Luận án tiến sĩ kinh tế thị trường nhà đất trên địa bàn hà nội

H C VI NăCHệNHăTR QU C GIA H CHệăMINH LểăV NăHUY TH TR NGăNHĨă TăTRểNă AăBĨNăHĨăN I LU NăỄNăTI NăS ăKINHăT HĨăN I - 2015 H C VI NăCHệNHăTR QU C GIA H CHệăMINH LểăV NăHUY TH TR NGăNHĨă TăTRểNă AăBĨNăHĨăN I Chuyên ngành : Kinh t chínhătr Mã s : 62 31 01 01 LU NăỄNăTI NăS ăKINHăT Ng ih ng d n khoa h c: 1.ăPGS.TS.ă oƠnăXuơnăTh y PGS.TS Nguy n Minh Quang HĨăN I - 2015 L IăCAMă OAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên c u c a riêng tơi, s li u nêu lu n án trung th c Nh ng k t lu n khoa h c c a lu n án ch a t ng đ c cơng b b t k cơng trình khác Tác gi lu n án LêăV năHuy DANH M CăCỄCăCH Ngh aăti ng Vi t Ch vi t t t B S B tăđ ng s n CPF Qu ti t ki m trungă HDB yăbanăphátătri nănhàăđ t K TM Khuăđôăth m i KTTT Kinh t th tr ng QLNN Qu nălỦănhàăn c REIT Qu tínăthácăB S TTN Th tr UBND K T ngă ngănhàăđ t yăbanănhânădân Khuăđôăth VI T T T Ngh aăti ng Anh Central Provident Fund Housing and Development Board Real Estate Investment Trust M CL C Trang M Ch U ngă 1:ă T NGă QUANă TỊNHă HỊNHă NGHIểNă C U V TH TR NHĨă NG T 1.1.ăTàiăli uăchuyênăkh oăvàăthamăkh o 1.2 Lu năánăti năs 13 1.3 T păchíăkhoaăh c 16 1.4.ă ánhăgiáăv Ủăngh aăvàăgiáătr c aăcácătàiăli u tham kh o 20 Ch ngă2: LụăLU NăVĨăTH C TI N V TH TR 2.1.ăKháiăni m,ăđ căđi măvàăvaiătròăc a th tr 2.2.ăCácăy u t c uăthànhăvàă nhăh T ngănhàăđ t ng t i th tr 2.3 Kinh nghi m qu c t vàătrongăn NGăNHĨă 23 23 ngănhàăđ t c v phátătri n th tr 28 ngănhàăđ tăvàă 65 bàiăh c cho Th đôăHàăN i Ch ngă3: TH C TR NG TH TR NGăNHĨă 3.1 Quáătrìnhăhìnhăthànhăvàăphátătri n th tr T TRểNă AăBĨNăHĨăN I 78 ngănhàăđ tătrênăđ aăbànăHàăN i 78 3.2 Th c tr ngăcácănhânăt c uăthànhăth tr ngănhàăđ tătrênăđ aăbànăHàăN i 81 3.3 ánhăgiáăchungăv s phátătri n th tr Ch ngă 4:ă QUANă I M,ă PH TRI N TH TR NGă H NGă NHĨă ngănhàăđ tătrênăđ aăbànăHàăN i 107 NGă VĨă GI Iă PHỄPă PHỄTă 117 Tă TRểNă Aă BĨNă HĨă N I NăN Mă2030 4.1 Quanăđi m, ph ng h ng, m cătiêuăphátătri n th tr ngănhàăđ tătrênă 117 đ aăbànăHàăN iăđ năn mă2030ă 4.2 Cácăgi iăphápăphátătri n th tr ngănhàăđ tătrênăđ aăbànăHàăN i 148 K T LU N DANH M Că CỌNGă TRỊNHă C Aă TỄCă GI QUANă ĩă CỌNG B LIểNă 149 N LU NăỄN DANH M CăTĨIăLI U THAM KH O PH L C 127 150 DANH M CăCỄCăB NG Trang B ng 3.1: Thu nh păbìnhăqnă1ăng i/thángăchiaătheoă5ănhómăthuănh p 93 B ng 4.1: D báoă nhuă c uă nhàă đ t khu v că đôă th c a Vi tă Namă đ n 126 n mă2020 DANH M CăCỄCăBI