•Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật: Trong quá trình xây dựng bản
đồ giá, việc xác định giá đất sẽ gặp khó khăn về tính pháp lý của mảnh đất (chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu chung và riêng...).Vì vậy, Nhà nớc cần có những giải pháp sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật về bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất trong công tác quản lý và sử dụng đất đai.
Hơn nữa, sự biến động của giá quyền sử dụng đất trên thị trờng chịu tác động bởi các quy luật thị trờng. Sự biến động đó là phổ biến và khách quan, Nhà nớc không thể dùng các biện pháp hành chính, chủ quan, duy ý chí để điều tiết chúng mà phải thông qua cơ chế, chính sách đất đai phù hợp với thị trờng trong đó đặc biệt cọi trọng chính sách tài chính đất đai. Đồng thời phải thể chế hóa cơ chế, chính sách đó bằng các văn bản quy phạm pháp luật và tổ chức thực hiện nghiêm sau khi chúng đợc ban hành.
Trớc đây các văn bản pháp luật quy định về định giá bất động sản do Bộ tài chính ban hành sau đó giao cho Bộ tài nguyên và môi trờng nhng Bộ tài nguyên môi trờng vẫn cha tiếp cận đợc, sự nhập nhằng không rõ ràng này đang gây rất nhiều khó khăn cho thị trờng bất động sản Việt Nam nói chung và hoạt động định giá nói riêng.
•Nguồn nhân lực và trang thiết bị cung cấp cho nghề định giá bất
động sản: Đây cũng là một vấn đề cần lu tâm. Để bản đồ giá hoạt động có
hiệu quả thì cần phải đầu t trang thiết bị khá hiện đại - hệ thống máy tính, bảng điện tử, bản đồ số... Đặc biệt là nhân lực. Theo Luật Kinh Doanh bất động sản thì các nhân viên hoạt động trong nghề định giá bất động sản phải hoàn thiện kiến thức theo chơng trình khung của Bộ Xây Dựng và yêu cầu phải có chứng chỉ hành nghề. Công tác đào tạo hiện nay là vấn đề cần bàn tới, đã có khá nhiều cơ sở đào tạo mở các lớp ngắn hạn bồi dỡng, hoàn thiện kiến thức cho các học viên. Bên cạnh các cở sở có uy tín chất lợng thì vẫn tiềm ẩn các cơ sở đào tạo cha thực sự đảm bảo chất lợng - đào tạo chỉ để lấy chứng chỉ. Nên chăng Bộ Xây Dựng cần quản lý chặt chẽ công tác đào tạo này, có nh vậy thì chất lợng và hoạt động của nghề định giá nói riêng và nghề dịch vụ bất động sản nói chung mới thực sự hiệu quả.
•Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trờng bất động sản. Việc thu thập thông tin về bất động sản so sánh, việc tiếp cận chủ sở hữu bất động sản để lấy thông tin rất khó khăn Có nhiều cách tiếp cận thông tin nhng việc đi khảo sát từng ngõ, ngách đòi hỏi tốn nhiều công sức và thời gian. Và nếu
muốn thu đợc lợng thông tin có đủ cả số lợng và chất lợng thì sau mỗi quý hoặc 6 tháng lại phải rà soát lại một lợt nên yêu cầu phải có một mạng lới hoạt động rộng (các tổ trởng tổ dân phố, mạng lới các văn phòng môi giới...), phải có kế hoạch triển khai chặt chẽ có hiệu quả. Chỉ khi thông tin về bất động sản đợc thu thập về một cách chính xác, đáng tin cậy thì giúp cho việc định giá và xây dựng bản đồ giá chính xác. Khi đó sẽ có những dự báo chính xác về sự phát triển của thị trờng bất động sản và giá đất trong trong tơng lai.
• Nâng cao vai trò, trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nớc: Thị
trờng bất động sản của mỗi địa phơng đợc giao cho các Sở Xây Dựng quản lý nhng rõ ràng sự yếu kém, không thể hiện rõ vai trò và thiếu trách nhiệm của cơ quan này trong thời gian vừa qua đã làm ảnh hởng rất lớn đến hiệu quả hoạt động của thị trờng bất động sản nớc ta. Vì vậy, trong thời gian tới việc lựa chọn những cán bộ có đủ năng lực chuyên môn, đạo đức là vấn đề cấp thiết.
3.3. Kiến nghị
Nghiên cứu thành lập bản đồ giá cần có sự hỗ trợ và hợp tác của các thành phần tham gia thị trờng, các ban ngành có liên quan để có sự chính xác, hiệu quả cao.
Việc xác định giá đất phù hợp với giá chuyển nhợng thực tế trên thị trờng là rất khó khăn. Để đáp ứng yêu cầu đó, cần có một lộ trình cụ thể, phù hợp với đặc điểm tình hình của cả nớc và từng địa phơng. Trong đó, cần đặc biệt coi trọng những điều kiện để thực hiện có hiệu quả các phơng pháp định giá nh đã nêu ở trên. Những điều đó là:
Nhà nớc cần có một cơ quan quản lý nhà nớc về lĩnh vực định giá bất động sản, phơng pháp định giá bất động sản để áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nớc. Ngoài ra, nên ban hành quy trình khung về định giá để định hớng cho các nhà định giá khi tổ chức thực hiện định giá.
