Nghiên cứu đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dũ liệu địa chính huyện Ba Vì, Thành phố Hà Nội

Ở nước ta, nhu cầu hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính ngày càng trở nên cấp thiết do phần lớn dữ liệu lưu trữ tại các địa phương ở dạng giấy và phương pháp quản lý thủ công dẫn đến nh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Đỗ Thị Tài Thu

NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU

ĐỊA CHÍNH HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2011

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Đỗ Thị Tài Thu

NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU

ĐỊA CHÍNH HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Địa chính

Mã số: 60 44 80

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS TS Trần Văn Tuấn

Hà Nội - 2011

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i

DANH MỤC HÌNH ii

DANH MỤC BẢNG iii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ NHU CẦU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH Ở NƯỚC TA 4

1.1 Hệ thống hồ sơ địa chính 4

1.1.1 Khái niệm 4

1.1.2 Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý nhà nước về đất đai 5

1.1.3 Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay 6

1.2 Cơ sở khoa học - pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính 10

1.2.1 Cơ sở khoa ho ̣c xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính 10

1.2.2 Cơ sở pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính 14

1.3 Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta 19

1.3.1 Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta 19

1.3.2 Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở một số nước trên thế giới 21

1.3.3 Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam 25

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ TÌNH HÌNH XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH Ở HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 28

2.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội 28

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên 28

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 30

2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội 32

2.2 Đặc điểm tình hình sử du ̣ng và quản lý đất đai tại huyện Ba Vì 33

2.2.1 Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất 34

2.2.2 Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng 34

2.2.3 Tình hình kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 35

2.2.4 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 37

2.2.5 Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp khiếu nại tố cáo 38

2.2.6 Đánh giá chung về tình hình sử dụng và quản lý đất đai tại địa bàn nghiên cứu 38

2.3 Thực tra ̣ng hệ thống hồ sơ địa chính và tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tại huyê ̣n Ba Vì 39

2.4 Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở huyện Ba Vì 43

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 45

3.1 Các nhóm giải pháp chủ yếu 45

3.1.1 Giải pháp về pháp luật 45

3.1.2 Giải pháp về nhân lực 48

3.1.3 Giải pháp về công nghệ 49

3.2 Đề xuất và thiết kế mô hình cơ sở dữ liệu địa chính huyện Ba Vì 49

3.2.1 Đặc điểm thông tin đất đai ở huyện Ba Vì 49

3.2.2 Yêu cầu về dữ liệu 50

3.2.3 Xác định nội dung và cấu trúc thông tin dữ liệu địa chính huyện Ba Vì 51

3.2.4 Xây dựng và thiết kế mô hình cơ sở dữ liệu địa chính huyện Ba Vì 52

3.2.5 Đánh giá chung 74

3.3 Triển khai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu địa chính trên ma ̣ng Internet 77

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

PHỤ LỤC 84

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CCDM: Core Cadastral Domain Model - mô hình hạt nhân của lĩnh vực Địa chính; CSDL: Cơ sở dữ liệu;

ĐGHC: Địa giới hành chính;

FIG: Fédération Internationale des Géomètres - Hiệp hội Trắc địa Thế giới;

LADM: Land Administration Domain Model;

GCN: Giấy chứng nhận;

GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

GIS: Geographic Information System - hệ thông tin địa lý;

RRR: Right, Restriction, Responsibility - quyền, hạn chế và nghĩa vụ;

STDM: Social Tenure Domain Model;

UBND: Ủy Ban Nhân Dân;

UML: Unified Modeling Language - ngôn ngữ mô hình hóa thống nhất;

VLAP : Việt Nam Land Administration Project;

VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Yêu cầu thông tin đất đai trong quản lý nhà nước về đất đai 4

Hình 1.2 Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai 6

Hình 1.3 Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM 11

Hình 1.4 Mô hình địa chính LADM 12

Hình 1.5 Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009 13

Hình 1.6 Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần 18

Hình 1.7 Các thuộc tính cơ bản trong mô hình CSDL địa chính ở nước ta 18

Hình 1.8 Chỉ số tham nhũng (CPI) ở các nước trên thế giới năm 2011 20

Hình 1.9 Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan 24

Hình 1.10 Trang web cung cấp thông tin đi ̣a chính trên ma ̣ng Internet xã Đông Thành, huyê ̣n Bình Minh, tỉnh Vĩnh Long 25

Hình 1.11 Tra cứu thông tin đất đai trên ma ̣ng Internet của tỉnh Vĩnh Long 26

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí huyện Ba Vì 28

Hình 3.1 Mô hình quan hê ̣ thực thể của cơ sở dữ liê ̣u đi ̣a chính huyê ̣n Ba Vì 55

Hình 3.2 Quy trình chung xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ 67

Hình 3.3 Nhóm thông tin thửa đất ở thôn Đức Thịnh trong ViLIS 2.0 68

Hình 3.4 Nhóm thông tin hiện trạng sử dụng đất ở huyện Ba Vì trong ViLIS 2.0 68

Hình 3.5 Quy trình chung thiết lập cơ sở dữ liệu thuộc tính 69

Hình 3.6 Kết quả đồng bộ hóa cơ sở dữ liệu từ bản đồ vào hồ sơ 70

Hình 3.7 Mô hình khai thác CSDL địa chính phục vụ quản lý nhà nước về đất đai 70

Hình 3.8 Kê khai thông tin về thửa đất 71

Hình 3.9 Giao diện phần mềm sau khi kê khai thành công về cấp giấy chứng nhận 72

Hình 3.10 Thông tin thuộc tính trước và sau biến động 73

Hình 3.11 Giao diện kết quả tách thửa thành công 73

Hình 3.12 Mô hình cơ sở dữ liệu địa chính của phần mềm ViLIS 2.0 74

Hình 3.13 Giao diê ̣n chính của trang Web cung cấp thông tin cơ sở dữ liê ̣u địa chính xã Tản Lĩnh, huyện Ba Vì 78

Hình 3.14 Đo diê ̣n tích trên bản đồ trực tuyến 79

Hình 3.15 Truy vấn thông tin trên bản đồ trực tuyến 80

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Chỉ số tham nhũng (CPI) ở các nước trên thế giới 21

Bảng 2.1 Diện tích các loại đất chính của huyện Ba Vì năm 2005 và năm 2010 33

Bảng 2.2 Số lượng GCNQSDĐ được cấp tính đến ngày 30/5/2002 và 20/06/2010 36

Bảng 2.3 Tình hình lập hồ sơ địa chính ở huyện Ba Vì 40

Bảng 3.1 Các trường của thực thể “Thua_dat” 56

Bảng 3.2 Các trường của thực thể “Thua_moi” 56

Bảng 3.3 Các trường của thực thể “Nha_CTXD” 56

Bảng 3.4 Các trường của thực thể “Phan_loai_nha” 57

Bảng 3.5 Các trường của thực thể “Phan_loai_ket_cau” 57

Bảng 3.6 Các trường của thực thể “Can_ho” 57

Bảng 3.7 Các trường của thực thể “Rung” 57

Bảng 3.8 Các trường của thực thể “Cay_lau_nam” 58

Bảng 3.9 Các trường của thực thể “Dang_ky_SD_dat” 58

Bảng 3.10 Các trường của thực thể “DKSH_Nha_va_Tai_san_gan_lien_voi_dat” 58

Bảng 3.11 Các trường của thực thể “Phan_loai_MDSD” 59

Bảng 3.12 Các trường của thực thể “Phan_loai_nguon_goc” 59

Bảng 3.13 Các trường của thực thể “Giay_chung_nhan” 59

Bảng 3.14 Các trường của thực thể “Bien_dong” 60

Bảng 3.15 Các trường của thực thể “Loai_bien_dong” 60

Bảng 3.16 Các trường của thực thể “Nghia_vu_tai_chinh” 60

Bảng 3.17 Các trường của thực thể “Boi_thuong” 61

Bảng 3.18 Các trường của thực thể “Nguoi_su_dung” 61

Bảng 3.19 Các trường của thực thể “Phan_loai_NSD” 61

Bảng 3.20 Các trường của thực thể “Ban_do” 62

Bảng 3.21 Các trường của thực thể “Xa” 62

Bảng 3.22 Các trường của thực thể “Huyen” 62

Bảng 3.23 Các trường của thực thể “Tinh” 62

Bảng 3.24 Các trường của thực thể “Quy_hoach” 63

Bảng 3.25 Các trường của thực thể “Hien_trang” 63

Bảng 3.26 Các trường của thực thể “Bang_gia_NN” 63

Bảng 3.27 Các trường của thực thể “Vung_gia_tri” 63

Bảng 3.28 Các trường của thực thể “Dia_danh” 64

Bảng 3.29 Các trường của thực thể “Diem_khong_che_toa_do va do_cao” 64

Bảng 3.30 Các trường của thực thể “Dia_gioi_hanh_chinh” 64

Bảng 3.31 Các trường của thực thể “Moc_dia_gioi_hanh_chinh” 65

Bảng 3.32 Bảng so sánh giữa mô hình CSDL địa chính ViLIS 2.0 và mô hình CSDL đề tài thiết kế 75

MỞ ĐẦU

Trong giai đoạn hiện nay, sử dụng đất đai nói chung và tại khu vực đô thị nói riêng đang là nhu cầu thiết yếu ngày càng tăng của con người, kéo theo đó là yêu cầu về sự quản lý chặt chẽ và có hệ thống của Nhà nước nhằm mục đích sử dụng hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên hữu hạn này Muốn vậy, trước hết, Nhà nước - với vai trò là chủ sở hữu phải quản lý thật tốt quỹ đất của mình, tức là phải trả lời được các câu hỏi “Ở đâu? Có những gì? Bao nhiêu? Như thế nào?” Một trong những công cụ để Nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ đất đồng thời cung cấp các thông tin về sử dụng đất phục vụ nhu cầu của cộng đồng là hệ thống hồ sơ địa chính

