Quan hệ cung cầu

Trong thị trƣờng tự do hoàn toàn, giá cả của hàng h a th ng thƣờng đƣợc quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vƣợt cung thì giá cả tăng cao, ngƣợc lại, cung vƣợt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đ l nguy n tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình

th nh l : (1) Ngƣời cung cấp v ngƣời tiêu d ng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lƣợng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhƣng v đất đai, kh c c c loại hàng h a th ng thƣờng l c đặc tính tự nhi n, nh n văn, n n kh ng hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.

Vì vị tr đất đai c đặc tính tự nhi n nhƣ t nh cố định về vị tr địa lý, không sinh sôi và

tính cá biệt, n n t nh độc chiếm về giá cả tƣơng đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lƣợng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa l đất đai kh ng thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về t nh độc chiếm của giá cả.

cầu.

(2) Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở th nh đối tƣợng giao dịch, các thửa đất đều mang t nh đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng c giới hạn.

Do đ , đất đai kh ng thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất l đất đai ở nƣớc ta là thuộc sở hữu to n d n Nh nƣớc thống nhất quản lý, lƣu th ng tr n thị trƣờng chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà

nƣớc khống chế, nhân tố này ảnh hƣởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến h nh định giá

đất, cần tìm hiểu đầy đủ c c đặc tính trên của thị trƣờng đất đai. Ngo i ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần t nh đến nhân tố thời gian, ph n t ch động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thƣờng l đƣợc hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tƣơng lai nghĩa l từ hiện tại mà xét về tƣơng lai.

Cung - cầu của thị trƣờng đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trƣờng h ng ho th ng thƣờng. Vấn đề n y c ý nghĩa đặc biệt trong định gi đất bởi

vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ

đƣợc x c định bằng yếu tố cầu, nhƣ: mật độ d n cƣ; mức tăng trƣởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của ngƣời dân tại địa phƣơng; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng.

Mặc dù tổng cung của đất đai l cố định, nhƣng lƣợng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng l n hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chƣa sử dụng ở ngoại vi một thành phố đƣợc điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đ ch l m khu d n cƣ đ thị. Cung về đất ở tại đ thị đ nhờ thế m tăng l n. Sự tăng số lƣợng diện t ch đất ở tại đ thị sẽ làm chậm sự tăng gi đất ở của khu vực này. Bên cạnh đ sự phát triển v tăng trƣởng liên tục về kinh tế của một khu vực n o đ dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế gi đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các thửa đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn v thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nh cho hộ gia đ nh.

Trƣớc đ y, hệ thống giao th ng c ng c c phƣơng tiện giao th ng chƣa ph t triển, thị

trƣờng đất đ thị phát triển chủ yếu ở những khu thƣơng mại - dịch vụ gần trung t m. Điều đ , dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai v ng ngoại vi đ thị. Ngày nay, hệ thống giao th ng c ng c c phƣơng tiện giao thông phát triển. Thời gian để từ ngoại v o trung t m đ thị đã r t ngắn. Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai v ng ngoại tăng l n nhanh ch ng v lƣợng cung cũng tăng l n đáng kể. Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung t m v đất đai v ng ngoại ô thành phố cũng theo đ đƣợc rút ngắn lại. Tuy nhi n, đất đai c hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho n n theo đ ph t triển, gi đất đ thị vẫn c xu hƣớng tăng li n tục.

Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đ thị và

nông thôn, giữa c c v ng đ thị khác nhau và thậm chí giữa những v ng ven đ kh c nhau trong cùng một đ thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn nhƣ vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lƣợng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo v ng. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn c c h ng ho th ng thƣờng khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng.

Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đ ch sản xuất nông nghiệp chƣa đến mức mất c n đối giữa lao động v đất đai. Phần lớn đất chƣa sử dụng lại l đất đồi núi, đất các vùng ven biển... đ i hỏi phải có vốn đầu tƣ lớn thì mới đƣa v o khai th c đƣợc. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tƣ x y dựng các khu trung tâm

thƣơng mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu h t lực lƣợng lao động từ khu vực nông nghiệp.

c) Cung về đất và các yếu tố ảnh hƣởng

Cung về đất là số lƣợng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và sinh hoạt do lãnh thổ cung cấp. Có thể chia cung về đất làm hai loại cung tự nhiên và cung kinh tế.

Cung tự nhiên là số lƣợng đất đai của tr i đất đã khai thác sử dụng v t i nguy n đất

đai chƣa khai th c sử dụng. Cung tự nhi n tƣơng đối ổn định và không có tính co dãn. Cung tự nhiên chịu ảnh hƣởng của các yếu tố: c c điều kiện phù hợp cho sản xuất và sinh hoạt của con ngƣời; c c điều kiện về thổ nhƣỡng và khí hậu phù hợp với sự sinh trƣởng và phát triển của động thực vật; có thể cung cấp t i nguy n, nƣớc ngọt v c c điều kiện cần thiết khác cho con ngƣời và sản xuất phát triển.

