Thống nhất vờ̀ giấy tờ xuất trỡnh , cụng chứng, c- 123docz.net

- Tạo điều kiện để nõng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản, lập lại trật tự quản lý cỏc giao dịch về bất động sản, trỏnh tỡnh

3.1. Thống nhất vờ̀ giấy tờ xuất trỡnh , cụng chứng, chứng thực, đăng ký, thuế

ký, thuế

Theo quy định của Bộ luật dõn sự, Luật nhà ở thỡ Phũng cụng chứng cú thẩm quyền cụng chứng và Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện cú thẩm quyền chứng

thực hợp đồng mua bỏn nhà ( tại đụ thị) và Uỷ ban nhõn dõn cấp xó (tại nụng thụn).

Đồng thời theo Bộ Luật dõn sự và Luật đất đai thỡ Phũng cụng chứng cú quyền cụng chứng và Uỷ ban nhõn dõn cấp xó cú thẩm quyền chứng thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.

Trong trƣờng hợp nhà ở, đất ở hay nhà ở đƣợc xõy dựng trờn đất ở thỡ thủ tục cũng khụng cần phải phõn biệt về thủ tục tại cỏc cơ quan đăng ký, cơ quan cụng chứng hoặc chứng thực khỏc nhau. Điều này hoàn toàn khụng cần thiết trong quản lý Nhà nƣớc vỡ hoàn toàn cú thể tập trung tại một cơ quan quản lý nhất định đối với cỏc loại bất động sản, việc quản lý tập trung, thống nhất này sẽ gúp phần chặt chẽ trong theo dừi biến động, lịch sử của một bất động sản, trỏnh tỡnh trạng thiếu thụng tin của bờn mua nờn bị lừa đảo.

Về phớa cụng dõn, tổ chức thỡ việc thống nhất thủ tục mua bỏn nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở sẽ gúp phần bỏ những phiền hà, rắc rối trong quỏ trỡnh giao dịch của cỏc bờn và làm cỏc thủ tục liờn quan, tiết kiệm thời gian, cụng sức và tiền bạc.

- Thống nhất cơ quan cụng chứng đối với hợp đồng mua bỏn, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bỏn nhà, Uỷ ban nhõn dõn khụng chứng thực hợp đồng mà tập trung làm cỏc việc hành chớnh khỏc.

hiện cơ chế " một cửa " trong hoạt động cụng chứng, chứng thực. Tuy nhiờn những hoạt động "một cửa " đƣợc ỏp dụng này mới chỉ là một cửa tại Phũng cụng chứng mà chƣa phải là giữa cỏc cơ quan liờn quan nờn chƣa đỏp ứng đƣợc yờu cầu thực sự của ngƣời dõn hay tổ chức khi đi làm một thủ tục nào đú nhƣ mua bỏn nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, thế chấp... đú là chỉ đến một cơ quan duy nhất để thực hiện cỏc thủ tục cú liờn quan đến giao dịch của mỡnh.

Chỉ núi vớ dụ một hợp đồng nhƣ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thỡ ngƣời dõn phải đến những cơ quan sau đõy: Uỷ ban nhõn dõn phƣờng, xó hoặc Phũng Cụng chứng; Cơ quan thuế; Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Bộ luật dõn sự, Luật nhà ở thỡ Phũng cụng chứng cú thẩm quyền cụng chứng và Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện cú thẩm quyền chứng thực hợp đồng mua bỏn nhà ( tại đụ thị) và Uỷ ban nhõn dõn cấp xó (tại nụng thụn).

Về phớa cụng dõn, tổ chức thỡ việc thống nhất thủ tục mua bỏn nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở sẽ gúp phần bỏ những phiền hà, rắc rối

trong quỏ trỡnh giao dịch của cỏc bờn và làm cỏc thủ tục liờn quan, tiết kiệm thời gian, cụng sức và tiền bạc.

