động mang tínhchất thời vụ, nhỏ lẻ của các sàn giao dịch bất động sản.
Thứ tư, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứngcác điều kiện do Chính phủ quy định Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bấtđộng sản là người sẽ chịu trách nhiệm trực tiếp về những hoạt động hàng ngày củasàn giao dịch bất động sản Vì thế, không chỉ yêu cầu các điều kiện về năng lựcchuyên môn mà còn phải có năng lực quản lý Theo quy định tại Điều 21, Nghịđịnh 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bấtđộng sản, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo một
số điều kiện sau:
- Phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bịtruy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù
- Phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản
lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Là người thực hiện công tác quản lý thìbên cạnh các kiến thức về chuyên môn cũng cần phải có kiến thức về công tácquản lý
- Không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền
2.2.2.Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Để có thể tiến hành hoạt động, sàn giao dịch bất động sản cũng cần phải đápứng những nguyên tắc nhất định Theo quy định tại Điều 56, Luật kinh doanh bấtđộng sản năm 2006, sàn giao dịch bất động sản có 5 nguyên tắc tổ chức và hoạtđộng cơ bản
Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức cá nhân kinhdoanh dịch vụ bất động sản được thành lập sàn giao dịch Bất động sản hoặc thuêsàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt độngkinh doanh bất động sản Đây là nguyên tắc đầu tiên và cơ bản nhất, là tiền đề chohoạt động kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản Thị trườngbất động sản sẽ phát triển một cách có tổ chức, lành mạnh hơn Sự kiểm soát củaNhà nước đối với thị trường theo đó cũng sẽ được củng cố
Trang 12Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân Pháp nhân theo quyđịnh của Điều 84, Bộ luật dân sự năm 2005 được hiểu là một tổ chức: được thànhlập hợp pháp; Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chứckhác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; Nhân danh mình tham gia các quan hệpháp luật một cách độc lập Nếu bản thân sàn giao dịch bất động sản không có tưcách pháp nhân thì phải mượn tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xãthành lập ra sàn giao dịch bất động sản để hoạt động.
Thứ ba, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minhbạch Bất động sản khi tham gia trên sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo đầy
đủ thông tin, dễ tiếp cận và chính xác Các thông tin về giao dịch trên sàn giao dịchbất động sản phải được công khai để nhà đầu tư, người mua có thể nắm bắt và Nhànước có thể quản lý Các giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản khi đảm bảotính minh bạch sẽ tạo cơ sở cho việc phát triển thị trường bất động sản chính quy,hạn chế sự lộng hành của thị trường “ngầm” Tuy nhiên, trong thực tế, không phảibất cứ sàn giao dịch bất động sản nào cũng có thể đáp ứng nguyên tắc này
Thứ tư, sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp, hợp tác xã kinhdoanh bất động sản sẽ phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bấtđộng sản Nguyên tắc này để đảm bảo khả năng giải quyết vấn đề khi xảy ra cácyếu tố tranh chấp trên sàn giao dịch bất động sản Khi quy định sàn giao dịch bấtđộng sản là pháp nhân hoặc mượn tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã
để hoạt động thì yếu tố tự chịu trách nhiệm là đương nhiên Nguyên tắc này mộtmặt thể hiện năng lực của sàn giao dịch bất động sản, tính tín nhiệm đối với nhữnggiao dịch mà sàn giao dịch bất động sản đã ký kết với khách hành về cung cấp cácdịch vụ Mặt khác, quan trọng hơn, đây là trách nhiệm của sàn giao dịch bất độngsản trước Nhà nước Sàn giao dịch bất động sản phải thành lập và hoạt động trên
cơ sở của pháp luật, tuân thủ đúng pháp luật và tôn trọng pháp luật; tự chịu tráchnhiệm trước pháp luật và những hành vi hoặc hoạt động của sàn giao dịch bất độngsản
Thứ năm, sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phảithông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng, trước khi hoạtđộng phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương
Những nguyên tắc trên là cơ sở cho hoạt động của sàn giao dịch bất độngsản Thông qua đó, Nhà nước sẽ tiến hành quản lý các sàn giao dịch bất động sản
Trang 13trên thị trường Đồng thời, cũng tạo điều kiện cho sàn giao dịch bất động sản hoạtđộng lành mạnh, chuyên nghiệp và đạt hiệu quả cao.
