a) Đối tƣợng định giá
Thửa đất chờ định gi l khu đất trống, đã đƣợc quy hoạch cho phép xây dựng, diện tích là 800 m2, xây dựng nh chung cƣ 8.000 m2, niên hạn sử dụng đất l 50 năm.
Một công ty phát triển n o đ muốn tham gia đấu giá thửa đất đ , y u cầu tính toán
mức gi đất cao nhất có thể bỏ gi trong điều kiện trƣớc mắt.
b) Qu tr nh định giá
(1) Lựa chọn phƣơng ph p định giá. Thửa đất n y l đất trống chờ phát triển, phù hợp với việc d ng phƣơng ph p thặng dƣ để định giá.
(2) X c định phƣơng thức sử dụng tốt nhất. theo yêu cầu của quy hoạch thành thị, phƣơng thức sử dụng phát triển tốt nhất của thửa đất đ l x y dựng nh chung cƣ.
(3) Ðiều tra thị trƣờng, x c định thời gian xây dựng, giá trị phát triển v gi th nh đầu tƣ... căn cứ v o điều tra thị trƣờng của c ng ty đ v ph n t ch t nh khả thi của các hạng mục
n y l 2 năm, sau đ c đƣợc quyền sử dụng đất là có thể khởi công, xây dựng xong là có thể
cho bên ngoài thuê, tỷ lệ cho thuê dự tính là 90%, tiền thu h ng năm của mỗi m2 xây dựng đƣợc dự t nh l 600 ngh n đồng, chi ph cho thu h ng năm l bằng 25% tiền thu đất hàng năm. Dự toán chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của mỗi m2 xây dựng là 2,5 triệu đồng, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của năm thứ nhất chiếm 40%, đầu tƣ năm thứ 2 là 60% còn lại. Trƣớc mắt lãi suất tiền vay năm l 12%, suất hoàn vốn tổng hợp bất động sản của địa phƣơng l 8%, chi ph ph p luật quyền sử dụng đất, đăng ký l 1% gi đất, công ty phát triển này yêu cầu tổng lợi nhuận kh ng đƣợc thấp hơn 15% tổng giá bất động sản đƣợc phát triển.
(4) T nh gi đất
Gi đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Lợi tức - Thuế - Lợi nhuận của thƣơng nh n ph t triển.
Cách 1: trực tiếp tính toán lợi tức gi đất
(1) Tính toán tổng giá bất động sản, d ng phƣơng ph p thu nhập, thời hạn sử dụng 50 năm, thời kỳ phát triển 2 năm, ni n hạn có thể thu nhập l 48 năm.
Thu nhập h ng năm cho thu bất động sản = 600 x 8.000 x 90% x (1 - 25%) = 3.240 triệu đồng. Tổng giá bất động sản: 3.24 0 [1 ( 1 48 ) ] 39.492,802 (triệu đồng) 8% 1 8%
(2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2,5 x 8.000 = 20.000 (triệu đồng)
(3) Tổng lợi tức = gi đất x [(1 + 12%)2 - 1] + 20.000 x 40% x [(1 + 12%)1,5
- 1] + 20.000 x 60% x [( 1 + 12% )0,5 - 1] = 0,2544 x giá đất + 2.181,979 (triệu đồng)
Dùng tính toán phúc lợi để tính toán lợi tức, thời gian t nh lãi cho đến khi tiêu thụ hết
thì kết thúc. Ðầu tƣ cho gi đất là suốt cả chu kỳ phát triển, thời gian t nh lãi l 2 năm, đầu tƣ
cho chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ là liên tục kh ng gi n đoạn, khi tính lãi, giả thiết là c c năm đều c đầu tƣ đồng đều về xây dựng và nghiệp vụ, cho n n lƣợng đầu tƣ h ng năm tính theo bình quân nửa năm một của năm đ , thời gian t nh lãi cho lƣợng đầu tƣ của năm thứ
nhất v năm thứ hai lần lƣợt l 1,5 năm v 0,5 năm. (4) Lợi nhuận của thƣơng nh n ph t triển = 39.492,802 x 15% = 5.923,920 (triệu đồng)
(5) Thuế cho thuê bất động sản đã đƣợc xem x t khi x c định tổng giá bất động sản. (6) Lấy những số liệu tr n điền vào công thức, có:
Gi đất = 39.492,802 – 20.000 - ( 0,2544 x gi đất + 2.181,979 ) – 5.923,920 Gi đất = 11.386,882
1,2544
9.077,553 (triệu đồng)
(7) V thƣơng nh n ph t triển phải chi trả 3% gi đất cho chi phí pháp luật, định giá khi nh n đƣợc quyền sử dụng khu đất, n n gi đất m thƣơng nh n ph t triển có thể chi trả là phải đem (6) trừ đi những chi phí nói trên.