Ở nước ta, nhu cầu hiện đại hóa hệ thống hồ sơ địa chính ngày càng trở nên cấp thiết do phần lớn dữ liệu lưu trữ tại các địa phương ở dạng giấy và phương pháp quản lý thủ công dẫn đến những khó khăn trong tra cứu thông tin và cập nhật biến động về sử dụng đất đai Trong khi, hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu mang tính

kế thừa cao Vì vậy, theo sự phát triển của xã hội, các thông tin về đất đai cũng ngày càng được tăng theo cấp số nhân Nếu chúng ta vẫn áp dụng quản lý thủ công theo dạng văn bản giấy tờ thì hệ thống hồ sơ địa chính sẽ chất thành “núi” Với những tiến bộ vượt bậc trong khoa học công nghệ cho thấy, giải pháp hữu hiệu để giải quyết vấn đề này là thiết lập cơ sở dữ liệu (CSDL) địa chính và vận hành hệ thống thông tin đất đai CSDL đi ̣a chính được thiết lập, cập nhật trong các quá trình điều tra, bằng các phương pháp khác nhau như đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, CSDL phải chứa đựng đầy đủ những thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế,

xã hội, pháp lý đến từng thửa đất CSDL vừa là công cụ để quản lý đất đai, vừa cung cấp thông tin đa ngành trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Việc đổi mới này không chỉ đơn thuần là thay đổi dạng hồ sơ, thay đổi công nghệ quản lý mà điểm chính là làm thay đổi hoàn toàn phương pháp quản lý Khi cơ

sở dữ liệu địa chính này ra đời thì hệ thống pháp luật cũng phải được bổ sung, sửa đổi sao cho đảm bảo được tính pháp lý của nó

Ba Vì là một huyện có diện tích lớn nhất của thành phố Hà Nội, cách trung tâm thủ đô khoảng 50km, là một trong những huyện có tốc độ đô thị hóa mạnh nhất

từ khi sát nhập vào Hà Nội, vì vậy, trên địa bàn có nhiều biến động trong sử dụng đất Tuy nhiên, hệ thống hồ sơ địa chính của huyện đã cũ, giá trị sử dụng kém làm cho các giao dịch bị ngưng trệ mang tính tự phát, thiếu tính pháp lý, việc mua bán trái phép gây ra nhiều tranh chấp, khiếu nại, công tác quản lý bị buông lỏng trong

một thời gian dài dẫn tới hệ thống hồ sơ địa chính của địa phương không thể đáp ứng được những yêu cầu quản lý đất đai cũng như nhu cầu thông tin của các đối tượng sử dụng đất đang ngày càng cấp thiết Xuất phát từ thực tế đó, tôi đã lựa chọn

đề tài:

“Nghiên cứu đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Ba

Vì, thành phố Hà Nội”

Mục tiêu của đề tài

Dựa trên cơ sở khoa ho ̣c – pháp lý xây dựng CSDL địa chính và đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính của huyện Ba Vì đề xuất các giải pháp xây dựng CSDL địa chính phục vụ quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện

Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu cơ sở khoa học - pháp lý xây dựng CSDL địa chính ở nước ta, nhu cầu xây dựng CSDL địa chính, tình hình xây dựng CSDL địa chính ở trong và ngoài nước

- Điều tra, đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ đi ̣a chính tại huyện Ba Vì và tình hình xây dựng CSDL địa chính của huyện

- Từ đó, đề xuất các giải pháp xây dựng CSDL địa chính huyện Ba Vì

Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, khảo sát thực đi ̣a: Nhằm thu thập tài liệu, số liệu về hồ

sơ đi ̣a chính; điều tra giá đất thị trường trong đi ̣a bàn huyê ̣n

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích các số liệu đã thu thập trong quá trình điều tra nhằm làm rõ thực trạng hê ̣ thống hồ sơ đi ̣a chính và tình hình xây dựng CSDL địa chính trên địa bàn huyện, từ đó đề xuất các giải pháp

- Phương pháp kế thừa: Thu thập tài liệu trong và ngoài nước có liên quan; khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, công trình đề tài khoa học có liên quan đến vấn đề nghiên cứu

- Phương pháp mô hình hóa: được sử dụng để xây dựng mô hình CSDL địa chính của huyện

Kết quả đạt được

- Thiết kế được mô hình CSDL địa chính của huyện Ba Vì nhằm đáp ứng nhu

cầu thực tế của huyện Mô hình có thể áp dụng cho các huyện khác có quỹ đất lâm nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Xây dựng được CSDL địa chính bằng phần mềm ViLIS 2.0, thử nghiệm với

dữ liệu của thôn Đức Thịnh, xã Tản Lĩnh Từ đó đưa ra những giải pháp hoàn thiện

hơn cho phần mềm này phục vụ nhu cầu quản lý đất đai đa dạng của huyện

- Triển khai cung cấp thông tin về CSDL địa chính trên ma ̣ng Internet dưới dạng bản đồ trực tuyến, thử nghiệm với dữ liệu của thôn Đức Thịnh, xã Tản Lĩnh

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

- Ý nghĩa khoa học:kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học và pháp lý xây dựng CSDL địa chính, vai trò của nó trong quản lý nhà nước về đất đai tại đơn vị hành chính hành chính cấp quận, huyện

- Ý nghĩa thực tiễn:

+ Đề tài đã đưa ra được những giải pháp có tính khả thi cao nhằm xây dựng

CSDL địa chính huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội

+ Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo hữu ích cho các nhà quản

lý, các nhà lãnh đạo có những biện pháp cụ thể để tập trung vào từng giải pháp nhằm xây dựng CSDL địa chính trên địa bàn huyện đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai

và phát triển kinh tế - xã hội của huyện

Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận - kiến nghị, phụ lục và tài liệu tham khảo cấu trúc của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1 Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính và nhu cầu xây dựng cơ sở

dữ liệu địa chính ở nước ta

Chương 2 Thực trạng hê ̣ thống hồ sơ đi ̣a chính và tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện ở Ba Vì – thành phố Hà Nội

Chương 3 Đề xuất giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Ba Vì – thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ NHU CẦU XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH Ở NƯỚC TA

1.1 Hệ thống hồ sơ địa chớnh

1.1.1 Khỏi niệm

Hệ thống hồ sơ địa chớnh được hiểu là hệ thống bản đồ địa chớnh và sổ sỏch địa chớnh, gồm cỏc thụng tin cần thiết về cỏc mặt tự nhiờn, kinh tế, xó hội, phỏp lý của thửa đất, về người sử dụng đất, về quỏ trỡnh sử dụng đất, được thiết lập trong quỏ trỡnh đo đạc lập bản đồ địa chớnh, đăng ký lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Hỡnh 1.1) [14]

Hỡnh 1.1 Yờu cầu thụng tin đất đai trong quản lý nhà nước về đất đai

Hồ sơ

Địa chính

1 Bản đồ địa chính

2 Sổ mục kê

3 Sổ địa chính

4 Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

5 Hồ sơ, giấy

tờ về chủ sử dụng đất

6 Các giấy tờ pháp lý có liên quan

Kinh tế Thửa đất

Hồ sơ địa chính là tài liệu cơ sở để thiết lập Hệ thống thông tin đất đai, Hệ thống thông tin bất động sản Theo thông tư 09/2007/TT-BTNMT về việc hướng dẫn lập, chỉnh sửa, quản lý hồ sơ địa chính quy định hồ sơ địa chính gồm:

- Bản đồ địa chính

- Sổ địa chính

- Sổ mục kê đất đai

- Sổ theo dõi biến động đất đai

- Bản lưu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tuỳ thuộc vào tính chất của từng loại tài liệu và đặc điểm sử dụng của chúng

mà hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính được chia thành 2 loại :

+ Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết

+ Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý

1.1.2 Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với quản lý nhà nước về đất đai

Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai, nhất

là ở cấp cơ sở xã (phường) và cấp huyện (quận) Điều này được thể hiện thông qua

sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (Hình 1.2) [10]

Các thông tin trong hồ sơ địa chính phục vụ trực tiếp cho công tác thống kê, kiểm kê đất, là cơ sở xác định nguồn gốc và tình trạng pháp lý của thửa đất phục vụ cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hồ sơ địa chính phục vụ đắc lực cho công tác giao đất, cho thuê đất và cung cấp cơ sở thông tin sử dụng đất cho thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai

Hồ sơ địa chính cũng đóng vai trò khá quan trọng trong công tác quản lý tài chính về đất đai, là cơ sở để xác định hạng đất, giá trị tài sản gắn liền với đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất Thông tin trong hồ sơ địa chính phản ánh hiện trạng sử dụng đất phục vụ cho công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thông qua việc cập nhật các biến động sử dụng đất, hồ sơ địa chính cho phép nhà quản lý theo dõi quá trình sử dụng đất

Ở cấp độ vĩ mô, thông tin hồ sơ địa chính phản ánh thực trạng sử dụng đất làm

cơ sở để Nhà nước xây dựng chính sách sử dụng đất đai trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Hồ sơ địa chính không chỉ có chức năng phục vụ quản lý nhà nước về đất đai

mà còn thực hiện việc cung cấp các thông tin về sử dụng đất phục vụ nhu cầu thông tin của cộng đồng

Hỡnh 1.2 Vai trũ của hệ thống hồ sơ địa chớnh đối với cụng tỏc quản lý đất đai

1.1.3 Cỏc thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chớnh ở nước ta hiện nay

1.1.3.1 Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết

Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ phỏp lý duy nhất làm cơ sở xõy dựng và quyết định

chất lượng hồ sơ địa chớnh phục vụ thường xuyờn cho cụng tỏc quản lý Nú bao

gồm cỏc tài liệu sau:

