- Đất cây xan h: 12,87 m
3.1.2.Đẩy mạnh công tác thiết lập kho giá
e. Đội ngũ cán bộ nhân viên còn trẻ dẫn tới những sai sót trong quá trình tính toán
3.1.2.Đẩy mạnh công tác thiết lập kho giá
Kho giá sẽ tạo ra nguồn dữ liệu thông tin rất lớn phục vụ công tác thẩm định giá. Trong một thời gian dài, đây sẽ là nguồn thông tin dữ liệu lịch sử và thông tin mới nhất ở thời điểm hiện tại, đầy đủ và giá trị, giúp cho việc thẩm định giá nói chung và thẩm định giá đất thuê nói riêng nhanh hơn, dễ dàng hơn.
Sơ đồ 3.1: Sơ đồ quy trình cập nhật thông tin kho giá
Chuyển dữ liệu Sử dụng dữ liệu
Tổng hợp Cập nhật thông tin
Trên đây là sơ đồ quy trình cập nhật thông tin kho giá. Mọi thông tin, dữ liệu sẽ được các thẩm định viên chuyển cho nhân viên hỗ trợ kỹ thuật. Cũng cần chú ý rằng các thông tin, dữ liệu của các thẩm định viên phải là các thông tin, dữ liệu đã được kiểm tra (có nguồn gốc rõ ràng, được các cấp lãnh đạo phê duyệt) để đảm bảo tính chính xác của thông tin, tránh dẫn đến sai sót mang tính toàn hệ thống. Tại đây, nhân viên hỗ trợ kỹ thuật sẽ tổng hợp, sàng lọc dữ liệu và cập nhập thông tin vào phần mềm kho giá của công ty. Nguồn dữ liệu mới sẽ được tổng hợp theo hằng tuần. Nhờ vậy, thông qua kho giá, các thẩm định viên có thể dễ dàng lấy được những thông tin cần thiết để thực hiện các hợp đồng thẩm định giá.
Hiện nay, với sự phát triển của công nghệ thông tin, trên thị trường có nhiều phần mềm hỗ trợ quản lý, sắp xếp dữ liệu và cũng có rất nhiều các công ty chuyên viết phần mềm riêng của các doanh nghiệp. Để có được một phần mềm kho giá chuyên nghiệp, mang những riêng biệt; AIC nên thuê các công ty viết phần mềm chuyên nghiệp. Nguồn kinh phí để mua phần mềm kho giá sẽ được trích từ nguồn doanh thu của công ty. Phần mềm kho giá phải đảm bảo tính chuyên nghiệp, khác biệt đồng thời phải đơn giản, dễ sử dụng, thuận tiện trong quá trình cập nhật cũng như lấy thông tin. Đây là phần mềm lưu hành nội bộ, do đó, để truy câp sử dụng
Thẩm định viên
thông tin trong hệ thống kho giá, mỗi nhân viên cần một tài khoản (bao gồm tên và mã tài khoản truy cập). Mọi thông tin được sử dụng phục vụ không ngoài công tác thẩm định giá. Ban lãnh đạo sẽ là người trực tiếp quản lý hệ thống phần mềm trên do đó có thể kiểm soát thông tin người truy cập thông qua hệ thống nhật ký chuyên dụng nhờ đó giảm thiểu tối đa sự thất thoát dữ liệu.
Hệ thống kho giá được thiết lập bao gồm đơn giá đất tại vị trí 1,2,3,4 của các quận, huyện trên địa bàn thành phố QN – địa bàn hoạt động chính của công ty cùng các thành phố khác theo giá thị trường; giá máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, ô tô, phương tiện vận tải, các loại máy chuyên dụng còn mới 100%; đơn giá xây dựng các loại nhà trên thị trường; giá cho thuê văn phòng các hạng ở tỉnh QN và ở các tỉnh lân cận; tỷ giá ngoại tệ/VNĐ, đặc biệt là tỷ giá USD/VNĐ – loại ngoại tệ được sử dụng phổ biến trong xuất nhập khẩu tại Việt Nam. Hệ thống kho giá cần ghi rõ thời điểm cập nhật thông tin cũng như các nguồn thu thập thông tin (thông qua báo giá các công ty; thông qua điều tra thị trường; thông qua các hội chợ, triển lãm hay thông qua các nguồn sách báo, tạp chí, văn bản hướng dẫn ban hành của Chính phủ…)
Dưới đây là sơ đồ hệ thống thông tin kho giá được kiến nghị thiết lập: Sơ đồ 3.2: Sơ đồ hệ thống thông tin kho giá
3.1.3. Xây dựng quy định chung hướng dẫn thẩm định giá bằng phương pháp thặng dư. thặng dư.
Phương pháp thặng dư được sử dụng trong tính toán giá trị đất thuê với sự tham gia kết hợp linh hoạt các phương pháp khác như so sánh, chi phí, thu nhập.
Phòng thẩm định giá bất động sản cũng cần xây dựng quy định hướng dẫn thống nhất về cách thức tính toán các khoản mục trong dòng chi phí và doanh thu để tránh tình trạng tính toán sai hoặc tính thiếu các khoản mục.
Bên cạnh đó, Công ty AIC cũng cần xây dựng quy định hướng dẫn về mức điều chỉnh các yếu tố khác biệt của các tài sản trên đất, tuy nhiên các quy định này không nên quá cứng nhắc, thẩm định viên có thể linh hoạt áp dụng nhưng phải nêu rõ và giải thích được quan điểm của mình.