Trình tự định gi theo phƣơng ph p so s nh trực tiếp có thể biểu thị bằng hình 4-3
Thu thập tài liệu giao dịch
X c định mẫu giao dịch so sánh
Tiến hành hiệu chỉnh tình hình giao dịch thị trƣờng
Hiệu chỉnh về thời gian
Hiệu chỉnh nhân tố khu vực, cá biệt
Hiệu chỉnh niên hạn sử dụng
Hiệu chỉnh suất dung tích
X c định giá cả đất đai
Hình 4.3. Trình tự định gi theo phương ph p so s nh trực tiếp
Sau đ y sẽ trình bày cụ thể từng bƣớc trong phƣơng ph p so s nh trực tiếp.
a) Thu thập thông tin giao dịch
Thu thập thông tin về giao dịch trong thị trƣờng đất đai, l điều kiện tiền đề v cơ sở của việc x c định gi đất giá cả đất đai bằng phƣơng ph p so sánh. Nếu thông tin quá ít, sẽ làm cho kết quả x c định gi đất kh ng đủ chính xác, thậm chí còn có thể l m cho phƣơng pháp so sánh không thể thực hiện đƣợc.
Hạng mục Địa điểm Loại sử dụng Trạng thái sử dụng Tổng giá Trạng thái Hạng mục Khoảng cách đến trung tâm dịch vụ thƣơng nghiệp Khoảng cách Cấp thành phố Cấp quận Cấp tiểu khu Thiết bị văn thể Trạng thái Hạng mục Ðịa h nh, địa chất Diện tích Chiều rộng Trạng thái Giá cả giao dịch Tình trạng tài sản Gi đất đai Giá tài sản Diện tích Kết cấu Công dụng Nhân tố khu vực đến thiết bị công cộng Tình hình đƣờng sá Tình hình giao thông công cộng Thiết bị công cộng Chiều rộng Lƣu lƣợng xe Số tuyến Lƣu lƣợng tuyến Nhân tố cá biệt chiều sâu Hình dáng Loại hình giáp mặt đƣờng Vị trí giáp Hình thức Ngày giao dịch Tình hình giao dịch Gi đất tiêu chuẩn Khoảng cách đến các thiết bị giao th ng đối ngoại Ga xe lửa Bến xe ô tô Cảng Sân bay mặt đƣờng Chiều sâu giáp mặt đƣờng Suất dung Ng y điều tra Khác Cấp, tho t nƣớc Cấp điện, nhiệt Cung cấp khí đốt Thông tin Khác tích Khác Hạn chế về quy hoạch Hạn chế về sử dụng Ghi chú
Nội dung thu thập mẫu giao dịch thƣờng bao gồm, địa điểm của đất đai, mục đ ch sử dụng, diện t ch, h nh d ng, điều kiện giao thông trong vùng, giá cả giao dịch, ngày giao dịch th nh, t nh h nh cơ bản của hai bên giao dịch, cho đến tình hình thị trƣờng giao dịch... Đối với mỗi mẫu giao dịch thu thập đƣợc đều phải kiểm tra cẩn thận để đảm bảo độ chính xác của tài liệu.
Có nhiều c ch để thu thập mẫu giao dịch, thƣờng có:
(1). Tra đọc thông tin giao dịch bất động sản của c c cơ quan ch nh phủ có liên quan; (2). Tra đọc tin tức giao dịch bất động sản trên báo chí có liên quan;
(3). Điều tra phỏng vấn ngƣời làm kinh doanh bất động sản để tìm hiểu các loại thông tin;
(4). Bằng những cách khác
b) Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh
Lựa chọn mẫu giao dịch so sánh là từ trong rất nhiều mẫu giao dịch thị trƣờng, căn cứ
v o c c điều kiện của đối tƣợng phải x c định gi đất cụ thể để chọn ra mẫu c điều kiện phù hợp và tiến hành so sánh. Việc lựa chọn mẫu so sánh có thích hợp hay không sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến kết quả x c định gi đất, n n bƣớc này cũng l c ng việc cơ bản quan trọng. Khi lựa chọn mẫu giao dịch để tham khảo so sánh, phải đ p ứng với những yêu cầu sau đ y:
Mục đ ch sử dụng ở đ y l n i về phƣơng thức sử dụng cụ thể, ví dụ nhƣ đất phi nông nghiệp dùng vào mục đ ch: nh l m việc, cửa h ng ăn, cửa hàng bán lẻ, khách sạn, nhà ở, nhà kho...
