a) Cơ sở lý luận
Phƣơng ph p n y dựa tr n cơ sở của bài toán phân tích hồi qui, tr n cơ sở các giao dịch thu thập trên thị trƣờng có thể x c định mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đ dự báo cho các bất động sản khác.
b) Phạm vi áp dụng và yêu cầu của phƣơng ph p
- Phạm vi áp dụng: Phƣơng ph p n y p dụng đối với những bất động sản thƣờng xuyên giao dịch trên thị trƣờng, các yếu tố t c động đến giá bất động sản dễ d ng đƣợc điều tra.
- Yêu cầu của phƣơng ph p: C c th ng tin thu nhận đƣợc phải đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng đƣợc trên thực tế.
V l phƣơng ph p mang t nh chất toán học n n ngƣời định giá phải có kiến thức về
toán học (Bài toàn hồi qui) và có thể sử dụng tin học trong việc thành lập m h nh định giá.
c) C c bƣớc tiến h nh phƣơng ph p
Bƣớc 1: Điều tra giá bán của những tài sản tƣơng tự, các yếu tố của bất động sản có
thể t c động đến giá bất động sản.
Bƣớc 2: Lựa chọn mô hình hồi qui phù hợp để xem xét mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố đến giá bất động sản.
Bƣớc 3: X c định mô hình tốt nhất v đ nh gi mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố. Bƣớc 4: X c định đƣợc các yếu tố của bất động sản cần định gi v đƣa v o m h nh để x c định giá bất động sản.
d) Kỹ thuật tính toán áp dụng trong phƣơng ph p:
Trong khi phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến gi đất thì cần xem x t đến mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố, x c định mối tƣơng quan của yếu tố ảnh hƣởng đến gi đất, kiểm định lại sự tƣơng quan theo c c chỉ số kiểm định (Tstat)
Sắp xếp các yếu tố và chạy mô hình hồi qui để sử dụng thành thạo, cần nắm bắt đƣợc tin học trong đ x c định các mô hình và trong mỗi một m h nh x c định đƣợc các giá trị kiểm định.
e) Những điều cần ch ý trong phƣơng ph p
Gi đất điều tra phải gần với thời gian định giá, số liệu điều tra nên theo cùng một đơn
vị thời gian hoặc có thể điều tra lúc giá bắt đầu tăng hoặc bắt đầu giảm.
Cần xây dựng đồ thị mối quan hệ của gi đất với các yếu tố ảnh hƣởng.
BÀI TẬP CHƢƠNG 4
1.Giá trị cho thuê của một bất động sản là khách sạn biến động trong 10 năm nhƣ sau:
Cuối năm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Giá trị cho thuê (triệu
Trong lĩnh vực đầu tƣ kinh doanh nh h ng khách sạn có rủi ro hơn rất nhiều việc gửi tiền v o ng n h ng, ngƣời đầu tƣ v o kinh doanh kh ch sạn yêu cầu lợi nhuận lớn hơn 5% năm so với đầu tƣ gửi tiền vào ngân hàng, biết lãi suất ng n h ng l 7% năm.
a. Nếu thuê khách sạn tr n trong 10 năm, gi trả vào thời điểm hiện tại là bao nhiêu? b. Nếu nhƣ ƣớc tính khách sạn này từ năm thứ 11 trở đi cho lợi nhuận là 40 triệu đồng
một năm, anh chị mua khách sạn này với giá bao nhiêu?
2. Tại một thành phố n o đ , cần x c định giá cho thửa đất ký hiệu là H, hiện đã thu thập đƣợc 7 thửa đất c điều kiện tƣơng tự với thửa đất chờ định gi , c c điều kiện nhƣ trong bảng.