- Cỏc tài liệu gốc hỡnh thành trong quỏ trỡnh đo đạc thành lập bản đồ địa chớnh

bao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế - kĩ thuật

đó được cỏc cơ quan cú thẩm quyền phờ duyệt của mỗi cụng trỡnh đo vẽ lập bản đồ

địa chớnh trừ bản đồ địa chớnh, hồ sơ kĩ thuật thửa đất, sơ đồ trớch thửa

- Cỏc tài liệu gốc hỡnh thành trong quỏ trỡnh đăng ký ban đầu, đăng ký biến

động đất đai và cấp GCNQSDĐ: Cỏc giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kờ

khai đăng ký, cỏc giấy tờ phỏp lý về nguồn gốc sử dụng đất, cỏc giấy tờ liờn quan

tới nghĩa vụ tài chớnh đối với nhà nước,… như GCNQSDĐ cũ, văn tự mua bỏn, giấy

phộp xõy dựng nhà, bản ỏn của Tũa ỏn nhõn dõn,…

- Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xột cấp

GCNQSDĐ

Như vậy, hồ sơ địa chớnh gốc là tập hợp những văn bản giấy tờ được hỡnh

thành trong quỏ trỡnh sử dụng đất nhằm xỏc nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất

của chủ sử dụng; chúng được hỡnh thành khi xột kờ khai đăng ký cấp GCNQSDĐ;

khi những thủ tục này hoàn thành, chúng chỉ cú ý nghĩa là tài liệu lưu trữ và được

dựng để nghiờn cứu khi cú yờu cầu của cỏc cơ quan chức năng

Chính sách

đất đai

- Phản ánh hiện trạng để xây dựng chính sách

- Đánh giá thực hiện chính sách

Hồ sơ

địa chính

Cơ sở thẩm tra (nguồn gốc, cơ

sở pháp lý sử dụng đất )

Thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại

- Định kỳ

- Chuyên đề

- Thống kê, kiểm kê đất đai

- Cung cấp thông tin

- Nghĩa vụ tài chính

- Nguồn gốc và thông tin thửa đất

- Tình trạng pháp lý

Quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất

Giao đất, cho thuê

đất

1.1.3.2 Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý

Bên cạnh hồ sơ gốc dùng lưu trữ và tra cứu khi cần thiết còn có hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý Nội dung của hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin sau đây:

1 Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí của thửa đất (thể hiện trên bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);

2 Người sử dụng thửa đất (thể hiện trên sổ địa chính, sổ mục kê và giấy chứng nhận QSDĐ);

3 Nguồn gốc sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất (thể hiện trên sổ địa chính và giấy chứng nhận);

4 Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện (thể hiện trên sổ địa chính, sổ mục kê và giấy chứng nhận);

5 Quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất (thể hiện trên sổ địa chính và giấy chứng nhận);

6 Biến động trong quá trình sử dụng đất (thể hiện trên sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai và giấy chứng nhận);

7 Các thông tin khác có liên quan (thể hiện trên sổ địa chính, bản đồ địa chính

+ Bản đồ địa chính cơ sở: là bản đồ nền cơ bản để đo vẽ bổ sung thành bản đồ

địa chính Bản đồ địa chính cơ sở thành lập bằng các phương pháp đo vẽ có sử dụng ảnh chụp từ máy bay kết hợp với đo vẽ bổ sung ở thực địa Bản đồ địa chính cơ sở được đo vẽ kín ranh giới hành chính và kín khung mảnh bản đồ

Bản đồ địa chính cơ sở là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ bổ sung thành bản đồ địa chính theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; được lập phủ kín một hay một số đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh; để thể hiện hiện trạng vị

trí, diện tích, hình thể của các ô, thửa có tính ổn định lâu dài, dễ xác định ở thực địa của một hoặc một số thửa đất có loại đất theo chỉ tiêu thống kê khác nhau hoặc cùng một chỉ tiêu thống kê

+ Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận Bản đồ địa chính được thành lập bằng các phương pháp: đo

vẽ trực tiếp ở thực địa, biên tập, biên vẽ từ bản đồ địa chính cơ sở được đo vẽ bổ sung để vẽ trọn các thửa đất, xác định loại đất của mỗi thửa theo các chỉ tiêu thống

kê của từng chủ sử dụng trong mỗi mảnh bản đồ và được hoàn chỉnh để lập hồ sơ địa chính

Bản đồ địa chính được lập theo chuẩn kỹ thuật thống nhất trên hệ thống tọa độ nhà nước Trong công tác thành lập và quản lý hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính là một trong những tài liệu quan trọng, được sử dụng, cập nhật thông tin một cách thường xuyên Căn cứ vào bản đồ địa chính để làm cơ sở giao đất, thực hiện đăng

ký đất, cấp GCNQSDĐ nói chung và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở

đô thị nói riêng Xác nhận hiện trạng, thể hiện biến động và phục vụ cho chỉnh lý biến động của từng loại đất trong đơn vị hành chính cấp xã (phường, thị trấn) Làm

cơ sở để thanh tra tình hình sử dụng đất và giải quyết tranh chấp đất đai

+ Bản đồ địa chính gồm các thông tin:

- Thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện tích, loại đất

- Thông tin về hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối,

đê,

- Thông tin về đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu

- Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang an toàn công trình, điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh

+ Bản đồ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp:

- Có thay đổi số hiệu thửa đất

- Tạo thửa đất mới

- Thửa đất bị sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa

- Thay đổi loại đất

- Đường giao thông, công trình thuỷ lợi theo tuyến, sông, ngòi, kênh, rạch suối được tạo lập mới hoặc có thay đổi về ranh giới

- Có thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, địa danh và các ghi chú thuyết minh trên bản đồ

- Có thay đổi về mốc giới hành lang an toàn công trình

+ Bản đồ địa chính được đo vẽ lại khi mà biến động vượt quá 40%

* Sổ mục kê đất đai

+ Sổ mục kê đất đai: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi

về các thửa đất, đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản

đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai

+ Sổ mục kê gồm các thông tin:

- Thửa đất gồm mã số, diện tích, loại đất, giá đất, tài sản gắn liền với đất, tên người sử dụng đất và các ghi chú về việc đo đạc thửa đất

- Đường giao thông, công trình thủy lợi và các công trình khác theo tuyến mà

có sử dụng đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn gồm tên công trình và diện tích trên tờ bản đồ

- Sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến gồm tên đối tượng và diện tích trên tờ bản đồ

- Sơ đồ thửa đất kèm theo sổ mục kê đất đai

+ Tất cả các trường hợp biến động phải chỉnh lý trên bản đồ địa chính thì đều phải chỉnh lý trên sổ mục kê để tạo sự thống nhất thông tin

* Sổ địa chính

+ Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi về

người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của người sử

dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người sử dụng đất

+ Sổ địa chính gồm các thông tin:

- Tên và địa chỉ người sử dụng đất

- Thông tin về thửa đất gồm: số hiệu thửa đất, địa chỉ thửa đất, diện tích thửa đất phân theo hình thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung), mục đích

sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, những hạn chế về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện,

số phát hành và số vào sổ cấp GCNQSDĐ

- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất

+ Sổ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp sau:

- Có thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất được phép đổi tên

- Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính nơi có đất

- Có thay đổi hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất

- Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất

- Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện

- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Sổ theo dõi biến động đất đai

+ Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn

Sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn

sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

+ Sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin:

- Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động

- Thời điểm đăng ký biến động

- Số hiệu thửa đất có biến động

- Số tờ bản đồ có thửa đất biến động

- Nội dung biến động về sử dụng đất

Theo Thông tư số 09/2007/TT-BTN&MT, hồ sơ địa chính ngoài Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai còn có Bản lưu GCNQSDĐ

Qua đó có thể thấy, hồ sơ địa chính là tài liệu được sử dụng thường xuyên trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Do đó, nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phù hợp với hiện trạng sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu quản lý về đất đai Điều này trở nên rất dễ dàng khi thiết lập được CSDL địa chính Đó là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính (gồm dữ liệu không gian địa chính, dữ liệu thuộc tính địa chính và các dữ liệu khác có liên quan) được sắp xếp, tổ chức, để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên bằng phương tiện điện tử Khi đó, các thông tin cần thiết có thể khai thác trực tiếp từ CSDL địa chính Chính vì vậy, việc xây dựng CSDL địa chính là yêu cầu cơ bản đề xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại

1.2 Cơ sở khoa học - pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

1.2.1 Cơ sơ ̉ khoa học xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

CSDL địa chính chứa đựng thông tin đất đai và đồng thời thể hiện mối quan hệ của con người với thửa đất Trên thế giới , các nhà khoa học luôn luôn cố gắng tìm

cách khái quát hoá các mô hình quản lý đất đai, từ đó đưa ra một chuẩn mẫu về quản lý đất đai Năm 1994, Hiệp hội Trắc địa thế giới (FIG) đã hoàn thành tài liệu Cadastral 2014 thể hiện được những nguyên tắc cơ bản của một hệ thống địa chính hiện đại với tầm nhìn 20 năm và nó đã trở thành một sợi chỉ xuyên suốt trong các nghiên cứu có liên quan đến hồ sơ địa chính và đăng ký đất đai

Dựa trên tài liệu này, năm 2002, một nhóm học giả người Hà Lan (Lemmen, Van Oosterom và nnk) đã đưa ra một mô hình cơ sở dữ liê ̣u địa chính có tên là CCDM (Core Cadastral Domain Model) (hình 1.3).[21]

Hình 1.3 Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM

Mô hình này thể hiện mối quan hệ của con người (lớp Person) đối với thửa đất (lớp Register Object) thông qua các quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng đất (lớp

RRR – Right, Responsibility, Restriction) Đối tượng đăng ký có thể là thửa đất hay

bất động sản gắn liền với đất; con người là những người sử dụng, người sở hữu bất động sản; quyền là quyền sử dụng đất và các quyền có liên quan CCDM đã trở thành mô hình dữ liệu chuẩn để phát triển, chỉnh sửa cho phù hợp với hệ thống quản

lý đất đai ở nhiều nước trên thế giới

Từ mô hình này, năm 2008, hiệp hội FIG và các nhà khoa học tiếp tục phát triển thành mô hình địa chính LADM (Land Administration Domain Model) và được nhiều nước trên thế giới áp dụng như Bồ Đào Nha, Hà Lan, Nhật,… LADM là một mô hình chuẩn hóa trong lĩnh vực đăng kí đất đai và hồ sơ địa chính (hình 1.4)

