Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá đất thuê tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam

1 BẢNG DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT TỪ VIẾT TẮT GIẢI THÍCH AIC Cơng ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC- Việt Nam BĐS Bất động sản CP Tổng chi phí phát triển DT Tổng doanh thu phát triển V VVFC TRi Ci Chi phí năm thứ i r Tỷ suất chiết khấu 10 n Số năm Giá trị bất động sản cần thẩm định giá Công ty Cổ phần Định giá dịch vụ tài Việt Nam Doanh thu năm thứ i LỜI MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Tiền thuê đất đề tài bàn luận nhiều tầm quan trọng Bởi lẽ tiền thuê đất góp phần khơng nhỏ vào ngân sách nhà nước Cịn phía doanh nghiệp, tiền thuê đất xem khoản chi phí mà doanh nghiệp phải bỏ để thực dự án đầu tư Tiền thuê đất thấp làm thất thu ngân sách nhà nước Ngược lại, tiền th đất q cao vơ hình chung trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp Vì thế, tổ chức thẩm định giá đời hoạt động thẩm định giá đất thuê cầu nối doanh nghiệp thuê đất nhà nước việc xác định giá thuê đất đảm bảo tính khách quan trung thực Thêm vào đó, nước ta đường bước phát triển, hội nhập với kinh tế giới Các dự án quy mô với nguồn vốn lớn từ phía doanh nghiệp nước ngồi liên tục triển khai làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày tăng cao Vì nên việc xác định tiền thuê đất trở thành vấn đề cấp thiết Từ thực tế nên hoạt động thẩm định giá đất thuê ngày trọng phát triển Nắm bắt xu hướng này, từ ngày đầu thành lập, Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC - Việt Nam ln trọng đến việc mở rộng hồn thiện chất lượng cơng tác thẩm định giá mình, hoạt động thẩm định giá đất thuê Cùng với phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư sử dụng nhiều hoạt động thẩm định giá đất thuê Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC - Việt Nam Xuất phát từ mong muốn tìm hiểu thực tế áp dụng phương pháp thặng dư công ty, nắm bắt vấn đề cịn tồn để qua đề xuất số kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp này, nâng cao chất lượng công ty, xin lựa chọn đề tài “Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư thẩm định giá đất thuê Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC - Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề thực tập cuối khóa Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu sở lý luận chung tiền thuê đất, thẩm định giá đất thuê phương pháp thặng dư - Tìm hiểu thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư thẩm định giá đất thuê Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC - Việt Nam - Đề xuất số giải pháp hoàn thiện phương pháp thặng dư để nâng cao hiệu thẩm định giá đất thuê Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC – Việt Nam Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Phương pháp thặng dư - Phạm vi nghiên cứu: Chuyên đề tập trung nghiên cứu việc áp dụng phương pháp thặng dư phục vụ cho mục đích tính tiền thuê đất cho doanh nghiệp QN Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC - Việt Nam - Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2009 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp nghiên cứu: Tiến hành nghiên cứu, phân tích tổng hợp báo cáo việc áp dụng phương pháp thặng dư thẩm định giá đất thuê Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC - Việt Nam - Tài liệu tham khảo: o Nguồn thứ nhất: Tham khảo báo cáo thẩm định giá Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC - Việt Nam o Nguồn thứ hai: Tham khảo từ website như: ivsc.com, dinhgia.com.vn, thamdinhgia.org, vneconomy.com… Cấu trúc chuyên đề Ngoài phần mục lục, danh mục bảng các từ viết tắt, lời mở đầu kết luận, kết cấu chuyên đề bao gồm chương: Chương 1: Giới thiệu chung Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC – Việt Nam Chương 2: Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư thẩm định giá đất thuê Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC - Việt Nam Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp thặng dư thẩm định giá đất thuê Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC - Việt Nam CHƯƠNG GIỚI THIỆU CHUNG VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ ĐỊNH GIÁ AIC - VIỆT NAM (AIC) 1.1 Quá trình hình thành phát triển Cơng ty AIC 1.1.1 Giới thiệu Cơng ty AIC • Tên cơng ty: Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC - Việt Nam • Tên giao dịch q́c tế: Viet Nam Appraisal