Trong các phơng pháp định giá bất động sản nói chung và giá đất ở đô thị nói riêng, mỗi phơng pháp đều có mặt u và mặt hạn chế. Vì vậy, trớc khi định giá chúng cần phải xác định đúng đối tợng cần định giá, mục đích định giá và nhất là yêu cầu về chất lợng đối với giá bất động sản cần xác định.
Cần đẩy mạnh quan hệ hợp tác quốc tế trong lĩnh vực định giá bất động sản, tăng cờng các cuộc trao đổi tiếp xúc quốc tế trong lĩnh vực định giá, tạo điều kiện để tiếp nhận chuyển giao công nghệ và kỹ thuật định giá tiên tiến trên thế giới.
Đẩy nhanh hơn nữa quá trình lập sàn giao dịch bất động sản. Khi có sàn giao dịch đi vào hoạt động, mọi thông tin hoạt động của thị trờng đất đai đều công khai minh bạch, giúp cho thị trờng đất đô thị hoạt động hiệu quả hơn, hạn chế đợc những cơn sốt đất. Song song với việc bắt buộc cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản phải qua sàn giao dịch cũng phải bắt buộc các cá nhân không kinh doanh bất động sản khi chuyển nhợng, mua bán cũng phải qua sàn giao dịch (hiện nay chỉ khuyến khích) vì lợng giao dịch này chiếm đến 78% số lợng giao dịch trên thị trờng, nếu không kiểm soát đợc các giao dịch này cơ quan quản lý Nhà nớc sẽ mất đi một khoản thuế rất lớn.
Tăng cờng việc quản lý, kiểm tra giám sát các hoạt động kinh doanh, đầu t của thị trờng, tránh tình trạng đầu cơ và giao dịch ngầm...làm hỗn loạn thị tr- ờng.
Công tác xây dựng bản đồ giá đất là công việc khó khăn và phức tạp. Hơn nữa, đây là vấn đề mới cha có tiền lệ, cha có đề tài liên quan mà chỉ có những ý kiến và quan điểm đơn lẻ mang tính chất hệ thống không cao. Vì vậy, việc nhóm nghiên cứu mạnh dạn đề xuất đề tài này là một ý tởng, bớc đi mới nhng do thời gian nghiên cứu và số lợng ngời tham gia nghiên cứu hạn chế, đề tài mới chỉ nghiên cứu đợc tới bản đồ giá với chức năng cung cấp và cập nhật thông tin về giá đất ở tại một khu vực thuộc một vùng của Thành phố Hà Nội. Chúng tôi đề nghị các đề tài nghiên cứu sau về vấn đề này bổ sung thêm các cách xây dựng bản đồ giá khác nhằm nâng cao hiệu quả và tính minh bạch cho thị trờng bất động sản Việt Nam.
KếT LUậN
Theo sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng bất động sản ra đời, phát triển và ngày càng thể hiện rõ vai trò quan trọng. Thị trờng bất động sản Việt Nam ra đời đợc hơn 10 năm, cho nên thị trờng hoạt động cha thực sự ổn định và còn khá nhiều vấn đề còn tồn tại. Điển hình là tình trạng minh bạch không cao, các giao dịch liên quan đến bất động sản vẫn luôn diễn ra hàng ngày với tình trạng thiếu thông tin hoặc thông tin không chính xác dẫn đến giá trị bất động sản có khi quá cao, có khi lại quá thấp gây ra nhiều tổn thất cho Nhà nớc và những ngời tham gia giao dịch. Vì vậy yêu cầu cần có một giải pháp để tránh các thiệt hại đến thị trờng bất động sản và nền kinh tế đó là việc xây dựng bản đồ giá đất. Qua thực tế cho thấy bản đồ giá đất ở nớc ta còn mới, còn trong giai đoạn tìm tòi và khám phá. Vì vậy chúng tôi đi sâu nghiên cứu bản đồ giá. Đề tài nghiên cứu xoay quanh mục tiêu cơ bản đó là: xây dựng đ- ợc một bản đồ giá đất chính xác, sát với giá thị trờng, dễ dàng sử dụng và triển khai rộng hoạt động một cách chuyên nghiệp, đáp ứng đợc nhu cầu của thị tr- ờng, góp phần ổn định thị trờng bất động sản Việt Nam.
Về mặt lý luận, đề tài nghiên cứu làm sáng tỏ những vấn đề cơ bản về bản chất của việc xây dựng bản đồ giá, bản chất và các nhân tố tác động đến giá đất, những khái niệm và sự cần thiết cũng nh u nhợc điểm của bản đồ giá đất, các phơng pháp định giá đất ỏ hiện nay và đa ra căn cứ lựa chọn phơng pháp định giá phù hợp.
Đề tài đi nghiên cứu thực nghiệm và ứng dụng xây dựng bản đồ giá đất ở quận Đống Đa Thành phố Hà Nội, đa ra những kết quả đạt đợc, những hạn chế và nguyên nhân của những khó khăn, hạn chế trong công tác xây dựng bản đồ giá.
Trên cơ sở lý luận và thực nghiệm, nhóm nghiên cứu đã đề xuất một số giải pháp và kiến nghị để có thể đa bản đồ giá sớm đi vào xây dựng trong thực tế.