Áp dụng các phương pháp định giá đất xây dựng bản đồ giá đất (MAP PRICE). Ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa thành phố Hà Nội

Bước sang một thế kỷ mới, nền kinh tế của nước ta đã có những Bước ngoặt trong quá trình phát triển, đặc biệt từ khi ra nhập WTO. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam cũng có những bước phát triển nhất định. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản mà đặc biệt là mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức kinh doanh ngày càng đa dạng và phong phú. Bên cạnh những tác động tích cực thị trường bất động sản còn đang tồn tại nhiều hạn chế như tính minh bạch không cao, thiếu thông tin hoạt động có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các quan hệ cung cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu diễn ra thông qua thị trường ngầm. Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản (đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và những “cơn sốt đất đai’’ cũng như tình trạng đóng băng của thị trường cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Chính những cơn sốt đã đẩy giá bất động sản lên cao làm giá đất tại Việt Nam trở nên “đắt đỏ” hơn bao giờ hết. Giá bất động sản quá cao so với khả năng thanh toán của các cá nhân, các tổ chức, làm cho các giao dịch về bất động sản trở nên khó khăn, chậm chạp là nguyên nhân gây nên tình trạng đóng băng, ảm đạm của thị trường bất động sản, ảnh hưởng không tốt đến nền kinh tế. Vậy, Giá bất động sản ở Việt Nam nằm ở mức nào là hợp lý? Đó cũng chính là câu hỏi của rất nhiều nhà đầu tư, các ngân hàng cho vay vốn thế chấp bằng bất động sản cũng như nỗi trăn trở của các cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản.Để giải quyết vấn đề này, một trong những biện pháp hết sức cần thiết là phải xây dựng được đơn giá đất thị trường phù hợp để áp dụng cho việc định giá bất động sản được chính xác và khách quan nhất. Điều này một mặt sẽ góp phần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất được cập nhật, bổ sung và đảm bảo chính xác để làm cơ sở vững chắc cho mọi quyết định vi mô, vĩ mô liên quan đến thị trường bất động sản. Mặt khác, sẽ góp phần định hướng thị trường bất động sản phát triển đúng hướng, minh bạch và giảm thiểu tối đa các thiệt hại do tình trạng thiếu thông tin gây ra. Xuất phát từ những vấn đề trên nhóm sinh viên đã chọn đề tài: Áp dụng các phương pháp định giá đất xây dựng bản đồ giá đất (MAP PRICE). Ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa thành phố Hà Nội’’ làm đề tài nghiên cứu khoa học năm 2009.

LờI Mở ĐầU 1

CHƯƠNG 1: CƠ Sở Lý LUậN CủA CáC PHƯƠNG PHáP ĐịNH GIá ĐấT 4

1.1 Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hởng đến giá đất 4

1.1.1 Bản chất giá đất 4

1.1.2 Các nhân tố ảnh hởng đến giá đất 6

1.2 Căn cứ và nguyên tắc định giá 8

1.2.1 Căn cứ định giá 8

1.2.2 Nguyên tắc định giá 9

1.3 Các phơng pháp định giá đất 12

1.3.1 Phơng pháp so sánh trực tiếp 12

1.3.2 Phơng pháp chi phí (hay còn gọi là phơng pháp giá thành, phơng pháp thầu khoán) 14

1.3.3 Phơng pháp vốn hóa 23

1.3.4 Phơng pháp thặng d (Phơng pháp phát triển lý thuyết, phơng pháp giá trị còn lại) 25

1.4 Khái niệm và sự cần thiết xây dựng bản đồ giá đất (Map price) 26

1.4.1 Khái niệm bản đồ giá đất 26

1.4.2 Sự cần thiết xây dựng bản đồ giá đất 26

1.5 Quy trình xây dựng bản đồ giá đất 28

CHƯƠNG 2: ứNG DụNG XÂY DựNG BảN Đồ GIá ĐấT QUậN ĐốNG ĐA THàNH PHố Hà NộI 29

2.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội, công tác xây dựng và quản lý quy hoạch đô thị của quận quận Đống Đa 29

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 29

2.1.2 Đặc điểm kinh tế 30

2.1.3 Đặc điểm xã hội 30

2.1.4 Công tác xây dựng và quản lý quy hoạch đô thị của quận 31

2.2 Thực nghiệm xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa Thành phố Hà Nội 32

2.3 Đánh giá công tác xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa 52

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân 53

CHƯƠNG 3: Đề XUấT MộT Số GIảI PHáP NHằM TRIểN KHAI CÔNG TáC XÂY DựNG BảN Đồ GIá ĐấT TạI Hà NộI 55

3.1 Định hớng phát triển thị trờng bất động sản trong thời gian tới 55

3.2 Một số giải pháp đẩy mạnh công tác xây dựng bản đồ giá đất 56

3.3 Kiến nghị 58

KếT LUậN 60

TàI LIệU THAM KHảO 61

danh mục bảng, hình ảnh Bảng 1: Cơ cấu sử dụng đất ở 31

Bảng 2: Đơn giá xây mới cho từng loại cấp nhà theo giá thị trờng 35

Bảng 3: Bảng tính chi tiết giá trị còn lại của công trình 36

Bảng 4: Bảng hệ số ảnh hởng của yếu tố vị trí đến giá trị đất trên thị trờng ph-ờng Nam Đồng 38

Bảng 5: Bảng hệ số ảnh hởng của yếu tố diện tích đến giá trị đất trên thị trờng phờng Nam Đồng 39

Bảng 6: Bảng hệ số ảnh hởng của yếu tố mặt tiền đến giá trị đất trên thị trờng phờng Nam Đồng 40

Bảng 7: Bảng hệ số ảnh hởng của yếu tố chiều sâu đến giá trị đất trên 41

Bảng 8: Bảng hệ số ảnh hởng của yếu tố an toàn pháp lý đến giá trị đất trên thị trờng phờng Nam Đồng 42

Bảng 10: Bảng giá đất ở sau khi khoanh vùng chính thức trên địa bàn phờng

Nam Đồng 44

Bảng 11: Đặc điểm của mảnh đất số X ngách 111 ngõ Xã Đàn 2 phố Xã Đàn 46

Bảng 12: Bảng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với giá trị của ngôi nhà 49

Bảng 13: Thông tin về bất động sản so sánh dùng để kiểm tra kết quả định giá với bất động sản số X ngách 111 ngõ Xã Đàn 2 phố Xã Đàn 49

ảnh 1: Bản đồ quy hoạch chi tiết quận Đống Đa 24

ảnh 2: Bản đồ hành chính phờng Nam Đồng quận Đống Đa 28

ảnh 3: Bản đồ giá đất 9 vùng thuộc phờng Nam Đồng quận Đống Đa 43

LờI Mở ĐầU

1 Lý do lựa chọn đề tài

Bớc sang một thế kỷ mới, nền kinh tế của nớc ta đã có những Bớc ngoặttrong quá trình phát triển, đặc biệt từ khi ra nhập WTO Cùng với sự phát triểncủa nền kinh tế, thị trờng bất động sản Việt Nam cũng có những bớc phát triểnnhất định Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản mà đặc biệt là mảngkinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức kinh doanh ngàycàng đa dạng và phong phú Bên cạnh những tác động tích cực thị trờng bất

động sản còn đang tồn tại nhiều hạn chế nh tính minh bạch không cao, thiếuthông tin hoạt động có những biểu hiện vợt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà n-

ớc Các quan hệ cung cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu diễn ra thôngqua thị trờng ngầm Sự biến động bất thờng về giá cả bất động sản (đặc biệt làgiá chuyển nhợng quyền sử dụng đất) và những “cơn sốt đất đai’’ cũng nh tìnhtrạng đóng băng của thị trờng cho đến nay vẫn cha có giải pháp điều chỉnhhữu hiệu Chính những cơn sốt đã đẩy giá bất động sản lên cao làm giá đất tạiViệt Nam trở nên “đắt đỏ” hơn bao giờ hết Giá bất động sản quá cao so vớikhả năng thanh toán của các cá nhân, các tổ chức, làm cho các giao dịch vềbất động sản trở nên khó khăn, chậm chạp là nguyên nhân gây nên tình trạng

đóng băng, ảm đạm của thị trờng bất động sản, ảnh hởng không tốt đến nềnkinh tế Vậy, Giá bất động sản ở Việt Nam nằm ở mức nào là hợp lý? Đócũng chính là câu hỏi của rất nhiều nhà đầu t, các ngân hàng cho vay vốn thếchấp bằng bất động sản cũng nh nỗi trăn trở của các cơ quan quản lý Nhà nớc

về thị trờng bất động sản

Để giải quyết vấn đề này, một trong những biện pháp hết sức cần thiết làphải xây dựng đợc đơn giá đất thị trờng phù hợp để áp dụng cho việc định giábất động sản đợc chính xác và khách quan nhất Điều này một mặt sẽ gópphần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất đợc cập nhật, bổ sung và

