MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở;
THỰC TRẠNG MUA BÁN NHÀ Ở VÀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
2.1. Thực trạng cỏc quy định của phỏp luật về thủ tục mua bỏn nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
2.1.1. Thực tra ̣ng quy đi ̣nh chung của pháp luõ ̣t vờ̀ bṍt đụ ̣ng sản
Hiện nay, phỏp luật liờn quan đến mua bỏn, chuyển nhƣợng bất động sản đƣợc quy định ở cỏc văn bản chủ yếu nhƣ Bộ luật dõn sự, Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và một số văn bản chuyờn nghành nhƣ Luật Cụng chứng và theo xu hƣớng tỏch riờng quy định về đất ở và nhà ở.
Về thời gian, cỏc văn bản này ra đời vào những thời điểm khỏc nhau. Về chủ quan thỡ cỏc văn bản này do cỏc cơ quan chủ trỡ xõy dựng khỏc nhau và do đú cũn mang nhiều yếu tố, đặc điểm riờng của ngành, lĩnh vực đú. Chớnh vỡ vậy tớnh thống nhất giữa cỏc văn bản là chƣa đƣợc đảm bảo.
Bộ luật dõn sự cú những quy định chung nhất mang tớnh nguyờn tắc cho cỏc giao dịch liờn quan đến bất động sản; trong đú cú những quy định riờng cho mua bỏn nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. Cũn Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản cú những quy định cụ thể về hợp đồng mua bỏn nhà ở. Luật Đất đai quy định cụ thể về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
Khỏi niệm về bất động sản theo quy định tại khoản 1 điều 174 của Bộ luật dõn sự năm 2005 gồm: đất đai, nhà, cụng trỡnh xõy dựng gắn liền với đất, kể cả cỏc tài sản gắn liền với nhà, cụng trỡnh xõy dựng đú; cỏc tài sản khỏc gắn liền với đất đai, cỏc tài sản khỏc do phỏp luật quy định.
Phỏp luật về bất động sản đƣợc hiểu là tổng thể cỏc văn bản quy phạm phỏp luật cú quy định về bất động sản nhƣ khỏi niệm ở trờn, trong đú cú cỏc văn bản quan trọng nhƣ Hiến phỏp, Bộ luật dõn sự, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật bảo vệ và phỏt triển rừng, Luật Xõy dựng vv... và cỏc văn bản hƣớng dẫn thi hành cú điều chỉnh về bất động sản, dƣới giỏc độ chủ yếu về quản lý thị trƣờng bất động sản, cỏc mối quan hệ phỏp luật về bất động sản, nổi bật là cỏc quyền, lợi ớch và nghĩa vụ trong quan hệ sở hữu, sử dụng bất động sản.
Trong những năm vừa qua, phỏp luật về bất động sản ở nƣớc ta đó hỡnh thành và phỏt triển, tạo điều kiện thuận lợi hơn trƣớc cho thị trƣờng bất động sản, đặc biệt đó tạo hành lang phỏp lý cho cỏc hoạt động, giao dịch về bất động sản phỏt triển lành mạnh, hạn chế cỏc tiờu cực trong lĩnh vực này. Tuy nhiờn, phỏp luật về bất động sản vẫn chƣa hoàn thiện, cũn tồn tại một số bất cập làm ảnh hƣởng khụng tốt đến thị trƣờng bất động sản và việc thực thi cỏc quyền của cỏ nhõn, tổ chức đối với loại tài sản quan trọng này.
Núi đến giải phỏp thống nhất và đồng bộ hoỏ cỏc quy định phỏp luật về hợp đồng của Việt Nam, cũng cần thiết phải bàn đến những quan niệm và nguyờn tắc mang tớnh lý luận về thống nhất phỏp luật nhằm làm cơ sở khoa học đỳng đắn cho việc tỡm kiếm và triển khai giải phỏp.
