- Đất cây xan h: 12,87 m
7. Nguồn thông tin
Hợp đồng thuê nhà của NH TMCP Kỹ thương Việt Nam - chi nhánh
QN và ông Ngô Viết Long tháng 02/ 2006
Hợp đồng thuê nhà của NH TM CP Đại Dương - chi nhánh QN và Công ty CP
TM & SX QL ngày 01/10/2010
Mrs Hồng ĐT: 0916.003.199
Nguồn: Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC
Các bước điều chỉnh:
* Điều chỉnh các bất động sản so sánh là giá thuê dịch vụ, thương mại khu vực lân cận về tài sản thẩm định theo các đặc điểm về vị trí, giao thông và các đặc điểm kinh tế kỹ thuật tại khu vực tài sản thẩm định.
Tiêu chí: Vị trí bất động sản mang tính quyết định lớn đến mức giá bằng 40% tỷ trọng giá bất động sản. Điều kiện kinh doanh (mật độ khu dân cư, mức thu nhập...) tính bằng 30% tỷ trọng của bất động sản. Hình dáng, quy mô kích thước bằng 20% tỷ trong của bất động sản và 10% là các tiêu chí khác như môi trường an ninh, xã hội... Bảng 2.10: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh Đơn vị tính: đ/m2 TT TSSS Tỷ trọng SS1 SS2 SS3 TSTD Tiêu chí ss I Giá thuê (đ/m2.tháng) 100% 258,824 262,237.8 218,254.0
1 Điều kiện kinh doanh 30% 9.0 9.0 9.0 10.0
2 Quy mô, kích thước, hạ tầng khu vực 20% 9.0 9.0 8.0 10.0
3 Vị trí, giao thông 40% 9.0 9.0 10.0 10.0
4 Môi trường an ninh 10% 9.0 9.0 8.0 10.0
II Bình quân gia quyền (*) 9.00 9.00 9.10 10.00
III Tỷ lệ % điều chỉnh (SS về TSTD) (**) % 11.11% 11.11% 9.89%
IV Giá thuê sau điều chỉnh 287,578.82 291,372.38 239,839.29 273,000
Nguồn: Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC
Cách tính: (*): ∑ = 4 1 i SSj*Tỉ trọngi ∑ = 4 1
i TSTĐ*Tỉ trọngi (i: Tiêu chí (i->4)).
(**): (Bình quân gia quyềnTSTĐ-Bình quân gia quyềnSSj)/ Bình quân gia quyềnSSj*100% (j = 1->3)
Sau khi điều chỉnh giá thuê mặt bằng bán lẻ tại khu lân cận về tài sản thẩm định theo các đặc điểm về vị trí, giao thông, quy mô, kích thước và các đặc điểm kinh tế kỹ thuật tại khu vực tài sản thẩm định, có giá dao động từ ~240.000đ/m2 đến 291.000 đ/m2. Đơn giá thị trường bình quân cho thuê văn phòng sau khi điều chỉnh là: (287.578,82đ/m2 + 291.372,38đ/m2 + 239.839,29)/3 = 273.000 đ/m2.
Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đồng với bất động sản thẩm định giá, có thể dùng làm căn cứ để so sánh được.
Qua khảo sát thực trạng của Dự án thẩm định có mặt tiền giáp đường Trần Phú và ở vị trí có không gian thoáng, đẹp. Qua điều tra chúng tôi được biết, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ ở khu lân cận ngày càng tăng và có xu hướng tăng giá trong tương lai. Qua thông tin trên, chúng tôi dự kiến giá thuê sàn kinh doanh bán lẻ bình quân là : 273.000 đ/m2.tháng (chưa bao gồm phí dịch vụ, chưa có VAT).
Công suất:
Công suất (hệ số lấp đầy) cho thuê được tính toán từ các phân tích thị trường Bất động sản hiện nay và xu hướng trong tương lai. Trung tâm thương mại CP như đã phân tích là trung tâm hứa hẹn đem thu hút nhiều hình thức kinh doanh dịch vụ bán lẻ đa dạng do đó tôi đánh giá hệ số lấp đầy diện tích dịch vụ dự tính các năm đạt tỷ lệ 100% đối với diện tích sàn tầng 1 - 3.
* Doanh thu hàng năm đối với diện tích tầng 1 - 3:
273.000đ/m2.tháng x 1.309 m2 x 12 tháng x 100% = 4.288.152.960đồng Chi phí vận hành:
Chi phí vận hành bao gồm các khoản như: nhân sự quản lý và các chi phí văn phòng kèm theo, chi phí phải thuê ngoài như: bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật, tiếp thị, mua điện, nước...
Các chi phí này được tính dựa trên kinh nghiệm chi phí thực tế của các Tòa nhà hỗn hợp tại Hà Nội khoảng 15% doanh thu, tương đương: 4.288.152.960 đồng x
15% = 643.222.944 đồng.
Doanh thu phát triển từ diện tích cho thuê tầng 1 - 3 được tính dựa trên công thức vốn hóa dòng tiền đều trong tương lai về thời điểm hiện tại.
∑= + = + = n t t t r DT DT 1(1 )
Trong đó: DT là tổng doanh thu phát triển của dự án. DTt là doanh thu phát triển năm t của dự án. n là thời gian hay dòng đời của dự án. r là lãi suất chiết khấu hàng năm của dự án.
Các thông số được sử dụng: Lãi suất vốn hóa được tính là 13,5%/năm (được
tính nội suy dựa theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là 9%/năm, điều chỉnh tỉ lệ rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và biến động về lãi suất với hệ số 1,5 lần). Đây là tỉ lệ vốn hóa được áp dụng phổ biến trong việc định giá bất động sản tại Việt Nam.
Kết quả: Tổng doanh thu phát triển đối với diện tích tầng 1 - 3 là : 26.944.961.303 đồng. Làm tròn: 26.944.961.000 đồng.
b1.2. Doanh thu từ cho thuê văn phòng tầng 4 - 9:
Diện tích cho thuê văn phòng là 2.617,9 m2. Giá thuê văn phòng được tham
khảo từ giá thuê thị trường các khu đô thị lân cận có một số thông tin: Bảng 2.11: Bảng thông tin so sánh Bất động sản TS TĐG TSS1 TSS2 TSSS3 Các tiêu chí 1. Vị trí, giao thông Tòa nhà của tập đoàn than khoáng sản QN Số nhà 203 đường Trần Phú, 2 mặt tiền Công ty TNHH Thương mại và dịch vụ Oanh Sơn ĐC: Số 283 - Trần Phú - Thị Xã CP - QN 2. Tình trạng pháp lý Giấy tờ hợp lệ Giấy tờ hợp lệ Giấy tờ hợp lệ Giấy tờ hợp lệ 3. Quy mô diện tích 980,6 m
2 (9 tầng, 1 tầng hầm)