Thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Sở dỹ các cơ quan thực hiện nhiệm vụ còn có thể thực hiện pháp luật không thống nhất do quy định của pháp luật còn sơ hở, chồng chéo hoặc ngược lại quá chi tiết nên lại dẫn đến việc bỏ s

§¹i häc quèc gia hµ néi

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG HOA

THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HOC: PGS TS PHẠM HỮU NGHỊ

HÀ NỘI - NĂM 2008

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi với sự hướng dẫn khoa học của PGS TS Phạm Hữu Nghị Tất cả số liê ̣u và tư liê ̣u sử dụng trong luâ ̣n văn này đều trung thực, chính xác, có nguồn gốc, xuất xứ rõ ràng

Hà Nội, ngày tháng năm 2008

Nguyễn Thi ̣ Phương Hoa

MỤC LỤC

Chương 1: Những vấn đề lý luâ ̣n về thống nhất quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

1.1 Một số nguyên tắc cơ bản của hợp đồng

1.2 Khái niệm thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 1.2.1 Khái niệm thủ tục mua bán nhà ở

1.2.2 Khái niệm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

1.3 Nhu cầu và cơ sở thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán

nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

1.3.1 Nhu cầu thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

1.3.2 Cơ sở thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

1.3.2.1 Pháp luật thời kỳ phong kiến

1.3.2.2 Pháp luật thờ i kỳ Pháp thuô ̣c và miền Nam Viê ̣t Nam trước năm

1975

1.3.2.3 Quy đi ̣nh về giao di ̣ch liên quan đến bất đô ̣ng sản của nhà nước ta từ

1945 đến 2003

1.3.2.4 Quy định của một số nước về hợp đồng mua bán bất động sản

Kết luận chương 1

Chương 2: Thực tra ̣ng pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c mua bán nhà ở và chuyển

nhươ ̣ng quyền sử du ̣ng đất ở ; thực tra ̣ng mua bán nhà ở và chuyển

nhươ ̣ng quyền sử du ̣ng đất ở

2.1 Thực trạng các quy đi ̣nh của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và

chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ở

2.1.1 Thực tra ̣ng quy đi ̣nh chung của pháp luâ ̣t về bất đô ̣ng sản

2.1.2 Thực tra ̣ng quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c mua bán nhà ở

2.1.3 Thực tra ̣ng quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c chuyển nhượng quyền sử

quyền sử dụng đất ở và các vấn đề đặt ra

2.2.1 Quy định của pháp luâ ̣t và triển khai không đồng bô ̣

2.2.2 Vấn đề định giá

2.2.3 Thực hiê ̣n thủ tu ̣c mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất ở 2.3 Một số nhận xét cụ thể

2.3.1 Pháp luật về bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản

phát triển

2.3.2 Pháp luật về bất động sản còn chưa đầy đủ và thiếu đồng bộ

2.3.3 Pháp luật về bất động sản chưa t ạo được cơ chế quản lý bất động sản

phù hợp với yêu cầu thực tế

2.3.4 Pháp luật về bất động sản chưa đảm bảo tính công khai và minh bạch

của thị trường bất động sản

2.4 Những yêu cầu, nhiê ̣m vu ̣ đă ̣t ra về thủ tu ̣c mua bán nhà ở và chuyển

nhượng quyền sử du ̣ng đất ở

3.1 Thống nhất về giấy tờ xuất trình, công chứng, chứng thực, đăng ký, thuế

3.2 Bảo đảm thi hành hợp đồng và một số vấn đề về sưả đổi , bổ sung hợp

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản luôn là một loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn, gắn liền với cuộc sống của mọi người, chính vì vậy các quy định về bất động sản, mà cụ thể

là đất đai và nhà ở trong thời gian qua luôn có sự bổ sung, sửa đổi hoặc quy định mới để phù hợp với yêu cầu thực tiễn và sự phát triển kinh tế, xã hội Vấn đề nhà

ở và đất ở luôn là mối quan tâm của tất cả các quốc gia mà đặc biệt là các nước đang phát triển như Việt Nam

Hiện nay ở Việt Nam, để điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở có

Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan Điều chỉnh quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có Bộ luật dân sự, Luật đất đai, luật công chứng và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan

Không thể phủ nhận sự ra đời và song song tồn tại của các văn bản này đã góp phần tích cực trong điều chỉnh một cách chuyên biệt nhóm hợp đồng liên quan đến mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Tuy nhiên, qua thực tiễn nghiên cứu và thực tế áp dụng pháp luật, chúng ta đã gặp phải những vướng mắc khá cơ bản xuất phát từ những hạn chế và bất cập cả về mặt lý luận cũng như thực tiễn của pháp luật trong lĩnh vực này

Cùng với những quy định mới của Bộ luật dân sự năm 2005, các quy định

về đất đai và nhà ở cũng có sự thay đổi phù hợp Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong quá trình đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển công nghiệp và dịch vụ Hiện nay, thị trường bất động sản bước đầu được đầu tư xây dựng và phát triển lành mạnh, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một thị trường "ngầm"

về bất động sản với những diễn biến phức tạp Đây là nguyên nhân gây nên tệ

nạn đầu cơ về đất đai, nhà ở, đồng thời, cũng là một trong những nguyên nhân làm tăng giá đất mô ̣t cách bất hợp lý

Khắc phục những hạn chế của Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm

2003 đã có những sửa đổi, bổ sung một cách cơ bản để đáp ứng yêu cầu bức thiết đặt ra trong thực tế Tiếp sau đó, Luật nhà ở năm 2006, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luâ ̣t Công chứng năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thực hiện cũng được ban hành đã góp phần cụ thể hoá các quy định về mua bán nhà ở, đất ở Quy định thủ tục để thực hiện các quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà đã góp phần đáp ứng yêu cầu của cải cách thủ tục hành chính

Tuy nhiên cho đến nay, các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và mua bán nhà ở vẫn còn nhiều điểm chưa thống nhất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, mua bán nhà ở vẫn còn chưa thực sự thuận lợi cho nhân dân Hiện tượng người dân phải qua rất nhiều cơ quan mới hoàn thành hợp đồng đã gây lãng phí nhiều thời gian và chi phí của cá nhân, tổ chức, dễ gây hiện tượng tiêu cực tại các cơ quan tiếp nhận hồ sơ giấy tờ Các cơ quan có trách nhiệm trong việc làm thủ tục liên quan đến việc mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vẫn chưa có sự phối hợp nhịp nhàng, chặt chẽ

Chính vì những hiện tượng trên mà các giao dịch như mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vẫn còn diễn ra tự do , người dân vẫn né tránh việc làm thủ tục tại các cơ quan nhà nước gây nhiều phức tạp cho các giao dịch sau này Một số trường hợp làm thủ tục tại cơ quan nhà nước lại bị gă ̣p khó khăn và có trường hợp đòi hỏi nhiều giấy tờ không đúng t heo quy định của pháp luật nên nhiều giao dịch dù không hề vi phạm pháp luật hay trái đạo đức xã hội nhưng vẫn không thể được thực hiện một cách công khai do cách vận dụng chưa đúng, cứng nhắc của người có nhiệm vụ thực hiện các thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền

Sở dỹ các cơ quan thực hiện nhiệm vụ còn có thể thực hiện pháp luật không thống nhất do quy định của pháp luật còn sơ hở, chồng chéo hoặc ngược lại quá chi tiết nên lại dẫn đến việc bỏ sót những trường hợp đặc biệt, dẫn đến việc áp dụng máy móc hoặc sách nhiễu, gây khó khăn cho người dân khi thực hiện quyền dân sự của mình, và người dân lại tìm đến giải pháp làm thủ tục chui, mua bán trao tay đối với bất động sản Hiện tượng này gây thiệt hại cho nhà nước về mặt tài chính, gây bất ổn định cho xã hội trong giao dịch dân sự và gây rủi ro cho chính những chủ thể tham gia giao dịch