Hạng mục A B C D E F G H Giá thửa đất giao dịch thành (triệu đồng/m2) 5,8 6,2 6,6 7,0 6,8 7,3 7,4 Thời gian giao dịch 2002 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2005 Suất dung tích 1,3 1,2 1,4 1,4 1,3 1,2 1,3 1,0 So sánh vị trí 0 3% 0 0 0 +2% 0 0 So sánh hình dáng - 5% 0 - 2% 0 0 0 0 0 So sánh nhân tố khu vực 0 0 0 - 3% +3% - 5% 0 0 So sánh nhân tố cá biệt 0 - 4% 0 0 0 0 - 3% 0
Giả thiết lấy gi đất của thành phố đ năm 2002 l m năm gốc, mức tăng trƣởng hàng năm so với 2002 l 12%. Đối với suất dung tích, thì suất dung tích của loại này thấp nhất là 1, theo phân tích thống k , đất đai của loại đất này trong thành phố, mỗi khi suất dung t ch tăng lên 0,1 tỷ lệ giá thửa đất với suất dung t ch l 1, th gi đất tăng 5%. Việc hiệu chỉnh gi đất đối với nhân tố vị trí, hình dáng, khu vực, nhân tố cá biệt, đều so sánh với thửa đất chờ định giá, chữ số trong biểu là âm, thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch th nh l k m hơn thửa đất chờ định giá, nếu số liệu trong biểu l dƣơng thể hiện điều kiện của thửa đất giao dịch thành là tốt hơn thửa đất chờ định giá; con số thể hiện phạm vi hiệu chỉnh đối với giá cả đất đai của thửa đất.
Căn cứ vào những điều kiện nêu trên, tính giá của thửa đất H năm 2005.
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƢƠNG 4
1. Phƣơng pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phƣơng pháp thu nhập. Điều kiện nào thì thực hiện đƣợc phƣơng pháp thu nhập? 2. Phƣơng ph p so s nh trực tiếp dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy tr nh b y đặc điểm của phƣơng ph p so s nh trực tiếp. Điều kiện nào thì thực hiện đƣợc phƣơng ph p so s nh trực tiếp?
3. Phƣơng pháp thặng dƣ dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phƣơng pháp thặng dƣ. Điều kiện nào thì thực hiện đƣợc phƣơng pháp thặng dƣ?
4. Phƣơng pháp chi phí dựa trên nguyên tắc gì? Tại sao? Hãy trình bày đặc điểm của phƣơng pháp chi phí. Điều kiện nào thì thực hiện đƣợc phƣơng pháp chi phí?
5. Phƣơng pháp phân tích hồi quy đựoc tiến hành nhƣ thế nào? Điều kiện nào thì áp dụng
CHƢƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM
Nội dung của chƣơng V l phƣơng ph p định gi đất cụ thể đang đƣợc áp dụng tại Việt Nam:
- Những quy định có liên quan đến định giá đất của Việt Nam; - Định gi nh m đất nông nghiệp;
- Định gi nh m đất phi nông nghiệp; - Định gi đất ở khu vực giáp ranh.
Yêu cầu sinh viên học xong chƣơng n y phải biết c ch x c định gi đất trong điều kiện Việt Nam hiện nay, trong từng khu vực cụ thể.
1. NHỮNG QUY ĐỊNH CÓ LI N QUAN ĐẾN ĐỊNH GI ĐẤT CỦA VIỆT NAM 1.1. Gi đất
Ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai l dựa trên chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là
hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên giá cả đất đai ở nƣớc ta không giống các quốc gia th ng thƣờng có chế độ tƣ hữu đất đai, m gi đất là giá phải trả để
có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, m kh ng phải là giá cả quyền sở hữu đất, đồng thời
do thời gian sử dụng đất tƣơng đối d i, n i chung đều tr n dƣới 20 năm, trong thời gian sử
dụng cũng c quyền chuyển nhƣợng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tƣơng
tự nhƣ quyền sở hữu. Do vậy Luật Đất đai quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đ y gọi là
gi đất) là số tiền t nh tr n đơn vị diện t ch đất do Nh nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003).
Gi đất đƣợc h nh th nh trong c c trƣờng hợp sau đ y (Điều 55 Luật đất đai 2003): 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định giá; 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về gi đất với những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Gi đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định đƣợc sử dụng l m căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thu đất khi giao đất, cho thu đất kh ng th ng qua đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ ph trƣớc bạ, bồi thƣờng khi Nh nƣớc thu hồi đất; tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai m g y thiệt hại cho Nh nƣớc.
Gi đất h nh th nh do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thƣờng phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thu đất.