2.2.3.Nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS
Thị trường bất động sản là một thị trường phát triển sôi nổi nhưng lại tiềm
ẩn nhiều biến động Việc quản lý thị trường bất động sản cần hơn hết sự hỗ trợ củacác sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản là chủ thể cung cấp cácdịch vụ bất động sản để phục vụ cho thị trường bất động sản Nội dung các dịch vụđược ghi nhận đầy đủ tại Điều 58 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, baogồm:
“1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;
2.2.4.Quyền và nghĩa vụ của người điều hành quản lý, người tham gia sàn
giao dịch kinh doanh bất động sản
Người quản lí của sàn giao dịch và điều hành sàn giao dịch BĐS có 6 quyền
và 6 nghĩa vụ cụ thể sau đây:
Quyền năng thứ nhất: Người quản lí và điều hành sàn phải tổ chức và quản
lý mọi công việc phát sinh trong quá trình điều hành hoạt động diễn ra trên sàngiao dịch BĐS
Quyền năng thứ 2: Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấpthông tin có liên quan đến BĐS theo quy định của pháp luật
Quyền năng hứ 3: Người quản lí và người điều hành có quyền yêu cầu kháchhàng cung cấp thông tin , tài llieeju bất động sản được đưa lên sàn giao dịch kinhdoanh bất động sản;
Trang 14Quyền năng thứ tư: người quản lí và người điều hành sàn có quyền từ chốiđưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện kinh doanhtrên sàn;
Quyền năng thứ năm: được thu tiền dịch vụ của khách có Bất động sản đượcđưa lên sàn giao dịch;
Quyền năng thứ sáu: yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi củakhách hàng gây ra cho hoạt động của sàn giao dịch kinh doanh bấ động sản;
Người quản lí và người điều hành sàn giao dịch có trách nhiệm trong quátrình triển khai hoạt động kinh doanh bất động sản trên sàn Với vai trò điều hànhmọi hoạt động trên sàn, người quản lí có 6 nghĩa vụ mang tính chất cá nhân và đòihỏi trình độ chuyên môn nghiệp vụ trong quá trình điều phối mọi hoạt động trênsàn cụ thể
Nghĩa vụ thứ nhất: Người quản lí và người điều hành sàn giao dịch có tráchnhiệm đảm bảo bất động sản được đưa lên sàn đủ điều kiện để được vào kinhdoanh;
Nghĩa vụ thứ hai: Người quản lí và người điều hành sàn giao dịch có tráchnhiệm cung cấp đầy đủ thông tin tài liệu liên quan đến bất động sản và chịu tráchnhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp
Nghĩa vụ thứ ba: Người quản lí và người điều hành sàn giao dịch có tráchnhiệm cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản màmình quản lí;
Nghĩa vụ thứ tư: Người quản lí và người điều hành sàn giao dịch có tráchnhiệm đảm bảo cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịchkinh doanh bất động sản;
Nghĩa vụ thứ năm: Người quản lí và người điều hành sàn giao dịch có tráchnhiệm đảm bảo để sàn giao dịch hoạt động đúng nội dung đã đăng kí và thực hiệnchế độ báo cáo heo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra thanh tra của cơquan nhà nước có thẩm quyền; thực hiện quyền và nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụtài chính khác theo quy định của pháp luật
Nghĩa vụ thứ sáu: Người quản lí và người điều hành sàn giao dịch có tráchnhiệm bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra cho sàn giao dịch kinh doanh bấtđộng sản do mình quản lí hay điều hành
Trang 15Các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức cá nhân tham gia hoạt động sàn giaodịch kinh doanh bất động sản.
