- Lãnh đạo - Nhân viên nhận hồ sơ - Lãnh đạo - Thẩm định viên - Thẩm định viên - Thẩm định viên - Lãnh đạo - Nhân viên hỗ trợ - Gặp gỡtrực tiếp
- Tiếp xúc qua điện thoại - Thông qua các nguồn khác
- Gặp gỡ khách hàng
- Hướng dẫn khách hàng viết giấy yêu cầu thẩm định và cung cấp hồ sơ
- Cung cấp bảng giá dịch vụ - Phân công thẩm định viên
- Thực hiện công tác khảo sát thực tế và thu thập dữ liệu
- Yêu cầu khách hàng bổ sung thêm hồ sơ (nếu cần thiết)
- Xử lý nguồn thông tin khảo sát - Đối chiếu nguồn thông tin nội bộ - Đưa ra kết quả sơ bộ
- Lập báo báo kết quả thẩm định giá
- Thông qua ban lãnh đạo
- Bảo vệ kết quả trước hội đồng thẩm định
- In ấn báo cáo thẩm định giá - Trả kết quả cho khách hàng - Thu phí dịch vụ theo hợp đồng - Lưu trữ chứng thư thẩm định giá và quản lý hồ sơ thẩm định
Nguồn: Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC
Cụ thể, các bước thực hiện quy trình trên như sau:
Yêu cầu từ phía khách hàng
Tiếp nhận yêu cầu của khách hàng và lên kế hoạch thẩm định giá Tổng hợp và phân tích thông tin Khảo sát hiện trường và thu thập dữ liệu Lập báo cáo thẩm định giá Xét duyệt và bảo vệ kết quả
Thông báo kết quả và ra báo cáo thẩm định giá
Bước 1: Tiếp nhận hợp đồng thẩm định giá đất thuê, lên kế hoạch thẩm định giá
• Tiếp nhận hợp đồng:
- Thực hiện theo thủ tục nhận yêu cầu của khách hàng. - Hướng dẫn khách hàng viết giấy đề nghị thẩm định.
- Thực hiện tiếp nhận hồ sơ thẩm định của khách hàng (hồ sơ sơ bộ), giấy tờ chứng từ có liên quan như giấy chứng nhận đầu tư, hợp đồng xin thuê đất…
- Gửi văn bản cung cấp bảng báo giá dịch vụ bên công ty.
• Lên kế hoạch thẩm định giá:
- Thống nhất với khách hàng địa điểm thời gian tiến hành khảo sát thực tế. - Phân công thẩm định viên khảo sát thực tế.
- Chuẩn bị các dụng cụ cũng như phương tiện cần thiết phục vụ cho công tác khảo sát thực tế như: phương tiện đi lại, máy ảnh, máy đo, sổ ghi chép số liệu…
- Dự kiến tổng thời gian thẩm định giá.
- Phân tích những khó khăn có thể sẽ gặp phải trong quá trình thẩm định giá và đề ra các biện pháp giải quyết.
Bước 2: Khảo sát thực trạng khu đất thuê cần thẩm định giá và thu thập tài liệu - Tìm hiểu môi trường kinh tế vùng nói chung và kinh tế ngành nói riêng; môi trường xã hội xung quanh khu đất thuê cần thẩm định giá.
- Tìm hiểu hiện trạng trên đất (có thể có công trình trên đất nếu dự án đã đi vào hoạt động hoặc đang triển khai; có thể chưa có công trình trên đất nếu dự án chưa được khởi công xây dựng).
- Thu thập tài liệu cũng như giấy tờ, chứng từ hóa đơn liên quan đến quá trình thẩm định giá đất thuê như giấy chứng nhận kinh doanh, hợp đồng thuê đất cũng như quyết định cho thuê đất của Ủy ban nhân dân tỉnh…
Bước 3: Phân tích thông tin, xử lý dữ liệu và tổng hợp - Tiến hành kiểm tra các thông tin thu thập được.
- Đối chiếu so sánh với thông tin thị trường cùng với nguồn thông tin nội bộ của công ty.
- Tập hợp số liệu cũng như các giấy tờ liên quan đến quá trình thẩm định giá đất thuê. Dữ liệu sổ sách còn thiếu sẽ được Công ty AIC gửi công văn đến doanh nghiệp thuê đất yêu cầu cung cấp thêm.
được qua khảo sát thực tế và điều tra thị trường.
Bước 4: Đánh giá giá trị khu đất thuê cần thẩm định giá
- Thẩm định viên đưa ra kết quả sơ bộ của việc đánh giá giá trị khu đất thuê cần thẩm định giá.
- Tiến hành trao đổi với lãnh đạo cùng các thẩm định viên khác. - Tiến hành kiểm tra, hiệu chỉnh kết quả.
