Thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở và những vấn đề đặt ra

Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam MỤC LỤC I Khái quát chung nhà ở, hợp đồng mua bán nhà … … .2 II Thực trạng áp dụng pháp luật vấn đề mua bán nhà vấn đề đặt ra………………… …….………….7 Thực trạng nhu cầu nhà vấn đề mua bán nhà ……………………………………… ….… ……… Thực trạng áp dụng pháp luật vấn đề mua bán nhà ………………………………………………….…….9 Các vấn đề đặt áp dụng pháp luật cho vấn đề mua nhà ở……………………………………… ……11 III Các giải pháp hoàn thiện pháp luật vấn đề mua bán nhà Việt Nam giai đoạn 12 Sự cần thiết việc hoàn thiện pháp luật vấn đề mua bán nhà Việt Nam 12 Quan điểm hoàn thiện pháp luật vấn đề mua bán nhà Việt Nam 13 Giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu pháp luật vấn đề mua bán nhà .14 Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam Nhà tài sản đặc biệt người, bảo đảm cho người có sống ổn định, bảo vệ người thời tiết nắng, mưa Nhà tài sản cá nhân mà biểu trình độ pháp triển kinh tế, văn hóa đất nước Khi nhìn vào nhà, biết phong tục, tập quán, sống văn hóa, tinh thần vật chất nhân dân, người sống nhà Vấn đề nhà mối quan tâm tất quốc gia, đặc biệt nước phát triển phát triển Hiện thành phố lớn, nhu cầu nhà lớn Vì vậy, Nhà nước phải kiểm soát việc mua bán nhà cá nhân, tổ chức, việc mua bán phải tuân theo hình thức thủ tục pháp luật quy định; nhằm đảm bảo quyền lợi bên việc thực thi pháp luật I Khái quát chung nhà ở, hợp đồng mua bán nhà Nhà công trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa vào để ở, sinh hoạt văn hoá, xã hội cất giữ vật chất, phục vụ cho hoạt động cá nhân tập thể người, có tác dụng bảo vệ cho hoạt động Nhà nơi cư trú hay trú ẩn Hợp đồng mua bán nhà thỏa thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà quyền sở hữu nhà cho bên mua Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời hạn, địa điểm, theo phương thức mà bên thỏa thuận hợp đồng Chủ thể giao kết hợp đồng Luật Nhà 2005 có quy định chủ thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà phải thoả mãn điều kiện sau: “1 Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, chấp, cho mượn, cho nhờ, uỷ quyền quản lý nhà phải có điều kiện sau đây: a) Là chủ sở hữu nhà người đại diện theo quy định pháp luật dân sự; Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam b) Cá nhân có lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà phải có chức kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, nhờ, uỷ quyền quản lý bất động sản tổ chức, cá nhân; cá nhân nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ thường trú phải có lực hành vi dân sự; người Việt Nam định cư nước phải thuộc diện sở hữu, thuê bất động sản Việt Nam theo quy định Luật này; tổ chức không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.” Về đối tượng hợp đồng Luật kinh doanh BĐS 2006 có quy định: “Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng phép kinh doanh; b) Đối với nhà, công trình xây dựng phải bảo đảm chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng; nhà, công trình xây dựng qua sử dụng yêu cầu chất lượng bên thỏa thuận hợp đồng; c) Không có tranh chấp quyền sở hữu; d) Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền; đ) Không nằm khu vực cấm xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng; e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng quyền sử dụng đất giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định pháp luật nhà, công trình xây dựng có sẵn; giấy phép xây dựng hồ sơ dự án thiết kế vẽ thi công phê duyệt nhà, công trình xây dựng; thiết kế vẽ thi công, hồ sơ hoàn công biên nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu bất động sản, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi công tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng phê duyệt nhà, công trình xây dựng hình thành tương lai.” Luật Nhà 2005 có quy định: “Trong giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, chấp, cho mượn, cho nhờ, uỷ quyền quản lý nhà nhà phải có điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật; b) Không có tranh chấp quyền sở hữu; c) Không bị kê biên để thi hành án để chấp hành định hành quan nhà nước có thẩm quyền” Về hình thức hợp đồng Hiện thực tế bắt gặp nhiều loại hình hợp đồng kinh doanh công nhận có giá trị bắt buộc thực hợp đồng miệng, hợp đồng văn bản, hợp đồng điện tử (qua mạng Internet)… Tuy nhiên, giao dịch kinh doanh BĐS nói chung mua bán nhà nói riêng, đặc thù loại hàng hoá hàng hoá phải đăng ký có giá trị lớn, thừa nhận hợp đồng mua bán nhà phải thể văn phải đáp ứng điều kiện tính hợp pháp loại hợp đồng Tại Bộ Luật Dân 2005 có quy định: “Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Về nội dung hợp đồng Luật kinh doanh BĐS 2006 có quy định nội dung chủ yếu hợp đồng mua bán nhà ở: “Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng bao gồm nội dung sau đây: a) Tên, địa bên bán bên mua; Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam b) Các thông tin nhà, công trình xây dựng quy định khoản Điều 11 Luật này; c) Giá mua bán; d) Phương thức thời hạn toán; đ) Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng hồ sơ kèm theo; e) Quyền nghĩa vụ bên; g) Bảo hành; h) Giải tranh chấp; i) Các nội dung khác bên thỏa thuận pháp luật quy định.” Các quy định nội dung chủ yếu hợp đồng mua bán nhà Luật Nhà 2005 bao gồm: “a) Tên địa bên; b) Mô tả đặc điểm nhà ở; c) Giá phương thức toán hợp đồng có thoả thuận giá; d) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; cho mượn, cho nhờ; uỷ quyền quản lý; đ) Quyền nghĩa vụ bên; e) Cam kết bên; g) Các thỏa thuận khác; h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng ký văn bản; i) Chữ ký bên (nếu tổ chức phải đóng dấu ghi rõ chức vụ người ký).” Về hiệu lực hợp đồng Ngoài việc xét điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà theo quy định chung Điều 405 Bộ Luật Dân Sự hợp đồng giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết trừ trường có thoả thuận khác pháp luật có quy định khác Tuy nhiên, Bộ luật Dân lại không quy định "được giao kết hợp pháp", phải áp dụng Điều 122 Bộ Luật dân Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam điều kiện có hiệu lực giao dịch dân hợp đồng hình thức giao dịch dân Giao dịch dân coi có hiệu lực có đủ điều kiện sau: + Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân sự; + Mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; + Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện Ngoài ra, xem xét đến tính hợp pháp hợp đồng mua bán nhà theo quy định Luật Nhà ở, theo đó: “Hợp đồng nhà phải có chứng nhận công chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp huyện nhà đô thị, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã nhà nông thôn” Trong trường hợp bên bán tổ chức có chức kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải có điều kiện Về thủ tục mua bán nhà ở: Các bên phải hoàn tất thủ tục đăng kí, trước bạ sang tên quan nhà nước có thẩm quyền nộp lệ phí theo quy định pháp luật Bên mua có quyền sở hữu nhà kể từ thời điểm hoàn tất thủ tục đăng kí quyền sở hữu quan nhà nước có thẩm quyền Khi nhà mua bán nhà thuộc quyền sở hữu chung nhiều người, thiết phải đồng ý văn tất đồng chủ sở hữu – tức họ kí tên vào hợp đồng mua bán nhà người không kí tên vào hợp đồng mua bán nhà có giấy uỷ quyền hợp lệ Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng - Đối với bên bán nhà: Bên bán nhà có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà, trả tiền cam kết, thoả thuận hợp đồng Có quyền yêu cầu bên mua phải hoàn tất thủ tục