Các quyền của các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động sàn giao dịch kinhdoanh bất động sản:
Một là, tổ chức cá nhân tham gia hoạt động sàn giao dịch có quyền đượccung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản mà mình tham gia trên sàngiao dịch;
Hai là: tổ chức cá nhân tham gia hoạt động sàn giao dịch có quyền yêu cầucung cấp các dịch vụ về bất động sản;
Ba là: tổ chức cá nhân tham gia hoạt động sàn giao dịch có quyền yêu cầusàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch gây ra(điều 62 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản năm 2006)
Các nghĩa vụ của tổ chức cá nhân tham gia hoạt động sàn giao dịch kinhdoanh bất động sản gồm:
Nghĩa vụ thứ nhất: tổ chức cá nhân tham gia hoạt động sàn giao dịch kinhdoanh bất động sản phải có nghĩa vụ thực hiện nghiêm chỉnh quy chế hoat độngcủa sàn giao dịch;
Nghĩa vụ thứ hai: tổ chức cá nhân tham gia hoạt động sàn giao dịch kinhdoanh bất động sản phải thanh toán; tiền dịch vụ cho sàn giao dịch theo quy địnhcủa sàn giao dịch kinh doanh bất động sản;
Nghĩa vụ thứ ba: tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động sàn giao dịch kinhdoanh bất động sản phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây racho hoạt động kinh doanh bất động sản
Tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất độngsản và dịch vụ kinh doanh bất động sản nhằm bảo về quyền, lợi ích hợp pháp củachủ thể tham gia hoạt động trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, tạo thànhkhung pháp luật điều chỉnh hoạt động sàn giao dịch kinh doanh bất động sản Trênsàn giao dịch kinh doanh bất động sản việc xây dựng Quy chế hoạt động của sàngiao dịch bất động sản là việc làm cần thiết, quy chế hoạt động của sàn giao dịchbất động sản là toàn bộ hệ thống những quy phạm pháp luật điều chỉnh hành vi củacác chủ thể ham gia hoạt động trên sàn giao dịch Quy chế hoạt động của sàn giao
Trang 16dịch tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của các tổ chức và cá nhân tham giasàn giao dịch kinh doanh bất động sản.
Mọi giao dịch hợp pháp đều được giao kết trên cơ sở hợp đồng kinh doanh
và hợp đồng dịch vụ kinh doang BĐS Hợp đồng kinh doanh bất động sản đượcgiao kết trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản là tiền đề, là nhân tố tác độngmạnh mẽ đến việc hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sảntrong tiến trình hội nhập kinh tế khụ vực và quốc tế
2.3. Thực tiễn hoạt động và những tồn tại vướng mắc phát sinh trong thực tiễn hoạt động của sàn giao dịch BĐS
2.3.1. Thực tiễn hoạt động, tồn tại vướng mắc phát sinh trong quá trình
áp dụng pháp luật vào hoạt động thực tế của sàn giao dịch bất động sản trong thời gian qua
Pháp luật quy định về sàn giao dịch bất động sản ra đời khá muộn và việc ápdụng pháp luật lại càng muộn hơn Vì thế, hoạt động của sàn giao dịch bất độngsản trong thực tế không thực sự hiệu quả như những gì người ta kỳ vọng Sàn giaodịch bất động sản chưa làm tốt vai trò điều tiết thị trường của mình Người dân vẫnđang trong giai đoạn làm quen với việc giao dịch và tìm kiếm thông tin trên sàngiao dịch bất động sản Các sàn giao dịch bất động sản chưa tạo được niềm tinvững chắc cho các chủ thể sử dụng dịch vụ, còn tồn tại những hạn chế, bất cậptrong áp dụng pháp luật về sàn giao dịch bất động sản:
• Hạn chế trong hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản được thành lập và hoạt động trên cơ sở quy địnhcủa Pháp luật về kinh doanh bất động sản Đã có nhiều sàn giao dịch bất động sảnthực hiện tốt chức năng của mình, đem lại hiệu quả kinh tế cao và góp phần điềutiết thị trường bất động sản Tuy nhiên, một thực trạng đáng buồn là vẫn còn rấtnhiều những sàn giao dịch bất động sản hoạt động kém hiệu quả Điều này thể hiệnthông qua chất lượng của sàn giao dịch bất động sản giao dịch, thông tin cung cấptrên sàn giao dịch bất động sản, hàng hóa trên sàn giao dịch bất động sản, số lượnggiao dịch…