Bước 5: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá
- Sau khi kết quả thẩm định giá đã được hội đồng thẩm định thông qua, thẩm định viên sẽ tiến hành lập báo cáo thẩm định giá theo quy định, biểu mẫu của công ty
- Tiến hành in ấn, gửi báo cáo cho bên khách hàng cùng với việc thu phí dịch vụ theo hợp đồng đã ký giữa các bên.
- Sao lưu chứng thư lưu hành nội bộ và lưu trữ dữ liệu hồ sơ thẩm định.
2.2. Một số trường hợp điển hình mà Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC- Việt Nam đã thực hiện thẩm định giá tại QN Việt Nam đã thực hiện thẩm định giá tại QN
2.3.1. Thẩm định giá đất thuê cho trung tâm thương mại
Đối với thẩm định đất thuê cho trung tâm thương mại, phương pháp thẩm định thường được áp dụng ở đây là phương pháp thặng dư kết hợp với phương pháp so sánh để tính toán giá trị (coi phương pháp so sánh là thành phần của phương pháp thặng dư).
Theo Quy chế siêu thị, trung tâm thương mại của Bộ Công thương Việt Nam ban hành ngày 24 tháng 9 năm 2004:
Trung tâm thương mại là loại hình tổ chức kinh doanh thương mại hiện đại, đa chức năng, bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ; hội trường, phòng họp, văn phòng cho thuê…được bố chí tập trung, liên hoàn trong một hoặc một số công trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinh doanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phương thức phục vụ văn minh, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanh thương nhân và thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của khách hàng.
Nguồn doanh thu chính của trung tâm thương mại xuất pháp từ việc cho thuê văn phòng, thuê hội trường hay thuê phòng họp cho các tổ chúc kinh tế hoặc cũng có thể là cho thuê căn hộ đối với các hộ gia đình, cá nhân.
Trong trường hợp này, khi tiến hành tính toán khoản mục doanh thu từ việc cho thuê văn phòng, thuê căn hộ...thẩm định viên cần tiến hành tìm hiểu thông tin của
tài sản cũng như các tài sản so sánh có những đặc điểm tương tự tài sản cần thẩm định, bao gồm:
- Tình trạng pháp lý. - Thời điểm giao dịch. - Nguồn thông tin. - Quy mô diện tích.
Đây là yếu tố khó điều chỉnh nhất khi thẩm định giá đất trống. Tùy từng vị trí lô đất và mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất của lô đất mà thẩm định viên tiến hành điều chỉnh. Thông thường đối với đất ở, ở khu vực nội thành, những mảnh đất có diện tích nhỏ, vừa phải, từ 55- 75 m2 có tính thanh khoản cao hơn những mảnh đất có diện tích lớn, do đó có giá trị hơn. Nhưng ngược lại ở ngoại thành, những mảnh đất từ 100 – 150m2 lại dễ trao đổi mua bán hơn, tức là tính thanh khoản cao hơn, do đó giá trị cao hơn những mảnh đất có diện tích bé hơn.
Để điều chỉnh yếu tố diện tích, thẩm định viên sẽ điều tra tình hình thị trường BĐS tại khu vực thẩm định, xem xét những mảnh đất có diện tích như thế nào thì có tính thanh khoản nhất.
- Điều kiện kinh doanh
Cùng một BĐS nhưng ở môi trường kinh doanh khác nhau thì giá trị có thể khác nhau rất xa. Điều đó phụ thuộc rất nhiều vào môi trường sống của nơi đó. Ví dụ điển hình như việc một cửa hàng bán kem Wall trong thành phố chắc chắn sẽ có nguồn thu tốt hơn là cũng cửa hàng đó nhưng ở vùng xa xôi, ít người biết đến.
- Vị trí, tầng cao, tiện nghi
Những lô đất có khả năng tiếp cận dễ dàng, tức là đường vào lô đất thuận tiện thì giá trị lô đất càng cao. Lô đất giáp đường, phố có giá trị cao hơn lô đất giáp ngõ, ngách, hẻm. Cũng theo quan niệm của người Việt Nam, số tầng của BĐS càng thấp, càng gần mặt đất thì giá trị càng cao. Tiện nghi đầy đủ cũng là yếu tố làm tăng giá trị của BĐS.
- Môi trường an ninh xung quanh
Môi trường an ninh xung quanh cũng là yếu tố tác động đến giá trị BĐS. Môi trường càng tốt thì tính thanh khoản của BĐS càng cao.
Ví dụ: Thẩm định giá 957,8 m2 đất thuê được UBND tỉnh QN đồng ý cho Công ty cổ phần Thương mại và Sản xuất QL thuê để xây dựng dự án Trung tâm thương mại CP