mua bán nhà thời hạn thoả thuận Bên bán có quyền không giao nhà chưa nhận đủ tiền từ bên mua nhà theo thoả thuận mà không bị coi vi phạm hợp đồng Phải thông báo cho bên mua hạn chế quyền sở hữu nhà bán Trong thời gian chưa giao nhà, bên bán có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn nhà Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam nhà giao thực tế cho bên mua (trừ trường hợp bên có thoả thuận khác) Bên bán phải giao nhà tình trạng ghi hợp đòng kèm theo hồ sơ nhà cho bên mua, không giao chậm giao bên bán phải bồi thường thiệt hại; phải thực hiên hình thức thủ tục mua bán nhà theo quy định pháp luật - Đối với bên mua nhà: Bên mua nhà có quyền nhận nhà theo tình trạng ước định hợp đồng kèm theo hồ sơ nhà; có quyền yêu cầu bên bán giao nhầ thời hạn yêu cầu bên bán hoàn thành thủ tục mua bán nhà tgrong thời hạn mà bên thoả thuận Trả đủ tiền mua nhà cho bên bán thời hạn theo phương thức thoả thuận; hợp đồng không quy định thời hạn địa điểm trả tiền, thi bên mua nhà phải trả tiền vào thời điểm bên bán nhà giao nhà nơi có nhà đem bán Bên mua phải nhận nhà thời hạn thoả thuận với bên bán thực thủ tục mua bán nhà theo quy định pháp luật Nếu nhà mua bán cho người khác thuê, bên mua có nghĩa vụ bảo đảm quyền, lợi ích bên thuê hết hạn hợp đồng thuê mà người thuê thoả thuận với bên bán II Thực trạng áp dụng pháp luật vấn đề mua bán nhà theo dự án vấn đề đặt Thực trạng nhu cầu nhà vấn đề mua bán nhà theo dự án Nghiên cứu hai khảo sát báo cáo sau để nhận thấy nhu cầu nhà vấn đền mua bán nhà theo dự án nay: Ngày 18/3/2010 nhóm nghiên cứu Vietnam Report giới thiệu báo cáo "Đánh giá nhu cầu nhà yếu tố định hành vi vay vốn mua nhà người dân địa bàn Hà Nội xu hướng thị trường nhà năm 2011" Kết điều tra thị trường Hà Nội cho thấy, 45% người mua nhà có kế hoạch vay ngân hàng, 25% có kế hoạch tự mua tiền 30% có kế hoạch vay mượn từ nguồn khác Hai loại hình nhà nhà chung cư nhà gắn liền với đất lựa chọn số Trong đó, 47% người thu nhập trung bình 20 triệu Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam đồng/tháng chọn mua nhà chung cư, 26% chọn mua nhà xây móng riêng đất để tự xây Những người có thu nhập 20 triệu đồng/tháng, đa số chọn tỷ lệ vay 20% giá trị nhà (chiếm 55%) Đối với người có thu nhập khoảng 20 triệu đồng/ tháng, chủ yếu chọn tỷ lệ vay từ 30 - 50% giá trị nhà Về nguồn cung nhà hai năm tới, có đến 67% doanh nghiệp tham gia điều tra cho tăng nhanh có 33% cho tăng vừa phải 60% doanh nghiệp cho nhu cầu loại hình nhà có mức giá 1,5 tỷ đồng tăng mạnh Theo giám đốc công ty xây dựng, dù giao đất tiết kiệm chi phí xây dựng cộng tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất giá nhà chung cư lên tới 9,5 triệu đồng/m2 Nếu tính lãi vay ngân hàng 1%/tháng, m2 nhà phải trả 95.000 đồng, tính hết chi phí khác sử dụng điện, nước, vệ sinh môi trường, an ninh quốc phòng, tiền gửi xe khiến chi phí thuê nhà tăng, hầu hết người lao động thu nhập thấp khó trả đủ tiền thuê nhà Hà Nội có 200 dự án phát triển nhà triển khai, đứng thứ nước quỹ nhà, nhiên, nhu cầu nhà vượt xa so với khả cung cấp Có nhiều ý kiến lý giải vấn đề này, tựu chung lại, nguyên nhân giá nhà, đất cao, nên người thu nhập thấp không với tới nguyên nhân chủ yếu Song có nhiều ý kiến đặt vấn đề tình trạng “quá tải” số dân Hà Nội Ðể giải vấn đề này, thành phố có nhiều chủ trương để phát triển nhà bán cho người thu nhập thấp Về mua nhà trả dần, từ tháng 9/2002 đến cuối năm 2005, Sở Tài nguyên Môi trường Nhà đất tiếp nhận 6.017 đơn xin mua nhà Sở trình UBND thành phố giải 3.791 đơn, lại 2.226 đơn tiếp tục xem xét giải Nhưng thực tế, toàn thành phố hàng nghìn hộ gia đình có khó khăn nhà cần cải thiện điều kiện sống mà chưa biết làm cách mua Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam nhà Thành phố triển