(2) Phải giống với hình thức giao dịch của đất đai chờ định giá. Hình thức giao dịch ở đ y chủ yếu là nói về các hình thức mua bán, cho thuê, thế chấp, đ ng cổ phần...
(3) Mẫu giao dịch phải là giao dịch b nh thƣờng tức là giao dịch phải công khai, bình đẳng và tự nguyện.
(4) Đặc điểm khu vực v điều kiện cá biệt của thửa đất phải tƣơng tự với khu vực có đất đai chờ định gi . V phƣơng ph p so s nh là lấy nguyên tắc thay thế l m cơ sở lý luận nên mẫu giao dịch so s nh đƣợc sử dụng phải có khả năng thay thế đối với đất đai chờ định giá. Mẫu giao dịch d ng để thay thế phải trong cùng một khu vực c đặc tính giống với nơi c đất đai chờ định giá, hoặc nằm trong cùng một khu vực của vòng cung cầu tƣơng tự, và cả các điều kiện cá biệt của thửa đất cũng l tƣơng tự với nhau.
(5) Thời gian giao dịch phải gần với ng y định giá hoặc có thể tiến hành hiệu chỉnh.
Th ng thƣờng, nếu thị trƣờng tƣơng đối ổn định, hiệu lực của kỳ so sánh có thể k o d i, nghĩa là có thể chọn những giao dịch của mấy năm trƣớc d ng để so sánh. Nếu thị trƣờng biến đổi tƣơng đối nhanh chóng thì thời kỳ hữu hiệu của mẫu so sánh dài nhất cũng kh ng qu 3 năm.
c) Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trƣờng
Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trƣờng là loại trừ một số sai lệch tạo thành bởi một số nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch. Do những tính chất đặc thù của thị trƣờng đất đai, nhƣ t nh kh ng thể di chuyển của vật giao dịch, tính không hoàn toàn của thị trƣờng... giá cả giao dịch l đƣợc hình thành theo từng giao dịch riêng biệt, thƣờng dễ bị ảnh hƣởng của một số nhân tố đặc th đƣơng thời mà hình thành nên những sai lệch, không phù hợp để trực tiếp sử dụng l m đối tƣợng so sánh. Khi gi đất đƣợc x c định bằng phƣơng ph p so s nh trực tiếp thì phải tiến hành so sánh phân tích tình huống thị trƣờng.
Những nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch rất phức tạp, chủ yếu có thể có mấy loại sau đ y:
(1) Giao dịch giữa những ngƣời có một mối quan hệ lợi ích nhất định. Nhƣ những hoạt động giao dịch đất đai giữa những ngƣời bạn thân, giữa những công ty có quan hệ lợi ích với nhau, giữa công nhân viên chức với công ty... Những giao dịch n y thƣờng đều đƣợc tiến hành với giá cả thấp hơn gi thị trƣờng, cho nên không phù hợp để trực tiếp dùng nó làm mẫu giao dịch so sánh.
(2) C động cơ đặc biệt khi giao dịch, nhƣ cần bán gấp dễ làm cho giá lệch xuống thấp hoặc mua gấp thì giá sẽ lệch lên cao so với giá thị trƣờng.
(3) Bên mua hoặc bên bán không hiểu biết tình hình thị trƣờng làm cho giá cả giao
dịch cao hơn hoặc thấp hơn so với giá thực trên thị trƣờng.
(4) Những tình huống giao dịch đặc thù khác. Hiện nay những thửa đất đã c giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ dễ d ng trao đổi trên thị trƣờng hơn v gi của n cũng
cao hơn.
Trình tự hiệu chỉnh tình huống giao dịch bao gồm:
(1) Loại trừ những mẫu giao dịch kh ng b nh thƣờng. Nghĩa l phải loại trừ những mẫu không thuộc về hoặc đã vƣợt quá phạm vi hiệu chỉnh.
(2) X c định mức độ ảnh hƣởng của các loại nhân tố đặc th đối với giá cả đất đai b nh thƣờng, nghĩa l phải ph n t ch dƣới tình huống b nh thƣờng c c đặc th đ th gi cả đất đai c thể phát sinh sai lệch nhƣ thế n o. Phƣơng ph p x c định là có thể phân tích tính toán thông tin giao dịch đã c để x c định hệ số hiệu chỉnh, hoặc cũng c thể dựa vào sự tích luỹ kinh nghiệm của định gi để đƣa ra tỷ lệ hiệu chỉnh phù hợp.
