Luận án tiến sĩ kinh tế thị trường nhà đất trên địa bàn hà nội (TT)

H C VI NăCHệNHăTR QU C GIA H CHệăMINH LểăV NăHUYă TH TR NGăNHĨă TăTRểNă AăBĨNăHĨăN I Chuyên ngành : Kinh t chínhătr Mã s : 62.31.01.01 TịMăT T LU NăỄNăTI NăS ăKINHăT HĨăN I - 2015 Cơngătrìnhăđ căhoƠnăthƠnh t i H c vi năChínhătr qu c gia H ChíăMinh Ng ih ng d n khoa h c:ă1.ăPGS.ăTSă oƠnăXuơnăThu PGS TS Nguy n Minh Quang Ph n bi n 1: Ph n bi n 2: Ph n bi n 3: Lu năánăđ c b o v tr c H iăđ ng ch m lu năánăc p H c vi n h p t i H c vi năChínhătr qu c gia H ChíăMinh Vào h i gi ngày tháng n m 2015 Có th tìm hi u lu n án t i Th vi n Qu c gia H c vi n Chính tr qu c gia H Chí Minh M U 1.ăTínhăc p thi t c aăđ tƠiănghiênăc u Qua h n 20 n m đ i m i phát tri n, n c ta đư thành công vi c chuy n t n n kinh t k ho ch hoá, t p trung, bao c p sang n n kinh t th tr ng đ nh h ng h i ch ngh a Trong ph i k đ n s hình thành phát tri n đ ng b lo i th tr ng; th tr ng t li u s n xu t, th tr ng t li u sinh ho t th tr ng ti n t , th tr ng ch ng khoán th tr ng nhà đ t (TTN )… Tuy nhiên, TTN Vi t Nam nói chung Hà N i r t riêng v n t n tài nhi u b t c p vi c ác l p giá, c u trúc th tr ng cách th c qu n lỦ c a nhà n c Vì v y, vi c nghiên c u TTN Hà N i v i nh ng nhân t nh h ng, quy đ nh u h ng phát tri n c a th tr ng v n đ c p thi t c v m t ph ng di n lỦ lu n l n th c ti n V i Ủ ngh a v n đ "Th tr ng nhƠăđ tătrênăđ aăbƠnăHƠăN i" đ c ch n làm đ tài lu n án Ti n s kinh t chuyên ngành Kinh t tr M căđíchăvƠănhi m v nghiênăc u 2.1 M c đích nghiên c u Trên c s làm rõ nh ng v n đ lỦ lu n v TTN , lu n án phân tích đánh giá th c tr ng TTN đ a bàn Hà N i nh m đ xu t quan m gi i pháp thúc đ y phát tri n lành m nh hi u qu TTN Hà N i giai đo n t i n m 2030 2.2 Nhi m v nghiên c u - Làm rõ nh ng v n đ lỦ lu n v TTN làm c s lỦ lu n cho nghiên c u đánh giá v TTN Hà N i - Nghiên c u kinh nghi m phát tri n TTN c a m t s thành ph th gi i m t s đ a ph ng n c, t rút h c cho Hà N i v TTN - Nghiên c u đánh giá th c tr ng TTN Hà N i th i gian qua, làm rõ nh ng thành t u, h n ch ch y u nguyên nhân - Trên c s nh ng m c tiêu đ nh h ng phát tri n TTN Hà N i, lu n án đ xu t m t s nhóm gi i pháp ch y u đ đ t đ c m c tiêu, đ nh h ng th i gian đ n n m 2030 3.ă iăt ngăvƠăph măviănghiênăc u 3.1 i t ng nghiên c u - i t ng nghiên c u c a lu n án TTN Trong nhà đ t đ c hi u nhà di n tích đ t g n li n v i nhà đ c ây d ng 3.2 Ph m vi nghiên c u - Ph m vi nghiên c u c a lu n án v không gian đ a bàn thành ph Hà N i Khái ni m đ a bàn lu n án đ c hi u không gian lưnh th đ c ác đ nh theo đ a gi i hành chính, t khái ni m đ a bàn Hà N i đ c dùng đ ph n ánh toàn b không gian lưnh th đ a gi i hành c a thành ph Hà N i - Ph m vi nghiên c u c a lu n án v th i gian: lu n án ch y u ti p c n v n đ giai đo n t n m 2005 đ n nay, c s có tham chi u v i giai đo n tr c nh ng mơ hình kinh nghi m c a m t s n c, m t s thành ph th gi i thành ph khác c a Vi t Nam 4.ăC ăs lỦălu năvƠăph ngăphápănghiênăc u c a lu năán 4.1 C s lý lu n - C s lỦ lu n c a lu n án quan m c a ch ngh a Mác - Lênin, t t ng H Chí Minh, quan m, đ ng l i c a ng, sách pháp lu t c a Nhà n c v TTN v i lỦ thuy t khác v th tr ng kinh t th tr ng ng th i k th a, ti p thu có ch n l c nh ng k t qu nghiên c u cơng trình khoa h c đư đ c cơng b ngồi n c - C s th c ti n c a lu n án d a k t qu nghiên c u v TTN c a m t s thành ph , qu c gia th gi i m t s thành ph Vi t Nam 4.2 Ph ng pháp nghiên c u - Lu n án s d ng ph ng pháp lu n c s ph ng pháp lu n c a ch ngh a v t bi n ch ng ch ngh a v t l ch s đ h th ng hố, phân tích lu n gi i v n đ nghiên c u Có nhi u v n đ ph c t p nghiên c u TTN c n quán tri t t t ph ng pháp tr u t ng hoá khoa h c bi n ch ng k t h p v i t c th đ n tr u t ng tr u t ng đ n c th đ lu n gi i chi ti t v n đ Các v n đ c th c n có s cân nh c, sàng l c tránh ch ng chéo, v n v t + Lu n án s d ng ph ng pháp phân tích t ng h p cho vi c nghiên c u lỦ thuy t đ ng th i c ng s d ng phân tích th c ti n m t s n i dung c n thi t + Lu n án s d