Gi đất do ngƣời sử dụng đất thoả thuận với những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền do ngƣời chuyển nhƣợng (b n) v ngƣời nhận chuyển nhƣợng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm x c định gọi l gi đất thị trƣờng. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất n o đ ph hợp với khả năng của ngƣời bán quyền sử dụng đất trong một thị trƣờng c t c động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung
cầu, quy luật cạnh tranh... Gi đất này phản nh đ ng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai l t n trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa c c b n, t nh đ ng gi trị thực của đất đai khắc
phục sự p đặt về gi đất của Nh nƣớc và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện
kinh tế thị trƣờng.
1.2. Định gi đất
Tại điều 5 Luật đất 2003 quy định về sở hữu đất của nƣớc ta:
“Đất thuộc sở hữu to n d n do Nh nƣớc đại diện chủ sở hữu. Nh nƣớc thực hiện quyền định đoạt đối với đất nhƣ sau:
1. Quyết định mục đ ch sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
2. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
3. Quyết định giao đất, cho thu đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đ ch sử dụng đất;
4. Định gi đất.”
Nhƣ vậy định gi đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất đai của Nh nƣớc và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hƣớng kinh tế thị trƣờng, n l cơ sở cho chuyển nhƣợng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa ngƣời quản lý v ngƣời sử dụng đất. Hiện nay định gi đất ở Việt Nam đƣợc thực hiện ở một số lĩnh vực sau: xây dựng bảng gi quy định hàng năm cho c c địa phƣơng l m cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất; xây dựng giá khởi điểm khi thực hiện giao đất có thu tiền thông qua hình thức đấu giá; tính toán giá bồi thƣờng khi Nh nƣớc thu hồi đất phục vụ các công trình phúc lợi...
1.3. Nguyên tắc định gi đất
Để phù hợp với c ng t c định gi đất ở Việt Nam hiện nay ngoài các nguyên tắc chung đã n u ở chƣơng III, việc định gi đất của Nh nƣớc phải bảo đảm các nguyên tắc (Điều 56 Luật Đất đai 2003) sau đ y:
1. Sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện b nh thƣờng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
2. Các thửa đất liền kề nhau, c điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhƣ
nhau, có cùng mục đ ch sử dụng hiện tại, cùng mục đ ch sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau;
3. Ðất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng, c điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, c c ng mục đ ch sử dụng hiện tại, cùng mục đ ch sử dụng theo quy hoạch thì mức gi nhƣ nhau.
Căn cứ vào nguyên tắc định gi đất (n u tr n), phƣơng ph p x c định gi đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng xây dựng gi đất cụ thể tại địa phƣơng tr nh Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến
trƣớc khi quyết định.
1.4. Phƣơng ph p x c định gi đất
Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trƣờng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, hồ sơ về
đất sau cho phù hợp; trong trƣờng hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả hai phƣơng ph p x c định giá đất này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ƣớc tính để quyết định mức giá cụ thể.
a. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp Khái niệm
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là phƣơng ph p x c định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức gi đất thực tế đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng
của loại đất tƣơng tự (về loại đất, diện t ch đất, thửa đất, hạng đất, loại đ thị, loại đƣờng phố
và vị tr ) để so s nh, x c định giá của thửa đất, loại đất cần định gi . (Điều 4 Nghị định 188- 2004/NĐ-CP)
Điều kiện áp dụng
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp đƣợc áp dụng để định giá đất khi trên thị trƣờng có các loại đất tƣơng tự đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất so s nh đƣợc với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của loại đất tƣơng tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng. (Điều 5 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)
Trình tự tiến hành
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so s nh đƣợc với thửa đất, khu đất cần định gi để thu thập thông tin.
Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tƣơng đồng với nhau về loại đất, diện t ch đất,
kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định gi v đều c c c điều kiện tƣơng tự, so s nh đƣợc với thửa đất, khu đất cần định gi đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo s t để so s nh, x c định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá.
Trƣờng hợp không thu thập đƣợc những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm t nh đến thời điểm định gi đất. Nếu không có những thông tin về các cuộc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm t nh đến thời điểm định gi đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đ thị, loại đƣờng phố, diện t ch, h nh d ng, c c đặc trƣng địa lý của thửa đất, tài sản tr n đất);