- Đất cây xan h: 12,87 m
b. Hệ thống số liệu do phía các doanh nghiệp thuê đất cung cấp còn chưa đầy đủ, nhiều khoản mục chưa được tính toán một cách chi tiết
đủ, nhiều khoản mục chưa được tính toán một cách chi tiết
Độ tin cậy của phương pháp thặng dư phụ thuộc vào hệ thống số liệu mà các thẩm định viên thu thập được.Tuy nhiên, trong rất nhiều các dự án, các thẩm định viên của Công ty AIC gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn số liệu này. Đa phần hệ thống số liệu do phía các doanh nghiệp cung cấp đều chưa đầy đủ hoặc cung cấp không chính xác. Một phần là đây đều là những thông tin nhạy cảm, quan trọng đối với các doanh nghiệp, liên quan đến tình hình tài chính kinh doanh của mỗi doanh nghiệp. Nguyên nhân thứ hai là việc thẩm định đất thuê là đánh giá lại
giá trị đất thuê để các doanh nghiệp thuê thực hiện nghĩa vụ đóng tiền thuê đất cho Nhà nước. Do đó, các doanh nghiệp khi cung cấp số liệu đều giảm dòng doanh thu dự kiến có thể thu được của dự án và tăng phần chi phí dự án bỏ ra để xây dựng. Dẫn chứng điển hình là dự án thẩm định giá 15.050 m2 đất thuê của Công ty TNHH Tập đoàn T để xây dựng nhà sản xuất gạch, trạm trộn bê tông thương phẩm, bãi đúc cọc bê tông và ép cọc thủy lực tại xã K, huyện YH, tỉnh QN.Theo như số liệu mà Công ty TNHH Tập đoàn T cung cấp cho Công ty AIC thì nguồn doanh thu chính của nhà máy từ 2 nguồn đó là doanh thu từ việc bán gạch 2 lỗ ( A1, A2, A3) và doanh thu từ việc bán gạch 6 lỗ ( A1, A2).
(căn cứ vào bảng doanh thu chi phí tháng 2 năm 2012- Phụ lục đích kèm)
Bảng 2.15: Bảng giá các loại gạch 1 Gạch 2 lỗ 45.712.000 Loại A1 75% 34.284.000 690.0 Loại A2 15% 6.856.800 648.18 Loại A3 10% 4.571.200 518.18 2 Gạch 6 lỗ 34.288.000 Loại A1 90% 30.859.200 1636.36 Loại A2 10% 3.428.800 1472.73 Cộng 80.000.000
Nguồn: Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC
Tuy nhiên, trên thực tế, căn cứ theo bản thuyết minh dự án do phía Công ty TNHH Tập đoàn T cung cấp cho phía Bộ Tài chính tỉnh QN cũng như cho phía công ty AIC thì doanh thu thu được từ việc sản xuất gạch ngoài gạch 2 lỗ và gạch 6 lỗ (như bảng trên) thì còn có doanh thu từ việc sản xuất gạch nem tách (200x200, 250x250, 300x300); ngói hài; ngói mũi né….Qua điều tra khảo sát thị trường gạch tỉnh QN và một số tỉnh lân cận như Hải Phòng, Hải Dương thì đơn giá của các loại sản phẩm trên cao hơn so với việc chỉ đơn thuần sản xuất gạch 2 lỗ và 6 lỗ thành phẩm. Điều này làm cho doanh thu tăng lên nhiều lần, do đó có thể đẩy cao số tiền thuê đất mà Công ty TNHH Tập đoàn T phải nộp cho tỉnh QN.
Xem xét về khoản mục chi phí đầu tư, Công ty TNHH Tập đoàn T cung cấp cho phía AIC hồ sơ quyết toán các hạng mục công trình bao gồm 12 hạng mục công trình. Qua quá trình kiểm tra số liệu, thẩm định viên phát hiện rất nhiều sai sót trong quá trình quyết toán các hạng mục xây dựng nhà máy gạch Tuynel T. Căn cứ vào
thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 hướng dẫn là quản lý chi phí đầu tư
xây dựng công trình, căn cứ vào công văn 982/SXD-KTXD ngày 21/06/2011 của Sở xây dựng tỉnh QN về việc hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng công trình theo mức lương tối thiểucủa Chính phủ trên địa bàn tỉnh QN kể từ ngày 01/01/2011, căn cứ vào công văn số 56/SXD-KTXD ngày 10/01/2012 của Sở xây dựng tỉnh QN về việc hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng công trình theo mức lương tối thiểu của Chính phủ trên địa bàn tỉnh QN kể từ ngày 01/10/2011, xét đối với hạng mục kè cảng giai đoạn 2 của Nhà máy gạch Tuynel Tập đoàn T, kết quả chi phí sau khi thẩm định là 13.991.044.000 đồng so với quyết toán là 14.126.917.000 đồng (điều chỉnh chênh lệch -135.873.000 đồng). Dòng chi phí tăng sẽ là cơ sở để giảm giá trị đất thuê do đó làm giảm nghĩa vụ nộp tiền thuê đất của doanh nghiệp này cho tỉnh QN.
Một vấn đề nữa cần đề cập đến trong hệ thống số liệu đó là trên thực tế có rất nhiều doanh nghiệp thuê đất để làm cơ sở sản xuất kinh doanh nhưng lại chưa hình thành dự án kinh doanh trên đất. Điều đó có nghĩa là ngoài khoản mục chi phí ban đầu như giải phóng mặt bằng bồi thường…không có thêm một khoản mục doanh thu dự kiến từ dự án. Doanh nghiệp trên thuê đất nhưng chưa xác định được phương án sinh lời tối ưu trên đất ví dụ như dự án đất thuê để làm bãi chưa vật liệu chế biến than và cảng chuyên dùng thuộc Chi nhánh Công ty Cổ phần Thương binh An Hòa - Uông Bí (chi tiết kèm theo phụ lúc đính kèm). Như vậy sẽ không có đủ căn cứ, cơ sở cho các thẩm định viên của Công ty AIC thực hiện phương pháp thặng dư.
Cũng có các dự án được lập nhưng chưa có sự phê duyệt của các đơn vị chức năng. Đó hầu hết là những dự án tự lập của các doanh nghiệp với mục đích thuê đất như dự án thuê đất của Công ty HT để xây dựng cụm cảng Cẩm Hải tại xã Cẩm Hải, thị xã CP.Trong khoản mục chi phí xây dựng cụm cảng trên chưa tính đến một số các chi phí xây dựng kè cảng, chi phí xây dựng bến neo đậu tàu...
( chi tiết kèm theo phụ lục đính kèm)