ng ph ng pháp th ng kê - so sánh: S d ng s li u th ng kê, phân tích bi n đ ng c a TTN giai đo n khác + Lu n án s d ng ph ng pháp mơ hình hố k t h p v i ph ng pháp th ng kê: c s d ng nh m đ đ a d báo, đánh giá tác đ ng bi n đ ng TTN t i phát tri n kinh t c a thành ph Hà N i + Lu n án s d ng ph ng pháp th o lu n nhóm: + Lu n án s d ng ph ng pháp chuyên gia: Thông qua vi c tham gia bu i h i th o khoa h c t i m t s đ a ph ng + Lu n án s d ng ph ng pháp thu th p s li u: Do gi i h n v kinh phí, đ tài s d ng 02 ngu n s li u: (i) S li u s c p thông qua u tra h i h c t i m t s đ a ph ng thu c khu v c B c B ; (ii) S li u th c p t T ng c c Th ng kê… m t s t ch c qu c t khác + Lu n án s d ng ph ng pháp d báo: c chun gia có trình đ chun sâu v t ng tr ng kinh t anh s d ng đ phân tích d báo v n đ nghiên c u 5.ă óngăgópăm i c a lu năán - Góp ph n h th ng hoá v n đ lỦ lu n c b n v hàng hoá nhà đ t phát tri n TTN u ki n đ c thù c a ch đ s h u toàn dân v đ t đai Vi t Nam, đ c bi t đư sâu phân tích làm rõ đ c thù c a hàng hoá nhà đ t theo ph ng di n b ph n c u thành, giá tr s d ng, giá tr trao đ i; lu n gi i nh ng đ c thù c a TTN th hi n thông qua quan h cung, c u nhân t nh h ng - T phân tích đánh giá th c tr ng TTN đ a bàn Hà N i, bên c nh nh ng k t qu tích c c, đư rút nh ng h n ch ch y u bao g m: Chính sách qu n lỦ thi u tính khoa h c, th tr ng thi u minh b ch, s b t h p lỦ gi a ngu n cung nhà đ t th ng m i nhà đ t h i, ch a có m t h th ng tài n đ nh đáp ng nhu c u c a nh ng ng i có thu nh p th p xu t m t s nhóm gi i pháp nh m phát tri n b n v ng TTN Hà N i t i n m 2030, bao g m: ti p t c hoàn thi n khung pháp lỦ nâng cao n ng l c qu n lỦ TTN , t ng cung hàng hoá cho th tr ng c i thi n ch t l ng ngu n cung nhà đ t, gi i pháp tác đ ng t i c u c a TTN Hà N i, gi i pháp nh m phát tri n, nâng cao n ng l c cho h th ng t ch c trung gian th tr ng K t c u c a lu năánăăă Ngoài ph n m đ u, k t lu n, danh m c tài li u tham kh o ph l c, đ tài đ c chia làm ch ng, 12 ti t Ch ng 1: T ng quan tình hình nghiên c u v th tr ng nhà đ t Ch ng 2: C s lỦ lu n th c ti n v th tr ng nhà đ t Ch ng 3: Th c tr ng th tr ng nhà đ t đ a bàn Hà N i Ch ng 4: Quan m, ph ng h ng gi i pháp phát tri n th tr ng nhà đ t đ a bàn Hà N i đ n n m 2030 Ch ngă1 T NGăQUANăTỊNHăHỊNHăNGHIểNăC U V TH TR NGăNHĨă T 1.1.ăTĨIăLI U CHUYểNăKH OăVĨăTHAMăKH O 1.1.1.ăụăngh aăvƠăgiáătr c aăcácătƠiăli u tham kh o Th nh t, đ i v i tài li u tham kh o n c bao g m sách t p chí chuyên ngành ây cơng trình khoa h c cơng phu có ch t l ng nghiên c u cao liên quan t i v n đ v th tr ng B S d i nhi u góc đ Cu n sách "Real estate finance and investments" c a William B Brueggeman, Jeffrey D Fisher (2005) sâu vào b n ch t c a th tr ng b t đ ng s n (B S) cu n, "Environmental management for real estate professionals", David C Parks, (1992) l i phân tích sách qu n lỦ c p đ v mô nh vi c t o l p mơi tr ng cịn cu n "Housing Finance Policy in Emerging Markets" c a Loic Chiquier, Michael J.Lea t p trung nghiên c u v sách tài liên quan t i th tr ng B S Các kinh nghi m th c ti n v c c u th tr ng, sách phát tri n t i EU đ c trình bày k cu n "Các đ c tr ng v c c u th tr ng nhà t i EU" European Central Bank, Frankfurt Germany (2003) Theo quan m c a nghiên c u sinh, v c b n n i dung tác ph m n c đư nêu phân tích r t nhi u v n đ liên quan tr c ti p gián ti p t i TTN v i t cách m t b ph n quan tr ng c a th tr ng B S Tuy v y, ch a th c s có m t tác ph m có đ t m khái quát hóa v n đ liên quan t i TTN d i góc đ kinh t tr Mác - Lênin Th hai, đ i v i tài li u tham kh o n c Có th nh n đ nh, tài li u n c liên quan t i đ tài nghiên c u c a nghiên c u sinh r t đa d ng phong phú v ch ng lo i ch t l ng Các v n đ đ c t p trung nghiên c u liên quan t i sách qu n lỦ, phát tri n th tr ng B S nh "S hình thành phát tri n th tr ng B S công cu c đ i m i Vi t Nam" c a tác gi Lê Xuân Bá, (2003), "Th tr ng B S Vi t Nam - th c tr ng gi i pháp" Bùi V n Huy n - inh Th Nga (2011) Bên c nh đó, nghiên c u chuyên