nhượng quyền sử dụng đất ở và những vấn đề đặt ra
2.2.1. Quy đi ̣nh của pháp luõ ̣t và triờ̉n khai thực hiờ ̣n khụng đụ̀ng bụ ̣
Hiện nay, do một số nhà ở hoặc đất ở chƣa cú giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng nờn việc mua bỏn đƣợc che dấu bằng hợp đồng uỷ quyền trong đú cỏc nội dung thoả thuận thƣờng là uỷ quyền cho bờn đƣợc uỷ quyền cú toàn quyền quản lý định đoạt về nhà ở, đất ở đú trong thời hạn là khụng xỏc định. Do đú, khi giấy tờ đầy đủ hay chƣa thỡ ngƣời đƣợc uỷ quyền
(mà thực chất là ngƣời mua) cú quyền cho thuờ, thế chấp, tặng cho, bỏn... Nhƣ vậy, việc mua bỏn, chuyển nhƣợng bất hợp phỏp đó đƣợc thực hiện khi bờn bỏn chƣa đủ điều kiện để bỏn nhà, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Nhà nƣớc bị thất thu thuế đồng thời sự phức tạp trong giao dịch sẽ tăng lờn, hiện tƣợng tranh chấp dễ xảy ra, đồng thời dễ xảy ra hiện tƣợng lừa đảo đối với cỏc giao dịch tiếp theo...
Giao dịch về nhà ở cũn gặp nhiều khú khăn khi việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà vẫn cũn chƣa dƣợc thực hiện. Hàng nghỡn trƣờng hợp mua nhà ở cỏc khu Nam Trung Yờn, Đền Lừ, Nam Thăng Long... (Hà Nội) bị treo giấy tờ nhà từ rất lõu mà vẫn phải tiếp tục chờ đợi. Hoặc việc mua nhà dự ỏn cũng gặp phiền phức khi đăng ký giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất mặc dự cỏc chủ đầu tƣ đó cam kết thuận lợi khi mua. Cú những trƣờng hợp đó chuyển về ở trong dự ỏn tỏi định cƣ nhƣng vẫn chƣa đƣợc cấp giấy tờ. Tiền ngƣời mua nhà đó trả, giấy tờ thủ tục cũng khụng cú vƣớng mắc vỡ đõy là nhà tỏi định cƣ, nhƣng vẫn chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận.
Tỡnh trạng "treo" giấy tờ nhà hiện xảy ra đối với tất cả những khu đụ thị mới, khu tỏi định cƣ ở Hà Nội. Hàng nghỡn trƣờng hợp mua nhà tỏi định cƣ, nhà dự ỏn tại cỏc khu Nam Trung Yờn, khu Đền Lừ, khu Nam Thăng Long... cũng đó phải chờ đợi từ rất lõu mặc dự trong cam kết khi bỏn nhà dự ỏn hoặc bàn giao nhà tỏi định cƣ, đõy là loại nhà mặc nhiờn đƣợc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà và sử dụng đất. Chớnh vỡ vậy, ngƣời dõn nếu cú nhu cầu giao dịch sẽ gặp rất nhiều khú khăn vỡ cỏc cơ quan làm thủ tục vẫn đũi Giấy tờ theo đỳng quy định.
Một số ý kiến cho rằng, vấn đề cấp giấy chứng nhận cho nhà tỏi định cƣ, nhà dự ỏn... đó trở nờn phức tạp sau khi xuất hiện hai loại giấy mới theo quy định của Luật Nhà ở. Theo lónh đạo thành phố, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở (từ một giấy chứng nhận thành hai loại), vừa gõy khú khăn cho ngƣời dõn trong việc sử dụng nhà đất, vừa gõy tốn kộm cho cơ quan Nhà nƣớc. Ngoài ra, việc cấp hai loại giấy chứng nhận cho đất và tài sản trờn đất
cũng gõy lỳng tỳng, phiền hà cho ngƣời sử dụng khi tham gia thị trƣờng bất động sản.
Chớnh sự khụng đồng bộ trong quy định và triển khai thực hiện đó gõy rất nhiều khú khăn phiền phức cho cỏ nhõn, tổ chức tham gia mua bỏn nhà ở, đặc biệt là khi họ cú nhu cầu tiếp tục cú giao dịch khỏc về nhà ở.