and Investment Company • Tên viết tắt: AIC,.JSC • Logo: • Địa trụ sở chính: 11/24 Đào Tấn, Cống Vị, Quận Ba Đình, Hà Nội • Văn phòng giao dịch: P1208, 17T7, Trung Hòa, Quận Thanh Xuân, Hà Nội • Tel: (04) 625 11267 • Fax: (04) 325 31023 • Website: http://www.dinhgiaaic.vn Cơng ty AIC có tên giao dịch quốc tế Viet Nam Appraisal and Investment Joint Stock Company, viết tắt AIC,.JSC Công ty AIC Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Sở kế hoạch đầu tư thành phố Hà Nội cấp giấy phép hành nghề, giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh hoạt động theo Luật Doanh nghiệp Việt Nam lần II từ ngày 21 tháng 07 năm 2011 Cơng ty AIC có trụ sở số 11/24 Đào Tấn, Cống Vị, Quận Ba Đình, Hà Nội văn phòng giao dịch đặt P1208 tòa nhà 17T7, Trung Hịa, Quận Thanh Xn, Hà Nội Cơng ty AIC công ty hoạt động lĩnh vực dịch vụ tài chính, chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị tư vấn tài chính…Với đội ngũ cán chuyên nghiệp, động, sáng tạo, có nhiều kinh nghiệm lĩnh vực thẩm định giá, từ ngày đầu thành lập, Cơng ty AIC ln đứng nhóm cơng ty thẩm định giá có uy tín chất lượng địa bàn Hà Nội nói riêng nước nói chung, Bộ Tài xác nhận, với vốn pháp định ban đầu 1.000.000.000 (Bằng chữ: Một tỷ đồng) Người đại diện theo pháp luật của công ty là ơng Đỗ Đình Quỳnh, chức danh: Tổng giám đốc 1.1.2 Quá trình hình thành phát triển Công ty AIC Công ty AIC thành lập năm 2008 chuyên viên giàu kinh nghiệm Công ty Cổ phần Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam (VVFC) Tính từ thành lập, Cơng ty AIC nhận 450 hợp đồng dịch vụ thẩm định giá bán đấu giá tài sản khách hàng thuộc thành phần kinh tế Với lương tâm trách nghiệm đạo đức nghề nghiệp, kết hoạt động việc làm cụ thể; Công ty AIC tạo niềm tin, tín nhiệm khách hàng chất lượng dịch vụ thẩm định giá bán đấu giá tài sản Cơng ty AIC có tư cách pháp nhân, mở tài khoản Kho bạc nhà nước ngân hàng, sử dụng dấu riêng theo quy định hành nhà nước 1.1 Tổ chức máy Cơng ty AIC Cơng ty AIC có đội ngũ thẩm định viên giá, đấu giá, giám định viên gần 10 năm kinh nghiệm chuyên viên thẩm định giá chun nghiệm có trình độ, động, sáng tạo, có tinh thần trách nhiệm cao, ln tuân thủ Tiêu chuẩn thẩm định giá, bán đấu giá giám định tài sản Nhà nước ban hành tiêu chuẩn quốc tế chấp nhận chung Các chuyên viên thẩm định giá, đấu giá viên, giám định viên Công ty AIC 100% tốt nghiệp đại học đại học Đội ngũ nhân viên trẻ trang bị kiến thức sâu rộng quản lý, thẩm định giá, bán đấu giá, giám định tài sản, luật, tư vấn tài kế tốn, tham dự chương trình đào tạo chun mơn liên tục Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng tổ chức nước quốc tế tổ chức Bên cạnh đó, chun viên ln ý thức tự trau dồi học hỏi, môi trường pháp lý ứng dụng tiến kỹ thuật Đội ngũ chun viên Cơng ty AIC cịn trang bị kiến thức Hệ thống quản lý theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001:2000 tổ chức chứng nhận chất lượng quốc tế Vương Quốc Anh UKAS cấp giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo năm 2005 Công ty AIC nỗ lực phát triển mở rộng mạng lưới hoạt động, kiện toàn máy, đào tạo tuyển dụng nhiều cán trẻ động, nhiệt huyết, có trình độ Cơng ty tâm phấn đấu để cung cấp sản phẩm dịch vụ tốt đáp ứng yêu cầu khách hàng Công ty coi chất lượng nhiệm vụ quan trọng trình kinh doanh Tổng số lượng cán nhân viên cơng ty 14 người, đó: - Trình độ thạc sĩ: 03 người; chiếm 21,43% - Trình độ đại học: 11 người; chiếm 78,57% - Thẻ thẩm định viên: 05 thẻ; chiếm 34,71% - Thẻ đấu giá viên: 03 thẻ; chiếm 21,43% Dưới là sơ đồ tổ chức Công ty AIC Mọi mối liên hệ thể hiện sơ đồ được giải quyết theo đường thẳng, theo chiều từ xuống dưới, cấp lãnh đạo trực tiếp điều hành và chịu toàn bộ trách nhiệm về hoạt đợng sự của tở chức Sơ đồ 1.1: Mơ hình máy tổ chức Công ty AIC Nguồn: Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC Hội đồng quản trị Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng giám đốc Phó tổng giám đốc Phịng thẩm định giá Phó tổng giám đốc Phịng kế tốn tài vụ Phịng thẩm định giá Cơng ty AIC có phòng chuyên trách thẩm định: Một phòng phụ trách mảng liên quan đến bất động sản phòng cịn lại phụ trách mảng liên quan đến máy móc, thiết bị Các đối tượng khách hàng cơng ty hay doanh nghiệp Ngồi ra, phòng thẩm định giá tiếp nhận đơn hàng độc lập cá nhân Cơ cấu tổ chức phịng thẩm định giá Cơng ty AIC thể cụ thể thông qua sơ đồ sau: Sơ đồ 1.2: Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định