sâu v m ng c a th tr ng B S nh : sách thu đ t đai c a tác gi àm V n Nhu (2006), sách đ i v i nhà h i c a hai tác gi Nguy n Kh c Thành - Hoàng Xuân Ngh a (2009), sách qu n lỦ B S th c a hai tác gi H u - Nguy n ình B ng đư cung c p góc nhìn đa chi u đ i v i th tr ng B S T t li u đư nêu ph n có th kh ng đ nh r t nhi u cơng trình t khái qt t i c th đư nghiên c u v th tr ng B S, th tr ng nhà … Tuy nhiên, theo đánh giá c a tác gi m c dù r t đa d ng phong phú ong v n ch a có m t cơng trình nghiên c u phân tích m t cách đ y đ khái quát v n đ v TTN v i Ủ ngh a m t b phân quan tr ng c a th tr ng B S t i m t đ a ph ng c th d i góc đ Kinh t tr ây m t y u t quan tr ng quy t đ nh l a ch n đ tài nghiên c u c a tác gi Th ba, đ i v i lu n án ti n s th c s Sau m t th i gian nghiên c u s u t m lu n v n lu n án nghiên c u v v n đ liên quan t i đ tài đư l a ch n tác gi có m t s nh n ét nh sau: Các lu n án lu n v n nghiên c u v n đ liên quan t i th tr ng B S, th tr ng nhà , th tr ng đ t đai đư đ c th c hi n nhi u t i chuyên ngành: tài chính, lu t, kinh t ây d ng, qui ho ch - ki n trúc, qu n lỦ kinh t kinh t tr Theo tác gi , th c ti n t i Vi t Nam cho th y, th tr ng B S nói chung TTN nói riêng có l ch s phát tri n ch a đ dài đ hình thành m t cách đ ng b hoàn ch nh Vi c b ph n c u thành nh : h th ng pháp lỦ, y u t liên quan t i cung - c u, sách tài - ti n t ch a hoàn ch nh c s đ nghiên c u sinh khai thác nghiên c u Có nhi u lu n án ti n s có ch t l ng nghiên c u v n đ nh : Lu n án ti n s kinh t c a Thái Th M H nh (1996), đ a cách th c đ i m i qu n lỦ ho t đ ng kinh doanh B S, nhà đ t t i Vi t Nam; Lu n án ti n s kinh t Tr n Qu c Hùng, (2006), nghiên c u phát tri n ho t đ ng kinh doanh B S Vi t Nam; Lu n án ti n s kinh t c a Nguy n V n i n, (2011), ho t đ ng qu n lỦ nhà n c đ i v i th tr ng B S đ a bàn thành ph H Chí Minh… Các gi i pháp tài liên quan t i th tr ng B S c ng đ c bi t đ c tr ng khâu then ch t vi c phát tri n b o đ m tính b n v ng c a th tr ng Có th nêu m t s lu n án tiêu bi u nh : Lu n án ti n s Kinh t c a Thanh Tùng v sách tài nhà đ a bàn đô th Hà N i; Lu n án ti n s kinh t c a Lê V n Bình, (2010) v hoàn thi n gi i pháp tài phát tri n th tr ng B S Vi t Nam; Lu n án ti n s kinh t c a Ngô Th Ph ng Th o, (2011), v cách th c đ nh giá B S th ch p ngân hàng th ng m i Vi t Nam; Lu n án Ti n s kinh t c a Nguy n H Phi Hà, (2012), v cách th c gi i pháp huy đ ng ngu n l c tài phát tri n th tr ng B S Vi t Nam… i v i m ng sách hai lu n án đ c tác gi đánh giá cao vi c khái quát h th ng pháp lỦ đ a cách th c tri n khai sách nh m h tr s phát tri n th tr ng B S là: Lu n án Ti n s lu t h c c a Nguy n Th Dung, (2011), v quy n s d ng đ t th tr ng B S Vi t Nam; Lu n án ti n s lu t h c c a V Anh, (2012) v pháp lu t kinh doanh B S Vi t Nam…Theo quan m c a mình, tác gi ghi nh n nh ng đóng góp c a nghiên c u sinh vi c ây d ng m t h th ng v n đ khoa h c liên quan t i th tr ng B S có TTN Tuy v y, trình kh o c u cơng trình tác gi nh n th y v n ch a có m t cơng trình ti n hành nghiên c u chuyên sâu v TTN t i m t đ a ph ng nh t đ nh d i góc đ Kinh t tr Mác-Lênin 1.1.2 Nh ng kho ng tr ng c n ti p t că nghiênă c u v th tr ng nhƠăđ t Nh đư trình bày uyên su t chun đ cơng trình nghiên c u v th tr ng B S, th tr ng đ t đai n i dung liên quan đư đ c nghiên c u r t đa d ng phong phú i u ch đ c th hi n m t ph n tài li u tham kh o đư nêu Tuy nhiên, trình kh o sát đ ti n hành vi t lu n án nghiên c u sinh nh n th y g n nh t t c tài li u tham kh o ch y u v n ch vi t v th tr ng B S, th tr ng nhà , th tr ng đ t đai d i góc nhìn c a chun ngành kinh t h c, kinh t tài nguyên, qu n lỦ kinh t i u m t m t giúp cho ng i đ c có th hi u rõ v n đ m t cách c th d hi u Tuy nhiên, d i góc đ kinh t tr mang tính khái qt khơng cao V n thi u v ng nh ng tài li u đ c ây d ng b ng ph ng pháp kinh n c a Kinh t tr nh : logic l ch s , tr u t ng hoá khoa h c, v t bi n ch ng đ có th ch rõ đ c b n ch t b n v ng s v n đ ng TTN ây m t v n đ h t s c quan tr ng đ hình thành m t h th ng lỦ lu n g c, giúp hình thành m t m t a v ng ch c cho nh ng ng i nghiên c u, nh ng nhà làm sách vi c hoàn thi n m t c u trúc th tr ng b n v ng Ch ngă2 LụăLU NăVĨăTH C TI N V TH TR NGăNHĨă T 2.1.