- Người thuê: Đối với người thuê cần phải tìm hiểu kỹ mục đích của người thuê, khả năng tài chính của người thuê Cần nắm được hoàn cảnh của người thuê,
4. KINH NGHIỆM TỔ CHỨC SÀN GIAO DỊCH BĐS CỦA SINGAPORE VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM
VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM
4.1. Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch BĐS của Singapore7
Singapore là một nước phát triển, họ có một thị trường BĐS phát triển và được các chuyên gia thế giới đánh giá là một thị trường minh bạch. Đặc biệt là mô hình tổ chức và hoạt động quản lý của cơ quan Nhà nước đối vơi hệ thống các sàn giao dịch BĐS rất hợp lý và khoa học.
Tất cả các sàn giao dịch BĐS của Singapore đều được quản lý theo một hệ thống tập trung và thống nhất, dặt dưới sự kiểm soát của một cơ quan - cơ quan quản lý sàn giao dịch BĐS. Điều này sẽ rất thuận lợi cho việc quản lý và điều tiết của các cơ quan Nhà nước đối với các sàn giao dịch và đối với thị trường BĐS. Mọi giao 7 Xem: Văn Thị Anh, “Sàn giao dịch bất động sản – một trong những nội dung quản lý của Nhà
dịch sẽ đèu phải đưa lên sàn. Thông tin giao dịch trên sàn sẽ được sàn giao dịch có trách nhiệm báo cáo về cơ quan quản lý của Nhà nước nên Nhà nước sẽ nắm trực tiếp tình hình hoạt động của các sàn giao dịch và những thông tin của thị trường BĐS một cách nhanh chóng và cập nhật.
Thị trường BĐS của Singapore được chia làm ba khu vực: khu vực công, khu vực BĐS tư nhân; khu vực BĐS cho thuê.
* Khu vực bất động sản công cộng: Khu vực BĐS này do nhà nước quản lí và kiểm soát. Các giao dịch BĐS đều phải thông qua cơ quan nhà nhà nước. Cho dù là mua bán sơ cấp hay thứ cấp thì vẫn thộc thẩm quyền xét duyệt của cơ quan của cơ quan nhà nước. Nhà nước sẽ quyết định phương thức giao dịch, đối tượng giao dịch. Với sự kiểm soát chặt chẽ theo phương thức này của cơ quan nhà nước sẽ ngăn chặn được hiện tượng đầu cơ làm lũng đoạn thị trường.
* Khu vực bất động sản tư nhân: Đây là khu vực thị trường do các cá nhân tự đầu tư xây dựng để tạo lập hiệp hội BĐS cung ứng trên thị trường. Các giao dịch BĐS của khu vực này đều phải thông qua xác nhận về mặt pháp lí và xác nhận giao dịch ở trên sàn.
* Khu vực bất động sản cho thuê: Đây là khu vực có hàng hoá bất động sản của các cá nhân được tự do thoả thuận giao dịch với nhau nhưng vẫn phải qua sàn để hoàn thiện thủ tục pháp lí khi giao dịch kết thúc, để bảo đảm tính pháp lí cho BĐS. Với cách tổ chức và quản lí thị trường BĐS của Singapore như trên cho thấy mọi hoạt động giao dịch BĐS đều phải qua sàn. Điều này đã làm cho thị trường BĐS của Singapore trở lên minh bạch, không còn có hiện tượng giao dịch ngầm trên thị trường. Đồng thời nhà nước kiểm soát và nắm bắt được hệ thống thông tin do việc lưu trữ lại dữ liệu, thông tin hồ sơ của các sàn giao dịch.
4.2. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam8
Thị trường bất động sản của Việt Nam còn non trẻ, đặc biệt là mô hình sàn giao dịch BĐS còn rất mới mẻ. Nhà nước vẫn còn lúng túng trong công tác quản lí vì 8 Xem: Văn Thị Anh, “Sàn giao dịch bất động sản – một trong những nội dung quản lý của Nhà
vậy mà năng lực quản lí thị trường BĐS cũng như quản lí hệ thống các sàn giao dịch BĐS còn rất yếu. Điều đó đặt ra yêu cầu là các cơ quản lí nhà nước nên học tập, tham khảo công tác quản lí của các nước khác trên thế giới và rút kinh nghiệm khi thực hiện công việc quản lí.