đảm bảo chính xác để làm cơ sở vững chắc cho mọi quyết định vi mô, vĩ môliên quan đến thị trờng bất động sản Mặt khác, sẽ góp phần định hớng thị tr-ờng bất động sản phát triển đúng hớng, minh bạch và giảm thiểu tối đa cácthiệt hại do tình trạng thiếu thông tin gây ra

Xuất phát từ những vấn đề trên nhóm sinh viên đã chọn đề tài: "áp

dụng các phơng pháp định giá đất xây dựng bản đồ giá đất (MAP PRICE) ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa thành phố Hà Nội’’ làm

đề tài nghiên cứu khoa học năm 2009.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu đề tài nhằm đạt đợc những mục tiêu cơ bản sau:

- Thứ nhất, làm rõ cơ sở lý luận của các phơng pháp định giá đất để xây

dựng bản đồ giá đất (Map price)

- Thứ hai, ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất tại quận Đống Đa thành phố

Hà Nội

- Thứ ba, đề xuất một số giải pháp nhằm triển khai công tác xây dựng

bản đồ giá đất Thành phố Hà Nội

3 Đối tợng và phạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu những giao dịch bất động sản đặc biệt là cácloại nhà ở dân c (bao gồm đất và công trình trên đất), với một số hình thứcgiao dịch chính trên thị trờng bất động sản hiện nay nh là mua bán, chuyểnnhợng, diễn ra trên phạm vi địa bàn quận Đống Đa Thành phố Hà Nội từ năm

2008 đến tháng 3 năm 2009

4 Phơng pháp nghiên cứu

Trên cơ sở nền tảng của phơng pháp nghiên cứu duy vật biện chứng vàduy vật lịch sử, đề tài sẽ sử dụng tổng hợp một hệ thống các phơng phápnghiên cứu cụ thể từ khâu thu thập xử lý thông tin, phân tích và tổng hợp kếtquả nghiên cứu Một số phơng pháp tiếp cận chuyên biệt sẽ đợc sử dụng trongnghiên cứu:

- Khảo cứu tài liệu: Những công trình nghiên cứu và t liệu thứ cấp sẽ đợc

su tập, nghiên cứu tổng hợp để hệ thống hóa những nội dung đã nghiên cứu cóliên quan, kế thừa khai thác các thông tin t liệu sẵn có, tổng hợp rút ra nhữngkết luận nghiên cứu mới

- Thu thập thông tin định lợng: Đề tài sẽ tiến hành điều tra khảo sát nhằmthu thập thông tin định lợng về giá bất động sản trên địa bàn quận Đống Đa,thành phố Hà Nội

- Phơng pháp phân tích: Các số liệu và thông tin định lợng sẽ đợc tổnghợp dựa trên các công cụ phân tích thống kê chuyên dụng với sự hỗ trợ củamáy tính và các phần mềm chuyên dụng nh SPSS và EXCEL…

5 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần Mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dungcủa đề tài gồm 3 chơng:

 Chơng 1: Cơ sở lý luận của các phơng pháp định giá đất.

 Chơng 2: ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa

Thành phố Hà Nội

 Chơng 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm triển khai công tác

xây dựng bản đồ giá đất Thành phố Hà Nội

CH ƯƠNG 1 NG 1

CƠ Sở Lý LUậN CủA CáC PHƯƠNG PHáP ĐịNH GIá ĐấT

1.1 Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hởng đến giá đất

1.1.1 Bản chất giá đất

Đất đai ra đời và hình thành cùng với sự phát triển của con ng ời Cùngvới sự phát triển của kinh tế xã hội đất đai đóng vai trò ngày càng quantrọng Từ đó việc làm rõ bản chất về giá trị và giá cả của đất đai cũng ngàycàng trở nên quan trọng

Thứ nhất, quan hệ về đất đai không chỉ dừng lại ở các quan hệ đơn thuần

về bề mặt diện tích đất đai, mà còn bao gồm các công trình gắn liền với đất

đai và khả năng sinh lợi của đất đai trớc mắt cũng nh lâu dài Do vậy, giá trị

đất đai đợc hiểu bao gồm cả giá trị bản thân đất đai và giá trị của các yếu tốtrên đó cùng với khả năng sinh lợi của các chủ sở hữu

Vậy giá trị và do đó giá cả của đất đai bắt nguồn từ đâu? Theo các nhàkinh tế giá trị và do đó giá cả của đất đai đợc quyết định bởi địa tô, C MACcho rằng giá đất là địa tô t bản hoá Vậy địa tô là gì? Theo W.Petty địa tô làphần giá trị nông sản phẩm sau khi đã trừ đi các chi phí sản xuất Về thực chất

địa tô là phần giá trị dôi ra ngoài tiền lơng và các chi phí vật chất cho sảnxuất, tức là sản phẩm của lao động thặng d Ông cho rằng bán ruộng đất làbán quyền nhận địa tô Vì vậy, giá cả đất đai là do địa tô quyết định David

Ricardo cho rằng đất đai canh tác hạn chế, độ màu mỡ của đất đai giảm súttrong khi đó dân số tăng nhanh làm cho khan hiếm t liệu sinh hoạt phổ biếntrong xã hội Điều này buộc con ngời phải canh tác trên những đất đai xấu Vìcanh tác trên đất đai xấu nên giá trị nông sản phẩm do hao phí lao động trên

đất đai xấu quyết định Khi đó ở những nơi đất tốt và trung bình con ngời vớicùng mức chi phí sẽ thu đợc lợng sản phẩm lớn hơn so với đất đai xấu Khoảnchênh lệch đó trả cho địa chủ gọi là địa tô Theo C Mac trong nông nghiệpcủa xã hội t bản có ba giai cấp là địa chủ, nhà t bản kinh doanh ruộng đất vàcông nhân nông nghiệp Các nhà t bản kinh doanh thì muốn thu đợc lợi nhuậnbình quân tuy nhiên đất đai lại ở trong tay các địa chủ Điều này đòi hỏi họphải thuê ruộng đất từ các nhà địa chủ Vì vậy, ngoài lợi nhuận bình quân nhà

t bản phải thu thêm một phần giá trị thặng d dôi ra ngoài, tức là lợi nhuận siêungạch Khoản lợi nhuận siêu ngạch này họ phải trả cho chủ ruộng đất dới hìnhthức địa tô t bản chủ nghĩa Vậy, địa tô chính là phần giá trị thặng d còn lạisau khi trừ đi phần lợi nhuận bình quân của nhà t bản kinh doanh ruộng đất.Cũng theo C.Mac địa tô đợc chia thành hai loại: địa tô chênh lệch và địa tôtuyệt đối

Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân Nó baogồm địa tô chênh lệch 1 và 2 Địa tô chênh lệch 1 thu đợc khi sử dụng những mảnh

đất có độ màu mỡ tự nhiên thuận lợi, gần đờng giao thông Còn địa tô chênh lệch 2thu đợc từ việc đầu t vào đất đai Phần này sẽ rơi vào túi các nhà t bản

Địa tô tuyệt đối là địa tô thu đợc từ việc sử dụng đất đai ứng với tỉ suấtgiá trị thặng d khác nhau trong những ngành sản xuất khác nhau do có cấu tạohữu cơ t bản khác nhau

Lý luận về địa tô chênh lệch chính là căn cứ cho việc đánh giá phân loại

đất và đa chính sách giá một cách phù hợp

Giá đất thị trờng: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó

có thể thực hiện đợc phù hợp với khả năng của ngời bán quyền sử dụng đất vàngời mua quyền sử dụng đất trong một thị trờng có sự tác động của quy luậtgiá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do ngờichuyển nhợng (bán) và ngời nhận quyền chuyển nhợng (mua) tự thoả thuậnvới nhau tại một thời điểm xác định Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị tr -ờng trong điều kiện bình thờng là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích

đất đợc hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biếngiữa ngời cần chuyển nhợng và ngời muốn đợc chuyển nhợng không bị ảnh h-ởng bởi các yếu tố nh tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nh-ợng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống;

Để tính đơn giá đất ta có công thức sau:

Giá đất

Đơn giá đất =

Diện tích

Đối với một mảnh đất cụ thể, để biết đợc giá của nó ta có thể chỉ cần

định giá của toàn bộ mảnh đất bằng đơn vị tiền tệ nào đó trong khi đã biếtdiện tích của mảnh đất là bao nhiêu

Song trên thị trờng, mỗi mảnh đất có diện tích khác nhau, để xác định giáchung của thị trờng thì phải xem xét giá trên cùng một đơn vị diện tích

Vậy xác định đơn giá đất thị trờng cũng chính là xác định giá đất thị ờng, xong không phải là việc xác định giá thị trờng của một mảnh đất cụ thểnào đó, mà là xác định giá trị thị trờng của đất đai tại một khu vực thị trờngnhất định, trong một khoảng thời gian nhất định

Trong cùng một đô thị, nếu có những thửa đất tơng tự nhau ở tất cả

các yếu tố trừ vị trí, thì thửa đất nào có vị trí đáp ứng đợc càng nhiều mục đíchkhác nhau, tạo điều kiện đem lại nhiều thu nhập cho ngời sử dụng đất thì giácủa thửa đất đó càng lớn Mức độ ảnh hởng đối với giá của từng thửa đất phụthuộc vào việc sử dụng đất, tập quán sử dụng đất và sở thích của bên nhận

chuyển nhợng quyền sử dụng đất đối với các đặc điểm về kích thớc, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất Một kích thớc và diện tích thửa đất tối u khi nó

thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân c trong vùng

Ngoài đặc điểm tự nhiên của thửa đất thì yếu tố an toàn pháp lý củaquyền sử dụng đất là cũng là yếu tố cơ bản ảnh hởng rất lớn đến giá đất, haynói cách khác còn phụ thuộc vào các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng

đất hợp pháp, phù hợp với các quy định của pháp luật hay không

1.1.2.2 Nhóm các yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chi tiết

và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất.