khai xây dựng khu nhà cho thuê, xem tiến độ chậm so với yêu cầu đặt Mới đây, UBND thành phố định xây dựng 1.000 hộ thuộc quỹ nhà xã hội khu đô thị Việt Hưng (quận Long Biên) kinh phí khoảng 200 tỷ đồng Tuy nhiên, trung bình năm dân số Hà Nội tăng thêm khoảng 50.000 đến 100.000 người (tăng tự nhiên học), tình trạng thiếu nhà kéo dài, phải nhiều năm nữa, nhu cầu nhà Hà Nội bớt “nóng” Qua nhận thấy áp lực bùng nổ dân số, địa phương, đặc biệt thành phố lớn phải chịu áp lực khủng khiếp vấn đề nhà cho người dân Quỹ đất hạn hẹp, việc gia đình có mảnh đất để xây nhà chuyện Chính cần có dự án nhà lớn để đáp ứng nhu cầu Chính nhu cầu nhà lớn khiến cho việc tìm nhà người dân khó khăn, không vậy, nhiều nguyên nhân khác dẫn đến vấn đề mua nhà trở nên không đơn giản Nhiều người chuyển từ chuyện mua đất xây nhà sang việc mua nhà chung cư Với điều kiện xã hội tốc độ phát triển đô thị hóa nhanh chóng việc mua nhà chung cư không dễ dàng Chính thế, người dân phải đặt mua nhà từ chưa hình thành – tức “đặt mua dự án” Đây hình thức mua bán nhà xuất từ nhà nước có chủ trương sách phát triển nhà theo dự án có quy hoạch chi tiết, cụ thể Vấn đề mua bán nhà theo dự án đáp ứng phần lớn nhu cầu người dân, họ có thời gian chuẩn bị, thu xếp việc mua nhà, trả tiền, họ có thông tin đầy đủ dự án nhà họ Nhưng vấn đề mua bán nhà theo dự án mặt tích cực, mà tồn nhiều điểm hạn chế, sai phạm cần phải nhìn nhận sửa chữa kịp thời Thực trạng áp dụng pháp luật vấn đề mua bán nhà ở: Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam Hiện hệ thống pháp luật điều chỉnh vấn đề mua bán nhà ban hành ngày gần với thực tế, nhiên mức độ vi phạm lại không mà giảm, ngược lại thấy hàng ngày việc người dân mua bán nhà mà không tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Có thể liệt kê vi phạm phổ biến việc áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà theo dự án bao gồm: Thứ nhất, trường hợp mua bán nhà nhà chung cư theo dự án quy hoạch chí, nhà chưa hình thành Riêng trường hợp mua bán nhà chưa hình thành này, người ta không làm hợp đồng mua bán nhà thông thường mà “lách luật” hợp đồng “góp vốn” mà thực tế, tiền góp vốn hiểu tiền mua nhà nhà hình thành tương lai quyền lợi hưởng người góp vốn Như chất hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán nhà chất vốn có mà bị biến tướng sang hình thức khác Thứ hai, nội dung hợp đồng mua bán nhà thực tế không đáp ứng đầy đủ quy định nội dung chủ yếu hợp đồng mua bán nhà luật điều chỉnh Các nội dung thường bị khuyết bao gồm: mô tả nhà giao dịch, giá giao dịch Đặc biệt nội dung giá giao dịch hợp đồng điều khoản bên đưa vào hợp đồng cách đầy đủ, chi tiết chuẩn xác Trong giao dịch ghi vào hợp đồng với mức giá giao dịch thực lại nằm hợp đồng góp vốn đầu tư nhà chung cư theo dự án nằm giấy chưa hình thành dự án khu chung cư Bắc Hà (Nguyễn Trãi – Hà Nội), hay dự án khu biệt thự Vườn Cam, dự án khu đô thị Quang Minh Đặc biệt dự án chủ đầu tư tiến hành san lấp mặt xây dựng giá nhà giao dịch cao từ 3-4 lần so với giá gốc ghi hợp đồng Qua khảo sát công ty kinh doanh BĐS Hà Phong thuộc tập đoàn Hà Phong chủ dự án khu đô thị Hà Phong (Mê Linh – Hà nội), mức giá ban đầu 10 Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam người mua nhà từ thời điểm góp vốn đầu tư (khoảng năm 2006) 3-4 triệu đồng /m2 đến tay người mua nhà thời điểm cuối năm 2008, giá triệu đồng /m2 Tuy nhiên người bán nhà đến làm thủ tục sang tên chủ hợp đồng góp vốn đầu tư cho người mua nhà, số chênh lệch không ghi lại văn hiểu tiền lãi người góp vốn ban đầu lý thuyết, người mua thứ cấp mua nhà với mức giá ban đầu ghi nhận hợp đồng góp vốn Ngoài ra, số điều khoản hợp đồng mua bán nhà công ty nhà soạn thảo với từ ngữ “ỡm ờ”, “nước đôi” theo hướng có lợi cho người mua không đọc tìm hiểu kỹ, kèm theo