Về bản chất, mô hình LADM cũng vẫn thể hiện mối quan hệ giống như CCDM Tuy nhiên, các khái niệm về lớp đối tượng có sự mở rộng hơn Đó là mối

quan hệ giữa con người (lớp LA_Party) với đơn vị hành chính cơ bản (lớp

LA_BAUnit) thông qua quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng (lớp LA_RRR).[21]

Hình 1.4 Mô hình địa chính LADM

Trên thực tế, mô hình LADM có rất nhiều lớp và phức tạp hơn rất nhiều Tuy nhiên hạt nhân của mô hình dựa trên 4 lớp cơ bản:

- Lớp LA_Party: là những cá nhân, tổ chức hoặc nhóm người đóng vai trò trong việc thực hiện, giải quyết các quyền

- Lớp LA_RRR: là các quyền, hạn chế hoặc trách nhiệm Ví dụ như không cho phép xây dựng trong phạm vi 200 m từ trạm nhiên liệu

- Lớp LA_SpatialUnit: là các đơn vị không gian trên hoặc dưới bề mặt đất Các đơn vị không gian này có thể được thể hiện bằng dạng chữ, điểm, đường, vùng trong không gian 2D, 3D hoặc kết hợp cả hai

- Lớp LA_BAUnit: là đơn vị hành chính cơ bản Đơn vị hành chính cơ bản bao gồm các đơn vị không gian với các quyền , trách nhiệm, hạn chế duy nhất và đồng nhất được liên kết trong toàn bộ hê ̣ thống

Đây là những lớp cơ bản của mô hình LADM, ngoài ra nó có thể được phát triển hoặc thêm các lớp khác Bởi vì, mặc dù, LADM là một mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính nhưng LADM không được mong đợi để xây dựng hoàn toàn như trên cho bất cứ quốc gia nào mà mô hình sẽ được mở rộng và bổ sung thêm các thuộc tính, sự liên kết mới hoặc có thể là một lớp mới hoàn toàn nhưng nó phù hợp đặc điểm sử dụng đất và cần thiết cho một vùng và quốc gia đó

mô hình LADM là một sáng kiến của UN-Habitat (năm 2009) nhằm hỗ trợ các nước

mà trình độ quản lý đất đai còn yếu kém [19]

Mối quan hệ giữa con người (Lớp Party) với các đơn vị không gian (Lớp

Spatial Unit) trong mô hình STDM được hiểu là mối quan hệ xã hội – Social

Tenure Relationship (Lớp Social Tenure) Mô hình này phù hợp với các nước có

nhiều khu nhà ổ chuột, mức độ thông tin về địa chính ít, nhiều diện tích đất dựa vào phong tục, tập quán hơn là luật ở những khu vực nông thôn,… (Hình 1.5)

Hình 1.5 Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009

Vì vậy, LADM là một mô hình rất linh hoạt Do đó, phải căn cứ vào điều kiện

và đặc điểm của mỗi nước để xây dựng mô hình CSDL địa chính phù hợp và có hiệu quả nhất cho quốc gia đó

Một ý tưởng nữa của LADM là sử dụng cơ sở dữ liệu thời gian trong thuộc tính của các đối tượng để quản lý thông tin về quá khứ của các đối tượng Đối với

mô hình CSDL địa chính, CSDL thời gian cho phép lưu trữ các trạng thái quá khứ của thửa đất và các đăng ký quyền sử dụng đất Trong LADM, các đối tượng mà có

thuộc tính tmin (được hiểu là thời gian bắt đầu) và tmax (được hiểu là thời gian kết

thúc) thì đều nằm trong lớp Versioned Objects nhằm mô tả dữ liệu quá khứ hay lịch

sử của đối tượng Thời gian bắt đầu được hiểu là thời điểm xuất hiện đối tượng đó theo pháp lý, còn thời gian kết thúc là thời điểm đối tượng đó không tồn tại theo pháp lý Như vậy, mỗi trạng thái của đối tượng được ghi nhận bởi 2 thông tin của thời gian Đặc điểm này nhằm mục đích quản lý biến động được dễ dàng hơn, đặc biệt phù hợp với những quận, huyện có biến động lớn và tốc độ đô thị hóa mạnh như huyện Ba Vì

Ví dụ, trong CSDL thửa đất có các dòng dữ liệu như sau:

ID Mã xã Mã thửa đất Diện tích MDSD Chủ sử dụng Thời gian bắt đầu Thời gian kết thúc

19 9694 96942278 324 m2 ONT Nguyễn Thị Lương 20/8/2007

20 9694 96942279 200 ONT Hoàng Minh Phương 20/8/2007

Tại mã ID 18, thửa đất mã số 96942278, diện tích 524 m2 của bà Nguyễn Thị Lương được sử dụng ổn định lâu dài do ông cha để lại từ trước năm 1993, vì thế thời điểm bắt đầu không xác định được cụ thể thời gian nên để trống Bà Lương đã thừa kế cho con trai mình là Hoàng Minh Phương với diện tích là 200 m2 và thời

điểm có hiệu lực của việc thực hiện thừa kế là 20/8/2007 Do đó thời gian kết thúc của thửa đất 96942278 là 20/8/2007 Khi được thừa kế, tiến hành tách thửa thì sẽ xuất hiện thêm 2 dòng dữ liệu (ID 19 và ID 20) là thửa đất 96942278 với diện tích

324 m2 và thửa đất mới 96942279 diện tích 200 m2 Cả hai thửa đất này đều có thời gian bắt đầu là 20/8/2007, thời gian kết thúc trống, điều đó chứng tỏ hai thửa đất vẫn đang được sử dụng và chưa có biến động xảy ra

Hay ví dụ, trong thực thể “Tỉnh” có các dòng dữ liệu như sau:

ID Tỉnh_ID Tên

tỉnh Huyê ̣n_ID Lịch sử địa giới hành chính

Thời gian bắt đầu

Thời gian kết thúc

23 17 Hà Tây 349 Theo Quyết định số 103-NQ-TVQH trên cơ sở sát

nhập hai tỉnh Sơn Tây và Hà Đông. 01/07/1965 27/12/1975

24 17 Hà Tây 271 Theo Nghị quyết của Quốc hội khóa VIII kỳ họp thứ 9 12/08/1991 01/8/2008

25 1 Hà Nội 271 Ngày 29/5/2008, kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XII

thông qua Nghị quyết về việc điều chỉnh ĐGHC 01/8/2008

Tại mã ID 23, tỉnh Hà Tây có mã số là 17 và huyện Ba Vì có mã số là 349 đươ ̣c thành lập vào ngày 01/7/1965 trên cơ sở sát nhâ ̣p hai tỉnh là Sơn Tây và Hà Đông, cho nên thời gian b ắt đầu là 01/07/1965 Ngày 27/12/1975 hợp nhất với tỉnh Hòa Bình thành tỉnh Hà Sơn Bình, do đó, thời gian kết thúc là ngày 27/12/1975 Theo Nghị quyết của Quốc hội khóa VIII kỳ họp thứ 9 ngày 12 tháng 8 năm 1991, tỉnh Hà Tây được tái lập, vì vậy thời điểm hình thành là 12/8/1991 Tuy nhiên, ngày 29/5/2008, kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa XII thông qua Nghị quyết về việc điều chỉnh địa giới hành chính thành phố Hà Nội quyết đi ̣nh sát nhâ ̣p Hà Tây vào Hà Nô ̣i

và Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2008 Do đó, thời gian kết thúc của tỉnh Hà Tây là 01/08/2008 và cũng là thời gian bắt đầu của huyện Ba Vì theo đơn vị hành chính mới

1.2.2 Cơ sở pháp lý xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

Ở Việt Nam, việc nghiên cứu mô hình địa chính thống nhất nói chung vẫn còn khá mới mẻ Tuy nhiên, về bản chất thì hệ thống địa chính ở nước ta vẫn thể hiện mối quan hệ giữa con người (bao gồm người sử dụng và quản lý) với các thửa đất thông qua việc quy định các quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng Từ mối quan hệ

đó phát triển hình thành nên mô hình cơ sở dữ liệu địa chính Đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn là đơn vị cơ bản để thành lập cơ sở dữ liệu địa chính Cơ sở dữ liệu địa chính của quận, huyện, thị xã thành phố thuộc tỉnh là tập hợp cơ sở dữ liệu địa chính của tất cả các đơn vị hành chính cấp xã, phường thuộc quận, huyện

Để tạo hành lang pháp lý mở đường cho sự phát triển cơ sở dữ liệu địa chính trên quy mô toàn quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số 09/2007/TT – BTNMT quy định về cơ sở dữ liệu địa chính Theo Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT thì cơ sở dữ liệu địa chính được hiểu là hệ thống bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã

Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu bản đồ địa chính và các dữ liệu thuộc tính địa chính Trong đó:

+ Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố gồm tự nhiên có liên

quan đến việc sử dụng đất bao gồm các thông tin:

- Vị trí, hình dạng, kích thước, toạ độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích, mục đích

sử dụng của các thửa đất;

- Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thuỷ văn gồm sông, ngòi, kênh, rạch, suối; hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệ thống đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

- Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình;

- Điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh

+ Dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ mục kê

đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai quy định tại Điều 47 của Luật Đất đai bao gồm các thông tin:

- Thửa đất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính;

- Các đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất (không có ranh giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tượng, diên tích của hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và các khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

- Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tin về chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức;

- Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền sử dụng đất, số hiệu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa

vụ tài chính về đất đai;

- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm những thay đổi

về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất

CSDL địa chính được xây dựng phải bảo đảm các điều kiện tối thiểu sau:

+ Được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội dung thông tin của bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính theo quy định

+ Từ CSDL địa chính in ra được:

- Giấy chứng nhận;

- Bản đồ địa chính theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định;

- Sổ mục kê đất đai và Sổ địa chính theo mẫu quy định

- Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, các biểu tổng hợp kết quả cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động về đất đai theo mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định;

- Trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính của thửa đất hoặc một khu đất (gồm nhiều thửa đất liền kề nhau);

+ Tìm được thông tin về thửa đất khi biết thông tin về người sử dụng đất, tìm được thông tin về người sử dụng đất khi biết thông tin về thửa đất; tìm được thông tin về thửa đất và thông tin về người sử dụng đất trong dữ liệu thuộc tính địa chính thửa đất khi biết vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính, tìm được vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính khi biết thông tin về thửa đất, người sử dụng đất trong dữ liệu thuộc tính địa chính thửa đất;

+ Tìm được các thửa đất, người sử dụng đất theo các tiêu chí hoặc nhóm các tiêu chí về tên, địa chỉ của người sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất; vị trí, kích thước, hình thể, mã, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, nguồn gốc sử dụng, thời hạn sử dụng của thửa đất; giá đất, tài sản gắn liền với đất, những hạn chế

về quyền của người sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; những biến động về sử dụng đất của thửa đất; số phát hành và số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

+ Dữ liệu trong CSDL địa chính được lập theo đúng chuẩn dữ liệu đất đai do

Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định

Phần mềm quản trị CSDL địa chính phải bảo đảm các yêu cầu:

+ Bảo đảm nhập liệu, quản lý, cập nhật được thuận tiện đối với toàn bộ dữ liệu địa chính theo quy định tại Thông tư này;

+ Bảo đảm yêu cầu bảo mật thông tin trong việc cập nhật, chỉnh lý dữ liệu địa chính trên nguyên tắc chỉ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

và chỉ do người được phân công thực hiện; bảo đảm việc phân cấp chặt chẽ đối với quyền truy nhập thông tin trong CSDL;

+ Bảo đảm yêu cầu về an toàn dữ liệu;

+ Thể hiện thông tin đất đai theo hiện trạng và lưu giữ được thông tin biến động về sử dụng đất trong lịch sử;

+ Thuận tiện, nhanh chóng, chính xác trong việc khai thác các thông tin đất đai dưới các hình thức tra cứu trên mạng; trích lục bản đồ địa chính đối với từng thửa đất; trích sao Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin đất đai vào thiết bị nhớ;

+ Bảo đảm tính tương thích với các phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu khác, phần mềm ứng dụng đang sử dụng phổ biến tại Việt Nam

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo Sở Tài nguyên

và Môi trường và các ngành có liên quan lập và tổ chức thực hiện kế hoạch xây dựng CSDL địa chính bảo đảm theo đúng quy định để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai của địa phương

Như vậy, Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT so với Thông tư số BTNMT có nhiều điểm tiến bộ hơn, ví dụ như đã có những quy định về CSDL địa chính, đây là cơ sở pháp lý chính thức, đầu tiên về vấn đề tin học hóa hệ thống hồ

29/2004/TT-sơ địa chính ở Việt Nam

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT được ban hành năm 2009 là một bước đột phá lớn trong cải cách thủ tục hành chính Điểm mới của nghị định này là Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Như vậy, những quy định của pháp luật đang ngày càng được hoàn thiện đã hỗ trợ cho việc xây dựng CSDL địa chính được thuận lợi hơn Khi mà thủ tục hành chính càng đơn giản bao nhiêu thì việc xây dựng CSDL địa chính càng dễ dàng và nhanh chóng bấy nhiêu

Tuy nhiên, một CSDL địa chính đất đai dù có được xây dựng tốt đến đâu cũng không thể hoạt động trong một môi trường dữ liệu không được chuẩn hóa Chính vì thế, trong những năm gần đây Bộ Tài nguyên Môi trường đã có nhiều chú ý đến việc xây dựng chuẩn dữ liệu về địa chính Văn bản luật chính thức đầu tiên được ban hành

là Thông tư 17/2010/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính trong đó bao gồm:

1 Quy định nội dung, cấu trúc và kiểu thông tin của dữ liệu địa chính

2 Quy định hệ quy chiếu không gian và thời gian áp dụng cho dữ liệu địa chính

3 Quy định siêu dữ liệu địa chính

4 Quy định chất lượng dữ liệu địa chính

5 Quy định trình bày và hiển thị dữ liệu địa chính

6 Quy định nguyên tắc, trách nhiệm xây dựng, cập nhật, quản lý và khái thác

sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính.[8]

Cũng theo Thông tư này, cơ sở dữ liệu địa chính chuẩn ở nước ta bao gồm các nhóm dữ liệu thành phần và liên kết như sau:

Hình 1.6 Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần

Qua đó cho thấy , về bản chất thì CSDL địa chính ở nước ta vẫn thể hiện mối quan hệ giữa con người với các thửa đất thông qua việc quy định các quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng

Hình 1.7 Các thuộc tính cơ bản trong mô hình CSDL địa chính ở nước ta

Thửa đất

Quyền

Con người

ngày sinh tên

tình trạng công dân dạng công ty (làm việc)

giá trị diện tích nhận dạng quyền sử dụng

địa chỉ nghề nghiệp quyền hợp pháp

địa chỉ mục đích sử dụng

đặc điểm tự nhiên

Như vậy, việc xây dựng CSDL địa chính ở nước ta sẽ dựa trên một số quy định theo Thông tư 09/2007/TT-BTNMT về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; Thông tư 17/2009/TT-BTNMT về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và Thông tư 17/2010/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính Tuy nhiên, CSDL địa chính được xây dựng cũng phải gắn với các đặc điểm quản lý, sử dụng đất của địa phương

để thể hiện đầy đủ mối quan hệ con người – thửa đất nhằm đảm bảo cung cấp thông tin cho công tác quản lý đất đai cũng như nhu cầu của người dân, cộng đồng

1.3 Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta

1.3.1 Nhu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở nước ta

Trong tất cả các nền kinh tế, đất đai là một trong 3 nguồn lực đầu vào (lao động, tài chính, đất đai) và đầu ra là sản phẩm hàng hoá (bao gồm cả hàng hoá dịch vụ) Ba nguồn lực đầu vào này phối hợp với nhau, tương tác lẫn nhau để tạo nên một cơ cấu hợp lý, quyết định tính hiệu quả trong phát triển kinh tế

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai Để quản lý và sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả, đảm bảo được 13 nội dung về quản lý nhà nước về đất đai, chúng ta cần có những yếu tố cơ bản sau:

1 Xây dựng một hệ thống chính sách - pháp luật đất đai đầy đủ, thống nhất, rõ ràng và minh bạch

2 Xây dựng một hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu quả cao trong sử dụng đất và có tầm nhìn chiến lược

3 Xây dựng một hệ thống kinh tế đất minh bạch và công bằng

4 Xây dựng một CSDL địa chính với các thông tin chính xác, đầy đủ và được cập nhật thường xuyên

CSDL địa chính (yếu tố thứ 4) có tác động trực tiếp đến các yếu tố còn lại Là

cơ sở để cho các yếu tố còn lại vận hành một cách hiệu quả Do đó, việc xây dựng CSDL địa chính là yêu cầu cơ bản đề xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại Hơn nữa, trong thời đại phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông tin, nhu cầu xây dựng CSDL địa chính là điều tất yếu Như chúng ta đã biết, chỉ tính riêng trong nhóm hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên đã có tới gần 100 đơn vị thông tin thuộc tính về thửa đất và chủ sử dụng (theo thông tư 17/2010/TT-BTNMT), như vậy với số lượng thửa đất ước tính trên cả nước là 20 triệu, số thông tin cần lưu trữ

và xử lý là 2 tỷ đơn vị Đây chỉ là thông tin mang tính hiện thời, nếu tính cả những thông tin quá khứ cần lưu trữ thì lượng thông tin là rất lớn Với dữ liệu bản đồ, việc

áp dụng công nghệ còn có ý nghĩa to lớn hơn khi công nghệ thông tin không chỉ được sử dụng để lưu trữ mà còn được áp dụng trực tiếp để thành lập loại dữ liệu này Ngoài ra, dữ liệu dạng số có tính nhất quán cao hơn, độ chính xác tốt hơn so với dữ liệu được xử lý bằng công nghệ tương tự

Mặt khác, việc quản lý hệ thống hồ sơ địa chính bằng công nghệ thông tin còn mang lại cho người sử dụng và quản lý những chức năng vượt trội như phục vụ công tác thống kê, phân tích và chiết xuất các thông tin thứ cấp bên cạnh các chức năng cơ bản của một hệ thống hồ sơ địa chính dạng giấy là lưu trữ và cung cấp thông tin khi cần thiết Một số chức năng của hệ thống quản lý hồ sơ địa chính mà chỉ có công nghệ thông tin mới có thể mang lại đó là: chức năng quản lý truy nhập, sao lưu dữ liệu, mã hóa dữ liệu, kiểm tra dữ liệu, phân tích thông tin, tra cứu và thống kê nhanh chóng

Vì nước ta trải qua một thời gian chiến tranh khá dài, nhiều lần thay đổi chế độ chính trị, hồ sơ địa chính dạng giấy biến động nhiều về chủ sử dụng đất, lại không được cập nhật, lịch sử quan hệ đất đai rất phức tạp cho nên công tác quản lý đất đai, giải quyết khiếu nại, tranh chấp khó khăn hơn rất nhiều, tạo điều kiện cho tham nhũng nảy sinh trong quản lý Cũng theo nghiên cứu của nhiều tổ chức tư vấn nước ngoài, độ minh bạch trong thị trường bất động sản nước ta đang đứng trong nhóm các nước cuối bảng của các nước trên thế giới Thị trường ngầm vẫn chiếm đến 50% tổng số giao dịch Hoạt động của thị trường bất đ ộng sản không tạo nên sự phát triển của khu vực tài chính , không khuyến khích thành phần tư nhân đầu tư trên đất để ta ̣o nên của cải vâ ̣t chất