Quy hoạch sử dụng đất chi tiết và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất lànhững yếu tố rất cơ bản không chỉ ảnh hởng đến giá đất của từng thửa đất màcòn ảnh hởng đến giá của nhiều thửa đất Mức độ ảnh hởng của quy hoạch sử

dụng đất chi tiết đối với giá từng thửa đất trong khu vực lập quy hoạch phụthuộc vào các mục đích sử dụng đất đợc xác định quy hoạch sử dụng đất đó vàtiến độ thực hiện quy hoạch đó Còn mức độ ảnh hởng của yếu tố cơ sở hạtầng đối với giá của từng thửa đất phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện và tính

đồng bộ của cơ sở hạ tầng khu vực đó

1.1.2.3 Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trờng

Các yếu tố tâm lý, xã hội và môi trờng là những yếu tố mang tính phổbiến, nhng ảnh hởng của chúng đến giá đất rất khác nhau, tùy thuộc vàophong tục, tập quán và trình độ nhận thức của ngời dân ở mỗi địa phơng Cùngmột hiện tợng, một đặc điểm gắn với thửa đất nhng ngời dân ở các địa phơngkhác nhau có thể có những quan niệm khác nhau từ đó mà có sự khác biệt giá

đất giữa các vùng Một thửa đất đợc bán với giá cao hơn hoặc thấp hơn giá thịtrờng do quan niệm, nhận thức, tập quán, tâm lý, điều kiện sống và môi trờngxung quanh nó

Yếu tố xã hội ảnh hởng đến giá trị đất đai phải kể đến đó là vấn đề liênquan đến dân số, nh là sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về đất đai, bất độngsản tăng và từ đó giá trị đất đai tăng; sự thay đổi trong cơ cấu dân số…ảnh h-ởng đến nhu cầu đất đai và làm thay đổi giá trị của đất đai

Sự tăng trởng và phát triển của nền kinh tế ảnh hởng đến sự phát triền củathị trờng đất đai và giá trị đất đai

1.1.2.4 Nhóm yếu tố liên quan đến thị trờng

Tơng quan cung – cầu về đất ở trên thị tr cầu về đất ở trên thị tr ờng: Trên thị trờng, tơng quan

giữa tổng cung và tổng cầu thờng ở trạng thái không cân bằng, bất cứ sự thiếuhụt nào của tổng cung hoặc tổng cầu đất đai đều ảnh hởng trực tiếp đến giá cảcủa hàng hóa đó Khi tổng cung tăng mà tổng cầu không tăng hoặc giảm thìgiá thị trờng sẽ giảm; khi tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm hoặc tăngthì giá thị trờng sẽ tăng Trong thị trờng đất đai, cung đất đai chịu ảnh hởngcủa nhiều yếu tố: sự phát triển của cơ sở hạ tầng, luật pháp và chính sách củaNhà nớc (chính sách giao đất, cho thuê đất, quy hoạch và phát triển đô thị củaNhà nớc); cầu đất đai chịu ảnh hởng của nhiều nhân tố: sự tăng trởng dân số,nhu cầu sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất, sự thay đổi của việclàm thu nhập, tốc độ đô thị hóa…Bất kì sự thay đổi của các yếu tố sẽ làm ảnhhởng tới lợng cung hoặc lợng cầu, làm cho cung cầu dịch chuyển và giá cânbằng trên thị trờng thay đổi

Chính sách, pháp luật về đất đai: Sự thay đổi chính sách, pháp luật về đất

đai hay về bất động sản ở mỗi quốc gia đều nhằm hớng tới mục tiêu là điềutiết thị trờng bất động sản thông qua việc điều chỉnh giá của chúng trên thị tr-ờng Các chính sách tác động trực tiếp đến giá đất bao gồm: Chính sách tài

chính về đất đai, chính sách tín dụng và đầu t đối với hoạt động đầu t vào lĩnhvực bất động sản, chính sách hởng lợi áp dụng đối với ngời sử dụng đất, chínhsách thuế đối với việc sử dụng đất hoặc kinh doanh bất động sản trong đó cóquyền sử dụng đất Một khi các chính sách nêu trên đợc thể chế hóa bằng cácquy định của pháp luật phù hợp với yêu cầu của cuộc sống, nó sẽ có tác dụng

điều tiết giá đất trên thị trờng theo chiều hớng tích cực và ổn định, thị trờngquyền sử dụng đất phát triển; ngợc lại nếu không phù hợp sẽ làm cho giá đấtrối loạn, thị trờng quyền sử dụng đất bị đóng băng

1.2 Cắn cứ và nguyên tắc định giá

1.2.1 Căn cứ định giá

1.2.1.1 Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động để tạo nên bất

động sản: Đây là căn cứ để định giá bất động sản dựa trên chi phí tạo ra bất động sản nh: Lao động (lao động trực tiếp và lao động

gián tiếp), vật liệu (bao gồm tất cả các nguyên, nhiên vật liệu tạo ra bất động sản trên đất đó là xi măng, sắt thép, gạch…) và bản thân

đất đai nh quy mô, vị trí mảnh đất

1.2.1.2 Căn cứ vào sự thay đổi trong nền kinh tế : Nhóm yếu tố này ảnh

hởng đến giá trị của bất động sản theo hai hớng (tích cực hoặc tiêu cực) gồm

các thay đổi trong chính sách đất đai nhà ở; sự biến động của thị trờng bất

động sản; sự thay đổi trong nhu cầu vật chất, văn hoá tinh thần của ngời dân;

sự thay đổi trong thị hiếu của ngời tiêu dùng

1.2.1.3 Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào khu vực nh: Sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu t; sự phù hợp

giữa các bộ phận cấu thành trong bất động sản và giữa bất động sản với quầnthể bất động sản xung quanh; và sự đóng góp của bất động sản làm tăng giá trịcủa các bất động sản xung quanh

1.2.1.4 Căn cứ vào yếu tố cấu thành tạo nên giá trị bất động sản: Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên giá trị bất động sản bao gồm quy mô, hai bất

động sản có diện tích nh nhau, bất động sản nào có mặt tiền lớn hơn thì giá trịcủa bất động sản đó cũng cao hơn, bất động sản có một mặt tiền giá trị sẽ thấphơn bất động sản cùng vị trí nhng có nhiều hơn một mặt tiền, vị trí, và các

quyền lợi pháp lý của bất động sản; đảm bảo tính cân bằng giữa các bộ phận

cấu thành tạo nên bất động sản

1.2.1.5 Căn cứ vào các lợi ích trong tơng lai mà bất động sản sẽ mang lại : Giá trị thị trờng của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trong t-

ơng lai của bất động sản

1.2.2 Nguyên tắc định giá

ở các nớc đã có một thị trờng đất đai phát triển, giá trị của đất đai trớc hết

là trực quan nhất chính là ý kiến của chuyên gia đánh giá giá trị bất động sản(valuer) về một mảnh đất cụ thể nào đó Tuy nhiên, các chuyên gia này phải đ-

a ra ý kiến của mình về giá trị thị trờng của đất đai dựa trên các phơng phápmang tính khoa học và hợp lý mà trớc hết là dựa trên các nguyên tắc kinh tếcủa định giá đất đai Các nguyên tắc này dựa trên các học thuyết kinh tế vàkhái niệm cơ bản về giá trị thị trờng Trong thực tế của quá trình xác định giátrị đất đai, các nguyên tắc này đợc sử dụng kết hợp chặt chẽ với nhau ở mứccao nhất có thể Có rất nhiều quan hệ kinh tế chi phối giá trị thị tr ờng của đất

đai và vì vậy các nguyên tắc xác định giá trị này cũng rất đa dạng Dới đây làmột số nguyên tắc chủ yếu thờng đợc vận dụng trong quá trình hình thành cácphơng pháp xác định giá trị bất động sản nói chung và giá trị đất đai nói riêng