Khi đất đai tự nhi n đƣợc đầu tƣ lao động để khai thác và sử dụng sẽ trở thành nguồn

đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất v đời sống con ngƣời trở thành nguồn cung kinh tế về

đất đai. Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhi n v c t nh đ n hồi. Biến đổi

của lƣợng cung kinh tế về đất đai kh ng chỉ là biến đổi tổng lƣợng mà còn biến đổi trên số

lƣợng và diện tích của một loại đất sử dụng n o đ . Ta c thể thấy ở các phần sau đ y.

Cung đất nông nghiệp

Trong cơ chế thị trƣờng, mức cung về đất nông nghiệp có thể tăng hoặc giảm, mặc dù về lý thuyết diện t ch đất đai đƣợc xem nhƣ kh ng thay đổi và mức cung cũng kh ng biến động. Sự tăng l n của mức cung đất nông nghiệp chủ yếu là quá trình chuyển những diện tích

đất chƣa sử dụng th nh đất nông nghiệp mới khai phá có thể dùng trồng c y h ng năm, c y l u năm hoặc để nuôi trồng thuỷ sản. Tuy mức độ có thể nhiều t kh c nhau, nhƣng hầu nhƣ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

năm n o đất nông nghiệp cũng đƣợc tăng l n bằng cách này. Do vậy trong c n đối đất đai, đặc

biệt trong phạm vi rộng, nói chung không thể kh ng đề cập đến sự chuyển hoá . Quá trình này

tuy l m tăng cung đất nông nghiệp nhƣng lại ít tạo sự s i động thị trƣờng đất nông nghiệp. Qu tr nh lƣu chuyển trong đất nông nghiệp giữa các chủ thể tuy kh ng l m tăng tổng cung của đất nông nghiệp của nền kinh tế, song vai trò của nó khá quan trọng trong quá trình phát triển nền sản xuất nông nghiệp, cũng nhƣ l m s i động thị trƣờng đất nông nghiệp.

Nắm đƣợc mức tăng về cung của đất nông nghiệp giúp ta dễ dàng tìm ra và phân tích

các nhân tố l m tăng mức cung trong thị trƣờng đất đai. Điều đ phụ thuộc trƣớc hết vào chính sách khai hoang của Nh nƣớc trong từng thời kỳ. Các nhân tố chi phối trong mức độ

lƣu chuyển đất nông nghiệp giữa các chủ thể với nhau bao gồm: cơ chế quản lý đất nông nghiệp; các chính sách về đất nông nghiệp; tr nh độ sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp; phong tục tập quán của nông dân...

Về suy giảm mức cung đất nông nghiệp có thể biểu hiện ở xu hƣớng chuyển nhanh đất

nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp do qu tr nh đ thị ho đang diễn ra ngày càng nhanh,

mạnh ở hầu hết các quốc gia, các vùng. Nội dung chuyển này bao gồm: d nh đất để hình thành khu công nghiệp mới; đất để sản xuất vật liệu xây dựng; đất cho công nghiệp khai khoáng; giao thông; thuỷ lợi; du lịch...

Sự t c động đến quá trình giảm cung đất nông nghiệp cũng do nhiều nhân tố tác động đến nhƣ: c c ch nh s ch v cơ chế quản lý vĩ m nền kinh tế; tốc độ phát triển của công nghiệp ho , đ thị hoá và hiện đại hoá nền kinh tế quốc dân...

Cung đất phi nông nghiệp

Do nhu cầu về đất phi nông nghiệp không ngừng tăng l n, v thế bất luận hoàn cảnh kinh tế-xã hội của một quốc gia nhƣ thế nào, nguồn cung đất phi nông nghiệp cũng sẽ tăng lên. Trên thực tế, đất phi nông nghiệp đƣợc hình thành từ ba nguồn sau đ y:

Thứ nhất, từ đất nông nghiệp, ở hầu hết các quốc gia, d Nh nƣớc không muốn, nhƣng sự chuyển ho đất nông nghiệp th nh đất phi nông nghiệp ở trong c c đ thị vẫn là nguồn chủ yếu. Điều này xuất phát từ đặc điểm h nh th nh c c đ thị. Phần lớn đ thị đƣợc hình thành và phát triển trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia. Sự chuyển hoá ngày càng nhiều từ đất nông nghiệp th nh đất phi nông nghiệp đang l th ch thức lớn đối với hệ thống quản lý Nh nƣớc về đất đai ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Việt Nam cũng kh ng nằm ngoài số đ . Hệ thống quản lý Nh nƣớc trong lĩnh vực này cần đ p

ứng hai yêu cầu cơ bản: kìm giữ đƣợc tốc chuyển hoá ở mức hợp lý, tức l kh ng để tình trạng căng thẳng về đất ở c c đ thị xảy ra, vừa không làm mất an to n lƣơng thực quốc gia; đồng thời cần c cơ chế thích hợp để hình thành quỹ tài chính phục vụ cho khai phá các vùng đất mới, nhằm b đắp một phần sự hao hụt đất nông nghiệp do đ thị ho đặc biệt l đất sản xuất nông nghiệp.