Hình 1.8 Chỉ số tham nhũng (CPI) ở các nước trên thế giới năm 2011 [24]

Bảng 1.1 Chỉ số tham nhũng (CPI) ở các nước trên thế giới [24]

Vì vậy, xây dựng một cơ sở dữ liệu địa chính thống nhất sẽ góp phần giải quyết các vấn đề trên, tạo công bằng xã hội, phát triển kinh tế, bảo vệ môi trường và đáp ứng các mu ̣c tiêu sau:

- Tạo một cơ sở dữ liệu đầy đủ và thống nhất thể hiện các thông tin đến từng thửa đất nhằm đáp ứng các nhu cầu của công tác quản lý đất đai

- Tạo công cụ để thực hiện quản lý Nhà nước như xác định địa giới hành chính các cấp, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội,…

- Đáp ứng thông tin cho nhu cầu của người dân về đất đai và các nhu cầu chung về phát triển xã hội và minh bạch trong quản lý

1.3.2 Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở một số nước trên thế giới

Việc ứng dụng công nghệ vào xây dựng CSDL địa chính ở các nước trên thế giới đã được thực hiện và đưa vào thực tiễn thu được nhiều thành tựu khả quan Đặc biệt, ở những nước phát triển việc ứng dụng công nghệ (ví dụ như GIS) trong xây dựng CSDL địa chính, tính toán giá trị đất đai đã trở nên phổ biến, phục vụ đắc lực cho công tác quản lý đất đai và phát triển của thị trường bất động sản Hiện nay, quản lý đất đai tại các nước phát triển và các nước có nền kinh tế mới nổi như Thụy Điển, Hà Lan đã đạt đến mức độ tương đối hoàn thiện, là những mô hình quản lý

mà Việt Nam cần nghiên cứu để tiếp thu các ưu điểm một cách chọn lọc sao cho phù hợp với tình hình thực tế ở nước ta

1.3.2.1 Thụy Điển

Thụy Điển một nước đã phát triển thuộc vùng Bắc Âu, hệ thống hồ sơ địa chính của Thụy Điển có những ưu điểm sau:

Do Thụy Điển công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai của người dân nên chỉ cần có một loại giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản (gồm: đất, nhà, tài sản gắn liền với đất) Điều này dẫn đến hệ quả: công tác đăng ký bất động sản và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản sẽ đơn giản hơn nhiều so với việc đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

- Thông tin về quyền thông hành địa dịch

- Các biện pháp kỹ thuật và chính thức được thực hiện, số tra cứu đến các bản

đồ và các tài liệu lưu trữ khác

Đồng thời, LDBS được kết nối tới các CSDL địa lý của Thụy Điển thông qua

hệ thống tọa độ Các CSDL địa lý có chứa các thông tin về địa hình, sử dụng đất, thủy văn, thực vật,

Thông tin cơ bản trong LDBS được cập nhật hàng ngày bởi Cơ quan đăng ký đất và Cơ quan địa chính Ngoài ra, các cơ quan khác chịu trách nhiệm về các hoạt động xã hội sẽ cập nhật các vấn đề có liên quan đến lĩnh vực của họ Các chính quyền địa phương chịu trách nhiệm về việc lập bản đồ địa hình tỉ lệ lớn, về địa chỉ, quy hoạch sử dụng đất và các cơ quan này cũng sẽ cập nhật các thông tin vào hệ thống trên Cơ quan quản lý hệ thống đường sẽ cập nhật tin tức về các đường công cộng Cơ quan bảo vệ môi trường chịu trách nhiệm về các quy định sử dụng đất dành cho môi trường Cơ quan Thuế chịu trách nhiệm về mức thuế và các thông tin

có liên quan đến dân số Cơ quan đăng ký nhà nước có trách nhiệm về các thông tin của các nhân viên làm thủ tục pháp lý, và việc cập nhật của các cơ quan phải tuân theo luật pháp

Hơn thế nữa, nguyên tắc cơ bản của Chính phủ Thuỵ Điển là tất cả các thông tin có trong cơ quan Nhà nước (trong đó có cả ngân hàng dữ liệu đất đai) đều phải

được công khai phục vụ cho việc tìm hiểu thông tin miễn phí Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tìm hiểu thông tin về bất động sản mình muốn mua Nhiều người trong xã hội sẽ thu thập thông tin vào hệ thống của mình và bổ sung các thông tin khác, tạo thành thông tin giá trị tăng và sau đó là phát triển kinh doanh

1.3.2.2 Hà Lan

Cơ quan đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của Hà Lan là Kadaster,

đã thiết lập ra hệ thống Kadaster-on-line được đánh giá là một trong những hệ thống

cung cấp thông tin đất đai thành công nhất trên thế giới với giải thưởng Winner of

the e-Europe Awards for e-Government 2005 Thông tin được cung cấp qua cổng

Internet với 22 triệu lượt truy cập mỗi năm Quan điểm của khách hàng về đăng ký đất là rất hài lòng với Kadaster vì:

• Gian lận: 2 vụ trong vòng 10 năm qua

– Chuyển nhượng trong vòng 1 ngày

– Thông tin công bố trên internet

• Rẻ

– Phí chuyển nhượng 90 euro

– Phí đo đạc 800 euro

– Thông tin 2,95 euro

– Nộp 6% thuế chuyển nhượng vào ngân sách nhà nước

• Chắc chắn

– Đầy đủ, chính xác và mang tính thời sự [22]

Sở dĩ như vậy vì Kadaster-on-line được xây dựng trên cơ sở điều tra rất kỹ lưỡng về nhu cầu của người sử dụng Do đó mà mặc dù thời gian xây dựng kéo dài nhưng khi được đưa vào hoạt động, Kadaster-on-line đã trở thành một hệ thống hoạt động rất hiệu quả Kadaster-on-line cung cấp 2 loại hình dịch vụ chính là:

- Kadaster-on-line cho người sử dụng chuyên nghiệp (các nhà chuyên môn)

trong lĩnh vực quản lý đất đai và bất động sản, các dịch vụ này có thu phí

- Kadaster-on-line product cho tất cả những người dân bình thường, các dịch

vụ này được miễn phí

Hình 1.9 Hệ thống Kadaster-on-line của Hà Lan

Những năm gần đây, chúng ta có thể thấy được thực tiễn những bài học trong quản lý đất đai mà Hà Lan có được, đó là:

- Một trong thuận lợi lớn nhất của Hà Lan là sự kết hợp việc đăng ký đất với địa chính Những chức năng này đã được sát nhập ở thế kỷ 19th Các sơ đồ địa chính được hợp nhất năm 2004

- Có sự chú trọng vào chất lượng của dữ liệu Các dữ liệu hầu hết định dạng ở dạng số Trong vòng 30 năm lại đây, Kadaster đã được tự động hóa và số hóa hoàn toàn Điều đó thể hiện ở việc sử dụng rộng rãi dữ liệu số qua internet, chuyển nhượng, mua bán điện tử, xử lý điện tử, tìm kiếm dữ liệu nhanh, và phát triển sản phẩm mới mẻ Tất cả những điều đó sẽ làm cho chi phí tiết kiệm nhất, và chi phí chuyển nhượng bất động sản và thế chấp thấp

- Có sự thống nhất các tập dữ liệu cốt yếu như dữ liệu địa chính, điều tra dân

số, dữ liệu và đăng ký địa chính của các cá nhân hợp pháp, và bản đồ địa chính, địa giới Tất cả đều có được nhờ vào key registers (đăng ký mã hóa) theo một khẩu hiệu: một lần làm, sử dụng nhiều lần

- Kadaster là cơ quan nhà nước và độc quyền Trong vòng 15 năm lại đây, nó cũng đã công khai dần, và hướng thẳng tầm nhìn tới xã hội và ngày càng trở nên lấy khách hàng làm trung tâm hơn bao giờ hết Giờ đây, Kadaster có mối quan hệ rất tốt với khách hàng - là các tổ chức tư nhân, các hiệp hội và các cơ quan nhà nước và có được hình ảnh của sự tin cậy và ổn định

Qua sự phân tích ở trên, có thể thấy rằng tất cả các quốc gia đều đang cố gắng xây dựng cho mình các cơ sở dữ liê ̣u đất đai, tuy rằng mức độ thành công rất khác nhau Kinh nghiệm của những nước đã thành công (Hà Lan, Thụy Điển ) cho thấy các hệ thống thường được xây dựng dưới dạng cổng thông tin trên mạng Internet ngày càng trở nên phổ biến và với một khẩu hiệu một lần làm, sử dụng nhiều lần Đây thực sự là bài ho ̣c kinh nghiê ̣m lớn cho Viê ̣t Nam cần học tập để xây dựng CSDL địa chính phục vụ quản lý đất đai ở nước ta hiệu quả hơn

1.3.3 Tình hình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính ở Việt Nam

Trong xu hướng chung của thế giới , hê ̣ thống quản lý đất đai ở nước ta đang trong giai đoa ̣n được tin ho ̣c hóa để đảm bảo quản lý chă ̣t chẽ, thủ tục hành chính dễ dàng, tạo mối quan hệ gần gũi giữa nhà nước và người dân

Trong nhiều năm qua, các địa phương đã quan tâm, tổ chức triển khai xây dựng CSDL địa chính ở nhiều địa bàn gắn với đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất Một số tỉnh (điển hình như Đồng Nai, An Giang, Vĩnh Long)

và một số quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh khác (Hải Phòng, Nam Định, Thừa Thiên Huế, Bình Thuận, Hồ Chí Minh) đã cơ bản xây dựng CSDL địa chính và đã

tổ chức quản lý, vận hành phục vụ yêu cầu khai thác sử dụng rất hiệu quả và được cập nhật biến động thường xuyên ở các cấp tỉnh, huyện [25]