Giá cao nhất m thƣơng nh n c thể trả
= 9.077,553
1 1%
8.987,676 triệu đồng hay 11,235 triệu/m2
Cách 2: trong lợi tức không tính lợi tức của gi đất.
Tính toán tổng giá bất động sản, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ, lợi nhuận, giống với phƣơng thức 1, cho nên có:
(3) Lợi tức của chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2.000 x 40% x [(1 + 12%)1,5 - 1] + 2.000 x 60% x [( 1 + 12% )0,5 - 1] = 148,24 + 69,96 = 2.187,979 (triệu đồng).
(4) Lợi nhuận của thƣơng nh n = 5.923,920 (triệu đồng)
(5) Ðiền vào công thức là có thể c đƣợc giá cả đất đai khi hoàn thành phát triển đất đai.
Gi đất khi hoàn thành phát triển = (1) – (2) – (3) – (4) = 39.492,802 – 20.000 – 2.187,979 – 5.923,920 = 11.386,882 (triệu đồng)
(6) Do giá cả của (5) là giá cả khi hoàn thành phát triển, nghĩa l gi cả sau 2 năm, cho nên:
11.386,882
Giá cả hiện nay của khu đất = (1 12 %) 2 9.077,553 (triệu đồng) (7) Gi đất m thƣơng nh n c thể trả = hay 11,235 triệu/m2 4. PHƢƠNG PH P CHI PHÍ 4.1. Kh i qu t phƣơng ph p chi ph a) Cơ sở lý luận 9.077,553 1 1% 8.987,676 (triệu đồng)
Trong số các bất động sản đa đạng, có một số bất động sản đƣợc thiết lập và sử dụng cho một mục đ ch ri ng biệt để đ p ứng các yêu cầu cụ thể. Ví dụ điển h nh nhƣ l nh thờ, bệnh viện, trƣờng học, các trạm cảnh sát... hay các bất động sản tƣơng tự thực hiện các chức năng kh ng sinh lời. Trong hầu hết c c trƣờng hợp, những bất động sản đ đƣợc xây dựng bởi các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt, v thƣờng là không có các tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đ .
Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đ ở trên thị trƣờng, tức là không có những tài liệu b n l m cơ sở cho sự so sánh của ngƣời định giá. Việc định giá giá trị đối
với những bất động sản nhƣ vậy đƣợc hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi l phƣơng pháp chi phí, với giả định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể đƣợc đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tƣơng tự nhƣ l một vật thay thế, nghĩa l bằng giá trị của khu đất thay thế
cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
Cơ sở lập luận của phƣơng pháp này là cho rằng một ngƣời mua tiềm năng c đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ch tƣơng tự.
Giả thiết: Các công trình xây dựng ở trên miếng đất đã khai th c tới mức sử dụng cao
nhất và tốt nhất (gọi là HBU).
Giá thị trƣờng của bất động sản = RC . (1-d) + LVHBU Trong đ :
LVHBU: Giá trị của miếng đất dựa trên giả thiết rằng c c c ng tr nh đang tồn tại khai th c địa điểm đạt tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Lý do kinh tế của việc sử dụng phƣơng ph p: Nếu c c c ng tr nh đang tồn tại trên
miếng đất kh ng đƣợc khai th c địa điểm tới mức cao nhất và tốt nhất, nghĩa l c ng tr nh kh ng c n ý nghĩa kinh tế n o kh c ngo i ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại.
