Khái ni m c u nhà đ t.
C u v nhàăđ tălàăl ngănhàăđ tămàăng iătiêuădùngăs năsàngăch p nh năvàă cóăkh n ngăthanhătoánăđ nh n đ căl ngănhàăđ tăđóătrênăth tr ng. Gi a nhu c uătiêuădùngăvàănhuăc uăcóăkh n ngăthanhătoánăv nhàăđ tăcóăm t s cáchăbi tăkháă
l n v quyămô,ăph măviăvàăđ iăt ng xu t hi n do n năđ uăc ănhàăđ tătrànălan.ăNhuă
c uă th ng xu t hi n v i m tă quyă môă l n trênă ph m vi r ng v i t t c cácă đ i
t ng. Song c u th c t choă tiêuă dùngă trênă th tr ng l iă khôngă hoànă toànă trùngă
kh pă doă cóă nh ng nhu c uă khôngă cóă kh n ngă thanhă toán,ă cóă nh ngă nhómă đ i
t ngăcóănhuăc uănh ngăkhôngătr thànhăc uătrênăth tr ng,ăcóănh ng đ iăt ng
khôngăcóănhuăc u s d ngănh ngăl iăcóănhuăc uăđ uăc ăki m l iănênăcóăc u xu t hi nătrênăth tr ng.ăChínhăvìăv y c uălàăm t ph mătrùăcóăquanăh h t s c ch t ch v i nhu c uăcóăkh n ngăthanhătoánăvàăđi u ki n ho tăđ ng c a th tr ng. C u v
nhàđ t xu t hi nătrênăc ăs cóăs h i t c aăcácăđi u ki n sau:
M t là, s xu t hi n c a nhu c uătiêuădùngăv m t d ngănhàăđ tănàoăđóămàănhuă
c uăđóăkhôngăth t tho mưnăb ngăcácăngu n l c hi n v t s năcóăc a m iăcáănhân.
Hai là, ph iăcóăcácăngu n l cătàiăchínhăđ đ m b o kh n ngăthanhătoánăchoă cácănhuăc uănày.ăCh khiăcóăcácăngu n l cătàiăchínhăchoăthanhătoánăthìănhuăc u m i
đ c chuy năthànhăc uătrênăth tr ng.
Ba là, ph iăcóăs ho tăđ ng c a th tr ngăđ nhu c uăcóăkh n ngăthanhătoánă cóăđi u ki n g p đ căcungăvàăc u th c s tr thànhăc u xu t hi nătrênăth tr ng.
Chínhăth tr ngălàămôiătr ngăđ nhu c uăcóăkh n ngăthanhătoánătr thànhăc u th c t vàăđ c tho mưn.
C u v đ tă âyăd ngănhàă vàăđ tă âyăd ngăcácăcôngătrìnhăB Săkhác.ăC u v nhàă ,ăkéoătheoăđóălàăđ tăđaiăđ âyăd ngănhàă vàăcácăcôngătrìnhăB Săkhácă
ph c v choă kinhă doanhă th ngă m iă vàă d ch v . C u v đ t vàă nhàă (nóiă chungălàăc u v nhàăđ t)ălàăc u xu t hi n r ngărưiănh tăvàăsôiăđ ng nh tătrênăth
tr ngăB S.ăDoăs phátătri n ho tăđ ng s n xu t c a khu v c d ch v ngàyăcàngă t ngălênănhanhăcùngăv i s phátătri n c aă ưăh iănênăc u v nhàăđ tăngàyăcàngă t ngănhanh.ăNóăbaoăg m c u v đ tăđaiănhàă choădânăc ,ăđ tăđaiăvàănhàălàmăvi c c aăcácăv năphòngăcôngăs ,ăcácătrungătâmăth ngăm i,ăcácătrungătâmăvuiăch iă
gi iătrí,ăth thao.ăNgoàiăra,ăc u gi t o xu t hi n trong quan h th ngăm i do k v ng c a nh ngăng iăkinhădoanhănhàăđ t. Nh ngănhàăđ uăt ămuaănhàăđ tăkhôngă
ph iăđ đápă ng nhu c u s d ng c a b năthânăh màăđ đ uăc ăbuônăbánăl iătrên
th tr ng.ăNh ăv yărõăràngăr ng, c u v nhàăđ tăchoăcácăquanăh th ngăm iăđưă làmă t ngă c u gi t oă vàă cóă th làmă đ i m t b ngă giáă c B S.ă Nghiênă c u v
TTN ă nhi uăthànhăph đưăch ra r ng,ăchínhăc u v nhàăđ t c a nh ngăng i
kinhădoanhălàănhânăt c năb nălàmăc ngăth ngăthêmăquanăh v cung c uănhàăđ t
vàălàmăgiáăt ngălênăr t nhi u t i m t th iăđi m nh tăđ nh.