Theo Tiờ́n sỹ luõ ̣t ho ̣c Nguyờ̃n Văn Luyờ ̣n thì : “Điều dễ dàng nhận thấy là hiệu quả điều chỉnh cỏc quan hệ xó hội cơ bản phụ thuộc vào chất lƣợng của bản thõn hệ thống phỏp luật. Nhƣ chỳng ta đó biết, cỏc quan hệ xó hội ở cỏc lĩnh vực khỏc nhau thỡ mang nhiều đặc thự riờng và đũi hỏi phỏp luật phải cú phƣơng phỏp, quy phạm phỏp luật điều chỉnh tƣơng ứng và phự hợp. Một hệ thống phỏp luật duy ý chớ, mõu thuẫn, thiếu đồng bộ trong chớnh cỏc quan hệ phỏp luật, tỏc động tiờu cực và cản trở sự phỏt triển của cỏc quan hệ xó hội, làm mất đi những giỏ trị xó hội khụng thể thay thế đƣợc của nú. Đồng thời, sự thiếu đồng bộ ở một khõu hay một bộ phận của phỏp luật cú thể dẫn đến những hậu quả khụng thể
lƣờng trƣớc đƣợc. Phỏp luật, do đú, phải xuất phỏt từ tớnh chất của cỏc quan hệ xó hội vốn cú mối liờn hệ nội tại thống nhất để rồi bản thõn nú cũng là một hệ thống thống nhất”.
Vấn đề thống nhất quy định của phỏp luật về mua bỏn nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở phải đƣợc hiểu là thống nhất một cỏch toàn diện bao gồm cả nội dung và hỡnh thức của cỏc quy phạm phỏp luật. Theo đú:
Về nội dung: cần loại trừ mọi mõu thuẫn, chồng chộo trong bản thõn cỏc quy định thực định trực tiếp điều chỉnh cỏc quan hệ về hợp đồng. Đồng thời, cần hỡnh thành một hệ thống đầy đủ cỏc quy định chung và cỏc quy định đặc thự trong mối quan hệ bổ trợ giữa cỏi riờng và cỏi chung để tạo ra một hiệu quả điều chỉnh toàn diện, logic và phự hợp.
Về hỡnh thức: cần xỏc định lại việc phõn chia ngành luật cũng nhƣ xoỏ bỏ những ranh giới khụng cần thiết trong việc chia tỏch phỏp luật về hợp đồng. Đƣa phỏp luật hợp đồng về một mối trong một chỉnh thể thống nhất và đồng bộ. Hệ thống cỏc quy phạm phỏp luật về hợp đồng cần đƣợc quy định và phõn hoỏ theo cấp độ từ cao đến thấp trong một mối liờn hệ thống nhất và hợp lý tạo tớnh khoa học, logic và thuận tiện cho việc ỏp dụng.
Ngoài ra, theo một nghĩa toàn diện hơn thỡ thống nhất phỏp luật cũn bao gồm cả việc bảo đảm sự thống nhất trong hoạt động giải thớch và ỏp dụng phỏp luật. Theo đú, mỗi quy phạm cần phải đƣợc giải thớch một cỏch nhất quỏn, trung thành với ý tƣởng của ngƣời làm luật và điều luật cần phải đƣợc giải thớch trong mối liờn hệ logic, đồng bộ với cỏc nguyờn tắc chung, cỏc quy phạm ở cấp độ trờn và cỏc quy phạm khỏc cú liờn quan. Bờn cạnh đú, việc ỏp dụng phỏp luật cũng cần phải tuõn theo một nguyờn tắc thống nhất để đảm bảo tớnh đỳng đắn và hiệu quả trong quỏ trỡnh điều chỉnh cỏc quan hệ, theo đú, cần xem xột đến mối quan hệ và trật tự ƣu tiờn giữa cỏc quy phạm phỏp luật.
Hợp đồng mua bỏn nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở với tƣ cỏch là cơ sở phỏp lý thiết lập phần lớn cỏc quan hệ mang tớnh chất tài sản và tiền tệ vụ cựng quan trọng trong hệ thống phỏp luật của Việt Nam.
Sự phõn biệt trong hợp đồng mua bỏn nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở cú thể thấy do yếu tố chủ quan, tớnh thiếu nhất quỏn trong trong quan điểm lập phỏp dẫn đến tớnh thiếu thống nhất trong hệ thống cỏc quy định về thủ tục mua bỏn nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở.
Tại Bộ luật dõn sự năm 2005, những nguyờn tắc cơ bản của luật dõn sự, đồng thời cũng đƣợc ỏp dụng trong giao dịch dõn sự, đú là nguyờn tắc tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận, nguyờn tắc bỡnh đẳng, nguyờn tắc thiện chớ trung thực, nguyờn tắc chịu trỏch nhiệm dõn sự, nguyờn tắc tụn trọng đạo đức truyền thống tốt đẹp, nguyờn tắc tụn trọng, bảo vệ quyền dõn sự; nguyờn tắc tụn trọng lợi ớch của nhà nƣớc, lợi ớch cụng cộng, quyền, lợi ớch hợp phỏp của ngƣời khỏc; nguyờn tắc tuõn thủ phỏp luật, nguyờn tắc hoà giải; và căn cứ xỏc lập quyền, nghĩa vụ dõn sự. Những nguyờn tắc này luụn hiện diện trong quỏ trỡnh giao kết và thực hiện hợp đồng núi chung và hợp đồng mua bỏn nhà ở, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở núi riờng.