Một là, chất lượng của các sàn giao dịch bất động sản còn thấp Thời
gian qua, chúng ta đã chứng kiến sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản như
“nấm mọc sau cơn mưa” Con số 1000 sàn giao dịch bất động sản (thống kê đếngiữa năm 2012) thực sự là con số khiến người ta yên tâm với tốc độ phát triển của
Trang 17các sàn giao dịch bất động sản kể từ khi được chính thức công nhận năm 2006.Nhưng khi nhìn nhận mặt chất lượng của sàn giao dịch bất động sản thì thực sự làyếu tố đáng lo ngại Chất lượng của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay dườngnhư tỷ lệ nghịch với sự gia tăng về mặt số lượng Theo thống kê của Sở Xây dựng
Hà Nội, hiện nay trên địa bàn có khoảng hơn 500 sàn giao dịch bất động sản Tuynhiên, từ năm 2011 trở lại đây có tới 122 sàn giao dịch bất động sản ngừng hoạtđộng và 200 sàn giao dịch bất động sản không có giao dịch thành công 122 sàngiao dịch bất động sản ngừng hoạt động là những sàn giao dịch bất động sản khôngtìm được địa chỉ, không tồn tại dù đăng ký kinh doanh vẫn còn [23] Có thể thấy,sàn giao dịch bất động sản được lập ra một cách ồ ạt nhưng đồng thời cũng bị chếtyểu hàng loạt Dường như “người ta” không quan tâm tới sự “sống, chết” sau nàycủa sàn giao dịch bất động sản mà chỉ đơn thuần lập sàn giao dịch bất động sản ra
để tranh thủ “chộp giật” những khoản lời trước mắt
Thị trường bất động sản vốn biến động không ngừng nên muốn tồn tại đượccác sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo được chất lượng của mình Hiện nay,
để chạy theo xu thế của thị trường, các doanh nghiệp, chủ đầu tư lập ra sàn giaodịch bất động sản nhằm bán chính những sản phẩm của mình Sau khi kết thúc dự
án thì sàn giao dịch bất động sản giao dịch bị bỏ không Cũng có rất nhiều sàn giaodịch bất động sản được thành lập để hướng tới mục đích kinh doanh nhưng khôngthể tồn tại được trước sự xoay vần của thị trường Thực tế, có rất ít sàn giao dịchbất động sản kinh doanh đầy đủ các dịch vụ bất động sản: môi giới, định giá, tưvấn, quản lý, quảng cáo bất động sản… Hầu hết, các sàn giao dịch bất động sảnđược thành lập chủ yếu kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và lề lối kinhdoanh cũng không khác mấy so với “cò đất” trước đây Tác phong của các sàn giaodịch bất động sản còn thiếu chuyên nghiệp Chất lượng dịch vụ cung cấp trên nhiềusàn giao dịch bất động sản còn chưa tốt Người dân vẫn chưa thể tin dùng và tiếnhành các giao dịch bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản
Vậy sàn giao dịch bất động sản như thế nào thì có chất lượng tốt? Bộ Xâydựng cũng đã đề ra tiêu chí “sàn giao dịch bất động sản chuẩn” làm thước đo đốivới chất lượng của các sàn giao dịch bất động sản Theo đó, một sàn giao dịch bấtđộng sản được coi là sàn giao dịch bất động sản chuẩn khi đáp ứng đủ các yêu cầusau: phải thành lập doanh nghiệp hoặc đăng ký kinh doanh theo quy định tại điều 8luật Kinh doanh bất động sản; hoạt động có uy tín trên địa bàn; trung tâm giao dịch(hoặc sàn giao dịch bất động sản), có diện tích không nhỏ hơn 50m2 từng bước
Trang 18hoàn thiện theo chuẩn chung của mạng; có ít nhất hai thành viên chính thức củađơn vị có chứng chỉ môi giới bất động sản; có trang web phục vụ kinh doanh dịch
vụ môi giới bất động sản Trường hợp chưa có trang web thì phải cam kết lập trongvòng sáu tháng Có thể thấy, tiêu chí để xác định sàn giao dịch bất động sản chuẩnkhông phải quá cao Nhưng không phải sàn giao dịch bất động sản nào cũng đápứng được các tiêu chí trên Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới việc “biến mất”của hàng loại sàn giao dịch bất động sản khi thị trường bất động sản “đóng băng”.Khi thị trường bất động sản trở nên trầm lắng hơn cũng có nghĩa các sàn giao dịchbất động sản đều gặp khó khăn Tình trạng này kéo dài dẫn đến hàng loạt nhà đầu