tâm lý vội vàng bất chấp rủi ro để đánh đổi khoản lợi lớn việc đầu nhà đất “sốt” phần thiệt nằm phía người mua lẽ, luật pháp quy định điều khoản chung nội dung hợp đồng không trái pháp luật, thoả thuận riêng hai bên tự bên thương lượng đưa vào hợp đồng Tuy nhiên thấy trường hợp bên bán công ty xây dựng, chủ đầu tư dự án nhà bên mua cá nhân có nhu cầu mua nhà để đầu điều khoản tự thoả thuận bất lợi cho phía người mua Có thể đơn cử số điều khoản đưa vào hợp đồng mua bán nhà, nhà mà người mua nhu cầu lớn “nhắm mắt” để ký biết bất lợi cho mình, việc công ty BĐS đưa vào hợp đồng nội dung phạt hợp đồng người mua phải chịu phạt 1% ngày tổng số tiền chưa góp trễ hạn góp 10 ngày Trễ hạn góp 30 ngày, người mua bị đối tác đơn phương chấm dứt hợp đồng, phải nhận lại tiền góp sau bị trừ chi phí quản lý Người mua mà chậm khởi công xây dựng bị đối tác thu hồi nền… Các vấn đề đặt áp dụng pháp luật cho vấn đề mua nhà theo dự án: Sự thiếu chuyên nghiệp xin đề cập tới hệ thống pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ chưa đủ mạnh gây thiếu 11 Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam thống tổng thể để điều chỉnh Các chế sách với chồng chéo, thiếu hụt hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng thực tế Trong hệ thống pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, có số điểm bị coi “buộc chặt” chưa hợp lý, chưa thông thoáng Trên thực tế luật Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Thương mại, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp quy định luật kèm theo không hoàn toàn tương thích với nhau, độ vênh lớn gây không khó khăn cho người dân mua nhà theo dự án Ngoài ra, cần phải kể đến thực trạng phổ biến Việt Nam tồn song song hai hệ thống giá đất: hệ thống giá đất Nhà nước ban hành hệ thống giá đất hình thành thị trường chủ thể giao dịch tự thỏa thuận (giá thị trường), đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Nếu để thị trường phát triển cách tự phát ảnh hưởng cho kinh tế, nhà nước cần quản lý thị trường dựa khung pháp lý nhằm thiết lập sân chơi bình đẳng, công khai minh bạch lĩnh vực kinh doanh bất động sản Cần quy định rõ điều kiện quyền hạn, trách nhiệm người hoạt động lĩnh vực tư vấn, kinh doanh bất động sản Chính lý trên, việc bổ sung hoàn thiện khung pháp lý theo nguyên tắc đảm bào tính đồng bộ, tính quán tôn trọng quy luật thị trường, tăng cường tính cạnh tranh hoạt động kinh doanh thị trường, đồng thời khắc phục quy định chồng chéo mâu thuẫn liên quan đến mua nhà theo dự án công việc cấp bách mà cần thực nhanh chóng đồng nhằm ổn định thị trường nhà nay, tạo điều kiện phát triển lĩnh vực kinh doanh BĐS không giới hạn nhà đầu tư nước mà thu hút đầu tư từ khối nhà đầu tư nước 12 Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam III Các giải pháp hoàn thiện pháp luật vấn đề mua bán nhà Việt Nam giai đoạn Sự cần thiết việc hoàn thiện pháp luật vấn đề mua bán nhà Việt Nam Hạn chế lớn trình độ phát triển kinh tế chậm, kéo theo hạn chế mặt xây dựng pháp luật chưa thực đáp ứng yêu cầu thực tế sống, kinh tế thị trường với mặt trái gây hậu tiêu cực đời sống xã hội lập pháp chưa thực hoàn thiện Việt Nam nguyên nhân khiến cho pháp luật hợp đồng nói chung hợp đồng mua bán nhà nói riêng chưa bao quát hết vấn đề nảy sinh trình áp dụng vào thực tiễn Có thể nói rằng, nhu cầu nhà cho người nhu cầu đáng cấp thiết, hoạt động mua bán nhà mà tiêu biểu mua nhà theo dự án hoạt động xa lạ gặp mà thường xuyên, liên tục diễn hàng ngày, hàng giờ, liên quan trực tiếp đến sống người dân xã hội Người tham gia mua bán nhà theo dự án không cần biết đến quy định pháp luật hướng dẫn chi tiết yêu cầu hình thức nội dung hợp đồng mua bán nhà, họ hiểu rõ cần thực hoạt động mua bán nhà Trên thực tế, có nhiều nhà mua bán trao tay mà bên tham