Căn cứ v o nguy n lý v đặc điểm của phƣơng ph p thặng dƣ, tr nh tự của phƣơng pháp thặng dƣ nhƣ sau:
1. Ðiều tra t nh h nh cơ bản của thửa đất chờ định giá; 2. X c định phƣơng thức sử dụng phát triển đất đai tốt nhất;
3. X c định tổng giá bất động sản sau khi phát triển;
4. Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, thuế, chi phí cho thuê và lợi nhuận m ngƣời phát triển cần có...
a) Ðiều tra t nh h nh cơ bản của thửa đất chờ định giá
(1) Ðiều tra vị trí của đất đai, nắm chắc tính chất của thành phố có thửa đất với hiện trạng sử dụng v điều kiện đất đai xung quanh, để cung cấp căn cứ cho việc lựa chọn phƣơng
thức sử dụng tốt nhất.
(2) Ðiều tra rõ diện t ch, h nh d ng đất đai, t nh h nh địa chất, thiết bị cơ sở, để cung
cấp căn cứ có việc tính toán chi phí xây dựng.
(3) Ðiều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm chắc quy định của chính phủ đối với việc sử dụng thửa đất đ , suất dung tích, tỷ lệ che phủ, hạn chế về chiều cao xây dựng... để phục vụ cho việc x c định quy mô, hình dáng của công trình.
(4) Ðiều tra tình hình về quyền lợi của thửa đất đ , bao gồm việc làm rõ tính chất của quyền lợi, niên hạn sử dụng, c đƣợc tiếp tục hay không, và những quy định có liên quan về chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp... nắm đƣợc tình hình của các quyền này chủ yếu l để phục vụ cho việc x c định giá trị của bất động sản, giá tiêu thụ, và tiền cho thuê... sau khi hoàn thành việc phát triển.
b) Xác định phƣơng thức sử dụng phát triển tốt nhất
Trong phạm vi cho phép theo những hạn chế về quy hoạch và quản lý của Chính phủ, căn cứ v o điều kiện đất đai, điều kiện thị trƣờng đất đai đã điều tra đƣợc, để x c định phƣơng thức sử dụng tốt nhất đối với thửa đất, bao gồm (mục đ ch sử dụng, tỷ lệ dung tích xây dựng, tỷ lệ che phủ đất đai, chiều cao xây dựng...) Trong việc lựa chọn phƣơng thức tốt nhất để phát triển, th điều kiện quan trọng nhất là phải chọn đƣợc mục đ ch sử dụng đất tốt nhất. Khi lựa chọn mục đ ch sử dụng đất, phải t nh đến nhu cầu của xã hội và xu thế phát triển trong tƣơng lai của loại sử dụng đ , nghĩa l phải ph n t ch năng lực tiếp nhận của thị trƣờng địa phƣơng, trong thời gian hạng mục đ ho n th nh, cần nhất là loại hình công trình nh đất nào. Ví dụ, một thửa đất n o đ Ch nh phủ quy định l để xây dựng khách sạn, chung cƣ hoặc to nh văn ph ng, nhƣng khi định giá thực tế thì nên chọn loại sử dụng n o? Trƣớc hết phải điều tra so sánh quan hệ cung cầu v xu hƣớng đối với khách sạn, chung cƣ, to nh l m việc của thành phố và khu vực có thửa đất đ . Nếu nhu cầu của xã hội đối với khách sạn, nh văn ph ng bắt đầu có xu thế bão hoà, biểu hiện ở xu thế giảm tỷ lệ khách thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng làm việc... nhƣng số ngƣời muốn thuê hoặc mua nh chung cƣ lại tăng dần, và gần đ y lƣợng nh chung cƣ c thể cung cấp lại tƣơng đối ít, thì có thể chọn xây dựng nh chung cƣ l mục đ ch sử dụng tốt nhất của thửa đất đ .
c) X c định tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển
Căn cứ vào loại hình phát triển của bất động sản, tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển) có thể t nh đƣợc theo hai cách:
(1) Ðối với bất động sản nhƣ nh ở, nh xƣởng công nghiệp... thì phải theo giá cả giao
dịch thị trƣờng của những bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất và kết cấu trên thị trƣờng l c đ , d ng phƣơng ph p so s nh trực tiếp để x c định giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển).