Hình 1.10 Trang web cung cấp thông tin đi ̣a chính trên mạng Internet xã Đông

Thành, huyê ̣n Bình Minh, tỉnh Vĩnh Long

Hình 1.11 Tra cứu thông tin đất đai trên mạng Internet của tỉnh Vĩnh Long

Tuy nhiên, nhiều địa phương còn lại việc xây dựng CSDL địa chính mới chỉ dừng lại ở việc lập bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính dạng số cho riêng từng xã ở một số địa bàn mà chưa được kết nối, xây dựng thành CSDL địa chính hoàn chỉnh nên chưa được khai thác sử dụng hiệu quả và không cập nhật biến động thường xuyên Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng trên là do nhận thức về CSDL địa chính hiện nay chưa đầy đủ, việc đầu tư xây dựng CSDL địa chính ở các địa phương chưa đồng bộ và các bước thực hiện chưa phù hợp

Ở nước ta, hệ thống bản đồ và hồ sơ địa chính là 2 loại dữ liệu cơ bản để xây dựng CSDL địa chính phục vụ quản lý đất đai Tuy nhiên, hệ thống dữ liệu bản đồ ở nước ta còn chưa đầy đủ, độ chính xác không cao và chưa được chuẩn hóa trọn vẹn, đặc biệt với các bản đồ được lập từ những năm 90 của thế kỷ trước do những nguyên nhân khác nhau như chiến tranh, hoàn cảnh kinh tế, Với sự nỗ lực rất lớn của toàn ngành Địa chính cũng như sự áp dụng công nghệ hiện đại, từ những năm

1990 trở lại đây, công tác thành lập bản đồ địa chính ở nước ta đã có những bước tiến như cả nước đã thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính với khoảng 76% diện tích cần đo đạc tính đến tháng 11/2011 [26] Nhưng vấn đề tồn tại trong quá trình hoàn thiện CSDL địa chính mà nước ta đang mắc phải là dữ liệu bản đồ còn nằm ở nhiều định dạng khác nhau (chủ yếu là *.dgn của Microstation và *.dwg / *.dxf của Auto CAD) [2]

Trong khi đó, hệ thống sổ sách cũ nát, hư hỏng, không được cập nhật thường xuyên và thiếu đồng bộ Mặc dù, công nghê ̣ thông tin đã được áp dụng ở nước ta để quản lý hồ sơ đi ̣a chính, tuy nhiên, nó mới chỉ như một phương tiện để soạn thảo và lưu trữ các văn bản ở hầu hết các đơn vị thuộc khu vực đô thị và các đơn vị cấp huyê ̣n trở lên ở khu vực nông thôn Đây cũng là mức đô ̣ thấp nhất của việc áp dụng công nghê ̣ thông tin Các dữ liệu bản đồ và các dữ liệu trong văn bản được xây dựng không được lưu trữ theo các nguyên tắc tổ chức của CSDL, hay nói khác đi là đươ ̣c xây dựng không theo mô ̣t quy chuẩn dữ liê ̣u nhất đi ̣nh Điều này dẫn đến viê ̣c phân tích và xử lý thông tin vẫn rất khó khăn , năng suất lao đô ̣ng thấp , khả năng xảy ra sai sót lớn

Thực tế ở nước ta đã sử dụng không ít các phần mềm khác nhau để hỗ trợ việc xây dựng CSDL địa chính như MS Access, PLIS, CILIS, VILIS,… Một trong những CSDL địa chính được triển khai thử nghiệm trong thực tế là CSDL được xây dựng bởi phần mềm ViLIS ViLIS là phần mềm được biết đến nhiều nhất ở Việt Nam và từ năm 2007, Bộ TN&MT đã có Quyết định cho phép sử dụng thống nhất phần mềm này tại VPĐKQSDĐ cấp tỉnh và cấp huyện phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương Nhưng thực tế, hiệu quả áp dụng các phần mềm này vào công tác quản lý hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta còn thấp do nhiều nguyên nhân khác nhau Hơn nữa, trình độ tin học của cán bộ địa chính cũng như khả năng

cơ sở hạ tầng còn chưa đồng bộ ở các địa phương Chính vì vậy, trong những năm tới, nhà nước nên có sự đầu tư trọng điểm vào một dự án phần mềm xây dựng CSDL địa chính nào đó để nâng cao hiệu quả và tiết kiệm chi phí

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ TÌNH HÌNH XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH Ở HUYỆN BA VÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên

a Vị trí địa lý

Ba Vì là huyện thuộc vùng bán sơn địa ở phía Tây bắc tỉnh Hà Tây cũ (nay thuộc thành phố Hà Nội), có tọa độ địa lý từ 21019’40’’ – 105028’22’’ kinh độ Đông

Phía Đông giáp thị xã Sơn Tây và tỉnh Vĩnh Phúc

Phía Tây và phía Bắc giáp tỉnh Phú Thọ

Phía Nam giáp tỉnh Hòa Bình

Tổng diện tích tự nhiên toàn huyện là 42.402,69 ha với trung tâm là thị trấn Tây Đằng, cách thủ đô Hà Nội 53km theo đường quốc lộ 32 Đây cũng là tuyến đường quốc lộ từ Hà Nội qua huyện Ba Vì để lên các tỉnh phía Bắc như Phú Thọ, Tuyên Quang, Yên Bái,…

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí huyện Ba Vì

b Đặc điểm địa hình, địa mạo

Huyện Ba Vì có núi Ba Vì với đỉnh cao 1296 m và 2 con sông lớn chảy vòng quanh là sông Đà và sông Hồng tạo nên một sắc thái riêng về tự nhiên, khả năng đa

dạng hóa các loại cây trồng và phát triển kinh tế xã hội Nhìn chung, địa hình ở đây

có hướng thấp dần từ Tây Nam xuống Đông Bắc, từ Tây sang Đông có thể phân ra làm 3 tiểu vùng khác nhau:

- Vùng núi: độ cao trung bình 150- 300m, chiếm 46,5% diện tích tự nhiên của toàn huyện Vùng này có 2 loại địa hình: núi cao thuộc vườn Quốc Gia Ba Vì và đồi núi thấp thuộc 7 xã miền núi

- Vùng đồi gò: địa hình thấp dần từ 100 đến 20-25m theo hướng Tây Bắc thuộc địa bàn của 13 xã chiếm 34,66 % diện tích toàn huyện

- Vùng đồng bằng sông Hồng: địa hình tương đối bằng phẳng, thấp dần từ Bắc xuống Nam, từ đê sông Hồng ra tả ngạn sông Tích, gồm 12 xã chiếm 18,84 % diện tích tự nhiên toàn huyện

c Khí hậu

Ba Vì nằm sát phía Tây Bắc vùng châu thổ sông Hồng là vùng đặc trưng của khí hậu nhiệt đới gió mùa và có mùa đông lạnh, khô và mùa hè nóng, mưa nhiều Nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất là 140, cao nhất là 35-370 Lượng mưa trung bình đạt 1682mm/ năm Độ ẩm trung bình là 85-87%

d Thủy văn

Ba Vì c ó hệ thống thủy văn phong phú và đa dạng bao gồm sông Đà và sông Hồng dài 50km ta ̣o nên nguồn nước tưới phong phú , mang phù sa màu mỡ bồi lên vùng đồng bằng ven sông của huyện

Ngoài hệ thống sông , suối, Ba Vì còn có các a o hồ và đầm , đă ̣c biê ̣t có những hồ, đầm có cảnh quan đe ̣p đã và đang được cải ta ̣o , khai thác vào mu ̣c đích kinh doanh du li ̣ch, dich vu ̣ như: hồ Suối Hai, hồ Đầm Long, Ao Vua, Khoang Xanh,…

e Tài nguyên rừng

Theo kết quả kiểm kê đất đai năm 2010, diện tích rừng toàn huyện là 10901,84

ha, trong đó đất rừng phòng hộ là 78,44 ha, đất rừng đặc dụng là 6436,31 ha tập trung chủ yếu trên núi Ba Vì từ độ cao 400m trở lên Rừng có thảm động, thực vật rất phong phú, đa dạng Đây là nguồn tài nguyên rừng quý hiếm cần được bảo vệ nghiêm ngặt để giữ gìn nguồn gen động thực vật và nghiên cứu khoa học

Đất rừng sản xuất 4387,09 ha phân bố khắp các vùng đồi gò của huyện nhưng tập trung nhiều nhất ở các xã ven chân núi Ba Vì tạo nên một cảnh quan môi trường

và sinh thái cho phát triển ngành du lịch dịch vụ Ngoài ra, rừng còn có tác dụng rất lớn trong phòng hộ và điều hoà khí hậu của vùng, ý nghĩa to lớn về an ninh quốc phòng và tham quan du lịch Chính vì vậy, việc khôi phục vốn rừng đã mất, trồng thêm, trồng mới, tái tạo quỹ rừng là một trong những nhiệm vụ cần được quan tâm đặc biệt trong các chương trình bảo vệ môi trường sinh thái của huyện

f Tài nguyên đất

Đất Ba Vì được phân thành 2 nhóm chính sau:

+ Nhóm đất vùng đồng bằng: đây là nhóm đất được hình thành do quá trình bồi tụ và được chia thành các nhóm nhỏ: đất phù sa được bồi (chiếm 15,35%), đất phù sa không được bồi (10,56%), đất phù sa glây (chiếm 4,57%), đất bạc màu và đất bạc màu glây trên phù sa cổ (chiếm 8,16%)

+ Nhóm đất vùng đồi núi: Được hình thành do kiến tạo địa chất và được phân thành các nhóm nhỏ như sau: đất nâu vàng trên phù sa cổ (chiếm 21,52%), đất đỏ vàng trên phiến sét (chiếm 24,33%), đất đỏ trên đá mắc ma bazơ trung tính (chiếm 15,51%)

Nhìn chung, Ba Vì là huyện có nhiều vùng khí hậu khác nhau Bởi vậy, số lượng các loại đất cũng rất đa dạng, phức tạp nên có khả năng đa dạng hóa cây trồng, thâm canh tăng vụ, làm tăng năng suất cây trồng Trong quá trình canh tác trên đất xám bạc màu và xám bạc màu glây cần có biện pháp hợp lý nhằm chống xói mòn, rửa trôi đất

