Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận đống đa, thành phố hà nội, giai đoạn 2011 2016

Đối với nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai là yếu tố không thể thay thế, còn đối với các ngành sản xuất phi nông nghiệp đất đai là yếu tố quan trọng hàng đầu tạo lập bất động sản cho các h

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Nguyễn Thị Tố Mai

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA

HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2011-2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Nguyễn Thị Tố Mai

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA

HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2011-2016

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Mã số chuyên ngành : 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS.NGUYỄN ĐÌNH BỒNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và không trùng lặp với các công trình khoa học đã công bố

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Tác giả

Nguyễn Thị Tố Mai

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Địa lý – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này

Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Đình Bồng, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ , hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Đống Đa, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai khu vực Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa, Phòng Kinh tế quận Đống Đa, UBND và cán bộ địa chính của các phường trên địa bàn quận Đống Đa đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin,

số liệu, tư liệu bản đồ trong quá thực hiện làm luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu

để hoàn thành luận văn này

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Tác giả

Nguyễn Thị Tố Mai

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

5.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp: 3

5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: 3

5.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp: 4

5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu: 5

5.5 Phương pháp phân tích, so sánh 5

5.6 Phương pháp xử lý số liệu: 5

5.7 Phương pháp điều tra nhanh nông thôn: 5

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn 6

7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài: 7

8 Bố cục luận văn 7

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 8

1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất 8

1.1.1 Quyền sở hữu 8

1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai 10

1.1.3 Quyền sử dụng đất 13

1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới 17

1.2.1 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Hợp chủng Quốc Hoa Kỳ (Mỹ ) 17

1.2.2 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Hà Lan 18

1.2.3 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Nhật Bản 19

1.2.4 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malaixia 20

1.2.5 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc 21

1.2.6 Bài học kinh nghiệm quốc tế 23

1.3 Cơ sở thực tiễn về quyền sử dụng đất ở Việt Nam 24

1.3.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam 24

1.3.2 Văn bản pháp quy liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất 29

1.3.3 Quyền của người sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 so với Luật đất đai

2003 36 1.3.4 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam và thành phố Hà Nội 41

CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA – THÀNH

PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2011-2016 49

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội 49 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 49 2.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 52 2.1.3 Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của quận Đống Đa, thành phố Hà Nội năm 2016 56 2.2 Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội năm 2011-2016 64 2.2.1 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa 64 2.2.2 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa 67 2.2.3 Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa 70 2.2.4 Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Đống Đa 72 2.2.5 Tổng hợp kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa 75 2.3 Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội năm 2016 76 2.3.1 Đánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa 76 2.3.2 Về tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa 81 2.3.3 Về tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa 85

2.3.4 Về tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa 90 2.4 Đánh giá chung việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống đa thành phố Hà Nội 93 2.4.1 Tổng hợp ý kiến của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống đa thành phố Hà Nội 93 2.4.2 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa giai đoạn 2011-2016 99

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG HIỆU

QUẢ THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2016-

2020 102

3.1 Phương hướng nhiệm vụ quản lý đất đai quận Đống Đa - thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 102 3.2 Một số giải pháp nhằm tăng cường thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa - thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-

2020 103

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 109 TÀI LIỆU THAM KHẢO 112

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu phát triển kinh tế trên địa bànquận Đống

Đa năm 2015 53

Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất quận Đống Đa năm 2016 62

Bảng 2.3 Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính năm 2016 62

Bảng 2.4 Tổng hợp kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại quận Đống Đa giai đoạn 2011-2016 65

Bảng 2.5 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Đống Đa giai đoạn 2011-2016 68

Bảng 2.6 Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Đống Đa giai đoạn 2011-2016 71

Bảng 2.7 Tổng hợp kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ở tại quận Đống Đa giai đoạn 2011-2016 73

Bảng 2.8 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa giai đoạn 2011-2016 75

Bảng 2.9 Đánh giá của người dân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa giai đoạn 2011-2016 76

Bảng 2.10 Đánh giá của người dân thực hiện quyền thừa kế QSDĐ

trên địa bàn quận Đống Đa 81

Bảng 2.11 Đánh giá của người dân thực hiện quyền tặng cho QSDĐ

trên địa bàn quận Đống Đa 87

Bảng 2.12 Đánh giá của người dân thực hiện quyền thế chấp QSDĐ

trên địabàn quận Đống Đa 91

Bảng 2.13 Tổng hợp ý kiến của người dân thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ trên địa bàn quận Đống Đa 94

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Bản đồ hành chính quận đống đa, thành phố Hà Nội 50 Hình 2.2 Cơ cấu kinh tế quận Đống Đa năm 2015 54

Hình 2.3 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn

quận Đống Đa giai đoạn 2011 – 2016 66

Hình 2.4 Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận

Đống Đa giai đoạn 2011 – 2016 69

Hình 2.5 Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận

Đống Đa giai đoạn 2011-2016 72

Hình 2.6 Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn quận

Đống Đa giai đoạn 2011 - 2016 74

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1 ADB (Asian Development Bank) Ngân hàng phát triển châu Á

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Đất đai là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, là nguồn sống, là công

cụ lao động, là địa bàn cư trú của dân cư, môi trường không gian sinh tồn cho xã hội loài người Đối với nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai là yếu tố không thể thay thế, còn đối với các ngành sản xuất phi nông nghiệp đất đai là yếu tố quan trọng hàng đầu tạo lập bất động sản cho các hoạt động công nghiệp, xây dựng, thương mại dịch