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thểthực hiện đợc về mặt vật chất, đợc pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính vàmang lại giá trị cao nhất cho tài sản

Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt đợcmức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp,

có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhấtcho tài sản

Nguyên tắc thay thế

Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thờng đợc xác lập dựatrên giá bán của một bất động sản thay thế khác tơng tự về độ tiện dụng, sosánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh nàygần với thời điểm xác định giá trị bất động sản

Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản: Một ngời mua bất

động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của bất động sản/mảnh

đất mà anh ta có độ mong muốn và thỏa mãn tơng tự

Nguyên tắc cung cầu

Đất đai (quyền sử dụng đất đai) là một hàng hóa đặc biệt Tuy nhiên,cũng nh mọi loại hàng hóa khác, giá cả của nó đợc hình thành trên cơ sở tơngtác của cung và cầu trên thị trờng

Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác

động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trờng liênquan tới nó Xem xét giá trị của đất đai cần đợc hiểu trong sự phụ thuộc vớicác yếu tố này và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó Đó lànội dung chính của “nguyên tắc thay đổi” trong xác định giá trị đất đai

Nguyên tắc lờng trớc/dự báo trớc

Đất đai khi có những đầu t cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tơnglai Vì vậy, giá trị thị trờng của một diện tích đất đai có thể đợc ớc lợng bằngtổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tơng lai mà nó cóthể đem lại Ngợc lai, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong t-

ơng lai cũng có thể xảy ra và cần đợc tiên đoán trớc Các nhà đầu t hoặc cácnhà định giá đất đai thờng dựa vào nguyên tắc lờng trớc hoặc dự báo này đểtiên lợng giá trị đất đai ở thời điểm hiện tại

Nguyên tắc cân đối

Cân đối trong thị trờng bất động sản đợc hiểu là sự đầu t hợp lý giữa cácyếu tố ảnh hởng tới giá trị của thị trờng của một bất động sản trong cùng một khuvực, một vùng xác định để giá trị thu đợc từ chúng đạt mức cao nhất

Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó đợc sửdụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùngnhất định Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở trong quá trình xác định giá trịcủa đất đai, cần có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất đợc ápdụng cho toàn bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liềnvới đất đai

Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một mảnh đấtnhất định và khả năng sinh lời của đất đợc hiểu là khoản lợi nhuận thu đợc từ

đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác Khi những thửa đất

có diện tích nh nhau, đợc sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêucầu tơng tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập ròng khácnhau Chênh lệch về thu nhập ròng từ những mảnh đất này chính là thể hiện vềchênh lệch về giá đất và cần đợc tính đến trong quá trình xác định giá trị đất

đai

Nguyên tắc cạnh tranh

Cũng nh các hàng hóa khác, đất đai khi có một số lợng đủ lớn nhất địnhtrên thị trờng thì có sự cạnh tranh Kết quả của cạnh tranh là làm giảm giá thịtrờng về loại hàng hóa đó Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai.Các thửa đất có thể khác nhau nhng chúng có độ thay thế với nhau ở một độ nhất

định và điều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh Trong thị trờng đất đai, một

số loại cạnh tranh phổ biến là: cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu,

cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nớc), cạnh tranhtrong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu.

Nguyên tắc ngoại ứng

Bất động sản chịu ảnh hởng ngoại ứng tức là nó tăng giảm giá trị do tác

động của bất động sản khác Sự tăng giảm giá trị này cũng phản ánh tính phụthuộc về mặt giá trị của bất động sản chủ thể đợc đầu t so với các bất động sản

so sánh trong cùng vùng giá trị

1.3 Các phơng pháp định giá đất

1.3.1 Phơng pháp so sánh trực tiếp

Khái niệm: Là phơng pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp bất động

sản mục tiêu với các bất động sản tơng tự đã bán trên thị trờng

ý nghĩa: Đợc áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.

Trong phạm vi một khu vực thị trờng, ngời định giá có thể không cần thông

qua đào tạo, chỉ cần thâm nhập thị trờng, có thông tin là thực hiện đợc Định giá đợc giá trị thị trờng của bất động sản là cơ sở vững chắc để các cơ quan pháp lý công nhận

Yêu cầu của phơng pháp so sánh

Chỉ có thể so sánh đợc với các bất động sản tơng tự trong vùng, có tính

đồng nhất với bất động sản mục tiêu về mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng

và thị trờng

Chỉ so sánh với các giao dịch trong thời gian gần đây Tuy nhiên “gần đây”chỉ mang tính tơng đối, có thể là cách tuần, cách tháng, cách năm tuỳ theo tính

ổn định của thị trờng Thị trờng càng ổn định, thời gian có thể càng dài

Không có mô hình nào cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của cácgiao dịch trên thị trờng

Thị trờng cần ổn định

Các bớc tiến hành

Bớc 1: Tìm kiếm thông tin của các bất động sản đợc bán trong thời gian

gần đây để có thể so sánh đợc với bất động sản mục tiêu Càng thu thập đợcnhiều, kết quả định giá càng chính xác Nhng chú ý thông tin thu thập khôngchỉ cần nhiều, mà còn cần phải bảo đảm về chất lợng: chính xác và cụ thể

Bớc 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh đợc để xác

định giá trị của chúng và bảo đảm tính chính xác của thông tin và rằng chúngthực sự có thể so sánh đợc Việc kiểm tra bao gồm kiểm tra thực địa, giấy tờ

và thu thập các thông tin bổ sung nếu có

Bớc 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh đợc thích hợp nhất

(từ 3 - 6 bất động sản).

Bớc 4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác biệt giữa bất động sản

mục tiêu và các bất động sản so sánh

Đây là một bớc rất quan trọng, cần tập trung tìm ra các yếu tố khiến chogiá của các bất động sản khác biệt nhau

Bớc 5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất

động sản mục tiêu, lợng hoá sự khác biệt giữa chúng thành tiền rồi thực hiện

điều chỉnh tăng hoặc điều chỉnh giảm

Bớc 6: Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của bất động sản

Khi thị trờng yêú, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phơng pháp này

là rất hạn chế

Khó khăn trong phân tích so sánh các bất động sản lớn và tạo thu nhập.Khi các điều kiện pháp lý và kinh tế thay đổi, tính thực tiễn của phơngpháp sẽ nhanh chóng bị hạn chế

Với những bất động sản lần đầu đợc đổi mới trong khu vực hoặc nhữngbất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh

Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc

số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu

Ngời định giá cần phải xác định và phân tích đợc điểm mạnh, điểm yếucủa số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh Tất cả các yếu tố

và quan điểm phù hợp phải đợc đa ra trong báo cáo định giá Mặc dù phải cẩntrọng trong phơng pháp so sánh và thờng xuyên thiếu vắng những bằng chứng

so sánh đợc, nhng đây là phơng pháp thờng xuyên đợc sử dụng và cho kết quả

đáng tin cậy đợc sử dụng hợp lý và trong những hoàn cảnh phù hợp

1.3.2 Phơng pháp chi phí (hay còn gọi là phơng pháp giá thành,

ph-ơng pháp thầu khoán)

Khái niệm: Phơng pháp chi phí phơng pháp đợc hình thành từ nguyên tắc

thay thế và giả định rằng bất động sản cần định giá đợc đo bằng chi phí đểlàm ra một bất động sản tơng tự nh một vật thay thế

Phạm vi: Phơng pháp chi phí thờng đợc sử dụng để định giá các bất động

sản ít có cầu của thị trờng và hiếm khi đợc giao dịch trên thị trờng

Nguyên lý chung của phơng pháp:

Nguyên lý cơ bản của phơng pháp giá thành là chi phí của địa điểm (chiphí đất) cộng với chi phí xây dựng sẽ cho giá trị chủa bất động sản

Tuy nhiên, để định giá chi phí thay thế là công trình mới thì việc định giátheo chi phí đất và chi phí xây dựng là hoàn toàn hợp lý Nhng nếu bất độngsản đang sử dụng thì rõ ràng sự hao mòn và lỗi thời của nó có ảnh hởng đếngiá trị của bất động sản Khi áp dụng phơng pháp chi phí ngời định giá cốgắng ớc lợng sự khác biệt về giá trị đối với ngời mua bất động sản đang đợc

định giá và bất động sản đang đợc xây dựng mới có sử dụng tối u Ngời địnhgiá ớc lợng chi phí xây dựng mới các cấu trúc hiện có và cải thiện của địa

điểm (bao gồm các chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, và lợi nhuận hợp lý củanhà thầu khoán) Sau đó thực hiện trừ giá trị khấu hao tích lũy của công trìnhkhỏi chi phí xây dựng mới của các công trình đó sẽ đợc giá trị của công trìnhcần định giá Khi giá trị của địa điểm đợc cộng vào với giá trị công trình đợc

định giá sẽ cho ra chỉ số toàn quyền sở hữu bất động sản Khi áp dụng phơngpháp định giá chi phí ngời định giá cố gắng xác định và lợng hóa nhữngnguyên nhân gây ra hao mòn và liên hệ chúng với bất động sản mục tiêu Do