2. Ðối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thƣơng nghiệp, thì việc x c định tổng giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển, có thể căn cứ vào mức tiền thuê và
mức chi phí cho thuê của các bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất, kết cấu v điều kiện trang trí trên thị trƣờng l c đ , d ng phƣơng ph p so s nh trực tiếp để x c định thu nhập của việc cho thuê bất động sản đƣợc phát triển, rồi d ng phƣơng ph p thu nhập để chuyển thu nhập thành tổng giá bất động sản. Khi x c định cụ thể, cần phải đ nh gi mấy yếu tố sau đ y: tiền thuê tháng hoặc tiền thu năm tr n một đơn vị diện tích; mức chi phí cho thuê bất động sản; suất lợi tức hoàn vốn bất động sản; diện tích có thể cho thuê.
Ví dụ, căn cứ vào mức tiền thuê trong 1 tháng trong thị trƣờng nh đất hiện nay, những bất động sản tƣơng tự với bất động sản đƣợc phát triển l 200 ngh n đồng cho mỗi m2, trong
đ chi ph quản lý là 30%, tỷ lệ hoàn vốn của loại bất động sản này là 8%, tổng diện tích sử
dụng là 4.000 m2, tỷ lệ có thể cho thuê là 85%, thì tổng giá của bất động sản đƣợc phát triển có thể x c định là:
200 x (1 - 30%) x 12 x 4.000 x 85% x
d) Tính toán các khoản chi phí
(1) Tính toán chi phí xây dựng
1 = 7,140 triệu đồng
8%
Chi phí xây dựng bao gồm chi phí công trình trực tiếp, chi phí công trình gián tiếp, lợi nhuận nhà thầu xây dựng... có thể tính bằng phƣơng ph p so s nh, nghĩa l th ng qua chi ph
xây dựng th ng thƣờng hoặc bình quân của c ng tr nh tƣơng tự hiện nay của địa phƣơng để t nh ra, cũng c thể d ng phƣơng ph p dự toán khái quát công trình xây dựng để tính toán.
Chi phí xây dựng thƣờng là thông qua tổng diện tích xây dựng v gi th nh đơn vị diện tích xây dựng để tính toán ra.
(2) Tính toán chi phí nghiệp vụ
Chi phí nghiệp vụ bao gồm chi phí thiết kế kiến trúc, chi phí dự toán công trình... thƣờng là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của chi phí xây dựng.
(3) Tính toán chi phí ngoài dự kiến
Trong phƣơng ph p thặng dƣ, để bảo đảm tính an toàn của kết quả định gi , thƣờng phải chuẩn bị có khoản chi phí ngoài dự kiến, thƣờng là 2 ~ 5% của tổng chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ.
(4) X c định chu kỳ xây dựng phát triển, tính toán lợi tức vốn phải trả
Chu kỳ xây dựng phát triển là nói về khoảng thời gian từ khi c đƣợc đất cho đến khi tiêu thụ hoặc cho thuê hết bất động sản, có thể chia ra 3 giai đoạn: thời kỳ thiết kế quy hoạch và dự toán công trình (từ khi c đất khởi công xây dựng), thời kỳ xây dựng công trình (từ khi khởi c ng đến hoàn thành xây dựng), thời kỳ để trống hoặc tiêu thụ (từ khi hoàn thành xây dựng đến hoàn tất tiêu thụ). Chu kỳ xây dựng phát triển phải căn cứ vào nghiên cứu tính khả thi của các hạng mục, đặc điểm của các hạng mục, yêu cầu kỹ thuật của công trình và tình hình của thị trƣờng bất động sản... để x c định một cách tổng hợp.