Đú là chƣa kể những rắc rối phỏp lý phỏt sinh trong thế chấp, cầm cố tài sản với ngõn hàng, bởi cựng một thửa đất nhƣng cú thể giấy chủ quyền nhà do một ngƣời nắm, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại nằm trong tay ngƣời khỏc. Thế chấp đất nhƣng khụng thế chấp nhà, khi cần phỏt mại tài sản khỏ khú khăn trong xử lý.
Tuy nhiờn, phƣơng ỏn dự kiến ỏp dụng của Hà Nội đối với cỏc trƣờng hợp đƣợc cấp đất ở tỏi định cƣ nhƣng chƣa cú điều kiện xõy nhà ở, Hà Nội vẫn cấp cấp giấy chứng nhận nhƣ bỡnh thƣờng mà khụng nhất thiết phải chờ xõy dựng xong nhà mới cấp giấy chứng nhận, khụng nhận đƣợc sự thống nhất từ Bộ Xõy dựng. Nhƣ vậy, nhiều khả năng những ngƣời đang sở hữu nhà dự ỏn, nhà tỏi định cƣ sẽ cũn phải tiếp tục chờ.
Nhƣ vậy, quy định của phỏp luật chỉ là vấn đề cơ bản, là cơ sở, điều kiện mà thụi, cũn việc tổ chức triển khai thực hiện là một vấn đề vụ cựng quan trọng để gúp phần đƣa luật cú hiệu lực, phỏp luật cú thể đi vào cuộc sống.
Trong khi phỏp luật quy định phải cú giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đƣợc phộp thực hiện cỏc giao dịch thỡ cỏc cơ quan cú thẩm quyền lại khụng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nờu trờn cho ngƣời dõn nờn cỏc quyền của ngƣời sở hữu, ngƣời sử dụng vẫn chỉ nằm trờn quy định mà thụi, và hiện tƣợng mua bỏn chui, mua bỏn trao tay hoặc giả tạo, ẩn dấu dƣới cỏc loại giao dịch khỏc vẫn đang tiếp tục diễn ra đó và đang gõy nờn những mất trật tự trong thị trƣờng bất động sản.
Tại rất nhiều địa phƣơng, việc thực hiện thủ tục mua bỏn nhà ở theo đỳng quy định của Bộ luật dõn sự và Luật nhà ở là rất hạn chế. Theo quy định của 2 văn bản này thỡ hợp đồng mua bỏn nhà ở phải đƣợc cụng chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiờn số ngƣời đến yờu cầu cụng chứng, chứng thực hợp đồng là rất hạn chế trong khi loại hợp đồng này vẫn diễn ra rất sụi động trờn thị trƣờng một cỏch tự do và khụng đỳng quy định của phỏp luật hoặc dƣới hỡnh thức trao tay hoặc dƣới cỏc hỡnh thức khỏc vỡ thiếu giấy tờ theo quy định. Do đú, cỏc cơ quan thực hiện làm thủ tục đó từ chối một cỏch mỏy múc. Đồng thời một số trƣờng hợp cũng gõy khú dễ cho ngƣời dõn khi thực hiện một số thủ tục thớ dụ phải sang tờn tài sản đƣợc thừa kế trƣớc khi bỏn. Điều này gõy bức xỳc trong nhõn dõn và làm hạn chế chớnh những mục tiờu tớch cực mà phỏp luật hƣớng tới
Thời điểm đầu năm 2007, cỏc Phũng cụng chứng trờn địa bàn thành phố Hồ Chớ Minh và khụng ớt địa phƣơng đó phải ngừng cụng chứng cỏc giao dịch đối với đất khụng cú " sổ đỏ". Trong khi đú lƣợng hồ sơ xin cấp giấy chủ quyền nhà đất tại cỏc quận, huyện vẫn tồn đọng nhiều. Lý do là chƣa cú quy trỡnh hƣớng dẫn chớnh thức về việc cấp "giấy hồng" theo Nghị định 90 từ phớa Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng
Một số Phũng cụng chứng tạm ngƣng cụng chứng cỏc giao dịch liờn quan đến cỏc hồ sơ đất đai chƣa cú sổ đỏ theo đỳng điều 184 của NĐ 181. vỡ Điều 184 của NĐ 181 (hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003) quy định: Kể từ 11/2007, ngƣời sử dụng đất phải cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đƣợc mua bỏn, chuyển nhƣợng, thế chấp... sử dụng đất. Đõy khụng phải lỗi của cụng dõn, bởi trong khi Nhà nƣớc chƣa cấp xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời dõn mà đó quy định thời hạn nhƣ trờn thỡ những trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp "sổ đỏ" coi nhƣ lõm vào thế bế tắc khi giao dịch. Trong thực tế cú rất nhiều trƣờng hợp ngƣời dõn cú đất nhƣng chƣa đƣợc cấp "sổ đỏ". Phũng cụng chứng phải thực hiện đỳng theo luật và Nghi ̣ đi ̣nh , vỡ thế ngƣời dõn chắc chắn gặp phải khú khăn, điều này cần phải cú một chớnh sỏch kịp thời và rừ
mà cú cỏc loại giấy tờ hợp lệ theo Quyết định 38 của UBND TP.HCM thỡ vẫn đƣợc cụng chứng bỡnh thƣờng.