Các y u t tác đ ng đ n c u nhà đ t.
M t là, s t ngătr ng v dânăs .ăT ngătr ngădânăs làănhânăt làmăt ngă
m i m t nhu c u c aă ưăh iăvàătheoăđóăc u v đ tăđaiăvàănhàă t ngălên.ăS giaăt ngă dânăs làăápăl c l nălàmăt ngănhuăc u v đ t vàănhàă .ăDânăs t ngălàmăt ngăquyă môăgiaăđìnhăd năđ n nhu c u v quyămôădi nătíchănhàă c aăcácăh giaăđìnhăt ngălênă
S giaă t ngă dână s c ngă kéoă theoă s giaă t ng c a s l ng h giaă đìnhă đ c l p. Trong xu th phátătri n c aă ưăh i, k t c uăgiaăđìnhăh tănhânălàă uăh ngăphátătri n
chínhătrongăh th ng k t c uăgiaăđìnhăc aă ưăh i.ăCácăgiaăđìnhătruy n th ng,ăđaăth
h ngàyăcàngăgi m d năthayăvàoăđóălàăs giaăt ngănhanhăchóngăc a s l ngăcácăgiaă đìnhăh tănhân.ăTrongătr ng h p s l ng h giaăđìnhăđ c l păt ngăthêmăthìăc u v di nătíchăđ t vàănhàă c ngăt ngălên.ăK t c uăđ tu i c aădânăs c ngălàăm tănhână
t tácăđ ng l năđ n s thayăđ i v c uănhàă ,ădânăs đ tu i k tăhônăcaoăc ngă đ ngăngh aăv i nhu c u v nhàă vàăc năh đ c l păt ngălên;ăconăcáiătrongăcácăgiaă đìnhăchuy n t tu i tr emăsangăđ tu i v thànhăniênăvàăthànhăniênăc ngălàălúcănhuă
c u v s phòngă c aăc năh ph iăt ngăthêm.ă nh ngăn căphátătri n,ătheoă ưăh i
ph ngătây,ăconăcáiăđ n tu iăthànhăniênăth ngătáchăraăs ngăđ c l p v i b m làă
m t trong nh ngălỦădoălàmăc u v cácăc năh đ căthână cácăthànhăph t ngălênăr t
ch c uănhàăđ tăcóăquyămôăt pătrungăvàăc i t o m r ngăthêmăd n.ăNgoàiăra,ăt p
quánăsinhăho tăc ngă nhăh ngăđ n c u v nhàăđ t c aăcácănhómădânăc ăkhácănhau.ă
Nh ng t păquánăđóăcóăth doăthóiăquenăv tiêuădùng,ăđi u ki n cu c s ngăvàăquană
ni mă ưăh iăđ a l i.
S giaăt ngădânăs khôngăch làmăgiaăt ngănhuăc u v nhàă ,ămàăcònălàmăt ngă thêmănhuăc u v cácăho tăđ ng d ch v th ngăm i, y t ,ăv năhoáăgiáoăd c, v.v. . .
đ uă làă cácă nhână t làmă t ngă nhuă c u v nhàă đ t, nh tă làă t iă cácă vùngă trungă tâm.ă Chínhă vìă v y,ă cùngă v i s giaă t ngă dână s ,ă cácă vùngă trungă tâmă c ngă hìnhă thànhă nhanhăchóngăvàăs nh n nh p c aăTTN ăc ngăb tăđ u t nh ngătrungătâmănày.