Vì vậy, việc nghiên cứu của đề tài này để góp phần phát hiện những điểm chưa hoàn thiện của quy định pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và kiến nghị hoàn thiện các quy định về mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà, phù hợp với những nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Dân sự

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Pháp luật về đất đai và nhà ở nói chung, và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và mua bán nhà ở nói riêng đã và đang được nhiều nhà nghiên cứu quan tâm ở nhiều góc độ, khía cạnh khác nhau Một số công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn xung quanh chế định pháp luật về chuyển nhượng đất ở và mua bán nhà ở có thể kể đến như:

- Đặng Mạnh Tiến ( 1997) “Hợp đồng mua bán nhà ở, những vấn đề lý luận và thực tiễn” - Luận văn thạc sỹ luật học, Trường Đại học luật Hà Nội;

- Lê Thành Kiên ( 2005) " Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện" - Luận văn thạc sỹ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội;

- Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004) " Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở theo pháp luật Dân sự Việt Nam" - Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Luật Hà Nội;

Ngoài ra, trong thời gian qua còn nhiều bài viết nghiên cứu của nhiều tác giả đề cập vấn đề nhà ở và đất ở vì vấn đề nhà ở và đất ở liên quan mật thiết đến các thành phần kinh tế, đến từng gia đình và con người trong xã hội, liên quan đến các giao dịch dân sự, liên quan phát triển kinh tế, đầu tư cũng như an ninh quốc phòng

Tuy nhiên các công trình nghiên cứu cũng như các bài viết đề cập chủ yếu tới vấn đề lý luận hoặc giải pháp trong một phạm vi nhất định mà chưa đề nghiên cứu nhằm đề ra giải pháp thống nhất những quy định về thủ tục của đất ở và nhà

ở, góp phần giải quyết những vướng mắc hiện nay về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Mục đích của đề tài là làm rõ được các cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn của việc thống nhất quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên cơ sở hài hoà các điều kiện về kinh tế, xã hội và yêu cầu của giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế

Trong bối cảnh chúng ta đang tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật, việc nghiên cứu đề tài nhằm kiến nghị về việc xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực Dân sự, đất đai, nhà ở, công chứng, chứng thực và các lĩnh vực khác có liên quan

Việc nghiên cứu đề tài cũng nhằm mục đích đóng góp cho cải cách thủ tục hành chính nói chung và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực tư pháp nói riêng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các thủ tục liên quan đến chuyển

nhượng đất ở và mua bán nhà ở của các cơ quan có liên quan và tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà

Từ những mục đích nêu trên, nhiệm vụ của đề tài được xác định là:

- Làm rõ được các cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn của việc thống nhất quy định của pháp luật hiện hành về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;

- Phân tích và làm rõ nguồn gốc việc chia tách các quy định về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của pháp luật Việt Nam;

- Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật về thủ tục mua bán nhà

ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; thực trạng thực hiện thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;

- Kiến nghị về phương hướng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài

Trên cơ sở mục đích của việc nhiên cứu, đề tài, đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài được xác định như sau:

- Những quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

+ Quy định của pháp luật phong kiến;

+ Quy định của pháp luật thời kỳ pháp thuộc và chế độ miền Nam Việt Nam;

+ Quy định của pháp luật một số nước;

+ Quy định của pháp luật của Nhà nước Việt Nam;

- Thực tiễn về các hợp đồng liên quan đến mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hiện nay;

- Sự thiếu thống nhất trong quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;

- Những vướng mắc trong thực hiện mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;

- Đề xuất giải pháp thống nhất quy định của pháp luật về mua bán nhà ở

và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

5 Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Lênin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh

Mác-và đường lối của Đảng Mác-và nhà nước về pháp luật

Việc nghiên cứu đề tài cũng sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành: phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp lịch sử, phương pháp tổng hợp, phương pháp chứng minh, phương pháp diễn giải để làm sáng tỏ những vấn đề nghiên cứu

6 Những đóng góp về mặt lý luận và thực tiễn của luận văn

Những đóng góp về mặt khoa học của Luận văn được thể hiện trên những nội dung sau:

- Phân tích và làm rõ tính liên quan, ràng buộc của nhà ở và đất ở;

- Phân tích và làm rõ tính thống nhất của hợp đồng mua bán nhà ở và

- Phân tích được cơ sở lý luận cũng như tiền đề kinh tế - xã hội của sự thống nhất quy định của pháp luật về mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở;

Kiến nghị phương hướng và giải pháp cụ thể cho việc thống nhất pháp luật

về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

7 Cơ cấu của Luận văn

Luận văn gồm 3 phần: Phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận

Phần mở đầu : gồm tính cấp thiết của đề tài, tình hình nghiên cứu đề tài,

đối tượng, phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu và cơ cấu của Luận văn;

Phần nội dung : gồm 3 chương

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Chương 2: Thực trạng pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; và những vấn đề đặt ra

Chương 3: Giải pháp thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỐNG NHẤT QUY ĐỊNH

CỦA PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở

VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1 Mô ̣t số nguyên tắc cơ bản của hợp đồng

Luật hợp đồng là một trong những luật lâu đời nhất liên quan đến giao lưu

dân sự, kinh doanh, thương mại Trong đó hợp đồng liên quan đến đất đai và nhà

ở là những loại hợp đồng cơ bản và phổ biến nhất

Có thể hiểu hợp đồng là sự thoả thuận giữa hai hay nhiều bên về việc

chuyển giao một vật, làm hay không làm một công việc Trên cơ sở khái niệm

này, chúng ta thấy rằng trước nhất hợp đồng là một hành vi pháp lý đặc biệt: sự

thoả thuận giữa các bên Hành vi pháp lý chính là sự thể hiện ý chí làm phát sinh

các hệ quả pháp lý Tính chất của hợp đồng là sự thống nhất ý chí giữa hai hay

nhiều người Còn mục đích của hợp đồng: mỗi bên theo đuổi những lợi ích riêng

của mình Hợp đồng là kết quả của sự dung hoà các lợi ích đối lập nhau[32, tr4]

Điều 388 Bô ̣ Luâ ̣t dân sự năm 2005 quy đi ̣nh về khái niê ̣m hợp đồng dân

sự như sau : “Hợp đồng là sự thỏa thuâ ̣n giữa các bên về viê ̣c xác lâ ̣p , thay đổi

hoă ̣c chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”

Nếu hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên thì thoả thuận chính là sự

thống nhất ý chí làm phát sinh các hệ quả pháp lý Hợp đồng là sự thoả thuận

giữa các bên làm phát sinh một loại hệ quả pháp lý đặc biệt: Hợp đồng làm phát

sinh nghĩa vụ

Căn cứ xác lập hợp đồng là sự tự do ý chí Các quy phạm pháp luật về hợp

đồng là sự phản ánh các quan điểm lý luận về vấn đề này Điều 389 của Bộ luật

dân sự năm 2005 quy đi ̣nh về nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự như sau : “ Viê ̣c giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo các nguyên tắc sau đây:

1 Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đa ̣o đức xã

1.2 Khái niệm về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

1.2.1 Khái niệm về thủ tục mua bán nhà ở

“Nhà ở là một loại tài sản có đặc điểm khác với các loại tài sản khác , không chỉ về giá tri ̣ của tài sản mà còn về trình tự thủ tục xác lập quyền sở hữu , quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao di ̣ch dân sự liên quan đến nhà ở.”[46-

tr.21] Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong Pháp lệnh nhà

ở, Bộ luật dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005 Theo những quy định này, hợp đồng mua bán nhà ở cũng được hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản

Như vậy có thể hiểu, hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà ở và trả tiền cho bên bán Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở có thể là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình Việc thoả thuận nội dung hợp đồng phải dựa trên những nguyên tắc cơ bản của luật dân sự

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì thủ tục mua bán nhà ở là một vấn đề rất quan trọng Đó chính là một sự kiện pháp lý làm thay đổi quyền sở hữu, chấm dứt quyền sở hữu của bên bán và xác lập quyền sở hữu của bên mua

Có thể hiểu một cách khái quát, thủ tục mua bán nhà ở là trình tự những việc mà các bên mua bán nhà ở và cơ quan có thẩm quyền cần phải thực hiện từ khi bắt đầu đến khi kết thúc quan hệ mua bán nhà ở

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở thì các giao dịch về nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng phải lập thành văn bản và có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn

1.2.2 Khái niệm về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Xét về bản chất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là giao dịch dân sự Có thể đi từ khái niệm hợp đồng mua bán tài sản để hiểu về hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất như sau :

"Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có

nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán" (điều 428, Bô ̣ luâ ̣t dân sự năm 2005)

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể hiểu là sự chuyển dịch quyền sử dụng đối với diện tích đất cụ thể từ chủ thể này sang chủ thể khác theo một hình thức và thủ tục được pháp luật cho phép

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là trình tự những công việc

mà các bên chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng và cơ quan có thẩm quyền cần phải thực hiện

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có các nội dung như: Tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải được công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký

1.3 Nhu cầu và cơ sở thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

1.3.1 Nhu cầu thống nhất quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở đang dần được hoàn chỉnh, phù hợp với cơ chế thị trường, trong đó có thị trường bất động sản bao gồm cả thị trường quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở Tuy nhiên vào thời điểm hiện nay quy định của pháp luật còn khá tản mát và thiếu tính thống nhất Nhiều điểm xung đột giữa các văn bản liên quan đến bất đô ̣ng sản nh ư Luật Đất đai với Luật Nhà ở , Luật Kinh doanh bất động sản , Bộ luật Dân sự kể cả những luật được thông qua trong một kỳ họp Quốc hội Viê ̣c xây dựng và thông qua luật hiện nay chưa thực sự dựa trên yếu tố hàng đầu là quyền lợi của người dân và còn phục vụ quá nhiều cho công tác quản lý Chúng ta cũng chưa có một hệ thống pháp luật thống nhất để điều chỉnh các mặt của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản muốn được phát triển lành mạnh thì hệ thống pháp luật về bất động sản cần đáp ứng được yêu cầu của xã hội cũng như của cơ quan quản lý Nhìn từ góc độ xã hội , quy định của pháp luật cần đáp ứng những tiêu chí sau đây:

- Công khai, minh bạch;

- Đơn giản, thuận tiện, dễ tiếp cận, khoa học, thống nhất;

- Chí phí cho việc làm các thủ tục hợp lý;

- Phù hợp tập quán, thói quen ứng xử của nhân dân

Về phía người quản lý cũng có những yêu cầu đối với quy định của pháp luật như:

- Chặt chẽ, rõ ràng để có cách hiểu chính xác;

- Tính đồng bộ, thống nhất cao giữa các văn bản để có thể áp dụng đúng;

- Phân công rõ ràng và có cơ chế phối hợp giữa các cơ quan chức năng, có

cơ chế kiểm tra, giám sát chặt chẽ để bảo đảm việc thực hiện pháp luật nghiêm túc, chính xác

Như vậy, yêu cầu về sự thống nhất của quy định pháp luật là yêu cầu chung cho các đối tượng Đáp ứng được yêu cầu này thì người tham gia giao dịch, cơ quan làm thủ tục cũng như người quản lý đều thuận lợi khi thực hiện quyền, nghĩa vụ cũng như nhiệm vụ, quyền hạn của mình

Chính thủ tục chưa thuận tiện, thiếu tính thống nhất đã dẫn đến việc ngại tiếp xúc với cơ quan nhà nước, trốn tránh các thủ tục theo quy định của người dân Việc mua bán trao tay đã trở thành một thói quen của người dân khi mua bán tài sản nói chung và bất động sản nói riêng Mua bán trao tay đương nhiên

đơn giản cho các bên mua, bán nhưng mang tính rủi ro cao, đặc biệt là cho người mua Nó có thể dẫn đến hiện tượng lừa đảo, hoặc phát sinh tranh chấp sau này và dẫn đến những mất ổn định, trật tự trong giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản

Việc quy định khác biệt, không thống nhất giữa thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; bản thân quy định chưa thuận tiện đã gây khó khăn trong thực hiện của cơ quan chức năng, đồng thời gây phiền hà cho người tham gia giao dịch Nhà ở, đất ở là hai tài sản luôn gắn liền, khó có khả năng tách rời Tuy nhiên, hiện nay quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đang có những quy định khác nhau Nguyên nhân chính là do việc quản lý những lính vực này do những cơ quan khác nhau đảm nhận, và việc xây dựng văn bản về lĩnh vực nhà ở, đất ở còn xuất phát từ những tiêu chí của nhà quản lý đặt ra, dưới góc độ của người quản lý mà không xuất phát từ những yêu cầu khách quan của cuộc sống và những đặc điểm

cơ bản của quan hệ giao dịch liên quan đến chuyển dịch bất động sản

Chúng ta có thể thấy, mục tiêu xây dựng pháp luật chính là để tạo ra những nguyên tắc xử sự chung, những nguyên tắc đó để toàn thể cộng đồng thực hiện, có thể nói, các thủ tục về giao dịch là để nhân dân thực hiện Chính vì vậy, tiêu chí xây dựng văn bản trước hết phải đặt lợi ích của nhân dân lên trước Yêu cầu về quản lý chỉ là tiêu chí thứ hai và vẫn trên cơ sở tôn trọng mục tiêu thuận lợi cho nhân dân

1.3.2 Cơ sở thống nhất quy định về thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

1.3.2.1 Pháp luật thời kỳ phong kiến

Pháp luật thời kỳ phong kiến quy định về hợp đồng mua bán liên quan đến bất động sản chủ yếu được quy định trong hai Bộ luật: Hồng Đức và Gia Long

số loại hợp đồng cụ thể trong đó đất đai và nhà ở, mà thời gian này được quy định với quan hệ ruộng - đất hoặc ruộng - vườn là chủ yếu

Quốc triều hình luật ( Bộ Luật Hồng Đức) được ra đời dưới thời vua Lê Thánh Tông, là bộ Luật quan trọng nhất của triều đại nhà Lê nước ta ( 1428-1788) Trong Quốc triều hình luật không có quy định nào định nghĩa về hợp đồng hay khế ước mà các điều luật thường quy định các hành vi dân sự cụ thể như bán, mua, vay, cầm cố, thuê Tuy nhiên, Điều 366 quy định về hình thức của chúc thư và văn khế phải do quan trưởng trong làng viết và chứng nhận Văn khế có nghĩa là khế ước lập thành văn tự, phải có chứng nhận của người có thẩm quyền tại địa phương thì văn khế đó mới có giá trị

Trong Quốc triều hình luật không quy định loại khế ước nào thì phải giao kết bằng hình thức nhất định Tuy nhiên đối với những khế ước có giá trị lớn thường được giao kết dưới hình thức văn tự Những khế ước có giá trị nhỏ thường giao kết bằng miệng Trường hợp có tranh chấp thì các bên phải dẫn chứng hoặc phải có người chứng kiến (người làm chứng)