giá Công ty AIC Lãnh đạo phụ trách Thẩm định viên Nhân viên hỗ trợ Trao đổi thông tin Cộng tác viên Nguồn: Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC Mỗi phận phòng thẩm định giá chuyên trách nhiệm vụ cụ thể khác nhau: • Lãnh đạo: - Trực tiếp đạo cơng tác chuyên môn thẩm định giá - Phân bổ công việc hợp lý cho cá nhân, thành viên phòng - Kiểm tra kết báo cáo chứng thư thẩm định qua đưa nhận xét đánh giá, thảo luận với nhân viên phòng - Sắp xếp quản lý thời gian đảm bảo công việc thẩm định diễn tiến độ • Thẩm định viên: - Thực công tác thẩm định theo trình tự quy định cơng ty, đảm bảo kết khách quan, trung thực, tuân thủ quy trình thẩm định - Thực cơng tác thẩm định đảm bảo tiến độ báo cáo kết cho khách hàng - Trao đổi, bàn bạc với lãnh đạo trực tiếp phụ trách vấn đề gặp khó khăn, vương mắc q trình thẩm định giá - Báo cáo kết tính tốn sơ trình thẩm định giá cho lãnh đạo - Mở rộng, xây dựng mối quan hệ hợp tác với cá nhân tổ chức thẩm định khác để mở rộng phát triển hoạt động thẩm định giá - Thực công việc khác theo yêu cầu lãnh đạo • Nhân viên hỗ trợ: - Phối hợp với phận thẩm định việc hoàn thành báo cáo giấy tờ liên quan hoàn thiện báo cáo, kiểm tra sai sót q trình đánh máy gặp phải, thực cơng tác in ấn, đóng báo cáo chứng thư - Gửi kết thẩm định giá cho khách hàng thực thu phí thẩm định dịch vụ theo thỏa thuận ban đầu với khách hàng - Thực công tác lưu, bảo quản nguồn liệu trình thẩm định giá - Mở rộng, xây dựng mối quan hệ hợp tác với cá nhân tổ chức thẩm định khác đề mở rộng phát triển hoạt động thẩm định giá - Thực công việc khác theo yêu cầu lãnh đạo • Cộng tác viên: - Phối hợp với phận thẩm định, phận hỗ trợ việc xác minh thông tin điều tra thị trường xung quanh khu vực phụ trách - Trao đổi thông tin thường xuyên với cấp lãnh đạo, phận thẩm định phận hỗ trợ - Mở rộng, xây dựng mối quan hệ để đưa hợp đồng thẩm định giá cho công ty - Thực công việc khác theo yêu cầu lãnh đạo 1.2 Các dịch vụ thẩm định giá Công ty AIC cung cấp Với đội ngũ nhân viên sáng tạo, chuyên nghiệp, nhiều năm kinh nghiệm, Công ty AIC hoạt động tư vấn tận tình, chu đáo dịch vụ thẩm định, đảm bảo đáp ứng nhu cầu thẩm định để sử dụng kết thẩm định mục đích Hiện nay, Cơng ty AIC tập trung vào cung cấp dịch vụ thẩm định giá mảng mảng bất động sản mảng máy móc thiết bị Về mảng bất động sản, Công ty AIC triển khai thực thẩm định giá trị quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích thuê đất chuyển giao mục đích sử dụng đất dự án đầu tư, thẩm định giá trị nhà (biệt thự, nhà phố…) các cơng trình kinh doanh (chợ, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí…), cơng trình xã hội (trường học, bệnh viện…) Về mảng máy móc thiết bị, Cơng ty AIC thực thẩm định dây chuyền máy móc thiết bị cũ (tính theo thời gian sử dụng mặt công nghệ sản xuất) theo yêu cầu mua mới, lý cho khách hàng Bên cạnh Cơng ty AIC cung cấp dịch vụ tư vấn cổ phần hóa trọn gói tư vấn xây dựng phương án cổ phần hóa (lựa chọn phương pháp, hình thức, thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp phù hợp với điều kiện doanh nghiệp văn hướng dẫn có liên quan), tư vấn chuẩn bị đầy đủ hồ sơ tài liệu (về thành lập doanh nghiệp, tài sản, cơng nợ, báo cáo tài chính…), tư vấn kiểm kê phân loại tài sản, xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn lập phương án cổ phần hóa (giới thiệu công ty, đánh giá thực trạng công ty, phương án xếp lại lao động, phương án hoạt động sản xuất kinh doanh 3-5 năm tiếp theo, tư vấn phương án cổ phần hóa), tư vấn xây dựng điều lệ Công ty Cổ phần, tổ chức hội nghị công nhân viên chức, tư vấn bán cổ phần lần đầu… 1.1 Khách hàng truyền thống Công ty AIC Các đơn vị đối tác Công ty AIC thể cụ thể thông qua bảng đây: Bảng 1.1: Bảng thống kê khách hàng truyền thống AIC STT A Nội dung Thẩm định máy máy thiết bị Ban quản lý dự án Cảng Hải Phòng Kho bạc Nhà nước Hà Nội Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam Trung tâm thống kê tin học hàng khôngTổng công ty Hàng không Việt Nam B Khách hàng truyền thống Sở y tế Quảng Ninh Thẩm định giá trị bất động sản Công ty Cổ phần Du lịch Ao Vua Công ty Cổ phần thép Đà Nẵng – Ý Công ty Cổ phần thép Thành Lợi C Công ty Siam Steel - Hải Dương Tổng Công ty Viglacera - Bộ Xây dựng Thẩm định giá tài sản Ngân hàng Công thương Việt Nam Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam 10 Sở Tài Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá tỉnh Sở Thông