Uă Trang Bi uăđ 3.1: Ngu năcungăc năh theo qu n 83 Bi uăđ 3.2: Ngu năcungăchàoăbánăc năh -hoànăthi n t iăTTN ăHàăN i 84 Bi uă đ 3.3: Ngu n cung theo qu nă vàă giáă chàoă bánă th c p bi t th 99 trênăth tr ngănhàăđ tăđ aăbànăHàăN i DANH M CăCỄCăHỊNH Trang Hìnhă2.1:ăCungăv đ t 44 Hìnhă2.2:ăQuanăh gi aăquyămơăgiaăđìnhăvàăc u v đ t 50 Hìnhă2.3:ăM c thu nh p v i t ng c uănhàăđ t 51 Hìnhă2.4:ăQuanăh giáăvàăl 52 ng c u Hìnhă2.5:ăQuanăh cung - c u 55 Hìnhă2.6:ăM căđ thayăđ i c a cung ng n h năvàădàiăh n 56 Hìnhă2.7:ăC uăthayăđ i ng n h năvàădàiăh n 57 M U 1.ăTínhăc p thi t c aăđ tƠiănghiênăc u Quaă h nă 20ă n mă đ i m iă vàă phátă tri n,ă n că taă đưă thànhă côngă trongă vi c chuy n t n n kinh t k ho chăhoá,ăt p trung, bao c p sang n n kinh t th tr đ nhăh ng ngă ưăh i ch ăngh a.ăTrongăđóăph i k đ n s hìnhăthànhăphátătri năđ ng b cácălo i th tr ti n t , th tr ng; th tr ngăt ăli u s n xu t, th tr ng ch ngăkhoánăvàăth tr phátătri n kinh t th tr bao g m th tr ngăt ăli u sinh ho t th tr ngănhà đ t…ă ng phátăhuyăm i ngu n l c, ng, vi căphátătri năTTN ăcóăvaiătrịăr t quan tr ng.ăTTN ă ng quy n s d ngă đ tă vàă nhàă g n li n v iă đ t.ă TTN ă phátă tri n c năđ m b o quy n s d ngăđ tăthànhăhàngăhoá m tăcáchăthu n l i,ălàmăchoă đ tă đaiă t ngu nă tàiă nguyênă tr thànhă ngu n v n quan tr ng ph c v đ c l c cho cơngănghi p hố, hi năđ i hoá đ tăn TTN ă b tă đ u kh i s c,ă v nă ki n c Nh n th căđ c v năđ này,ăngayă t i h iă IXă (n mă 2001)ă c aă ngă taă đưă nêuă rõă "Hình thànhăvàăphátătri năTTN ,ăbaoăg m c quy n s d ngăđ tătheoăquyăđ nh c a phápălu t, t ngăb c m TTN ăchoăng i Vi t Nam n căngoàiăvàăng iăn c ngoàiăthamăgiaăđ uăt ", trênătinhăth n yăChínhăph đưăbanăhànhănh ngăchínhăsách,ă bi năphápăthúcăđ yăphátătri năTTN ă i năhìnhălàăv phíaăcung, ch y u th l n nhi uă ch ngă trình,ă d ánă phátă tri nă nhàă choă nhână dână đ Nhi uă chínhă sáchă h tr doanh nghi pă kinhă doanhă nhàă đ tă đ cácăđôă c tri n khai c th c hi n: Cho doanh nghi p vay v n, mi n gi m thu doanh nghi pă vàă thu giáă tr giaă t ngă choă doanh nghi pă phátă tri nă nhàă choă ng iă cóă thuă nh p th p, h tr 03ă thángă m t b ng,ăbanăhànhăkhungăgiáăđ tăphùăh p…ăV phíaăc uăchoăphépăápăd ng nhi uăhìnhă th căthanhătốnălinhăho t, s d ngăđaăd ngăcácăhìnhăth cănh :ăcho thuê,ăthuêămua,ă bánă tr góp…ă TTN ă đ ng th i nhi uă c ă ch chínhă sáchă qu nă lỦă c aă Nhàă n că đ i v i că bană hànhă đ m b oă TTN ă ho tă đ ngă lànhă m nh K t qu c a nh ng bi năphápăch đ ngătíchăc cătrênăđưăgópăph năhồnăthi năvàăphátătri năTTN ,ăt ng b căđápă ngăyêuăc uănhàă choă ưăh i Trênăkh păcácăt nhăthànhăc a c n đ nh,ăđápă ng nhu c uănhàă choănhânădân.