Theo Quốc triều hình luật, không phải mọi cá nhân đều có quyền thiết lập khế ước mà đòi hỏi những người tham gia khế ước phải có đủ năng lực chủ thể nhất định Trong gia đình, nếu cha mẹ còn sống thì cha mẹ là người quản lý tài sản của các con, các con không được tự do tham gia vào các kế ước như mua bán bất động sản (điền sản)

Các đối tượng thường được trao đổi trong xã hội bao gồm: Ruộng đất công; ruộng đất khai khẩn từ đất hoang; ruộng đất của tư nhân được chia theo khẩu phần; đầm bãi, ao của tư, của công; đất ở; nhà ở; các sản vật trên đất ( hoa mầu, mùa màng ) Ngoài các đối tượng trên, còn các đối tượng khác như súc vật, đồ dùng gia đình

Thông thường, sau khi các chủ thể thoả thuận xong về nội dung của khế

không cần thiết phải giao kết dưới hình thức nào Tuy nhiên, pháp luật dự liệu các trường hợp nếu có tranh chấp về khế ước thì các bên đương sự cần phải có dẫn chứng hoặc một số đối tượng của khế ước như đất đai do Nhà nước quản lý

mà mỗi gia đình phải làm sổ ruộng đất Nếu bán, để lại thừa kế đều phải làm các thủ tục theo quy định của Nhà nước

Về hình thức của khế ước Một số loại đối tượng của khế ước, pháp luật

quy định phải làm văn tự Trường hợp những người không biết chữ làm văn tự thì phải nhờ người thứ ba viết hộ và nhờ người chứng kiến cho việc viết văn tự

đó Pháp luật quy định như vậy nhằm đảm bảo cho tính khách quan, chính xác của khế ước Người không biết chữ phải nhờ quan trưởng trong làng viết thay và chứng kiến Người chứng kiến có nghĩa vụ xác nhận người viết thay có viết đúng

ý của người nhờ viết thay hay không Sau khi văn tự được viết xong, người kết ước sẽ điểm chỉ vào văn tự, xác nhận nội dung văn tự mình đã được nghe đọc và đúng với ý chí của mình

Trường hợp khế ước bằng văn tự mà người kết ước biết chữ thì tự mình lập văn tự không cần có người chứng kiến hoặc không bắt buộc phải có chứng nhận của lý trưởng hay xã trưởng Nếu ruộng đất đem bán mà người bán không

có quyền sở hữu hoặc không được phép bán thì người mua không có quyền sở hữu ruộng đất mua Vì vậy, trường hợp này được suy đoán rằng người bán có hành vi gian dối nên bị phạt một số tiền bằng số tiền bán đất

Đối với những ruộng đất bị hạn chế định đoạt như đất của người khác thì không được phép bán Tuy nhiên, có những trường hợp, cấm người chủ ruộng đất bán đất của mình trong trường hợp đang cầm cho người khác, nếu người cầm đem bán đất đang cầm thì vi phạm nghĩa vụ của mình và có thể gây thiệt hại cho người nhận cầm ruộng đất Như vậy, người cầm ruộng đất chỉ có thể đem bán ruộng đất cầm đó sau khi đã chuộc lại ruộng đất từ tay người nhận cầm ruộng đất

Quốc triều hình luật không quy định cụ thể những loại khế ước nào cần phải làm văn khế Tuy nhiên, qua các quy định về mua bán ruộng đất ta có thể thấy đây là một loại tài sản quý giá, quan trọng không chỉ đối với nông dân mà

nó còn là tài sản quan trọng của quốc gia trong việc phát triển kinh tế và bảo đảm

an ninh quốc gia Vì vậy, những khế ước về ruộng đất đều được Quốc triều hình luật quy định rất cụ thể và quy định hậu quả pháp lý nặng nề đối với những người có hành vi vi phạm nghĩa vụ trong các khế ước đó Vì vậy có thể suy đoán

là mua bán ruộng đất cần phải làm văn khế theo quy định của pháp luật, nếu vi phạm về hình thức thì khế ước đó không có giá trị

Điển mãi là việc mua bán có thời hạn Người bán chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người mua trong thời hạn nhất định Trong thời hạn thoả thuận người bán có quyền chuộc lại tài sản đã bán Nếu quá hạn không chuộc lại, chủ ruộng không được phép chuộc lại (điều 384) Trường hợp người bán chuộc lại ruộng đất đã cầm trong thời hạn thoả thuận thì người nhận cầm ruộng phải trả lại ruộng đất và nhận lại tiền mua

Việc bán ruộng đất cho người nước ngoài cũng bị cấm vào thời điểm này

Tại điều 74 có quy định " Những người bán ruộng đất ở bờ cõi cho người nước

ngoài thì bị tội chém " Đây cũng là những quy định đầu tiên về hạn chế đối với

quyền mua bán bất động sản

Đối với khế ước mua bán thông thường (đoạn mãi), pháp luật không quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên Tuy nhiên, điều 383 đoạn cuối quy định rằng cấm người bán lấn sang ruộng đất của người khác để thêm ruộng của mình Điều này quy định bên bán có nghĩa vụ giao đúng diện tích ruộng đất của mình cho người mua Ngoài ra, pháp luật còn quy định người bán chỉ được phép bán ruộng đất thuộc quyền sở hữu của mình (điều 378) Đồng thời, người mua không được phép mua ruộng đất của người không có quyền bán

Trong khế ước bán ruộng đất có thời hạn các quan hệ pháp lý giữa các chủ thể có nhiều điểm giống với thế chấp ruộng đất Trường hợp mua bán thông thường, người mua có nghĩa vụ trả tiền mua và có quyền sở hữu đối với tài sản

đã mua Nếu người bán chậm trễ giao tài sản thì người mua có quyền yêu cầu người bán thực hiện ngay nghĩa vụ Ngược lại, nếu người bán cố tình vi phạm thì người mua có quyền kiện lên quan để cưỡng chế người bán Nếu người mua không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì khế ước trở thành khế ước hư tiền Đoạn

314 sách Hồng Đức thiện chính thư có ghi trường hợp "thực khế hư tiền" có nghĩa là khế ước làm xong văn khế nhưng người mua chưa trả tiền, người bán vẫn giữ ruộng đất của mình cày cấy Nếu có tranh chấp thì người bán vẫn là chủ

sở hữu tài sản đem bán và văn khế phải trả lại cho người bán

Hoàng Việt luật lệ (Luật Gia Long) là bộ luật lớn nhất của chế độ phong

kiến Việt Nam được hoàn tất năm 1812 Có thể nói đây là bộ luật hoàn chỉnh và đầy đủ nhất của nền cổ luật Việt Nam Giao dịch thời kỳ này được điều chỉnh trước hết bởi các phong tục, tập quán, thông lệ, các quy phạm đạo đức và thường các quan hệ giao dịch này trở thành đối tượng điều chỉnh của pháp luật dưới khía cạnh của luật hình hoặc luật hành chính

Thời kỳ này vẫn chưa có những quy định cụ thể chi tiết về việc mua bán, chuyển nhượng nhà, đất Vào giai đoạn này đất thường được hiểu là đất ruộng là chính, nhà ở và đất ở đôi khi cũng gắn liến với phần ruộng đất dùng để trồng trọt Tuy nhiên đã có những quy định về quản lý ruộng đất, đăng ký, nộp thuế, quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu Việc bán ruộng đất phải do chủ sở hữu thực hiện, cấm việc gian dối trong mua bán như đứng tên bán ruộng đất của người khác Việc mua bán chỉ được bán chủ sở hữu thực hiện với một người mua, nếu mua bán chồng chéo (bán cho 2 người khác nhau) là tội ăn trộm

Tất cả đất đai do chính mình tạo dựng phải kê hết vào sổ bộ, cùng nộp thuế đương sai cùng một loạt như ruộng dân