Vấn đề sở hữu nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài thời gian qua cũng cú nhiều vƣớng mắc. Cho phộp ngƣời nƣớc ngoài mua nhà là một việc làm phự hợp với thụng lệ quốc tế, nhiều nƣớc cũng đó là làm vậy, nhất là khi Việt Nam đó gia nhập WTO. Việc làm này khuyến khớch nhà đầu tƣ, tạo điều kiện về chỗ ở cho gia đỡnh họ. Ngƣời nƣớc ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam một năm trở lờn sẽ đƣợc mua một căn nhà. Việc làm này cũng sẽ gúp phần làm cho thị trƣờng bất động sản sụi động hơn khi cú thờm nhu cầu từ những ngƣời nƣớc ngoài.
Theo thống kờ của Bộ Xõy dựng, chỉ tớnh từ năm 2004 đến năm 2006, đó cú trờn 81.000 ngƣời nƣớc ngoài vào Việt Nam làm ăn, sinh sống, trong đú cú khoảng 25.000 ngƣời vào Việt Nam đầu tƣ, 1.600 ngƣời làm việc cho cỏc cơ quan đại diện nƣớc ngoài, tổ chức quốc tế và gần 54.000 ngƣời làm việc trong cỏc lĩnh vực kinh tế, giỏo dục, y tế, thể dục thể thao. Những con số trờn cho thấy, nhu cầu về nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam rất cao, nhất là ở cỏc thành phố lớn.
Đối với vấn đề đất đai, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đó đƣợc cỏc cơ quan chức năng nhƣ Phũng Cụng chứng, Uỷ ban nhõn dõn xó… triển khai thực hiện. Tuy nhiờn, cũng giống nhƣ hợp đồng mua bỏn nhà ở, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vẫn cũn chƣa thực sự đi vào nề nếp và tiềm ẩn nhiều vấn đề tranh chấp do thực hiện khụng đỳng theo quy định cuả phỏp luật. Từ gúc nhỡn và kinh nghiệm của một lónh đạo địa phƣơng lõu năm, UVBCT Bớ thƣ Thành uỷ Hà Nội Phạm Quang Nghị cho rằng: trong nhiều nguyờn nhõn dẫn tới khiếu kiện đất đai, cú vấn đề chớnh sỏch chƣa sỏt hợp, gõy lỳng tỳng cho ngƣời thực thi. Vấn đề đất đai đang là vấn đề cực kỳ lớn, bức xỳc cả về phƣơng diện lý luận và thực tiễn, vi mụ lẫn vĩ mụ, chớnh sỏch và thực thi
chớnh sỏch; đối với ngƣời dõn cũng nhƣ với cỏc cấp chớnh quyền.(VietNamNet ngày 06/08/2007) .
70 - 80% số vụ việc khiếu kiện, thắc mắc, tranh chấp trong đời sống xó hội hiện nay đều liờn quan đến đất đai. Đại đa số cỏc vụ khiếu kiện đụng ngƣời, phức tạp, khú giải quyết; số cỏn bộ cú khuyết điểm, làm sai, bị kỷ luật nhiều hơn cả cũng là liờn quan đến đất đai. Tiờu cực, tham nhũng xảy ra cả với cỏn bộ lẫn ngƣời dõn cũng liờn quan nhiều đến đất đai …