ă c ho tăđ ngăTTN ăđangăd năđiăvàoă n c bi t t iăcácăthànhăph l n, t căđ đôăth hốă nhanh,ăqă trìnhădiădânăc ăh c t nơngăthơnăvàoăthànhăth c ngăkhơngă ng ngăt ng,ăđ ng th i thu nh păvàăm c s ngăng phátă tri n kinh t đ t nhu c uă nhàă iădânăt ngăcaoăcùngăv iăquáătrìnhă t ngă nhanhă c v s l ngă vàă ch tă l ng, đangă gâyă s că épă lênă TTN ă M că dùă Chínhă ph cóă r t nhi u c g ng, n l că vàă nhi uă ph ngă phápă đ bìnhă nă TTN ,ă songă trênă th c t n y sinh nhi u di n bi n ph c t p,ăphátăsinhănhi u v năđ gâyăb că úcătrongă ưăh i;ăB Sănóiăchungămàăđ c bi tă làă nhàă - đ t,ă ch aă đ Hi năt că khaiă thác,ă s d ng hi u qu ,ă cịnă lưngă phí,ă th tă thốt.ă ngătiêuăc c, tham nh ngăliênăquanăđ nănhàăđ tăđangăgâyăb tăbìnhătrongă ưă h i,ălàmăgi mălòngătinăc aănhânădân.ăTTN ăphátătri năcònăt phát,ăthi uălànhăm nh, giao d ch "ng m" v n chi m t l l n Cung c u v nhàăđ t b m tăcânăđ i,ăđ c bi t làănhàă c aănhânădânăch aăđápă ng yêuăc u th c t Sau m r ngăđ a gi iăhànhă chínhăc aăHàăN i,ătìnhătr ngăđ uăc ănhàăđ t,ăkíchăc u oăđ nângăgiáănhàăđ tălàmă cho th tr tr ngă"nóng,ăl nh" th tăth ng, nhi uăc năs tăgiáănhàăđ tăđưă yăra.ăDoămôiă ngă phápă lỦă ch aă hồnă thi n,ă thơngă tină khôngă đ yă đ , thi u minh b chă vàă khóă ti p c n;ăcácăth t c giao d chăcịnăph c t p,ăchiăphíăgiaoăd ch cao, quy năvàă ngh aăv c aăcácăbênăthamăgiaăgiaoăd chăkhơngăđ căđ m b o,ăcịnăhi năt ng l a đ oătrongăkinhădoanhănhàăđ tăvàăd ch v môiăgi iănhàăđ t Do v y,ăđâyălàălo i th tr ng m i c n ph iăđ n căđ uăt ănghiênăc u h th ng,ăbàiăb n c ta, m că tiêuă phátă tri n n nă KTTTă đ nhă h ngă ưă h iă ch ă ngh aă nênăvi căđi u ti tăTTN ăc ngălàăm t tr ngătâmătrongăvi căđi u ti t th tr Nhàăn ng c a c Chúngătaăđangăphátătri n n n kinh t m c aăvàăh i nh pănênătìnhăhìnhă ho tăđ ng c aăTTN ăkhôngăch liênăquanăđ năcácăho tăđ ng kinh doanh qu c t ,ămàă nóăcịnăliênăquanăđ n ch quy n qu căgiaăvàăanăninhăqu căphịng.ăTrongăth i gian ng n h năthìăđi u ti t TTN ăv aălàăc ăs l i v aălàăn i dung tr ng y u c a vi căđi u ti t n năKTTTătr c nh ng bi năđ ng b tăth ngănh ăl măphát,ăkh ng ho ng, suy thối ăDoăđóăcóăth nói,ăđi u ti tăTTN ălàăm tăcơngăc c aăđi u ti tăv ămôăkhôngă ch nh ng ho tăđ ng kinh t , màăcịnăc nh ng v năđ chínhătr Th đơăHàăN iălàătrungătâmăchínhătr - kinh t - v năhốăc a c n c, ho t đ ngă TTN ă ngồiă nh ngă đ că mă chungă cịnă cóă nh ngă đ că thùă soă v iă cácă t nh thànhăph khácătrongăc n đ năcácăth tr c.