Giá cả đất đai l biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả
t c động lẫn nhau giữa các nhân tố h nh th nh gi đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai l đƣợc h nh th nh trong qu tr nh t c động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng.
Khi định gi đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, và nhu
cầu về hiệu quả trên mảnh đất đ , c ng với những nhân tố nhân tố và sự biến động của những nhân tố này. Vì các nhân tố n y lu n thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ gi đất hiện tại mà dự t nh gi đất cho tƣơng lai. Do đ nguy n tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc định gi đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động gi đất trong tƣơng lai, m đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tƣ liệu gi đất đang d ng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể x c định gi đất hợp lý, chính xác.
Điều cần chú ý là các nguyên tắc n y kh ng đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau. Do đ , khi định gi đất, ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm đƣợc giá cả đất đai ch nh x c.
4. ĐỊNH GI ĐẤT Ở MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI
4.1. Định gi đất và bất động sản tại một số nƣớc Đ ng Nam Á và Trung Quốc
Trong nền kinh tế thị trƣờng, ngƣời ta quan niệm thửa đất và ngôi nhà xây dựng trong khuôn viên thửa đất đ l một tài sản gọi l BĐS. Ph p luật nhiều nƣớc nhƣ ở Anh, Pháp, Malaysia, Singapore coi BĐS l một chế định pháp luật và có cả một bộ luật ri ng để điều chỉnh, gọi là bộ luật BĐS. Trong lĩnh vực định gi , định gi BĐS n i chung v định gi đất n i ri ng đã đƣợc c c nƣớc tƣ bản phát triển và nhiều nƣớc đang ph t triển trên thế giới quan t m đầu tƣ, nghi n cứu từ nhiều thập kỷ qua, cho đến nay nhiều nƣớc đã ổn định về hệ thống tổ chức cơ quan định giá bất động sản từ trung ƣơng đến địa phƣơng với chức năng, nhiệm vụ v cơ chế rõ ràng và rất có hiệu quả; với một đội ngũ c n bộ khoa học, cán bộ chuyên môn gồm h ng ng n ngƣời đƣợc đ o tạo ch nh quy trong c c trƣờng đại học chuy n ng nh, đang làm việc trong c c cơ quan định giá của Nh nƣớc và của tƣ nh n, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho ng n s ch quốc gia. Dƣới đ y l một số mô hình tổ chức cơ quan định giá bất động sản v cơ chế hoạt động của nó tại một số nƣớc Đ ng Nam v Trung Quốc. Đ y l c c nƣớc có nhiều điểm tƣơng đồng với Việt Nam để nghiên cứu.
a)Tổ chức
Thái Lan
Hệ thống cơ quan định giá của Nh nƣớc về bất động sản đƣợc tổ chức tại một cấp trung ƣơng gọi l : "Cơ quan định gi Trung ƣơng" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện kh ng c cơ quan định gi . CVA đƣợc thành lập từ năm 1978. hiện có 201 cán bộ, gồm 5
ph ng: ph ng H nh ch nh; ph ng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ c ng t c định giá; phòng Truy cập số liệu v lƣu giữ gi đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai th c đất đai) v điều phối quỹ đất c ng (đƣa sử dụng đất vào các mục đ ch c ng cộng, bán, cấp không thu tiền cho những ngƣời kh ng c đất hoặc t đất).
Malaysia
Nh nƣớc Malaysia l Nh nƣớc Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nh nƣớc về bất động sản đƣợc tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; và quận (huyện).
- Tại trung ƣơng (Li n bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ định giá bất động sản " gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ T i ch nh, Gi m đốc JPPH do bộ trƣởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trƣớc bộ trƣởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan m nh.
- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH. Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trƣớc Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt đọng của cơ quan mình.
- Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) đƣợc JPPH đặt văn ph ng định giá, còn hầu hết là thành lập c c văn ph ng định giá vùng, mỗi văn ph ng chịu trách nhiệm quản lý Nh nƣớc và làm dịch vụ định gi BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Gi m đốc văn ph ng định gi do gi m đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm.
