- Đất cây xan h: 12,87 m
b. Giá đất tính theo phương pháp thặng dư
b1. Ước tính doanh thu phát triển
Doanh thu:
* Các khoản thu theo từng năm vận hành của cảng bao gồm:
Phí sử dụng cầu, bến, đối với phương tiện và hàng hóa;
Phí dịch vụ đổ rác;
Phí dịch vụ cung cấp nước ngọt;
Phí bốc xếp hàng hóa;
Phí giao nhận, kiểm đếm hàng hóa;
Phí đóng mở hầm hàng;
Phí sử dụng cầu bến phao neo với hàng hóa;
Phí lưu kho.
Tại dự án, doanh thu được xác định trên cơ sở công suất khai thác thác tối đa với hiệu suất 100%. Căn cứ trên thực tế năng lực khai thác, tính toán công suất khai thác đạt 90% công suất tối đa.
Hệ số chiết khấu được lựa chọn bằng 14% (lãi suất tiền gửi tiết kiệm VNĐ kỳ hạn 12 tháng) theo quy định của Ngân hàng nhà nước Việt Nam.
* Chi phí vận hành hàng năm bao gồm:
- Chi phí điện nước, nhiên liệu: tính theo định mức tiêu thụ nhiên liệu, vật liệu, điện năng và thời gian hoạt động, công suất của thiết bị.
- Chi phí trả lương hàng năm: chi phí lương cho cán bộ công nhân viên trong cảng gồm có lương của lực lượng cán bộ quản lý gián tiếp và lương của đội ngũ công nhân sản xuất trực tiếp. Chi phí lương được tính bằng số lượng nhân viên nhân với mức lương bình quân năm. Số lượng nhân viên được tính theo sơ đồ tổ chức của tổ chức quản lý cảng mới và mức lương bình quân dựa theo cấp bậc.
- Chi phí BHXH, BHYT, BHTN, KPCĐ: Căn cứ theo Quyết định số 1111/QĐ- BHXH ngày 25/10/2011 của Tổng Giám đốc Bảo hiểm xã hội Việt Nam; thông tư liên tịch số 119/2004/TTLT/BTC-TLĐLĐVN ngày 18/12/2004 của Liên Bộ Tài chính - Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam; công văn số 80/BTC-HCSN ngày 06/01/2006 của BTC hướng dẫn đối tượng, mức và căn cứ trích nộp kinh phí công đoàn đối với doanh nghiệp. Tỷ lệ trích quỹ BHXH, BHYT, BHTN, KPCĐ như sau:
Bảng 2.14: Bảng trích tỷ lệ BHXH, BHYT, BHTN và KPCĐ
Năm Mức đóng
01/01/2010 đến 31/12/2011 BHXH: 16%; BHYT: 3%; BHTN: 1%, KPCĐ: 2% 01/01/2012 đến 31/12/2013 BHXH: 17%; BHYT: 3%; BHTN: 1%, KPCĐ: 2% 01/01/2014 trở đi BHXH: 18%; BHYT: 3%; BHTN: 1%, KPCĐ: 2%
Nguồn: Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC
- Chi phí văn phòng: ước tính bằng 15% (lương + BHXH + BHYT + KPCĐ) của lực lượng cán bộ quản lý gián tiếp.
- Chi phí sửa chữa tài sản cố định: 1%/năm đối với các công trình xây dựng và 4%/năm đối với trang thiết bị
- Chi phí bảo hiểm tài sản cố định: 0,285%/năm đối với bến tàu; 0,33%/năm đối với thiết bị cảng .
- Chi phí nạo vét duy tu: trong từng kỳ
Ước tính doanh thu phát triển hiện tại theo phương pháp dòng tiền chiết khấu với tỷ suất 14%, doanh thu phát triển quy về hiện tại: 1.739.068.474.406 đồng (chi tiết kèm theo phụ lục số 03 đính kèm).
b2. Ước tính chi phí phát triển
* Tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm cuối mỗi năm): gồm toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình (dựa thuyết minh dự án do chủ đầu tư cung cấp có tính toán để đưa các giá trị ở thời điểm tương lai quy về thời điểm thẩm định giá).
Ước tính chi phí phát triển hiện tại theo phương pháp dòng tiền chiết khấu với tỷ suất 14%, chi phí phát triển quy về hiện tại là: 1.564.955.443.563 đồng (chi tiết kèm theo phụ lục số 04 đính kèm
b3. Kết luận
Giá trị quyền sử dụng đất = Doanh thu phát triển - Chi phí phát triển = 1.739.068.474.406 đồng - 1.564.955.443.563 đồng = 174.097.182.705 đồng
Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại khu 10/10 phường Cẩm Phú, thị xã CP, tỉnh QN là: 523.174 đồng/m2
2.2.4. Nhận xét về việc áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá đất thuê tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC- Việt Nam thuê tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC- Việt Nam
2.2.4.1 Ưu điểm
- Công ty AIC đã xây dựng được quy trình thẩm định giá đất thuê theo đúng các quy định và các văn bản Nhà nước đã ban hành để xác định giá trị đất thuê. Đồng thời cũng có kế hoạch thẩm định giá rất khoa học, rõ ràng và dễ hiểu.
- Công ty AIC cũng thực hiện việc điều chỉnh và hoàn thiện bổ sung quy trình thẩm định giá cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và các quy định của Nhà nước có liên quan, nắm bắt và cập nhật nhanh nhạy những văn bản pháp quy mới ra của Nhà nước.
- Quá trình thu thập thông tin cũng như khai thác thông tin, kiểm tra tính xác thực của thông tin được công ty tiến hành một cách chi tiết, có kế hoạch rõ ràng nhằm đem lại giá trị thẩm định đất thuê sát với thực tế nhất.
- Công ty AIC đã vận dụng sáng tạo linh hoạt, kết hợp nhiều phương pháp thẩm định giá để thẩm định giá đất thuê. Phương pháp thặng dư làm chủ đạo với các thành phần là phương pháp so sánh, chi phí và thu nhập.
- Bên cạnh đó, Công ty AIC đã vận dụng linh hoạt các văn bản pháp luật Nhà nước ban hành. Các khoản mục tính toán trong phương pháp thặng dư đều có phần diễn giải căn cứ kèm theo trích dẫn các thông tư, quyết định, nghị định ban hành phù hợp với quy định của Nhà nuóc.
2.4.2. Một số khó khăn tồn tại