giao trinh dinh gia dat docx

MỤC LỤC MỞ ĐẦU i CH Ƣ ƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TR Ƣ ỜNG ĐẤT ĐAI 1 1. ĐẤT ĐAI 1 1.1. Khái niệm 1 1.2. Đặc tr ƣ ng 2 2. THỊ TR Ƣ ỜNG ĐẤT ĐAI 2 2.1. Khái niệm thị tr ƣ ờng đất đai 2 2.2. Yếu tố cấu thành thị tr ƣ ờng đất đai 3 2.3. Vai trò của thị tr ƣ ờng đất đai 3 2.4. Các khu vực của thị tr ƣ ờng đất đai 4 2.5. Đặc tr ƣ ng của thị tr ƣ ờng đất đai 8 CÂU HỎI ÔN TẬP CH Ƣ ƠNG 1 9 CH Ƣ ƠNG II: GI ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC X C ĐỊNH GI ĐẤT 10 1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT 10 2. ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT 10 3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH H Ƣ ỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 11 3.1. Nhân tố nhân khẩu 11 3.2. Nhân tố xã hội 12 3.3. Nhân tố quốc tế 12 3.4. Nhân tố kinh tế 13 3.5. Nhân tố khu vực 14 3.6. Nhân tố cá biệt 15 4. CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT 16 4.1. Giá cả, giá cả thị tr ƣ ờng 16 4.2. Giá trị thị tr ƣ ờng 17 4.3. Giá trị sử dụng 17 4.4. Giá trị trao đổi 17 4.5. Giá trị bảo hiểm 18 5. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 18 5.1. Địa tô 18 5.2. Lãi xuất ngân hàng 19 5.3. Quan hệ cung cầu 21 BÀI TẬP CH Ƣ ƠNG 2 27 CÂU HỎI ÔN TẬP CH Ƣ ƠNG 2 28 CH Ƣ ƠNG III: ĐỊNH GI ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC X C ĐỊNH GI ĐẤT 29 1. KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT 29 2. THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT 30 2.1. Giá trị của th ng tin trong định giá 30 i 2.2. Ph ƣ ơng ph p x c định thông tin 30 3. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 31 3.1. Nguyên tắc thay thế 31 3.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 32 3.3. Nguyên tắc biến động 33 4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ N Ƣ ỚC TRÊN THẾ GIỚI 34 4.1. Định gi đất và bất động sản tại một số n ƣ ớc Đ ng Nam Á v Trung Quốc 34 4.2. Định gi đất của Nhật bản 36 4.3. Định gi đất của Đức 38 5. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 40 CÂU HỎI ÔN TẬP CH Ƣ ƠNG 3 41 CH Ƣ ƠNG IV: PH Ƣ ƠNG PH P ĐỊNH GI ĐẤT 42 1. PH Ƣ ƠNG PHÁP THU NHẬP 42 1.1. Khái quát về ph ƣ ơng ph p thu nhập 42 1.2. Trình tự v ph ƣ ơng ph p định gi theo ph ƣ ơng ph p thu nhập 44 1.3. Ứng dụng ph ƣ ơng ph p thu nhập để x c định gi đất 45 2. PH Ƣ ƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 46 2.1. Khái quát về ph ƣ ơng ph p so s nh trực tiếp 46 2.2. Trình tự định gi theo ph ƣ ơng ph p so s nh trực tiếp 51 2.3. Ứng dụng ph ƣ ơng ph p so s nh trực tiếp để x c định gi đất 58 3. PH Ƣ ƠNG PHÁP THẶNG D Ƣ 61 3.1 . Khái quát về ph ƣ ơng ph p thặng d ƣ 61 3.2. Trình tự định giá bằng ph ƣ ơng ph p thặng d ƣ 63 3.3. Ứng dụng của định giá bằng ph ƣ ơng ph p thặng d ƣ 67 4. PH Ƣ ƠNG PHÁP CHI PHÍ 69 4.1. Kh i qu t ph ƣ ơng ph p chi ph 69 4.2. Trình tự tiến h nh ph ƣ ơng ph p chi ph 71 4.3. C c ph ƣ ơng ph p x c định chi phí 71 4.4. Sự giảm giá tích luỹ v ph ƣ ơng ph p đo giảm giá tích luỹ 73 4.5. Úng dụng định giá bằng ph ƣ ơng ph p chi ph 75 5. PH Ƣ ƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY 76 5.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến t nh đơn giản 76 5.2. Mô hình hồi qui tuyến tính bội dựa trên quan hệ nhân quả 76 5.3. Ph ƣ ơng ph p ph n t ch hồi qui 80 BÀI TẬP CH Ƣ ƠNG 4 80 CÂU HỎI ÔN TẬP CH Ƣ ƠNG 4 81 CH Ƣ ƠNG 5: ĐỊNH GI ĐẤT Ở VIỆT NAM 83 1. NHỮNG QUY ĐỊNH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA VIỆT NAM 83 1.1. Gi đất 83 1.2. Định gi đất 84 1.3. Nguyên tắc định gi đất 84 1.4. Ph ƣ ơng ph p x c định gi đất 84 ii 2. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP 88 2.1. Khung gi quy định 88 2.2. X c định v ng đất hạng đất 89 2.3. Định giá cho từng hạng đất 91 2.4. Định gi nh m đất nông nghiệp ở Hà Nội 93 3. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 95 3.1. Định gi đất phi nông nghiệp ở nông thôn 96 3.2. Định gi đất phi nông nghiệp ở đ thị 104 3.3. X c định gi đất ở đ thị 110 3.4. Định gi đất phi nông nghiệp ở Hà Nội 112 3.5. Một số luật định gi đất đ ƣ ợc áp dụng ở đ thị 114 4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH 118 4.1. Khu vực đất giáp ranh 118 4.2. Định gi đất tại khu vực giáp ranh 118 4.3. Định gi đất tại khu vực giáp ranh của Hà Nội 119 BÀI TẬP CH Ƣ ƠNG 5 122 CÂU HỎI ÔN TẬP CH Ƣ ƠNG 5 124 TÀI LIỆU THAM KHẢO 125 iii MỞ ĐẦU Gi o tr nh Định gi đất đƣợc biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai, nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trƣờng đất đai, gi đất, định gi đất và nguyên tắc x c định gi đất trong nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng XHCN. Cung cấp cho sinh vi n c c phƣơng ph p định gi cơ bản đang đƣợc áp dụng phổ biến trên thế giới và vận dụng c c phƣơng ph p đ để x c định gi đất trong hoàn cảnh thực tế ở nƣớc ta. Gi o tr nh "Định gi đất" đƣợc biên soạn theo đề cƣơng chƣơng tr nh khung đ o tạo ngành quản lý đất đai đã đƣợc Bộ Giáo dục v Đ o tạo phê duyệt. Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môi trƣờng trƣờng Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên. Nội dung của giáo trình gồm 5 chƣơng: - Chƣơng 1: Đất đai v thị trƣờng đất đai; - Chƣơng 2: Gi đất v cơ sở khoa học x c định gi đất; - Chƣơng 3: Định gi đất và nguyên tắc x c định gi đất; - Chƣơng 4: Phƣơng ph p định gi đất; - Chƣơng 5: Định gi đất ở Việt Nam. Trong đ chƣơng 1, 2 v 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chƣơng 3 v 4 do do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn. Những kiến thức mà sinh viên phải nắm đƣợc khi học môn học Định gi đất l đất đai, gi đất, thị trƣờng đất đai v định gi đất. Đồng thời học sinh phải hiểu đƣợc đặc tính đất đai li n quan đến định gi đất, c c đặc điểm và khu vực của thị trƣờng đất đai. Về giá đất học sinh phải nắm đƣợc khái niệm, đặc trƣng v phải biết phân tích các nhân tố ảnh hƣởng đến gi đất. Khi x c định gi đất trong điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm đƣợc các loại gi đất, cơ sở khoa học x c định gi đất, các nguyên tắc cơ bản khi x c định giá đất và biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trƣờng đất đai Đồng thời sinh viên phải hiểu và nắm đƣợc phƣơng ph p x c định gi đất đang p dụng ở một số nƣớc trên thế giới và Việt Nam hiện nay. Khi học môn học Định gi đất sinh viên có thể tham khảo thêm các kiến thức liên quan đến gi đất, thị trƣờng đất đai, phƣơng ph p định gi đất ở các tài liệu sau: 1. Bộ Tài chính (2004) Th ng tƣ 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004, Hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2. Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 3. Ng Đức Cát (2000), Kinh tế t i nguy n đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp. 4. Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận v phƣơng ph p định gi đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc). 5. Đo n Văn Trƣờng (2000), C c phƣơng ph p thẩm định giá trị Bất động sản, Nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật. i 6. Rost R. O. and H. G. Collins (1993), Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists. Tuy đã hết sức cố gắng trong quá trình biên soạn, nhƣng kh tr nh khỏi những thiếu sót. Tác giả rất mong nhận đƣợc ý kiến đ ng g p của bạn đọc trong quá trình sử dụng để giáo trình tiếp tục đƣợc hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo. Hà nội ng y 15 th ng 12 năm 2005 TS. Hồ Thị Lam Trà ii CHƢƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI Chƣơng I nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết li n quan đến lĩnh vực định gi đất, trƣớc khi nghiên cứu các vấn đề về gi đất, nguyên tắc v phƣơng ph p x c định giá đất. Nội dung của chƣơng 1 gồm: - Đất đai (kh i niệm v đặc trƣng); - Thị trƣờng đất đai (kh i niệm; yếu tố cấu thành; vai trò; các khu vực v đặc trƣng của thị trƣờng đất đai) Yêu cầu sinh viên phải hiểu và nắm đƣợc các nội dung li n quan đến định gi đất, để có kiến thức vận dụng trong c c chƣơng tiếp theo. 1. ĐẤT ĐAI 1.1. Khái niệm Đất đai l một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nƣớc trên bề mặt tr i đất. Theo quan điểm kinh tế học th đất đai kh ng chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả t i nguy n trong l ng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất v trong l ng đất kh ng do lao động v con ngƣời làm ra, tức là bao gồm nƣớc mặt đất và nƣớc ngầm, thổ nhƣỡng, thực vật v động vật. Với nghĩa chung nhất, đ l lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nƣớc, đầm lầy và bãi đ Với nghĩa hẹp th đất đai biểu hiện khối lƣợng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một ngƣời có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ch tr n đất về mặt pháp lý cũng nhƣ những quyền theo tập qu n kh ng th nh văn. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai li n quan đến định gi đất phải hiểu: đất đai l một nguồn t i nguy n thi n nhi n, l tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của m i trƣờng sống, l địa bàn phân bố khu d n cƣ, x y dựng cơ sở kinh tế, văn ho , an ninh v quốc phòng. Đất đai l t i sản v đất đai c đầy đủ thuộc tính của một tài sản nhƣ: đ p ứng đƣợc nhu cầu n o đ của con ngƣời tức là có giá trị sử dụng; con ngƣời có khả năng chiếm hữu và sử dụng; l đối tƣợng trao đổi mua bán (tức l c tham gia v o giao lƣu d n sự) Đất đai c n đƣợc coi là tài sản quốc gia v c ng quý gi , đƣợc chuyển tiếp qua các thế hệ, v đƣợc coi là một dạng tài sản trong phƣơng thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời đất đai c n đƣợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động l m ra, m lao động t c động v o đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng v o đa mục đ ch. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đ đất đai c khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã đƣợc khai thác sử dụng) không những không mất đi m c xu hƣớng tăng l n. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng h a đặc biệt là một trong những nguy n nh n đ i hỏi phải định gi . T nh đặc biệt có tính chất đ i hỏi phải định gi l đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhƣng n kh ng chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất th gi đất c ng tăng l n. Việc đầu tƣ của xã hội để l m tăng gi trị của đất đai, phần lớn l đầu tƣ trực tiếp cho các tài sản kh c nhƣ: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ; do đ , 1 chi ph đầu tƣ l m tăng gi trị của đất đai l rất tr u tƣợng, kh x c định, khó phân bổ cho từng thửa đất….thiếu cơ sở x c định mức chi phí cụ thể làm ảnh hƣởng đến gi đất. 1.2. Đặc trƣng 1. Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến gi đất. Các nhân tố cá biệt nhƣ nham thạch, thổ nhƣỡng, thực bì của đất đai c thể biến đổi, nhƣng đất đai đƣợc hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị tr đất đai, y u cầu con ngƣời sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất c đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đ ch kh c nhau, do đ chúng có giá trị riêng. 2. Có hạn về diện t ch. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của lo i ngƣời có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhƣng kh ng thể tăng giảm diện t ch đất đai theo ý muốn của con ngƣời. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, y u cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện t ch đất có hạn, quỹ đất đai d ng v o c c mục đ ch kh c nhau ng y c ng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đ thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đ p ứng với dân số ng y c ng tăng. Cũng cần phải thấy rằng diện t ch đất đai c hạn không có nghĩa l mức cung về đất đai tr n thị trƣờng là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất n o đ tr n thị trƣờng đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt n đƣợc quyết định bởi quyền định đoạt mục đ ch sử dụng đất của Nh nƣớc với vai tr l đại diện chủ sở hữu về đất đai. 3. T nh năng l u bền. Đất đai c t nh năng c thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai. 4. Chất lƣợng kh c nhau. Điều kiện bản th n đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhƣỡng, thực b , nƣớc ) v điều kiện khí hậu tƣơng ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lƣợng mƣa ) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhi n. T nh kh c nhau n y trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lƣợng và phẩm chất nông sản kh c nhau; đất dùng cho xây dựng đ thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lƣợng đất đ i hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Nhƣ vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con ngƣời biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lƣợng của đất đƣợc nâng lên không ngừng. 