Hệ thống cơ quan định giá của Nh nƣớc về BĐS đƣợc tổ chức tại một cấp trung ƣơng gồm 2 cơ quan: Văn ph ng Đất đai trực thuộc bộ Tƣ ph p v văn ph ng Định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính.
Trung Quốc
Vấn đề định giá bất động sản đƣợc Nh nƣớc Trung Quốc quan tâm từ đầu thập kỷ 90
của thế kỷ 20. Th ng 8/1992 "Trung t m tƣ vấn v định giá bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC đƣợc thành lập. CRECAC c 8 ph ng, 1 văn ph ng v 3 viện với 44 cán bộ chuyên
môn, ngoài ra CERCAC còn có 30 chi nhánh ở trong nƣớc v nƣớc ngoài với khoảng 300 cán
bộ chuyên môn.
Chức năng
C c cơ quan định giá bất động sản của Thái Lan, Malaysia, Trung Quốc v văn ph ng Đất đai trực thuộc Bộ Tƣ ph p của Singapore về cơ bản có chức năng tƣơng tự nhau đ l : Thực hiện quản lý Nh nƣớc về định giá bất động sản trên phạm vi cả nƣớc (ở Trung Quốc gọi là cung cấp các dịch vụ phát triển và chuẩn hoá thị trƣờng BĐS).
JPPH của Malaysia và CRECAC của Trung Quốc ngoài chức năng ch nh n i tr n, c n đƣợc giao thêm chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản, quản lý v tƣ vấn các giao dịch mua bán bất động sản.
Ri ng Singapore, văn ph ng định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài
chính chỉ thực hiện việc định giá bất động sản và dịch vụ về bất động sản, không có chức năng quản lý Nh nƣớc về bất động sản.
Nhiệm vụ
C c cơ quan định giá bất động sản của 4 nƣớc nói trên có những nhiệm vụ cơ bản tƣơng tự nhau, tuy nhi n đối với JPPH của Malaysia, những nhiệm vụ đƣợc chính phủ Malaysia giao rõ ràng và chi tiết hơn, cụ thể gồm 4 nhiệm vụ sau đ y:
- Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đ ch thu thuế và lệ phí
theo quy định của pháp luật, gồm: Định giá bất động sản ban đầu; Định giá bất động sản phát sinh mới trong năm; Định giá bất động sản có sự tăng, giảm về giá trị trong năm; Định giá bất động sản định kỳ (5 năm một lần); Đ nh giá doanh thu hàng năm từ bất động sản (giá trị hàng năm của bất động sản) hỗ trợ việc đ nh thuế thu nhập.
- Thực hiện việc định gi tƣ vấn về bất động sản cho các mục đ ch sau: T ch tụ đất đai (thu hồi đất, mua đất, khai th c đất hoang); Cho thuê bất động sản; Tín dụng nhà ở; Bảo hiểm bất động sản; Chuyển đổi mục đ ch sử dụng đất; Xây dựng đƣờng điện; Tƣ nh n ho v hợp tác hoá bất động sản; Xây dựng các dự án khả thi về bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới bất động sản.
- Đ o tạo cán bộ định giá bất động sản ở tr nh độ đại học v tr n đại học.
- Dịch vụ thông tin về: Đ nh gi h ng năm về thị trƣờng bất động sản (đối với những bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM (Đồng tiền Malaysia); B n đất đai; C c vụ chuyển nhƣợng bất động sản; Bảng danh mục về giá nhà; Thông tin về bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM.
b) Cơ chế hoạtđộng
Ở Thái Lan và Trung Quốc, cơ quan định giá bất động sản trực thuộc Cục Đất đai, ở
thuộc bộ Tƣ ph p v bộ Tài chính. Tuy có sự khác nhau về cơ quan trực thuộc, nhƣng cơ chế hoạt động của định giá bất động sản tại mỗi nƣớc cũng gần tƣơng tự nhau.