Bờn cạnh mục đớch hạn chế tối đa hiện tƣợng tranh chấp, vi phạm phỏp luật thỡ việc phục vụ nhõn dõn, gúp phần tạo điều kiện cho cỏc giao dịch trong xó hội đƣợc phỏt triển một cỏch an toàn, lành mạnh cũng là mục đớch hàng đầu của hoạt động cụng chứng. Thực hiện chủ trƣơng cải cỏch hành chớnh, thực hiện cơ chế một cửa tại cơ quan hành chớnh nhà nƣớc tại địa phƣơng, cơ chế "một cửa" trong hoạt động cụng chứng, chứng thực đó đƣợc thực hiện ở nhiều địa phƣơng nhƣ Lạng Sơn, Nam Định, Quảng Bỡnh, Ninh Thuận, Tiền Giang, An Giang, Cần Thơ, Cà Mau... và cũn nhiều địa phƣơng khỏc đang chuẩn bị triển khai thực hiện cơ chế " một cửa " trong hoạt động cụng chứng, chứng thực. Tuy nhiờn những hoạt động "một cửa " đƣợc ỏp dụng này mới chỉ là một cửa tại Phũng cụng chứng mà chƣa phải là giữa cỏc cơ quan liờn quan.

Tuy nhiờn nhận thức về cơ chế "một cửa" trong hoạt động cụng chứng là chƣa thống nhất và đầy đủ vỡ đú mới chỉ là "một cửa" trong nội bộ Phũng Cụng chứng chứ chƣa đỏp ứng đƣợc yờu cầu thực sự của ngƣời dõn hay tổ chức khi đi làm một thủ tục nào đú nhƣ mua bỏn nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, thế chấp... đú là chỉ đến một cơ quan duy nhất để thực hiện cỏc thủ tục cú liờn quan đến giao dịch của mỡnh.

Tại Phũng Cụng chứng, theo quy trỡnh "một cửa" này, ngƣời yờu cầu cụng chứng sẽ nộp hồ sơ, giấy tờ tại một nơi tiếp nhận và nội bộ Phũng Cụng chứng sẽ thực hiện cỏc bƣớc trong cả quỏ trỡnh thủ tục cụng chứng nhƣ xem xột, kiểm tra hồ sơ giấy tờ, ký ( đối với bản sao)... hoặc mời ngƣời yờu cầu đến ký đối với hợp đồng giao dịch, đúng lệ phớ và ngƣời yờu cầu lại đến nơi mỡnh nộp

hồ sơ để lấy kết quả cụng chứng. Quy trỡnh một cửa này tất nhiờn cú tạo thuận lợi hơn cho ngƣời yờu cầu cụng chứng, trỏnh hiện tƣợng nhốn nhỏo, ngƣời yờu cầu cụng chứng phải đi từ nơi này sang nơi khỏc khỏc tại Phũng Cụng chứng. Nhƣng đõy vẫn chƣa phải là phƣơng ỏn giải quyết tổng thể cho quỏ trỡnh ngƣời dõn phải làm một thủ tục liờn quan đến hợp đồng, giao dịch.

Tại một số nƣớc cú bề dày về Luật dõn sự cũng nhƣ hoạt động cụng chứng cú quy định thống nhất trong thủ tục mua bỏn nhà ở và đất ở. Thớ dụ tại Cộng hoà Phỏp, Phũng cụng chứng là cơ quan đầu mối trong việc làm thủ tục liờn quan đến mua bỏn bất động sản. Cỏc bờn tham gia giao dịch lập hợp đồng mua bỏn tại Phũng Cụng chứng. Sau khi cụng chứng hợp đồng, cụng chứng viờn sẽ là ngƣời làm thủ tục thu thuế để ngƣời dõn đỡ mất thời gian trong việc làm cỏc thủ tục tiếp theo, sau đú Phũng Cụng chứng sẽ nộp số thuế đú cho cơ quan thuế… Thủ tục mua bỏn nhà hay đất đều cú chung một thủ tục và do những cơ quan cú thẩm quyền làm thủ tục một cỏch thống nhất mà khụng cú sự phõn biệt.

Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải cú chứng nhận của cụng chứng nhà nƣớc; trƣờng hợp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, thỡ đƣợc lựa chọn hỡnh thức chứng nhận của cụng chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhõn dõn xó, phƣờng, thị trấn nơi cú đất;

Theo thủ tục hiện nay, cú thể hiểu trƣớc tiờn ngƣời dõn cần đến Phũng Cụng chứng để cụng chứng hợp đồng và tiếp sau đú ngƣời dõn lại tiếp tục phải đến cỏc cơ quan cú liờn quan nhƣ Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất, thuế... Nhƣ vậy, cơ chế "một cửa " hiện nay là "một cửa" tại mỗi cơ quan trong số rất nhiều cơ quan mà ngƣời dõn phải đến. Thực chất ngƣời dõn vẫn phải đến rất

nhiều cơ quan để hoàn thành giao dịch của mỡnh trong khi trỏch nhiệm đú lẽ ra thuộc cỏc cơ quan cú liờn quan phải phối hợp với nhau trong quỏ trỡnh này.