ă KHỄIă NI M,ă Că I Mă VĨă VAIă TRọă C A TH TR NG NHĨă T 2.1.1.ăKhái ni m th tr ngănhƠăđ t TTN m t b ph n c a th tr ng B S, n i di n vi c mua, bán hàng hóa nhà đ t, ng i mua ng i bán trao đ i hàng hóa cho theo giá c đ c hình thành d i tác đ ng c a qui lu t th tr ng s u ti t c a nhà n c V b n ch t, TTN quan h kinh t ch u u ti t c a 02 c ch : C ch th tr ng s u ti t c a nhà n c Xét y u t c u thành, TTN g m: hàng hóa nhà đ t đ a trao đ i, ng i mua, ng i bán, c ch th tr ng (s th hi n c a qui lu t giá tr b m t th tr ng thông qua quan h cung - c u, c nh tranh - đ c quy n) s u ti t c a nhà n c B i l , nhà đ t m t lo i hàng hóa đ c bi t, khơng ch ph n ánh quan h kinh t , mà ph n ánh quan h h i, t c quan h công b ng, l i ích c a dân c mà pháp lu t ph i có trách nhi m đ m b o TTN th tr ng y u t nhà đ t h p thành Theo ngh a h p, TTN g m th tr ng y u t nhà đ t , v n t c, khuôn viên g n v i nhà Theo ngh a r ng, TTN bao g m c đ t , v n t c khuôn viên g n v i nhà đ t đ s d ng cho m c đích khác Trên th c t hi n Vi t Nam t n t i m t s Ủ ki n quan ni m v th tr ng B S TTN Tuy v y, phân tích k v b n ch t s th y r ng nhà đ t ch m t b ph n c a B S Vì B S nhà, đ t v a mang Ủ ngh a kinh t , tr h i to l n, v a phù h p v i tình hình th c t n c ta hi n th tr ng B S TTN đư đ c hình thành rõ r t v n hành r t sôi đ ng tách r i m t cách t ng đ i kh i th tr ng B S TTN đư b c đ u hình thành có u h ng m r ng n c ta đâu có nhà đ t c ng nh d ch v g n li n v i nhà đ t có th hình thành TTN TTN có liên quan đ n m t vùng, m t khu v c, ho c toàn b lưnh th đ t n c 2.1.2.ă căđi m c a th tr ngănhƠăđ t TTN m t b ph n ch y u c a th tr ng B S, đ c hình thành phát tri n v i q trình phát tri n hàng hố n n kinh t th tr ng TTN có nh ng đ c m c b n sau đây: Th nh t, TTN mang tính ch t khơng t p trung, tr i r ng t t c vùng c a đ t n c … Th hai, TTN m t d ng th tr ng khơng hồn h o s khơng đ ng nh t v thông tin y u t c u thành th tr ng Th ba, m t đ c m khác c a TTN t ng cung đ t đai cho t t c Ủ đ nh m c tiêu c đ nh, m c dù vi c c i t o đ t có th gia t ng cung c n biên t ng cung Th t , TTN t i Hà N i nói chung Vi t Nam nói riêng mang đ c m s h u toàn dân Th n m, TTN d phát sinh th tr ng o gây hi n t ng l a đ o 2.1.3.ăVaiătròăc a th tr ngănhƠăđ t TTN phát tri n nhân t quan tr ng góp ph n thúc đ y s phát tri n kinh t - h i đ t n c nâng cao đ i s ng c a t ng l p dân c Vai trò c a th hi n m t s m nh sau: Th nh t, TTN n i th c hi n giao d ch v nhà đ t, góp nâng cao hi u qu s d ng nhà đ t Th hai, TTN c u n i gi a s n xu t tiêu dùng, gi a ây d ng, mua bán nhà mua bán quy n s d ng đ t… Th ba, thúc đ y áp d ng khoa h c - k thu t, c i ti n công ngh , nâng cao ch t l ng nhà , b o v nâng cao hi u qu s d ng tài nguyên đ t Th t , ho t đ ng c a TTN góp ph n thúc đ y trình đ i m i qu n lỦ đ t đai, nhà , cơng trình cơng c ng c s kinh t - h i khác Th n m, phát tri n TTN góp ph n t ng c ng quan h h p tác, nâng cao trình đ h i hố s n xu t kinh doanh 2.2.ăCỄCăY U T C UăTHĨNHăVĨă NHăH NG T I TH TR NG NHĨă T 2.2.1.ăHƠngăhóaănhƠăđ t Khái ni m nhà đ t Nhà đ t tài s n đ c bi t v i hai b ph n c u thành đ t đai nhà v i cơng trình ây d ng g n li n v i đ t đai Cách phân lo i phù h p v i yêu c u c a công tác qu n lỦ ho t đ ng s n xu t kinh doanh t đai, nhà , cơng trình ây d ng tài s n g n li n v i đ t đai nh ng lo i ch y u c a B S Theo quy đ nh c a pháp lu t lo i tài s n ph i đ c đ ng kỦ nh m đ m b o vi c ki m tra, ki m soát c a c quan nhà n c có th m quy n Quy n s h u, s d ng đ t đai quy n s h u nhà Nhà đ t, v i t cách tài s n có tính t ng h p g m nhà đ t, trình phát tri n c a h i đ c coi đ i t ng quan tr ng c a s h u, ph n ánh quan h kinh t gi a ch th h i Trong nh ng u ki n l ch s c th khác v i nh ng ch đ s h u khác v đ t đai, nhà đ t 