tin Truyền thơng Hải Dương Sở văn hóa thể thao du lịch QN Nguồn: Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC 1.1 Kết kinh doanh Công ty AIC thời gian gần Từ thành lập năm 2008, Công ty AIC nhận nhiều hợp đồng lớn nhỏ Tính đến tháng năm 2012, Cơng ty AIC thực 450 hợp đồng, phần lớn hợp đồng thẩm định giá trị quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích thuê đất, chuyển giao quyền sử dụng đất hợp đồng giá trị lớn máy móc thiết bị Một số dự án tiêu biểu: Thẩm định quyền sử dụng đất, nhà xưởng, dây chuyền sản xuất phôi cán thép cho Công ty Cổ phần thép Dana Ý năm 2009; thẩm định nhà máy sản xuất gas, ơxi khí cho Cơng ty Cổ phần thép Đình Vũ năm 2009; thẩm định quyền sử dụng đất, giảng đường, khách sạn sinh viên toàn thiết bị cho trường Đại học Dân lập Hải Phòng năm 2010; thẩm định quyền sử dụng đất, hệ thống kho bồn chứa gas cho công ty Alpha Petro Gas năm 2010; thẩm định giá trị máy móc thiết bị cho nhà máy xi măng Bút Sơn năm 2012… 54 việc tính tốn khơng xác Do khơng có nguồn đối chiếu, thẩm định viên phải sử dụng số liệu công ty HT cung cấp Có thể thấy qua việc so sánh chi phí năm năm hai dự kiến để vận hành cụm cảng Cẩm Hải Bảng 2.17: Bảng tính chi phí năm hai Nội dung chi phí Lãi vay ngân hàng Tiền lương Nhiên liệu Điện nước Chi phí sửa chữa thiết bị Lương quản lý (5%) Chi phí nộp tiền thuê đất (tạm tính) Chi phí khác Cộng Số tiền chi phí 150.000.000 130.000.000 425.000.000 52.000.000 150.000.000 50.000.000 198.663.638 155.000.000 1.310.663.638 Nguồn: Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC Quan sát bảng chi phí ta thấy Khi cụm cảng Cẩm Hải vào hoạt động, khai thác cần nhiều nguồn nhiên liệu thu hút thêm số lượng cơng nhân để vận hành cảng Hay nói cách khác, số lượng tiền lương trả cho công nhân năm đầu cảng vào khai thác hoạt động phải tỷ lệ thuận với khối lượng công việc lớn Tuy nhiên, nguồn nhiên liệu tăng lên hàng năm tiền lương trả cho công nhân lại giảm đáng kể từ 250.000.000 đ xuống 130.000.000 đ (chênh lệch 120.000.000 đ) Điều cho thấy chi phí vận hành qua năm không phản ánh thực tế Một điểm sai sót q trình tính tốn thẩm định viên việc tính tốn thêm thuế thu nhập doanh nghiệp vào khoản mục lợi nhuận thu Điều làm cho dòng lợi nhuận doanh nghiệp bị giảm Trên thực tế, khoản mục thuế thu nhâp doanh nghiệp khơng ước tính, việc lựa chọn tỷ suất lợi nhuận nhà đầu từ lãi suất tiền gửi ngân hàng năm (14%) Tỷ lệ lãi suất doanh nghĩa, bao gồm tỷ lệ lạm phát, lãi suất thực thuế suất phải nộp Việc tính tốn thuế thu nhập doanh nghiệp khoản mục trùng lắp, cần loại trừ q trình tính tốn Điểm cuối cần bàn đến thẩm định viên chưa lượng hóa hết yếu tố gây ảnh hưởng dịng doanh thu chi phí phát triển doanh nghiệp Có thể đơn cử điển yếu tố rủi ro kinh doanh chưa lượng hóa hết báo cáo thẩm định giá đất th Hay việc tính tốn giá trị lý, giá trị thu hồi phần tài sản máy móc thiết bị, nhà xưởng dự án dự án vào thời điểm kết thúc hoạt động Đây làm khoản giá trị làm tăng dòng doanh thu cho doanh nghiệp, doanh thu cho dự án cần tính toán đến Một 55 khoản mục khoản mục chi phí khấu hao Việc tính tốn dịng tiền tính tốn dịng doanh thu chi phí phát triển thẩm định giá đất thuê thường kéo dài hết thời hạn thuê đất, thông thường 50 năm Tuy nhiên với ý nghĩa chi phí khấu hao khoản chi phí đầu tư ban đầu phân bổ suốt thời kỳ hoạt động dự án thời gian dự án thường kéo dài từ 20-30 năm Điều có nghĩa năm cuối dự án, thực tế hạng mục cơng trình gần khơng thể sử dụng (nếu khơng tu sửa chữa) khơng thể đem lại dòng doanh thu dự kiến ban đầu, làm cho kết thẩm định đất thuê phần chưa phản ánh thực tế f Nhà nước còn buông lỏng sự quản lý đối với thông tin thị trường Với sự phát triển của công nghệ thông tin, thông tin rao bán, giao dịch được đăng tải các phương tiện truyền thông đặc biệt là báo chí, internet khá nhiều, nhiên những thông tin này đa phần có sự sai lệch với thực tế Người đăng tin chủ động mô tả thực trạng tài sản tốt thực tế để thu hút người mua, thậm chí còn đăng thông tin ảo (thông tin về những giao dịch tài sản không có thực) để hướng thị trường theo mục đích của họ Những điều này diễn hết sức phổ biến thị trường, nhiên lại chưa có sự can thiệp nào của quan chức để hạn chế tình trạng này Khi sử dụng những thông tin này, bên cạnh việc kiểm tra tính xác thực của thông tin, cán bộ thẩm định giá cũng cần ước tính lại mức giá rao bán, phần lớn các giao dịch phải thực hiện qua trung gian nên đã có sự kênh