tư “chết chìm” theo bất động sản của mình, sàn giao dịch bất động sản phải cắtgiảm quy mô, thậm chí đóng cửa ngừng hoạt động Mặc dù vậy, sàn giao dịch bấtđộng sản hoạt động thực sự chất lượng vẫn có thể tồn tại được trên thị trường.Nhiều sàn giao dịch bất động sản đã thực hiện đa dạng hóa các hoạt động của sàngiao dịch bất động sản để tự tìm cách cứu lấy mình Đồng thời, chất lượng dịch vụtrên sàn giao dịch bất động sản sẽ là yếu tố cạnh tranh thu hút nhà đầu tư
Nhận thấy, dù đã có những nỗ lực nhất định trong việc nâng cao chất lượnghoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam Song, mặt bằng chung thìchất lượng của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay còn thấp, hoạt động chưathực sự hiệu quả, thiếu chuyên nghiệp; một số sàn giao dịch bất động sản còn viphạm các quy định của pháp luật, vừa “đá bóng” vừa “thổi còi”, thậm chí nhiều sàngiao dịch bất động sản còn có dấu hiệu lừa đảo Đây là thực tế đáng buồn về chấtlượng của sàn trong giai đoạn hiện nay Hy vọng rằng, trong quá trình hoạt động,thị trường sẽ tự đào thải những sàn giao dịch bất động sản kém chất lượng theo quyluật của thị trường
Hai là, thông tin trên sàn giao dịch bất động sản còn thiếu
Thông tin trên thị trường bất động sản vốn là thông tin đa chiều, thiếu tínhxác thực Vì thế, khi tiếp cận các thông tin chính xác của bất động sản, người mua,nhà đầu tư sẽ gặp rất nhiều khó khăn Sàn giao dịch bất động sản ra đời góp phầngiảm thiểu những khó khăn này Việc cung cấp thông tin của các sản phẩm trên sàngiao dịch bất động sản hiện nay được hỗ trợ rất nhiều bởi các phương tiện thông tinđại chúng, bởi sự liên kết giữa các đơn vị truyền thông hay bởi chính bản thân cácsàn giao dịch bất động sản Việc quảng bá sản phẩm, kết hợp hiệu ứng các dự ánđầu tư hoàn toàn có thể thực hiện tốt trên sàn giao dịch bất động sản Nhưng khôngphải sàn giao dịch bất động sản nào cũng có thể làm tốt công tác này Khả năng
Trang 19khai thác khoa học công nghệ của sàn giao dịch bất động sản chưa đạt hiệu quảnhư mong muốn
Thông tin trên sàn giao dịch bất động sản là thông tin chính thống, đáng tincậy và đã được sàng lọc trước khi đến với nhà đầu tư, người mua Thế nhưng,trong thực tế, điều này dường như chỉ là lý thuyết Thông tin trên nhiều sàn giaodịch bất động sản không đầy đủ, thiếu chi tiết, chưa thực sự đáp ứng được nhu cầucủa thị trường Một số sàn giao dịch bất động sản còn không nắm được thông tinchính xác của bất động sản đưa vào kinh doanh Đây là nguyên nhân dẫn đến tínhminh bạch trên sàn giao dịch bất động sản ở nước ta không cao Từ việc cung cấpthông tin không đầy đủ đã dẫn đến nhiều sai phạm của sàn giao dịch bất động sản.Mới đây, đoàn thanh tra liên ngành bao gồm Thanh tra Bộ Xây dựng, C46 BộCông an, Cục Quản lí nhà - thị trường bất động sản, đã thanh tra 61 sàn giao dịchbất động sản trên địa bàn Hà Nội Sau khi thanh tra, 25 sàn giao dịch bất động sảntại Hà Nội đã bị xử phạt Sàn giao dịch bất động sản bị xử phạt nhẹ nhất là 60 triệuđồng, cao nhất là 250 triệu đồng Hiện nay, về cơ bản chỉ có khoảng 15% sàn giaodịch bất động sản hoạt động tốt, còn có tới hơn 50% các sàn giao dịch bất động sản
có vi phạm ít và còn lại là vi phạm nặng [3] Trước thực trạng như thế này, cần hơnhết sự can thiệp của Nhà nước trong việc quản lý hoạt động của sàn giao dịch bấtđộng sản
Ba là, hàng hóa bất động sản, dịch vụ giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản chưa phong phú.