Hai là, s tácăđ ng c a vi călàmăvàăthuănh păđ n c uănhàăđ t. Chúngătaă đ u bi t nhu c u c aăconă ng i,ă trongăđóă cóănhu c u v nhàă làă thi t y uă vàă khôngăng ngăt ngălênădoăs giaăt ngăc aăquyămôădânăs ,ăquyămôăgiaăđìnhăvàăs đòiăh iănângăcaoăch tăl ng cu c s ng. N uănh ăm c thu nh păc ngăt ngălênăchoă phépăph n l năcácănhuăc uăcóăkh n ngăthanhătoánăthìăkhiăđóărõăràngăc u v nhàă đ t s t ngălên.ăNg iătaăđưăch ra m i quan h ch t ch gi a thu nh păvàăc u v
nhàăđ t. Khi thu nh păcònăth p,ăcácăkho n thu nh p ph iă uătiênăđ tho mưnăcácă
nhu c u thi t y u v cácăv t ph mănuôiăs ngăvàăduyătrìăs t n t i c aăconăng i. Khi cácănhuăc u v cácăv t ph m thi t y uăđưăđ c b oăđ măthìăm t ph n thu nh p s đ c chuy n sang gi i quy t v nhu c uănhàă . Do v y khi thu nh păt ngă lên,ă c u v nhàă đ tă t ngă lênăkháă rõă nét.ă óă làă tìnhă tr ngă màă h u h tă cácă n c
đangăphátătri n hi nănayăđang ph iăđ ngăđ u v i s bùngăn v c uănhàă khi
đ i s ngăvàăthuănh p cácăn cănàyăđangăđ cănângăd năvàăgiaăt ng.ăT tănhiênă
nhu c uănhàăđ tăc ngălàănhuăc u thi t y uănênănóăcóăgi i h năt ngăđ i. Do v y, sau khi nhu c uăđ c gi i quy tăc ăb n, m cădùăthu nh păcóăth ti p t căt ngăcaoă nh ngăc u v nhàăđ t s ch m d n l i.ă óălàătìnhătr ngămàăh u h tăcácăn căphátă
tri n hi nănayăđưăđ t t iăcùngăv i s tácăđ ng c a thu nh p, vi călàmăvàăngh
nghi păc ngăcóătácăđ ng r t l năđ n s thayăđ i v c uănhàăđ t. Tr c h t,ătìnhă
tr ng vi călàmăvàăngh nghi păcóăquanăh h t s c ch t ch v i s giaăt ngăv thu nh p c aădânăc ă- đi uălàmăthayăđ iăđángăk v c uănhàăđ t.ăSauăđóălàătìnhătr ng vi călàmăvàăngh nghi păc ngăcóănh ngăyêuăc u v tínhăch t,ăđ căđi m c aănhàă đ tăphùăh p v iăyêuăc uăvàătínhăch t c aăcôngăvi c.
Ba là, quáătrìnhăđôăth hoá.ă ôăth hoáălàăm tăquáătrìnhăphátătri n t t y u c a m i qu căgiaătrongăgiaiăđo n chuy năđ iăc ăc uăcácăkhuăv c ho tăđ ng kinh t ưăh i.ă cătr ngărõănétănh t c aăđôăth hoáălàăquyămôăt pătrungădânăs v
cácăvùngăđôăth vàăs phátătri năquyămôăb r ngăkhôngăgianăđôăth .ăChínhăvìă
v yăquáătrìnhăđôăth hoáălàăquáătrìnhăcóăs thayăđ iăc năb n nh t v c uănhàăđ t
đôăth . M tăcânăđ i cung c u v nhàăđ tăđôăth c ngă u t hi n ch y u trong
giaiăđo nănày.ăQuáătrìnhăđôăth hoáăkhôngăch làmăthayăđ i v t ng c u v nhàă màăcònălàmăthayăđ i k t c u nhu c u c aănó.ăN uănh ăquáătrìnhăphátătri năcácă đôăth c đ i ch y u di năraădànhăchoăcácăt ng l pădânăc ăquỦăt c, th dânăthìă quáătrìnhăđôăth hoáătrongăb i c nh hi n nay l i di n ra v i m t k t c uădânăc ă đaăd ngăh n.ă i uănàyăd năđ n c u v nhàăđ tăđôăth c ngăcóănh ngăthayăđ i
c năb n v chu n m căvàăđi u ki n. Nh ng t ng l păth ngăgiaăvàănh ngăng i
cóăthuănh păcaoăcóăth t do l a ch n khu v căvàăki uădángăki nătrúcăc ngănh ă
m că đ ti n nghi c aă nhàă đ t. T ng l pă dână c ă laoă đ ngă c ngă cóă nh ng l a ch n v đ aăđi măđ nhăc ăvàătiêuăchu n ch khácăv i th dânătrongăcácăđôăth
c .ă c bi tăcácălu ngădiădânăt do, nh ngăng i s ng b ngăcácăngh nghi p
khôngă năđ nhăđangălàănh ng s căépăvàătháchăth c l năđ i v i h u h tăcácăđôă
th c aăcácăn căđangăphátătri nătrongăquáătrìnhăđôăth hoá.ăChínhănhómădânăc ă nàyăđưălàmă u t hi n m t ki u d ng c uănhàăđ tăđ c bi tănh ăcácă ómăli u,ăcácă
khu chu t.