11 đ c l u thông th tr ng đ c thù th tr ng đ t đai M c giá u ti t th tr ng rõ ràng không ph i lao đ ng khai phá đ t, mà ch y u trình đ phát tri n c a kinh t th tr ng, thông qua m c thu nh p d ki n c a ch th có đ t cho thuê (đ a tô) t su t l i t c quy t đ nh Do đó, giá tr c a đ t v th c ch t đ a tơ đ c v n hóa Trong u ki n c a ch đ s h u toàn dân v đ t đai, ch th mua, bán hàng hóa nhà đ t khơng có quy n s h u đ t mà ch có quy n s d ng đ t, giá tr c a y u t đ t hàng hóa nhà đ t giá tr quy n s d ng đ t V nguyên t c giá tr quy n s d ng đ t ph i đ c quy t đ nh b i đ a tô, song ch đ s h u tồn dân v đ t đai, ch th s d ng đ t đ ng th i đ ng ch s h u đ t, giá tr quy n s d ng đ t không ph i đ a tô mà trái l i, đ c ng m đ nh giá tr đ t Do giá tr đ t ph thu c r t l n vào m c đ a tô d ki n, r t d thay đ i tùy theo d ki n v s thay đ i c a đ a tô chênh l ch, đ c bi t d i tác đ ng c a y u t v trí đ a lỦ c a th a đ t dùng đ ây d ng nhà V b ph n th hai c a giá tr nhà đ t: đ ây d ng nhà c n t i nh ng t li u s n xu t nh t đ nh v i t cách s n ph m c a lao đ ng đư đ c t o tr c ây d ng nhà b n thân lao đ ng ây d ng nhà, v y b ph n giá tr g m hai ph n: M t là, hàng hoá nhà đ t ph thu c vào chi phí lao đ ng kh đ ây nhà, g m giá tr c a hàng hoá v t t dùng đ ây d ng nhà nh : g ch, ngói, i m ng, s t, thép, g … đư chuy n vào giá tr c a nhà Hai là, chi phí lao đ ng tr c ti p đ ây d ng nhà bao g m giá c lao đ ng thi t k , thi công lao đ ng tr c ti p, lao đ ng thi t k t ch c thi công chi m v trí quan tr ng quy t đ nh s hình thành c a giá thành hàng hoá nhà đ t Giá c c a hàng hoá nhà đ t nh ng nhân t nh h ng: Giá c c a hàng hóa nhà đ t hình th c bi u hi n b ng ti n c a giá tr hàng hóa nhà đ t, đ c hình thành thông qua th a thu n gi a ch th mua ch th bán hàng hóa nhà đ t th tr ng nhà đ t Do giá tr c a hàng hóa nhà đ t g m hai b ph n c u thành, giá c c a hàng hóa nhà đ t c ng g m hai b ph n c u thành Trong ch đ s h u toàn dân v đ t đai, giá c hàng hóa nhà đ t đ c c u thành b i giá c c a quy n s d ng đ t quy n s d ng, s h u nhà, đ c quy t đ nh b i y u t Giá c quy n s d ng đ t y u t d m t n đ nh ph thu c r t l n vào m c đ a tô d ki n t su t l i t c c a ngân hàng N u nhà đ t đ c ây d ng t i trung tâm đô th l n ho c thành ph cơng nghi p giá c quy n s d ng đ t th ng l n h n nhi u l n so v i vùng khác, m c đ a tô t v trí c a m nh đ t có nh h ng r t nhi u t i hàng hoá nhà đ t 12 Bên c nh đó, giá tr c a hàng hoá nhà đ t r t l n mà m t ng i lao đ ng bình th ng ph i tích lu nhi u n m, th m chí nhi u th h m i có th mua đ c, nh ng thơng tin v m nh đ t ngơi nhà ch a đ s c thuy t ph c ng i mua b ti n đ th c hi n hàng hoá Bên c nh s chi ph i mang tính quy t đ nh c a giá tr c a đ t giá tr c a nhà nh trên, th tr ng nhà đ t giá c hàng hóa nhà đ t cịn ch u tác đ ng r t l n c a y u t cung c u, m c đ c nh tranh, s c mua c a ti n sách c a Chính ph 2.2.2.ăCungătrênăth tr ngănhƠăđ t Khái ni m cung nhà đ t Cung TTN m t l ng nhà đ t s n sàng đ a trao đ i th tr ng t i m t th i m v i m t m c giá nh t đ nh phù h p v i chi phí c a doanh nghi p kh n ng toán c a dân c Cung v nhà đ t khơng ph i tồn b qu nhà đ t hi n có, mà ch g m b ph n nhà đ t có th s n sàng tham gia giao d ch mua bán th tr ng Nhi u ng i có nhà đ t, nh ng n u h khơng có nhu c u bán ho c có nhu c u bán nh ng khơng ph i bán v i m t b ng giá hi n t i c a th tr ng, mu n ch m t c h i giá cao h n, nhà đ t khơng đ c tính vào l ng cung t i th i m ét Trong u ki n s h u toàn dân v đ t đai, cung nhà đ t ch u nh h ng c a y u t : Th nh t, qu nhà đ t quy ho ch c a nhà n c Th hai, s phát tri n c a h th ng k t c u h t ng Th ba, y u t đ u vào chi phí phát tri n nhà đ t Th t , sách pháp lu t c a nhà n c co giưn c a cung nhà đ t S thay đ i v cung tr c h t b t ngu n t s thay đ i c a s n xu t t đai có ngu n g c t t nhiên nên cho dù y u t s n xu t có thay đ i theo chi u h ng s l ng đ t đai v n không thay đ i ng t ng cung v đ t Hìnhă2.1:ăCungăv ăđ t Nh v y t ng cung v đ t đai nói chung m t d ng