Nhà nước yêu cầu các giao dịch bất động sản nhằm mục đích kinh doanhphải được tiến hành thông qua sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích các giaodịch bất động sản không có mục đích kinh doanh cũng thông qua sàn giao dịch bấtđộng sản Tuy nhiên, khi người dân tìm đến với sàn giao dịch bất động sản thì chấtlượng hàng hóa và dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản chưa đủ để đáp ứng vớinhu cầu của người dân Hàng hóa trên sàn giao dịch bất động sản không chỉ thiếu
mà còn khan hiếm Nhiều sàn giao dịch bất động sản thành lập ra chỉ với mục đíchbán chính sản phẩm của mình, không có sự đa dạng hóa về bất động sản Một sốsàn giao dịch bất động sản thành lập chỉ đơn giản để hợp thức hóa các giao dịch
“ngầm”; một số thành lập với mục đích đối phó, “chiếu lệ” chứ không thực sựchuyên nghiệp Vì thế, khách hàng không mặn mà khi tìm đến với những sàn giaodịch bất động sản này
Trang 20Chưa kể đến chất lượng dịch vụ, loại hình dịch vụ cung cấp trên các sàn giaodịch bất động sản cũng còn hạn chế Các sàn giao dịch bất động sản hiện nay chủyếu kinh doanh dịch vụ môi giới và tư vấn bất động sản, một số sàn giao dịch bấtđộng sản lớn hơn có thể thêm dịch vụ định giá bất động sản Các dịch vụ còn lại(đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản…) ít được sàn giao dịch bất động sảnkhai thác Dịch vụ thiếu, chất lượng dịch vụ thì yếu, sàn giao dịch bất động sản đã
và đang “mất điểm” trong mắt chủ đầu tư và khách hàng Sàn giao dịch bất độngsản ở nước ta không thiếu về mặt số lượng nhưng lại không đáp ứng được về chấtlượng Như vậy, làm sao có thể tạo ra thói quen giao dịch qua sàn giao dịch bấtđộng sản cho người dân Với những sàn giao dịch bất động sản kém chất lượngsớm hay muộn cũng phải điều chỉnh để thích nghi với thị trường nếu như khôngmuốn bị loại bỏ
Bốn là, đội ngũ cán bộ trên sàn giao dịch bất động sản còn thiếu chuyên nghiệp
Khái niệm “chuyên nghiệp” trong công việc, tác phong “công nghiệp” tronghoạt động sản xuất, kinh doanh không còn xa lại đối với chúng ta Thế nhưng,
“biết” và thực hiện lại là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau Người lao động ở nước
ta đã và đang cố gắng hoàn thiện bản thân để đạt đến trình độ “chuyên nghiệp”.Đội ngũ cán bộ, nhân viên trên sàn giao dịch bất động sản cũng vậy Đã có rấtnhiều sàn giao dịch bất động sản tiến hành đào tạo bài bản đối với nhân viên; cáccán bộ trên sàn giao dịch bất động sản không chỉ có trình độ chuyên môn mà còndày dạn kinh nghiệm Nhưng, bên cạnh đó còn tồn tại quá nhiều sàn giao dịch bấtđộng sản với đội ngũ nhân viên hoạt động “thiếu chuyên nghiệp” Đây là hậu quảcủa việc buông lỏng chất lượng sàn giao dịch bất động sản Đội ngũ nhân viên chỉcần đảm bảo có chứng chỉ hành nghề, không kèm theo điều kiện về kinh nghiệm,năng lực chuyên môn cũng không được kiểm chứng Với cơ chế đào tạo và cấpchứng chỉ tràn lan như hiện nay thì làm sao có thể đảm bảo chất lượng đầu ra Vìthế, chất lượng nhân viên yếu cũng là điều dễ hiểu Đây là nguyên nhân dẫn đếnchất lượng dịch vụ trên sàn giao dịch bất động sản Vì thế, cũng rất dễ hiểu khikhách hàng và các chủ đầu tư “lắc đầu” trước sàn giao dịch bất động sản
Năm là, số lượng giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản còn ít Sàn
giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản, cung cấp các dịch
vụ bất động sản, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản Nhưng hoạtđộng của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua luôn bị gắn
Trang 21mác “kém minh bạch” Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và Thị trường bấtđộng sản, Bộ Xây dựng, tính từ đầu năm 2009 đến tháng 9/2009, cả nước mới chỉ