(3) Dùng hệ số hiệu chỉnh để hiệu chỉnh mẫu giao dịch cụ thể. Công thức t nh nhƣ sau:
Giá cả mẫu giao dịch sau khi đã hiệu chỉnh tình huống = Giá cả mẫu giao dịch so sánh x
chỉ số tình huống thửa đất chờ định giá hoặc tình huống b nh thƣờng Chỉ số tình huống thửa đất mẫu so sánh
(4-5)
d) Hiệu chỉnh thời gian
Ngày giao dịch của mẫu giao dịch với ng y định giá của thửa đất chờ định giá là khác nhau. Th ng thƣờng thì ngày giao dịch l ph t sinh trƣớc, v ng y định giá là phát sinh sau. Giữa thời gian đ , gi cả đất đai rất có khả năng thay đổi, cho nên cần phải hiệu chỉnh thời gian để giá cả của mẫu so sánh phù hợp với tình hình thị trƣờng thực tế của ng y định giá.
Để hiệu chỉnh thời gian, phải phân tích tính toán sự biến động của chỉ số gi đất, để
hiệu đ nh gi cả giao dịch thành giá cả ng y định giá. Công thức t nh to n nhƣ sau:
Giá cả mẫu giao dịch
đã hiệu chỉnh ngày = Giá cả mẫu x Chỉ số giá cả của ng y định giá (4-6) định giá giao dịch Chỉ số giá cả ngày giao dịch
Ngoài việc dùng chỉ số giá cả để tiến hành hiệu chỉnh thời gian nhƣ n i ở trên, còn có thể thông qua thu thập khối lƣợng lớn thông tin mẫu giao dịch, phân tích quy luật biến động của gi đất và thời gian để tính ra chỉ số biến động của gi đất mà tiến hành hiệu chỉnh thời gian đối với mẫu giao dịch. Nhƣ c thể xây dựng tƣơng quan giữa gi đất và thời gian, tính ra hệ số tƣơng quan rồi dùng chỉ số đ để hiệu chỉnh mẫu giao dịch.
e) Hiệu chỉnh nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực l đặc tính khu vực đƣợc tạo ra bởi sự kết hợp của điều kiện tự nhiên với các nhân tố xã hội, kinh tế, hành chính... trong khu vực, và là nhân tố ảnh hƣởng đến giá cả của đất đai. Nội dung chủ yếu của nhân tố khu vực gồm sự phát triển của khu vực, tình trạng giao th ng, cơ sở hạ tầng, m i trƣờng... của khu vực.
Sự phát triển của khu vực là quy mô phát triển dịch vụ thƣơng nghiệp và sự ảnh hƣởng của n đối với việc sử dụng đất. Thƣờng thì quy mô phát triển của dịch vụ thƣơng nghiệp càng cao thì hiệu quả tích tụ của sử dụng đất đai c ng cao, đồng thời khoảng c ch đến trung tâm dịch vụ thƣơng mại tăng th hiệu quả sử dụng đất có xu thế giảm dần.
Tình trạng giao thông là mức độ thuận tiện của khu vực với bên ngoài bao gồm tình trạng đƣờng xá, khoảng c ch đến nhà ga, bến tầu... Tình trạng giao thông tốt th gi đất cao, cho n n điều kiện giao thông tốt hay xấu ảnh hƣởng trực tiếp đến gi đất cao hay thấp.
Cơ sở hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đ l t nh trạng về cấp thoát nƣớc, cấp điện, th ng tin, trƣờng tiểu học, rạp chiếu phim, bệnh viện... trong khu vực c đồng bộ hay kh ng, điều này rất c ý nghĩa khi x c định gi đất phục vụ mục đ ch để ở.
M i trƣờng chủ yếu là mức độ tốt xấu của m i trƣờng trong khu vực, cây xanh của
m i trƣờng, mức độ tƣơi đẹp cũng l những nhân tố quan trọng ảnh hƣởng đến hiệu ích sử dụng đất.
Thông qua việc hiệu chỉnh đối với nhân tố khu vực, có thể loại trừ sự sai lệch về giá cả giữa mẫu giao dịch với thửa đất chờ định giá gây ra bởi sự khác nhau về đặc tính khu vực. Cho nên, hiệu chỉnh nhân tố khu vực là một hiệu chỉnh cơ bản trong những điểm khó và trọng điểm của phƣơng ph p so s nh trực tiếp.
Hiệu chỉnh nhân tố khu vực trong phƣơng pháp so sánh trực tiếp bao gồm c c bƣớc sau đ y:
a. X c định phần tử so s nh. L căn cứ v o đối tƣợng x c định gi đất cụ thể dể lựa chọn nội dung các phần tử so sánh trong nhân tố khu vực đƣợc x c định. Có thể tham khảo bảng điều tra 4.1 về các khoản mục phần tử so sánh.
b. Tìm các hệ số hiệu chỉnh của các phần tử so sánh .