Hiến pháp năm 1992, tại Điều 18 đã quy định: “Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Hiến pháp 2013 bổ sung quy định “quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” (khoản 2 Điều 54)

Thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 1992, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật đất đai năm

1998, 2001 đã xác định người sử dụng có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; đến Luật đất đai năm 2003 đã phát triển thành 9 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa

kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất và Luật Đất đai 2013 kế thừa quy định của Luật Đất đai 2003 với 8 quyền (bỏ quyền bảo lãnh)

Luật Đất đai 2013, đã quy định quyền chung của người sử dụng đất tại Điều

166, quyền của hộ gia đình cá nhân sử dụng đất được quy định tại Điều 179 Theo

đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện các quyền chung của người sử dụng đất và các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một nét đặc thù, sáng tạo của pháp luật đất đai Việt Nam trong cơ chế đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, đã góp phần vào những thành quả phát triển kinh tế xã hội quan trọng của nước ta trong thời kỳ đổi mới

Đống Đa là một quận trung tâm của thành phố Hà Nội Trên địa bàn quận có

21 phường với mật độ dân số rất cao, nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội rất lớn, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp có xu hướng ngày càng tăng Tuy nhiên vẫn còn tình trạng giao dịch ngầm, người sử dụng đất thực hiện các quyền mà không khai báo với cơ quan có thẩm quyền

Xuất phát từ thực trạng trên, tôi thực hiện đề tài nghiên cứu: “Đánh giá việc

thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2016 ”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2016

- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:

- Nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý luận, thực tiễn về các quyền sử dụng đất, chính sách, quy định pháp lý về quyền sử dụng đất ; các tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài luận văn; thu thập tài liệu, số liệu về việc thực hiện các quyền của người

sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, giai đoạn 2011-2016

- Điều tra, khảo sát ý kiến của các chủ sử dụng đất về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội năm

2016

- Tổng hợp kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2016

- Đánh giá kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2016

- Đề xuất một số giải pháp góp phần tăng cường thực hiện QSDĐ theo pháp luật

2016 tại quận Đống Đa, đó là: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền

sử dụng đất

Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên địa bàn quận

Đống Đa – thành phố Hà Nội

Phạm vi thời gian nghiên cứu: từ ngày 01/01/2011 đến ngày 31/12/2016

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp:

+ Thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Phòng Kinh tế - quận Đống Đa

+ Thu thập số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất tại phòng Tài nguyên

và Môi trường - quận Đống Đa; kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại phòng Tài nguyên và Môi trường - quận Đống Đa và Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai khu vực Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa

5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu:

Lựa chọn các phường đại diện cho các khu vực trên địa bàn quận để điều tra về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Căn

cứ vào điều kiện tự nhiên, tình hình phát triển kinh tế - xã hội và tình hình thực hiện

các quyền quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân quận Đống Đa chia làm 03 khu vực để nghiên cứu như sau:

- Khu vực 1: Gồm 7 phường: Láng Hạ, Láng Thượng, Ô Chợ Dừa, Trung Liệt, Thịnh Quang, Phương Liên, Phương Mai Đây là khu vực có diện tích rộng, có nhiều tuyến giao thông quan trọng chạy qua, có cơ sở hạ tầng phát triển và trình độ dân trí cao nên khu vực này đất đai có giá trị cao và thị trường quyền sử dụng đất rất sôi động (chọn phường Ô Chợ Dừa làm đại diện)

- Khu vực 2: Gồm 7 phường: Trung Phụng, Quang Trung, Cát Linh, Nam Đồng, Văn Chương, Kim Liên, Khương Thượng Đây là khu vực các phường nằm trong nhóm có điều kiện kinh tế xã hội mức trung bình so với mặt bằng chung của quận, các giao dịch về quyền sử dụng đất ở mức trung bình (chọn phường Trung Phụng làm đại diện)

- Khu vực 3: Gồm 7 phường: Hàng Bột, Văn Miếu, Thổ Quan, Trung Tự, Ngã Tư Sở, Quốc Tử Giám, Khâm Thiên Đây là khu vực có diện tích bé và ít biến động về đất đai so với mặt bằng chung của quận (chọn phường Văn Miếu làm đại diện)

5.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp:

Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp sử dụng phiếu điều tra có sẵn để thu thập về tình thực hiện 4 quyền chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế

và tặng cho quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân Tổng số phiếu điều tra

là 120 phiếu, điều tra tại 03 phường (mỗi quyền 30 phiếu) Các tiêu chí điều tra bao gồm: thông tin chung về hộ điều tra; thông tin đất đai của hộ điều tra; tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất ở của

hộ điều tra; đánh giá về thủ tục hành chính khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ở, thời gian hoàn thành thủ tục; thái độ của cán bộ tiếp nhận; phí và lệ phí khi thực hiện thủ tục

5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu:

- Thống kê, tổng hợp tình hình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận theo từng năm và theo từng đơn vị hành chính của quận Đống Đa

- Sau khi thu thập được các số liệu, sử dụng phần mềm Excel tiến hành thống kê để phân loại các thông tin theo các nội dung nghiên cứu

- Sau khi thống kê, phân loại số liệu liên quan đến các nội dung của đề tài, tiến hành tổng hợp số liệu và trình bày cụ thể dưới các dạng bảng biểu

- Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

- Thời gian hoàn thành các thủ tục hành chính;

- Các văn bản hướng dẫn thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

- Khả năng thực hiện các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất;