đó, phơng pháp định giá giá thành cơ bản đợc thực hiện nh sau:

Giá trị bất động sản = Chi phí địa điểm + Chi phí xây dựng – cầu về đất ở trên thị tr (Hao mòn của công trình + Lỗi thời của công trình)

Phơng pháp này đợc sử dụng đơn giản theo đúng nguyên lý chung ở trên.Song, trên thực tế các chi phí xây dựng, cũng nh tính phần giảm giá (hao mòn

và lỗi thời của công trình) rất khó xác định và chúng phụ thuộc rất nhiều vàoxét đoán cá nhân ngời định giá, đặc biệt là phần tính giảm giá liên quan đếnnhững nguyên nhân gây ra sự lỗi thời hoặc bất lợi cho bất động sản một cáchvô hình nh tiếng ồn, khói bụi, phong cảnh, sự hợp mốt của công trình, khônggần các dịch vụ xã hội… ờng thờng để tính chi phí của phần giảm giá gây raThnhững nguyên nhân vô hình, ngời định giá vẫn cần phải sử dụng đến cả phơngpháp so sánh thị trờng Các mất mát kinh tế quy cho tổn hại và nguy hiểm cóthể gây ra do môi trờng đợc thể hiện qua qua mất mát thu nhập của tiền chothuê bất động sản và cho đất phải đợc tính riêng

Các phơng pháp xác định chi phí

Các loại chi phí và lợi nhuận:

Khi ớc tính các chi phí xây dựng công trình hiện tại điều quan trọng làphải tính đầy đủ các chi phí liên quan Các chi phí có thể đợc phân loại theo

tính chất tham gia vào công trình xây dựng công trình bao gồm các loại sau:

Chi phí trực tiếp: Là các chi chí lao động và vật liệu đợc sử dụng trong

xây dựng các công trình Chi phí quản lý và lãi của nhà thầu chính và các nhàthầu phụ cũng là một phần trong chi phí xây dựng, do đó đợc coi là chi phítrực tiếp và phải ớc lợng

Chi phí gián tiếp: Là các chi phí cần thiết cho xây dựng nhng không phải

là phần phổ biến của các hợp đồng xây dựng Đó là những chi phí gián tiếpphải gánh chịu trong điều kiện thị trờng cân bằng Trong điều kiện thị trờngmất cân bằng một số chi phí có thể tăng do khả năng hấp thụ của thị trờngchậm

Chi phí thay thế và chi phí tái tạo công trình:

Khi tiến hành định giá bất động sản ngoài các chi phí, lợi nhuận cụ thểtrên cần phải xác định đợc tổng chi phí xây dựng công trình cần định giá Cóhai loại tổng chi phí xây dựng công trình bất động sản nh sau:

Chi phí tái tạo công trình: Là chi phí hiện hành xây dựng một công trình

thay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời củacông trình đó Nghĩa là chi phí xây dựng công trình tái tạo là bản sao chínhxác của công trình nguyên bản về vật liệu, về thiết kế, cách trang trí, trình độtay nghề kể cả việc thừa hởng các sai lầm của thiết kế và tính lỗi thời, khônghiệu quả của công trình đó

Chi phí này cho giá trị chính xác bất động sản cần định giá, song khôngthực tế vì không thể tìm đợc kinh phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả

và đã lỗi thời của một công trình cụ thể

Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình mới có

giá trị sử dụng tơng đơng với công trình đợc định giá theo đúng tiêu chuẩn,thiết kế và bố cục hiện hành Điều này có nghĩa là các vật liệu, phơng pháp và

sử dụng trong các công trình là hiện đại, loại bỏ tất cả các bộ phận lỗi thời.Chi phí này thờng thấp hơn chi phí tái tạo công trình vì không tính đếncác bộ phận lỗi thời và sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại

Chi phí này có tính thực hiện cao hơn nên trong thực tế đợc sử dụng phổbiến hơn

Các phơng pháp xác định chi phí thay thế công trình/ tái tạo công trình.

Để tính chi phí xây dựng công trình, trong thực tế ngời ta sử dụng ba

ph-ơng pháp sau:

Phơng pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh:

Phơng pháp này đợc sử dụng để ớc lợng chi phí trên mỗi đơn vị diện tích(đồng/ m2) bằng cách khai thác số liệu sẵn có trên thị trờng của các công trìnhtơng tự công trình cần định giá, thực hiện điều chỉnh theo điều kiện thị trờng

Phơng pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành:

Đợc áp dụng chi phí đơn vị cho số lợng của các bộ phận cấu thành trongcấu trúc cho độ dài hoặc cho diện tích hoặc khối lợng của những bộ phận cấuthành này

Phơng pháp khảo sát số lợng:

Là việc tính số lợng và chất lợng của tất cả các vật liệu đã đợc sử dụng,

số lợng tất cả các loại lao động theo ngạch bậc và theo số giờ cần thiết sửdụng trong xây dựng công trình Sau đó, cộng các chi phí lao động và vật liệuvới các chi phí dự phòng, chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu để đợctổng chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình

Tính giảm giá tích lũy của công trình

Có rất nhiều bất động sản đang đợc sử dụng cần định giá, rõ ràng nhữngbất động sản này thờng bị hao mòn và lỗi thời nên làm giảm giá trị của nó Do

đó, khi định giá bất động sản theo phơng pháp chi phí cần phải tính đến phầngiảm giá của bất động sản do bất cứ nguyên nhân nào

Giảm giá tích lũy là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo ra sựkhác biệt giữa chi phí thay thế hoặc xây dựng lại của một bất động sản so vớigiá thị trờng của bất động sản tơng tự tại thời điểm định giá

Giảm giá có thể do nhiều lý do, trong định giá cần quan tâm đến giá trịhiện tại của bất động sản do đó phải tính phần giảm giá do hao mòn thông quakhấu hao đợc tích lũy qua các năm sử dụng hoặc tính phần giảm giá tích lũy

do tất cả các nguyên nhân thông qua so sánh giữa chi phí thay thế hoặc tái tạocông trình với giá trị thị trờng của bất động sản tơng tự

Tuổi kinh tế của công trình: Là tuổi thọ sản xuất của một công trình kể từ

khi nó đợc xây dựng cho tới lúc nó trở thành gánh nặng kinh tế đối với địa

điểm Khi công trình chấm dứt tuổi thọ kinh tế nó không còn giá trị và sự tồntại của nó chỉ làm giảm giá trị của địa điểm

Tuổi sử dụng của bất động sản: Liên quan đến kiến trúc vật lý của công

trình Tuổi sử dụng là khoảng thời gian mà kết cấu của công trình có thể kỳvọng thực hiện đợc chức năng theo thiết kế ban đầu

Tuổi thực tế của bất động sản: có thể khác đáng kể với tuổi kinh tế của nó.

Tuổi thực tế của công trình còn gọi là tuổi theo thời gian thể hiện thời gian đãqua của công trình kể từ khi nó đợc xây dựng xong đến ngày định giá Việc xác

định tuổi tuổi thực tế của công trình nhằm hai mục đích trong phân tích khấuhao Thứ nhất, nó là yếu tố đợc phân tích đầu tiên trong việc ớc lợng tuổi hiệuquả Thứ hai, nó là cơ sở để phân tích tuổi công trình khi ớc lợng các hao mònvật lý của công trình đối với những cấu trúc có tuổi thọ dài

Tuổi hiệu quả của công trình: Thể hiện ở điều kiện và sử dụng của cấu

trúc Nếu một công trình đợc bảo dỡng tốt hơn các công trình khác trong cùngmột khu vực thị trờng thì tuổi hiệu quả của nó sẽ ít hơn tuổi thực tế và ngợclại Tuổi hiệu quả của công trình liên quan đến tuổi kinh tế còn lại cuả côngtrình

Tuổi kinh tế còn lại của công trình: Là vào khoảng thời gian mà công

trình đợc kỳ vọng tiếp tục đóng góp vào giá trị của bất động sản Nó ớc lợng làkhoảng thời gian kể từ ngày định giá đến kết thúc tuổi kinh tế của công trình.Tổng tuổi kinh tế của công trình thờng bằng tổng số tuổi hiệu quả của côngtrình và tuổi kinh tế còn lại của công trình

Tuổi sử dụng còn lại của công trình: Là khoảng thời gian kể từ ngày định

giá đến kết thúc tuổi sử dụng của công trình Tuổi sử dụng còn lại của các cấutrúc có tuổi thọ dài có thể bằng hoặc lớn hơn tuổi kinh tế còn lại của công trình

Nh vậy, khi tính tuổi kinh tế còn lại của công trình chỉ dựa một phần vàotuổi sử dụng của nó mà thôi, nhng điều quan trọng hơn là dựa vào tính hữu íchtơng đối, điều kiện vật chất cuả nó

Các phơng pháp tính giảm giá tích lũy của công trình

Có ba phơng pháp có thể áp dụng để tính giảm giá tích lũy của công trình:

Phơng pháp kỹ thuật: Là phơng pháp đợc sử dụng trong phân tích cơ cấu

qua điều tra thu thập thông tin, tài liệu để tính toán phần giảm giá của côngtrình

Các nguyên nhân giảm giá bao gồm: có thể sửa chữa đợc và không thể

sửa chữa đợc.