giá mức giá đưa 56 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ ĐỊNH GIÁ AIC- VIỆT NAM 3.1 Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá đất thuê phương pháp thặng dư Công ty AIC 3.1.1 Bổ sung số lượng và nâng cao chất lượng đội ngũ chuyên viên thẩm định giá Đế đáp ứng kịp tiến độ công việc, phòng thẩm định giá cần mở rộng quy mô phòng, bổ sung từ đến chuyên viên thẩm định giá có lực chuyên môn và có kinh nghiệm Đồng thời, phòng cần nâng cao chất lượng đội ngũ thẩm định viên, cụ thể là: - Tổ chức, tham gia các hội thảo về thẩm định giá với các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá khác cho nhân viên, để học hỏi và tiếp thu kinh nghiệm - Phối hợp với các trung tâm đào tạo thẩm định giá tổ chức cho nhân viên học, hoặc tổ chức các buổi nói chuyện, mời các giảng viên, các chuyên gia, những người có kinh nghiệm, hành nghề lâu năm lĩnh vực thẩm định giá tới giảng, trao đổi kinh nghiệm với nhân viên tại công ty Các lớp học và các buổi trao đổi kinh nghiệm này sẽ được tổ chức sau giờ làm việc hoặc bố trí vào thứ bảy, chủ nhật, nhằm tạo điều kiện tối đa cho nhân viên và không làm ảnh hưởng tới công việc - Tiếp tục tạo điều kiện cho nhân viên học tập, nâng cao lực chuyên môn; và khuyến khích nhân viên thi thẻ thẩm định viên Đối với bản thân thẩm định viên cần: - Chủ động học tập, nâng cao lực chuyên môn - Tự cập nhật và nắm bắt những văn bản, quy định pháp luật, thông tin chính sách có liên quan tới công việc 57 - Trau dồi đạo đức nghề nghiệp, tích lũy kinh nghiệm - Nâng cao tính độc lập, chủ động và tự tin đưa những ý kiến của mình về mức giá ước tính cho tài sản (cụ thể đất giá trị đất thuê) 3.1.2 Đẩy mạnh công tác thiết lập kho giá Kho giá sẽ tạo nguồn dữ liệu thông tin rất lớn phục vụ công tác thẩm định giá Trong một thời gian dài, sẽ là nguồn thông tin dữ liệu lịch sử và thông tin mới nhất ở thời điểm hiện tại, đầy đủ và giá trị, giúp cho việc thẩm định giá nói chung thẩm định giá đất thuê nói riêng nhanh hơn, dễ dàng Sơ đồ 3.1: Sơ đồ quy trình cập nhật thông tin kho giá Chuyển liệu Nhân viên hỗ trợ kỹ thuật Thẩm định viên Tổng hợp Sử dụng liệu Phần mềm kho giá Cập nhật thông tin Trên sơ đồ quy trình cập nhật thông tin kho giá Mọi thông tin, liệu thẩm định viên chuyển cho nhân viên hỗ trợ kỹ thuật Cũng cần ý thông tin, liệu thẩm định viên phải thơng tin, liệu kiểm tra (có nguồn gốc rõ ràng, cấp lãnh đạo phê duyệt) để đảm bảo tính xác thơng tin, tránh dẫn đến sai sót mang tính tồn hệ thống Tại đây, nhân viên hỗ trợ kỹ thuật tổng hợp, sàng lọc liệu cập nhập thông tin vào phần mềm kho giá công ty Nguồn liệu tổng hợp theo tuần Nhờ vậy, thơng qua kho giá, thẩm định viên dễ dàng lấy thông tin cần thiết để thực hợp đồng thẩm định giá Hiện nay, với phát triển công nghệ thông tin, thị trường có nhiều phần mềm hỗ trợ quản lý, xếp liệu có nhiều công ty chuyên viết phần mềm riêng doanh nghiệp Để có phần mềm kho giá chuyên nghiệp, mang riêng biệt; AIC nên thuê cơng ty viết phần mềm chun nghiệp Nguồn kinh phí để mua phần mềm kho giá trích từ nguồn doanh thu công ty Phần mềm kho giá phải đảm bảo tính chuyên nghiệp, khác biệt đồng thời phải đơn giản, dễ sử dụng, thuận tiện trình cập nhật lấy thơng tin Đây phần mềm lưu hành nội bộ, đó, để truy câp sử dụng 58 thông tin hệ thống kho giá, nhân viên cần tài khoản (bao gồm tên mã tài khoản truy cập) Mọi thông tin sử dụng phục vụ khơng ngồi cơng tác thẩm định giá Ban lãnh đạo người trực tiếp quản lý hệ thống phần mềm kiểm sốt thơng tin người truy cập thơng qua hệ thống nhật ký chuyên dụng nhờ giảm thiểu tối đa thất thoát liệu Hệ thống kho giá thiết lập bao gồm đơn giá đất tại vị trí 1,2,3,4 của các quận, huyện địa bàn thành phố QN – địa bàn hoạt động công ty thành phố khác theo giá thị trường; giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, ô tô, phương tiện vận tải, các loại máy chuyên dụng còn mới 100%; đơn giá xây dựng các loại nhà thị trường; giá cho thuê văn phòng các hạng ở tỉnh QN và ở các tỉnh lân cận; tỷ giá ngoại tệ/VNĐ, đặc biệt là tỷ giá USD/VNĐ – loại ngoại tệ được sử dụng phổ biến xuất nhập khẩu tại Việt Nam Hệ thống kho giá cần ghi rõ thời điểm cập nhật thông tin nguồn thu thập thông tin (thông qua báo giá công ty; thông qua điều tra thị trường; thông qua hội chợ, triển lãm hay thông qua nguồn sách báo, tạp chí, văn hướng dẫn ban hành Chính phủ…) Dưới sơ đồ hệ thống thông tin kho giá kiến nghị thiết lập: Sơ đồ 3.2: Sơ đồ hệ thống thông