5.7 Phương pháp điều tra nhanh nông thôn:

Xuất phát từ mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa,

thành phố Hà Nội giai đoạn 2011-2016; đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Sử dụng phương pháp điều tra nhanh với 120 phiếu điều tra có sẵn để thu thập về tình thực hiện 4 quyền chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại 3 phường điểm là Ô Chợ Dừa, Trung Phụng, Văn Miếu (mỗi phường 40 phiếu) theo các tiêu chí điều tra như sau:

- Thông tin chung về hộ điều tra;

- Hiểu biết của người dân về quyền sử dụng đất;

- Thông tin đất đai của hộ điều tra;

- Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất ở của hộ điều tra;

- Ý kiến của người dân về thủ tục thực hiện các quyền sử dụng đất, thời gian hoàn thành thủ tục, các văn bản hướng dẫn, phí, lệ phí, thuế khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất;

- Ý kiến của người dân về thái độ của cán bộ tiếp nhận thủ tục hành chính

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn

a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các sách, giáo trình, luận văn,

công trình nghiên cứu liên quan tới hướng nghiên cứu lý thuyết của đề tài

b) Các văn bản pháp lý liên quan tới quyền của người sử dụng đất

- Luật Đất đai năm 2013và các văn bản dưới luật về quyền của người sử dụng đất

c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương

- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, phát triển kinh tế - xã hội, quản lý đất đai tại địa phương

- Các báo cáo của UBND quận Đống Đa, của Phòng Tài nguyên Môi trường quận Đống Đa, của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực Ba Đình – Hoàn Kiếm – Đống Đa

- Số liệu tổng hợp từ kết quả điều tra sơ cấp

7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:

Đề tài góp phần hoàn thiện cơ sở thực tiễn về quản lý và thực hiện các quyền của người sử dụng đất, đặc biệt là tại quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Đề tài góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai tại chính quyền cấp cơ sở đặc biệt trong việc hỗ trợ và tạo điều kiện cho người dân thực hiện các quyền theo quy định pháp luật Qua đó góp phần hoàn thiện các quy định, chính sách về đất đai, công bằng trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của công dân, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của địa phương

8 Bố cục luận văn

Mở đầu

Chương I Tổng quan các vấn đề nghiên cứu

Chương II Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội , giai đoạn 2011-2016

Chương III Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020

Kết luận và kiến nghị

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất

1.1.1 Quyền sở hữu

Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế

xã hội cũng như trong pháp luật dân sự Nó là một trong những tiền đề vật chất cho

sự phát triển kinh tế vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình chiếm hữu sử dụng và định đoạt tài sản Mức độ xử sự ấy quy định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá trình học tập nghiên cứu khoa học tham gia lao động sản xuất kinh doanh Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh

tế [8]

Vì giữ một vai trò quan trọng như vậy nên quyền sở hữu là một trong những chế định quan trọng trong Bộ luật dân sự nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản, bảo đảm trật tự xã hội trong giao lưu dân sự Bộ luật dân sự năm 2005 và Bộ luật dân sự 2015 đều dành một phần trong bộ luật để quy định về quyền sở hữu và tài sản Nhưng Bộ luật dân sự 2015 có những điểm mới và tiến bộ đáng kể so với Bộ luật dân sự 2005 nhằm thể chế hóa đầy đủ, đồng thời tăng cường các biện pháp để công nhận, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm tốt hơn quyền con người, quyền công dân trong các lĩnh vực của đời sống dân sự

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 thì quyền sở hữu bao gồm ba quyền năng là quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của chủ sở hữu Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Quyền định đoạt: là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó

Như vậy, theo Bộ luật Dân sự năm 2005, chiếm hữu là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu mà chủ sở hữu tài sản có được đối với tài sản của mình Với quy định như vậy thì chủ sở hữu phải có quyền sở hữu thì mới phát sinh quyền năng chiếm hữu, quy định này không hợp lý đối với những trường hợp xuất phát từ tình

trạng chiếm hữu hợp pháp của các chủ thể mà đã cho phép xác lập quyền sở hữu hợp pháp cho họ trong điều 239, điều 240 Bộ luật Dân sự năm 2005 như: Xác lập quyền sở hữu đối với vật vô chủ, vật không xác định được chủ sở hữu; xác lập quyền sở hữu đối với vật bị chôn giấu, bị chìm đắm chưa được tìm thấy [16]

Khác với Bộ luật dân sự năm 2005, Bộ luật dân sự năm 2015 không định nghĩa quyền chiếm hữu với ý nghĩa là một trong ba thành tố của quyền sở hữu, mà

đã bổ sung chế định chiếm hữu thành một chế định độc lập với quy định về quyền

sở hữu và quyền khác đối với tài sản Theo quy định tại điều 179 Bộ luật dân sự năm 2015: "Chiếm hữu là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản Chiếm hữu bao gồm chiếm hữu của chủ sở hữu và chiếm hữu của người không phải là chủ sở hữu” [19]

Quy định mới về chiếm hữu trong Bộ luật Dân sự năm 2015 đã cụ thể hóa nội dung, tinh thần của Hiến pháp năm 2013 về việc tôn trọng và bảo vệ quyền con người, quyền sở hữu, quyền bình đẳng trước pháp luật và trong đời sống dân sự Bảo đảm trật tự xã hội, sự ổn định của giao dịch, giá trị kinh tế của tài sản, sự thiện chí trong quan hệ dân sự Đối với người chiếm hữu vật thì họ có quyền yêu cầu Nhà nước can thiệp để chống lại hành vi của người khác làm ảnh hưởng đến việc chiếm giữ ổn định và hợp pháp của mình