Những nguyờn tắc nờu trờn luụn phải đảm bảo khi giao kết và thực hiện hợp đồng mua bỏn nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở. Những nguyờn tắc này đƣợc ỏp dụng trong hợp đồng mua bỏn nhà ở và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất khỏ rừ nột và nú đƣợc cỏc cơ quan chức năng quan tõm xem xột trong quỏ trỡnh làm cỏc thủ tục liờn quan, đặc biệt là khi làm thủ tục cụng chứng, chứng thực hợp đồng.
2.1.2. Thực tra ̣ng quy đi ̣nh của pháp luõ ̣t vờ̀ thủ tục mua bán nhà ở
Theo quy định của Luật nhà ở, do cỏc giao dịch về nhà ở cú liờn quan đến quy định về giao dịch dõn sự trong Bộ luật Dõn sự, vỡ vậy, Luật nhà ở khụng quy
tham gia giao dịch về nhà ở mà chỉ quy định những nội dung đặc trƣng trong cỏc giao dịch về nhà ở so với Bộ luật Dõn sự. Theo luật nhà ở, nhà ở đƣợc tham gia giao dịch đều phải cú Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của phỏp luật, khụng cú tranh chấp về quyền sở hữu và khụng thuộc diện bị kờ biờn để thi hành ỏn hoặc chấp hành cỏc quyết định của cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền, đối với nhà ở để cho thuờ, ngoài cỏc nội dung trờn cũn phải bảo đảm an toàn, cung cấp đủ điện nƣớc và bảo đảm vệ sinh mụi trƣờng cho ngƣời thuờ.
Để làm cơ sở giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở trong giao dịch về nhà ở, luật Nhà ở đó quy định quyền sở hữu nhà đƣợc chuyển cho bờn mua kể từ khi hợp đồng đƣợc cụng chứng đối với trƣờng hợp mua bỏn, đổi hoặc tặng cho nhà ở giữa cỏ nhõn với cỏ nhõn, trƣờng hợp giao dịch nhà ở. Cú nghĩa là, hiệu lực của hợp đồng bắt đầu khi hợp đồng đó đƣợc cụng chứng, chứng thực. Cũn đối với đất đai, thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng bắt đầu khi hoàn thành thủ tục đăng ký. Chớnh những quy định khỏc nhau này đó dẫn đến những điểm khụng thống nhất, đặc biệt khi cú phỏt sinh tranh chấp.
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, nguyờn tắc mua bỏn nhà, cụng trỡnh xõy dựng đƣợc quy định nhƣ sau:
- Nhà, cụng trỡnh xõy dựng đƣợc mua bỏn bao gồm nhà, cụng trỡnh xõy dựng đó cú sẵn, đang xõy dựng hoặc đƣợc hỡnh thành trong tƣơng lai theo dự ỏn, thiết kế và tiến độ đó đƣợc phờ duyệt;
- Tổ chức, cỏ nhõn kinh doanh bất động sản phải bỏn nhà, cụng trỡnh xõy dựng thụng qua sàn giao dịch bất động sản.
- Việc bỏn nhà, cụng trỡnh xõy dựng phải kốm theo chuyển quyền sử dụng đất đƣợc quy định nhƣ sau:
+ Đối với biệt thự, nhà ở riờng lẻ tại đụ thị phải đồng thời chuyển quyền sử dụng đất;
+ Đối với nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng khỏc thỡ việc chuyển quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện theo quy định của phỏp luật về đất đai.
Trƣờng hợp bỏn căn hộ chung cƣ hoặc một phần nhà chung cƣ thỡ phải gắn với quyền sử dụng đất, cỏc phần sử dụng chung và cỏc trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung.
- Bỏn nhà, cụng trỡnh xõy dựng phải kốm theo hồ sơ về nhà, cụng trỡnh xõy dựng bao gồm cỏc loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền sở hữu, quỏ trỡnh thay đổi và tỡnh trạng phỏp lý của nhà, cụng trỡnh xõy dựng.