Cơ quan định giá bất động sản tại bốn nƣớc là những cơ quan độc lập về tổ chức và quản lý chuyên môn trực tuyến; Ngƣời đứng đầu cơ quan định giá trung ƣơng của mỗi nƣớc do bộ trƣởng cơ quan chủ quản trực tiếp của nƣớc đ bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trƣớc Bộ trƣởng về toàn bộ hoạt động quản lý Nh nƣớc về định giá bất động sản của cơ quan m nh.
Ri ng c c nƣớc Thái Lan, Malaysia, Singapore trong một số lĩnh vực chuyên môn nhƣ: ph duyệt quy trình quy phạm định giá bất động sản; thẩm định và phê duyệt lần cuối bảng giá trị bất động sản h ng năm của c c địa phƣơng trong cả nƣớc; hoặc giá trị những bất động sản mới ph t sinh trong năm (do sự tách nhập), Cơ quan định gi trung ƣơng về bất động sản của mỗi nƣớc còn chịu sự chi phối của một tổ chức Nh nƣớc goị là "Uỷ ban Định gi trung ƣơng". UB định gi trung ƣơng do ch nh phủ của mỗi nƣớc thành lập gồm các thành vi n l đại diện của một số Bộ, Ngành và tổ chức kh c c li n quan nhƣ: bộ Tài chính; bộ Tƣ ph p; Ng n h ng trung ƣơng; Cục Đất đai; đại điện cơ quan định gi trung ƣơng; đại diện các tổ chức định gi tƣ nh n... Uỷ ban định gi trung ƣơng l một tổ chức liên ngành hoạt động độc lập có tính chất thời vụ. Trong hoạt động định giá bất động sản, c c cơ quan định giá bất động sản có mối liên hệ trực tiếp thƣờng xuyên với cơ quan đăng ký đất trong việc tiếp nhận các thông tin về bất động sản nhƣ: bằng kho n đất, tình trạng pháp lý của các thửa đất, l đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho bản đồ gi đất.
c) Đối tượng
Ở Th i Lan, Malaysia, Singapore c c cơ quan định giá bất động sản chỉ định giá các
tài sản thuộc đối tƣợng điều chỉnh của Luật bất động sản. ở Trung Quốc các tài sản định giá là tài sản đƣợc Bộ luật Dân sự quy định là bất động sản. Việc định gi đƣợc tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động sản (đối với đất đ thị ở một số thành phố lớn). Ri ng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp việc định gi đƣợc thực hiện đối với từng khu vực lớn gọi là "BLOCK"
d)Phạm vi
Chủ yếu định giá các bất động sản thuộc đối tƣợng phải đ nh thuế, thu lệ phí hoặc để Nh nƣớc đền bù khi thu hồi đất.
4.2. Định gi đất của Nhật bản
Định gi đất ở Nhật bản gọi l b nh gi địa sản v gi m định, hệ thống phƣơng ph p
và chế độ quản lý đều tƣơng đối thành thục và hoàn chỉnh. Cơ sở của b nh gi gi m định địa sản ở Nhật bản
L c đầu việc b nh gi gi m định địa sản ở Nhật bản l do Ng n h ng l m đại lý thực hiện, thuộc về phạm vi nghiệp vụ của Ngân hàng. Trƣớc đại chiến Thế giới lần thứ II, nhiệm vụ b nh gi đất đai ngo i việc thoả mãn nhu cầu mua bán của tƣ nh n trong một bộ phận của xã hội ra, chủ yếu l để đ p ứng yêu cầu của cơ quan Ch nh phủ t nh to n đền b trong trƣng dụng đất. Sau đại chiến Thế giới lần thứ II, nghiệp vụ c li n quan đến định giá dần dần thoát ly khỏi Ngân hàng, nhiều địa phƣơng đều thành lập các tổ chức hiệp hội gi m định bất động sản, Sở nghiên cứu bất động sản chuyên môn hoạt động nghiệp vụ b nh gi gi m định bất động sản bao gồm cả đất đai, đối tƣợng yêu cầu định gi gi m định cũng l từ ph a c c cơ quan nh nƣớc, đất đai c ng cộng quan trọng, rồi nhanh chóng mở rộng ra đến các xí nghiệp tƣ nh n d n gian v c nh n.