tin kho giá 59 Nguồn Nguồn Tên khu vực (thuộc xã, huyện, tỉnh thành phố) Nguồn câp nhật liệu Hệ thống kho giá Tên tài sản (giá đất, giá loại máy móc…) Ngày cập nhật liệu Nguồn (ngày, tháng, năm) 3.1.3 Xây dựng quy định chung hướng dẫn thẩm định giá bằng phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư sử dụng tính toán giá trị đất thuê với tham gia kết hợp linh hoạt phương pháp khác so sánh, chi phí, thu nhập Phòng thẩm định giá bất động sản cũng cần xây dựng quy định hướng dẫn thống về cách thức tính tốn khoản mục dịng chi phí doanh thu để tránh tình trạng tính tốn sai tính thiếu khoản mục Bên cạnh đó, Cơng ty AIC cũng cần xây dựng quy định hướng dẫn về mức điều chỉnh các yếu tố khác biệt tài sản đất, nhiên các quy định này không nên quá cứng nhắc, thẩm định viên có thể linh hoạt áp dụng phải nêu rõ và giải thích được quan điểm của mình 3.1.4 Hồn thiện cách tính tỷ suất chiết khấu Cũng việc tính tốn khoản doanh thu chi phí phương pháp thặng dư, tỷ suất chiết khấu có vai trị quan trọng định việc tính tốn, thẩm định giá đất th Tỷ suất chiết khấu thấp làm cho giá trị tiền thuê đất cao khiến doanh nghiệp chịu chi phí tiền th đất lớn Do khơng kích thích doanh nghiệp đầu tư vào dự án Tỷ suất chiết khấu cao làm cho giá trị tiền thuê đất thấp Nhà nước bị thất thu khoản thu ngân sách lớn Vậy nên, tỷ suất chiết khấu dù cao hay thấp không phản ánh giá trị thị trường khu đất Tỷ suất chiết khấu số mang tính nhạy cảm, khó ước lượng cách hồn tồn xác Tuy nhiên, với thực tế áp dụng tỷ suất cần có phương pháp khoa học để hạn chế sai lệch số 60 liệu tính tốn, đặc biệt Việt Nam hội nhập WTO, số lượng doanh nghiệp đầu tư vào Việt Nam với nguồn vốn lớn nhiều Trên giới có nhiều phương pháp áp dụng để tính tốn tỷ suất chiết khấu Trong phạm vi chun đề, xin đề cập đến phương pháp cụ thể, cách thức tính tốn áp dụng cho dự án cụ thể nêu Phương pháp đề cập phương pháp WACC (chi phí vốn hóa bình qn) theo Damodaran: WACC = E/V x ke + D/V x kd x (1-Tc) ke = Rf + β ( Rm – Rf ) Trong đó: WACC: chi phí vốn hóa bình qn E/V: giá trị phần vốn tự có doanh nghiệp D/V: giá trị phần vốn vay ngân hàng ke: tỷ lệ sinh lời doanh nghiệp kd: chi phí lãi vay Tc: thuế Thu nhập doanh nghiệp R f: lợi suất phi rủi ro (thường tính trái phiếu phủ kỳ hạn năm) β: hệ số bêta ngành Rm: lợi suất rủi ro thị trường Rm-Rf: phần bù rủi ro thị trường Ví dụ: Áp dụng cho tính tốn cụm cảng HT trình bày • Ước lượng ke • Xác định hệ số bêta (β): - Tiến hành chọn mẫu công ty cảng biển niêm yết sàn chứng khoán Cụ thể mã chứng khoán bảng đây: Bảng 3.1: Bảng hệ số beta cho ngành cảng biển Mã chứng khốn Tên cơng ty Hệ số bêta DVP Cơng ty Cổ phần Đầu tư Phát triển cảng Đình Vũ 0,3 DXP Công ty Cổ phần Cảng Đoạn Xá 0,3 61 GMD Công ty Cổ phần Đại lý Liên hiệp vận chuyển 0,8 VGP Công ty Cổ phần Cảng rau 0,5 VSC Công ty Cổ phần Container Việt Nam 0,4 Nguồn:Sàn giao dịch chứng khốn - Tính tốn hệ số bêta trung bình ngành cách bình quân cộng hệ số bêta tìm Vậy nên, hệ số beta trung bình ngành cảng biển tính sau: β = (0,3 + 0,3 + 0,8 + 0,5 + 0,4)/5 = 0.46 • Xác định phần bù rủi ro thị trường Phần bù rủi ro thị trường thể mức độ bù đắp rủi ro định đầu tư vào tài sản vốn cổ phần so với việc đầu tư vào tài sản khác không rủi ro rủi ro (như trái phiếu phủ kỳ hạn năm) Nếu mức độ bù đắp theo kỳ vọng yêu cầu không đủ lớn, người ta không định đầu tư Phần bù rủi ro thị trường tính phần bù rủi ro Mỹ cộng (+) với độ lệch rủi ro quốc gia Căn vào bảng ta xác định phần bù rủi ro thị trường (Rm Rf = 7,26%) Bảng 3.2: Bảng tính phần bù rủi ro thị trường năm 2011 Country Standard deviation in index Relative Total Equity Country risk Volatility (to Risk Premium premium US) Argentina 46.56% 1.49 7.44% 2.44% Brazil 40.28% 1.29 6.44% 1.44% Chile 24.50% 0.78 3.92% -1.08% China 42.10% 1.35 6.73% 1.73% Columbia 27.89% 0.89 4.46% -0.54% Croatia 41.65% 1.33 6.66% 1.66% Czech Republic 41.70% 1.33 6.67% 1.67% Egypt 42.26% 1.35 6.76% 1.76% 62 Hungary 39.085% 1.25 6.25% 1.25% India 38.10% 1.22 6.09% 1.09% Indonesia 37.89% 1.21 6.07% 1.07% Israel 255.92% 0.83 4.14% -0.86% Kenya 28.14% 0.90 4.50% -0.50% Korea 34.05% 1.09 5.44% 0.44% Malaysia 28.27% 0.90 4.52% -0.48% Mexico 36.07% 1.15 5.77% 0.77% Namibia 38.23% 1.22 6.11% 1.11% Nigeria 36.32% 1.16 5.81% 0.81% Pakistan 36.16% 1.16 5.78% 0.78% Peru 47.03% 1.50 7.52% 2.52% Philippines 31.73% 1.01 5.07% 0.07% Poland 30.04% 0.97 4.85% -0.15% Romania 46.74% 1.49 7.47% 2.47% Russia 