B n là, th hi uănhàăđ t. Nh ngăthayăđ i v ki nătrúc,ăki uădángăvàănh tălàă
m tătiêuădùngălàănh ngănhânăt làmăthayăđ iăđángăk c u v nhàăđ t.ăCóănh ngăc nă
h trongăcácăkhuănhàă cao t ngăđ că âyăd ngăvàătrangăb hi năđ iăh nănhi u so v i nh ngăngôiănhàăđ c l p ho c nh ngăngôiănhàăc , song do m tătiêuădùng,ăng i ta v n mu nămuaăcácăngôiănhàă đ c l pădùăkhôngăti n l i b ngămuaăcácăphòngă
ki uăc năh .
N m là, s phátătri năvàăhoànăthi n c a h th ng k t c u h t ng. S phátă
tri năvàăhoànăthi n v k t c u h t ngăc ngălàmăt ngăđángăk c u v nhàăđ t v i nh ngăvùngăđ tătr căđâyăch aăcóăc ăs h t ng,ăkhôngăcóăkh n ngăti p c n. Tuy
đ tăvàălàmăđ ng cung d ch chuy năđángăk v bênăph iănênăđôiăkhiăs thayăđ i c a c uăc ngăkhôngătheoăk p v i s thayăđ i c a cung.
Sáu là, chínhă sáchă c aă nhàă n c. Nh ngăchínhă sáchă c aăchínhă ph trung
ngăho căchínhăquy năđ aăph ngăc ngălàănh ngănhânăt tácăđ ng h t s c nh y c măđ n c u v nhàăđ t.ăTr c h tătháiăđ c aăchínhăph v quy n s h uăvàăs
d ng v nhàăđ t làăm tătrongăcácătácănhânăm nhăvàănh y c măđ i v i s thayăđ i v quyămô,ăk t c uăvàătínhăch t c u v nhàăđ t. S th a nh n s h uăt ănhânăv nhàăđ tălàăm tăđ tăpháălàmăt ngăc uăkhông ch nh m tho mưnănhuăc u v ch
màănhi uăkhiălàănhuăc uătíchătr ,ăđ dànhăvàălàădiăs năl uăl iăchoăcácăth h con
cháu.ăS thayăđ iătháiăđ c aăchínhăph đ i v iăchínhăsáchăthuêănhàăvàăbánănhàă c ngălàătácănhânănh y c măđ n s thayăđ i v c uăthuêănhà hay c uămuaănhàăđ t. M t b ng ch ng v s ch m tr th măchíăkhôngămu n ch p nh n quy n s h u v
nhàă b ng vi c tr ti năhoáăgiáănhàăchoănhàăn călàădoăs tácăđ ng c aăchínhăsáchă giáăthuêăquáăth p so v iăgiáăbánăc aănhàăn c. Nh ngăquyăđ nh th ch c a chínhă
ph vàăchínhăquy năđ aăph ngăv nhàă vàăđ t c ngăcóăth làmătri tătiêuăho c
kh iăd y c u v nhàă vàăđ t . nhi uăthànhăph trênăth gi i,ăđ b o v c nh
quanăvàăkhôngăgianăđôăth c ngănh ătínhăth m m vàăk t c u c aăcôngătrìnhăki n
trúc,ăng i dânăch đ căphépăt âyăd ngănhàă riêngăkhiăcóăm tăkhuăđ t v i di n
tíchăv tăquáăm c t i thi uăquyăđ nhăvàăph i b t bu cătuânăth cácătiêuăchu n ki n
trúcăquyăđ nh.ăTrongăđi u ki năđó,ăc u v đ tă âyăd ngănhàăđ tăriêngăbi t h uănh ă
gi m xu ng,ăthayăvàoăđóălàăc u v chungăc ăt ngălên.ăTráiăl i, m t s n căđangă phátătri năvàăc Vi t Nam hi nănay,ăcácăth ch quyăđ nh c aăchínhăph vàăchínhă
quy n nhi uăthànhăph l i theo chi uăh ng khuy năkhích,ăt oăcácăđi u ki năthôngă thoángăđ n m c th n i vi căđ u t ămuaăvàă âyăd ngănhàăđ t v iăquyămôănh , do v yăchínhăsáchăđóăđangălàmăt ngăc u v nhàăđ t t doă âyăd ng v iăquyămôănh ,
chenăchúcăvàăgi m c u v chungăc .