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội

a Dân số - lao động - việc làm và thu nhập

Theo điều tra dân số năm 2010, huyện có khoảng 251.878 người, mật độ dân

số khoảng 170 người/km² Thu nhập bình quân đầu người đạt 9,6 triệu đồng năm

2010 Vì vậy, tình hình đời sống nhân dân trong những năm gần đây đã được cải thiện, không còn hộ đói, số hộ nghèo giảm còn 19,61%, và sự gia tăng dân số cũng giảm xuống

b Cơ cấu kinh tế và tốc độ phát triển của các ngành

Trong năm 2010, mặc dù phải đứng trước những trở ngại về khủng hoảng tài chính, kinh tế thế giới, dịch bệnh ở người và gia súc diễn biến phức tạp,… cán bộ và nhân dân trong huyện đã cố gắng khắc phục khó khăn, tập trung đẩy mạnh sản xuất, phát triển kinh tế ngay từ đầu năm, hoàn thành cơ bản các chỉ tiêu và nâng mức tăng trưởng kinh tế lên 9,2% với tổng sản lượng đạt 6.800 tỷ đồng, thu nhập bình quân đầu người là 9,6 triệu đồng, cụ thể:

+ Đối với ngành nông nghiệp:

Trong những năm qua, sản xuất nông nghiệp trong huyện đã có sự phát triển đáng kể, thực hiện có hiệu quả việc chuyển đổi cơ cấu sản xuất theo hướng sản xuất hàng hóa Theo tính toán, tổng giá trị sản xuất trong năm 2010 đạt 4.594 tỷ đồng Điều này cho thấy, giá trị sản xuất nông nghiệp ngày càng tăng và luôn giữ vai trò quan trọng hàng đầu trong nền kinh tế, là nguồn sống cơ bản của dân cư

+ Đối với ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp:

Giá trị sản xuất công nghiệp năm 2010 đạt 530 tỷ, tăng 6,9% so với cùng kỳ Hiện nay, huyện đã duy trì ổn định các ngành nghề truyền thống, tạo điều kiện phát triển kinh tế hộ gia đình, tiếp nhận các dự án kinh tế, dự án của doanh nghiệp và các công ty đầu tư vào sản xuất kinh doanh tại địa bàn huyện nhằm thúc đầy tốc độ tăng trưởng của ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp

+ Đối với ngành dịch vụ - thương mại du lịch:

Với việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo cơ chế thị trường đã thúc đẩy các hoạt động sản suất, kinh doanh và tăng nhu cầu giao lưu trao đổi hàng hóa Ngành dịch

vụ thương mại trong huyện được giữ vững và phát triển rộng trên khắp địa bàn huyện, phục vụ kịp thời cho sản suất và đặc biệt tạo ra thị trường tiêu thụ các sản phẩm nông nghiệp khá phát triển Giá trị dịch vụ thương mại năm 2010 đạt 1.146 tỷ đồng, tăng 11,8%

c Cơ sở hạ tầng xã hội – kỹ thuật

Hệ thống giao thông: Trên địa bàn huyện có 15,5 km đường quốc lộ, 115 km đường tỉnh lộ, 36.2 km đê đại hà, 151 km đường huyện lộ, 950 km đường trục xã, thôn, xóm Đường quốc lộ 32 mới được nâng cấp trong năm 2006 nền đường rộng 9

m, đoạn qua thị trấn Tây Đằng rộng 16 m 9/11 tuyến đường tỉnh lộ đã được trải nhựa với chiều rộng bình quân từ 5,0 – 5,5 m Hệ thống giao thông nông thôn đến nay đã kiên cố hóa được 208 km (đường trục xã 25 km, đường ngõ xóm 183 km)

Hệ thống thủy lợi: Hiện nay đã có 15 km mặt đê được đổ bê tông, còn lại 21,1

km mặt đê là đất, đã bị xuống cấp nặng Hiện tại, hệ thống hồ đập, trạm bơm, kênh tưới đảm bảo tưới nước cho hơn 80% diện tích lúa huyện, chỉ còn gần 20 % diện tích lúa ở vùng đồi gò, vùng núi chưa chủ động nước tưới do thiếu nguồn

Hệ thống giáo dục – đào tạo: toàn huyện có 36 trường mầm non, 35 trường tiểu học, 36 trường trung học cơ sở, 07 trường PTTH Nhìn chung các trường tiểu học, THCS đã được kiên cố nhưng vẫn chưa đủ lớp học, hầu hết nhà ban giám hiệu

là nhà cấp 4, chưa có các phòng thí nghiệm để dụng cụ đồ dùng giảng dạy

Y tế: Công tác y tế đã được thực hiện tốt các chương trình y tế quốc gia, phòng chống các dịch bệnh góp phần chăm sóc, nâng cao sức khỏe của nhân dân Có 4 xã được công nhận đạt chuẩn quốc gia về y tế nâng tổng số xã được công nhận đạt chuẩn lên 15 xã

Văn hóa – thể thao: Nhà văn hóa huyện 1 tầng, diện tích chật hẹp, nhà văn hóa

xã chưa có, thường làm chung với trụ sở thôn hoặc sinh hoạt nhờ ở đình Huyện và

xã đều có sân vận động nhưng mới chỉ ở dạng sân đất, chưa có khán đài, diện tích hẹp

Du lịch: đã hình thành một số khu du lịch như Suối Hai, Ao Vua, Khoang Xanh, Suối Tiên, Đầm Long, Thiên Sơn – Thác Ngà, Vườn quốc gia Ba Vì,… với lượng du khách đến ngày càng đông, doanh thu hàng năm đều tăng

Các công trình di tích lịch sử và văn hoá: là vùng quê xứ Đoài, Ba Vì có nhiều

di tích lịch sử văn hóa đã được nhà nước công nhận và xếp hạng bảo vệ Nổi bật nhất là núi Ba Vì với truyền thuyết lịch sử về 2 vị thần Sơn Tinh, Thủy Tinh Ngoài

ra, Ba Vì còn có rất nhiều đình chùa nổi tiếng với những kiến trúc cổ mang đậm bản sắc dân tộc, truyền thống của vùng quê Việt Nam

2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội

2.1.3.1 Thuận lợi

- Huyện Ba Vì với vị trí địa lý nằm trên vùng có điều kiện khí hậu, thời tiết đặc thù, cảnh quan thiên nhiên đẹp, là huyện ngoại thành phố Hà Nội nên có thị trường tiêu thụ hàng hóa lớn là nội đô thành phố Hà nội có sức mua lớn và tiêu dùng với nhu cầu cao nên Ba Vì có tiềm năng lớn để phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là du lịch, dịch vụ

- Quỹ đất của huyện rất lớn, nhất là đất nông, lâm nghiệp đó là nguồn tài nguyên quan trọng cho mở rộng các hoạt động kinh tế, xây dựng các công trình văn hoá, giáo dục, y tế phục vụ nhu cầu trong huyện Đặc biệt, đất đai vùng ven sông màu mỡ, phì nhiêu, vùng đồi gò đa dạng thích hợp cho nhiều loại cây trồng khác nhau

- Nguồn nước dồi dào, phân bố tương đối đồng đều khắp các vùng trong huyện tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển sản xuất và phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của người dân

- Rừng và sông hồ tạo nên vùng đất tự nhiên với cảnh quan đẹp, môi trường trong lành thuận lợi cho phát triển du lịch sinh thái và các loại hình dịch vụ du lịch Ngoài ra, Ba Vì còn có nguồn nước khoáng, núi đá vôi,…phục vụ tốt cho công nghiệp khai khoáng và sản xuất vật liệu xây dựng

- Nguồn nhân lực khá dồi dào, với tính đa sắc tộc cho phép huyện Ba Vì có thể phát triển các hoạt động kinh tế, khai thác theo hướng xuất khẩu lao động, phát triển các nghề thủ công truyền thống tăng thu nhập cho nhân dân

2.1.3.2 Những hạn chế và khó khăn

- Địa hình phức tạp, chia cắt của bộ phận lãnh thổ thuộc miền núi của huyện ảnh hưởng đến xây dựng các hệ thống hạ tầng và phát triển kinh tế

- Sự phân hóa của khí hậu, chế độ thủy văn theo mùa đã ảnh hưởng không nhỏ tới đời sống sản xuất của nhân dân Mùa mưa lũ, nước từ thượng nguồn đổ về gây nên hiện tượng ngập úng cục bộ, gây sói lở đất ngoài đê ảnh hưởng đến sản xuất

- Tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động còn chậm Chất lượng lao động biểu hiện ở trình độ văn hoá và tay nghề của người lao động thấp, ý thức tổ chức kỷ luật trong lao động chưa cao ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển kinh tế -

xã hội của huyện theo hướng phát triển ngành du lịch

- Kết cấu hạ tầng được huy động đầu tư xây dựng, nâng cấp đã có nhiều thay đổi về diện mạo nhưng còn chậm chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, nhất là kết cấu hạ tầng giao thông

2.2 Đặc điểm tình hình sử dụng và quản lý đất đai tại huyện Ba Vì

Ba Vì là một huyện có đất đai rộng lớn Ranh giới hành chính giữa các xã trong huyện đều đã được hoạch định theo chỉ thị 364/CT-HĐBT ngày 6/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ), xác định bằng các yếu tố địa vật cố định hoặc các điểm mốc giới và được khoanh vẽ trên bản đồ Đến nay, toàn huyện Ba Vì đã được bàn giao hồ sơ địa giới hành chính ở tất cả 31 xã

Bảng 2.1 Diện tích các loại đất chính của huyện Ba Vì năm 2005 và năm 2010

Hiện trạng năm 2005 (ha)

Cơ cấu (%)

Hiện trạng năm 2010 (ha)

Cơ cấu (%)

(Nguồn: Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai năm 2005, 2010 của huyện Ba Vì)