Về hình thức sở hữu, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã ghi nhận 03 hình thức sở hữu (sở hữu toàn dân, sở hữu riêng và sở hữu chung) thay vì việc ghi nhận 06 hình thức sở hữu (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp) như trong Bộ luật Dân sự năm 2005

Việc quy định hình thức sở hữu như vậy có ý nghĩa quan trọng:

Thứ nhất, sự phân loại này bảo đảm tính thống nhất với nội dung, tinh thần của Hiến pháp năm 2013 về sở hữu trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã được ghi nhận tại các điều 32, 51 và 53, đồng thời cũng phù hợp với nguyên tắc xác định hình thức sở hữu, theo đó, khi xác định hình thức sở hữu thì

cần phải căn cứ vào sự khác biệt trong cách thức thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt của chủ sở hữu đối với tài sản chứ không phải căn cứ vào yếu tố ai

là chủ thể cụ thể của quyền sở hữu như quy định hiện hành [9]

Thứ hai, theo quy định của Hiến pháp năm 2013 thì Nhà nước là đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý các tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do đó, có thể xác định Nhà nước chính là chủ thể có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt các tài sản này Vì vậy, trên cơ sở sở hữu toàn dân, Bộ luật Dân sự năm 2015 ghi nhận cụ thể vai trò của Nhà nước trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản công [9]

Thứ ba, tài sản thuộc hình thức sở hữu toàn dân (trong Bộ luật Dân sự năm

2005 được gọi là hình thức sở hữu nhà nước) là một hình thức sở hữu đặc biệt, không thể coi là một dạng của sở hữu riêng hoặc sở hữu chung, do đó, các quy định này tạo ra một chế độ pháp lý riêng biệt đối với hình thức sở hữu này [9]

1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai

Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công Cũng

có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai Hoặc cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định [22]

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai được hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế

- xã hội nhất định trong lịch sử

Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định từ khi Hiến pháp 1980 ra đời và sau đó tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn

nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân” Điều 18, Hiến pháp 1992 khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật”

Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp

về chế độ sở hữu đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả, bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững

Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ“sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai ” (Điều 7) [15]

Luật đất đai 2013 quy định cụ thể ở Điều 1 và 2 khẳng định: Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế

độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai Điều 4, Luật đất đai

2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” [18]

Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm như sau: Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ một hình thức sở hữu đối với đất đai mà trong

đó toàn dân là chủ thể nhưng toàn thể nhân dân không thể đứng ra thực hiện những

quyền và nghĩa vụ cụ thể thuộc chủ sở hữu như quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải thông qua một chủ thể đại diện cho mình, chủ thể đó chỉ có thể là Nhà nước bởi vì Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì dân, lợi ích của Nhà nước cơ bản là thống nhất với lợi ích của đa số tầng lớp nhân dân lao động

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ những quyền năng của một chủ thể sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

- Quyền chiếm hữu đất đai: Là quyền của Nhà nước nắm giữ toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu đất đai trên cơ sở

là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai một cách gián tiếp thông qua các hoạt động vừa mang tính kỹ thuật, nghiệp vụ, vừa mang tính pháp lý như đo đạc, khảo sát, đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng, sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước và từng địa phương; hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, sổ sách địa chính và các tài liệu về địa chính khác để nắm được sự phân bố đất đai, kết cấu sử dụng đất ở các địa phương; hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm

kê đất đai, để nắm được biến động đất đai qua các thời kỳ Tuy nhiên, quyền chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp, cụ thể với từng mảnh đất nhất định được xác định rõ diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng Trong những trường hợp cụ thể này, QSD đất của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể Quyền chiếm hữu sử dụng đất đai của Nhà nước là vĩnh viễn và trọn vẹn

- Quyền sử dụng đất đai: Là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất, mà gián tiếp sử dụng thông qua các hành vi giao đất, cho thuê đất, đánh thuế việc chuyển quyền sử dụng đất, Nhà nước không mất đi quyền sử dụng khi giao đất cho người sử dụng đất khai thác, sử dụng Cũng như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất của Nhà nước là vĩnh viễn, trọn vẹn trong

phạm vi cả nước Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hạn chế bởi không gian, thời gian và mục đích sử dụng

- Quyền định đoạt đất đai: Là khả năng của Nhà nước quyết định số phận pháp lý của đất đai Trước đây, quyền này không được thể hiện rõ ràng trong các Luật Đất đai, chỉ phần nào được thể hiện dưới dạng liệt kê một số nội dung của chế

độ quản lý Nhà nước về đất đai Thực ra mọi nội dung quản lý Nhà nước về đất đai không phải đều thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước mà chỉ có một số nội dung

có tính chất quyết định mới thể hiện quyền này Quyền định đoạt của Nhà nước là

cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai [2]

1.1.3 Quyền sử dụng đất

Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, để người dân có thể khai thác,

sử dụng có hiệu quả, phục vụ nhu cầu sản xuất và đời sống mà không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước Khái niệm “quyền sử dụng đất” ra đời chính là sự sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam, nhằm giải quyết hài hòa các lợi ích quốc gia, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và mỗi người dân

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người

sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? [22]

Luật Đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất thông qua các quy định của người sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp Để thực hiện các quyền năng này trên thực tế, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa các quyền này về nội dung Tuy nhiên, để đảm bảo việc quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai, năm 1999, Chính phủ mới ban hành Nghị định 17/CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất [7]

Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn thiện thể chế pháp luật đất đai là rất cần thiết Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được sửa đổi,

bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003 đã mở rộng thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất gồm 9 quyền : chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất [15]

Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung quy định 08 hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Trong đó chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là chuyển quyền sử dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn

1.1.3.1 Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất của các hộ gia đình trong cùng một địa phương (xã, phường, thị trấn) Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các hộ gia đình, cá nhân xuất phát từ mục đích nhu cầu sản xuất và đời sống khi được Nhà nước giao đất để sử dụng nhằm tổ chức lại sản xuất cho phù hợp điều kiện, hoàn cảnh, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay Hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất không mang tính chất thương mại, Nhà nước chỉ cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất ruộng đất lấy ruộng đất, không chuyển đổi quyền sử dụng đất lấy tài sản khác hoặc sử dụng đất vào mục đích khác [23]

1.1.3.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc

để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là

ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [23]

1.1.3.3 Tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền mới của người sử dụng đất được ghi nhận tại Luật Đất đai năm 2003 Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho và bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Đồng thời, nó còn là một phương tiện pháp lý quan trọng đảm bảo cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa

mãn các nhu cầu về sử dụng đất đai [1]

1.1.3.4 Thừa kế quyền sử dụng đất

Theo Điều 733 Bộ luật Dân sự năm 2005, thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của

Bộ luật này và pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2005)

Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hai hình thức: Thừa kế theo

di chúc và Thừa kế theo pháp luật Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được ưu tiên trước bởi nó là sự thể hiện ý chí của người để lại di sản Thông qua di chúc, người

để lại di sản thực hiện một giao dịch dân sự đơn phương thể hiện ý chí của mình không phụ thuộc vào ý chí của người thừa kế

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật Trường hợp người được thừa

kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó [18]

1.1.3.5 Thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993 Quyền năng này tiếp tục được ghi nhận trong các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và năm 2013

Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự từ điều 715 đến điều 721 Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển [16]

Người có quyền sử dụng đất làm thế chấp vay nợ, lấy giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay Đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp sử dụng Khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn [23]

1.1.3.6.Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một hình thức mà người sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh khai thác phát triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng xí nghiệp… [23]

Trên thực tế, bên góp vốn chỉ chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận góp vốn để hợp tác sản xuất kinh doanh, còn quyền sử dụng theo danh nghĩa pháp lý vẫn

thuộc về bên góp vốn Giá trị quyền sử dụng đất được hai bên thỏa thuận được tính vào vốn của bên nhận góp vốn mà không có sự chuyển giao Bên góp vốn nhận được lợi ích kinh tế thông qua việc chia lợi nhuận hoặc chịu rủi ro từ hoạt động sản xuất kinh doanh [10]

1.1.3.7 Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Người sử dụng cho thuê đất hoặc cho thuê lại đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất là việc dành quyền sử dụng đất của mình cho người khác sử dụng với sự thỏa thuận của hai bên thông qua hợp đồng cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê lại đất phù hợp với các quy định của pháp luật Người sử dụng cho thuê đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó không có nguồn gốc từ thuê đất của Nhà nước

Khác với quyền cho thuê đất của Nhà nước, quyền cho thuê đất của người

sử dụng đất được phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất được chủ sở hữu là Nhà nước trao cho Chính vì vậy, người sử dụng đất không được tùy tiện cho thuê quyền

sử dụng đất của mình mà luôn luôn được Nhà nước kiểm soát Việc cho thuê được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận và thông qua hình thức hợp đồng - hợp đồng cho thuê

1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới

1.2.1 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Hợp chủng Quốc Hoa Kỳ (Mỹ )

Mỹ là một nước Cộng hòa lập hiến liên bang gồm có 50 tiểu bang và một đặc khu liên bang, với diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu người, đất đô thị và đất chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển, có khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất

Pháp luật của Mỹ theo hệ thống Luật Chung Phần lớn đất đai ở Mỹ thuộc sở hữu tư nhân, chiếm khoảng 60% Người dân có quyền sở hữu đất đai và tài sản trên đất, kể cả không gian phía trên và phía dưới, khoáng sản nếu có và quyền sở hữu

này là vĩnh cửu Đất công thường là đất phục vụ mục đích công cộng, hay những vùng đất rộng lớn như vùng mỏ, rừng, bãi chăn thả, đất đai bờ biển

Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai, các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền

cơ bản của công dân Người sở hữu có thể đem đất đai, nhà cửa tặng hoàn toàn cho người khác hoặc tặng cho đất đai kèm theo điều kiện Quyền chuyển nhượng đất đai của chủ sở hữu được pháp luật bảo hộ bằng hợp đồng mua bán Mọi giao dịch đều phải được thể hiện trong hợp đồng với những nội dung cụ thể như: vị trí, ranh giới xung quanh, địa chỉ, các bên giao dịch, phương thức thanh toán, các điều khoản phụ Quyền cho thuê mướn đất ở Mỹ cũng được quy định tương đối chi tiết Theo

đó, người thuê đất chỉ có một số quyền lợi nhất định đồng thời phải đem lại quyền lợi cho chủ đất Thuê mướn đất có kỳ hạn cố định, nếu thời gian thuê kéo dài hơn một năm thì phải thỏa thuận bằng hợp đồng Ngoài ra, pháp luật đất đai Mỹ còn quy định về quyền thế chấp, quyền đăng ký đất đai và các quyền lợi khác của chủ sở hữu đất đai [3]

Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị

và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… [32]

1.2.2 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Hà Lan

Hà Lan là một quốc gia tại Tây Âu với hai phần ba lãnh thổ nằm ở dưới mực nước biển, thuộc vào hàng các quốc gia có mật độ dân số dày đặc nhất thế giới (mật

độ dân số trên 400 người/km², nếu không tính mặt nước thì sẽ hơn 500 người/km²) nhưng Hà Lan vẫn là quốc gia rất phát triển tại châu Âu, nhờ vào hệ thống quản lý đất đai rất khoa học

Trong Bộ luật Dân sự (1992) của Hà Lan, sở hữu đất được hiểu

là “Cách thức xác định quyền đối với đất” Bộ luật điều chỉnh một hệ thống những quyền thực sự, bao gồm những qui định về thiết lập, chuyển nhượng và xóa bỏ những quyền này Nhà nước được coi là một chủ sở hữu cá nhân, và cũng phải cư

xử, hành động như một cá nhân bình thường, vì vậy mà không có loại hình đất Nhà nước với các quy định riêng Việc đăng ký là bắt buộc nếu muốn có có được quyền

sở hữu hợp pháp Hiện tại Nhà nước cũng không ban hành chính sách nào về các vấn đề sở hữu đất liên quan đến Nhà nước [31]

1.2.3 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Nhật Bản

1.2.3.1 Tổ chức Nhà nước của Nhật Bản

Nhà nước tổ chức theo chế độ tam quyền phân lập: Lập pháp, Hành pháp và

Tư pháp Nhánh Lập pháp là Nghị Viện, là tổ chức quyền lực Nhà nước cao nhất và duy nhất ban hành Luật; bao gồm: Cơ quan Thường trực và Tư Vấn, Nhánh Hành pháp là Nội các bao gồm Thủ Tướng và các Bộ trưởng, Nhánh Tư pháp bao gồm Tòa Án Tối Cao và các tòa án cấp thấp hơn khác, các tòa án đều độc lập với các Tòa

án khác

Chính quyền địa phương có 2 cấp: với 47 cấp Quận (1 To, 1 Do, 2 Fu,

43 Ken) ở cấp cao và một số lớn chính quyền địa phương bao gồm: 665 thành phố (Shi), 2.001 thị trấn (Cho) và 589 làng (Son) ở cấp thấp Mỗi đơn vị hành chính có chính quyền tự quản được lựa chọn qua bầu cử trực tiếp

1.2.3.2 Cải cách ruộng đất và chế độ sở hữu đất đai

Sau thất bại trong Chiến tranh Thế giới lần thứ II; Nhật Bản bị lực lượng Đồng Minh chiếm đóng đến tháng 4 năm 1952, các tổ chức thuộc hệ thống xã hội, nhà nước đã được dân sự hóa theo quy định của GHQ (Bộ chỉ huy lực lượng Đồng minh) Cuộc tổng tuyển cử đầu tiên được tổ chức vào tháng 4 năm 1946 và Bản Hiến pháp mới được ban hành vào tháng 9 cùng năm

Cải cách Ruộng đất dưới sự hướng dẫn của GHQ vào năm 1946 đã mang lại sự thay đổi cơ bản đối với vùng nông thôn Trên cơ sở nguyên tắc các chủ trang trại, không phải địa chủ có thể chiếm hữu đất, cải cách ruộng đất đã được thực hiện

Mỗi địa chủ được phép giữ lại 1 ha, trên số đó buộc phải bán rẻ cho nông dân; kết quả là toàn bộ tá điền đã trở thành các chủ trang trại, với trung bình 1,0 ha đất

Tiếp theo Cải cách ruộng đất, giai cấp địa chủ đã bị xóa bỏ Quyền sở hữu đất đai tư nhân đã được bảo vệ bởi Hiến Pháp như một quyền sở hữu tuyệt đối Các cuộc cải cách này đã tạo ra một quốc gia với rất nhiều trang trại nhỏ, quy mô trung bình khoảng 1,0 Ha, với các thửa nhỏ manh mún, chia cắt, các cuộc cải cách này đã tác động đổi mới hệ thống đất đai Nhật bản sau Chiến thanh Thế giới lần thứ

II [21]

Nhật Bản cũng gần như mô hình các nước phát triển khác, chế độ sở hữu đất đai thừa nhận sở hữu và thừa kế của tư nhân Các giao dịch

về đất được tiến hành thông qua thị trường Việc giao dịch đó đặt dưới sự kiểm soát của các cơ quan quản lý Đất đai cũng được quy định thuộc sở hữu của Nhật Hoàng [5]

1.2.4 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Malaixia

Malaixia là một quốc gia quân chủ lập hiến liên bang Quốc gia này bao gồm 13 bang và ba lãnh thổ liên bang với tổng diện tích đất là 329.847 km2 Năm

1957 Malaixia giành được độc lập và từ đó đạt mức tăng trưởng GDP trung bình 6,5% trong gần 50 năm Ngày nay, Malaixia có một nền kinh tế thị trường công nghiệp mới, có GDP danh nghĩa thứ ba tại Đông Nam Á và xếp thứ 29 trên thế giới

Đất đai có vai trò quan trọng trong quá trình sản xuất ra của cải vật chất, không chỉ đối với các quốc gia có nền kinh tế dựa vào nông nghiệp mà còn với các quốc gia công nghiệp Tại Malaixia, lịch sử của quá trình chiếm hữu và sử dụng đất đai cũng không khác nhiều, so với quá trình chiếm hữu và sử dụng đất đai đã diễn

ra ở các nước trên thế giới Điểm khác biệt cơ bản trong chế độ chiếm hữu và sử dụng đất đai trong chế độ phong kiến ở Malaixia, đó là đất đai thuộc về quyền quản

lý của các vương công (Sultan) Malaixia là một quốc gia Hồi giáo với 13 bang trong đó có 9 vương quốc hồi giáo đứng đầu là các Vương công và 4 bang do các thống đốc đứng đầu Đặc điểm kinh tế xã hội của nhà nước phong kiến trước đây