Quy định về việc mua bán ruộng vườn của quan lại cũng được quy định khá nghiêm khắc để tránh việc tham nhũng, vơ vét của quan lại

Những ruộng đất, vườn rừng, đồ dùng mà người ta bán có thời hạn đến mãn niên hạn, người chủ nó đem đủ tiền chuộc lại Ngoài ra, huê lợi thu được trong năm ấy dư nhiều phải chu cấp cho chủ, vẫn cho chuộc theo nguyên giá

Số nhà đất ruộng vườn, rừng, đồ dùng mua tạm, trước phải nói rõ là bao nhiêu năm, lập khế ước khai thác Sau khi mãn hạn, người chủ đem tiền chuộc lại Nếu nghiệp chủ không có khả năng chuộc lại thì lỗi không phải do người mua tạm này

Có thể thấy quy định này là bước sơ khai cho quy định về người chiếm hữu ngay tình và nguyên tắc giải quyết cho việc giải quyết tranh chấp trong mua bán bất động sản

Quy định về việc mua có điều kiện chuộc lại cũng đã được quy định khá

rõ Nhưng ta cũng thấy sự lẫn lộn giữa những quy định của giao dịch dân sự với những chế tài, hình phạt mang tính chất hình sự

Như vậy, những quy định trên mang tính chất nguyên tắc cho việc mua bán nhà đất, mà khi đó là ruộng đất hoặc ruộng nhà

1.3.2.2 Pháp luật thời kỳ Pháp thuộc và miền Nam Việt Nam trước năm 1975

Sang nửa sau thế kỷ 19, dưới sự cai trị và ảnh hưởng của pháp luật chế độ thực dân Pháp, Pháp luật Việt Nam đã có những thay đổi khá rõ nét bằng việc có

sự phân biệt giữa hai ngành luật là Luật dân và Luật hình Sự ra đời của ba bộ dân luật đã chứng tỏ điều đó: Miền Bắc với Bộ luật Bắc kỳ ( năm 1931), Miền trung với Hoàng Việt hộ luật (1936-1930), miền Nam với Bộ dân luật Giản yếu

Nam kỳ của người An Nam ( năm 1883) Một số khái niệm về hợp đồng đã được hình thành dưới thuật ngữ "khế ước" và "hiệp ước"

Vào thời kỳ này, hình thức của hợp đồng đã bắt đầu được quy định rõ nét hơn Đặc biệt là quy định về quản lý giao dịch liên quan đến bất động sản cũng

đã được hình thành Việc sở hữu về bất động sản (nhà đất) phải đăng ký (địa bạ) rồi mới có quyền sử dụng trong sổ Những khoán ước về việc di chuyển bất động sản thì phải do no-te (công chứng viên hiện nay) làm hay có viên chức thị thực mới có giá trị (Điều 506, Bộ dân luật Bắc kỳ) Quyền sở hữu thành lập là bởi sự đăng ký vào địa bạ theo cách thức của luật lệ đã định

“Các văn tự bán bất động sản hay quyền lợi bất động sản, phải lập trước

no-te hoặc có chức dịch thị thực, nếu không thì vô hiệu” (Điều 883, Bộ dân luật

Bắc kỳ)

Quy định về hình thức của hợp đồng mua bán bất động sản thời kỳ nay được tiếp tục quy định tại điều 890 là: "Phàm bán bất động sản phải làm văn tự trước no-te, hoặc có chức dịch thị thực Văn tự phải biên rõ đông - tây, tứ -chí, ở đâu có địa bạ thì phải đúng như trong địa bạ." (Điều 890, Bộ dân luật Bắc kỳ)

Luật cũng quy định về xử lý đối với sự khai báo về tài sản trong khế ước không đúng so với thực tế Nếu vật bán là một bất động sản, diện tích tổng cộng

đã khai trong khế ước, có nói giá mỗi thước - lượng là bao nhiêu, mà diện tích thực lại kém diện tích đã khai ra, thì người bán phải tuỳ số thiếu mà chịu bớt giá

đi Nếu diện tích thực lại hơn diện tích đã khai ra, thì người mua phải tuỳ số hơn

ra mà giả thêm ( điều 914)

Về việc chuyển dịch quyền sở hữu đối với bất động sản, thì chỉ kể từ ngày

đã thị thực, đã trước bạ cùng là đăng ký văn khế vào địa bạ ở nơi có sổ ấy, thì sự chuyển di quyền lợi từ người bán sang người mua mới có hiệu lực

Nguyên tắc về thời điểm chuyển quyền sở hữu nêu trên, cho đến hiện nay vẫn được quy định trong Luật đất đai, nó xuất phát từ đặc điểm của bất động sản,

là loại tài sản đặc biệt cần có chế độ quản lý đặc biệt

Đối với bất động sản Khi không quy định với nhau phải trả tiền tại nơi nào, nếu tài sản là bất động sản hay trái quyền thì phải trả ở nơi trao văn khế Nếu phải trả trước hay sau khi giao nộp thì trả ở chỗ ở người mua ( điều 948) Như vậy, khi các bên mua bán bất động sản không thoả thuận về địa điểm thời gian thanh toán thì phải giao nhận tiền trước no-te (công chứng viên) hoặc người thị thực

Việc bãi sự bán (huỷ hợp đồng ) bắt buộc cả hai bên phải giả cho nhau các thứ đã nhận của nhau Việc bãi sự bán ( huỷ hợp đồng ) này phải theo lệ nhận thực và trước bạ, nếu sự bãi ấy do án văn tuyên cáo ra, thì phải do viên lục sự đứng xin đăng ký vào sổ biên các giấy thị thực; nếu sự bãi ấy do các người đương sự thoả định với nhau, thì phải do các người đương sự ấy đứng tên

Bộ Dân luật năm 1972 (sắc luật số 028 TT/SLU ngày 20-12-1972), từ điều

363 đến điều 368 có quy định về bất động sản, theo quy định tại những điều này thì bất động sản chia thành 3 loại: bất động sản vì bản chất tự nhiên; bất động sản vì công dụng riêng; bất động sản vì có đối tượng trên bất động sản

Về hiệu lực của hợp đồng mua bán bất động sản, Bộ dân luật cũng đã đề

cập tới như sau: “ Nếu một bất động sản đã được bán rồi, lại được chủ cũ đem

bán lần nữa, mà cả hai việc đoạn mãi đều không đăng ký, người mua nào có văn

tự đã thủ đắc nhựt kỳ xác thực trước sẽ loại bỏ người kia"

Như vậy, quy định về việc đăng ký đối với việc mua bán bất động sản đã được đề cập đến từ thời kỳ này Quy định trên cũng có những điểm hợp lý về ưu tiên sở hữu theo thứ tự thời gian thiết lập giao dịch, nhưng cũng có thể gây ra những sự thiếu chính xác, nếu bên bán cố tình lừa đảo, ví dụ sau khi đã bán, tìm

được người mua với giá cao hơn sẽ lập khế ước bán cho bên mua sau nhưng lập ngày trước so với việc mua bán lần đầu

Theo Bộ Dân luật 1972 thì điền mại hay mãi lai thục là một khế ước do đó người bán di nhượng quyền sở hữu về một bất động sản cho người mua, nhưng dành quyền hoàn lại giá bán để chuộc lại bất động sản trong một thời gian nhất định Khế ước điền mại phải làm theo hình thức công chứng thư hay chứng thư thị thực (công chứng hoặc chứng thực hiện nay) Khi chuộc lại, người bán, ngoài giá tiền đã nhận được, còn phải hoàn lại cho người mua tiền phí tổn về việc đoạn mãi, tiền phí tổn sửa chữa tu bổ và tiền phí tổn đã làm cho bất động sản tăng giá trị