2. THỊ TRƢỜNG ĐẤT ĐAI 2.1. Khái niệm thị trƣờng đất đai Một thị trƣờng là tập hợp những ngƣời mua v ngƣời b n t c động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trƣờng l nơi trao đổi h ng ho đƣợc sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa ngƣời với ngƣời, liên kết với nhau th ng qua trao đổi hàng hoá. Thị trƣờng hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tƣợng kinh tế đƣợc phản ánh th ng qua trao đổi v lƣu th ng h ng ho c ng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa ngƣời với ngƣời để từ đ li n kết họ với nhau. Thị trƣờng hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực v kh ng gian trao đổi hàng hoá. Thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung là thị trƣờng giao dịch đất đai. Thị trƣờng đất đai có thể đƣợc hiểu theo nghĩa rộng v nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trƣờng đất đai l tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một 2 khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trƣờng đất đai l nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trƣờng đất đai l một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hƣớng phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN nhƣ ở nƣớc ta. Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu to n d n do Nh nƣớc đại diện chủ sở hữu", do đ kh ng tồn tại thị trƣờng chuyển quyền sở hữu đất đai ở nƣớc ta, chủ thể lƣu th ng tr n thị trƣờng đất đai tr n ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. 2.2. Yếu tố cấu thành thị trƣờng đất đai Một thị trƣờng đƣợc cấu thành bởi 3 yếu tố sau đ y: - Chủ thể thị trƣờng: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trƣờng bao gồm các tổ chức kinh tế, c nh n, c c đo n thể xã hội và các pháp nhân khác. - Khách thể thị trƣờng: là sản phẩm hữu hình hoặc v h nh đƣợc trao đổi thông qua thị trƣờng, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc c trong tƣơng lai. - Giới trung gian thị trƣờng: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trƣờng. Giới trung gian thị trƣờng bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những ngƣời sản xuất, giữa những ngƣời tiêu dùng, giữa những ngƣời sản xuất và tiêu dùng, giữa những ngƣời sản xuất cùng loại, giữa những ngƣời tiêu dùng cùng loại v ngƣời tiêu dùng khác loại. Trong nền kinh tế thị trƣờng, thông tin thị trƣờng, ngƣời trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn ph ng tƣ vấn đều là giới trung gian thị trƣờng. Đối với thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung l thị trƣờng giao dịch về đất đai. C c giao dịch diễn ra trên thị trƣờng đất đai khu vực thƣờng quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả b n mua v b n b n nhƣ vị trí, hình thể, qui m , k ch thƣớc thửa đất; hình thức v phƣơng thức thanh to n nhƣng c c giao dịch diễn ra trong thị trƣờng đất đai quốc gia hay quốc tế thƣờng chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tƣ t m kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán. Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trƣờng này là các loại đất tại c c đ thị, vùng ven đ thị, khu công nghiệp, khu chế xuất v c c đặc khu kinh tế 2.3. Vai trò của thị trƣờng đất đai Thị trƣờng đất đai c li n quan đến lƣợng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nƣớc, do đ thị trƣờng đất đai c vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là: - Hoạt động của thị trƣờng đất đai g p phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố h ng đầu của sản xuất đ l đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản tr n đất. - Thị trƣờng đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trƣởng kinh tế khi đầu tƣ v o bất động sản nhƣ đất đai, nh xƣởng tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tƣ, sử dụng đất đai v c c bất động sản khác một cách hợp lý. - T c động trực