66.70% 2.13 10.66% 5.66% Slovenia 29.48% 0.94 4.71% -0.29% Solvakia 23.43% 0.75 3.75% -1.25% Thailand 36.15% 1.16 5.78% 0.78% Turkey 41.23% 1.322 6.59% 1.59% Uraine 47.80% 1.53 7.64% 2.64% Venezuela 20.05% 0.64 3.20% -1.80% Vietnam 45.39% 1.45 7.26% 2.26% US 31.28% 5.00% Nguồn: Damodaran.com • Lợi suất phi rủi ro Trái phiếu Chính phủ kỳ hạn năm lãi phiếu trung dài hạn, coi đủ tin cậy, rủi ro Do vậy, lợi suất phi rủi ro đề cập đến thường cho 63 lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn năm Do dự án thẩm định năm 2011 nên lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn năm tính năm 2011 Lãi suất trái phiếu Chính phu kỳ hạn năm năm 2011 tính vào khoảng 12,5% Vậy nên, từ thơng số tính trên, tỷ lệ sinh lời doanh nghiệp HT là: ke = Rf + β ( Rm – Rf ) = 12,5% + 0,46 x 7.,26% = 15,84 % • Xác định chi phí vốn bình qn WACC - Dự án cụm cảng HT dự kiến xây dựng với tổng vốn đầu tư ban đầu là:18.389.029.120 đồng (trong vốn vay (D/V) là: 10.000.000.000 đồng; chiếm 54,38%) Như nguồn vốn tự có doanh nghiệp (E/V) là: 8.389.029.120 đồng; chiếm 45,62 % tổng vốn đầu tư - Lãi suất cho vay Ngân hàng thương mại (Kd) thời điểm thẩm định giá vào khoảng 18.5%/năm - Tỷ suất sinh lời doanh nghiệp HT (Kd) theo tính tốn 15,84% - Thuế Thu nhập doanh nghiệp tính 25%/ năm Từ thơng số trên, chi phí vốn bình qn (WACC) doanh nghiệp HT xác định sau: WACC = E/V x ke + D/V x kd x (1-Tc) = 45,62% x 15.84% + 54,38% x 18,5% x ( -25%) =14, 77 % 3.2 Kiến nghị với quan có thẩm quyền biện pháp nhằm tăng tính hiệu cho công tác thẩm định giá thời gian tới 3.2.1 Hoàn thiện hành lang pháp pháp lý, bổ sung văn pháp luật thiếu Kinh tế càng phát triển thì hoạt động dịch vụ thẩm định giá càng cần thiết Trong thời gian tới Nhà nước cần quan tâm nữa tới việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động này Đối với 12 tiêu chuẩn thẩm định giá – văn bản cụ thể nhất hướng dẫn hoạt động thẩm định giá, đời từ năm 2005, tới đã là năm có hiệu lực thực tế, đã bộc lộ khá nhiều sai sót Bộ Tài chính vẫn chưa tiến hành chỉnh sửa Thêm là, tồn nhiều văn hướng dẫn sửa đổi thông tư, quy định đất thuê gây nhiều khó khăn cho việc tiếp cận hiểu hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá nói riêng cho người vào nghề Trong thời gian tới, Bộ Tài chính cần tổ chức hợi thảo lấy ý kiến để chỉnh sửa hồn thiện văn bản này xây dựng văn thay văn cũ không phù hợp với điều kiện kinh tế Đồng thời tổ chức lấy ý kiến các doanh nghiệp thẩm định giá, các cá nhân hành nghề thẩm định giá về 64 thực trạng hoạt động thẩm định giá hiện nay, những khó khăn, vướng mắc liên quan tới các quy định pháp luật, tạo hành lang pháp lý lành mạnh nhất cho hoạt động thẩm định giá phát triển 3.2.2 Thắt chặt quản lý đối với thông tin thị trường, phát triển lành mạnh thị trường: Phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập phân phương pháp thặng dư thẩm định giá đất th Cơng ty AIC Có dự án để ước tính dịng doanh thu dự án cần phải áp dụng phương pháp này.Tuy nhiên có một thực trạng hiện là thông tin được đưa tràn lan thị trường mà không có một sự kiểm định nào Các thông tin về giao dịch bất động sản, thông tin rao bán nhà cửa, đất đai, ô tô, máy thiết bị được người bán đăng tải báo chí và internet Tuy nhiên, đa phần những thông tin này là không đáng tin cậy người bán cố tình đưa thông tin sai lệch, tốt thực tế để thu hút người mua, thậm chí có nhiều trường hợp còn là thông tin ảo nhằm đánh lừa người mua về tình hình thị trường Các thông tin quy hoạch, thông tin về các chính sách cũng được báo chỉ đưa tin chưa có quyết định chính thức từ nhà nước, làm nhiễu thị trường Do đó, Nhà nước cần có sự thắt chặt quản lý đối với thông tin thị trường Cần có sự quản lý đối với các thông tin đăng tải internet thông qua việc quản lý trang web mua bán nhà đất, các trang web rao vặt, chợ máy móc thiết bị… Đồng thời lành mạnh hóa thị trường BĐS, động sản bằng các quy định về việc công bố thông tin giao dịch hay buộc giao dịch phải thông qua sàn giao dịch Công bố thông tin quy hoạch và các chính sách mới, công khai, rộng rãi; Áp dụng các chế tài xử phạt đối với các cá nhân tổ chức đưa thông tin sai lệch về quy hoạch và chính sách của Nhà nước 3.2.3 Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên Nhu cầu thẩm định giá nhiều số lượng thẩm định viên cả nước hiện còn rất ít Hiện nay, việc cấp chứng chỉ hành nghề Cơ quan chức là Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính thực hiện Bộ Xây dựng cung cấp chứng chỉ định giá bất động sản và Bộ Tài chính cấp thẻ thẩm định viên Tuy nhiên, thực trạng việc cấp chứng chỉ hành nghề của bộ diễn hết sức ngược Bộ Xây dựng chỉ yêu cầu trình độ cao đẳng trở lên và hoàn thành khóa học đào tạo ngắn hạn về định giá bất động sản; yêu cầu của Bộ tài chính là trình độ Đại học trở lên, có tối thiểu năm kinh nghiệm, tốt nghiệp chuyên ngành thẩm định giá hoặc đã qua 65 khóa đào tạo về thẩm định giá Bộ Tài chính tổ chức và phải vượt qua kỳ thi cấp thẻ thẩm định viên về giá Bộ Tài chính tổ chức hàng năm Với thực tế đó, hiện số cán bộ thẩm định giá về BĐS khá nhiều, số thẩm định viên có khả hành nghề thẩm định cả BĐS và động sản là rất ít Trong thời gian tới, kiến nghị Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng thống nhất việc cấp thẻ hành nghề thẩm định giá, đồng thời tổ chức đào tạo chính quy và chuyên sâu về thẩm định giá Kiến nghị Bộ Tài chính mở thêm các kỳ thi lấy thẻ thẩm định viên về giá, để đáp ứng kịp nhu cầu thẩm định giá xã hội hiện Cũng cần chú ý tới công tác đào tạo chính quy về thẩm định giá tại các trường đại học, sẽ là đội ngũ thẩm định viên được đào tạo bài bản, đầy đủ, chuyên nghiệp tương lai KẾT LUẬN Hoạt động thẩm định giá có lịch sử hình thành phát triển lâu nhiều nước giới, hoạt động khách quan tồn đời sống kinh tế xã hội kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt kinh tế phát triển theo chế thị trường 66 Trong năm gần đây, đất đai nói chung đất thuê nói riêng trở thành vấn đề cộm, nhiều tranh cãi xung quanh vấn đề Vì vậy, Việt Nam, thẩm định giá đất thuê coi lĩnh vực nổi, nhiều triển vọng Nó phát triển nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia đội ngũ cán thẩm định giá ngày chuyên nghiệp Sự đời và hoạt động của các công ty AIC dịch vụ thẩm định giá đất thuê là một tất yếu khách quan Qua thời gian thực tập tại Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC, đã đưa một số đánh giá và đề xuất giải pháp với hoạt động thẩm định giá của công ty nói chung và hoạt đợng thẩm định giá đất th nói riêng – phương pháp sử dụng nhiều nhất tại Công ty AIC Tôi hy vọng những đề xuất giải pháp này sẽ phần nào giúp công ty khắc phục được những hạn chế và hoàn thiện công tác thẩm định giá, đặc biệt là phương pháp thặng dư thẩm định giá đất thuê Hà nội, ngày … tháng … năm Sinh viên thực hiện: Nguyễn Đặng Thái Duy DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: 67 12 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, ban hành tại các quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005, số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005, số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính Nguyên lý chung định giá tài sản & Giá trị Doanh nghiệp, tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng, nhà xuất Lao động- Xã hội- 2008 Phương pháp định giá đất Bất động sản – Tài liệu bồi dưỡng dự án hỗ trợ kỹ thuật TA 4418-VIE - Tiểu chương trình Định giá đất, tháng 11 năm 2005, Bộ Tài - Cục quản lý giá Tài liệu hội thảo – Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam, Tháng năm 2006 - Bộ Tài Tài liệu nghiệp vụ Định giá Xây dựng, Bộ Xây dựng - Viện kinh tế Xây dựng Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành Thẩm định giá - Quyển I, Quyển II, Bộ Tài chính, Cục quản lý giá, Nhà xuất Hà Nội-2007 Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị tài sản, Đoàn Văn Trường, Nhà xuất Khoa học kỹ thuật Quyết định số 50/QĐ-MB-HĐQT Hội đồng Quản trị Ngân hàng TMCP Quân đội, việc sửa đổi “Quy định tài sản bảo đảm” Ngân hàng TMCP Quân đội, ngày 29/01/2011 Tài liệu đào tạo, bồi dưỡng kiến thức Định giá Bất động sản Cơng ty Định giá Dịch vụ Tài Việt Nam 10 Website: http:// www.thamdinhgia.org, www.ivsc.com 68 ... giá đất thuê Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC - Việt Nam - Đề xuất số giải pháp hoàn thiện phương pháp thặng dư để nâng cao hiệu thẩm định giá đất thuê Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC – Việt. .. đất thuê Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC - Việt Nam Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp thặng dư thẩm định giá đất thuê Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC - Việt Nam CHƯƠNG... việc áp dụng phương pháp thặng dư thẩm định giá đất thuê Công ty Cổ phần Đầu tư Định giá AIC - Việt Nam - Tài liệu tham khảo: o Nguồn thứ nhất: Tham khảo báo cáo thẩm định giá Công ty Cổ phần Đầu