đ ng cung hồn tồn khơng co giưn Trong tr ng h p này, đ ng t ng cung v đ t đai m t 13 đ ng th ng đ ng vng góc v i tr c hoành 2.2.3 C uătrênăth tr ngănhƠăđ t Khái ni m c u nhà đ t C u v nhà đ t l ng nhà đ t mà ng i tiêu dùng s n sàng ch p nh n có kh n ng tốn đ nh n đ c l ng nhà đ t th tr ng C u v nhà đ t xu t hi n c s có s h i t c a u ki n sau: M t là, s xu t hi n c a nhu c u tiêu dùng v m t d ng nhà đ t mà nhu c u khơng th t tho mưn b ng ngu n l c hi n v t s n có c a m i cá nhân Hai là, ph i có ngu n l c tài đ đ m b o kh n ng toán cho nhu c u Ch có ngu n l c tài cho tốn nhu c u m i đ c chuy n thành c u th tr ng Ba là, ph i có s ho t đ ng c a th tr ng đ nhu c u có kh n ng tốn có u ki n g p đ c cung c u th c s tr thành c u xu t hi n th tr ng Chính th tr ng mơi tr ng đ nhu c u có kh n ng toán tr thành c u th c t đ c tho mưn Các y u t tác đ ng đ n c u nhà đ t M t là, s t ng tr ng v dân s Hai là, s thay đ i v tính ch t m c đích s d ng đ t đai Ba là, s tác đ ng c a vi c làm thu nh p đ n c u nhà đ t B n là, q trình th hố N m là, th hi u nhà đ t Nh ng thay đ i v ki n trúc, ki u dáng nh t m t tiêu dùng nh ng nhân t làm thay đ i đáng k c u v nhà đ t Sáu là, s phát tri n hồn thi n c a h thơng k t c u h t ng B y là, sách c a nhà n c Tám là, tác đ ng c a đ u c t i s hình thành c u gi t o Chín là, t p quán s d ng nhà đ t làm m t b ng kinh doanh co giưn c a c u nhà đ t co giưn c a c u v nhà đ t ph thu c r t l n vào bi n s : quy mô gia đình, thu nh p giá c co giưn c a c u nhà đ t đ i v i quy mơ gia đình quan h so sánh gi a t l t ng v c u so v i t l t ng s ng i m i gia đình Hìnhă2.2:ăQuanăh ăgi aăquyămơăgiaăđìnhăvƠăc uăv ăđ t 14 2.2.4 Giáăc trênăth tr ngănhƠăđ t Theo C Mác có nh ng nhân t nh h ng đ n s hình thành giá c đ t đai sau: M t là, đ c m đ a lỦ th nh ng c a đ t đai (đ a tơ chênh l ch I) c s hình thành giá c đ t Hai là, đ u t vào c s h t ng (đ a tô chênh l ch II) nhân t c b n hình thành giá c đ t đai đô th Ba là, trình đ phát tri n kinh t th tr ng c ng nhân t tác đ ng t i s hình thành giá c đ t đai B n là, sách ti n t c a qu c gia t ng th i k nhân t nh h ng tr c ti p t i giá c nhà đ t N m là, v y u t pháp lỦ T ng đ a tơ cịn ch u nh h ng c a quy đ nh pháp lỦ v quy n s h u, quy n chi m h u th c t quy n s d ng đ t đai Quan h cung - c u s hình thành giá c nhà đ t Khi phân tích theo quan m kinh t h c v quan h cung - c u th ng coi cung c u hàm s c a giá Cung, c u có th cân b ng b t c th i m có giá cân b ng N u y u t khác không đ i, m t s t ng lên c a c u hay gi m xu ng c a cung s làm giá t ng lên ng c l i s gi m c a c u ho c t ng lên c a cung s làm cho giá gi m xu ng Do th tr ng c nh tranh giá c u ti t l ng cung c u TTN Các quy lu t chi ph i giá c th tr ng nhà đ t Quy lu t giá tr Quy lu t cung - c u 2.2.5 Qu nălỦănhƠăn căđ i v i th tr ngănhƠăđ t Th nh t, đ nh h ng phát tri n th tr ng nhà đ t Th hai, t o l p môi tr ng v mô cho ho t đ ng Th ba, u ti t th tr ng nhà đ t thông qua sách Th t , ki m tra, giám sát ho t đ ng th tr ng nhà đ t 2.3 KINH NGHI M QU C T VĨă TRONGă N C V PHỄTă TRI N TH TR NGăNHĨă T VĨăBĨIăH C CHO TH ỌăHĨăN I 2.3.1 Kinh nghi m qu c t v phátătri n th tr ngănhƠăđ t 2.3.1.1 Kinh nghi m c a Liên bang Nga Chi n l c qu c gia phát tri n TTN c a Liên Bang Nga d a nh ng nguyên t c c b n sau đây: + u tiên phát tri n nguyên t c th tr ng, d a s k t h p có hi u qu gi a nhà n c, t nhân ng i dân 15 + Nhà n c có sách u đưi m t s lo i hình ho t đ ng TTN + Nhà n c h tr ng i thu nh p th p mua nhà thuê nhà đ t h i 2.3.1.2 Kinh nghi m c a Trung Qu c Nh m h tr cho TTN , ph Trung Qu c đư khuy n khích ngân hàng cung c p lưi su t th ch p m c th p h n đ i v i ng i mua nhà l n đ u, kêu g i đ n v B S gia t ng ây d ng c n h nh , giá th p h n cho phép quy n đ a ph ng n i l ng quy đ nh Ngoài nh ng bi n pháp c th mang tính đ c thù c a ngành, ph Trung Qu c c ng n i l ng sách ti n t m nh m b ng cách h lưi su t Ngân hàng Trung ng h t l d tr b t bu c đ i v i ngân hàng k t qu ng i mua nhà đư b t đ u quay tr l