tiếp của thị trƣờng đất đai tới phát triển thị trƣờng tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. - Phát triển thị trƣờng đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một c ch kh ch quan v đƣợc phản nh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Điều n y c ng c ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. - Sự tăng trƣởng kinh tế, tốc độ đ thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói 3 chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trƣờng đất đai th ng tho ng sẽ tạo động cơ phấn đấu v cơ hội có nhà ở cho đại đa số d n ch ng lao động với giá cả chấp nhận đƣợc. 2.4. Các khu vực của thị trƣờng đất đai Thị trƣờng đất đai l một thị trƣờng đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trƣờng đất đai gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Tuy nhiên, thị trƣờng đất đai h nh th nh chậm và chịu t c động của nhiều nhân tố. Quá trình hình thành và phát triển của thị trƣờng đất đai ch nh l qu tr nh ph t triển các quan hệ đất đai h nh th nh trong lịch sử, chỉ đến một giai đoạn lịch sử nhất định đất đai mới thực sự tham gia vào thị trƣờng v khi đ thị trƣờng đất đai mới ra đời. Cũng nhƣ nhiều thị trƣờng khác, ngày nay thị trƣờng đất đai kh ng chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế. Việc phân biệt thị trƣờng khu vực, thị trƣờng quốc gia hay quốc tế chủ yếu để gi p ngƣời định giá nhận dạng thị trƣờng đất đai trong qu tr nh ph n t ch, đ nh gi . Tr n thực tế, không có một thị trƣờng nào tồn tại một c ch độc lập, ch ng lu n đan xen, t c động lẫn nhau thành một thị trƣờng thống nhất. a. Thị trƣờng đất đai thế giới Trên thế giới tại c c nƣớc tƣ bản phát triển chế độ sở hữu tƣ nh n về ruộng đất đã đƣợc xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trƣờng đất đai cũng mang t nh độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia n y thƣờng áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ kh ng p đặt giới hạn h nh ch nh đối với thị trƣờng đất đai. Tại đ y c c c trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta. Ở những nƣớc đang ph t triển, trong giai đoạn tăng trƣởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tƣ nƣớc ngo i thƣờng c c c cơn sốt tăng gi đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đ thị. Khi c c cơn sốt đất c nguy cơ ảnh hƣởng đến tăng trƣởng kinh tế hoặc thu h t đầu tƣ nƣớc ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trƣờng đất đai. Cơn sốt nh đất cuối thập kỷ 80 cũng đã l m ph sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong c c năm 90. Ch nh phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng gi nh đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 gi nh đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 gi nh đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nh đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Ph p cơn sốt tăng gi nh đất từ năm 1989 - 1990 đã l m cho khối lƣợng giao dịch nh đất ở Paris giảm 11,5%. Trong c c năm 1991 v nửa đầu năm 1992, c c văn ph ng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm gi nh đất và trì trệ trong thị trƣờng này nói chung. Kết quả là Chính phủ Ph p đã ban h nh c c đạo luật nhằm giúp ngƣời mua giảm đƣợc tiền thuế tƣơng đƣơng 10% gi mua một chỗ ở mới. Các quốc gia đang ph t triển rút kinh nghiệm của c c nƣớc đi trƣớc, đã v đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trƣờng theo hƣớng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, nhƣ l một quy luật tất yếu của sở hữu tƣ nh n về đất đai trong nền kinh tế thị trƣờng. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nƣớc đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nƣớc vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhƣợng đất đai. Ở Anbani, đất nông nghiệp đã đƣợc coi là thuộc sở hữu của c c gia đ nh n ng d n theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhƣng cho tới năm 1995 việc b n đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chƣa c thủ tục hợp ph p n o để b n đất nông nghiệp. Những ngƣời đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhƣng kh ng sử dụng mảnh đất đ trong v ng một năm th đƣơng nhi n bị tƣớc quyền sử dụng mảnh đất đ . Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định kh ng đƣợc b n trong v ng 10 năm v một số 4 các mảnh đất khác bị quy định kh ng đƣợc b n vĩnh viễn, và trong một số trƣờng hợp cụ thể, Nh nƣớc có thể bắt buộc chủ sở hữu b n đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp kh ng đƣợc quyền chuyển nhƣợng những mảnh đất nhận đƣợc từ tƣ nh n ho doanh nghiệp Nh nƣớc. Ở nhiều nƣớc thuộc Liên xô trƣớc đ y, quyền của n ng d n đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần l hƣởng hoa lợi từ mảnh đất đ . Một số nƣớc trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật ph p để cho ph p ngƣời n ng d n đƣợc quyền chuyển nhƣợng đất với một số điều kiện cụ thể. Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hƣớng dân chủ và công bằng, ch nh s ch điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của c c nƣớc đang phát triển rất đ ng đƣợc phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trƣờng đất đai ở Việt Nam. T nh độc quyền về sở hữu đất v gi đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tƣ bản đã bị giới hạn bởi khả năng ph n chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trƣờng bằng chiến tranh, trong khi đ tr nh độ tích tụ tƣ bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trƣờng, mở rộng lĩnh vực đầu tƣ đã th c p mở cửa thị trƣờng đất đai v tạo n n xu hƣớng gia tăng gi đất với tốc độ tăng của thị trƣờng hàng hoá. Xu hƣớng cho thu đất đai để phát triển đƣợc coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất. Ở một số nƣớc nhƣ Ba Lan, Nam Tƣ, Hungari, Bungari c c cơ sở kinh doanh tƣ nh n c thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho ph p thu đất và mua bán ruộng đất đã gi p cho n ng nghiệp c c nƣớc này phát triển năng động hơn v đƣợc coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Một đặc điểm rất quan trọng của thị trƣờng đất đai tr n thế giới là thị trƣờng n y đã vƣợt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trƣờng đầu tƣ hấp dẫn của tƣ bản nƣớc ngoài. Những nƣớc có dự trữ ngoại tệ lớn nhƣ Nhật Bản, Đ i Loan l những nƣớc đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nƣớc ngoài. b. Thị trƣờng đất đai Việt Nam Theo qui định của pháp luật nƣớc ta: khi tham gia vào thị trƣờng đất đai c c chủ sử dụng đất phải c đƣợc quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải đƣợc Nh nƣớc giao đất hoặc cho thu đất (thị trƣờng sơ cấp); tiếp theo họ phải đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trƣờng thứ cấp). Việc ph n định thị trƣờng sơ cấp, thị trƣờng thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể hiện những quan hệ ban đầu (Nh nƣớc - ngƣời sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (ngƣời sử dụng - ngƣời sử dụng). Thị trƣờng sơ cấp về đất đai Thị trƣờng sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một b n l Nh nƣớc với tƣ c ch l đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất v cho thu đất đối với các tổ chức, hộ gia đ nh v c nh n trong xã hội (gọi tắt là các chủ sử dụng đất) (hình 1.1). Về ph a Nh nƣớc: Nh nƣớc thực hiện chức năng giao đất, cho thu đất, thu hồi đất và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng đất và quyền thu đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD).Về ph a ngƣời sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất tham gia thị trƣờng này gồm: các hộ gia đ nh v c nh n đƣợc Nh nƣớc giao đất, cho thu đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đ nh, c nh n đƣợc giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tƣ x y dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế đầu tƣ, x y dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế đƣợc Nh nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây 5 [...]