gia giao kết không thực đầy đủ trình tự thủ tục theo luật định, pháp luật đất đai nhà thừa nhận chứng xác lập quyền sở hữu nhà vào mảnh giấy viết tay sơ sài không tuân thủ đầy đủ quy định nội dung hình thức hợp đồng mua bán chuẩn Điều lý khiến cho văn quy phạm pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà không thực phát huy hết vai trò đời sống xã hội 13 Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam 2 Quan điểm hoàn thiện pháp luật vấn đề mua bán nhà Việt Nam Việc hoàn thiện pháp luật vấn đề mua bán nhà Việt Nam giai đoạn cần thực quan điểm sau: Thứ nhất, Pháp luật vấn đề mua bán nhà phải phù hợp quan điểm trị, phù hợp với yêu cầu thực tiễn, thông qua quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung giao dịch bất động sản thời kỳ dự án nói riêng cần thể quan điểm rõ ràng đường lối đổi Đảng Nhà nước áp dụng lĩnh vực sống Thứ hai, pháp luật vấn đề mua bán nhà theo dự án hoàn thiện dựa mối quan hệ biện chứng với điều kiện kinh tế - xã hội đảm bảo mối tương quan hợp lý đối tượng tham giao giao kết hợp đồng mua bán nhà quan quản lý hành giao dịch bất động sản nói chung, trình phát triển tăng trưởng kinh tế, tạo điều kiện hội nhập, thúc đẩy cải cách kinh tế - xã hội, đặc biệt trình cải cách thủ tục hành giai đoạn Thứ ba, pháp luật vấn đề mua bán nhà ghi nhận đảm bảo thực tế quyền giao kết nghĩa vụ thực giao kết hợp đồng đối tượng tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà đời sống xã hội Thứ tư, hoàn thiện pháp luật vấn đề mua bán nhà góp phần hạn chế tiêu cực công tác quản lý nhà nước giao dịch dân nói chung, chắn pháp lý đảm bảo quyền lợi ích đáng đối tượng tham gia giao kết hợp đồng, hướng tới xây dựng môi trường đầu tư BĐS Việt Nam thông thoáng bình đẳng, hấp dẫn nhà đầu tư không nước mà mở rộng tới tầm khu vực quốc tế Thứ năm, hoàn thiện pháp luật vấn đề mua bán nhà dựa sở kế thừa phát triển sách quản lý Nhà nước đất đai hành, vừa thể truyền thống dân tộc, quý trọng tài nguyên đất – “Tấc đất, tấc vàng”, 14 Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam đồng thời tham khảo kinh nghiệm nước phát triển giới với học quản lý quy hoạch sử dụng quỹ đất khoa học hợp lý Thứ sáu, hoàn thiện pháp luật vấn đề mua bán nhà phải đảm bảo tính đồng chế định pháp luật hợp đồng, tránh chồng chéo, mâu thuẫn, đồng thời tránh lỏng lẻo, thiếu quy định, đặc biệt tránh trường hợp văn sau “đá” văn trước, văn cấp “đá” văn cấp ban hành Đảm bảo thống quản lý Nhà nước giao kết hợp đồng mua bán nhà phạm vi toàn quốc Thứ bảy, đối tượng giao kết hợp đồng mua bán nhà thuộc phạm vi rộng có tham gia nhiều thành phần xã hội, việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà cần phát huy cao độ xã hội hoá công tác quản lý để đảm bảo việc thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà thông suốt có tính khả thi cao Giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu pháp luật vấn đề mua bán nhà 3.1 Nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà mà cụ thể mua nhà theo dự án kinh doanh BĐS, cần thực đồng giải pháp sau: - Tăng cường tính tự chủ, tự thỏa thuận cho đối tượng tham gia mua, bán nhà ở, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho thành phần xã hội Đảm bảo tính đồng bộ, quán tôn trọng quy luật thị trường - Xây dựng lộ trình hoàn thiện pháp luật mua bán nhà ở, đặc biệt mua bán nhà theo dự án Đáp ứng nhu cầu ngày cao kinh tế thị trường, bảo vệ công xã hội - Nhanh chóng hoàn thiện hệ thống pháp luật Nhà ở, mua bán nhà ở, tránh tượng chồng chéo, đối tượng điều chỉnh nhiều luật chuyên ngành khác 3.2 Để nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật mua bán nhà thực tiễn đòi hỏi không áp dụng phương pháp chung chung mang nặng tính lý thuyết mà cần giải pháp cụ thể chi tiết, 15 Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam sâu sát với thực tế đời sống xã hội Mục đích giải pháp để người dân đến gần với văn pháp luật, thể tiêu chí đánh giá pháp luật mua bán nhà đề cập phần trên, tính hiệu ứng dụng - Một là, cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất quy hoạch đầu tư phát triển nhà ở, cần thường xuyên kiểm tra quỹ đất giao - Hai là, cần hoàn thiện máy tổ chức quản lý nhà kinh doanh nhà ở, cụ thể lĩnh vực mua bán nhà dự án, nâng cao trình độ, đạo đức cán quản lý tinh thần trách nhiệm công việc lập lại kỷ cương công tác quản lý Ba là, tạo chế thực thi nghiêm pháp luật cấp, địa phương Thực nghiêm túc hiệu công tác kiểm tra tra việc thực thi pháp luật xử lý nghiêm trường hợp vi phạm tránh tái diễn Bốn là, giao dịch nhà đất phải thông qua quyền địa phương quan pháp luật Tuy nhiên không giải pháp hay nhìn chung quan hành can thiệp vào thủ tục cần thiết quan trung gian người mua người bán Năm là, cần có biện pháp triệt để chống đầu vào thị trường nhà trung cư, dự án, biện pháp chống đầu có hiệu phải công khai việc bán nhà, đất theo khung giá Nhà nước, tổ chức bán đấu giá công khai rộng rãi dân chúng, thông báo công khai dự án công ty kinh doanh bất động sản triển khai để người dân nắm Sáu là, cần có sách thuế kinh doanh bất động sản Khi điều kiện đất đai thay đổi (do thay đổi đầu tư xã hội) làm mức sinh lợi nhà tăng lên Tuy nhiên, giá trị nhà tăng lên nhiều lần tương ứng với lượng giá trị tư hoá phần địa tô tăng thêm Phần giá trị tăng thêm người chiếm hữu đất tạo mà giá trị đầu tư xã hội mang lại nên phải điều tiết vào nguồn thu nhà nước 16 Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam Cuối cùng, giải pháp vô quan trọng nhằm đưa pháp luật hợp đồng mua bán nhà thực “sống” với xã hội phải hoàn thiện hệ thống thị trường, xúc tiến việc hình thành sàn giao dịch nhà để thị trường vận hành có hiệu KẾT LUẬN Nhà vấn đề nóng xã hội Điểm qua số hợp đồng mua bán nhà đất dự án lớn, điểm dễ thấy hợp đồng quy định nhiều điều kiện ưu đãi cho chủ đầu tư, trói nghĩa vụ nặng nề cho bên mua Nhiều quy định pháp luật chưa phù hợp khiến việc mua bán nhà gặp khó khăn, làm vụ tranh chấp lại kéo dài vậy, bên cạnh việc hiểu rõ quy định pháp luật nhà nói chung, mua bán nhà theo dự án nói riêng không cần chỉnh sửa hoàn thiện quy định chưa hợp lý để có sở pháp lý rõ ràng xung quanh vấn đề nhà DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO  Trường Đại Học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân 2, NXB.Công An Nhân, Hà Nội, năm 2006  TS Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân Việt Nam tập 2, NXB Giáo dục Việt Nam, Hà Nội, 2009  Bộ Luật Dân Sự năm 2005, NXB Lao động, Hà Nội, năm 2011  Luật Nhà 2005  thongtinphapluatdansu.wordpress.com  luathoc.vn  vietlaw.biz 17 [...]... thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở cần phát huy cao độ xã hội hoá công tác quản lý để đảm bảo việc thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở được thông suốt và có tính khả thi cao 3 Giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở 3.1 Nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở mà cụ thể là mua nhà ở theo một dự án trong kinh doanh BĐS, chúng ta cần thực hiện... thiện pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở tại Việt Nam Việc hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay cần được thực hiện trên quan điểm cơ bản như sau: Thứ nhất, Pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở phải phù hợp về quan điểm chính trị, phù hợp với yêu cầu thực tiễn, thông qua các quy định của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung và giao... thống pháp luật về Nhà ở, mua bán nhà ở, tránh hiện tượng chồng chéo, cùng một đối tượng nhưng được điều chỉnh bởi nhiều luật chuyên ngành khác nhau 3.2 Để nâng cao hiệu