Lợi tức là giá thành tài chính của toàn bộ dự toán vốn của phát triển. Vốn phải trả cho
phát triển bất động sản bao gồm khoản tiền về gi đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ và chi phí ngoài dự kiến... những khoản chi phí này có thời gian đầu tƣ kh c nhau trong qu tr nh xây dựng bất động sản. Ví dụ: khoản tiền về gi đất là giá phải trả để c đƣợc quyền sử dụng đất đai, khi c đƣợc quyền sử dụng đất là phải chi trả; chi phí nghiệp vụ và chi phí ngoài sự kiến thì từ khi khởi động công trình và từng bƣớc theo tiến triển của c ng tr nh, đến khi công
tr nh đƣợc hoàn công. Có thể hiểu rằng trong thời kỳ xây dựng th đầu tƣ đều đặn. Các khoản
vốn chi ra này phải sau khi hoàn tất việc tiêu thụ mới thu hồi đƣợc toàn bộ, cho nên các khoản
chi phí này là có thời gian chiếm dụng khác nhau trong quá trình xây dựng. Khi x c định mức
lợi tức là phải căn cứ vào mức chi phí về tiền đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ và thời
gian chiếm dụng của từng khoản trong quá trình phát triển của bất động sản, lãi suất tiền vay
cao thay thấp để tính toán. Ví dụ: Mức lợi tức tiền đất thì lấy toàn bộ dự toán tiền đất trong cả
chu kỳ xây dựng để tính toán lợi tức của chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ thì tính theo một
nửa thời kỳ xây dựng, hoặc một nửa chi phí số liệu đầu tƣ theo năm th c thể chi tiết ho , nhƣ thời kỳ xây dựng 2 năm, phần đầu tƣ v o năm thứ nhất thì thời kỳ t nh to n th nh 1 năm rƣỡi, phần đầu tƣ v o năm thứ hai thì tính lợi tức nửa năm...); trong thời kỳ để trống hoặc tiêu thụ
sau khi hoàn công thì lợi tức chi phí phát triển, chi phí nghiệp vụ phải tính toàn bộ cho cả thời kỳ.
(5) Tính toán tiền thuế
Tiền thuế chủ yếu là nói về thuế trong tiêu thụ bất động sản sau khi hoàn công, các
khoản này phải đƣợc tính toán theo chính sách thuế hiện hành của Chính phủ, thƣờng là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản sau khi hoàn công.
(6) Tính toán chi phí cho thuê bất động sản sau khi đƣợc xây dựng xong
Chi phí cho thuê chủ yếu là nói về chi ph đại lý môi giới cho thuê hoặc tiêu thụ bất
động sản sau khi hoàn công, chi phí quảng cáo tiêu thụ thị trƣờng, chi phí thủ tục mua bán...
thƣờng đƣợc tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê. (7) Tính toán lợi nhuận hợp lý của thƣơng nh n ph t triển
Lợi nhuận hợp lý của thƣơng nh n ph t triển thƣờng là tính toán theo một tỷ lệ nhất
định của tổng giá bất động sản hoặc tổng vốn dự chi (theo một tỷ lệ nhất định của tổng vốn dự chi để tính toán lợi nhuận, thì tỷ lệ đ thƣờng gọi là tỷ lệ thù lao thu hồi đầu tƣ), tỷ lệ này cao hay thấp là phụ thuộc vào sự khác nhau của từng khu vực và loại hình của các hạng mục. Ví
dụ: tỷ lệ thƣờng d ng để tính toán lợi nhuận khi định gi theo phƣơng ph p thặng dƣ ở nƣớc
Anh thƣờng bằng 20% tổng vốn dự chi hoặc 17% tổng giá bất động sản. Ở trung Quốc quy định: lợi nhuận của thƣơng nh n ph t triển phải tính theo một tỷ lệ thù lao thu hồi vốn đầu tƣ giống nhau theo những thời kỳ đầu tƣ kh c nhau, trong đ thời gian đầu tƣ 1 năm th tỷ lệ thù
lao thu hồi vốn là 20%, thời gian đầu tƣ 2 năm th tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 30%, thời gian
đầu tƣ 3 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn l 40%. C khi cũng d ng tỷ lệ lợi nhuận h ng năm để tính toán lợi nhuận hợp lý của thƣơng nh n ph t triển, phƣơng ph p t nh to n tƣơng tự nhƣ
phƣơng ph p t nh to n lợi tức kể trên.