i v i sàn giao d ch nhà đ t t i m t s khu v c 2.3.1.3 Kinh nghi m c a thành ph Stockholm (Th y i n) Trong phát tri n đô th c a Stockholm, m n i b t n ng l c lưnh đ o t v i v quy ho ch th c thi chi n l c phát tri n đô th b n v ng c a đ i tác quy n thành ph Stockholm Các đ i tác khác c a Stockholm đư k t h p m t c c u th ng nh t m t nhà qu n lỦ d án đ ng đ u, có trách nhi m h ng d n gây nh h ng đ n bên liên quan đa d ng m c tiêu c a d án Quy ho ch qu n lỦ thích h p thơng qua h p tác có h th ng đem l i nh ng l i ích qua nhi u th h 2.3.1.4 Kinh nghi m c a Singapore Trong m t th i gian dài, ph Singapore đư tr ng t i k ho ch phát tri n nhà đ t công c ng đ y tham v ng c a thơng qua vi c thi t l p m t c quan u ph i kèm v i c ch tài đ c thù y ban phát tri n nhà đ t (Housing and Development Board - HDB) thành l p n m 1960 ch u trách nhi m th c thi nhi m v cung c p nhà đ t giá r phù h p v i c dân t i qu c đ o Theo đánh giá c a chuyên gia, k ho ch phát tri n nhà đ t công c ng m t nh ng ch ng trình thành cơng c p đ qu c t c a Singapore 2.3.2 Kinh nghi m c a Vi t Nam Kinh nghi m c a thành ph H Chí Minh Các thành t u c a thành ph H Chí Minh v th c hi n phát tri n nhà đ t đ c th hi n rõ nh ng m t sau: Th nh t, ch ng trình nhà đ t đư th hi n trách nhi m c a tồn h th ng tr vi c t o l p phát tri n qu nhà đ t, t o u ki n nâng cao ch t l ng s ng cho c dân thành ph ; góp ph n ch nh trang đô th , t o qu nhà đ t tái đ nh c , nhà đ t h i, nhà l u trú cơng nhân, góp ph n n đ nh tr , h i 16 Th hai, d i góc đ kinh t , ch ng trình nhà đ t g n li n v i h i hóa đ u t , thu hút v n đ u t l nh v c nhà đ t, góp ph n ki n t o th tr ng B S d n n đ nh, phát tri n đ nh h ng, tính lành m nh c a th tr ng t ng b c đ c c i thi n, góp ph n làm cho kinh t thành ph t ng tr ng b n v ng Th ba, đ i v i v n hóa h i, qua ch ng trình phát tri n nhà đ t, vi c ch nh trang đô th đ t ng b c c i t o b m t ki n trúc c a Thành ph , thay đ i mơ hình nhà đ t t nhà ph th p t ng l p p, nhà chu t ven kênh r ch,…sang nhà chung c cao t ng hi n đ i, có l i s ng m i v i c s h t ng k thu t h t ng h i t ng b c đ c hồn ch nh, c nh quan ki n trúc th ngày t t h n, hi n đ i h n Th t , v công tác quy ho ch, thơng qua ch ng trình phát tri n nhà đ t đư góp ph n thúc đ y vi c th c thi quy ho ch phát tri n đô th , vi c khu đô th m i đ c ti n hành đ ng th i v i ch nh trang đô th hi n h u, b c đ u đ t m t s k t qu thi t th c vi c thay đ i t p quán c trú t nhà ph sang nhà cao t ng, t ng b c tái b trí dân c m r ng không gian đô th … Th n m, v m t qu n lỦ nhà n c, th i gian qua Thành ph đư t p trung ch đ o t ng c ng công tác qu n lỦ nhà n c v ây d ng ch t l ng cơng trình Th sáu, đ y m nh h i hóa đ u t ây d ng lo i nhà đ t Kinh nghi m c a thành ph N ng N ng m t thành ph tr , trình chuy n m nh m c v kinh t phát tri n nhà đ t gi i quy t nhu c u b c thi t v nhà đ t s phát tri n nhanh chóng, nh ng n m g n N ng đư phát tri n lo i hình nhà đ t h i theo hình th c v a s d ng ngân sách c a đ a ph ng v a kêu g i t o u ki n cho doanh nghi p tham gia Bài h c cho th đô Hà N i v phát tri n th tr ng nhà đ t T ng c ng n ng l c qu n lỦ c a c quan hành c p thành ph Bài h c kinh nghi m đ u tiên vi c ác đ nh m c tiêu c a ch ng trình nhà đ t, g n v i hi n tr ng kinh t - h i c a thành ph K t qu đ t đ c c a Ch ng trình nhà đ t khơng ch gi i quy t tốn an sinh - h i cho nhân dân mà h tr thúc đ y phát tri n kinh t , hi n đ i hóa th Trong t ch c th c hi n, c n ác đ nh phát tri n nhà đ t m t trình liên t c lâu dài, cơng tác địi h i ph i gi i quy t hi u qu v n đ : 1) C ch sách (g m hành lang pháp lỦ, ch tr ng đ u t ,…); 2) V n đ u t ; 3) V n đ v b máy, ngu n nhân l c 17 TH C TR NG TH TR Ch ngă3 NG NHĨă T TRểNă AăBĨNăHĨăN I 3.1 QUỄăTRỊNHăHỊNHăTHĨNHăVĨăPHỄTăTRI N TH TR NG NHĨă T TRểNă AăBĨNăHĨăN I 3.1.1.