5 Xem: Nguyễn Thị Huyền Trang, Khoá luận “Thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam: Thực trạng và
3.4.1.Hoạt động môi giới tại sàn kinh doanh BĐS
• Tổ chức môi giới bất động sản trên thị trường BĐS:
- Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp chủ đầu tư có thể chuyển các ý tưởng của họ thành hiện thực công trình có giá trị kinh tế cao hơn từ bất động sản)
- Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê hoặc bán các loại bất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các dự án lớn và là người phân
cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư. Các nhà môi giới bất động sản đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án.
-Tham khảo của Trung Quốc:
+ Người môi giới BĐS là người môi giới cá thể, người môi giới hợp doanh và công ty môi giới nhằm mục đích lấy tiền thuê, làm dịch vụ giới thiệu trung gian, đại lý để nhận tiền thù lao từ người đương sự kinh doanh, chuyển nhượng, cầm cố và cho thuê nhà.
+ Đặc điểm của người môi giới BĐS:Nhằm mục đích lấy tiền thuê; Thúc đẩy hai bên giao dịch, chứ bản thân không trực tiếp giao dịch; Hoạt động môi giới BĐS chủ yếu là trung gian giới thiệu và đại lý bán nhà đất; Phải phân biệt rõ giới hạn hoạt động của môi giới BĐS và tư vấn thuần tuý cung cấp thông tin về nhà đất. - Sự cần thiết của tổ chức này đã được chứng minh trên thực tiễn là các giao dịch được tiến hành một cách nhanh chóng, tránh được nhiều phức tạp không cần thiết (vì người trung gian đã trực tiếp dàn xếp các xung đột…). Nhiều khi, bên mua và bên bán, bên thuê và cho thuê… không nắm được rõ ràng, chi tiết về các thông tin có liên quan về BĐS bằng trung gian môi giới, họ thực sự cần đến nhà môi giới như một trung gian tin cậy và chuyên nghiệp để thực hiện các dịch vụ đáp ứng yêu cầu của cả 2 bên.
Mô hình hoạt động:
Người mua và người bán tìm đến nhà môi giới để thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua (bán, cho thuê) bất động sản một cách có hiệu quả và nhanh chóng nhất, nhà môi giới sau khi tìm hiểu kỹ các nguyện vọng, yêu cầu của các bên sẽ tiến hành làm các thủ tục cần thiết để thực hiện một giao dịch, bên có nhu cầu mua (bán, cho thuê…) sẽ phải trả một khoản chi phí nhất định gọi là lệ phí hợp đồng môi giới, sau khi nhà môi giới đạt đến kết quả cuối cùng và giao dịch thành công thì nhà môi giới sẽ được hưởng tiền hoa hồng tính trên % giá trị bất động sản đã được thoả thuận kỹ lưỡng trong hợp đồng của 2 bên.
Để thực hiện các thương vụ môi giới BĐS thành công, công ty đã xây dựng một quy trình và thủ tục chung, song trong từng dạng BĐS khác nhau và tùy theo yêu cầu cụ thể của chủ sở hữu, quy trình môi giới có những thay đổi phù hợp.
• Về quy trình, thủ tục môi giới BĐS là nhà ở
Bước một là thu thập thông tin về BĐS Công ty thường tiến hành thu thập thông tin ở rất nhiều nội dung như với rất nhiều góc độ như: Nguồn cung về BĐS, đối tượng có nhu cầu về BĐS, các bên tham gia môi giới BĐS, về giá cả BĐS, về hệ thống luật pháp liên quan đến việc kinh doanh BĐS, về nên kinh tế xã hội v.v.v… Đối với thông tin về nguồn cung BĐS: Nguồn cung BĐS là nơi cung cấp các BĐS, và nguồn cung chủ yếu cung về bán, cho thuê và cho thuê lại BĐS. Nguồn cung BĐS phụ thuộc vào lượng BĐS rao bán, cho thuê tại thời điểm đó cộng với số lượng BĐS mà chủ sở hữu huỷ hợp đồng thuê. Hàng hóa BĐS là nhà ở bao gồm những nguồn cung từ phía nhà nước; các cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS; các công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển nhà ở; ngân hàng; BĐS ở nước ngoài. Để thực hiện các thương vụ môi giới nhà ở thành công, công ty phải thu thập các thông tin liên quan đến BĐS trong vùng. Có rất nhiều nguồn thông tin tiềm năng về BĐS có thể khai thác như:
- Sách báo, Internet: Đây là nguồn cung cấp thông tin chủ yếu cho công ty. Các nhận viên môi giới trong công ty thường nghiên cứu các loại báo như: báo mua và bán, tạp chí BĐS, thị trường BĐS, chứng khoán, thời báo kinh tế, thế giới BĐS, các trang web liên quan đến BĐS như mục rao vặt, các mục thông tin kinh tế xã hội về các thông báo của các công ty BĐS . . . Đây là nguồn cung cấp thông tin rất phong phú. Ngoài ra, công ty cũng trực tiếp đăng báo, đăng trên các trang web tìm kiếm các loại BĐS.
- Liên hệ với các cơ quan nhà nước có liên quan đến việc quản lý BĐS như Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ kế hoạch và đầu tư, các tổ chức, công ty xây dựng BĐS, đặc biệt là các công ty xây dựng chuyên về các dự án nhà ở khu đô thị nhằm nắm bắt những thông tin về các dự án, về quy hoạch, các công trình đang và sẽ được xây dựng.
- Các nhân viên môi giới trong công ty thường đi khảo sát thực tế khu nhà, những dự án mới đang được triển khai.
- Ngoài ra công ty mua hoặc thoả thuận trao đổi một số thông tin về bất động sản với các nhà môi giới khác…
Đối với các thông tin về cầu bất động sản: Công ty thường phân loại các đối tượng có nhu cầu về nhà ở theo tiêu chí như: nhu cầu nhà ở các khu đô thị mới đang xây dựng, những chung cư đã được sử dụng hay chung cư cũ, nhà riêng, nhà biệt thự. Bên cạnh đó công ty cũng chú ý đến nhu cầu của người dùng theo tiêu chí là khách hàng có nhu cầu mua, hay chỉ có nhu cầu thuê để ở trong những khoảng thời gian nhất định. Thêm vào đó công ty cũng tìm hiểu thêm về thị hiếu của khách hàng xem họ có xu hướng sẽ mua BĐS ở những khu nào để từ đó tìm hiểu thực tế vị trí mà người mua mong muốn.
Các thông tin về giá, pháp lý, kinh tế, xã hội. Các nhân viêt trong công ty liên tục cập nhật về giá cả bất động sản, mức lạm phát, sự phát triển kinh tế xã hội, nghiên cứu nhu cầu của người tiêu dùng, các chính sách nhà nước có ảnh hưởng trực tiêp đến đời sống kinh tế xã hội. Đồng thời công ty rất chú trọng đến việc cập nhật và nghiên cứu các văn bản pháp luật điều chỉnh đến vấn đề nhà ở, đây là cơ sở pháp lý để công ty thiết lập giao dịch với khách hàng một các chặt chẽ nhất.
Bước hai là phân tích khách hàng. Để thành công cho một thương vụ môi giới ta phải đánh giá được khách hàng trên phương diện về các yếu tố tài chính, nhu cầu, các ràng buộc pháp lý theo từng đối tượng. Cụ thể như sau: