Hà Nội
Bớc 1: Xác định khu vực định giá và mục đích của cuộc định giá
a. Khu vực định giá
Địa bàn quận Đống Đa, lý do nhóm chọn quận Đố#ng Đa là khu vực điều tra vì hiện nay đây là địa điểm đang rất sôi động với những hoạt động giao dịch: mua, bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Nhóm đối tợng điều tra đợc lựa chọn tại khu vực quận Đống Đa là các đối tợng đã có những hoạt động giao dịch bất động sản trên thị trờng trong thời gian gần đây.
b. Mục đích của định giá
Thử nghiệm phơng pháp định giá so sánh kết hợp phơng pháp chi phí để xác định giá đất ở sát với giá thực tế đã chuyển nhợng trên thị trờng.
Bớc 2: Khảo sát sơ bộ khu vực định giá và lên kế hoạch định giá
a. Xác định loại và số lợng bất động sản cần định giá
Đối tợng cần định giá: Đất ở trên địa bàn quận Đống Đa. Số lợng bất động sản cần định giá: Khoảng 100 thửa.
b. Những thông tin cần điều tra thu thập.
* Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội, công tác xây dựng và quản lý quy hoạch đô thị của quận quận Đống Đa.
* Nguồn cung cấp thông tin: Chủ yếu điều tra trên thị trờng, ngoài ra còn thu thập thông tin trên Internet.
* Phơng pháp điều tra thông tin: Điều tra thực địa kết hợp phỏng vấn trực
tiếp chủ sử dụng đất. Kết quả điều tra đợc ghi nhận ngay trên phiếu điều tra.
Bớc 3: Thu thập, tổng hợp giá bán và những thông tin có liên quan của những bất động sản trên thị trờng địa bàn quận Đống Đa
a. Đối tợng thu thập là những bất động sản đợc lựa chọn, cụ thể: * Thu thập thông tin về thửa đất, bao gồm:
Vị trí thửa đất (mặt ngõ, mặt phố). Kích thớc và kết cấu mặt đờng phố, mặt ngõ hoặc đờng giao thông hoặc dẫn đến bất động sản (đờng đất, đờng đá, đờng bê tông, đờng bê tông nhựa). Diện tích, kích thớc, hình dạng thửa đất,
loại đất, quy định về quy hoạch liên quan đến thửa đất. Tình trạng pháp lý liên quan quyền sử dụng đất của ngời chủ thửa đất (thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, đất do Nhà nớc giao hoặc cho thuê). Môi trờng, an ninh xung quanh vùng lân cận thửa đất.
* Thu thập thông tin về công trình trên đất (nếu thửa đất có công trình):
Diện tích xây dựng và diện tích sàn sử dụng (nếu công trình là nhà). Năm xây dựng công trình. Số năm công trình đa vào sử dụng (tính từ thời điểm công trình hoàn thành việc xây mới đến thời điểm điều tra, thu thập thông tin). Xác định giá trị khấu hao công trình. Mục đích sử dụng đất chính của công trình. Tính chất pháp lý của công trình (giấy phép xây dựng).
* Thu thập các thông tin khác gồm thời điểm bán, giá bán thửa đất (bất động sản), tỷ lệ lạm phát từ thời điểm bán đến thời điểm điều tra.
b. Nội dung và kết quả thu thập thông tin (cụ thể đợc ghi trên phiếu thu thập thông tin và tại phần phụ lục)
Bớc 4: Phân tích giá bán của những mẫu điều tra, trên cơ sở đó đánh giá mức độ ảnh hởng của các yếu tố tới việc hình thành giá đất.
a. Tính giá trị thị trờng của công trình (nhà ở) tại thời điểm định giá (năm 2009).
Nam Đồng, là phờng có diện tích đất ở khá lớn thuộc quận Đống Đa và sự phân bố các đặc điểm dân c cũng thuộc loại khá phức tạp. Vì vậy, có thể chọn phờng này làm phờng điểm đại diện trong việc thử nghiệm phơng pháp so sánh giá bán để định giá một số thửa đất đại diện cho loại đất ở trên địa bàn quận Đống Đa.
Số liệu giá bán của các bất động sản thờng bao gồm cả công trình (nhà ở) và đất, trong trờng hợp đó, muốn xác định đợc giá chuyển nhợng thực tế của đất, phải tách giá thị trờng của công trình (nhà ở) từ giá bán của bất động sản, nghĩa là trớc hết phải xác định đơc giá trị thị trờng của công trình (nhà ở). Việc xác định thực hiện nh sau:
* Lập bảng giá thành xây mới đối với từng loại cấp nhà trong phờng theo giá thị trờng
Thống kê, tổng hợp các đơn giá xây dựng đối với từng loại cấp nhà trên thị trờng thuộc địa bàn phờng Nam Đồng.
Sử dụng công thức sau đây để tính đơn giá xây mới từng loại cấp nhà:
Dn = Gn/ S (1)
Trong đó:
Dn: Đơn giá thị trờng (1000đ/ m2) xây mới đối với từng loại cấp nhà; S: Diện tích sàn xây dựng (m2);
Gn: Giá thị trờng xây mới đối với từng loại cấp nhà.
Lập bảng đơn giá xây mới cho từng loại cấp nhà trong vùng theo giá thị trờng. (Bảng 1: Đơn giá xây mới cho từng loại cấp nhà trong vùng theo giá thị trờng).
Dựa vào quyết định số 40/2008/QĐ-UBND ngày 22 tháng 10 năm 2008 của Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội suất vốn đầu t xây dựng công trình nhà dân dụng ta có bảng đơn giá xây mới cho từng loại cấp nhà theo giá thị trờng nh sau:
Bảng 2: Đơn giá xây mới cho từng loại cấp nhà theo giá thị trờng
Chỉ tiêu Đơn vị tính Nhà cấp 1 Nhà cấp 2 Nhà cấp 3 Nhà cấp 4
Đơn giá Triệu đồng/ m2 4,679 4,663 2,512 1,538
* Tính giá trị còn lại của các bất động sản là nhà ở đợc điều tra trên địa bàn phờng Nam Đồng
Căn cứ vào Bảng 2, bảng tính chi tiết giá trị còn lại của công trình và công thức (2), tính toán giá trị còn lại của các bất động sản là nhà ở. (Bảng 3: Bảng tính chi tiết giá trị còn lại của công trình).
Loại nhà cấp X Móng Khung cột Tờng Nền nhà Kết cấu đỡ mái Mái Tỷ lệ giá trị của các kết cấu 12 13 13 18 9 4 Tỷ lệ % giá trị còn lại của kết cấu a b c d E f
Tỷ lệ % giá trị còn lại của công trình (% Y) = (12x a% + 13x b% + 13x c % + 18x d% + 9x e% + 4x f%) : (12+13+13+18+9+4) = Y%.
Suy ra: Giá trị còn lại của công trình là:
Pl = Dn x S x tỷ lệ giá trị còn lại của công trình (2)
Trong đó:
Pl: Chi phí thay thế đã khấu hao hay giá trị còn lại của công trình; Dn: Đơn giá thị trờng (1000đ/ m2) xây mới đối với từng loại cấp nhà; S: Diện tích sàn xây dựng (m2).
* Tính giá trị tiền chuyển nhợng đất (bình quân theo m2) của các bất động sản đợc điều tra
Giá trị đất của các bất động sản điều tra đợc xác định theo công thức sau:
Gđ = Gbđs P– l (4)
Trong đó:
Gđ: Giá trị thửa đất so sánh;
Gbds: Giá bán của bất động sản so sánh có công trình thay thế; Pl: Chi phí thay thế đã khấu hao hay giá trị còn lại của công trình.
b. Xác định hệ số của các yếu tố ảnh hởng đến giá đất trên thị trờng (đánh giá mức độ ảnh hởng của các yếu tố đến giá trị thị trờng của bất động sản)
Có rất nhiều yếu tố ảnh hởng đến giá trị chuyển nhợng đất trên thị trờng tại phờng Nam Đồng. Kết quả phân tích giá bán điều tra đợc trên địa bàn ph- ờng cho thấy có 5 yếu tố chính ảnh hởng đến giá đất ở đây, đó là vị trí, diện tích, kích thớc mặt tiền thửa đất, chiều sâu thửa đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất.
* Xác định hệ số vị trí
Trong khu vực định giá bất động sản, chọn và phân tổ theo đoạn đờng phố, loại ngõ tỏa ra 2 bên của đoạn đờng phố đó những cặp mẫu điều tra có các yếu tố diện tích, hình dạng, kích thớc mặt tiền tơng tự nhau nhng ở các vị
trí khác nhau.