Các bớc thực hiện giảm giá tích lũy công trình bằng phơng pháp kỹ thuật:

Bớc 1: Tính toán các yếu tố bị hao mòn vật lý bằng các kỹ thuật phù hợp

sau đó cộng tất cả các hao mòn vật lý để đợc tổng giảm giá tích lũy do haomòn vật lý

Bớc 2: Tính tổng giảm giá tích lũy do lỗi thời chức năng của tất cả các

yếu tố

Bớc 3: Tính tổng giảm giá tích lũy do lỗi thời bên ngoài bằng kỹ thuật so

sánh theo cặp hoặc vốn hóa phần thất thu tiền thuế Phân bố lỗi thời bên ngoàicho địa điểm và công trình

(Lu ý: Khi tính giảm giá cho từng nguyên nhân cần ớc tính chi phí thaythế cho những yếu tố có thể sửa chữa đợc và tính giảm giá cho những yếu tốkhông thể sửa chữa đợc)

Bớc 4: Cộng phần giảm giá cho tất cả các nguyên nhân sẽ đợc tổng số

giảm giá tích lũy của công trình

Phơng pháp giảm giá rút ra từ thị trờng:

Phơng pháp này tính tổng giảm giá tích lũy của công trình do tất cả cácnguyên nhân Bao gồm các bớc thực hiện nh sau:

Bớc 1: điều tra xác định đúng các bất động sản đợc bán có thể so sánh

đ-ợc với bất động sản mục tiêu về số lợng và chủng loại của các hao mòn, giảmgiá

Bớc 2: Thực hiện điều chỉnh đối với một số yếu tố nhất định nh quyền

lợi, điều kiện thanh toán và điều kiện bán của các so sánh để nhận đợc giá bán

đã điều chỉnh

Bớc 3: Ước lợng các hao mòn có thể thay thế đợc của các yếu tố cần bảo

dỡng và lỗi thời chức năng có thể sửa chữa đợc

Bớc 4: Trừ giá trị của địa điểm khỏi giá bán đã điều chỉnh của các bất

động sản so sánh tại thời điểm bán để nhận đợc chi phí công trình đã giảm giá

Bớc5: Ước lợng chi phí thay thế (chi phí tái tạo) công trình đối với mỗi

so sánh tại thời điểm bán

Bớc 6: Trừ chi phí đã giảm giá công trình khỏi chi phí thay thế công trình

để nhận đợc tổng giảm giá tích lũy Nếu không có điều chỉnh gì cho các yếu

tố có thể sửa chữa đợc thì tổng giảm giá tích lũy đợc rút ra bao gồm giảm giá

do tất cả các nguyên nhân Nếu điều chỉnh thì tổng giảm giá rút ra chỉ baogồm phần giảm giá của những yếu tố không sửa chữa đợc

Bớc 7: Chuyển tổng giảm giá tích lũy thành % tỷ lệ giảm giá toàn bộ

bằng cách chia tổng giảm giá tích lũy cho chi phí thay thế công trình Nếutuổi công trình so sánh tơng đơng với công trình mục tiêu thì tiến hành hòahợp các tỷ lệ giảm giá tích lũy toàn bộ của các công trình so sánh Sử dụng tỷ

lệ này để tính tổng giảm giá tích lũy của bất động sản mục tiêu

Bớc 8: Nếu các bất động sản so sánh có sự khác biệt về tuổi, vị trí, mức

độ bảo dỡng thì cần tính tỷ lệ giảm giá hàng năm Sau đó thực hiện hòa hợp tỷ

lệ giảm giá hàng năm của các bất động sản so sánh để nhận đợc tỷ lệ giảm giá

áp dụng cho bất động sản mục tiêu

Phơng pháp tính giảm giá theo tuổi của công trình:

Tổng giảm giá tích lũy của công trình = Tuổi hiệu quả / Tuổi kinh tế củacông trình  Chi phí thay thế công trình (hay chi phí tái tạo công trình)

Phơng pháp tính giảm giá theo tuổi của công trình tuân theo các bớc thựchiện sau:

Bớc 1: Xác định tổng số tuổi kinh tế của công trình tơng tự công trình

mục tiêu trên thị trờng và ớc lợng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu

Bớc 2: Chia tuổi hiệu quả của bất động sản mục tiêu cho tổng số tuổi kinh

tế của công trình tơng tự Tỷ số này đợc áp dụng cho chi phí thay thế hoặc chiphí tái tạo công trình để ớc lợng tổng giảm giá tích lũy của công trình

Bớc 3: Trừ tổng giảm giá tích lũy của công trình ra khỏi chi phí thay thế

công trình hoặc chi phí tái tạo công trình sẽ nhận đợc ớc lợng giá trị cuả côngtrình cần định giá

Trình tự tiến hành

Khi áp dụng phơng pháp chi phí, ngời định giá phải dùng cả phơng pháp

so sánh và phơng pháp chi phí, do vậy để đảm bảo đánh giá hợp lý và đầy đủcác chi phí cần đợc thực hiện theo các bớc sau đây:

Bớc 1: Ước lợng mảnh đất cần định giá, coi mảnh đất đó là mảnh đất

trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất Lý do coi việc

sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất đảm bảo cho công trình cógiá trị về mặt kinh tế Nếu không nó chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại

Bớc 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công

trình hiện có trên mảnh đất

Bớc 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình trên mảnh

đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân nh hao mòn giảm giá tự nhiên, sự lỗi thời

do chức năng thiết kế, lỗi thời bên ngoài

Bớc 4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại

hoặc thay thế công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất để có giá trị hiện tạicủa công trình.

Bớc 5: Ước tính phần giảm giá của công trình xây dựng phụ và các chi

phí của các công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm đó nh phong cảnh, đờng

đi…

Bớc 6: Cộng giá trị của mảnh đất với chi phí công trình đã đợc giảm giá

và chi phí công trình phụ đã giảm giá sẽ đợc giá trị ớc tính của bất động sản

đang định giá

Bớc 7: Điều chỉnh giá trị ớc tính của bất động sản mục tiêu đối với giá trị

của bất cứ tài sản cá nhân nào có thể đã đa vào tính chi phí (ví dụ nh đồ gỗ,thiết bị) Nếu cần thiết điều chỉnh lại giá trị này để phản ánh giá trị toàn quyền

sở hữu cho các lợi ích bộ phận cần định giá để đa ra chỉ số giá trị cuả các lợiích cụ thể trong bất động sản

Những hạn chế của phơng pháp

Phơng pháp chi phí chỉ đợc dựa trên giả định lỏng lẻo là “giá trị của bất

động sản cần định giá đợc đo bằng chi phí để làm ra một bất động sản tơng tự

nh một vật thay thế” Do vậy, nó ít khi đợc sử dụng và ở mức độ nào đó nó làcứu cánh cuối cùng

Chi phí thực chất không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Khi cáccông trình cũ và không thể hiện sự sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất nh chỗtrống và các hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng và bên ngoài của công trình sẽkhó ớc lợng hơn Hơn nữa, các số liệu có thể so sánh đợc có thể thiếu hoặc cósẵn nhng lại rất đối nghịch nhau nên khó xác định một cách hợp lý lợi nhuậncủa nhà đầu t Trong định giá đầu t bất động sản tính thuyết phục của phơngpháp chi phí giảm đi trầm trọng bởi giả thiết là công trình xây dựng không cóchậm trễ Việc xây dựng và phát triển các công trình bất động sản kéo dài vàitháng đến vài năm, trong mắt của một số nhà đầu t việc chậm trễ nh vậy làkhông thể chấp nhận đợc

Phơng pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộphận cha chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

Việc ớc tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa trên chủ quan của ngời địnhgiá Cha có một phơng pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích lũy Khi ớclợng giá trị theo phơng pháp chi phí không có bằng chứng thị trờng thì các sốliệu phải xem xét rất cẩn thận Việc tính toán khấu hao và lợi nhuận của nhà

đầu t là rất khó khăn, do đó phơng pháp này sẽ hạn chế tính khả dụng của nókhi định giá bất động sản cũ Hơn nữa, phơng pháp này chỉ đa ra giá trị bất

động sản toàn quyền sở hữu còn đối với bất động sản cho thuê hoặc sở hữu bộphận thì ngời định giá phải làm các điều chỉnh để phản ánh các quyền lợithực trong bất động sản Ngời định giá phải thực hiện các điều chỉnh trong ph-