Việc mua bỏn nhà, cụng trỡnh xõy dựng phải đƣợc lập thành hợp đồng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản và và cỏc quy định khỏc của phỏp luật cú liờn quan, trƣờng hợp bỏn nhà, cụng trỡnh xõy dựng đƣợc hỡnh thành trong tƣơng lai thỡ cỏc bờn phải thoả thuận trong hợp đồng về giỏ mua bỏn tại thời điểm ký hợp đồng, khụng phụ thuộc thời điểm giao nhà, cụng trỡnh xõy dựng.
Bờn mua cú quyờ̀n đƣợc nhận nhà , cụng trỡnh xõy dựng kốm theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, cụng trỡnh xõy dựng, quyền sử dụng đất và hồ sơ, giấy tờ cú liờn quan. Bờn mua cũng cú quyền yờu cầu bờn bỏn nhà, cụng trỡnh xõy dựng hoàn thành cỏc thủ tục mua bỏn nhà, cụng trỡnh xõy dựng gắn liền với quyền sử dụng đất...
Trong cỏc hỡnh thức giao dịch về nhà ở nhƣ mua bỏn, cho thuờ, thuờ mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mƣợn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở thỡ mua bỏn là loại giao dịch phỏt triển nhất, cú số lƣợng lớn nhất, tiếp đú là thế chấp và cho thuờ.
Khụng chỉ hợp đồng mua bỏn nhà ở mà cỏc giao dịch nhƣ tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mƣợn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thỡ nhà ở phải cú cỏc điều kiện nhƣ: Cú giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy
định của phỏp luật; khụng cú tranh chấp về quyền sở hữu; khụng bị kờ biờn để thi hành ỏn hoặc để chấp hành quyết định hành chớnh của cơ quan nhà nƣớc cú thẩm quyền.
Để tham gia vào hợp đồng mua bỏn nhà ở, cỏc bờn cần đỏp ứng những điều kiện nhƣ sau: Là chủ sở hữu nhà ở hoặc ngƣời đại diện theo quy định của phỏp luật về dõn sự; cỏ nhõn cú năng lực hành vi dõn sự; tổ chức bỏn, cho thuờ nhà ở phải cú chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trƣờng hợp tổ chức bỏn nhà ở khụng nhằm mục đớch kinh doanh.
Bờn mua nhà ở là tổ chức, cỏ nhõn; nếu là cỏ nhõn trong nƣớc thỡ khụng phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thƣờng trỳ và phải cú năng lực hành vi dõn sự; nếu là ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thỡ phải thuộc diện đƣợc sở hữu, đƣợc thuờ nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thỡ khụng phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.
Tại điều Điều 93 Luật Nhà ở quy định về trỡnh tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở nhƣ sau:
- Cỏc bờn trực tiếp hoặc thụng qua ngƣời đại diện thoả thuận về mua bỏn, thuờ, thuờ mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mƣợn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở (sau đõy gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Trƣờng hợp phỏp nhõn tặng cho nhà ở thỡ phải cú văn bản tặng cho.
- Hợp đồng về nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện cỏc nội dung: Tờn và địa chỉ của cỏc bờn; mụ tả đặc điểm của nhà ở; giỏ và phƣơng thức thanh toỏn nếu trong hợp đồng cú thoả thuận về giỏ; thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu cú); thời hạn cho thuờ; cho mƣợn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý; quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn; cam kết của cỏc bờn; cỏc thỏa thuận khỏc; ngày, thỏng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản; chữ ký của cỏc bờn (nếu là tổ chức thỡ phải đúng dấu và ghi rừ chức vụ của ngƣời ký).
- Hợp đồng mua bỏn nhà ở phải cú chứng nhận của cụng chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện đối với nhà ở tại đụ thị, chứng thực của Uỷ ban nhõn dõn xó đối với nhà ở tại nụng thụn.
- Một trong cỏc bờn theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phớ theo quy định của phỏp luật.
- Bờn mua nhà ở cú trỏch nhiệm nộp hồ sơ để đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trỡnh tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trƣờng hợp bờn bỏn nhà ở là tổ chức cú chức năng kinh doanh nhà ở hoặc cỏc bờn cú thỏa thuận khỏc. Quyền sở hữu nhà ở đƣợc chuyển cho bờn mua, bờn nhận tặng cho, bờn thuờ mua, bờn nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng đƣợc cụng chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cỏ nhõn với cỏ nhõn hoặc đó giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bờn là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trƣờng hợp nhận thừa kế nhà ở.
Giỏ mua bỏn nhà ở do cỏc bờn thoả thuận. Trƣờng hợp phỏp luật cú quy