có khoảng 3.679 phiên giao dịch nhà đất thông qua sàn giao dịch bất động sản,chiếm khoảng 15-20% số lượng giao dịch trên thị trường Trong đó, khu vực phíaBắc (chủ yếu ở Hà nội) là 327 giao dịch, khu vực phía Nam (chủ yếu ở TP Hồ ChíMinh) là 3.352 giao dịch Còn lại, 80% giao dịch tự do không qua sàn giao dịch bấtđộng sản [21] Người dân vẫn chưa tạo được thói quen tiến hành giao dịch bấtđộng sản trên sàn giao dịch bất động sản Thêm vào đó, với tâm lý “e ngại” trướcchất lượng của các sàn giao dịch bất động sản nên nhà đầu tư và khách hàng cũnghạn chế sử dụng dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản Mặt khác, các chủ đầu tưluôn tìm cách tránh né các giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản để hạn chế chiphí, gia tăng lợi nhuận Thị trường bất động sản thường xuyên biến động và trongthời gian gần đây có vẻ như chững lại cũng tác động không nhỏ tới số lượng giaodịch trên sàn giao dịch bất động sản Hiện nay, số lượng giao dịch qua sàn giaodịch bất động sản cũng phần nào được cải thiện hơn nhưng vẫn chưa đảm bảo đượctính minh bạch cho thị trường
• Hạn chế trong công tác quản lý nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản
Bên cạnh những hạn chế trong hoạt động của sàn giao dịch bất động sảncũng cần đề cập đến hạn chế trong công tác quản lý nhà nước đối với sàn giao dịchbất động sản Đây là yếu tố có tính quyết định tới khuynh hướng phát triển của sàngiao dịch bất động sản ở nước ta trong giai đoạn hiện nay
Đáp ứng nhu cầu của thị trường bất động sản, các tổ chức kinh doanh dịch
vụ bất động sản đã ra đời Nhà nước đã công nhận “sàn giao dịch bất động sản” làmột loại hình dịch vụ bất động sản, được thành lập để hỗ trợ cho thị trường bấtđộng sản Kèm theo đó là một hệ thống pháp luật điều chỉnh việc thành lập, tổchức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Tuy nhiên, hệ thống pháp luậtcòn thiếu đồng bộ và tồn tại nhiều bất cập Sự quản lý của Nhà nước đối với cácsàn giao dịch bất động sản chưa thực sự chặt chẽ
Trước hết, nhìn nhận một cách khách quan về hệ thống pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản- một loại hình dịch
vụ bất động sản thực chất đã manh nha từ rất lâu dưới nhiều hình thức khác nhau.Tuy nhiên, mãi đến năm 2006 khi Luật kinh doanh bất động sản ra đời mới chính
Trang 22rộng rãi Pháp luật điều chỉnh về vấn đề này ra đời khá muộn, các văn bản hướngdẫn thi hành còn muộn hơn Nội dung điều chỉnh của pháp luật còn thiếu đồng bộ,nhiều lỗ hổng, việc áp dụng pháp luật cũng không đạt hiệu quả cao Vai trò củaNhà nước trong quản lý chưa được thực hiện sát sao Sự quan tâm đối với sàn giaodịch bất động sản cần được chú trọng hơn trong giai đoạn hiện nay Bởi lẽ, thực tếđáng buồn về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trong thời gian gần đây làhồi chuông cảnh báo đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế củađất nước nói chung
Những quy định của pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản còn nhiềuvấn đề chưa phù hợp, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế hoạt động Hiện nay, để
có thể thành lập được sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức cần đảmbảo những điều kiện nhất định Tuy nhiên, một số điều kiện được đánh giá là cònlỏng lẻo Một là, việc quy định chỉ cần có 02 (hai) nhân viên môi giới bất động sản
là có thể thành lập được sàn giao dịch bất động sản Nếu có hoạt động định giá bấtđộng sản thì có thêm 02 (hai) nhân viên có chứng chỉ định giá bất động sản Quyđịnh như vậy liệu có thể đảm bảo được hoạt động của sàn giao dịch bất động sảntrong thực tế? Vấn đề thứ hai, về diện tích của sàn giao dịch bất động sản, quy định50m2 đối với sàn giao dịch bất động sản liệu có thể đảm bảo được hoạt động trongthực tế Thứ ba, việc xử phạt vi phạm đối với các sàn giao dịch bất động sản viphạm còn nhẹ tay Vì thế, nhiều sàn giao dịch bất động sản sẵn sàng vi phạm vànộp phạt Bởi lẽ, mức phạt so với lợi nhuận đạt được khi vi phạm “chẳng thấm vàođâu”