Phân tổ các mẫu điều tra để so sánh: Hệ số vị trí của thửa đất đợc xác định trên cơ sở so sánh của các cặp thửa đất có các yếu tố tơng tự nhau trừ yếu tố vị trí: một thửa đất ở vị trí ngõ còn thửa đất kia ở vị trí mặt tiền (MT) đờng phố chính hoặc đờng giao thông chính của khu vực định giá. Ngõ trong các khu dân c thuộc phờng Nam Đồng có nhiều loại đã đợc bê tông hóa toàn bộ. Căn cứ hệ thống đờng phố chính, đờng phố chính, đờng giao thông chính, chiều rộng mặt ngõ hiện có phổ biến tại nội thành Hà Nội và giá đất điều tra trên thị trờng. Trong số các mẫu đợc chọn nêu trên tiếp tục chọn ra một hoặc một số mẫu có vị trí tối u – vị trí trung tâm (vị trí chuẩn) và tiến hành so sánh giá bán giữa mẫu ở các vị trí khác nhau đó với mẫu ở vị trí chuẩn để xác định hệ số vị trí giữa chúng, các mẫu điều tra về đất ở đợc phân tổ theo 5 nhóm vị trí với tổng số 43 cặp mẫu đợc chọn đợc ở từng vị trí cụ thể sau đây:
Mặt tiền phố hoặc mặt tiền giao thông chính (MT) hay vị trí 1 (VT1): 18 Ngõ có chiều
rộng H1 H1 ≥5 m Số mẫu chọn đợc: 11
Ngõ có chiều rộng H2 5 m ≥ H2 ≥ 3 Số mẫu chọn đợc: 11 Ngõ có chiều rộng H3 3 m ≥ H3 ≥2 Số mẫu chọn đợc: 14
Ngõ có chiều rộng H4 H4 ≤ 2 m Số mẫu chọn đợc: 7
Trong đó giá bình quân 1 m2 đất tại vị trí mặt tiền đạt trị số cao nhất. Xác định hệ số vị trí: áp dụng công thức sau để tính hệ số vị trí:
Kvtx = Gvtx/ Gvtc (5)
Trong đó:
Kvtx: Hệ số so sánh giá bán giữa mẫu ở vị trí (x) so với mẫu ở vị trí chuẩn (gọi tắt là hệ số ảnh hởng của yếu tố vị trí);
Gvtx: Giá bán của mẫu ở vị trí (x);
Gvtc: Giá bán của mẫu ở vị trí chuẩn trong vùng thuộc khu vực định giá. Kết quả tính toán cụ thể hệ số vị trí nh sau: (Bảng 4: Bảng hệ số các yếu tố ảnh hởng đến giá trị đất trên thị trờng phờng Nam Đồng).
Bảng 4: Bảng hệ số ảnh hởng của yếu tố vị trí đến giá trị đất trên thị trờng phờng Nam Đồng
KMT = 1,00 KVTH2 = 0,32 KVTH4 = 0,17
KVTH1 = 0,45 KVTH3 = 0,25 KVTHi/ KMT = 0,3
* Xác định hệ số diện tích
Đánh giá mức độ ảnh hởng của yếu tố diện tích:
Trong khu vực định giá đất, chọn các mẫu điều tra có các yếu tố vị trí, hình dạng, kích thớc mặt tiền tơng tự nhau trừ yếu tố về diện tích là khác nhau. Tùy theo đặc điểm của mỗi khu vực định giá, xác định diện tích tối thiểu của
thửa đất và tiến hành phân tổ các mẫu điều tra đợc chọn thành các nhóm theo các diện tích khác nhau. Xác định diện tích chuẩn của khu vực định giá.
Phân tổ các mẫu điều tra để so sánh: Hệ số diện tích của thửa đất đợc xác định trên cơ sở so sánh của các cặp thửa đất có các yếu tố tơng tự nhau trừ yếu tố diện tích: một thửa đất có diện tích chuẩn và thửa kia có diện tích lớn hoặc nhỏ hơn diện tích chuẩn đó nhng không đợc nhỏ hơn 20 m2. Căn cứ kết quả phân tích giá đất tại thị trờng Hà Nội, các mẫu điều tra về đất ở đợc phân tổ theo 5 nhóm diện tích với tổng số 36 cặp mẫu chọn đợc ở từng nhóm cụ thể nh sau: 20 m2 ≤S1 ≤ 30 m2 Số mẫu chọn đợc: 4 30 m2 ≤ S2 ≤ 40 m2 Số mẫu chọn đợc: 13 40 m2 ≤ S3 ≤ 50 m2 Số mẫu chọn đợc: 9 50 m2 ≤ S4 ≤ 60 m2 Số mẫu chọn đợc: 6 60 m2 ≤ S5 Số mẫu chọn đợc: 3
Trong đó giá bình quân trên 1m2 đất của những thửa đất có diện tích thuộc nhóm S2 đạt trị số cao nhất.
Xác định hệ số diện tích:
áp dụng công thức để tính hệ số diện tích.