quả của việc áp dụng pháp luật về mua bán nhà ở trong thực tiễn đòi hỏi chúng ta không chỉ áp dụng những phương pháp chung chung mang nặng tính lý thuyết mà rất cần những giải pháp cụ thể và chi tiết, 15 Bài tập lớn học kỳ Môn Luật. .. cải cách về kinh tế - xã hội, đặc biệt là quá trình cải cách thủ tục hành chính trong giai đoạn hiện nay Thứ ba, pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở ghi nhận và đảm bảo trên thực tế quyền được giao kết và nghĩa vụ thực hiện giao kết hợp đồng của các đối tượng tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trong đời sống xã hội Thứ tư, hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở góp phần hạn chế những tiêu... đó hạn chế về mặt xây dựng pháp luật chưa thực sự áp ứng được yêu cầu của thực tế cuộc sống, nền kinh tế thị trường với những mặt trái gây những hậu quả tiêu cực đối với đời sống xã hội trong khi nền lập pháp còn chưa thực sự hoàn thiện như ở Việt Nam cũng là những nguyên nhân khiến cho pháp luật về hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng chưa bao quát hết được những vấn đề nảy sinh... góp sau khi bị trừ đi chi phí quản lý Người mua nền mà chậm khởi công xây dựng còn có thể bị đối tác thu hồi nền… 3 Các vấn đề đặt ra khi áp dụng pháp luật cho vấn đề mua nhà ở theo một dự án: Sự thiếu chuyên nghiệp đầu tiên xin được đề cập tới là ở hệ thống pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra sự thiếu 11 Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân sự Việt Nam 2 thống nhất tổng thể... biết đến các quy định của pháp luật hướng dẫn chi tiết các yêu cầu về hình thức cũng như nội dung của một bản hợp đồng mua bán nhà, nhưng họ hiểu rất rõ mình cần gì khi thực hiện hoạt động mua bán nhà Trên thực tế, có rất nhiều căn nhà đã được mua bán trao tay mà các bên tham gia giao kết không thực hiện đầy đủ trình tự thủ tục theo luật định, ngay cả pháp luật về đất đai và nhà ở của chúng ta hiện nay... lĩnh vực kinh doanh BĐS không chỉ giới hạn đối với các nhà đầu tư trong nước mà còn thu hút đầu tư từ khối các nhà đầu tư nước ngoài 12 Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân sự Việt Nam 2 III Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay 1 Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở tại Việt Nam Hạn chế lớn nhất của chúng ta hiện nay... đi sát với thực tế đời sống xã hội Mục đích của những giải pháp đó là để người dân đến gần hơn nữa với các văn bản pháp luật, và đây cũng thể hiện một trong những tiêu chí đánh giá pháp luật về mua bán nhà ở đã đề cập ở phần trên, đó là tính hiệu quả ứng dụng - Một là, chúng ta cần nâng cao hơn nữa chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển nhà ở, cần thường xuyên kiểm tra quỹ đất... Đảng và Nhà nước được áp dụng trên mọi lĩnh vực của cuộc sống Thứ hai, pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở theo một dự án được hoàn thiện dựa trên mối quan hệ biện chứng với những điều kiện kinh tế - xã hội đảm bảo mối tương quan hợp lý giữa đối tượng tham giao giao kết hợp đồng mua bán nhà ở và cơ quan quản lý hành chính về giao dịch bất động sản nói chung, trong quá trình phát triển và tăng trưởng kinh ... Là chủ sở hữu nhà người đại diện theo quy định pháp luật dân sự; Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam b) Cá nhân có lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà phải có chức kinh doanh nhà... pháp", phải áp dụng Điều 122 Bộ Luật dân Bài tập lớn học kỳ Môn Luật dân Việt Nam điều kiện có hiệu lực giao dịch dân hợp đồng hình thức giao dịch dân Giao dịch dân coi có hiệu lực có đủ điều kiện... phố lớn phải chịu áp lực khủng khiếp vấn đề nhà cho người dân Quỹ đất hạn hẹp, việc gia đình có mảnh đất để xây nhà chuyện Chính cần có dự án nhà lớn để đáp ứng nhu cầu Chính nhu cầu nhà lớn