ăPhátătri nălànhăm nhăTTN ăs ngăkhácăvàăgópăph n năđ nhă ưăh i nhăh ngătíchăc c Vìă v y, vi că nghiênă c uă TTN ă h ph ng,ăquyăđ nhă uăh Hàă N iă cùngă v i nh ngă nhână t ngăphátătri n c a th tr ngălàăv năđ c p thi t c v m t ngă di nă lỦă lu n l n th c ti n V iă Ủă ngh aă đóă v n đ "Th tr trênă đ aă bƠnă HƠă N i" đ nh ngă nhƠă đ t c ch nă làmă đ tàiă lu nă ánă Ti nă s ă kinhă t - chuyênă ngànhăKinhăt chínhătr M căđíchăvƠănhi m v nghiênăc u c a lu năán 2.1 M c đích nghiên c u Trênăc ăs làmărõănh ng v năđ lỦălu n v TTN ,ălu năánăphânătíchăđánhăgiáă th c tr ngăTTN ătrênă đ aăbànăHàăN i nh mă đ xu tăquanăđi măvàă gi iăphápă thúcă đ yăphátătri nălànhăm nhăvàăhi u qu TTN ăHàăN iătrongăgiaiăđo n t iăn mă2030 2.2 Nhi m v nghiên c u - Làmărõănh ng v năđ lỦălu n v TTN ălàmăc ăs lỦălu n cho nghiênăc u đánhăgiáăv TTN ătrênăđ aăbànăHàăN i - Nghiênă c u kinh nghi mă phátă tri nă TTN ă c a m t s thànhă ph trênă th gi iăvàăm t s đ aăph ngătrongăn c, t đóărútăraăbàiăh căchoăHàăN i v TTN - Nghiênăc uăđánhăgiáăth c tr ngăTTN ătrênăđ aăbànăHàăN i th i gian qua, làmărõănh ngăthànhăt u, h n ch ch y uăvàănguyênănhân - Trênăc ăs nh ng m cătiêuăvàăđ nhăh ngăphátătri năTTN ătrênăđ aăbànăHàă N i, lu nă ánă đ xu t m t s nhómă gi iă phápă ch y uă đ đ tă đ h c m că tiêu,ă đ nh ngăđóătrongăth iăgianăđ năn m 2030 3.ă iăt 3.1 iăt ngăvƠăph măviănghiênăc u it ng nghiên c u ngănghiênăc u c a lu năánălàăTTN ăTrongăđóănhàăđ tăđ nhàăvàădi nătíchăđ t g n li n v iănhàăđ c hi uălàă că âyăd ngătrênăđó 3.2 Ph m vi nghiên c u - Ph mă viă nghiênă c u c a lu n ánă v khôngă giană làă đ aă bànă thànhă ph Hàă N i Th tr ngănhàăđ t ho tăđ ngătrênăph măviăkhơngăgianăr ng l n,ădoăđóăcóăth nghiênăc u nh ng ph măviăkhácănhauăv khôngăgianălưnhăth ăKháiăni măđ a bànă lu năánăđ c hi uălàăkhơngăgianălưnhăth đ hànhăchính,ăt đóăkháiăni măđ aăbànăHàăN iăđ că ácăđ nhătheoăđ a gi i cădùngăđ ph năánhătoànăb khơngă gianălưnhăth trongăđ a gi iăhànhăchínhăc aăthànhăph HàăN i - Ph măviănghiênăc u c a lu năánăv th i gian: lu năánăch y u ti p c n v n đ giaiă đo n t n mă 2005ă đ nă nay,ă trênă c ă s cóă thamă chi u v iă giaiă đo n tr căvàănh ngămơăhìnhăkinhănghi m c a m t s n c, m t s thànhăph trênăth gi iăvàăcácăthànhăph khácăc a Vi t Nam 4.