Ví dụ: Có thể xem xét với trƣờng hợp ngôi nhà gỗ 1 tầng đƣợc xây dựng từ thời trƣớc chiến tranh nằm trên một khu vực cho phép xây dựng nhà cao 10 tầng. Khi đ định giá nên tiến h nh tr n cơ sở cho rằng địa điểm là thích hợp cho việc xây dựng và phát triển lại.
Trong trƣờng hợp đ định giá dựa tr n cơ sở sử dụng c ng tr nh đang tồn tại (EU) có thể vẫn đƣợc tiến hành nếu có sự hƣớng dẫn cụ thể. Khi đ cần ghi r trong b o c o định giá rằng đ y l trƣờng hợp EU chứ không phải l trƣờng hợp sử dụng cao nhất và tốt nhất HBU.
Từ ví dụ đối với ngƣời mua ngôi nhà gỗ 1 tầng trên có 2 khả năng lựa chọn là: Mua
sản phẩm cuối cùng từ thị trƣờng để sử dụng; Mua 1 l đất, tự lo chi phí xây dựng công trình mới tr n địa điểm đ .
Khi n y ngƣời định giá tiến h nh 2 định giá theo sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU)
v theo c ng tr nh đang tồn tại (EU). Quy tắc để lựa chọn quyết định đối với ngƣời mua ngôi nhà là: lựa chọn tái phát triển khu đất nếu VHBU > VEU.
b) Những hạn chế
Phƣơng ph p chi ph c c c mặt hạn chế sau đ y:
Do phƣơng ph p chi ph phải dựa vào các dữ liệu thị trƣờng, nên những hạn chế của phƣơng ph p so s nh trực tiếp đã đề cập đến ở phần phƣơng ph p so s nh trực tiếp cũng đ ng đối với phƣơng ph p chi ph .
Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
Phƣơng ph p chi ph phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chƣa chắc đẵ bằng với giá trị toàn bộ.
Việc ƣớc tính giảm giá tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những sự kh c nhau trong định nghĩa v thuật ngữ, cũng nhƣ kh ng c một phƣơng ph p riêng biệt n o đƣợc chấp nhận rộng rãi để ƣớc tính giảm giá.
Ngƣời định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải c đủ kinh nghiệm để có thể
áp dụng đƣợc phƣơng ph p n y.
Đ nh gi chung cho rằng phƣơng ph p n y kh ng c gi trị cao trong việc đƣa ra c c
dự báo giá trị phù hợp. N t khi đƣợc chấp nhận để cung cấp c c định giá có giá trị hiệu lực.
c) Phạm vi áp dụng và yêu cầu
Phƣơng ph p chi ph thƣờng đƣợc áp dụng để định gi trong c c trƣờng hợp sau:
- Định giá bất động sản cho mục đ ch sử dụng riêng biệt nhƣ bệnh viện, trƣờng học,
nhà thờ, thƣ viện, nh m y điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu... là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trƣờng;
- Định giá cho các mục đ ch bảo hiểm;
4.2. Trình tự tiến h nh phƣơng ph p chi ph
Phƣơng ph p chi ph bao gồm c c bƣớc thực hiện sau:
Ƣớc tính giá trị của miếng đất mục ti u định gi , coi nhƣ miếng đất đ l trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Ƣớc tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất.
Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích luỹ của c c c ng tr nh x y dƣng hiện có trên miếng đất.
Khấu trừ khoản giảm giá tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để
thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để c đƣợc chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích luỹ.
Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ƣớc tính của miếng đất để có đƣợc giá trị của tài sản t nh theo phƣơng ph p chi ph
4.3. C c phƣơng ph p x c định chi phí
Có 2 phƣơng ph p x c định chi phí giảm gi trong định giá: chi phí tái tạo; chi phí
thay thế.
a) Chi phí tái tạo
Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình xây dựng thay
thế giống hệt với c ng tr nh đang đƣợc định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình mục ti u đ . Nghĩa l chi ph x y dựng công trình tái tạo là bản sao chính xác của các công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất lƣợng tay nghề, kể cả việc thừa hƣởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó. Về mặt lý luận phƣơng ph p n y đƣợc coi l phƣơng ph p cho gi trị ch nh x c hơn, nhƣng l phƣơng pháp không thực tế, khi thực hiện đối với các công trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì sẽ khó tìm ra nguồn kinh ph để tái tạo lại cái không hiệu quả v đã lỗi thời.
b) Chi phí thay thế
Chi phí thay thế chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tƣơng đƣơng với c ng tr nh đang đƣợc định gi theo đ ng những tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành. Điều đ c nghĩa rằng: các nguyên vật liệu, c c phƣơng ph p v kỹ thuật hiện đại đƣợc sử dụng trong việc xây dựng công trình; Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ.
Th ng thƣờng phƣơng ph p chi ph thay thế cho số lƣợng tính toán ít hơn phƣơng pháp chi phí tái tạo, bởi v n kh ng t nh đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết, và tính
toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện h nh. Do đ n đƣợc coi l phƣơng ph p c tính thực tiễn cao hơn so với phƣơng ph p chi ph t i tạo, trong thực tế việc đ nh gi theo chi phí thay thế đƣợc sử dụng nhiều hơn so với đ nh gi theo chi ph t i tạo.
c) C c phƣơng ph p ƣớc tính chi phí
Trong việc ƣớc tính chi phí xây dựng hiện tại, điều quan trọng là phải tính tới tất cả
các chi phí có liên quan, có thể phân thành chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp. Các chi phí trực tiếp bao gồm chi ph lao động và nguyên vật liệu:
Các nguyên vật liệu đã đƣợc sử dụng vào công trình từ lúc bắt đầu tới lúc kết thúc; Thiết bị đi thu hoặc sở hữu;
Dịch vụ điện tạm thời;
Lãi và các chi phí quản lý của nhà xây dựng.
Các chi phí gián tiếp có tầm quan trọng ngang với chi phí trực tiếp, gồm:
Các chi phí dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm c c ph ph p lý, định giá, tính khả thi tài chính, kỹ thuật, kiến trúc và giám sát;
Các lãi vay nợ xây dựng;
Các công tác quản lý bất động sản; Các chi phí quản lý công trình; Tiền thu đất theo hợp đồng nếu có; Thuế bất động sản;
Các trả gi để đẩy mạnh công trình;
Tất cả các chi phí mang tính chất tạm thời khác.
Nghiệp vụ ƣớc t nh chi ph đƣợc đ o tạo trong c c trƣờng kiến trúc và xây dựng, ngƣời ƣớc tính chi phí là nhà kỹ thuật n i chung kh ng quan t m đến giá trị. Nhiệm vụ của
nh định giá là chuyển đổi chi phí thành giá trị qua việc xem x t t c động của c c điều kiện thị trƣờng và việc nhận dạng các nguyên nhân giảm giá.
Các nhà kiến trúc, xây dựng v nh định giá hiện đang sử dụng c c phƣơng ph p sau để ƣớc tính chi phí:
1. Phƣơng ph p thống kê chi tiết của ngƣời xây dựng
Phƣơng ph p n y n i chung đƣợc sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm khi ƣớc tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, đƣợc hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Tất cả c c chi ph đƣợc tính toán chi tiết đến
mỗi lao động và từng loại nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị phục vụ yêu cầu chi tiết kỹ thuật... cuối cùng cộng với tỷ lệ phần trăm ph quảm lý và lợi nhuận của ngƣời xây dựng.
Phƣơng ph p thống kê chi tiết của nhà xây dựng đƣợc làm cẩn thận sẽ cho kết quả ƣớc tính chi phí chính xác. Khi áp dụng phƣơng ph p n y đ i hỏi tốn nhiều công sức và thời gian.
2. Phƣơng ph p khảo sát số lƣợng
Phƣơng ph p n y tƣơng đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so với phƣơng ph p tr n. Trong phƣơng ph p này các chi phí cho công việc xây dựng đƣợc nhà hợp đồng chính tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ. Trong thực tế, các hoạt động chi tiết và kỹ