Nguồn thứ hai tăng cung cho đất phi nông nghiệp tăng l đất chƣa sử dụng ven đ .

Đ y l nguồn quan trọng đối với c c đ thị đang ph t triển không trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia.

Nguồn thứ ba tăng cung đất phi nông nghiệp là sự lƣu chuyển trong nội bộ đất phi nông nghiệp.

Với hai nguồn trên vừa c ý nghĩa trong quan hệ cung-cầu đất phi nông nghiệp, vừa l m tăng tổng cung đất phi nông nghiệp. Với nguồn thứ ba tuy không làm tổng cung đất phi nông nghiệp, song lại c ý nghĩa lớn trong quan hệ cung cầu đất phi nông nghiệp, trong sự sôi động của thị trƣờng đất phi nông nghiệp do mức cầu quyết định.

Các nhân tố ảnh hƣởng đến cung đất phi nông nghiệp chính là việc quy hoạch địa điểm, quy mô của c c đ thị, c c ch nh s ch, cơ chế quản lý đất đai n i chung v quản lý đất

nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nói riêng.

b) Cầu về đất và các yếu tố ảnh hƣởng

Nhu cầu của con ngƣời về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra hai loại lớn: nhu

cầu đất nông nghiệp và nhu cầu vềđất phi nông nghiệp.

Cầu đất nông nghiệp

Biến động của cầu đất nông nghiệp là kết quả của c c xu hƣớng l m tăng hay l m

giảm lƣợng cầu gây nên. Diện t ch đất nông nghiệp có thể phải tăng l n để đ p ứng nhu cầu nông sản cho xã hội. Nhu cầu này buộc xã hội phải có sự chuyển hoá các loại chƣa sử dụng sang đất nông nghiệp. Nhu cầu của xã hội về nông sản có thể đƣợc phản ánh qua giá nông sản trên thị trƣờng, hoặc cũng c thể nhận thấy nhờ các phân tích khoa học của các nhà hoạch định chính sách.

Trên thực tế, xét về tổng thể có thể lƣợng cầu đất nông nghiệp ít hoặc không biến động. Tuy nhiên, xét trong nội bộ ngành nông nghiệp vẫn có sự biến động về mức cầu đất nông nghiệp. Sự biến động trong nội bộ đ l do cầu của các chủ thể trong nông nghiệp biến động. Diễn biến nội bộ đ do một số chủ thể không cần đất nông nghiệp nữa, ngƣợc lại một số khác lại cần th m đất để tạo thêm việc làm, tạo thu nhập cho mình bằng kinh doanh sản xuất nông nghiệp. Cũng c một số chủ thể cần mua th m đất nhằm đảm bảo ổn định cuộc sống cho các thế hệ mai sau của họ...

Xét về lâu dài, trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh tế, tổng lƣợng cầu về đất nông nghiệp c xu hƣớng giảm tƣơng đối, và sẽ làm giảm tuyệt đối so với các loại đất kh c, cũng nhƣ so với nhu cầu lƣợng nông sản của xã hội. Cơ sở của xu hƣớng này là sự phát triển của lực lƣợng sản xuất của xã hội ngày càng cao tạo điều kiện để tăng năng xuất cây trồng vật nuôi trong nông nghiệp. Điều đ l m cho nhu cầu về diện t ch đất nông nghiệp tăng chậm hơn tốc độ tăng nhu cầu nông sản của xã hội. Ngoài ra còn một nguyên nhân khá

quan trọng l xu hƣớng giảm s t tƣơng đối tỷ xuất lợi nhuận của sản xuất nông nghiệp so với các ngành khác. Nguyên nhân này làm cho các thế hệ trƣớc thƣờng không rời bỏ nông nghiệp ở n ng th n để sang ngành khác. Tuy nhiên không phải tất cả ngƣời có ruộng muốn đi đều thực hiện đƣợc nguyện vọng của mình.

Cầu đất phi nông nghiệp (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

Mức cầu đất phi nông nghiệp c xu hƣớng ng y c ng tăng do sản xuất phát triển kéo theo nhu cầu xây dựng dịch vụ, thƣơng mại, nhà ở, trƣờng học, bệnh viện... bên cạnh đ quy mô và tốc độ tăng l n nhanh ch ng của qu tr nh đ thị ho cũng đẩy mức cầu về đất phi nông nghiệp tăng l n. Xu thế công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế tất yếu kéo theo xu thế đ thị ho : c c đ thị cũ ng y c ng mở rộng quy mô, ở nhiều nơi lại xuất hiện nhiều điểm đ thị mới. các khu công nghiệp mới tăng l n với tốc độ cao cũng k o theo sự hình thành hệ thống dịch vụ và cuộc sống đ thị ở c c khu đ .

Khi phân tích các nhân tố t c động đến xu hƣớng tăng lƣợng cầu đất phi nông nghiệp,

ngoài các nhân tố đã n u tr n, c n cần ch ý đến khía cạnh chính sách của vấn đề. Nói chung