B y là,ătácăđ ng c aăđ uăc ăt i s hìnhăthànhăc u gi t o.ă uăc ăv b n ch tălàăcácăho tăđ ngăđ uăt ăng n h nătrênăth tr ng. V i m căđíchăs d ng ti n t đ muaă điă bánă l iăcácă hàngă hoá,ă nhàă đ uă c ă mongă mu nă thuă đ c l i nhu n trong th i gian ng nătrênăc ăs tínhăkhôngăhoànăh o c a th tr ngă(thôngătinăb t
đ i x ng).ăTrênăTTN ăho tăđ ngăđ uăc ăv i quiămôăl năcóăth d n t i s hìnhă thànhăc u oădoătâmălỦăb yăđànăc aă ưăh i.ă âyăchínhălàăm t trong nh ngănguyênă nhânăchínhăhìnhăthànhăbongăbóngătrênăTTN ăt i nhi u qu c gia t oăraăcácăcu c kh ng ho ngătàiăchính.ă
Tám là, t păquánăs d ngănhàăđ tălàmăm t b ng kinh doanh. V b n ch tănhàă đ t ph c v cho nhu c u sinh s ng c aăconăng i. Vi căhìnhăthànhăTTN ăv c ăb n
đápă ng m cătiêuănêuătrên.ăTuyăv y, s xu t hi n c aăth ngănghi păcùngăv i vi c
hìnhăthànhăcácătrungătâmăgiaoăd chăcácăs n ph măhàngăhoáăđưăkhi nănhàăđ t t i m t s n iăt đ ng chuy năđ iăcôngăn ngăthànhăđ aăđi măkinhădoanh.ă i uănàyăc ngăđưă tácăđ ng t i c uănhàăđ t. Tuy v y, v c ăb n c uăđ i v i nh ng lo iăhìnhănhàăđ t
nàyăkhácăv i c u v nhàăđ t theo b n ch tănguyênăthu c aănó.ă
co giãn c a c u nhà đ t.
coăgiưnăc a c u v nhàăđ t ph thu c r t l năvàoăcácăbi n s :ăquyămôăgiaă đình,ăthuănh păvàăgiáăc .ă coăgiưnăc a c uănhàăđ tăđ i v iăquyămôăgiaăđìnhălàă
quan h soăsánhăgi a t l t ngăv c u so v i t l t ngăs ng i trong m iăgiaăđình.
Hình 2.2: Quan h gi aăquyămôăgiaăđìnhăvƠăc u v đ t
M t m i quan h thu n chi uălà:ăquyămôăgiaăđìnhăt ngălênăc ngăkéoătheoăc u v di nătíchănhàăđ tăt ngătheo.ăTuyănhiênăh s coăgiưnănàyăkhôngăch đ năthu n ph thu căvàoăs thayăđ i c aăquyămô,ămàăcònătu thu căvàoăk t c u c aăgiaăđình.ăS thayăđ i v quyă môăgi a m tăgiaăđìnhăđ căthânăvàăm tăgiaăđìnhăc a m t c p v ch ng ho căkhiăgiaăđìnhăcóăthêmăconănh làmăthayăđ iăkhôngăđángăk v c uănhàă đ tăhayănóiăcáchăkhácăđ coăgiưnăc a c u so v iăquyămôăkhiăđóălàăr t nh .ăTráiăl i, s thayăđ i v quyămôăg n li n v i s thayăđ i v k t c uătrongăgiaăđìnhă(l p gia
tu i, c a nhi u th h cùngăs ng chung v.v...) s t oăraăđ coăgiưnăkháăl n v c u
nhàăđ tăkhiăquyămôăgiaăđìnhăti p t căt ngălênăv i k t c uăgiaăđìnhăkhôngăthayăđ iăthìă
c u v di nătíchănhàăđ t s thayăđ i ch m l iăvàăđ coăgiưnăc a c u so v iăquyămôă
l i nh d n.