ăC ăs lỦălu năvƠăph ngăphápănghiênăc u c a lu năán 4.1 C s lý lu n - C ă s lỦă lu n c a lu nă ánă làă quană m c a ch ngh aă Mácă - Lênin,ă t ă t ng H ChíăMinh,ăcácăquanăđi m,ăđ Nhàăn ng l i c aă ng,ăchínhăsáchăphápălu t c a c v TTN ăcùngăv iăcácălỦăthuy tăkhácăv th tr ngăvàăKTTT.ă ng th i k th a, ti păthuăcóăch n l c nh ng k t qu nghiênăc uătrongăcácăcơngătrìnhăkhoaă h căđưăđ căcơngăb trongăvàăngồiăn c - C ăs th c ti n c a lu năánăd aătrênăk t qu nghiênăc u v TTN ăc a m t s thànhăph , qu căgiaătrênăth gi iăvàăm t s thànhăph 4.2 Ph Vi t Nam ng pháp nghiên c u - Lu năánăs d ngăph ngăphápălu nătrênăc s ph ngăphápălu n c a ch ngh aăduyăv t bi n ch ngăvàăch ngh aăduyăv t l ch s đ h th ngăhố,ăphânătíchăvàă lu n gi i v năđ nghiênăc u C th , t iăch d ng ph Ch ngă1ăvàăch ngă2,ănghiênăc u sinh s ngă phápă phână tíchă t ng h pă đ rútă raă nh ng v nă đ c nă nghiênă c u ngă3,ănghiênăc u sinh s d ngăph ngăphápăth ngăkêăs li uătrênăc ăs cácăs li u th c p c aăCBRE,ăSavill…ăCóănhi u v năđ ph c t păkhiănghiênăc uăTTN ă c năquánătri t t tăph ngăphápătr uăt t c th đ n tr uăt ngăvàătr uăt ngăhoáăkhoaăh c bi n ch ng k t h p v iăđiă ngăđ n c th đ lu n gi i chi ti t v năđ ăCácă v năđ c th c năcóăs cânănh c,ăsàngăl cătránhăch ngăchéo,ăv n v t - Lu nă ánă s ă d ngă ph ngă phápă phână tíchă t ngă h pă choă vi că nghiênă c uă lỦă thuy tăvàăđ ngăth iăc ngăs ăd ngătrongăphânătíchăth căti nă ăm tăs ăn iădungăc năthi t - Lu nă ánă s ă d ngă ph ngă phápă th ngă kêă - soă sánh:ă S ă d ngă cácă s ă li uă th ngăkê,ăphânătíchăbi năđ ngăc aăTTN ătrongăcácăgiaiăđo năkhácănhau - Lu năánăs ăd ngăph kê:ăđ ngăphápămơăhìnhăhốăk tăh păv iăph ngăphápăth ngă căs ăd ngănh măđ ăđ aăd ăbáo,ăđánhăgiáătácăđ ngăbi năđ ngăTTN ăt iăphátă tri năkinhăt ăc aăthànhăph ăHàăN i ... n v th tr Ch ngă3:ăTh c tr ng th tr ng? ?nhà? ?đ t? ?trên? ?đ a? ?bàn? ?Hà? ?N i Ch ngă4:ăQuanăđi m,ăph ngăh nhà? ?đ t? ?trên? ?đ a? ?bàn? ?Hà? ?N iăđ năn mă2030 ng? ?nhà? ?đ t ng? ?nhà? ?đ t ngăvàăgi iăphápăphátătri năth ătr... Quáătrìnhăhìnhăthànhăvàăphátătri n th tr T TRểNă AăBĨNăHĨăN I 78 ng? ?nhà? ?đ t? ?trên? ?đ a? ?bàn? ?Hà? ?N i 78 3.2 Th c tr ngăcácănhânăt c uăthànhăth tr ng? ?nhà? ?đ t? ?trên? ?đ a? ?bàn? ?Hà? ?N i 81 3.3 ánhăgiáăchungăv... n? ?án? ?làăTTN ăTrongăđó? ?nhà? ?đ tăđ nhà? ?vàădi nătíchăđ t g n li n v i? ?nhà? ?đ c hi uălàă că âyăd ng? ?trên? ?đó 3.2 Ph m vi nghiên c u - Ph mă viă nghiênă c u c a lu n án? ? v khôngă giană làă đ aă bàn? ? thànhă