quyền sử dụng đất ở
Luật đất đai năm 2003 quy định đất ở, vƣờn, ao trờn cựng một thửa đất thuộc khu dõn cƣ ở nụng thụn, phự hợp với quy hoạch đƣợc xỏc định là đất ở, đất trong khuụn viờn xung quanh nhà ở thuộc khu dõn cƣ đụ thị phự hợp với quy hoạch xõy dựng đƣợc xỏc định là đất ở.
Tại điều 127 Luật đất đai năm 2003 thỡ trỡnh tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc quy định nhƣ sau:
“1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất:
a) Hồ sơ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nộp tại văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất; trƣờng hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất tại nụng thụn thỡ nộp tại Uỷ ban nhõn dõn xó nơi cú đất để chuyển cho văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất;
b) Hồ sơ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải cú chứng nhận của cụng chứng nhà nƣớc; trƣờng hợp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thỡ đƣợc lựa chọn hỡnh thức chứng nhận của cụng chứng nhà nƣớc hoặc chứng thực của Uỷ ban nhõn dõn xó, phƣờng, thị trấn nơi cú đất.
2. Trong thời hạn khụng quỏ mƣời lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cú trỏch nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trƣờng hợp cỏc bờn chuyển nhƣợng phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh mà nghĩa vụ tài chớnh đú đƣợc xỏc định theo số liệu địa chớnh thỡ văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chớnh đến cơ quan thuế để xỏc định nghĩa vụ tài chớnh theo quy định của phỏp luật; văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thụng bỏo cho cỏc bờn chuyển nhƣợng thực hiện nghĩa vụ tài chớnh.
Trong thời hạn khụng quỏ năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chớnh, cỏc bờn tham gia chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đó nộp hồ sơ.”
Cú thể núi so với Nghị định 17/1999/NĐ-CP thỡ những quy định hiện tại đó cú rất nhiều tiến bộ và đơn giản về thủ tục. Ngƣời dõn cú thể đến cơ quan nhà nƣớc gần mỡnh nhất về vị trớ địa lý để làm thủ tục chuyển nhƣợng đất hoặc mua bỏn nhà đú là Uỷ ban nhõn dõn cấp xó. Quyền lựa chọn của ngƣời dõn khi làm thủ tục cụng chứng, chứng thực cũng đƣợc mở rộng. Cỏc quy định về việc xin phộp mua bỏn, chuyển nhƣợng đó đƣợc huỷ bỏ giỳp ngƣời dõn đỡ rất nhiều thời gian và cỏc thủ tục khi thực hiện quyền của mỡnh đối với tài sản thuộc quyền sở
Tuy nhiờn, quy định thiếu thống nhất về thủ tục mua bỏn nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở cũng gõy khú khăn cho cỏc bờn tham gia giao dịch và ngay chớnh cả cỏc cơ quan làm thủ tục.
Hợp đồng mua bỏn nhà ở đƣợc thực hiện cụng chứng tại Phũng Cụng chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện ( tại đụ thị) và Phũng Cụng chứng hoặc Uỷ ban nhõn dõn cấp xó (tại nụng thụn). Trong khi đú hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất lại thực hiện cụng chứng, chứng thực tại Phũng Cụng chứng hoặc Uỷ ban nhõn dõn cấp xó đó gõy sự khụng thống nhất trong quỏ trỡnh giao dịch của cỏc bờn.
Thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng mua bỏn nhà ở là sau khi đƣợc cụng chứng hoặc chứng thực cũn thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sau khi đăng ký sẽ phỏt sinh nhiều vấn đề và cú thể dẫn đến tranh chấp khi thực hiện hợp đồng nờ́u tài sản là cả đṍt và nhà.
Quy định về thời hiệu thực hiện hợp đồng chƣa rừ ràng, thời hiệu và điều kiện của việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng chƣa đƣợc Bộ luật dõn sự cũng nhƣ phỏp luật về đất đai , nhà ở quy định dẫn đến tỡnh trạng cỏc bờn lợi dụng để dựng việc sửa đổi, bổ sung, huỷ bỏ hợp đồng để trốn trỏnh nghĩa vụ nhƣ nụ ̣p các loại phớ, lờ ̣ phí, thuờ́, gõy nhiều xỏo trộn phức tạp trờn thị trƣờng.