Thời hạn để chuộc không được ấn định trên mười năm và dưới hai năm kể

từ ngày bán thục; thời hạn ước định trên mười năm hay dưới hai năm sẽ đương nhiên rút xuống còn mười năm hay tăng lên cho đủ hai năm Nếu hai bên không ước định một thời hạn nào, thì coi như đã chấp nhận thời hạn mười năm Hai bên

có thể ước định một thời hạn trong đó chưa có thể chuộc được, song thời hạn này không được quá hai năm; trong những trường hợp này người bán cũng phải được một thời hạn ít nhất là hai năm để chuộc kể từ ngày mãn hạn trên

Quá hạn chuộc, người mua đương nhiên thành sở hữu chủ Nếu toàn thể một bất động sản được bán thục, khi chuộc lại phải chuộc lại toàn thể bất động sản ấy Nếu người bán đã chết và để lại nhiều thừa kế, một trong những người thừa kế này có quyền xin chuộc, nhưng bất động sản vẫn coi như một tài sản vị phân trong di sản của người mệnh một cho đến khi hết hạn chuộc

Trong trường hợp người mua đã chết và để lại nhiều thừa kế, người bán phải đòi tất cả các thừa kế này để xin chuộc, nếu bất động sản vẫn là của chung giữa họ với nhau Nếu có nhiều người cùng bán thục một bất động sản, mỗi người đều có quyền xin chuộc toàn thể bất động sản, nhưng bất động sản vẫn coi

là một tài sản vị phân Ngoài người bán thục và các thừa kế của người ấy, các

chủ nợ cũng có quyền xin chuộc Trong thời hạn điển mại, người mua có đủ quyền hành trên bất động sản y như người bán

Trong trường hợp người bán chuộc lại thì sự chuyển dịch tư hữu coi như không bao giờ có Do hậu quả của sự chuộc lại, quyền lợi của người mua hoàn toàn bị xoá bỏ và cả những vật quyền do người ấy đã ưng thuận cho người thứ ba cũng hoàn toàn bị xoá bỏ Chỉ những khế ước thuê mướn hợp lệ và ngay tình không quá năm năm được tiếp tục thi hành

Khế ước điền mãi cũng phải đăng bộ như khế ước đoạn mãi Người bán có thể đòi chuộc trong tay người đã mua lại của người mua thục, dầu rằng giữa hai người này, khế ước không nói rõ là bất động sản đã được mua thục và có thể được chuộc lại

Như vậy ta có thể thấy, hợp đồng mua bán nhà hoặc đất đã không phân biệt riêng về thủ tục như hiện nay và có quy định rất chi tiết về việc chuộc lại

Tất nhiên, trong điều kiện trước đây, khi nhà và đất là luôn gắn liền, hiện nay, khi nhà chung cư rất phát triển thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện nhà chung cư là không giống như nhà riêng, hoặc trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất độc lập không có công trình xây dựng bên trên Tuy nhiên, về bản chất, nhà và đất đều là bất động sản và có thể thống nhất trong thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

1.3.2.3 Quy định về giao dịch liên quan đến bất động sản của Nhà nước ta từ 1945 đến 2003

Cách mạng tháng Tám thành công, cùng với việc xây dựng bộ máy Nhà nước kiểu mới, Nhà nước ta ban hành Sắc lệnh số 59/SL ngày 15/11/1945 ấn định thể lệ việc thị thực các giấy tờ Mặc dù chưa quy định cụ thể, chi tiết về thủ tục mua bán chuyển nhượng đất đai, nhà ở nhưng Sắc lệnh số 59/SL ngày

15/11/1945 nêu trên có quy định mang tính chất nguyên tắc chung cho việc thực hiện các hợp đồng liên quan đến bất động sản như sau:

" Các Uỷ ban có quyền thị thực tất cả các giấy má trong địa phương mình,

bất kỳ người đương sự làm giấy ấy thuộc về quốc tịch nào Tuy nhiên Uỷ ban thị thực phải là Uỷ ban ở trú quán một bên đương sự lập ước và về việc bất động sản phải là Uỷ ban ở nơi sở tại bất động sản Nếu có nhiều bất động sản ở nhiều nơi khác nhau, thì giấy tờ làm ra về bất động sản ấy phải do Uỷ ban mỗi nơi thị thực" (điều thứ 2)

Cho đến năm 1952, nhà nước ta lại ban hành Sắc lệnh số 85-SL ngày 2-1952 quy định " thể lệ trước bạ về việc mua bán, cho đổi nhà cửa, ruộng đất" Tại văn bản này, thủ tục thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà cửa, ruộng đất được quy định cụ thể hơn Các việc mua bán, cho đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ rồi mới sang tên trong địa bộ và sổ thuế

29-Trước khi đem trước bạ, văn tự phải đưa Uỷ ban kháng chiến hành chính

xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các người mua, bán, cho, nhận, đổi và nhận thực những người bán, cho hay đổi là chủ những nhà cửa, ruộng đất đem bán, cho hay đổi

Thời giá do người nôp thuế khai trong văn tự và do cơ quan thu thuế kiểm soát và ấn định lại, nếu xét cần

Văn tự phải đem trước bạ trong hạn bốn tháng, kể từ ngày lập văn tự Văn

tự để quá bốn tháng mới trước bạ, thì người nộp thuế phải nộp thêm một khoản phạt bằng nửa số thuế, nếu không có lý do chính đáng Cơ quan thu thuế sẽ xét lý

do chậm trước bạ chính đáng hay không Người bị phạt có thể khiếu nại lên Uỷ ban kháng chiến hành chính tỉnh xem xét lại nhưng trong khi chờ đợi quyết định của Uỷ ban kháng chiến hành chính tỉnh vẫn phải tạm nộp số tiền phạt Nếu Uỷ ban kháng chiến hành chính tỉnh xét không phạt, thì người bị cơ quan thu thuế phạt được lấy lại tiền phạt đã nộp

Việc trước bạ và thu thuế giao cho Uỷ ban kháng chiến hành chính huyện hay thị xã đảm nhiệm

Cho đến Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 thì việc tách riêng nhà ở và đất ở đã

bắt đầu xuất hiện Điều 31 Pháp lệnh đã quy định: "Việc mua bán nhà ở thuộc

mọi hình thức sở hữu đều phải được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà

ở Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán Đất có nhà ở không phải đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai."

Thủ tục mua bán nhà đất tại thời điểm này bắt đầu được quy định khá rõ ràng Hợp đồng mua bán nhà ở phải được cơ quan công chứng Nhà nước hoặc

Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực và phải làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp được uỷ quyền

Cho đến những năm 70, 80 và 90 chúng ta đã xây dựng luật đất đai, tuy nhiên Luật đất đai thời kỳ này nặng về quản lý Nhà nước mà rất ít quy định đến các quyền của người sử dụng đất

Luật Đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 và các lần sửa đổi năm

1998 và 2001 đều mang nặng đặc điểm nêu trên, trong thời gian này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được quy định rõ ràng, dẫn đến tình trạng người dân muốn chuyển nhượng đều phải dưới hình thức bán nhà và gây rất nhiều lộn xộn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 1987 quy định về việc chuyển quyền thực hiện đất chỉ dược thực hiện trong những trường hợp rất hạn chế: Khi hộ nông dân vào hoặc

ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong

Việc chuyển quyền sử dụng đất đai trong những trường hợp trên, nếu ở nông thôn thì do Uỷ ban nhân dân xã quyết định, nếu ở thành thị thì do Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định

Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó

Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng thì người sử dụng phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan nhà nước

có thẩm quyền là Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và

Uỷ ban nhân dân xã thuộc huyện Những cơ quan này lập, giữ sổ địa chính, vào

sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính Sau khi đăng ký, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

Đến Luật đất đai năm 1993 thì quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng

đất được quy định: " Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn

làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương" Như vậy, vào thời điểm này, việc chuyển nhượng

phải làm thủ tục tại Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh là một quy định quá phức tạp đối với một giao dịch rất phổ biến và thông dụng này

Theo quy định của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000 của chính phủ về thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn liền với kết cấu hạ tầng được thực hiện theo quy định tại Điều 13, Điều 14 của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 của Chính phủ Người nhận chuyển nhượng được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày1/11/2001 về việc sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 về thủ tục

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất quy định rõ hơn về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ khác để chứng minh quyền sử dụng đất như:

- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Những giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất từ đó đến nay;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp;

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất ở mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp;

- Giấy tờ về thừa kế, tặng, cho nhà ở gắn liền với đất mà được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận và đất đó không có tranh chấp;

- Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật;

- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa;

- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và được Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn

3 Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa);

4 Chứng từ nộp tiền thuê đất (trong trường hợp được thuê đất)"

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Trích lục bản

đồ thửa đất chuyển nhượng; Chứng từ nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất (trong trường hợp được giao đất hoặc được thuê đất)

Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định khá rõ ràng như sau:

- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại cơ quan địa chính cấp huyện nơi có đất

- Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan địa chính cấp huyện thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhượng cho trường hợp được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; nếu không đủ điều kiện chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do cơ quan địa chính cấp huyện trình, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận vào bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Sau khi được ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, cơ quan địa chính cấp huyện thông báo cho các bên nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật

- Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước

bạ, Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân hoặc đề nghị Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế

- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó

1.3.2.4 Quy định của một số nước về hợp đồng mua bán bất đô ̣ng sản

Theo Bộ luật dân sự của nước cộng hoà Pháp, chế định về bất động sản

được quy định từ điều 517 đến điều 526 của Bộ luật dân sự “Tài sản là bất động

sản do tính chất, do mục đích sử dụng, hoặc do đối tượng gắn liền với tài sản.”[41- tr.162]

Đất đai và các công trình xây dựng là bất động sản do tính chất Ngoài ra, mùa màng chưa gặt, trái cây chưa hái cũng là bất động sản Các súc vật mà người chủ sở hữu ruộng đất giao cho người lĩnh canh hoặc tá điền với quy ước

để dùng vào canh tác, dù có định giá hay không, đều được coi là bất động sản gắn liền với ruộng đất Các đường ống dùng để dẫn nước trong nhà hoặc một công trình là bất động sản và là bộ phận của đất đai mà bất động sản đó gắn vào

Các vật mà người chủ sở hữu ruộng đất đưa vào để phục vụ hoặc khai thác ruộng đất đó là bất động sản do mục đích sử dụng

Hợp đồng mua bán nói chung là một thoả thuận theo đó một bên có nghĩa

vụ giao một vật và người kia có nghĩa vụ trả tiền cho vật ấy “Hợp đồng mua bán

có thể được lập bằng công chứng thư hoặc tư chứng thư” (điều 1582) Việc mua

bán được hoàn thành khi quyền sở hữu vật đương nhiên chuyển sang cho người mua sau khi đã thoả thuận về vật bán và giá cả, tuy rằng vật chưa được giao và tiền chưa được trả Việc mua bán có thể được tiến hành không kèm theo điều kiện hoặc kèm theo điều kiện đình chỉ thi hành hoặc điều kiện huỷ bỏ Đối tượng của hợp đồng có thể là hai hoặc nhiều vật Trong mọi trường hợp, hiệu lực của hợp đồng mua bán được quy định theo các nguyên tắc chung về hợp đồng

Bộ luật dân sự của Cộng hoà Pháp còn quy định riêng về hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng Hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng là một hợp đồng trong đó người bán có nghĩa vụ xây dựng một bất động sản trong thời hạn được quy định trong hợp đồng Có thể thoả thuận bán chịu, trả theo kỳ hạn hoặc bán sau khi hoàn thành công trình xây dựng

Hợp đồng bán chịu theo kỳ hạn là một hợp đồng theo đó người bán cam kết giao bất động sản khi xây dựng xong, người mua cam kết nhận và trả tiền Việc chuyển giao quyền sở hữu được thực hiện đương nhiên, do việc xác nhận bằng công chứng thư việc xây dựng xong bất động sản và phát huy hiệu lực ngược lại từ ngày bán

Hợp đồng bán sau khi hoàn thành công trình xây dựng là một hợp đồng theo đó người bán chuyển ngay cho người mua mọi quyền trên đất đai cũng như quyền sở hữu những công trình hiện có Những công trình đang xây dần dần trở thành sở hữu của người mua khi hoàn thành, người mua phải trả tiền trong quá trình tiến hành công việc Người bán giữ quyền chủ công trình cho đến khi nghiệm thu công trình

Điều 1605 có quy định : nghĩa vụ giao bất động sản được hoàn thành khi người bán đã giao chìa khoá, nếu là một công trình xây dựng hoặc giao các giấy chứng nhận quyền sở hữu

Việc huỷ hợp đồng được quy định khá chặt chẽ, huỷ bỏ hợp đồng mua bán

vì có thiệt hại được quy định tại điều 1674 như sau: " Nếu người bán bị thiệt hại

quá bẩy phần mười hai giá của một bất động sản thì có quyền huỷ hợp đồng mua bán, dù trong hợp đồng người bán có khước từ quyền huỷ bỏ hợp đồng và có tuyên bố cho không phần giá trị gia tăng."[41- tr.419]

Tuy nhiên, yêu cầu sẽ không được chấp nhận sau khi hết hạn hai năm kể

từ ngày bán Thời hạn này vẫn được tính và không bị đình chỉ trong thời gian quy định cho chuộc lại

Không được huỷ hợp đồng mua án vì lý do có thiệt hại mà lại làm lợi cho người mua (điều 1683) Huỷ hợp đồng mua bán không đặt ra đối với tất cả các việc bán mà pháp luật quy định chỉ được thực hiện theo quyết định của Toà án

Nếu hợp đồng mua bán bất động sản quy định rõ vị trí, kích thước, chất lượng bất động sản thì người bán phải giao cho người mua đúng các số liệu trên theo yêu cầu của người mua Nếu không thể giao được bất động sản như thế hoặc nếu người mua không đòi hỏi dứt khoát phải giao bất động sản như vậy và chấp nhận bất động sản theo hiện trạng khi giao thì người bán phải giảm giá một cách tương ứng Nếu kích thước, chất lượng bất động sản lớn hơn so với thoả thuận, người mua có thể lựa chọn giữa việc trả thêm tiền hoặc thôi không mua, nếu phần dôi ra quá một phần hai mươi kích thước, chất lượng đã thoả thuận trong hợp đồng

Như vậy, quy định về việc huỷ hợp đồng khá chặt chẽ, chỉ trong những trường hợp nhất định thì hợp đồng mua bán bất động sản mới được phép huỷ bỏ

để tránh hiện tượng không ổn định trong sự chuyển dịch bất động sản

Chúng ta có thể thấy, các quy định nêu trên đều không phân biệt nhiều về thủ tục mua bán các loại bất động sản, đặc biệt là nhà và đất Đây là hai loại tài sản rất đặc thù có sự gắn kết và tương đồng nên thủ tục có thể đồng nhất để thuận tiện cho các bên giao dịch cũng như cơ quan làm các thủ tục và nhà quản

lý

Theo Bộ luật dân sự và thương mại Thái Lan, một quốc gia có nhiều điểm khá giống Việt Nam về vị trí địa lý, nền kinh tế, thì bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai Nó bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai Theo quy định tại Bộ luật

này thì “mua bán là một hợp đồng mà một người gọi là người bán chuyển quyền

sở hữu tài sản cho một người khác gọi là người mua, và người mua đồng ý trả cho người bán giá trị của nó” [29-tr 123]