e) T nh to n v x c định mức giá
Khi tính to n, thƣờng lấy những số liệu nói trên trực tiếp điền vào các công thức ban đầu để tiến hành tính toán, tức là:
Gi đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Chi phí
ngoài dự kiến - Lợi tức - Chi phí cho thuê - Tiền thuế - Lợi nhuận thích hợp của thƣơng nh n phát triển.
L c đ tuy trong phần lợi tức ở bên phải cũng bao gồm cả số chƣa biết về gi đất, lợi
nhuận nếu tính theo tỷ lệ thù lao thu hồi vốn hoặc lợi nhuận h ng năm cũng gồm có số chƣa
biết về gi đất nhƣng trong đẳng thức chỉ c gi đất là số chƣa biết, nên không ảnh hƣởng đến
dùng một loại phƣơng thức t nh to n kh c, để tránh xuất hiện tình huống 2 vế của đẳng thức đều có số chƣa biết. Nghĩa l khi t nh to n lợi tức, chỉ xem xét lợi tức của chi phí xây dựng,
chi phí nghiệp vụ, chi phí ngoài dự kiến, lợi tức về gi đất tạm thời kh ng t nh, sau đ điền số
liệu vào công thức là có thể c đƣợc mức gi đất, chỉ c điều mức gi đất đ l mức gi đất của bất động sản khi hoàn thành phát triển, chỉ cần bổ sung cập nhật l c đƣợc gi đất hiện
hành. Ðó là một loại phƣơng ph p thƣờng d ng trong t nh to n định gi theo phƣơng ph p
thặng dƣ ở nƣớc ngoài. Ðiều cần nói là: thực chất của 2 phƣơng pháp này là hoàn toàn giống nhau, nghĩa l trị số của 2 vế trong đẳng thức phải là trong cùng một thời điểm và kết quả tính toán phải hoàn toàn thống nhất.
Giá trị thặng dƣ t nh to n đƣợc theo công thức nêu trên là chi phí lớn nhất m thƣơng nhân có thể chi trả để c đƣợc v ng đất phát triển trong điều kiện l c đ . Do khi thƣơng nh n
nhận đƣợc quyền sử dụng khu đất, ngoài việc chi trả khoản tiền về gi đất, còn phải chi trả
các chi phí về thủ tục pháp luật c li n quan đến việc nhận quyền sử dụng đất, chi phí về định
gi đất v chi ph đăng ký cấp giấy chứng nhận... Cho nên phải trừ các khoản này trong giá trị
thặng dƣ mới c đƣợc gi đất. Các chi phí phải trừ n i tr n, thƣờng là tính theo một tỷ lệ của gi đất chƣa biết. Ví dụ, giá trị thặng dƣ t nh to n theo phƣơng ph p thặng dƣ c đƣợc là 1000
triệu đồng, chi phí thủ tục pháp luật về quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đƣợc t nh to n theo 2% gi đất, th c đƣợc gi đất của thửa đất chờ định giá là: 1000 ÷ (1 + 2%) = 981,4 (triệu đồng). Cuối c ng căn cứ vào mức gi đất t nh đƣợc, kết hợp với kinh nghiệm của ngƣời định giá và các nhân tố kh c để x c định tổng hợp gi đất.