ở Malaixia là hoàn toàn cát cứ, sản xuất không phát triển, mang nặng nền kinh tế tự

cung, tự cấp Quá trình hình thành chế độ sở hữu và sử dụng đất đai của Malaixia hiện đại, chịu ảnh hưởng chủ yếu bởi sự xâm nhập của thực dân phương Tây, trước hết là Bồ Đào Nha, tiếp đó là Anh Quá trình đô hộ của thực dân Anh, cùng với việc phát triển ngành công nghiệp khai thác và kinh tế đồn điền đã dần hình thành một nền kinh tế thuộc địa, với cơ sở kinh tế là phương thức sản xuất TBCN Trong đó, chế độ sở hữu và sử dụng đất đai theo phương thức sản xuất này được định hình ngày càng rõ nét Sau khi giành được độc lập vào năm 1957, chế độ

sở hữu và sử dụng đất đai ở Malaixia hoàn toàn được tiếp quản từ phương thức quản lý cũ, không trải qua bất kể cuộc cách mạng ruộng đất nào, dựa trên nền tảng

là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai (bao gồm cả các đồn điền, hầm mỏ ), kết hợp với hình thức sở hữu nhà nước trong các khu hầm mỏ, đất rừng, các khu vực đất công khác [5]

1.2.5 Quyền sở hữu và sử dụng đất tại Trung Quốc

Trung Quốc là quốc gia đông dân cư nhất trên thế giới với dân số trên 1,35 tỷ người, có diện tích lục địa lớn thứ hai trên thế giới với khoảng 9,6 triệu km²

a) Chế độ sở hữu đất đai

Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai, nhà nước thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai Đối với Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu Nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa thi hành chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa về đất đai- đó là chế độ sở hữu nhà nước và chế độ sở hữu tập thể của quần chúng lao động [5]

b) Quyền sử dụng đất

Toàn bộ đất đai của Trung Quốc thuộc sở hữu nhà nước hoặc tập thể, không

có sở hữu tư nhân về đất đai Sở hữu tập thể thường quy định với các mục đích nông nghiệp và có thể được chuyển đổi sang mục đích xây dựng với một quy trình chuyển đổi phức tạp

Đất đai thuộc quyền sử dụng của nhà nước và của tập thể nông dân đều có thể chuyển cho đơn vị hoặc cá nhân sử dụng theo pháp luật Cá nhân hoặc đơn vị có nghĩa vụ bảo vệ, quản lý và sử dụng đất hợp lí [3]

c) Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài: Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng QSDĐ cho một mục đích và thời hạn cụ thể QSDĐ không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất Trung Quốc quy định 3 loại QSDĐ:

i) Quyền sử dụng đất được được cấp: là hình thức QSDĐ phổ biến nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp một lại phí cố định Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất:

40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa,

y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở QSDĐ được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai Đơn xin gia hạn cấp QSDĐ phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp

ii) Quyền sử dụng đất được được giao: là hình thức QSDĐ được nhà nước giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích

sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và công trình công cộng Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao QSDĐ Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ) Nhìn chung, QSDĐ được giao trước tiên cần chuyển thành QSDĐ được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn

iii) Thuê công trình và quyền sử dụng đất: Các công ty nước ngoài thông thường hay thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất tương ứng) hơn là mua quyền thanh toán một lần Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và

có thể được gia hạn khi hết hạn QSDĐ không có công trình thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng [24]

1.2.6 Bài học kinh nghiệm quốc tế

1) Do thể chế chính trị, kinh tế, xã hội khác nhau, các nước áp dụng các quyền đối với đất đai khác nhau, đa số các nước (Mỹ, Hà Lan, Nhật Bản) áp dụng 3 hình thức sở hữu (sở hữu đất đai Nhà nước, sở hữu đất đai tập thể, sở hữu đất đai cá nhân), một số nước áp dụng 2 hình thức (Trung Quốc gồm sở hữu đất đai Nhà nước và sở hữu đất đai tập thể; Malaixiagồm sở hữu đất đai Nhà nước và

sở hữu đất đai tư nhân) Tuy nhiên, dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay thị trường định hướng XHCN, Chính phủ đều phải giảm các hạn chế đối với việc tiếp cận sử dụng đất Cơ chế sở hữu bất động sản cần có khả năng tạo ra nhiều năng lực linh hoạt cho việc sử dụng hiệu quả đất đai

2) Quyền sử dụng đất là một tính chất đặc thù của pháp luật đất đai Việt Nam Trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu nhà nước về đất đai; pháp luật đất đai

đó từng bước phát triển, hoàn chỉnh các quy định về “ người sử dụng đất” và các

“quyền sử dụng đất”, theo đó “Người sử dụng đất” bao gồm: các tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu

tư vào Việt Nam; “quyền sử dụng đất” bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