“Việc mua bán bất động sản bị vô hiệu từ khi nó được thực hiện bằng văn

bản và được đăng ký bởi viên chức có thẩm quyền ”[29-tr123]

Quyền sở hữu tài sản đã bán được chuyển cho người mua, kể từ thời điểm hợp đồng mua bán được ký kết Nếu một hợp đồng mua bán bị phụ thuộc vào một điều kiện hoặc một điều khoản về thời gian, thì quyền sở hữu chỉ được chuyển khi điều kiện đó đã được hoàn thành hoặc đã đến thời gian quy định

Kết luận chương 1

Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đã khẳng định mối quan hệ phụ thuộc lẫn nhau giữa pháp luật về hợp đồng nói chung và hợp đồng liên quan đến bất động sản nói riêng với sự phát triển của nền kinh tế, cơ chế kinh tế Khi cơ chế kinh tế thay đổi thì tính chất các quan hệ xã hội cũng sẽ thay đổi dẫn tới sự thay đổi của nội dung pháp luật hợp đồng nói chung và pháp luật về bất động sản nói riêng, vốn gắn chặt với sự biến động của cơ cấu kinh tế Quy định về mua bán , chuyển nhượng bất đô ̣ng sản là thống nhất, không phân biê ̣t về thủ tu ̣c

Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, hầu hết các nước đều công nhận nền kinh

tế thị trường như một quy luật tất yếu và Việt Nam cũng không nằm ngoài quy luật đó Bản chất và đặc trưng cơ bản nhất của một nền kinh tế thị trường là nhà nước phải chấp nhận và tôn trọng các quy luật vận hành của nó, trong đó quy luật về giá trị, quy luật cạnh tranh là các quy luật quan trọng nhất để làm được điều đó, thì một mặt Nhà nước một mặt phải đảm bảo tính dân chủ trong các quan hệ kinh doanh cũng như sự bình đẳng giữa các chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế, mặt khác, phải tạo ra một môi trường pháp lý thông thoáng, thuận lợi, rõ ràng và ổn định nhằm thúc đẩy giao lưu trong mọi lĩnh vực và khuyến khích, tăng cường khả năng cạnh tranh lành mạnh

Ngoài ra, trong điều kiện hội nhập và toàn cầu hoá nền kinh tế, các quan

hệ đối ngoại của Việt Nam ngày càng phát triển đa dạng hơn: Việt Nam đang là thành viên của nhiều tổ chức thương mại quốc tế Một trong những đòi hỏi cơ bản và tối thiểu mà quá trình hội nhập đặt ra với Việt Nam là trong một thời gian hợp lý phải thiết lập một hệ thống pháp luật ổn định và minh bạch để đảm bảo cho sự vận hành của một cơ chế thương mại an toàn và lành mạnh Trong đó pháp luật về hợp đồng và bất động sản của chúng ta cũng là một vấn đề cần rà soát, quan tâm và sửa đổi để đáp ứng yêu cầu trên

Điều kiện kinh tế xã hội cũng như những đòi hỏi từ quá trình hội nhập và phát triển đã tạo tiền đề cho một xu hướng phát triển mới của những lĩnh vực pháp luật có liên quan nói chung và pháp luật hợp đồng liên quan đến bất động sản nói riêng Về vấn đề này, các nhà nghiên cứu lập pháp cũng như giới luật gia Việt Nam đang có nhiều quan điểm khác nhau và nhiều giải pháp nhằm giải quyết các vướng mắc liên quan đến pháp luật về hợp đồng và bất động sản Tuy nhiên tất cả đều thừa nhận một yêu cầu đặt ra và cũng là xu hướng phát triển chung mang tính tất yếu của pháp luật về hợp đồng của Việt Nam là:

- Loại trừ các quy định chồng chéo, xung đột trong hệ thống các quy định pháp luật về hợp đồng, đồng thời lấp đầy những khoảng trống, thiếu hụt còn tồn tại

- Đơn giản hoá hệ thống và việc tiếp cận pháp luật về hợp đồng;

- Hiện đại hoá các quy tắc áp dụng đối với hợp đồng: các quy định về hợp đồng phải mở ra khả năng vận dụng kỹ thuật hiện đại của công nghệ - thông tin vào phương thức và hình thức xác lập, thực hiện giao dịch;

- Ngoài ra, pháp luật về hợp đồng của Việt Nam cần phải xích lại gần hơn các quy định về hợp đồng của các nước trên thế giới và khu vực cũng như không thể xa rời các quy định của WTO thông qua khả năng cân nhắc, tiếp thu những kinh nghiệm và thông lệ quốc tế

Chính sách pháp luật chính là cơ sở để thống nhất quy định của pháp luật

về hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Chiến lược phát triển và xây dựng một hệ thống pháp luật ổn định, phù hợp đòi hỏi của thực tiễn kinh tế xã hội cũng như phải đảm bảo yếu tố hài hoà với pháp luật quốc tế là một nhiệm vụ quan trọng và thiết thực của Việt Nam Trong đó pháp luật về đất đai và nhà ở với vai trò là chế định có liên quan tới hầu hết các quan hệ giao dịch kinh tế, dân sự, thương mại thì càng cần thiết phải tạo ra được một môi trường pháp lý vững chắc, bình đẳng và tin cậy để góp phần ổn định và thúc đẩy sự phát triển của các quan hệ xã hội Vì vậy, việc thống nhất hoá hệ thống các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên cơ sở tôn trọng bản chất của các quan hệ là điều cần thiết để giải quyết những vấn đề còn mâu thuẫn, tồn tại nhằm điều chỉnh một cách có hiệu quả và phù hợp các quan hệ này

Có thể nói, trong giai đoạn hiện nay, điều kiện kinh tế xã hội, những đòi hỏi của thực tiễn khách quan cũng như hàng loạt các chính sách về pháp luật, kinh tế, thương mại, đối ngoại đã và đang tạo tiền đề quan trọng cho quá trình

hoàn thiện và thống nhất pháp luật về bất động sản của Việt nam Điều này hoàn toàn không đơn giản nhƣng đó là việc phải làm để Việt Nam có thể đạt đƣợc những yếu tố cần thiết cho sự ổn định và phát triển kinh tế xã hội, đáp ứng đƣợc các yêu cầu của quá trình hội nhập và toàn cầu hoá

Chương 2 THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở;

THỰC TRẠNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

2.1 Thực trạng các quy định của pháp luật về thủ tục mua bán nhà ở

và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

2.1.1 Thư ̣c tra ̣ng quy đi ̣nh chung của pháp luâ ̣t về bất đô ̣ng sản

Hiện nay, pháp luật liên quan đến mua bán, chuyển nhượng bất động sản được quy định ở các văn bản chủ yếu như Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật Nhà

ở, Luật kinh doanh bất động sản và một số văn bản chuyên nghành như Luật Công chứng và theo xu hướng tách riêng quy định về đất ở và nhà ở

Về thời gian, các văn bản này ra đời vào những thời điểm khác nhau Về chủ quan thì các văn bản này do các cơ quan chủ trì xây dựng khác nhau và do

đó còn mang nhiều yếu tố, đặc điểm riêng của ngành, lĩnh vực đó Chính vì vậy tính thống nhất giữa các văn bản là chưa được đảm bảo

Bộ luật dân sự có những quy định chung nhất mang tính nguyên tắc cho các giao dịch liên quan đến bất động sản; trong đó có những quy định riêng cho mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Còn Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có những quy định cụ thể về hợp đồng mua bán nhà ở Luật Đất đai quy định cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Khái niệm về bất động sản theo quy định tại khoản 1 điều 174 của Bộ luật dân sự năm 2005 gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định