a) Tính tổng thu nhập
Khi tính thu nhập cần phải phân tích toàn diện các loại thu nhập theo những nguyên tắc nhất định. Khi x c định thu nhập thƣờng phải xem x t đến c c điều kiện dƣới đ y:
1. Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai l thu nhập c đƣợc từ ngƣời sử dụng bình thƣờng có tố chất tốt;
2. Thu nhập đ phải đƣợc duy trì và sản sinh có quy luật, nghĩa là sử dụng loại thu nhập c đƣợc một cách ổn định và lâu dài;
3. Thu nhập đ phải an toàn tin cậy, c nghĩa l cố gắng loại trừ rủi ro của thu nhập.
b) Tính tổng chi phí
Khi tính tổng chi ph dƣới những phƣơng thức sử dụng đất khác nhau, phải căn cứ vào
tình hình thực tế để x c định các hạng mục chi phí.
c) X c định thu nhập ròng
Căn cứ vào tính tổng thu nhập v chi ph n i tr n t nh to n đƣợc thu nhập ròng từ đất: Thu nhập ròng = Tổng thu nhập - Tổng chi phí
Có thể d ng phƣơng ph p gi n tiếp để tính thu nhập r ng đất đai của ngƣời sử dụng,
nghĩa l so s nh với thu nhập ròng của loại đất đai tƣơng tự, lân cận và thông qua so sánh với các nhân tố cá biệt để tiến h nh điều chỉnh một c ch th ch đ ng, sau đ x c định thu nhập ròng của đất đai đ .
d) X c định suất lợi tức hoàn vốn
Khái niệm về suất lợi tức hoàn vốn đất đai
Suất lợi tức hoàn vốn đất đai l suất lợi tức hoàn vốn d ng để tính giá cả đất đai, đƣợc tính bằng tỷ số giữa thu nhập và giá cả đất đai, khi coi thu nhập là thu nhập sản sinh từ đất đai. X c định suất lợi tức phù hợp là một trong những vấn đề then chốt trong việc tính giá cả đất đai một c ch ch nh x c theo phƣơng ph p thu nhập.
Phƣơng ph p x c định suất lợi tức hoàn vốn
(1) D ng phƣơng ph p so s nh gi cả và thu nhập của đất đai tƣơng tự hoặc giống nhau trên thị trƣờng. Để tránh tính ngẫu nhi n, thƣờng phải khảo sát nhiều thửa đất để tính giá trị bình quân của thu nhập và giá cả. Phƣơng ph p cụ thể là: Chọn 4 thửa đất trở lên mới phát sinh giao dịch mà loại hình và tính chất đều có những đặc điểm tƣơng tự với thửa đất chờ
định giá, rồi lấy bình quân tỷ suất giữa thu nhập với giá cả của các mẫu để làm suất lợi tức hoàn vốn.
(2) Th ng qua phƣơng ph p lấy suất lợi tức an toàn cộng thêm giá trị điều chỉnh rủi ro để tìm suất lợi tức hoàn vốn. Suất lợi tức an toàn là lợi nhuận đầu tƣ của vốn mà không gặp rủi ro, có thể dùng suất lợi tức tiền gửi định kỳ 1 năm tại ngân hàng làm suất lợi tức an toàn.
Căn cứ vào kết quả phân tích ảnh hƣởng của các nhân tố kinh tế xã hội đối với đất đai chờ xác định để x c định giá trị điều chỉnh rủi ro. Tức là, suất lợi tức hoàn vốn = suất lợi tức an toàn +
giá trị điều chỉnh rủi ro.
(3) Phƣơng ph p sắp xếp các loại đầu tƣ v rủi ro, suất thu lợi, phƣơng ph p cụ thể là:
đem c c loại h nh đầu tƣ trong xã hội (nhƣ tiết kiệm ngân hàng, khoản vay, kho bạc nh nƣớc,
trái phiếu, cổ phiếu...) suất thu lợi, theo to nhỏ xếp từ thấp l n cao, sau đ dựa vào kinh nghiệm để ph n đo n xem n n đặt suất lợi tức hoàn vốn của đất đai chờ x c định vào trong
phạm vi nào, từ đ để tìm ra trị số cụ thể của suất lợi tức hoàn vốn cần thiết.
f) X c định giá cả đất đai
Sau khi đã x c định đƣợc thu nhập đất đai, chọn suất lợi tức hoàn vốn thích hợp, thay vào công thức tính toán, thì sẽ c đƣợc giá cả của đất đai.
Th ng thƣờng nên chọn nhiều suất lợi tức hoàn vốn có khả năng, t nh ra mấy mức giá
cả rồi tiến hành phân tích so sánh giữa ch ng để x c định mức giá có khả năng. Đồng thời, cũng cần căn cứ vào tình hình cụ thể, trong những điều kiện cho phép, sử dụng những phƣơng ph p định giá khác. Ví dụ d ng phƣơng ph p so s nh trực tiếp để thử t nh gi đất để kiểm chứng kết quả x c định.