3) Tham khảo kinh nghiệm của quốc tế là cần thiết để hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền đối với đất đai của người sử dụng đất phù hợp với cơ chế thị trường định hướng XHCN ở nước ta trong giai đoạn hiện nay

a) Để công tác quản lý đất đai có hiệu quả cao thì pháp luật cần phải mạnh

và hiệu lực cao Tuy nhiên, tăng cường quyền lực của Nhà nước không có nghĩa là hạn chế quyền của các chủ thể sử dụng đất Quyền lực Nhà nước phải mạnh, để đảm bảo cho mọi chủ thể được hoạt động đúng khuôn khổ pháp luật quy định và mọi chủ thể đều được tự do phát triển Với các nước có công tác quản lý đất đai tốt, có hiệu quả sử dụng đất cao, hầu như các vi phạm pháp luật trong quản lý sử dụng đất đều bị xử lý rất nặng và rất triệt để, kỷ cương pháp luật có nghiêm minh

thì xã hội mới ổn định và phát triển được Để công tác quản lý đất đai đạt hiệu quả cao, cần giải quyết được các yêu cầu sau:

b) Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, kịp thời, mang tính chất ổn định, đồng thời các quy định pháp luật dù có điều chỉnh nhưng vẫn phải đảm bảo tính kế thừa Trong xây dựng hệ thống pháp luật cần làm rõ nguyên tắc: (i) những quy định khung cần đưa vào luật, những chính sách thuộc quyền quyết định của Chính phủ cần đưa vào nghị định, hướng dẫn thực hiện là thẩm quyền của các Bộ và các địa phương; (ii) cần bảo đảm tính hệ thống trong một hệ thống pháp luật về đất đai; (iii) cần bảo đảm tính hệ thống giữa pháp luật đất đai và các pháp luật khác có liên quan

c) Xây dựng hệ thống đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất đảm bảo cả lợi ích của Nhà nước và người dân Hệ thống đăng ký hoạt động trên nguyên tắc phục vụ người sử dụng đất và người tham gia thị trường bất động sản với các tiêu chí cụ thể: (i) thủ tục ít và đơn giản; (ii) chi phí thấp; (iii) thời gian ngắn (đây là nguyên tắc rất quan trọng để người dân quyết định tham gia phần thị trường chính thức) Hệ thống bảo đảm tính công khai, minh bạch; người đăng ký có quyền hỏi

hồ sơ đăng ký đang ở đâu Hệ thống phải thực hiện bằng công nghệ thông tin để giảm tối thiểu sự tiếp xúc giữa người đăng ký và nhận đăng ký, giảm thời gian, thủ tục và chi phí Để đảm bảo các yêu cầu trên, phải chuyển đổi hệ thống đăng ký đất đai hành chính sang hệ thống đăng ký đất đai dịch vụ công

1.3 Cơ sở thực tiễn về quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.3.1.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 1987

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa Việt Nam được quy định trong Hiến pháp 1946, 1959, Luật Thuế thuế trực thu 1949 và Luật cải cách ruộng đất năm 1953

1.3.1.2 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai năm 1987 đến 1993

Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp năm 1980 (Điều 19 và

20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung

về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau Điều 5 của Luật Đất đai năm 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng khôngđúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1987)

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục

sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai [22]

Vì những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật

đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khóa VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định

1.3.1.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

Hiến pháp năm 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

có quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1992) Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai năm

1987 và bổ sung một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế quyền sử dụng đất của mình Nghĩa là chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai năm 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các quyền như: chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại quyền sử dụng đất Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và

để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

1.3.1.4 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến năm 2013

Trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và

sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai năm 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004

Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho quyền

sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế quyền sử dụng đất đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của quyền sử dụng đất như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106) [15]

1.3.1.5 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2013 đến nay

Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai trò

ổn định các mối quan hệ về đất đai Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập Ngày 29/11/2013 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật có hiệu lực kể từ 01/7/2014

Theo Nguyễn Minh Quang (2013) [11], Luật đất đai sửa đổi lần này tiến hành một cách công phu, nghiêm túc và căn bản trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003, thể chế hóa đầy đủ các quan điểm, nội dung của Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa XI) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đa số tầng lớp nhân dân Luật đất đai (sửa đổi) có nhiều nội dung đổi mới quan trọng trong đó trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện các công cụ pháp luật, quy hoạch, kinh tế, hành chính và cơ chế theo dõi, giám sát đánh giá phù hợp với thể chế kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nhằm từng bước phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tiến tới xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, minh bạch và hiệu quả

Luật đã mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản suất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn Nâng thời hạn sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp); mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp sử dụng đất (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp) [18]

Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: ngoài các quyền chung của người sử dụng đất quy định tại Điều 166 thì tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền sau đây: “Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013b)

So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 không quy định quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất Sở dĩ như vậy là vì khái niệm bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2003 đã bị “vô hiệu hóa” Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, chỉ còn thế chấp, chứ không còn bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất Dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự cho mình hay cho người khác thì cũng đều được gọi chung là thế chấp

Luật Đất đai qua từng thời kỳ đã từng bước hoàn thiện, phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.3.2 Văn bản pháp quy liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1.3.2.1 Các văn bản Luật do Quốc Hội ban hành (Hộp 1)

1.3.2.2 Các Nghị định Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Hộp 2)

1.3.2.3 Thông tư Bộ, Liên Bộ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Hộp 3)

1.3.2.4 Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Hà Nội: (Hộp 4)

Hộp 1 Các văn bản Luật do Quốc Hội ban hành:

Luật Đất đai và các luật liên quan (1993-2017) Luật Đất đai năm 1993;

Luật đất đai 2003;

Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;

Luật công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể

từ ngày 01/7/2007;

Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều 126

của Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai ngày 18/06/2009, có hiệu lực từ ngày 01/09/2009

Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2009;

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010;

Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014

Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015

Hộp 2 Nghị định Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Nghị định Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (1993-2017)

Nghị định Chính phủ

1) Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà

và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;

2) Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi hành Luật đất đai;

3) Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

4) Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

5) Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

và giải quyết khiếu nại về đất đai;