coăgiưnăc a c uănhàăđ t so v i thu nh păđ că ácăđ nhălàăt căđ bi n
thiênăc a c u so v i t căđ thayăđ i c a thu nh p. Khi thu nh păcònăth păch aăv t
quáăm c tho mưnănhuăc u t i thi u v cácăv t ph măc ăb nănh ăl ngăth c, th c ph măthìăđ coăgiưnăc a c uănhàăđ tăđ i v i thu nh pălàăr t nh . Khi thu nh păt ngă lênăv t qua m c gi i h năđóiănghèoăthìăt l c a thu nh păđ cădànhăđ đ uăt ăchoă
ch t ngălênăkháănhanhăvàăchi m m t t tr ngăt ngăđ i l n.
Nhi uănghiênăc u cácăn căđangăphátătri n ch ra r ng, khi m c thu nh p
t ngălênăv tăquáăm cănghèoăđói,ăt l tíchălu trong t ng thu nh p c aăcácăh gia
đìnhăđ chiădùngăchoănhàăđ t chi m t 25ăđ nă40%.ă óălàăm t t l kháăcaoănh m
đ tho mưnănhuăc u v nhàăđ tămàăkhiăthuănh păcònăth p, nhu c uănàyăkhôngăcóă
kh n ngăthanhătoánăđ tr thànhăc u th c t . Do v y đ coăgiưnăc a c uănhàăđ tăđ i v i thu nh pălàăt ngăđ i l n.ăTuyănhiênăk t c u c a c u v nhàăđ tăcóăs thayăđ i
khácănhauăgi aăcácăgiaiăđo năt ngăthuănh p,ăsongănhìnăt ng th thìăt ng c uănhàăđ t
cóăđ coăgiưnăkháăl năđ i v i s thayăđ i c a thu nh p.
Hình 2.3: M c thu nh p v i t ng c uănhƠăđ t
coăgiưnăc a c uănhàăđ tăđ i v iăgiáăc làăquanăh soăsánhăgi a t căđ
bi năđ ng c a c u so v i t căđ bi năthiênăc aăgiáăc nhàăđ t.ăNhàăđ tălàănhuăc u
tiêuădùngăthi t y uănh ngălàăv t ph mătiêuădùngăcóăkh n ng thay th vàăkhôngă cóăgi i h n t iăđaănh ăl ngăth c, th c ph m. Do v y,ăđ coăgiưnăc a c uănhàă đ tăđ i v iăgiáăc làăkháănh y c m ngay c khi m căđ tho mưnăv nhàăđ tăcònă
th p. M cădùănhàăđ tălàăm tăhàngătiêuădùngăt i c n thi t x păhàngăsauăl ngăth c
vàăth c ph m,ănh ngă m t m c thu nh p c đnh, n uăgiáănhàăđ tăt ngăquáăcaoă
m tăcáchăt ngăđ i so v i thu nh păthìăkh n ngăthanhătoánăcoiănh ăb ngăkhôngă vàăkhiăđóăc u v nhàăđ tătrênăth tr ngăcoiănh ăb ngăkhông.ăTh ngăd ătiêuădùngă
v nhàă đ tă c ngă thay đ i r tă nhanhăkhiăquyă môă tiêuă dùngănhàăđ tă cònă th pă vàă t ngălênăr t ch măkhiăquyămôătiêuădùngăđưăv tăquáăgi i h n c n thi t. Do v y c u v nhàăđ tăcóăđ coăgiưnăkháăl năđ i v iăgiáăc khi m cătiêuădùngănhàăđ t
bìnhăquânăcònăth păvàăđ coăgiưnăs gi m d n khi m cătiêuădùngăđ tăđ n m c nhu c u c n thi t.