Theo đỳng tinh thần của Quyết định số 181/QĐ-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tƣớng Chớnh phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế " một cửa" tại cơ quan hành chớnh nhà nƣớc tại địa phƣơng thỡ cơ chế "một cửa" đƣợc thực hiện theo cỏc nguyờn tắc sau:

- Thủ tục hành chớnh đơn giản, rừ ràng, đỳng phỏp luật;

- Cụng khai cỏc thủ tục hành chớnh, lệ phớ và thời gian giải quyết cụng việc của tổ chức, cụng dõn;

- Nhận yờu cầu và trả kết quả tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả;

- Việc phối hợp giữa cỏc bộ phận cú liờn quan để giải quyết cụng việc của tổ chức, cụng dõn là trỏch nhiệm của cơ quan hành chớnh nhà nƣớc;

- Bảo đảm giải quyết cụng việc nhanh chúng, thuận tiện cho tổ chức, cụng dõn.

Cần hiểu " một cửa" với nghĩa rộng, khụng chỉ trong nội bộ một cơ quan mà là "một cửa" giữa cỏc cơ quan trong phục vụ nhõn dõn. Theo nghĩa này, ngƣời dõn chỉ đến một cơ quan duy nhất để làm thủ tục liờn quan đến giao dịch của mỡnh và nhận kết quả tại đú. Cỏc vấn đề liờn quan nhƣ xỏc minh, cung cấp giấy tờ là do cỏc cơ quan cú liờn quan tự liờn hệ, giải quyết theo một quy trỡnh liờn tục giữa cỏc cơ quan nhƣng cũng cụng khai để nhõn dõn cú thể theo dừi, thớ dụ hồ sơ giấy tờ đó đến đõu, đang đƣợc cơ quan nào thụ lý giải quyết... Để thực hiện đƣợc vấn đề này cần cú hệ thống thụng tin hiện đại. Cụng nghệ thụng tin vào cụng tỏc tiếp nhận và xử lý cụng việc cần đƣợc ỏp dụng rộng rói. Việc phối hợp cụng tỏc giữa cỏc cơ quan, đơn vị đƣợc quy định rừ ràng; cụng khai hoỏ cỏc thủ tục hành chớnh.

Tập trung đầu mối trong làm cỏc thủ tục liờn quan đến giao dịch dõn sự của nhõn dõn khụng chỉ gúp phần làm thuận tiện hơn, đỡ mất thời gian cho ngƣời yờu cầu mà cũn giảm cỏc tiờu cực cú thể phỏt sinh trong quỏ trỡnh tiếp xỳc với cụng dõn. Thực tế, cơ chế một cửa là một giải phỏp hiệu quả của cải cỏch hành chớnh nhƣng nhƣng cần đƣợc thực hiện đầy đủ và thống nhất về bản chất. Chỳng ta cần hợp lý hoỏ và hoàn thiện cơ chế phối hợp trong quy trỡnh tổ chức thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh, bảo đảm liờn thụng giữa cỏc cơ quan. Đồng thời loại bỏ những khõu, thủ tục, giấy tờ bất hợp lý, gõy khú khăn, phiền hà cho ngƣời dõn và doanh nghiệp, cho chớnh ngay cỏc cơ quan nhà nƣớc, giảm thời gian giải quyết cụng việc cũng nhƣ bảo đảm tớnh thống nhất trong cả nƣớc.