ơng pháp chi phí để phản ánh các chi phí phải gánh chịu trong lúc cho thuê bất

điểm hấp dẫn những nhà đầu t muốn kiếm đợc thu nhập trên việc chiếm hữutài sản mà thị trờng bất động sản là nguồn cung cấp chủ yếu cho các cơ hội

đầu t nh vậy Phơng pháp tỷ lệ vốn hóa là phơng pháp định giá đầu t dựa trêncơ sở là bất động sản có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu nhập và bất độngsản có quan hệ trực tiếp với nhau

Có thể nói phơng pháp vốn hóa là định giá các bất động sản theo thunhập nó là quá trình chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tơng laithành giá trị vốn hiện tại Phơng pháp vốn hóa không phải là phơng pháp hoàntoàn độc lập mà mang tính linh hoạt, đợc sử dụng kết hợp với các phơng phápkhác

Cơ sở áp dụng phơng pháp vốn hóa

Các bất động sản tạo thu nhập: Đối với loại bất động sản này thì ngời

đầu t thờng có kỳ vọng bất động sản có khả năng tạo ra thặng d tài chính lớnhơn chi phí để có đợc nó

Các mức tiền thuê bất động sản (thu nhập từ bất động sản) đợc hìnhthành từ các điều kiện thị trờng và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ quyền tài sảncòn có hiệu lực

Ngời đầu t sẽ chuyển hóa dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng nămthành tổng số tiền lớn để có đợc bất động sản Quá trình chuyển đổi các thunhập ròng tơng lai thành giá trị vốn hiện tại gọi là quá trình vốn hoá

Có công thức: Giá trị vốn = thu nhập ròng /tỷ lệ vốn hoá

Nh vậy hai bộ phận chính để tính giá trị vốn hiện tại là thu nhập ròng và

tỷ lệ vốn hoá

Các phơng pháp vốn hóa

* Các loại tỷ lệ vốn hóa

Tỷ lệ thu nhập bao gồm: Tỷ lệ vốn hóa chung (R0) và tỷ lệ vốn tự có (Re)

Tỷ lệ lợi tức gồm: Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), tỷ suất lợi tức chung(Y0), tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Ye)

* Phơng pháp vốn hóa trực tiếp

Đây là phơng pháp sử dụng để chuyển đổi ớc lợng thu nhập kỳ vọng củamột năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bớc trực tiếp bằng cách chia thunhập đợc ớc lợng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập ớclợng với yếu tố thu nhập phù hợp

* Phơng pháp vốn hóa lợi tức (dòng tiền chiết khấu):

Đây là phơng pháp đợc sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tơng lai thành giátrị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tơng lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp

n n

n

n

r

Sv r

NOI r

NOI r

NOI G

) 1 (

1 )

1 (

) 1 ( ) 1

2 1

1

 là giá bán bất động sản tại năm nPhơng pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính (tính

đến sự thay đổi thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi…) áp dụng với quyền quản lý

và sử dụng có thời hạn (bất động sản cho thuê và cho thuê lại hoặc bất độngsản nắm giữ có thời hạn)

1.3.4 Phơng pháp thặng d (Phơng pháp phát triển lý thuyết, phơng pháp giá trị còn lại)

Nguyên lý chung của phơng pháp: Phơng pháp này đợc sử dụng để định

giá các bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển Nó cóthể là đất trống dành cho xây dựng phát triển, cũng có thể là bất động sản

đang tồn tại nhng cần phải thay thế hay cải tạo, thờng là tân trang lại hay phá

bỏ và phát triển mới Khi bất động sản có giá trị tiềm năng thì giá trị này cóthể đợc giải phóng bằng cách chi thêm tiền để cải tạo tăng giá trị của nó dovậy việc định giá là hoàn toàn cần thiết

Cách tính giá trị của bất động sản theo phơng pháp này nh sau:

Giá trị hoàn thành cải tạo bất động sản

Trừ Tổng chi phí để cải tạo hoặc phát triển (bao gồm cả lãi của ngời đầu t) Giá trị của địa điểm hoặc của bất động sản trong điều kiện hiện tại (giátrị còn lại)

Giá trị hoàn thành cải tạo đợc xem là tổng giá trị phát triển, hoặc tổnggiá trị bán đợc trên thị trờng

Khi định giá bất động sản sử dụng phơng pháp này ngoài tính toán thunhập, lợi nhuận phát triển thì các chi phí nh chi phí đất đai, chi phí cải tạohoặc phát triển phải đợc ớc lợng bao gồm: Chi phí thu dọn địa điểm, chi phíkiến trúc, chi phí xây dựng, chi phí bán hoặc cho thuê bất động sản, vốnvay,

Trên đây là các phơng pháp đợc sử dụng để định giá đất và không có mộtphơng pháp định giá nào là chính xác riêng cho một loại bất động sản mà chỉ

có phơng pháp định giá ‘’phù hợp nhất’’ cho bất động sản đó, còn các phơngpháp định giá khác tuy không phù hợp bằng nhng có thể đợc sử dụng để kiểmtra kết quả của phơng pháp phù hợp

1.4 Khái niệm và sự cần thiết xây dựng bản đồ giá đất (Map price)

1.4.1 Khái niệm bản đồ giá đất

MAP PRICE là bản thống kê giá trị các bất động sản đã giao dịch thành

công trên thị trờng (đã đợc điều chỉnh các yếu tố phi thị trờng) và phản ánh

đ-ợc đặc điểm, quy mô, vị trí rõ ràng, chi tiết theo từng tuyến phố, từng vùngtừng khu vực thể hiện trên bản đồ Hà Nội

1.4.2 Sự cần thiết xây dựng bản đồ giá đất

Thị trờng bất động sản từ khi đợc hình thành và phát triển, đã trải quamột quá trình phát triển thăng trầm, điều đó làm cho giá bất động sản lênxuống thất thờng ở mỗi khu vực khác nhau Vì vậy, để hiểu rõ một cách chínhxác giá của từng khu vực thì việc xây dựng bản đồ giá là vô cùng quan trọng

và cần thiết

Bản đồ giá đợc hình thành sẽ giúp cho công tác định giá giá trị của bất

động sản ngày càng nhanh chóng và chính xác ở mỗi một khu vực khác nhau,một tuyến phố khác nhau sẽ có những mức giá khác nhau Vì vậy bản đồ giá

sẽ tạo nên sự tiện lợi trong việc so sánh các bất động sản khác nhau trongcùng một khu vực, trong cùng một mục đích sử dụng

Bản đồ giá sẽ giúp cho nhà định giá có đợc một cách nhìn nhận và đánhgiá tổng quan giá trị của bất động sản, đánh giá đợc thị trờng bất động sảnmột cách chính xác và nhanh nhất Từ đó có những phơng hớng phát triển

thích hợp trong tơng lai.

Theo đánh giá của một số tổ chức quốc tế thì thị trờng bất động sảnViệt Nam là một thị trờng tiềm năng, nóng và khá hẫp dẫn các nhà đầu t trongnớc cũng nh nớc ngoài Tuy nhiên, thị trờng bất động sản Việt Nam mới trảiqua giai đoạn phát triển sơ khai và đang ở giai đoạn tập trung hóa nên vẫn cònbộc lộ nhiều hạn chế nh thiếu thông tin hoặc thông tin không chính xác dẫn

đến giá trị của bất động sản khi giao dịch có khi quá cao, có khi lại quá thấpgây ra tổn thất cho Nhà nớc và các bên giao dịch, đồng thời kéo theo nhữngvấn đề phát sinh nh tranh chấp, khiếu kiện…

Để hỗ trợ khắc phục những khuyết tật của thị trờng nhằm đa thị trờng bất

động sản Việt Nam vào ổn định, hẫp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu t thì việcxây dựng đơn giá đất thị trờng phù hợp, thành lập bản đồ giá đất để áp dụngcho việc định giá bất động sản đợc chính xác và khách quan nhất, phù hợp vớinhững chính sách và quy định về định giá của Nhà nớc hiện hành là rất quantrọng

Hơn nữa, việc lập bản đồ giá đất luôn đợc cập nhật, bổ sung thờng xuyênnhững cơ sở dữ liệu và những thông tin chính xác nhất về thị trờng, từ đó cóthể làm căn cứ cho mọi quyết định vi mô, vĩ mô liên quan đến thị trờng bất

động sản Và bản đồ giá đất còn là cơ cở chính để thành lập chỉ số bất độngsản Việt Nam Theo chủ trơng của Bộ xây dựng sẽ cho ra đời thí điểm chỉ số

đánh giá thị trờng bất động sản (REMI hoặc RPI) tại Thành phố Hồ ChíMinh Tuy nhiên, hiện đã có một số công ty xây dựng chỉ số bất động sản choriêng mình và ở mỗi công ty là một chỉ số khác nhau Vai trò của chỉ số bất

động sản giúp các nhà quản lý theo dõi, định hớng phát triển thị trờng, ngânhàng định giá cho vay thế chấp…hạn chế đầu cơ, tăng giá Tuy nhiên, do việcxây dựng chỉ số bất động sản của các công ty chỉ nhằm mục đích kinh doanhhay xây dựng chỉ số để phục vụ các đối tác, các khách hàng riêng nên tính đạichúng không cao Do vậy, thành lập bản đồ giá đất là rất cần thiết và hữu hiệu

đối với việc góp phần làm minh bạch và hỗ trợ các công cụ quản lý thị trờngbất động sản thúc đẩy thị trờng và nền kinh tế phát triển bền vững

Với u điểm lớn tiết kiệm đợc chi phí hoạt động cho doanh nghiệp nh: Chiphí quản lý, chi phí nghiên cứu thị trờng, chi phí nhân sự mà lại nâng cao đợchiệu quả công việc, quản lý và luôn cập nhật đợc các thông tin mới nhất; phản

ánh thị trờng khách quan và chính xác Tra cứu thông tin giao dịch thị trờng,tình hình biến động giá nhà đất của từng khu vực, để làm cơ sở thực tiễn vữngchắc cho mọi quyết định liên quan đến bất động sản nh: Định giá, thế chấp,

đầu t, mua bán, cho thuê Vì vậy, việc thành lập bản đồ giá đất sẽ đáp ứngnhu cầu thực tế hiện nay.