... những căn nh cho hộ gia đ nh Trƣớc đ y, hệ thống giao th ng c ng c c phƣơng tiện giao th ng chƣa ph t triển, thị trƣờng đất đ thị phát triển chủ yếu ở những khu thƣơng mại - dịch vụ gần trung t m Điều đ , dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai v ng ngoại vi đ thị Ngày nay, hệ thống giao th ng c ng c c phƣơng tiện giao thông phát triển Thời gian để từ ngoại... và khoảng cách xa gần Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hƣởng đến gi đất chủ yếu có loại đƣờng giao thông của địa phƣơng, độ tiện lợi và phƣơng thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lƣới giao thông, tình hình đƣờng sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lƣới giao thông c) Chất lƣợng m i trƣờng Chất lƣợng m i trƣờng ảnh hƣởng đến gi đất chủ yếu bao gồm, m i... nh đầu tƣ tự lựa chọn hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thu đất; tự nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, thu đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất NHÀ NƢỚC Giao đất không thu tiền Giao đất có thu tiền Cho thuê đất Thu hồi đất CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT Hình 1.1 Thị trường sơ cấp về đất đai Luật Đất đai 2003 quy định không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đ nh c nh n đang sử dụng... khi kinh tế thế giới phục hồi th gi đất mới tăng l n lại b) Nhân tố chính trị quốc tế Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thƣờng là tổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia kh c, giao lƣu đối ngoại nhộn nhịp, m i trƣờng ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nh đầu tƣ nƣớc ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đ đẩy nhanh gi đất l n cao v ngƣợc... Đất đai (1993) đƣợc ban hành với quy định về giao đất ổn định l u d i cho ngƣời sử dụng gắn với các quyền sử dụng đất đƣợc mở rộng nhƣ quyền định đoạt của ngƣời có quyền sở hữu Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đ ch quy định khi đƣợc giao, ngƣời sử dụng 7 đất đƣợc quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất Do nhu cầu nhà ở, đất ở của d n cƣ... trƣờng đất đai hiện tại Nh nƣớc đã mở rộng đối tƣợng đƣợc giao đất có thu tiền sử dụng đất (Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất v Th ng tƣ hƣớng dẫn của Bộ Tài chính (117/2004/TT-BTC)), theo đ , ngo i đối tƣợng đƣợc Nh nƣớc giao đất xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê, Nghị định còn cho phép thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng làm mặt... với loại n y n n th c đẩy gi đất tăng l n 11 c) Cấu thành nhân khẩu gia đình Do sự thay đổi phƣơng thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hƣởng của đ thị hóa, kết cấu gia đ nh ng y c ng nhỏ Đại gia đ nh truyền thống tam đại, tứ đại đồng đƣờng dần dần bị thay thế bằng gia đ nh nhỏ lấy đ i vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đ nh n y sẽ l m tăng nhu cầu đối với nhà ở một c ch tƣơng ứng... ch nh nƣớc; góp phần thực hiện sự b nh đẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất, xoá bỏ bao cấp qua đất đai C c cơ quan chức năng cũng sẽ đơn giản thủ tục hành chính thu tiền sử dụng đất, lệ ph trƣớc bạ bằng cách thực hiện cơ chế một cửa khi ngƣời d n đƣợc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ phải tiếp xúc với cơ quan... gi cả của đất đai Ðịnh gi đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trƣờng đất đai, sự hình thành giá cả cuối cùng của đất đai l quyết định bởi hai bên giao dịch Có thể nói rằng giá cả đất đai h nh thành từ thị trƣờng, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trƣờng đất đai, kh ng biết đƣợc tình hình cung cầu của đất đai, kh ng nắm vững đƣợc xu thế phát triển của quá khứ hiện tại v tƣơng lai,... hình kinh tế thế giới Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trƣờng thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều li n quan đến sự phát 12 triển hay suy thoái của . ngƣời trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn ph ng tƣ vấn đều là giới trung gian thị trƣờng. Đối với thị trƣờng đất đai về ý nghĩa chung l thị trƣờng giao dịch về đất đai. C c giao dịch. Ngƣời sử dụng đất tham gia thị trƣờng này gồm: các hộ gia đ nh v c nh n đƣợc Nh nƣớc giao đất, cho thu đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đ nh, c nh n đƣợc giao đất làm nhà ở; tổ. trị giữa các quốc gia thƣờng là tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia kh c, giao lƣu đối ngoại nhộn nhịp, m i trƣờng ngoại giao cởi mở, hòa