Đối với việc hiệu chỉnh so sánh của nhân tố khu vực, sau khi đã x c định đƣợc khoản mục phần tử so sánh, phải chuyển điều kiện của các phần tử thành chỉ số định lƣợng có thể so sánh. N i chung, phƣơng ph p x c định chỉ số định lƣợng của các phần tử so sánh có mấy loại sau đ y:
Dùng cự ly l m thƣớc đo để so s nh. Nhƣ so s nh c c cự ly đến trung tâm dịch vụ
thƣơng nghiệp, cự ly đến một đầu mối giao thông công cộng n o đ ... Căn cứ vào cự ly để so sánh.
Dùng số điểm ảnh hƣởng t nh đƣợc bằng công thức số học hoặc công thức kinh nghiệm l m thƣớc đo để so s nh. Nghĩa l d ng một công thức nhất định tính toán ra số điểm ảnh hƣởng của nhân tố, rồi lấy điểm số l m căn cứ để so sánh.
Về phƣơng thức so sánh của các phần tử trong nhân tố, có thể d ng phƣơng ph p so sánh trực tiếp, cũng c thể d ng phƣơng ph p so s nh gi n tiếp. Phƣơng ph p so s nh trực tiếp là trực tiếp đ nh gi sự khác biệt của thửa đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh, xác định hệ số hiệu chỉnh so s nh. Nhƣ c thể lấy chỉ số điều kiện một phần tử n o đ của thửa đất chờ định gi l m cơ số (100%), đem so s nh với chỉ số điều kiện phần tử đ của thửa đất mẫu giao dịch, nếu phần tử đ tốt hơn của thửa đất chờ định giá, thì chỉ số điều kiện phần tử đ của mẫu so sánh lớn hơn 100%, nếu phần tử k m hơn đất chờ định giá thì chỉ số điều kiện phần tử đ của mẫu so sánh nhỏ hơn 100%. Phƣơng ph p so s nh gi n tiếp, l phƣơng ph p th ng qua so s nh đất tiêu chuẩn (thửa đất) với thửa đất chờ định giá và thửa đất mẫu so sánh để lập nên quan hệ so sánh giữa thửa đất chờ định giá với mẫu đất so s nh. Nhƣ c thể lấy chỉ số điều kiện một phần tử của thửa đất tiêu chuẩn l m cơ số - 100%, đồng thời x c định gi đất giá trị chỉ số điều kiện của các phần tử thửa đất chờ định giá và thửa đất mẫu giao dịch, rồi thông qua thửa đất tiêu chuẩn mà xây dựng quan hệ so sánh giữa thửa đất chờ định giá với thửa đất mẫu so sánh.
Tr n cơ sở phân tích quan hệ tƣơng quan giữa gi đất với các phần tử ảnh hƣởng, tổng kết thành tiêu chuẩn lƣợng hoá và quy luật của c c điều kiện phần tử, khi định giá cụ thể, căn cứ v o điều kiện chỉ tiêu các phần tử đối chiếu với quy luật và tiêu chuẩn nói trên, và dựa
vào kinh nghiệm của ngƣời định gi để x c định chỉ số điều kiện của các nhân tố và hệ số hiệu chỉnh.
c. Dùng hệ số hiệu chỉnh nhân tố khu vực t nh to n đƣợc để tiến hành hiệu chỉnh nhân tố khu vực.
Công thức t nh to n nhƣ sau:
Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa Giá cả mẫu so sánh Giá cả mẫu đất chờ định giá
sau khi hiệu chỉnh = giao dịch so x (4-7)
nhân tố khu vực sánh Chỉ số điều kiện nhân tố khu vực của thửa đất mẫu so sánh
f) Hiệu chỉnh nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố cấu th nh đặc tính cá biệt của thửa đất (điều kiện thửa đất) và sản sinh ảnh hƣởng đối với giá cả. Nội dung của việc so sánh nhân tố cá biệt chủ yếu có diện t ch, h nh d ng đất đai (thửa đất), địa h nh, địa chất, chiều sâu của thửa đất so với mặt đƣờng, vị trí mặt đƣờng...
Diện tích thửa đất ảnh hƣởng trực tiếp đến sử dụng đất đai. Với những mục đ ch sử dụng kh c nhau, thƣờng đều có yêu cầu về diện tích phù hợp nhất, diện tích quá nhỏ thì không