Tiến tới "một cửa" phải là nơi tiếp nhận hồ sơ giấy tờ duy nhất khi ngƣời dõn cần làm một thủ tục liờn quan đến hợp đồng, giao dịch đồng thời cũng là nơi nhận kết quả của cụng việc đú thỡ mới thực sự mang lại ý nghĩa cho ngƣời dõn về thời gian, chi phớ. Điều này đũi hỏi cỏc cơ quan cú sự phối hợp chặt chẽ, nhịp nhàng, khụng đựn đẩy trỏch nhiệm, khụng gõy sỏch nhiễu, phiền hà cho ngƣời dõn. Cơ chế phối hợp giữa Phũng Cụng chứng, Văn phũng cụng chứng và cỏc cơ quan cú liờn quan nhƣ thuế, ngõn hàng, hộ tịch, tài nguyờn mụi trƣờng, đăng ký giao dịch bảo đảm... cần làm rừ, cỏc cơ quan này phải cú trỏch nhiệm cung cấp thụng tin cho Phũng Cụng chứng về ngƣời yờu cầu cụng chứng và tài sản giao dịch. Cơ quan cụng chứng sau khi cụng chứng hợp đồng cú thể làm thủ tục chuyển giao hồ sơ cho cỏc cơ quan tiếp theo để làm cỏc thủ tục cần thiết. Việc phối hợp này cũng làm giảm thủ tục phiền hà cho ngƣời dõn. Cơ quan cụng chứng và cỏc cơ quan cú liờn quan sẽ phối hợp giải quyết yờu cầu của ngƣời dõn một cỏch khoa học, nhanh gọn nhất, trỏnh tỡnh trạng ngƣời dõn phải tới quỏ nhiều cơ quan để giải quyết một việc.

Cú thể rất nhiều cơ quan sẽ cú trỏch nhiệm trong việc làm thủ tục và quản lý giao dịch về đất ở và nhà ở nhƣng cụng dõn và tổ chức khi cú nhu cầu làm thủ tục về giao dịch này thỡ chỉ thực hiện tại một cơ quan duy nhất.

Cỏc thủ tục về sửa đổi, bổ sung, huỷ bổ hợp đồng mua bỏn nhà ở và hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở cũng cần đƣợc quy định thống nhất. Việc quy định thời hạn trong việc thực hiện hợp đồng khụng chỉ gúp phần ổn định cỏc quan hệ giao dịch mà cũn đảm bảo sự nghiờm tỳc trong thực hiện phỏp luật, gúp phần quản lý tốt hơn cỏc biến động về bất động sản.

Quy định của phỏp luật qua nhiều giai đoạn lịch sử đều thống nhất thủ tục mua bỏn nhà ở và đất ở, mà giai đoạn phong kiến là nhà và đất, ruộng vƣờn. Việc đăng ký cũng đƣợc thực hiện tại một cơ quan nhà nƣớc nhất định. Từ những nghiờn cứu khoa học và thực tiễn, cú thể thấy việc thống nhất trong quy định về mua bỏn nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở là cần thiết và cú nhiều thuận lợi cho việc thực hiện quyền của ngƣời cú quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, thuận tiện và đảm bảo chặt chẽ, thống nhất trong cụng tỏc quản lý nhà ở và đất ở.

Việc xuất trỡnh cỏc giấy tờ cần đƣợc quy định thụng thoỏng hơn, cho đến hiện nay, khi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà vẫn chƣa đƣợc triển khai đồng bộ thỡ việc xuất trỡnh giấy tờ của ngƣời dõn chỉ cần những những giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng. Sau khi ký kết hợp đồng, đƣợc cụng chứng hoặc chứng thực thỡ những hợp đồng này nhất thiết phải làm đỳng cỏc thủ tục tiếp theo đỳng quy định của Bộ luật dõn sự, Luật đất đai và Luật nhà ở.

Hiện nay Việc mua bỏn nhà ở đƣợc thực hiện cụng chứng tại Phũng cụng chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện cũn mua bỏn nhà ở đƣợc cụng chứng tại Phũng cụng chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhõn dõn cấp xó;

Thứ nhất: Việc mua bỏn nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở cần cú một thủ tục thống nhất:

- Tại nơi chƣa cú Phũng cụng chứng thỡ đƣợc thực hiện chứng thực tại Uỷ ban nhõn dõn cấp xó;

- Thực hiện cơ chế một cửa đối với thủ tục mua bỏn nhà và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở;

- Phũng Cụng chứng chớnh là cơ quan đầu tiờn cho thực hiện cỏc thủ tục liờn quan đến mua bỏn nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở và là đầu mối quản lý, cung cấp thụng tin về lịch sử giao dịch cỏc bất động sản, khụng chỉ trong lĩnh vực mua bỏn, chuyển nhƣợng mà cũn cả trong lĩnh vực thế chấp, cầm cố, thừa kế, tặng cho, cho thuờ...

Phũng cụng chứng hoặc Văn phũng cụng chứng sẽ là đầu mối trong phối hợp với cỏc cơ quan cú liờn quan nhƣ thuế, đăng ký.. để làm thủ tục xỏc định