Chế độ định gi gi m định đất đai hiện hành của Nhật bản là xác lập tr n cơ sở của “Luật b nh gi gi m định bất động sản” th ng qua ng y 16.7.1963 v ch nh thức thực hiện năm 1964.
Vào những năm 60, gi cả đất đai Nhật bản tăng đột biến, cho nên, phát sinh nhiều vấn
đề xã hội nhƣ kh c đƣợc đất đai sử dụng công cộng, đầu tƣ v o đất đai qu n ng. Để giải
quyết những vấn đề và mâu thuẫn đ , ng y 6.3.1963 hiệp hội đã đề xuất với đại thần xây dựng “Tờ trình về xác lập chế độ b nh gi gi m định bất động sản”, tr n cơ sở đ , Nhật bản
lập ra “Luật gi m định bất động sản”, năm 1964 định ra “Ti u chuẩn cơ bản bình giá giám
định bất động sản”. Từ đ c c chế độ c li n quan đến b nh gi gi m định đất đai ở Nhật bản dần dần đƣợc chính thức hoá và trở thành chế độ.
Cái gọi là bất động sản trong “d n ph p” (luật dân sự) của Nhật bản giải th ch l đất đai v vật gắn liền, c n b nh gi gi m định bất động sản là việc ph n định giá trị kinh tế đối
với đất đai, vật kiến trúc và các loại quyền lợi ngoài quyền sở hữu đất đai v vật kiến trúc, và dùng hình thức tiền tệ để thể hiện những giá trị đ . Về mặt vật lý thì bất động sản l đất đai v vật kiến trúc phụ thuộc v o đất đai, c n b nh gi gi m định bất động sản là lấy việc ph n đo n giá trị làm mục đ ch, nghĩa l nặng về việc ph n đo n những lợi ích mà quyền lợi đối với nó
có thể sản sinh ra. Loại quyền lợi có thể sản sinh ra lợi ích kinh tế đ chủ yếu có hai mặt nội dung sau đ y:
Thứ nhất, quyền sở hữu đất đai v vật kiến trúc. Loại quyền sở hữu này không chỉ bao gồm quyền sở hữu hoàn toàn, không bị ràng buộc, mà còn bao gồm cả quyền sở hữu về những quyền lợi khác. Ví dụ có phụ thêm quyền sở hữu về quyền mƣợn đất (đất để).
Thứ hai, quyền lợi tài sản ngo i ra độc lập với quyền sở hữu đất đai, vật kiến tr c, nhƣ quyền mƣợn đất, quyền tr n đất, quyền thuê, quyền đầu tƣ đất đi k m với quyền sở hữu.
B nh gi gi m định bất động sản chính là việc ph n đo n chuẩn x c đối với những quyền lợi nói trên trong hoạt động kinh tế cụ thể, đặc biệt là tiến hành bình giá một cách rõ r ng đối với lợi ích kinh tế mà các loại quyền lợi có thể sản sinh ra.
Trong b nh gi gi m định bất động sản ở Nhật bản, ngƣời ta đã tiến hành bình giá
gi m định một c ch tƣơng đối độc lập giữa đất đai v vật kiến tr c, điểm n y l tƣơng đối đặc sắc. Chủ yếu là vì ở Nhật bản quyền lợi về đất đai v quyền lợi về vật kiến trúc chia ra tƣơng đối rõ ràng, kỹ thuật b nh gi đất đai v kỹ thuật bình giá vật kiến tr c kh c nhau tƣơng đối lớn; giá cả đất đai của Nhật bản rất cao, giữ vị trí chủ đạo trong cấu thành giá cả bất động sản;