Sau khi xem xét và nghiên cứu mô hình sàn giao dịch BĐS của Singapore, người viết có một số kết luận rút kinh nghiệm cho công tác quản lí và điều tiết về sàn giao dịch BĐS của Việt Nam như sau:
* Về nhận thức: Các cơ quan quản lí nhà nước phải nhận thức được vai trò của sàn giao dịch BĐS đối với thị trường BĐS và đối với cơ quan quản lí nhà nước trong việc quản lí và điều tiết thị trường BĐS. Để từ đó có sự quan tâm và quản lí tốt hơn đối với hệ thống các sán giao dịch BĐS.
* Về kinh nghiệm tổ chức và quản lí: Với hiệu quả mà sàn giao dịch BĐS của Singapore mang lại cho thị trường BĐS đã chứng minh rằng: mô hình tổ chức và quản lí hệ thống các sàn là rất đúng đắn và hợp lí. Kết luận được rút ra ở đây là: sàn giao dịch BĐS phải kiểm soát tất cả các hoạt động giao dịch BĐS trên thị trường. Tất cả các giao dịch BĐS muốn được nhà nước công nhận tính pháp lí thì phải giao dịch qua sàn và có xác nhận của san giao dịch.
* Về nguồn thông tin: Sàn là nơi cung cấp mọi thông tin trên thị trường một cách chính xác cho mọi chủ thể, đặc biệt là cơ quản lí của nhà nước. Để bảo đảm tính chính xác thông tin trên thị trường do các sàn cung cấp thì các cơ quan nhà nước phải thường xuyên kiểm tra giám sát các thông tin được niêm yết trên sàn.
* Về cơ chế chính sách: Nhà nước cần thực hiện những chính sách tạo điều kiện về mặt thủ tục để các sàn được nhanh chóng đưa vào hoạt động trên thị trường. Đồng thời nhanh chóng xây dựng mô hình sàn giao dịch chuẩn phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam, để hệ thống các sàn này nhanh chóng mang lại hiệu quả cho thị trường BĐS.
C. KẾT LUẬN
hoạt động. Để xây dựng được cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản có hiệu quả, ngoài việc nghiên cứu lý thuyết và bối cảnh thực tế về chế độ chính trị - xã hội áp dụng, thì kinh nghiệm và các bài học thực tế của những nước có xuất phát điểm tương tự như của nước ta đóng một vai trò quan trọng.
Hoạt động của các sàn giao dịch cần được nâng cao chất lượng phục vụ, nguồn nhân lực có trình độ và phát triển ngày càng nhiều sàn bất động sản chuyên nghiệp nhằm thúc đẩy thị trường giao dịch bất động sản cũng như minh bạch hóa thị trường ở Việt Nam trong tương lai.
Sàn giao dịch bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động thúc đẩy giao lưu hàng hóa bất động sản. Việc triển khai các hoạt động kinh doanh và dịch vụ kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản đã tạo ra một diện mạo mới cho thị trường bất động sản Việt nam trong tiến trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013;
2. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/6/2006;
3. Luật Đất đai năm 2013, được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/11/2013;
4. Bộ luật Dân sự năm 2005 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005;
5. Luật Doanh nghiệp năm 2005 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/11/2005;
6. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
7. Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/2/2009, về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở;
8. Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2005 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007;
9. TS. Doãn Hồng Nhung (chủ biên), “Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, 2009;
10. Nguyễn Thị Huyền Trang, Khoá luận “Thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam: Thực trạng và triển vọng trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế”, Trường Đại học Ngoại thương Hà Nội, Hà Nội, 2007;
11. Văn Thị Anh, “Sàn giao dịch bất động sản – một trong những nội dung quản lý của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản”, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2009.