1.5 Quy trình xây dựng bản đồ giá đất

Bớc 1: Xác định khu vực định giá và mục đích của cuộc định giá

Bớc 2: Khảo sát sơ bộ khu vực định giá và lên kế hoạch định giá

Bớc 3: Thu thập, tổng hợp giá bán và những thông tin có liên quan của

những bất động sản trên thị trờng khu vực định giá

Bớc 4: Phân tích giá bán của những mẫu điều tra, trên cơ sở đó đánh giá

mức độ ảnh hởng của các yếu tố tới việc hình thành giá đất

Bớc 5: Khoanh vùng giá trị

Bớc 6: Lập biểu giá một số thửa đất đại diện cho loại đất ở tại khu vực

định giá, tính giá bất động sản, kiểm tra kết quả tính toán, lập bản

đồ giá đất, chuẩn bị báo cáo định giá

CH ƯƠNG 1 NG 2

ứNG DụNG XÂY DựNG BảN Đồ GIá ĐấT QUậN ĐốNG ĐA

THàNH PHố Hà NộI

2.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội, công tác xây dựng

và quản lý quy hoạch đô thị của quận quận Đống Đa

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên

Vị trí: Quận Đống đa nằm ở phía Tây Nam Thành phố Hà Nội, có vị tríquan trọng trong quan hệ với các quận, huyện khác của Thành phố cũng nhcác địa phơng của cả nớc; cách trung tâm Thành Phố 3 km Đống Đa nằm ởtrung tâm thủ đô Hà Nội, với vị trí vô cùng chiến lợc thuận lợi cho sự pháttriển mọi mặt của quận

ảnh 1: Bản đồ quy hoạch chi tiết quận Đống Đa

Địa hình: Địa hình quận Đống Đa tơng đối bằng phẳng Có một số hồ lớn

nh Ba Mẫu, Nam Đồng, Xã Đàn, Đống Đa, Văn Chơng Trớc có nhiều ao,

đầm nhng cùng với quá trình đô thị hóa đã bị lấp Quận có hai sông nhỏ chảyqua là sông Tô Lịch và sông Lừ Phía Đông có một vài gò nhỏ, trong đó có gò

Đống Đa Hiện nay hồ một số hồ nh hồ Văn Chơng và hồ Đống Đa đã đợcquy hoạch xây dựng lại tọa điều kiện cho sự phát triển kinh tế xã hội và dân c

Về công nghiệp, nông nghiệp: Giá trị sản xuất công nghiệp tăng lên, giátrị sản xuất nông nghiệp giảm dần do diện tích đất nông nghiệp đã đợc chuyển

đổi mục đích sử dụng, nên ngày càng giảm

Về cơ sở hạ tầng: Mạng lới đờng giao thông của quận khá thuận tiện choviệc đi lại lu thông với các quận lân cận Trong đó, có những tuyến đờngchính gồm: Trờng Chinh, Tôn Đức Thắng, Nguyễn Lơng Bằng, Thái Hà, ChùaBộc, Xã Đàn, Láng Hạ, Nguyễn Chí Thanh…

2.1.3 Đặc điểm xã hội

Quận Đống Đa là quận đợc hình thành từ rất lâu đời, vì vậy khu dân c ởkhu vực này đã đi vào nề nếp và khuôn khổ Phần lớn dân sống ở đây từ rấtlâu, số lợng dân c mới chuyển đến không đáng kể, nên nhanh chóng hòa nhậpvào nền hoạt động chung của quận

2.1.4 Công tác xây dựng và quản lý quy hoạch đô thị của quận

2.1.4.1 Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

* Các chỉ tiêu quy hoạch đạt đợc đến năm 2020:

Bảng 1: Cơ cấu sử dụng đất ở

7 Đất trờng phổ thông trung học 4,2923 0,98

8 Đất trờng học khác 3,8763 0,88 Trờng khuyết tật và giáo

dục thờng xuyên

Chỉ tiêu áp dụng cho nhà ở:

Các khu vực xây dựng nhà ở trong địa bàn quận Đống Đa đều là các khuvực xen cấy, cải tạo với các chỉ tiêu nh sau: Diện tích trung bình khoảng 20 -

25 m2 sàn/ ngời Mật độ xây dựng tối đa khoảng 50 - 60% Hệ số sử dụng đấttrung bình: 1,5 - 1,75 Tầng cao trung bình: 3 - 3,5 tầng

2.1.4.2 Về quản lý xây dựng đô thị

Công tác quản lý xây dựng đô thị đã đợc đi vào nền nếp, đặc biệt tại một

số khu vực dọc theo các tuyến đờng chính nh: Tôn Đức Thắng, Tây Sơn,Hoàng Cầu…và trong các khu dân c mới hình thành

2.1.4.3 Về quản lý và sử dụng đất

* Điều tra, khảo sát, đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy

Để phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quận

đã đo vẽ lập bản đồ giải thửa, đến nay công tác này đã cơ bản hoàn thành vàivậy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc đẩy mạnh và hoànthành nhanh chóng

* Về chấp hành pháp luật đất đai

Pháp luật về đất đai dần đợc bổ sung và hoàn thiện nên nên tình trạng lấnchiếm đất đai cũng phần giảm bớt Tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số trờng hợpcá nhân, hộ gia đình lấn chiếm đất đai trái pháp luật kéo dài làm ảnh hởng đếndiện tích đất đa vào sử dụng Ví nh vụ lấn chiếm khu đất báo Thanh niên gần

10 năm của một số cá nhân ở khu vực này Tuy nhiên hiện nay vấn đề này đã

đợc ủy ban nhân dân quận Đống Đa cùng với chính quyền phờng QuangTrung và Ô Chợ Dừa kết hợp để làm rõ và xử lý kiên quyết

* Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo việc điều tra thí điểm tại một số tuyến đờng cùng với những cơ sở lýluận vê tình hình sử dụng đất đai tại quận cho thấy công tác cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đã hoàn thành đợc khoảng 90 %

2.2 Thực nghiệm xây dựng bản đồ giá đất quận Đống Đa Thành phố

b Mục đích của định giá

Thử nghiệm phơng pháp định giá so sánh kết hợp phơng pháp chi phí đểxác định giá đất ở sát với giá thực tế đã chuyển nhợng trên thị trờng

Bớc 2: Khảo sát sơ bộ khu vực định giá và lên kế hoạch định giá

a Xác định loại và số lợng bất động sản cần định giá

Đối tợng cần định giá: Đất ở trên địa bàn quận Đống Đa

Số lợng bất động sản cần định giá: Khoảng 100 thửa

b Những thông tin cần điều tra thu thập.

* Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội, công tác xây dựng và quản lý quy hoạch đô thị của quận quận Đống Đa.

* Nguồn cung cấp thông tin: Chủ yếu điều tra trên thị trờng, ngoài ra còn

thu thập thông tin trên Internet

* Phơng pháp điều tra thông tin: Điều tra thực địa kết hợp phỏng vấn trực

tiếp chủ sử dụng đất Kết quả điều tra đợc ghi nhận ngay trên phiếu điều tra

Bớc 3: Thu thập, tổng hợp giá bán và những thông tin có liên quan của những bất động sản trên thị trờng địa bàn quận Đống Đa

a Đối tợng thu thập là những bất động sản đợc lựa chọn, cụ thể:

* Thu thập thông tin về thửa đất, bao gồm:

Vị trí thửa đất (mặt ngõ, mặt phố) Kích thớc và kết cấu mặt đờng phố,mặt ngõ hoặc đờng giao thông hoặc dẫn đến bất động sản (đờng đất, đờng đá,

đờng bê tông, đờng bê tông nhựa) Diện tích, kích thớc, hình dạng thửa đất,