ă căđi m t nhiênă- kinh t - xưăh i c aăthƠnhăph HƠăN i Hà N i th đô c a n c C ng hòa h i ch ngh a Vi t Nam, thành ph đ ng th hai v di n tích th sau thành ph H Chí Minh, đ ng th hai v dân s v i 7,1 tri u ng i (2013) N m gi a đ ng b ng sông H ng trù phú, n i đư s m tr thành m t trung tâm tr tôn giáo t nh ng bu i đ u c a l ch s Vi t Nam Sau đ t m r ng đ a gi i hành vào tháng n m 2008, Hà N i hi n có di n tích 3.345,0 km², g m 10 qu n, 01 th 18 huy n ngo i thành Cùng v i thành ph H Chí Minh, H i Phịng N ng, Hà N i m t b n trung tâm kinh t hàng đ u c a c n c 3.1.2.ăKháiăquátăquáătrìnhăhìnhăthƠnhăvƠăphátătri n c a th tr ng nhƠăđ tătrênăđ aăbƠnăHƠăN i Giai đo n tr c n m 1986: Giai đo n t hịa bình l p l i cho t i tr c đ i m i (1955 - 1985) Giai đo n nhà n c ây d ng nhà t p th v i m c tiêu đ m b o nhu c u nhà đ t cho cán b công ch c Nhà n c bao c p toàn b nhà đ t cho công ch c, viên ch c h ng l ng t ngân sách Giai đo n t n m 1986 đ n tr c 2008 Cùng v i s t ng tr ng kinh t m nh m , Hà N i m t đ a ph ng đ u tiên c n c đ i m i công tác ây d ng th c hi n Ch ng trình phát tri n nhà đ t Ch ng trình 08 - Ctr/TU c a Thành y Hà N i đư t p trung ngu n l c bi n pháp đ gi i quy t v n đ nhà đ t cho ng i dân th đô Giai đo n t 2008 (sáp nh p) đ n Theo t ng h p báo cáo m i nh t t y ban nhân dân thành ph Hà N i đ n cu i n m 2011 t ng di n tích nhà 146.723.439 m2, bình qn di n tích nhà tồn thành ph 21,5 m2/ng i, cao h n bình quân di n tích nhà c n c (18,6 m2/ng i) thành ph C n Th (17,6 m2/ng i), t nh Hịa Bình (12,4 m2/ng i), Cà Mau (15,3 m2/ng i) 18 3.2 TH C TR NGăCỄCăNHỂNăT C UăTHĨNHăTH TR NG NHĨă TăTRểNă AăBĨNăăHĨăN I 3.2.1.S n ph măhƠngăhóaăc a th tr ngănhƠăđ tătrênăđ aăbƠnăHƠăN i Nhà đ t th ng m i: Sau kho ng 05 n m bùng n c a th tr ng B S (giai đo n 2007 - 2012), phân khúc nhà đ t chung c đ c em m ng đ c quan tâm nh t c a ch đ u t d án có nhu c u cao t i đô th l n, đ c bi t Hà N i Cùng v i s bùng n đó, ngu n cung c n h t i Hà N i không ng ng t ng m nh nh ng n m qua Nhà đ t xã h i: S li u t S Xây d ng Hà N i cho bi t, tính đ n th i m n m 2013 thành ph tri n khai 14 d án nhà đ t cho ng i thu nh p th p v i t ng di n tích đ t 12,9ha, t ng di n tích sàn xây d ng 1,24 tri u m2 v i 15.412 c n h Th c tr ng khu đô th m i c a Hà N i: Ch ng trình Giám sát chuyên đ n m 2012 c a H i đ ng nhân dân thành ph Hà N i cho th y tình tr ng c a d án khu th m i đ a bàn Thành ph , h u h t cơng trình h t ng xã h i (tr ng h c, nhà tr , b nh vi n…) c a 10 khu đô th m i đ a vào s d ng đ u cịn d dang ó khu th m i: Yên Hoà, Nam Trung Yên (qu n C u Gi y); M ình I, M ình II, M ình - M Trì (huy n T Liêm); D ng N i, V n Quán - Yên Phúc, V n Phú (qu n Hà ông); i Kim - nh Cơng (qu n Hồng Mai); Th ch Bàn (qu n Long Biên), v i t ng di n tích kho ng 466 3.2.2 Th c tr ng cung hƠngăhóaătrênăth tr ngănhƠăđ t trênăđ aăbƠnă HƠăN i Th c tr ng v qu đ t: Theo Ngh quy t s 06/NQ-CP ngày 09/01/2013 c a Chính ph v quy ho ch s d ng đ t đ n n m 2020 k ho ch s d ng đ t n m k đ u (2011 - 2015) c a thành ph Hà N i, ch a tính di n tích đ t nơng thơn n m 2010 đ t t i đô th 7.840 ha, đ n n m 2015 8.950 (t ng thêm so v i n m 2010 1.110 ha) đ n n m 2020 9.522 (t ng thêm so v i n m 2015 572 ha) ây c s đ Thành ph b trí qu đ t c th đ phát tri n t ng lo i nhà (nhà th ng m i, nhà tái đ nh c , nhà xã h i ) đ m b o nhu c u phát tri n nhà c a Thành ph đ n n m 2020 đ nh h ng đ n n m 2030, t o u ki n thu n l i đ ng i dân t ch c tham gia phát tri n nhà Th c tr ng v h t ng: Cho đ n cu i n m 2011, Hà N i hi n có 7.365 km đ ng giao thơng, 20% tr c đ ng chính, tr c h ng tâm ... s h u nhà , hi n có ba hình th c s h u khác nhau: Nhà thu c quy n s h u c a nhà n c, nhà thu c quy n s h u c a t ch c h i nhà thu c s h u t nhân c tr ng c a hàng hoá nhà đ t Hàng hoá nhà đ t... hoá nhà đ t nh ng nhân t nh h ng: Giá c c a hàng hóa nhà đ t hình th c bi u hi n b ng ti n c a giá tr hàng hóa nhà đ t, đ c hình thành thơng qua th a thu n gi a ch th mua ch th bán hàng hóa nhà. .. th tr ng nhà đ t Do giá tr c a hàng hóa nhà đ t g m hai b ph n c u thành, giá c c a hàng hóa nhà đ t c ng g m hai b ph n c u thành Trong ch đ s h u toàn dân v đ t đai, giá c hàng hóa nhà đ t đ