Tiếp đến là vấn đề quản lý nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản thực chất là công cụ của Nhà nước trong việc quản lýsàn giao dịch bất động sản Nhà nước không trực tiếp tham gia vào việc quản lý tổchức, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản nhưng vẫn có những biện phápgiám sát nhất định Tuy nhiên, việc Nhà nước buông lỏng các sàn giao dịch bấtđộng sản như hiện nay không phải là biện pháp tốt cho sự phát triển của các sàngiao dịch bất động sản Các sàn giao dịch bất động sản hoạt động trên cơ sở phápluật về kinh doanh bất động sản và sự tương tác của thị trường bất động sản.Buông lỏng để các sàn giao dịch bất động sản có thể phát triển theo định hướngcủa thị trường cũng là một phương án hay nếu thị trường phát triển ổn định Thếnhưng, thị trường bất động sản vốn không hoàn hảo, liên tục biến động và đôi khi
Trang 23còn tạo ra nhiều cú sốc Vì thế, trách nhiệm của Nhà nước trong việc định hướngphát triển chung và quản lý sàn giao dịch bất động sản là rất cần thiết
Hiện nay, Nhà nước quản lý sàn giao dịch bất động sản chưa sát sao nên việccác sàn giao dịch bất động sản vi phạm pháp luật trở nên rất phổ biến Công tácxác minh các sàn giao dịch bất động sản hoạt động kém chất lượng, ngừng hoạtđộng, sàn giao dịch bất động sản vi phạm còn chậm Có rất nhiều sàn giao dịch bấtđộng sản không còn tồn tại nhưng vẫn còn hiển thị đầy đủ trên đăng ký kinhdoanh Gần đây, Bộ xây dựng đã có công văn quy định về việc báo cáo hoạt độngcủa các sàn giao dịch bất động sản vào ngày 25 hàng tháng Đây là quy định hợp
lý, nhằm góp phần kiểm soát được hoạt động của các sàn giao dịch bất động sảntrên địa bàn Tuy nhiên, thực hiện như thế nào thì còn cần có sự theo dõi trong thờigian tới
Phát hiện vi phạm đã là vấn đề khó khăn nhưng việc xử phạt vi phạm đối vớicác sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo được ý nghĩa răn đe Trong thực tế,hoạt động kiểm tra, giám sát các sàn giao dịch bất động sản chưa được chú trọng
Vì thế, việc các sàn giao dịch bất động sản vi phạm pháp luật trở nên phổ biến Chếtài xử phạt còn nhẹ dẫn đến vi phạm tiếp tục tái diễn
Sàn giao dịch bất động sản được thành lập hàng loạt nhưng vấn đề cấp phéphoạt động cho sàn giao dịch bất động sản thì không đơn giản Việc tiến hành thủtục này còn chậm, nhiêu khê và đôi khi còn đùn đẩy từ cơ quan này sang cơ quankhác Việc này gây khó khăn cho các sàn giao dịch bất động sản khi phải chờ đợigiấy phép Sàn giao dịch bất động sản không thể hoạt động vì chưa có giấy phépnhững vẫn phải chi trả các khoản nhất định cho cơ sở hoạt động của mình
Nhận thấy, tuy còn nhiều hạn chế, nhưng về cơ bản, sàn giao dịch bất độngsản đã có nhiều tác động tích cực tới thị trường Sàn giao dịch bất động sản giúpthị trường bất động sản có nhiều sản phẩm phong phú hơn Đặc biệt, sản phẩmđược trưng bày ở sàn giao dịch bất động sản thì trước hết sàn giao dịch bất độngsản cũng đã phải kiểm tra tính pháp lý của sản phẩm, nên người dân yên tâm hơnkhi mua sản phẩm Tuy nhiên, để các sàn giao dịch bất động sản thực hiện đúngvai trò là cầu nối giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư thì các doanh nghiệp phải xácđịnh đúng vai trò, vị trí của sàn giao dịch trong chiến lược kinh doanh của mình.Đồng thời, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần có những hoàn thiện khungchính sách đối với loại hình hoạt động này, đồng thời hỗ trợ cho các sàn giao dịch