Hìnhă2.4: Quan h giá và l ng c u
2.2.4. Giá c trên th tr ng nhà đ t
Quan h gi aăđ aătôăv i s hìnhăthànhăgiáăc đ tăđai,ăc ăs c a vi că ácăđ nh
giáăc nhàăđ t. TheoăC.Mác,ăđ aătôălàă"hìnhătháiăd i đóăquy năs ăh uăru ngăđ tă đ căth căhi năv ăm tăkinhăt ,ăt călàăđemăl iăthuănh p"ă[49, tr.246]. TheoăC.ăMácă thìăcóănh ngănhânăt ă nhăh ngăđ năs ăhìnhăthànhăgiáăc ăđ tăđaiăsau:
M t là,đ căđi măđ aălỦăth nh ng c aăđ tăđaiă(đ aătôăchênhăl chăI)ălàăc ăs hìnhăthànhăgiáăc đ t.ă i v iăđ tă âyăd ng,ăđ phìănhiêuăkhôngăm y nhăh ng t i
đ aă tôă chênhă l chă I.ă Cóă ch ngă làă y u t đ aă hình,ă y u t c ă h c c aă đ tă đaiă nh
h ngăquáătrìnhă âyăd ng... y u t nhăh ngăđ a tôăchênhăl ch I c aăđ tă âyăd ng l iă làă v trí.ă N uă nh ă trongă nôngă nghi pă chênhă l ch thu nh p gi a m nhă đ tă sátă đ ngăgiaoăthôngăvàăm nhăđ tă aăh nădoăy u t v tríălàăkhôngăl n,ăthìăđ i v iăđ t
âyăd ng,ăđ tăđôăth l i r t l n.
thànhăgiáăc đ tăđaiăđôăth . T ăb n b vàoăđ uăt ăc ăs h t ng, c i t oăđ tăhayă âyă
d ngăcôngătrìnhăg n v iăđ tă(C.Mácăg iălàăru ngăđ t - t ăb n, terre - capital)ălàăm t
nhânăt quan tr ng nhăh ngăđ n đ aătô,ănh tălàăđ uăt ă âyăd ngăđôăth vàăcácăkhuă côngănghi p. aătôăchênhăl chăIIăcònăch u nhăh ng c a s khácănhauătrongăcáchă phânăph iăt ăb nă(vàăkh n ngătínăd ng) gi a nh ngăng iăkinhădoanh,ăvìăv y h th ng ti n t - tínăd ngăc ngă nhăh ngăđ n trìnhăđ thâmăcanh,ădoăđóă nhăh ng
đ năđ aătôăchênhăl chăIIăvàăquaăđóătácăđ ngăđ năgiáăc ru ngăđ t.
Ba là, trìnhăđ phátătri năKTTTăc ngălàănhânăt tácăđ ng t i s hìnhăthànhă giáăc đ tăđai.ă i v iăđ tă âyăd ng, vi căhìnhăthànhăth tr ngăB Sătrongăđóăcóă TTN ăt oăđi u ki n thu n l iăphátătri năcácăquanăh muaăbánănhàăđ tăvàăcácăd ch v ph c v choăcácăquanăh nàyăphátătri n,ănh ătínăd ngă uăđưiăchoăc doanh nghi p
kinhădoanhănhàăđ tăvàăng iăcóănhuăc uănhàă , nh đóămàăhàngăhoáăđ c th c hi n thu n l i trênăth tr ng, doanh nghi păcóăđi u ki n gi măgiáăthànhă âyăd ng, nh
h ngăgiánăti păđ năgiáăc đ tă âyăd ng.
B n là,ăchínhăsáchăti n t c a qu c gia trong t ng th i k làănhânăt nh
h ng tr c ti p t iăgiáăc nhàăđ t. N uăđ aătôălàăm tăđ iăl ngăkhông bi năđ i,
thìăgiáăc đ tăđaiăcóăth t ngăhayăgi m, theo t l ngh ch v i s lênă u ng c a t su t l i t c. N u t su t l i t c hi năhànhăgi m t 5% xu ngă4%,ăthìăm t kho n
đ aătôăhàngăn mălàă200£ăs làăs ti n thu nh păhàngăn măđ căsinhăsôiăt m tăt ă
b n làă5000£ăch khôngăph iălàă4000£,ădoăđóăgiáăc c a kho nhăđ t yăc ngăt ngă
t 4000£ălênă5000£.ăTrongătr ng h p t su t l i t căt ngălênăthìătìnhăhìnhăs ng c l i.ă óălàăs v năđ ng c aăgiáăc đ tăđaiăkhôngăliênăquanăgìăđ n s v n
đ ng c a b năthânăđ a tôăvàăch do t su t l i t căđi u ti t.ăC.Mácăđưăphátăhi n ra quy lu t t su t l i nhu nă cóă uă h ng gi m xu ngă trongă quáă trìnhă phátă tri n
KTTT,ămàăt su t l i nhu nănóiăchungă(khôngăk nh ngătìnhăhu ngăđ c bi t,ănh ă