THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
3.1. Nhu cầu nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sàn giao dịch BĐS
Sàn giao dịch bất động sản có vai trò rất lớn trong nền kinh tế thị trường. Sàn giao dịch bất động sản góp phần phát triển thị trường bất động sản. Tại đó không chỉ diễn ra các giao dịch mua bán bất động sản mà còn cung cấp các dịch vụ cho khách hàng (như môi giới, định giá, tư vấn, quảng cáo, đấu giá, quản lý bất động sản). Đặc biệt, theo luật Kinh doanh bất động sản 2006, một số loại giao dịch bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch như: bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS3. Sàn giao dịch còn là nơi cung cấp thông tin chủ yếu cho các chủ thể tham gia trên thị trường, căn cứ vào đó các nhà đầu tư sẽ đưa ra các quyết định giao dịch. Tất cả các giao dịch bất động sản qua sàn sẽ giúp cho Nhà nước quản lý được các giao dịch bất động sản, từ đó Nhà nước có những chính sách kịp thời và chính xác để điều tiết thị trường.
Hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản sẽ phản ánh hiệu quả quản lý của các cơ quan nhà nước đối với hệ thống các sàn giao dịch. Hiện nay các
sàn giao dịch bất động sản mọc lên rất nhiều nhưng phần nhiều hiệu quả hoạt động còn rất thấp, chưa đáp ứng được yêu cầu của nền kinh tế. Về chất lượng của các giao dịch thông qua sàn giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay: 15% sàn hoạt động tốt, 30% hoạt động ở mức bình thường và 55% hoạt động chưa tốt. Điều đó cũng dẫn đến thực trạng hiện nay chỉ có khoảng 19% giao dịch bất động sản qua sàn và 81% giao dịch không qua sàn4.
Sự yếu kém, thiếu chuyên nghiệp, mô hình hoạt động chưa hiệu quả của nhiều sàn giao dịch hiện nay đặt ra một nhu cầu tất yếu là cần phải siết chặt quản lý Nhà nước về sàn giao dịch bất động sản hiện nay. Nếu Nhà nước có chính sách, pháp luật phù hợp sẽ tác động đến hoạt động của các sàn giao dịch. Với chức năng của mình, Nhà nước cần có sự quản lý và những chính sách, quy định phù hợp, kịp thời để nâng cao hiệu quả hoạt động của các sàn, từ đó thu hút người dân tham gia các giao dịch tại sàn, tạo ra môi trường kinh doanh sôi động, an toàn, đa dạng.
Việt Nam đang trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế nhằm mở rộng thị trường, thực hiện “dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”. Trong đó, kinh doanh bất động sản là ngành kinh doanh sôi động và đầy tiềm năng. Giới kinh doanh bất động sản nhận định chưa bao giờ nhà đầu tư nước ngoài chú ý đến thị trường bất động sản của Việt Nam nhiều như thời điểm hiện nay. Theo Cục Quản lý nhà của Bộ Xây dựng công bố năm 2007 số vốn đầu tư từ nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản là 8,5 tỷ USD, chiếm 42% tổng số vốn đăng ký, đến năm 2008 đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản là 23,6 tỷ USD, chiếm 36,8% tổng tiền trực tiếp đầu tư. Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây thực sự rất “nóng”, thu hút sự quan tâm rất lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Hơn thế nữa, với việc gia nhập WTO, Việt Nam càng trở thành điểm đầu đầu tư lý tưởng. Những nỗ lực của Nhà nước trong việc áp dụng các chính sách thông thoáng, phù hợp tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế càng hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn thị trường bất động sản Việt Nam.
Tuy nhiên, cơ hội luôn đi kèm những thách thức. Thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều hạn chế, chưa phát triển đồng đều và ổn định. FDI vào lĩnh vực bất động sản tuy có khởi sắc, song vẫn tồn tại nhiều hạn chế như: chỉ hấp dẫn các nhà đầu tư trong khu vực mà chưa thu hút được những nhà đầu tư đến từ các khu vực phát triển như Mỹ, Tây Âu…, hay như hiện tượng đầu cơ bất động sản gia 4 Xem: TS. Doãn Hồng Nhung (chủ biên), “Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt
tăng do vẫn có hơn 70% các giao dịch bất động sản là không có sự quản lý của Nhà nước5.
Vì thế, việc nâng cao hiệu quả kinh doanh thông qua sàn giao dịch BĐS là thực sự cần thiết để thúc đẩy quá trình hội nhập sâu rộng vào kinh tế thế giới. Nhà nước cần đưa ra các chính sách, các quy phạm pháp luật nhằm kiểm soát tính hiệu quả của các sàn giao dịch, đồng thời nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, minh bạch tại các sàn nhằm hỗ trợ, tạo điều kiện tối đa không chỉ cho nhà đầu tư trong nước mà còn cho các nhà đầu tư nước ngoài.
3.2. Giải pháp hoàn thiện về pháp luật về sàn giao dịch BĐS
3.2.1. Hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động cấp chứng chỉ, quản lý, thu hồi chứng chỉ hành nghề
Yêu cầu hoàn thiện pháp luật trong việc cấp chứng chỉ, quản lý, thu hồi chứng chỉ hành nghề. Người môi giới ít nhất phải có trình độ và trải qua các khóa đào tạo, sát hạch thì mới có thể đáp ứng được yêu cầu theo đúng Quyết định số 29/QĐ-BXD ngày 31/12/2007.
Trong việc thu hồi chứng chỉ hành nghề có 1 số bất cập đó là: pháp luật quy định người được cấp chứng chỉ cho người khác mượn , thuê chứng chỉ hành nghề thì bị thu hồi chứng chỉ, nhưng lại không quy định rõ rang sau khi được cấp chứng chỉ hành nghề cá nhân đó được làm việc cho một tổ chức hay nhiều tổ chức. Nếu như cá nhân đó làm việc cho nhiều tổ chức thì tổ chức đó có quyền trình chứng chỉ đó làm điều kiện để hoạt động hoặc cá nhân có thể lợi dụng để cho mượn và cho thuê chứng chỉ. Vì vậy, cần có một số quy định cụ thể cá nhân sau khi được cấp chứng chỉ được làm việc ở một nơi hay nhiều nơi khác nhau, như vậy mới tránh được tình trạng một chứng chỉ hành nghề nhưng lại được sử dụng ở nhiều văn phòng khác nhau.